Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расположение санузла над кухней в многоквартирном доме». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Однозначно нет – незаконно.
Согласно п. 24 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.12.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»:
24. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.
Данный пункт расположен в Разделе II. «Требования, которым должно отвечать жилое помещение». Следовательно, в подобной ситуации Ваши права нарушены.
Также и Постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 N 109 приняты и введены в действие СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».
В силу п.9.22 данных Правил:
9.22 Не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (или душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях.
Что же делать? Как защитить свои права? Алгоритм может быть следующим:
Шаг 1. Претензия.
Закон этого не требует, но я советую начать с претензии в адрес собственника верхней квартиры. А вот если он вам на встречу не идет, то уже тогда обращаться в суд.
Шаг 2. Суд.
Разумеется, лучше воспользоваться услугами опытного юриста.
Подобная ситуация может произойти и на стадии строительства многоквартирного дома, а потому данный вопрос актуален и для участников долевого строительства, которым здесь следует быть особо внимательными.
Что же делать, если до приемки квартиры от застройщика выяснился такой факт как чужая ванна над вашей жилой комнатой? Следует исходить из следующих норм закона:
Согласно ч. 1 ст. 7 214-ФЗ:
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Следовательно, у вас очевидное нарушение обязательных требований.
Согласно п. 24 вышеуказанного Постановления Правительства РФ, это незаконно. Примечательно, что данный пункт расположен именно в Разделе II. «Требования, которым должно отвечать жилое помещение».
Следовательно, возникает закономерный вопрос: соответствует ли ваша квартира требованиям жилого помещения – выходит, что нет. Следовательно, это существенное нарушение качества объекта долевого строительства.
Согласно вышеуказанной ст. 7 214-ФЗ:
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Следовательно, вы вправе требовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки. Например, перенести часть стены в вашей квартире, если это возможно, так, чтобы не было наложения ванны на жилую комнату.
Требовать соразмерного уменьшения цены ДДУ я не советую, т.к. это не устраняет дефект квартиры, проблемы могут возникнуть потом – например, если захотите ее продать. Самим устранять и потом требовать компенсации расходов от застройщика также не советую.
А вот если стену перенести нельзя, то тут применима часть 3 указанной ст. 7 214-ФЗ:
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Другими словами, вы расторгаете ДДУ и получаете от застройщика свои деньги с процентами – добровольно или через суд. Таким образом, алгоритм следующий:
Шаг 1. Идете на осмотр квартиры.
Все смотрите и, если с чем-то не согласны указываете это в акте осмотра. Дополнительно предъявляете застройщику претензию (лучше отправить на юр. адрес или вручить под подпись и штамп, но юр. адрес надежнее) о существенном недостатке квартиры – ванна над жилой комнатой; даете им месяц или два на устранение недостатка – либо пусть докажут, что такого нарушения нет.
Шаг 2. Претензия о возврате денег.
Ждете эти месяц, два и потом, если не удовлетворяют, пишите претензию о возврате денег процентов и расторжении ДДУ.
1) Если добровольно не расторгают, и не возвращают деньги, тогда подаете в суд (там, скорее всего, нужна будет экспертиза).
2) Если они перенесут стену и вызовут вас, смотрите, если все в порядке – принимаете квартиру реальным числом и подаете на неустойку за нарушение срока передачи квартиры. Срок может быть малым – один или два месяца, но все же.
Есть риски и для вас.
Например, Вы ошиблись. И нет наложения. Следовательно, вы необоснованно уклоняетесь от приемки квартиры. Могут составить односторонний акт приема-передачи квартиры.
Следовательно, вам необходимо точно убедиться в наличии факта наложения и при наличии такового предпринять вышеуказанные действия.
1) 3.8. В квартирах не допускается:
— расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями за исключением двухуровневых квартир, в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над кухней;
— крепление приборов и трубопроводов санитарных узлов непосредственно к ограждающим конструкциям жилой комнаты, межквартирным стенам и перегородкам, а также к их продолжениям вне пределов жилых комнат.
Если под вами у соседа Жилая комната, то вы не можете организовать у себя туалет или кухню.
2) 4.7. Естественная вентиляция жилых помещений должна осуществляться путем притока воздуха через форточки, фрамуги, либо через специальные отверстия в оконных створках и вентиляционные каналы. Вытяжные отверстия каналов должны предусматриваться на кухнях, в ванных комнатах, туалетах и сушильных шкафах.
Устройство вентиляционной системы должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую.
Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов с жилыми комнатами.
Вентиляционные каналы должны быть раздельными.
3) 5.1. Жилые комнаты и кухни жилых домов должны иметь естественное освещение через светопроемы в наружных ограждающих конструкциях здания.
Нельзя сделать жилую комнату или кухню без окна.
4) 3.9. Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа из спальни в совмещённый санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла.
Если у вас один туалет, то выход только в коридор.
Основные запреты при перепланировках
6) 24. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.
Нельзя располагать Кухню над жилой комнатой.
СНиП 2.03.13-88 «Полы»
7) Запрещено: Устройство полов в санузлах и других мокрых помещениях без гидроизоляции.
Отметим, что строительная организация, выполняющая работы по гидроизоляции должна состоять в реестре СРО. Дополнительно лучше сфотографировать процесс создания гидроизоляции.
8) Запрещено: Устройство пола в санузле без порожка или без занижения на 15-20 мм. относительно смежного помещения (п. 4.11 «Технического требования и правил проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта)
Реализация порожка может быть разной, главное что бы вода не уходила из ванной. Можно сделать и плавный переход.
9) 6.20 К аварийным выходам также относятся: выход на балкон или лоджию с глухим простенком не менее 1,2 м от торца балкона (лоджии) до оконного проема (остекленной двери) или не менее 1,6 м между остекленными проемами, выходящими на балкон (лоджию);
Нельзя полностью убрать стену между балконом и кухней\комнатой. Необходимо оставить минимум 1.2м от торца.
10) 1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Нельзя объединить квартиры если у них разные собственники, можно объединять только в том случае, если у них один собственник.
11) Прямое объединение кухни с жилой комнатой при наличии газовой плиты.
12) Организация кухни-ниши площадью менее 5 кв.м запрещена.
13) Демонтаж порожков при выходе на балкон в панельных домах.
14) Демонтаж подоконных блоков или устройство проёмов в несущих стенах в типовых домах после 2007-ого года постройки, автором которых является проектный институт МНИИТЭП, не дающий на это своего разрешения.
15) Расширение проёмов в наружных стенах при выходе на балкон (лоджию) в панельных и кирпичных домах, так как на это не дают своего согласия авторы проекта дома;
16) Демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если он удерживает балконную плиту за счет защемления;
Из нормативных документов мы выяснили, какая перепланировка запрещена в квартире. Правда, в законодательстве не приводится перечень разрешенных перепланировок. Но мы перечислим разрешенные виды перепланировки квартиры, исходя из принципа, что не запрещено нормами, то можно делать. А также учитывая многолетнюю практику согласования перепланировок.
- 1. Перепланировка ванной комнаты и туалета- законы и нюансы.
- 1.1. Увеличение ванной комнаты за счет комнаты.
- 1.2. Увеличение ванной комнаты за счет коридора.
- 1.3. Устройство гидроизоляции в ванной комнате и туалете.
- 1.4. Устройство пола в ванной комнате и туалете.
- 1.5. Устройство ванной комнаты с выходом в комнату или кухню.
- 1.6. Замена ванной на душевую кабину- это перепланировка или нет?
- 1.7. Перепланировка туалета или ванной с затрагиванием шахт.
- 1.8. Устройство туалета и ванной или их расширение осуществляется по проекту перепланировки.
- 2. Согласованные варианты перепланировки ванной комнаты и туалета.
- 2.1. Перепланировка ванной в доме П-44Т.
- 2.2. Переделка ванной в хрущевке.
- 2.3. Перепланировка ванной комнаты в панельном доме.
- 2.4. Перепланировка ванной в хрущевке.
- 2.5. Перепланировка ванной комнаты и туалета в новостройке.
Перепланировка туалета и ванной в квартире раньше становилась незаконной из-за п. 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10, который говорил о том, что запрещено делать вход в помещение, оборудованное унитазом, из жилых комнат и кухонь. Сейчас данный СаНПиН отменили, а потому выход из ванной и туалета допускается устраивать в любое помещение.
У многих людей, обращающихся к нам, возникает вопрос: если мы не трогаем стены ванной комнаты и туалета, а хотим только передвинуть в их пределах сантехнические приборы, то относится ли это к перепланировке и требует ли согласования? Постараемся кратко ответить на этот вопрос. Если переносимый сантехнический прибор отмечается на планах БТИ квартиры, то изменение его положения влечёт необходимость изменить его и в этих планах БТИ, а это осуществляется согласно Приложению 1 Постановления Правительства Москвы №508 по согласованию на основании эскиза. На планах БТИ отмечается расположение раковины, душа, унитаза, гигиенического душа и ванной. Таким образом, такие работы, как перенос раковины в ванной, перенос ванны в ванной комнате, замена ванной на душевую кабину и т.д. требуют согласования. С другой стороны, на планах БТИ никак не указывают полотенцесушитель и стиральная машина. Поэтому, к примеру, перенос полотенцесушителя в ванной не требует соответствующего согласования.
Перепланировка ванной комнаты и туалета в 2021. Все нюансы.
Объединить ванную комнату и санузел можно без лишних проблем, так как они не меняют своего расположения. В том случае, если вы соединяете ванную и туалет, обязательно проверьте, чтобы их не разделяла несущая стена, которая имеет внутри вентиляционные каналы и стояки инженерных сетей.
Помните о том, что дверь в соединенный санузел по закону не может выходить на кухню или в другие жилые комнаты (согласно СанПиН 2.1.2.2645-10). В современном мире существуют и исключения из обязательных правил: в том случае, если ваша квартира обустроена вторым санузлом со входом из нежилых комнат, то соответствующие ограничения не действуют.
Вы можете присоединить к туалету нежилое помещение (коридор, кладовка, гардеробная, прихожая)— это позволит вам значительно увеличить уже имеющийся санузел.
Будьте готовы к тому, что присоединить кухню или любое другое жилое помещение к туалету не удастся. Строительными и санитарными нормами предусмотрены ограничения на расположение водопроводных и канализационных труб, а также на устройство вытяжной вентиляции в помещениях санузлов. Вы лишь потратите огромное количество сил, времени и денежных средств на попытку согласования документов, и в итоге разрешение на подобную перепланировку вам вряд ли подпишут. Исключения составляют лишь несколько вариантов. В том случае, если ваша квартира находится на первом этаже здания, либо над той квартирой, где уже была совершена разрешенная и подтвержденная соответствующими документами перепланировка, вы сможете совершить перенос мокрой точки. Также вы сможете получить разрешение в том случае, если вы являетесь счастливым обладателем двухуровневой квартиры, которая предусматривает наличие сразу нескольких возможных санузлов.
Учтите, что после перепланировки, размеры (габариты) помещений должны соответствовать нормативным.
Так санузел в ширину должен быть не менее 0,8 м. А в длину (глубину) не менее 1,2 м. Высота потолка внутри должна быть от 250 см. И отдельно существуют минимальные габариты санузла для квартир и домов, где проживают инвалиды. Ванная или совмещенный санузел должны быть площадью от 2,2х2,2 м, а уборная от 1,6х2,2 м.
Объединяя кухню и жилую комнату, будьте готовы к трудностям при оформлении всех необходимых документов, тем более, если стена между комнатами несущая.
Действующими нормами (СП 54.13330.2016) не допускается размещение (даже частично) санитарных помещений над жилыми комнатами и кухнями соседей. Кухни, также запрещено располагать над жилыми помещениями.
В квартирах, расположенных на первом этаже и над нежилыми помещениями – мокрые зоны можно расширять и переносить куда угодно.
Многоквартирные дома имеют типовую поэтажную планировку, поэтому у них мокрые зоны располагаются друг над другом. Существует несколько типов многоквартирных домов, исходя из материала стен:
- кирпичные;
- монолитные;
- панельные.
Стоит понимать, что нормы связанные с изменением конфигурации мокрых зон в разных типах каменных многоквартирных домов – схожи. Фактически все зависит от типов помещений, с которыми связаны мокрые точки.
Также требования одинаково касаются как новостроек, так и старого фонда.
В новом доме осуществить перенос мокрой точки легче. Застройщики используют более универсальные планировки, придерживаются современных норм и правил, при сдаче жилья в эксплуатацию. Единственно сложным пунктом здесь является получение технического плана квартиры, так как квартиры продаются до того, как дом официально сдан. И получить оперативно документы на квартиру не получается. Но для проекта мы можем использовать документацию застройщика. По запросу собственника квартиры, ему предоставляется необходимая информация о жилом помещении.
В старом доме, (такие дома еще называют «вторичка»), осуществить перепланировку сложнее. Поэтажные планировки квартир тут могут не совпадать друг с другом. Дополнительно требуется заказывать выписки квартир соседних этажей, чтобы видеть расположение кухни, жилых помещений и санузлов. Также порой требуется заказывать технический отчет о состоянии конструкций здания, отчет от трубочистов о состоянии вент шахт.
В старом жилом фонде, который признан аварийным, перенос мокрых точек не допускается.
Зачастую, строительство таких объектов происходит в соответствии с пожеланиями заказчика, но с соблюдением требований СНиП. Так как на даче, например, отсутствуют соседи снизу, то возможно осуществлять перенос мокрых точек без особых проблем. Важно для собственной безопасности установить гидроизоляцию (что особенно актуально в брусовом доме и в срубе).
В офисных помещениях мокрой зоной обычно является санузел. Его редко необходимо переносить, но в некоторых случаях такое требуется. Особых проблем в офисе не возникает в рамках бизнес-центров, так как там нет жилых помещений. Важно, чтобы инженерные коммуникации позволяли осуществить перенос. Когда офисы располагаются в жилом доме, то нужно следовать стандартной процедуре переноса согласно указанному выше алгоритму. Офис с мокрой точкой также возможен.
Да. Чаще всего на практике встречается перенос, расширение или объединение ванной комнаты с туалетом. Общее помещение еще называют санузлом. Прежде чем приступать к перепланировке, нужно понять, какие работы соответствуют регламентам, а какие прямо запрещены в условиях городской квартиры.
Что разрешено
Начнём с работ, которые допустимы в рамках перепланировки санузла. На них несложно получить разрешение от администрации.
Расширение ванной и туалета за счет части коридора на втором месте по популярности перепланировки санузла в «хрущевках».
Закон допускает такое увеличение за счет нежилых помещений. К таковым в квартире относят коридор, кладовую, встроенный шкаф. Однако, если дверь в них идет из жилой комнаты, данные помещения не будут считаться нежилыми. А значит, расширить санузел на них не получится. Дверь в «мокрые зоны» должна выходить в коридор, а не в жилую комнату.
Также не противоречит нормам СанПиНа и СНиПам.
Ванную или туалет можно обустроить в коридоре. Но для этого придется соблюдать некоторые требования:
- Строительные работы обязательно согласуются с жилищным органом на основании проекта перепланировки санузла.
- Разрешено двигать только перегородки. Если стена несущая, её нельзя передвинуть для переноса ванной или туалета в холл.
- Собственнику предстоит подвести под место будущего санузла необходимые коммуникации. Речь о канализации и стояках. При этом нужно спрятать коммуникации в стены. Для этого обычно используется сантехнический короб с ревизионным люком для доступа к трубам.
- Обязательно укладывается слой гидроизоляции. Также нужно подумать о «порожке» или уровне пола в уборной.
Перенос санузла в коридор практикуется в просторных квартирах, той же «сталинке». В том числе с целью обустройства второй ванной и туалета.
Оплачивать выдачу разрешения на перепланировку не нужно – услуга бесплатная.
В расходы входит изготовление проекта перепланировки ванной комнаты и санузла. Дешевле оформить снос перегородки или перенос сантехники. Сложнее дело обстоит с переносом перегородок и расширением ванной комнаты за счёт коридора. Стоимость проекта колеблется от 5 000 до 70 000 рублей. Техническое заключение оплачивается отдельно.
Изменения по результату перепланировки в БТИ и Росреестре обойдутся в сумму от 5 000 рублей и выше.
В кирпичном или панельном доме можно проводить определенные изменения, касающиеся санузла. По закону, допустимо следующее:
- Устранение перегородки. С помощью этого действия можно существенно увеличить полезную площадь ванной и туалета: появится возможность установки более крупной душевой кабины или ванны, можно будет поставить дополнительную мебель или оборудование.
- Использование нежилого пространства для увеличения площади санузла. Подразумевается увеличение размеров комнаты для водных процедур за счет коридора или встроенного шкафа, кладовой комнаты.
- Изменение положения санузла. В этом случае допускается полная или частичная перепланировка помещения, но только тогда, когда по классической планировке санузел находится над нежилой площадью соседей снизу. Полный перенос гигиенической комнаты нужно согласовывать по закону с обязательной гидроизоляцией пола и переоборудованием вентиляции.
Владельцы не могут планировать перепланировку санузла в квартире, если она затрагивает хоть один из следующих аспектов:
- Использование жилого помещения для увеличения ванной. Закон запрещает расширять или перемещать санузел над жилой зоной соседей, что связано с опасностью затопления.
- Дверь, выходящая в кухню или спальню из санузла. Единственное исключение – это дом инвалида, либо наличие второй ванной комнаты, планировка которой полностью соответствует законодательным нормам.
- Вентиляционные шахты используются неправильно. Если планировка предполагает монтаж в ванной комнате полочек или другой мебели, а также искусственное сужение или перемещение шахты, то это запрещено законом.
Владелец жилья может пойти двумя путями для согласования перепланировки:
- Простой способ. Если изменения затрагивают только снос перегородки без увеличения площади, отводимой под санузел, то достаточно потратить небольшое количество времени для посещения БТИ. Собственник составляет эскиз или проект мероприятий, а после в соответствующей структуре вместе с сотрудниками убирает в плане квартиры перегородку. Положение сантехники при этом остается прежним.
- Если требуется изменение положения ванны или увеличение площади. Перенос раковины, унитаза или ванны возможен только в том случае, если система отведения жидких отходов остается нетронутой. Изменение места ванны считается серьезным вмешательством в планировку квартиры. Если требуется увеличение площади санузла, то подготавливают полный пакет документов: проект изменений, согласие всех собственников квартиры, паспорт на квартиру, а также паспорт собственника, документы, подтверждающие право на владение жильем.
Составление эскиза или проекта – параметр, который зависит от сложности предполагаемых работ. Владелец квартиры не может выбирать по собственному желанию тип организации предполагаемого проекта.
Важно! Эскиз может использоваться только тогда, когда изменения не затрагивают существенной перестройки площади. Этот тип схематического изображения используется в основном при переносе сантехники внутри площади, а также при сносе перегородки. Можно использовать эскиз и в том случае, когда планируется смещение дверного проема.
Капитальный ремонт, который может нести опасность для соседей, должен сопровождаться подготовкой проекта. Эскиз же относят на согласование в БТИ, при этом сбор комиссии не требуется – одобрение проходит по упрощенной схеме.
Если квартиру не будут продавать в ближайшее время, то согласование можно отложить, но следует помнить о том, что обнаружение изменений сотрудниками БТИ без внесения в техпаспорт предполагает штраф.
Согласно закону, перепланировка ванной комнаты возможна в следующих направлениях:
- Совмещение. Если ванная и туалет занимают мало пространства, что затрудняет их удобное использование, то можно устранить перегородку для выделения пространства. Однако этот вариант допустим не всегда.
- Разделение. Простой способ перепланировки, требующий установки небольшой перегородки. Как и первый способ, не относится к процедуре капитального ремонта.
- Расширение. Полноценное, масштабное изменение ванной комнаты с использованием дополнительного нежилого пространства (коридора или кладового помещения).
- Изменение положения двери. Часто эта процедура используется при перепланировке в домах советского периода. Если перенести дверь, то можно выделить много полезного пространства, например, для установки раковины или стиральной машины.
- Перенос санузла. Закон разрешает переносить унитаз в любое место, соответствующее требованиям СНиПа. Чаще всего перепланировку с перемещением сантехники (ванны, раковины, унитаза) используют в больших квартирах и частных домах.
Главное «нельзя» в перепланировке квартир
Самый популярный способ перепланировки санузла – его объединение с ванной комнатой. За счет увеличения площади владелец квартиры может добавить новую мебель и другие предметы в уборную.
Важно! Перегородка между санитарными отделами легко поддается сносу и в 99% случаев не является несущей. Поэтому процедура ее сноса считается простой и не требует существенных разрешений и долгого изучения эскиза в БТИ.
В хрущевках перегородка в уборной никогда не бывает несущей, поэтому ее устранение не несет опасности для соседей снизу или сверху. В панельных домах ситуация несколько отличается.
В некоторых постройках перегородка в уборной выполняет несущую функцию, поэтому еще на этапе планирования необходимо убедиться, используя техпаспорт, в наличии возможности устранения стены между туалетом и ванной.
Запрещено объединять газифицированные кухни и жилые комнаты (ППМ № 508-ПП, Приложение 1, пункт 10.16).
Так как газ взрывоопасен, то между жилой комнатой и кухней должна быть дверь с плотным притвором. Это требование возникло с 2011 года. Ранее, например, в 2009 году, все прекрасно согласовывалось и без дверей.
У нас много примеров согласованных перепланировок с полностью объединенными кухнями с газовыми плитами и комнатами даже не то, что без дверей, а вообще без стен. Но, к сожалению, сейчас это уже не согласовать.
Кроме того, есть еще нюансы при проведении такого вида перепланировки. Например, как на представленных ниже фото, одна дверь пройдет согласование, а вторая – нет.
Запрещено расширяться ванными и санузлами на жилые комнаты (пункт 24 ПП №47: «Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается»).
Пункт однозначно говорит о том, что запрещено расширять ванные и санузлы на жилые комнаты соседей снизу.
Перепланировка: что можно и нельзя делать в квартире?
Запрещено без согласования демонтировать/подрезать/расширять/устраивать ниши в несущих стенах дома (ППМ №508-ПП, пункт 10.3: «Не допускается нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение»).
Несущие стены – это основные конструкции дома. Поэтому любое вмешательство в них возможно только с разрешения автора проекта дома (организации, проектировавшей здание), который однозначно закладывает мероприятия по усилению проемов.
На фото ниже можно увидеть вырезанный проем в несущей стене, который усилили металлической рамой П-образной формы по проекту.
Запрещено демонтировать/уменьшать сантехнические и вентиляционные короба (статья 36 ЖК РФ, пункт 1).
Во многих типовых домах шахта общедомовой системы естественной вентиляции имеет значительные размеры, и у собственников иногда возникает желание уменьшить ее габариты.
Помимо того, что подобное решение повлечет нарушение работы вентиляции в квартирах соседей, следует помнить, что площади шахт и коробов инженерных коммуникаций не считаются площадью квартиры, а, стало быть, право собственности на них не распространяется.
В соответствии со статьей 36 ЖК РФ (пункт 1), шахты и короба инженерных систем здания относятся к общедомовому имуществу.
Теоретически возможно согласовать перепланировку с использованием свободного пространства сантехнического шкафа, если это не осложнит эксплуатацию инженерных сетей дома. Но практика доказывает чрезвычайную сложность согласования подобных мероприятий и фактически ставит их под запрет.
Стоит отметить, что не только пункт 10 в ППМ №508-ПП содержит все существующие ограничения в перепланировках. Существует еще ЖК РФ, и должны быть соблюдены требования СП, санитарно-гигиенических и эксплуатационных норм, а также правила пожарной безопасности.
Рассмотрим требования строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм, которые также не разрешают выполнять определенные типы перепланировки:
- Не допускается устройство жилого помещения и кухни без естественного освещения (п. 9.12 СП 54.13330.2016).
- Не разрешается устройство кухни-ниши площадью менее 5 кв. м.
- Запрещено выводить в единый канал вентиляцию кухни и помещений санузла (п. 9.7. СП 54.13330.2016).
- Под запретом устройство полов в мокрых зонах квартиры без гидроизоляции, без порожка или занижения уровня пола в них на 1.5-2 см относительно смежного помещения (п. 4.8 СП 29.13330.2011 «Полы»).
- Запрещено устройство выхода из помещения с унитазом (совмещенного санузла или уборной) в кухню или комнату. Исключением является возможность устройства выхода из второго санузла в помещение спальни. Помещения умывальных, ванных и душевых не имеют таких ограничений.
- Запрещено расширение или перенос помещений санузла (ванных комнат, туалетов, душевых и т.п.) на площади кухни или жилых комнат. Данная норма не распространяется на постирочные комнаты, так как бытовая техника (в том числе и стиральные машины) не указываются в документации БТИ. Также этот пункт не действует, когда под квартирой располагаются нежилые помещения (например, офис, магазин или подвал).
- В ППМ №508 сказано, что для присоединения общедомовых площадей необходимо получить положительное решение 2/3 собрания собственников всех помещений в многоквартирном доме, где будет разрешена передача в безвозмездное пользование или аренду части общего имущества. Сама организация такого собрания является уже трудно выполнимой задачей, так как зачастую даже установить местонахождение всех собственников невозможно.
- Запрет на перенос радиаторов отопления, подключенных к системе отопления или горячего водоснабжения дома, на внешние (летние) помещения (лоджии, балконы) связан с тем, что это приведет к ухудшению эксплуатационных свойств инженерных сетей дома. По той же причине запрещено устройство теплого пола, где подогрев осуществляется за счет систем горячего водоснабжения или отопления. Использовать электрические нагревательные приборы для устройства теплого пола и отопления на балконе или лоджии допустимо, но при этом не должна превышаться выделенная для квартиры мощность.
- Запрещено выполнять устройство стяжки или замену материала перегородок на более тяжелые, допуская увеличение нагрузок на перекрытия сверх допустимой нормы. Во многих домах старой постройки перекрытия деревянные, и устройство монолитной стяжки в них на этом основании запрещено. Замена деревянной ненесущей перегородки на стену из пеноблоков и установка тяжелой сантехники (например, джакузи) для этих домов потребует дополнительного расчета нагрузок.
- Запрещенным видом работ является устройство проема между жилой комнатой и газифицированной кухней без установки двери, обеспечивающей плотное закрытие. Кроме этого, не допускается перенос кухни, оборудованной газовой плитой, в другое помещение квартиры. Также невозможно объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без установки раздвижной перегородки, типа купе, с плотным притвором.
- Устройство или перенос уборной, ванной (душевой) и кухни с использованием площади жилой комнаты, согласно п. 24 постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006, запрещено. Но сделано исключение для двухуровневых квартир, в которых ванная и уборная в верхнем уровне могут располагаться над кухней того же собственника. Кроме того, такая перепланировка допустима, если под квартирой находятся нежилые помещения.
- Запрещается устройство в помещении более одной антресоли или антресоли, по площади превышающей 40% площади помещения, где она монтируется. Также попадает под запрет устройство на антресоли ванной комнаты, санузла, душевой, туалета и кухни. Устройство антресоли возможно лишь в редких случаях, так как, согласно пункту 5.8 СП 54.13330.2016, минимальная высота потолка в квартире при этом должна быть 4.4 метра.
- По требованиям пожарной безопасности, запрещен демонтаж части ненесущей стены при выходе на балкон в монолитных домах, если при этом в квартире не останется хотя бы один глухой противопожарный простенок шириной 1,2 метра. Ширина простенка считается от края балкона до оконного проема или остекленной двери. Простенок между двумя остекленными проемами должен быть не менее 1,6 м.
Конечно, приведенный в этой статье перечень не полон, но в нем отражены запреты, с которыми чаще всего приходится сталкиваться при проектировании перепланировки квартиры.
Для понимания того, что нельзя делать при перепланировке квартиры, а что можно, необходимо обратиться к законодательству. В постановлении Правительства города Москвы № 508-ПП перечислены лишь те работы, которые при перепланировке и/или переустройстве в многоквартирном доме попадают под запрет.
Соответственно, отталкиваясь от обратного, можно перечислить мероприятия, которые допустимы при ремонте квартиры.
Конечно, этот список будет не полным, но в целом, для понимания, какие перепланировки разрешены в квартирах, перечисленного ниже будет достаточно.
1.1. Санитарные правила и нормативы (далее – санитарные правила) разработаны в соответствии с законодательством Российской Федерации.
1.2. Настоящие санитарные правила устанавливают обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания.
1.3. Требования настоящих санитарных правил не распространяются на условия проживания в зданиях и помещениях гостиниц, общежитий, специализированных домов для инвалидов, детских приютов, вахтовых поселков.
1.4 Санитарные правила предназначены для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, деятельность которых связана с проектированием, строительством, реконструкцией и эксплуатацией жилых зданий и помещений, а также для органов, уполномоченных осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор.
1.5.Контроль за соблюдением требований настоящих санитарных правил осуществляется органами, уполномоченными осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор в соответствии с законодательством Российской Федерации.Как узаконить перепланировку ванной комнаты и санузла
3.1. Размещение жилых помещений квартир в цокольных и подвальных этажах не допускается.
3.2. В жилых зданиях допускается размещение помещений общественного назначения, инженерного оборудования и коммуникаций при условии соблюдения гигиенических нормативов по шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям.
В подвальных и цокольных этажах таких жилых домов допускается устройство встроенных и встроенно-пристроенных стоянок для автомашин и мотоциклов при условии герметичности потолочных перекрытий и оборудованием устройства для отвода выхлопных газов автотранспорта.
3.3. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.
3.4. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
3.5. При размещении под жилыми зданиями гаражей-стоянок необходимо отделять их от жилой части здания этажом нежилого назначения. Размещение над гаражами помещений для работы с детьми, помещений лечебно-профилактического назначения не допускается.
3.6. В жилых зданиях любой этажности на первом, цокольном или подвальном этажах — следует предусматривать кладовую для хранения уборочного инвентаря, оборудованную раковиной. Допускается устройство кладовых площадью не менее 3 м²/чел для жильцов дома: хозяйственных, для хранения овощей, а также для твердого топлива. При этом выход из этажа, где размещаются кладовые, должен быть изолирован от жилой части. Прокладка канализационных сетей в хозяйственных кладовых запрещается.
3.7. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории.
Загрузка материалов, продукции для помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Загрузку следует выполнять: с торцов жилых зданий, не имеющих окон; из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров; со стороны магистралей.
Загрузочные помещения допускается не устраивать при площади встроенных общественных помещений до 150м².
3.8. В квартирах не допускается:
— расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями за исключением двухуровневых квартир, в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над кухней;
— крепление приборов и трубопроводов санитарных узлов непосредственно к ограждающим конструкциям жилой комнаты, межквартирным стенам и перегородкам, а также к их продолжениям вне пределов жилых комнат.
3.9. Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа из спальни в совмещённый санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла.
3.10. Жилые здания высотой более пяти этажей должны быть оборудованы лифтами (грузовыми и пассажирскими). При оборудовании дома лифтами, габариты одной из кабин, должны обеспечивать возможность транспортирования человека на носилках или инвалидной коляске.
3.11. Над жилыми комнатами, под ними, а также смежно с ними не допускается размещать машинное отделение и шахты лифтов, мусороприемную камеру, ствол мусоропровода и устройство для его очистки и промывки, электрощитовую.4.1. Системы отопления и вентиляции должны обеспечивать допустимые условия микроклимата и воздушной среды помещений. Допустимые параметры микроклимата в помещениях жилых зданий приведены в приложении 2 к настоящим санитарным правилам.
4.2. Системы отопления должны обеспечивать равномерное нагревание воздуха в помещениях в течение всего отопительного периода, не создавать запахи, не загрязнять воздух помещений вредными веществами, выделяемыми в процессе эксплуатации, не создавать дополнительного шума, должны быть доступными для текущего ремонта и обслуживания.
4.3. Перепад между температурой воздуха помещений и температурой поверхностей стен не должен превышать 3°С; перепад между температурой воздуха помещений и пола не должен превышать 2°С.
4.4. Нагревательные приборы должны быть легко доступны для уборки. При водяном отоплении температура поверхности нагревательных приборов не должна превышать 90°С. Для приборов с температурой нагревательной поверхности более 75°С необходимо предусматривать защитные ограждения.
4.5. Помещения первых этажей жилых зданий, расположенных в I климатическом районе, должны иметь системы отопления для равномерного прогрева поверхности полов.
4.6. Устройство автономных котельных для теплоснабжения жилых зданий допускается при соблюдении гигиенических требований к качеству атмосферного воздуха населенных мест, гигиенических нормативов по шуму и вибрации.
4.7. Естественная вентиляция жилых помещений должна осуществляться путем притока воздуха через форточки, фрамуги, либо через специальные отверстия в оконных створках и вентиляционные каналы. Вытяжные отверстия каналов должны предусматриваться на кухнях, в ванных комнатах, туалетах и сушильных шкафах.
Устройство вентиляционной системы должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую.
Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов с жилыми комнатами.
4.8. Вентиляция объектов, размещенных в жилых зданиях, должна быть автономной. Допускается присоединять к общей вытяжной системе жилого здания вытяжную вентиляцию общественных помещений, не имеющих вредных выбросов.
4.9. Шахты вытяжной вентиляции должны выступать над коньком крыши или плоской кровли на высоту не менее 1м.
4.10. Концентрация химических веществ в воздухе жилых помещений при вводе зданий в эксплуатацию не должна превышать среднесуточных предельно допустимых концентраций (далее – ПДК) загрязняющих веществ, установленных для атмосферного воздуха населенных мест, а при отсутствии среднесуточных ПДК не превышать максимальные разовые ПДК или ориентировочных безопасных уровней воздействия (далее – ОБУВ).5.1. Жилые комнаты и кухни жилых домов должны иметь естественное освещение через светопроемы в наружных ограждающих конструкциях здания.
5.2. Коэффициент естественной освещенности (далее — КЕО) в жилых комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5%.
5.3. При одностороннем боковом освещении в жилых зданиях нормативное значение КЕО должно обеспечиваться в расчетной точке, расположенной на пересечении вертикальной плоскости характерного разреза помещения и плоскости пола на расстоянии 1м от стены, наиболее удаленной от светопроемов: в одной комнате — для одно-, двух- и трехкомнатных квартир, и в двух комнатах для четырех- и пятикомнатных квартир. В остальных комнатах многокомнатных квартир и в кухне нормативное значение КЕО при боковом освещении должно обеспечиваться в расчетной точке, расположенной в центре помещения на плоскости пола.
5.4. Все помещения жилых зданий должны быть обеспечены общим и местным искусственным освещением.
5.5. Освещенность на лестничных площадках, ступенях лестниц, в лифтовых холлах, поэтажных коридорах, вестибюлях, подвалах и чердаках должна быть не ниже 20 лк на полу.
5.6. Над каждым основным входом в жилой дом должны быть установлены светильники, обеспечивающие на площадке входа освещенность не менее 6 лк, для горизонтальной поверхности и не менее 10 лк, для вертикальной поверхности на высоте 2,0 м от пола. Должно быть также предусмотрено освещение пешеходной дорожки у входа в здание.
5.7. Жилые помещения и придомовая территория должны обеспечиваться инсоляцией в соответствии с гигиеническими требованиями к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий.
5.8. Нормируемая продолжительность непрерывной инсоляции для помещений жилых зданий устанавливается на определенные календарные периоды дифференцированно в зависимости от типа квартир, функционального назначения помещений, планировочных зон города и географической широты местности:
— для северной зоны (севернее 58° с. ш.) – не менее 2,5 ч. в день с 22 апреля по 22 августа;
— для центральной зоны (58° с. ш. — 48° с. ш.) – не менее 2,0 ч. в день с 22 марта по 22 сентября;
— для южной зоны (южнее 48° с. ш.) – не менее 1,5 ч. в день с 22 февраля по 22 октября.
5.9. Нормативная продолжительность инсоляции должна быть обеспечена не менее, чем в одной комнате 1-3-комнатных квартир и не менее чем в двух комнатах 4-х и более комнатных квартир.5.10. Допускается прерывистость продолжительности инсоляции, при которой один из периодов должен быть не менее 1часа. При этом суммарная продолжительность нормируемой инсоляции должна увеличиваться на 0,5 часа соответственно для каждой зоны.
5.12. Для жилых зданий, расположенных в северной и центральной зонах допускается снижение продолжительности инсоляции на 0,5 часа в следующих случаях:
— в двухкомнатных и трехкомнатных квартирах, где инсолируется не менее двух комнат;
— в четырех и многокомнатных квартирах, где инсолируется не менее трех комнат;
— при реконструкции жилой застройки, расположенной в центральной и исторической зонах городов, определенных их генеральными планами развития.
5.13. На детских игровых площадках и спортивных площадках, расположенных на придомовой территории, продолжительность инсоляции должна составлять не менее 3-х часов на 50% площадок участка независимо от географической широты.6.1.1. Допустимые уровни шума, а также требования к их измерению в жилых помещениях должны соответствовать гигиеническим требованиям к уровням шума на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки.
6.1.2. Допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентных и максимальных уровней звука проникающего шума в помещения жилых зданий следует принимать по приложению 3 к настоящим санитарным правилам.
6.1.3. Допустимые уровни шума, создаваемого в помещениях зданий системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, установленным для жизнеобеспечения здания, следует принимать на 5 дБА ниже (поправка минус (-) 5 дБА), указанных в приложении 3 к настоящим санитарным правилам.
6.1.5. Для жилых зданий, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимого уровня, необходимо предусматривать шумозащитные меры.
6.1.6. Уровни шума при эксплуатации инженерного и технологического оборудования, установленных в помещениях общественного назначения (торговое, холодильное оборудование, звуковоспроизводящая аппаратура) не должны превышать предельно допустимые уровни шума и вибрации, установленные для жилых помещений.6.2.1. Допустимые уровни вибрации, а также требования к их измерению в жилых помещениях должны отвечать гигиеническим требованиям к уровням производственной вибрации, вибрации в помещениях жилых и общественных зданий.
6.2.2. При измерении непостоянных вибраций (уровни виброскорости и виброускорения у которых при измерении прибором на характеристиках «Медленно» и «Лин» или коррекции «К» за 10-минутный период меняется более чем на 6 дБ) следует определять эквивалентные корректированные значения виброскорости, виброускорения или их логарифмических уровней. При этом максимальные значения измеряемых уровней вибрации не должны превышать допустимые более чем на 10 дБ.
6.2.3. В помещениях жилых домов уровни вибрации от внутренних и внешних источников не должны превышать величин, указанных в приложении 4 к настоящим санитарным правилам.
6.2.4. В дневное время в помещениях допустимо превышение уровней вибрации на 5 дБ.
6.2.5. Для непостоянной вибрации к допустимым значениям уровней, приведенным в таблице, вводится поправка минус (-) 10 дБ, а абсолютные значения виброскорости и виброускорения умножаются на 0,32.Все нюансы перепланировки ванной комнаты и туалета
6.3.1. Допустимые уровни ультразвука, а также требования к их измерению в жилых помещениях регламентируются действующими гигиеническими требованиями при работах с источниками воздушного и контактного ультразвука промышленного, медицинского и бытового назначения.
6.3.2. Допустимыми уровнями постоянного инфразвука являются уровни звукового давления в октавных полосах со среднегеометрическими частотами 2, 4, 8, 16 Гц.
6.3.3. Допустимые уровни инфразвука для жилых зданий и на территории жилой застройки приведены в приложении 5 к настоящим санитарным правилам.В п. 3.8 СанПиН 2.1.2.2645-10 прописано, что располагать в квартире туалет и ванную над жилой комнатой и кухней запрещено. Считается, что если в квартире увеличить площадь туалета или ванной на комнату или кухню, то таким образом будут ухудшены условия проживания соседа снизу, так как над его комнатой или кухней окажутся «мокрые зоны» (туалет или ванная) квартиры сверху.
При обратной ситуации, когда, к примеру, кухня расширяется на туалет, уже ухудшаются жилищные условия человека, проводящего ремонтные работы. Ведь в этом случае уже над его кухней будет располагаться туалет выше расположенной квартиры.
Несколько лет назад Мосжилинспекция могла согласовать такую перепланировку, если собственник квартиры предоставлял заверенное у нотариуса письмо, что он правильно понимает ситуацию и добровольно ухудшает свои жилищные условия.
Кроме того, владелец квартиры, в которой планировалось расширить кухню за счет туалета, брал на себя обязательство сообщить будущему покупателю квартиры о проведенной перепланировке.
Однако в настоящий момент, даже если собственник квартиры согласен на ухудшение собственных условий проживания, согласовать перепланировку с увеличением кухни на туалет он не сможет. Мосжилинспекция теперь отказывает в получении разрешения на подобные ремонтные работы.
Поэтому ответ на вопрос, можно ли расширить кухню за счет туалета, будет отрицательным – нельзя, надзорный орган не согласует такую перепланировку . Причем не имеет значения, как далеко собственник квартиры планирует перенос кухонной перегородки вглубь туалета – немного «залезет» на туалет или полностью присоединит его площадь к кухне. Любой вариант такой перепланировки в большинстве квартир не согласуем.
Несмотря на то, что расширение кухонного помещения на туалет запрещено, есть квартиры, в которых такой вариант перепланировки будет считаться законным.
Если квартира, в которой проводятся ремонтные работы, расположена на последнем этаже жилого дома, ее владелец сможет оформить разрешение на увеличение кухни за счет туалета , поскольку сверху нет соседей. Следовательно, при реализации такого планировочного решения над кухней не окажется чужого туалета и ухудшения собственных жилищных условий не произойдет.
Расширить кухню за счет туалета будет возможно и не на последнем этаже, то для этого должно произойти одно из двух условий:
- В квартире этажом выше согласована и выполнена перепланировка с увеличением кухни на туалет.
- В выше расположенной квартире в ходе перепланировки изменили функциональное назначение туалета и сделали из него, к примеру, кладовку.
В такой ситуации над расширенной на туалет кухней будет располагаться либо кухня соседа, которую также увеличили за счет санузла, либо кладовка, что также не запрещено.
Однозначно нет – незаконно.
Согласно п. 24 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.12.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»:
24. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.
Данный пункт расположен в Разделе II. «Требования, которым должно отвечать жилое помещение». Следовательно, в подобной ситуации Ваши права нарушены.
Также и Постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 N 109 приняты и введены в действие СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».
В силу п.9.22 данных Правил:
9.22 Не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (или душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях.
Похожие записи: