Аренда государственного и муниципального имущества это

Аренда муниципального или федерального имущества считается отличной альтернативой соответствующему договору аренды с собственником — коммерческой организацией. Предприниматели действуют из тех соображений, что так как муниципальные и государственные органы ничего не затратили на приобретение сдаваемой в аренду собственности то и арендная ставка будет не высокой. Привлекает коммерсантов и то, что договор, основанный на торгах более легитимный, то что он продолжительный (более года) и регистрируется в реестре сделок с недвижимостью. Привлекает неизменность арендной платы, стабильность арендодателя и длительность срока аренды. АУКЦИОН НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА. Аренда государственной недвижимости.

Но есть еще и «ложка дегтя». Первое это то что начальная выставляемая на аукцион арендная ставка рассчитывается независимым оценщиком на основании рыночных ставок, а далее еще идет аукцион, где представляются ценовые предложения. А иногда такие, которые намного выше рыночных ставок. Достаточно часто после аукциона проигравшие произносят: «Да это НЕВОЗМОЖНО! Я знаю экономику этого бизнеса! Они точно разорятся с такой арендной платой!»

Еще одна особенность заключается в том, что сдающее в аренду свое помещение коммерческая организация, как правило представляет дополнительные сервисы, как-то: охрана, клининг, техобслуживание, я уже не говорю о наличии ремонта помещения, вентиляции и кондиционирования. Как правило у помещений, находящихся в гос. Собственности, сдающихся впервые, таких приятных опций нет. Если конечно предыдущий арендатор об этом не позаботился и не оставил. Длительность же арендного договора при определенных обстоятельствах может сработать и в минус. Например, при понижении рыночных ставок на аренду помещений. В тех случаях, когда в процессе эксплуатации оказалось, что у Вас излишки площадей и Вы хотите часть сдать, или, Вы захотели перезаключить на другое юридическое лицо арендный договор, или захотели сменить профиль деятельности организации, а помещение только конкретного назначения. Передать часть площади в субаренду весьма затруднительно. Переуступка права аренды возможно только через смену учредителей, что не всегда реально.

Есть случаи, когда у предпринимателя альтернативы нет. Найти помещение под офис или магазин можно у частных компаний. А поставить без разрешения городских властей палатку около метро или автомат по продаже напитков в подземном переходе невозможно. Необходимо проходить обязательную конкурентную процедуру, подавать и подписывать электронной подписью заявку через официальный сайт, оплачивать задаток, и совершать еще много иных действий, связанных с участием в торгах.

Договор аренды муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Порядок проведения торгов на право аренды определяется в ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Статья устанавливает общие требования к порядку передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества. Порядок проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества устанавливается в приказе Федеральной антимонопольной службы РФ от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса».

Конечно существуют исключения, при которых при заключении договоров аренды государственного и муниципального имущества не требуется проведение торгов. Все эти исключения предусмотрены в ст.17.1. Закона о защите конкуренции. Если коротко, то это случаи, которые регулируются Земельным, Лесным или водными кодексами, законом о недрах и концессиях. Второе исключение — это созданные образовательными организациями предприятия, которые занимаются внедрением результатов ноу-хау с вкладом в уставный капитал интеллектуальной деятельностью и запретом на сдачу в субаренду. Далее — это предоставление прав владения и пользования на основании международных договоров России. А также случаи предоставления имущества для ведения уставной деятельности некоммерческим организациям, адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность, предприятиям для размещения сетей связи, объектов почтовой связи.

1. Стандарты внутреннего государственного (муниципального) финансового контроля
2. ПРОТОКОЛ отказа от заключения контракта
3. КАК ЗАКАЗЧИКУ ОТКАЗАТЬСЯ ОТ ЗАКЛЮЧЕНИЯ КОНТРАТА
4. ЭЛЕКТРОННЫЙ АУКЦИОН
5. ИЗМЕНЕНИЯ В ЧАСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯ КОНТРАКТОВ
6. Как провести электронный аукцион по новым правилам
7. УСЛОВИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ КОНТРАКТА 44-ФЗ
8. ПОДГОТОВКА ЗАЯВКИ НА АУКЦИОН
9. КАК ЗАПОЛНИТЬ 1 ЧАСТЬ ЗАЯВКИ НА АУКЦИОН ОБРАЗЕЦ
10. В КАКИХ СЛУЧАЯХ ПРИЗНАТЬ ЭЛЕКТРОННЫЙ АУКЦИОН НЕСОСТОЯВШИМСЯ

Но из обозначенного правила имеются исключения^[2]. Так, без проведения конкурса или аукциона имущество бюджетного учреждения может сдаваться в аренду государственным органам, органам местного самоуправления, государственным внебюджетным фондам, другим государственным или муниципальным учреждениям, некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям^[3], медорганизациям и организациям, осуществляющим образовательную деятельность (например, без торгов бюджетное учреждение здравоохранения может сдать в аренду площадь коммерческой медорганизации для размещения специализированного медицинского кабинета), адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам, для функционирования объектов почтовой связи и сетей связи (например, станции сотовой связи, размещаемой на крыше здания).

Без проведения конкурса или аукциона учреждение может сдавать в аренду свой актовый или концертный зал для разовых массовых мероприятий.

Обратим внимание, что в число исключений входит и случай, когда имущество сдается на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев – это, например, позволяет учреждению без проведения конкурса или аукциона сдавать в аренду свой актовый или концертный зал каким-либо организациям для проведения разовых массовых мероприятий.

Исключения предусмотрены в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных организаций, осуществляющих образовательную деятельность (ч. 3.2 ст. 17.1 Закона о конкуренции). К таким организациям как раз относятся бюджетные образовательные учреждения. Сдача в аренду имущества этих учреждений осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения договоров аренды: 1) с медицинскими организациями – в целях охраны здоровья обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность; 2) с организациями общественного питания – в целях создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность; 3) с физкультурно-спортивными организациями – в целях создания условий для занятия обучающимися физической культурой и спортом.

Также отметим, что без проведения конкурса или аукциона государственные и муниципальные научные и образовательные учреждения могут сдавать в аренду имущество своим «дочкам», то есть созданным ими хозяйственным обществам^[4]. Но при этом необходимо одновременное выполнение двух условий: 1) деятельность арендаторов должна заключаться в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау)), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы; 2) договором аренды следует установлен запрет на сдачу в субаренду указанного имущества, предоставленного хозяйственным обществам по такому договору аренды, передачу хозяйственными обществами своих прав и обязанностей по таким договорам аренды другим лицам, предоставление имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав.

Если в аренду сдается имущество, распоряжаться которым бюджетное учреждение вправе только с согласия собственника имущества (учредителя), то для определения цены аренды или начальной (минимальной) цены аренды необходимо предварительное проведение оценки рыночной стоимости объекта аренды^[5]. Напомним, что в соответствии с федеральным законодательством бюджетное учреждения без согласия собственника не вправе распоряжаться любым недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом (ч. 10 ст. 9.2 Закона об НКО). Следовательно, при сдаче в аренду такого имущества учреждению придется потратиться на оплату услуг оценщика (оценочной организации).

Если договор аренды был заключен по результатам конкурса или аукциона, то по истечении срока этого договора заключение его на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса или аукциона, если иное не установлено договором, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ^[6]; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет (данный срок может быть уменьшен, но только на основании заявления арендатора)^[7]. При этом учреждение не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды, кроме следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды^[8]. При отказе учреждения в заключении на новый срок договора аренды по каким-либо другим основаниям и заключения в течение года со дня истечения срока действия прежнего договора нового договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (ч. 11 ст. 17.1 Закона о конкуренции).

Обратим внимание, что в соответствии с гражданским законодательством договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Исключением является ситуация, когда речь идет о договоре аренды здания или сооружения, составленном на срок менее одного года (ч. 2 ст. 651 ГК РФ ). Поэтому по причине стремления «упростить жизнь» распространенной практикой является указание арендодателями (в том числе бюджетными учреждениями) срока договора аренды на 11 месяцев.

Продажа имущества бюджетным учреждением происходит в основном по тем же правилам, что и сдача имущества в аренду. Здесь тоже действуют общие исключения, когда такую продажу можно осуществить без проведения конкурса или аукциона^[11], порядок проведения конкурсов или аукционов тоже установлен ФАС^[12]. В случае, когда продается имущество, которым учреждение не вправе распоряжаться без согласия собственника (учредителя), требуется проведение оценки рыночной стоимости имущества (ст. 8 Закона об оценке).

Но к ситуации продажи имущества не относятся рассмотренные выше специфические правила-исключения сдачи в аренду имущества государственных и муниципальных бюджетных образовательных учреждений^[13].

В соответствии с бюджетным законодательством в случае продажи имущества бюджетным учреждением доход от такой продажи не является доходом бюджета и поступает учреждению в самостоятельное распоряжение, только если речь идет о продаже движимого имущества, а если же было продано недвижимое имущество, то полученные средства должны быть направлены в бюджет (абз. 3 ч. 3 ст. 41 БК РФ).

Стоит отметить: по букве закона такая же судьба должна постигнуть и доход, полученный бюджетным учреждением от продажи недвижимого имущества, которое оно приобрело ранее на внебюджетные средства (например, служебные квартиры для персонала). Это обусловлено тем, что из неналоговых доходов бюджета от продажи государственного или муниципального имущества исключаются только доходы от продажи любого движимого имущества автономных и бюджетных учреждений – следовательно, доходы от продажи любого недвижимого имущества данных учреждений являются доходами бюджета(абз. 3 ч. 3 ст. 41 БК РФ).

• Правовые основы деятельности
• Нормативные акты
• Постановления Европейского Суда по правам человека

• Судебная практика
• Конституционный Суд
• Верховный Суд

• Научно-методические материалы
• По вопросам надзора за исполнением федерального законодательства
• По иным вопросам надзорной деятельности

• Статистические данные
• Об использовании выделяемых бюджетных средств
• О деятельности органов прокуратуры

• Новости
• Основные документы

• Главное управление международно-правового сотрудничества

• Региональное представительство
  Международной ассоциации прокуроров в России

• Новости Генеральной прокуратуры России
• Новости прокуратур субъектов федерации
• События Генеральной прокуратуры

• Мероприятия и встречи
• Интервью и выступления

• Печатные издания
• Видео
• К сведению СМИ
• Инфографика

• Конкурс
• Участие в конкурсе
• Этапы конкурса
• Итоги конкурса
• Аккредитация СМИ

Аренда государственного и муниципального имущества — порядок исчисления НДС

• Порядок обращения граждан
• График приема

• Интернет приемная

• Уведомления об экстремизме
• Статусы уведомлений

• Прямая линия для предпринимателей

В соответствии с п. 1 ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является:

– имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность);

– имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации – республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъектов Российской Федерации).

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации на основании п. 1 ст. 125 ГК РФ органы государственной власти могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В соответствии с п. 1 ст. 215 ГК РФ муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. От имени муниципальных образований органы местного самоуправления своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Аренда имущества, находящегося в федеральной собственности, имеет некоторые особенности, касающиеся, в частности, заключения договора аренды и установления арендных платежей.

В соответствии с подпунктом «г» п. 1 ст. 114 Конституции Российской Федерации управление федеральной собственностью осуществляется Правительством РФ.

Отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, регулируются главой 34 ГК РФ. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Рассмотрение вопросов о предоставлении государственного и муниципального имущества в аренду осуществляется на основании заявления (заявки) от российских и иностранных юридических и физических лиц (в том числе совместных предприятий) и международных организаций с резолюцией предприятия (организации) – балансодержателя о возможности предоставления имущества в аренду для конкретного вида деятельности.

Вместе с заявкой на аренду (на заявке о продлении договора аренды обязательно наличие резолюции балансодержателя о возможности продления аренды) заявитель представляет в Комитет по управлению имуществом:

– учредительные документы (или нотариально заверенные копии этих документов) организации (юридического лица), получающей имущество в аренду, или свидетельство о регистрации для физических лиц – частных предпринимателей;

– баланс предприятия-арендатора, составленный на установленную дату перед оформлением договора;

– справку о текущей задолженности по плате за аренду и коммунальные услуги;

– справку об отсутствии или наличии задолженности по обязательным платежам в бюджеты всех уровней на дату подачи заявки, заверенную налоговым органом.

При рассмотрении заявок на аренду учитываются своевременность исполнения соискателями обязательных налоговых платежей в бюджеты всех уровней, а также своевременность внесения предыдущей арендной платы.

В целях ограничения максимальных сроков оформления договоров аренды федерального имущества территориальными органами Минимущества России, органами по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации, наделенными полномочиями территориального органа Минимущества России, максимальный срок оформления договоров аренды нежилых помещений и других объектов федерального имущества установлен в один месяц с даты представления арендатором (балансодержателем) полного пакета необходимых документов, соответствующих установленным требованиям, в том числе органов юстиции, осуществляющих регистрацию сделок с недвижимым имуществом (см. распоряжение Минимущества России от 28.06.2001 № 1810-р «Об установлении максимального срока оформления договоров аренды федерального имущества»).

Предоставление в аренду государственного и муниципального имущества осуществляется в следующих формах:

– в порядке продления договора аренды при реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды;

– в порядке удовлетворения заявок, в том числе на основе аукциона или посредством коммерческого конкурса.

Аукцион представляет собой конкурсный способ определения арендатора имущества, при котором победителем на публичных торгах становится соискатель, предложивший наивысшую цену за право заключения договора аренды.

Коммерческий конкурс с инвестиционными и (или) социальными условиями – это способ определения арендатора имущества, при котором победителем признается соискатель, представивший предложение, наилучшим образом отвечающее заранее определенным критериям.

Отказ Комитета по управлению имуществом в заявке на аренду государственного и муниципального имущества должен быть предоставлен заявителю в письменной форме с указанием причин отказа. Данный отказ может быть обжалован в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 4 и 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе право аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды со сроком действия до одного года вместе с приложениями подлежит обязательной регистрации в Комитете по управлению имуществом.

В соответствии с действующим законодательством не прошедшие государственную регистрацию в установленном порядке договоры аренды считаются недействительными.

Примечание.

С 2002 года с вступлением в силу главы 25 НК РФ произошли изменения в порядке признания для целей налогообложения в расходах арендатора затрат, связанных с арендой имущества.

С 1 января 2002 года не возникает споров о правомерности включения в состав расходов затрат на аренду недвижимого имущества при отсутствии государственной регистрации. До вступления в силу главы 25 НК РФ правомерность включения в себестоимость арендных платежей при отсутствии государственной регистрации налогоплательщикам приходилось доказывать в судах.

С заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Обращаем внимание читателей на то, что с 17 мая 2008 года в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество внесены поправки, изменившие в том числе состав документов, подаваемых на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В настоящее время необходимо представлять кадастровый паспорт регистрируемого объекта.

Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 388 НК РФ организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, являются плательщиками земельного налога, а за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Для целей установления арендной платы за землю устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Если кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 № 319, и она не должна превышать 75 % уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

В соответствии со ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если передаваемое арендатору право на земельный участок не определено договором, то к арендатору на срок аренды переходит право пользования земельным участком.

Согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, если в договоре аренды здания ничего не говорится о взимании отдельной платы за право пользования земельным участком, то это означает, что арендная плата за пользование зданием включает плату за пользование земельным участком, и поэтому платить за аренду земельного участка, на котором расположено здание, не надо.

Если договором аренды здания предусмотрено, что арендная плата не включает плату за пользование земельным участком, оплата пользования землей должна производиться в следующем порядке. Если арендатор здания получает земельный участок в аренду, то он обязан уплачивать арендную плату за землю на условиях, определенных договором между ним и арендодателем. Если договором аренды здания не определено конкретное право арендатора здания на соответствующий земельный участок, то к арендатору перейдет право пользования земельным участком и арендатор здания будет обязан уплачивать уже не арендную плату, а земельный налог как землепользователь.

Арендная плата устанавливается в виде:

– определенных в твердой сумме платежей;

– проведения капитального ремонта недвижимого имущества или благоустройства прилегающей территории при условии предварительного согласования с арендодателем проекта и сметы.

Порядок возмещения стоимости капитального ремонта при аренде муниципального имущества предусматривается распоряжением соответствующего Комитета по управлению имуществом.

Пример.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в государственной или муниципальной собственности, либо земельным участком или водным объектом, в пределах которых располагается объект археологического наследия, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат. Порядок предоставления вышеуказанной компенсации и ее размер определяются договором аренды объекта культурного наследия, находящегося в федеральной собственности, который заключается между федеральным органом исполнительной власти, специально уполномоченным на то Правительством РФ, и физическим или юридическим лицом.

В договоре на аренду федерального имущества должен быть определен размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения. С 1 июля 1998 года распоряжением Мингосимущества России от 30.04.1998 № 396-р введен единый порядок определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в совокупности или по каждому объекту имущества отдельно.

Величина годовой арендной платы за 1 кв.м, рассчитанной в соответствии с порядком расчета арендной платы, не может быть меньше базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.м.

Арендная плата рассчитывается исходя из базовой величины стоимости строительства 1 кв.м, которая определяется и ежегодно публикуется Госстроем России, а при отсутствии официальной информации – по решению органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Размер базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.м может корректироваться в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов, переоценки арендуемого имущества, осуществляемой в соответствии с постановлениями Правительства РФ и (или) в связи с инфляционными процессами, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, но не чаще одного раза в год. При защите своих интересов в случае неоднократного повышения арендной платы в течение одного года арендатор вправе апеллировать к нормам п. 3 ст. 614 ГК РФ, если условиями договора не предусмотрено повышение арендной платы чаще одного раза в год.

Минимальная величина арендной платы за 1 кв.м устанавливается и ежегодно изменяется органами власти субъекта Российской Федерации в зависимости от местных условий.

Порядок расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом определен распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 № 671-р.

Расчеты арендной платы по вновь заключаемым договорам, оформляемым без проведения конкурса или аукциона, должны производиться исходя из рыночной величины годовой арендной платы за 1 кв.м нежилой площади, установленной по заключению независимого оценщика, с применением для льготных категорий арендаторов корректирующих коэффициентов, характеризующих категорию арендатора, в том числе социальную направленность его деятельности, и отражающих объем прав пользования арендуемым имуществом.

Для арендаторов, ведущих капитальный ремонт или реконструкцию здания, находящегося в федеральной собственности, может быть установлена годовая арендная плата за 1 кв.м в размере базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.м с учетом распоряжения Мингосимущества России от 14.05.1999 № 671-р на срок проведения капитального ремонта или реконструкции (распоряжение Минимущества России от 28.05.2001 № 1461-р).

Распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 № 671-р в целях повышения эффективности использования федерального недвижимого имущества установлен порядок, согласно которому величина арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом определяется путем деления величины арендной платы, рассчитанной в установленном порядке в рублях, на курс условной денежной единицы, эквивалентный курсу доллара США, объявленному Банком России на 1 сентября 1998 года (9,33 руб. за 1 долл. США), а ежемесячные платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях в сумме, определенной по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. Согласно письму Минюста России от 31.05.1999 № 4171-ПК данное распоряжение не является нормативным актом и не нуждается в государственной регистрации.

Пример.

Росреестр информирует об изменениях в законодательстве. Аренда части объекта

В соответствии с федеральными законами о федеральном бюджете на соответствующие годы в доходах федерального бюджета предусматриваются доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности.

Следовательно, балансодержатель не имеет права использовать причитающуюся к зачислению в соответствующий бюджет арендную плату на оплату услуг, проведение ремонтно-строительных работ и т.д.

Постановлением Правительства РФ от 30.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» установлен порядок внесения арендных платежей за пользование арендуемым федеральным недвижимым имуществом. Согласно этому документу арендатор в соответствии с договором аренды ежемесячно, не позднее 10-го числа отчетного месяца, перечисляет арендную плату на лицевой счет территориального органа Мингосимущества России, открытый им в органах Федерального казначейства.

Доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и расположенного на территории Российской Федерации, перечисляются в порядке, установленном федеральными законами о федеральном бюджете на конкретный год.

Оформление расчетных документов при перечислении арендной платы осуществляется арендатором в соответствии с Правилами указания информации в полях расчетных документов на перечисление налогов, сборов и иных платежей в бюджетную систему Российской Федерации, утвержденными приказом Минфина России от 24.11.2004 № 106н.

Положением о порядке осуществления операций за счет средств, поступающих в федеральный бюджет от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и переданного в оперативное управление бюджетным учреждениям, имеющим право на дополнительное бюджетное финансирование, утвержденным приказом Минфина России от 30.06.2004 № 57н, определено, что арендная плата за пользование федеральным имуществом, закрепленным за арендодателями, перечисляется арендаторами в доход федерального бюджета на счета управлений Федерального казначейства Минфина России по субъектам Российской Федерации, открытые на балансовом счете № 40101 «Доходы, распределяемые органами Федерального казначейства между уровнями бюджетной системы Российской Федерации».

Пеня за неуплату или неполную уплату арендной платы за аренду федерального имущества в установленный договором срок подлежит перечислению арендаторами в доход федерального бюджета по коду 2010241 «Прочие доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности» Классификации доходов бюджетов Российской Федерации.

Арендодатели уведомляют арендаторов о реквизитах счетов № 40101 и порядке оформления расчетных документов на перечисление в доход федерального бюджета арендной платы и пеней за неуплату или неполную уплату арендной платы в соответствии с вышеназванным Положением.

Имущество, передаваемое в текущую аренду, должно отражаться в бухгалтерском учете арендодателя обособленно. Это означает, что организация-арендодатель открывает на соответствующих счетах учета имущества отдельные субсчета для учета имущества, передаваемого в текущую аренду. Передача имущества арендатору отражается внутренней записью на счетах учета имущества:

Д-т 01, субсчет «Арендованное имущество», К-т 01, субсчет «Собственные основные средства», – переданы в аренду здание (помещение) или сооружение и земельный участок;

Д-т 02, субсчет «Амортизация собственных основных средств», К-т 02, субсчет «Амортизация имущества, сданного в аренду», – отражен износ, относящийся к переданному в аренду зданию (помещению) или сооружению.

По истечении срока аренды, а также в связи с досрочным расторжением договора отражается возврат арендованного имущества арендодателю:

Д-т 01, субсчет «Собственные основные средства», К-т 01, субсчет «Арендованное имущество», – возвращены по окончании аренды здание (помещение) или сооружение и земельный участок;

Д-т 02, субсчет «Амортизация имущества, сданного в аренду», К-т 02, субсчет «Амортизация собственных основных средств», – отражен износ, относящийся к возвращенному имуществу.

Если земельный участок не является собственностью арендодателя, то его передача и возврат должны отражаться на соответствующих субсчетах, открытых к забалансовому счету 001.

Справка. При применении п. 4 ст. 250 НК РФ необходимо учитывать, что в составе внереализационных доходов отражаются доходы от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду), если сдача имущества в аренду не является предметом основной деятельности организации.

Доходы и расходы предприятий подразделяются в соответствии с ПБУ на две большие группы: доходы и расходы по обычным видам деятельности и прочие поступления и расходы. Каждое предприятие самостоятельно определяет, к какой группе будут относиться арендные платежи. Основанием для такой классификации в бухгалтерском учете должны служить ПБУ 9/99 и ПБУ 10/99.

Организации, для которых сдача имущества в аренду является вспомогательным видом деятельности, самостоятельно решают вопрос о том, к какому виду доходов они должны относить причитающуюся им арендную плату: к доходам от обычных видов деятельности или к прочим доходам.

Если величина арендной платы существенно влияет на общий финансовый результат деятельности арендодателя, то аренда зданий и сооружений должна рассматриваться как предмет деятельности с отнесением полученной арендной платы к доходам от обычных видов деятельности и отражением их на счете 90. При этом существенной признается величина арендной платы, отношение которой к общей сумме всех доходов организации составляет не менее 5 %.

Если арендная плата не превышает установленного порога существенности, арендодателю следует рассматривать аренду зданий и сооружений в качестве отдельной финансовой операции и включать получаемые доходы в состав прочих доходов с отражением на счете 91. Суммы причитающейся арендной платы в данном случае накапливаются по кредиту счета 91, субсчет «Прочие доходы». Расходы, связанные с арендными сделками, отражаются по дебету счета 91, субсчет «Прочие расходы». Ежемесячно путем сопоставления дебетового оборота по счету 91, субсчет «Прочие расходы», и кредитового оборота по счету 91, субсчет «Прочие доходы», определяется сальдо, которое отражается на счете 91, субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов», и показывает конечный финансовый результат – прибыль или убыток.

Согласно ПБУ 9/99 доходы от предоставления имущества в аренду признаются в учете исходя из допущения временной определенности фактов хозяйственной деятельности при наличии следующих условий:

– арендодатель имеет право на получение арендной платы, вытекающее из договора аренды;

– сумма арендной платы может быть определена;

– имеется уверенность в том, что в результате начисления арендной платы произойдет увеличение экономических выгод арендодателя.

Если не выполняется хотя бы одно из этих условий, арендодатель принимает к учету не доходы, а кредиторскую задолженность.

Методология отражения операций по аренде зданий (помещений) или сооружений следующая.

Если аренда является видом или предметом деятельности, операции по аренде зданий (помещений) или сооружений отражаются следующим образом:

Д-т 62 (либо 76, субсчет «Расчеты по арендной плате») К-т 90, субсчет «Выручка», – отражена задолженность арендатора в связи с оказанием ему услуг по предоставлению зданий (помещений) или сооружений в аренду;

Д-т 90, субсчет «Налог на добавленную стоимость», К-т 68 – отражена задолженность бюджету по НДС от суммы арендной платы в случае определения выручки от реализации продукции (работ, услуг) для целей налогообложения «по начислению»;

Д-т 90, субсчет «Налог на добавленную стоимость», К-т 76, субсчет «Расчеты по НДС», – отражена задолженность бюджету по НДС от суммы арендной платы в случае определения выручки от реализации продукции (работ, услуг) для целей налогообложения по кассовому методу;

Д-т 20 К-т 02, 10 «Материалы», 76, субсчет «Расчеты по коммунальным платежам», – отражены прямые затраты, связанные с оказанием услуг по аренде;

Д-т 26 «Общехозяйственные расходы» К-т 02, 10, 76, субсчет «Расчеты по коммунальным платежам», – отражены косвенные затраты, связанные с оказанием услуг по аренде;

Имущество, полученное арендатором в аренду, принимается на забалансовый учет в оценке, согласованной с арендодателем в договоре аренды. При этом делается следующая запись:

Д-т 001 – получены в аренду здание (помещение) или сооружение и земельный участок.

По истечении срока аренды или в связи с досрочным расторжением договора отражается возврат арендованного имущества арендодателю:

К-т 001 – возвращены арендодателю здание (помещение) или сооружение и земельный участок.

В связи с тем что эксплуатация арендатором арендованного имущества в соответствии со ст. 606 ГК РФ осуществляется на возмездной основе, у него возникают расходы по арендной плате, начисляемой в пользу арендодателя. Порядок их принятия к бухгалтерскому учету зависит от того, какую роль арендуемое имущество играет в деятельности арендатора.

При использовании вышеуказанных объектов в производственных целях арендная плата рассматривается как расход по обычному виду деятельности и учитывается на счетах 20, 23 «Вспомогательные производства», 25 «Общепроизводственные расходы», 26, 44.

Сумма НДС, относящегося к арендной плате, учитывается обособленно на счете 19, субсчет «Налог на добавленную стоимость по работам и услугам». В момент погашения арендных обязательств на основании надлежащим образом оформленных документов сумма НДС списывается на уменьшение задолженности перед бюджетом.

Расходы по арендной плате принимаются арендатором к учету в сумме, равной величине кредиторской задолженности, независимо от намерения получить доходы. Согласно ПБУ 10/99 совокупность нижеперечисленных основных признаков дает арендатору право отнести арендную плату к категории расходов:

– плата за аренду производится в соответствии с конкретным договором аренды, требованиями законодательных и нормативных актов, обычаями делового оборота;

– сумма арендной платы может быть определена;

– имеется уверенность в том, что в результате начисления арендной платы произойдет уменьшение экономических выгод арендатора.

Если не выполняется хотя бы одно из этих условий, арендатор должен принять к учету не расход, а дебиторскую задолженность.

Операции по арендной плате за государственное (муниципальное) имущество оформляются в учете организации-арендатора следующими проводками:

Д-т 20 (26, 44) К-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество», – отражена задолженность арендодателю по арендной плате;

Д-т 19 К-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество», – отражен НДС по арендной плате;

Д-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество», К-т 68, субсчет «Расчеты по НДС», – удержана сумма НДС с арендодателя;

Д-т 68, субсчет «Расчеты по НДС», К-т 51 – перечислен в бюджет НДС по арендной плате за государственное имущество;

Д-т 68, субсчет «Расчеты по НДС», К-т 19 – принят к вычету НДС по арендной плате;

Д-т 76, субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество», К-т 51 – погашена задолженность перед арендодателем по арендной плате.

Согласно п. 4 ст. 477 ГК РФ торги проводятся в виде аукциона, конкурса или другом варианте, если это не запрещено законодательством. Это относится в равной степени, как к обычным торгам, так и тем, которые проводятся электронно. Основное отличие между формами заключается в том, что на аукционе состязание между участниками обусловлено только стоимостью. При конкурсной форме учитывается расширенный список условий, куда могут также включать и стоимость.

Победителем аукциона считается участник, который предложил самую высокую стоимость. При проведении конкурса присутствует другое определение победителя. Его выбирает конкурсная комиссия, которая определяется и назначается организатором. При выборе победителя учитываются все предложения участников, и выбирает наиболее лучшие.

При проведении торгов следует учитывать требования и нормативы, изложенные в Правилах проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества. Правила проведения утверждены приказом ФАС No 67 от 10 февраля 2010 года.

Торги проводиться в несколько этапов:

1. Проводиться извещение о будущей организации торгов;
2. Организатор разрабатывает необходимую документацию;
3. Определяется период подачи заявок и сроки их рассмотрения;
4. Проводятся торги;
5. После подведения итогов происходит подписание договора.

Организатор может определить условия, которые будут присутствовать в будущем договоре. Они указываются в публикуемом извещении. Дополнительно должна присутствовать следующая информация:

1. Указывается время и место. Также необходимо указание формы проведения мероприятия;
2. Предмет торгов;
3. Существующие обременения на продаваемые лоты;
4. Правила проведения мероприятия. Указывается порядок принятия участия, критерии выбора победителя;
5. Начальная стоимость.

В торгах имеют право принять участие юридические и физические лица, желающее подписать договор аренды с госструктурами.

В Правилах присутствуют следующие положения:

1. Предъявляемые требования к заявителям;
2. Условия, которым должен соответствовать участник;
3. Необходимые документы, предоставленные для участия.

Существуют моменты, когда претендент не допускается к мероприятию:

1. На момент рассмотрения заявки существует постановление о приостановке деятельности участника, предусмотренное Кодексом РФ об административных нарушениях;
2. При оформлении не были представлены необходимые документы;
3. При проверке представленной информации были обнаружены сведения, не соответствующие действительности;
4. Не был внесен задаток, являющийся обязательным условиям для участия.

Полный список ситуаций, когда может быть отказано, представлен в п. 24 Правил.

Заявитель должен указывать правдивую информацию при заполнении заявки. Он несет полную ответственность за указанные сведения в представленных документах, которые предоставляются получения разрешения участвовать в торгах.

При обнаружении недостоверных сведений комиссия имеет право не допустить заявителя к торгам. Это может произойти в любое время.

Организатор не имеет право выставлять требования, если они не предусмотрены законодательными актами. Например, организатор не может требовать предоставления дополнительных документов, если они отсутствуют в Правилах. Если указано, что участник предоставляет копии документов, то нельзя требовать от него предоставление оригиналов. Об этом сказано в п. 53 и 122 Правил.

Дополнительно организатор не может заставлять заявителя заключать дополнительные договора, а если они отсутствуют – не допускать к участию. Заявителю могут отказать в участии только при наличии причин, указанных в п. 24 Правил. В остальных ситуациях он должен быть допущен к торгам.

8. Аренда государственного и муниципального имущества

Перед участием необходимо внимательно изучить соответствующие документы и проверить предъявляемые требования.

Если в них присутствуют пункты, не соответствующие действующему законодательству, то лицо может обратиться в судебные инстанции с иском о признании итогов торгов недействительным.

Стоит учитывать, что согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ, организатор может установить обязанность внести задаток для участия. Это положение отображается в извещении.

По завершению мероприятия, организатор подписывает с победителем протокол, если не предусмотрены иные требования. Подписанный протокол равносилен договору.

Действующее законодательство предусматривает последствия, если какая-либо сторона уклоняется от подписания документов. Согласно действующим законодательным актам уклоняющаяся сторона обязана возместить другой стороне возникшие убытки, если подписание договора может быть реализовано только после подведения итогов. Если организатор не желает подписывать договор и всячески уклоняется от выполнения обязательств, то победившая сторона имеет право написать исковое заявление в суд о принуждении уклоняющийся стороны заключить соответствующий договор. Дополнительно победитель может потребовать возмещение убытков, если они возникли из-за уклонения другой стороны от выполнения обязательств.

При проведении торгов может существовать положение, согласно которому заявитель должен внести задаток. Стоит учитывать, что после проведения мероприятия он возвращается (или учитывается при исполнении финансовых обязательств) не выигравшей стороне, но другим участникам. Например, он возвращается второму участнику, а также участникам, если они отказались от участия. Задаток должен быть возвращен, если участника его не допустили к торгам. Если торги признаются не состоявшимися, то задаток также возвращается. Такие требования обозначены в п. 5 ст. 448 ГК РФ, п.п. 58, 100, 128, 134 и 137 Правил проведения

После подведения итогов, стороны заключают договор, если его подписание может быть реализовано только после подведения итогов. При необходимости в договор можно внести изменения, но они не должны касаться условий. В п. 8 ст. 447 обозначены условия, которые имеют существенное значение и не изменяются.

С 12 июня 2012 в законодательство были внесены поправки, разрешающие организатору заключать договора с участником, если он является единственным, кто принял участие. Подобная практика не противоречит законодательству, если представленная заявка полностью подходит по указанные требования, обозначенные в сопроводительных документах. Организатор имеет право подписать договор с участником, если он был один, и комиссия признала торги несостоявшимися из-за его единственного участия.

В отношении конкурса действуют такие же требования, как и к аукционам. Подтверждение обозначено в п. 101 и 151 Правил проведения торгов в соответствии с Приказом Фас России No 203 от 30 марта 2012 года.

Если возникнет ситуация, когда комиссия признает тоги несостоявшимися, и причины подобного решения отсутствуют в п. 101 и 151, то организатор может назначить время и дату проведения новых торгов. При подготовке к проведению нового мероприятия согласно п. 102 и 152 организатор может изменить старые условия и указать новые требования.

В прежней редакции у организатора такой возможности не было и он не мог заключить договор в обозначенных ситуациях, и поэтому требовалось проведение новых торгов.

• Пошаговые инструкции
• Формы, бланки, документы
• Видеоинструкции

Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.

В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.

Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.

В качестве арендатора муниципальной собственности обычно выступают владельцы малого бизнеса. Под последним подразумевают ведение предпринимательской деятельности в рамках небольших предприятий и фирм, не являющихся при этом объединениями.

Субъектами среднего бизнеса признают:

• индивидуальных предпринимателей (ИП);
• различные виды кооперативов (потребительские, производственные, сельскохозяйственные);
• крестьянские и фермерские хозяйства;
• партнерства либо сообщества хозяйственного типа.

В большинстве случаев целью потенциальных арендаторов выступает использование муниципального помещения под магазин, офис, склад. Не возбраняется подать заявку на аренду и обычному гражданину.

Параграф 17.1 правового акта № 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень вариантов, когда допускается передача муниципальной собственности в аренду без предварительного проведения конкурса.

Список включает следующие случаи:

1. Имеют место государственные либо муниципальные преференции, обладающие действием на основании главы 5 ФЗ № 135.
2. Конкурс в рамках муниципального контракта уже был проведен ранее. Причем период аренды не должен превышать срок действия соответствующего договора.
3. Субъект передается в аренду на срок не более 30 суток в течение полугода. При этом не допускается заключение повторного соглашения после завершения указанного периода.
4. Требуется продление уже действующего соглашения, заключенного между муниципалитетом и предприятием.
5. Право на аренду предоставляется на основании международного договора РФ, актов Президента РФ, актов Правительства страны, федерального законодательного акта, устанавливающего иной порядок распоряжения объектом, а также специализированных судебных решений.

Вдобавок без проведения конкурса помещение может быть передано в аренду следующим учреждениям и объединениям:

• религиозные организации;
• профсоюзы;
• политические партии;
• общественные фонды;
• адвокатские и нотариальные конторы;
• медицинские и образовательные учреждения;
• отделения связи, почта.

А также другим органам власти муниципального или федерального значения, внебюджетным фондам, Центробанку и учреждениям лесного, земельного, водного фондов РФ.

Еще один момент, о котором не стоит забывать – вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.

Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора – передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.

Аренда муниципальной собственности – процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица. К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре. Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.

Как принято, сведения о подобных объектах, которые свободны и сдаются в аренду, публикуются на официальных сайтах местных органов власти. Получить исчерпывающую информацию можно также, обратившись самостоятельно в муниципальное предприятие (учреждение) либо соответствующие органы власти, за которыми закреплено данное имущество.

Собственно порядок предоставления собственности в аренду предопределяет ФЗ РФ № 135 от 26.07.2006. По большей части представители бизнеса могут арендовать имущественные объекты только на условиях участия в конкурсе (или аукционе).

Конкурсы, торги на право заключения арендных договоров проводятся согласно регламенту Приказа ФАС РФ № 67 от 10.02.2010 (ред. от 11.07.2020). К сведению, данный правовой документ содержит список объектов имущества, в отношении которых конкурс проводится в обязательном порядке.

Подобного рода сделки приветствуются обеими сторонами: муниципалитетом и нанимателями. С одной стороны, правительство целенаправленно прилагает все усилия для продвижения, поддержки малого и среднего бизнеса, а предоставление имущества в аренду — тому наглядный пример.

С другой, коммерсанты заинтересованы получить в пользовании муниципальный объект для осуществления определенной деятельности по понятным причинам. Для многих из них именно аренда площадей — самая затратная статья расходов. В этой связи естественным является стремление уменьшить данные траты, найти оптимальный вариант аренды.

Муниципалитет предоставляет в аренду площади на более выгодных условиях, а именно:

• гарантируя стабильность сделки;
• по более низким ценам, посему статья расходов в части эксплуатации имущества меньше, чем, допустим, аренда аналогичного объекта у коммерческой структуры.

Кроме этого, у нанимателя может возникнуть право на преимущественное заключение арендного договора на новый срок. Возможно это при наличии следующих обстоятельств. Во-первых, если предыдущее соглашение заключалось по итогам конкурса (аукциона) согласно ч. 1 и 3 ст. 171ФЗ РФ №135. Во-вторых, наниматель добросовестно выполнил все принятые на себя обязательства.

Для представителей малого бизнеса при сдаче в аренду муниципального имущества предусмотрено ряд преференций. На законодательном уровне данные вопросы регулирует ст. 18 ФЗ РФ № 209 от 24.07.2007. Например, нанимателю передается помещение в пользование на льготных условиях либо на безмездной основе. Нередко муниципалитет заключает договор аренды сроком до 5 лет с предоставлением возможности выкупа арендуемого объекта.

Процедура аренды муниципального (государственного) имущества сопровождается обязательным заключением соответствующего соглашения с муниципалитетом. Вопросам аренды посвящена гл. 34 ГК РФ.

Основное назначение данного документа — письменно зафиксировать факт предоставления конкретной собственности во временное пользование чаще всего за определенную плату. Данная форма договора может использоваться при разных обстоятельствах, а именно:

• для аренды объекта на несколько лет (на продолжительный срок);
• на условиях безмездного пользования;
• для хранения и одновременной эксплуатации имущественного объекта;
• для целей аренды помещений с последующим выкупом и т. п.

Ключевые моменты: арендный договор необходимо заключить в письменном виде, после чего зарегистрировать установленным порядком. Как правило, при оформлении сделки за основу берется стандартный вариант соглашения. Соответственно, объект договора — муниципальное (государственное) имущество.

(верх документа)

Предмет соглашения

Сопутствующие платежи

Порядок расторжения соглашения

Условия продления соглашения

Особые условия соглашения

Реквизиты сторон—участников

Стороны—участники настоящего соглашения: наймодатель и наниматель.

По сути «конкурс» и «аукцион» между собой во многом схожи. У них общая цель — определить единственного победителя (правообладателя), с которым далее будет заключен договор аренды. Участвовать в подобных мероприятиях могут: ИП, физлица, фактически любые организации. Главное — чтобы данный участник соответствовал предъявляемым требованиям.

И в первом и втором мероприятии формируется конкурсная (аукционная) комиссия. Она призвана обеспечивать их полноценное проведение. Но все же в самой процедуре проведения конкурса и аукциона имеются отличия.

В чем заключаются соревнования участников

Подача заявки на участие

Форма представления предложений (как и состав участников) являются открытыми

Другие отличительные особенности

Конкурс открыт только по части состава участников.

Основой организатор вправе привлечь стороннее юрлицо для проведения (организации) данных мероприятий. Круг обязанностей привлеченного юрлица определяется соответствующим договором, заключенным с ним.

Как показывает практика, подобный вид аренды — наиболее удобный способ решения вопроса по временному пользованию имуществом. Тем не менее арендатор, получая во временную эксплуатацию объект, берет на себя ряд налоговых обязательств.

Минфин РФ в письме № 03-07-14/62306 от 31.08.2020 г. обращает внимание налогоплательщиков на то, что реализация услуг (работа) на территории РФ, подлежит обложению НДС.

Соответственно, арендаторы федерального, муниципального имущества, а также собственности субъектов РФ являются плательщиками НДС (п. 1. ст. 146 НК РФ). Именно данные лица признаются налоговыми агентами и обязаны своевременно исчислять, а затем и уплачивать налог в бюджет.

Зам. директора департамента О.Ф.Цибизова.

Таким образом, в круг обязательств нанимателей входит:

• уплата налога, который начисляют на суммированный размер стоимости аренды по всем объектам недвижимости;

Налоговая база — это суммированная арендная плата с учетом налога

• сдача декларации по НДС до 20 числа, который идет вслед за налоговым периодом.

Важно! Арендатор на ЕНВД не платит НДС, если снимает объект у арендодателя, который не относится к органам госвласти, местного самоуправления.

Соответственно, когда арендуемое имущество закреплено, например, за казенным учреждением, наймодатель (балансодержатель) сам исчисляет и уплачивает НДС. Наниматель просто перечисляет ему платежи за аренду вместе с НДС.

Ошибка 1. Следует знать, что арендный договор любого типа подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Без этого он юридической силы не имеет и поэтому наниматель не сможет эксплуатировать имущественный объект так, как ему нужно.

Предложенный образец предназначен для юрлица (наймодателя) и предприятия (нанимателя). В документе отмечено:

1. Сведения об участниках.
2. Какой объект, на какой срок передается во временное пользование.
3. Обязательства наймодателя (передать второй стороне свое имущество в установленные сроки).
4. Обязательства нанимателя (вернуть собственнику арендованный объект в надлежащем виде по завершению срока действия соглашения либо при его досрочном прекращении).
5. Фиксированный размер арендной платы за месяц.
6. Сроки уплаты — поквартально.
7. Период действия соглашения.
8. Акт приема—передачи объекта.
9. Реквизиты участников сделки, их подписи и печати.

Вопрос №1: Что нужно подать для участия в конкурсе на получение права аренды помещений?

В первую очередь конкурсная документация должна включать сведения, которые содержатся в соответствующем уведомлении о проведении конкурса. Далее комплект документов дополняется с учетом требований п. 7 Приказа ФАС РФ № 67 от 10.022010.

Следует понимать, что порядок проведения конкурсов может отличаться. Поэтому следует отслеживать всю актуальную информацию и уточнять ее у организаторов. Как правило, утвержденные административные регламенты (иные документы) по части сдачи муниципальной (государственной) собственности в аренду публикуются на сайтах уполномоченных органов власти, освещаются по ТВ, в печатных изданиях. К сведению, п. 6 ст. 17.1 ФЗ РФ № 135 обязывает размещать всю информацию, касающуюся конкурсов, в сети «Интернет».

Вопрос №2: По каким принципам оценивают участников конкурса — потенциальных арендаторов? У кого больше шансов выиграть?

Данное решение принимает исключительно конкурсная комиссия. В общем случае побеждает тот претендент, который предложит более выгодные условия выполнения договора (сделки).

Правоотношения между арендатором и арендодателем регулируются гл. 34 ГК РФ. Заключая договор, необходимо помнить о следующих моментах.

Существенное условие договора — данные об объекте аренды, позволяющие определенно его установить. Если их нет, то договор считается незаключенным (п. 1 ст. 607 ГК РФ). В свою очередь, в силу п. 1 ст. 654 ГК РФ существенным условием договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения является размер арендной платы. Причем правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, здесь не применяются, а отсутствие указания в договоре размера арендной платы делает его незаключенным.

К договору аренды нежилого помещения по аналогии закона применяются те же правила, что установлены для аренды здания и сооружения параграфом 4 гл. 34 ГК РФ.

Письменная форма договора — обязательное требование, если срок его действия превышает год, или стороной в сделке выступает юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Кроме того, несоблюдение письменной формы договора аренды здания, сооружения, помещения влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Государственная регистрация договора — общее правило. Причем договор аренды здания, сооружения, помещения, заключенный на срок менее года, регистрировать не нужно, но договор, подписанный на срок не менее года, считается заключенным только с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.2006 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством регистрации договора аренды. Как правило, обязанность по госрегистрации возлагается на арендатора.

Обратите внимание: сдать имущество в аренду вправе только его собственник (или уполномоченное им лицо) (ст. 608 ГК РФ). В противном случае проверяющие органы исключат из налоговых расходов арендатора арендные платежи, так как договор аренды, заключенный с лицом, не имеющим свидетельства о госрегистрации его прав на объект аренды, не является документом, подтверждающим расходы, и будет признан ничтожным (Письмо Минфина России от 27.03.2006 N 03-03-04/1/288). Особое внимание необходимо обратить на разграничение государственной собственности.

Приватизация объекта аренды. Арендатор не застрахован от того, что собственник примет решение о приватизации арендуемого имущества. Какие права есть у арендатора? Во-первых, преимущественное право покупки имеют только арендаторы государственной или муниципальной земли. Так, согласно п. 8 ст. 22 ЗК РФ при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор имеет преимущественное право покупки в порядке, установленном ст. 250 ГК РФ. Другими словами, собственник обязан предложить выкупить землю на установленных условиях в первую очередь арендатору, у которого остается месяц на принятие решения. В иных случаях право выкупить объект аренды может возникнуть только по договоренности сторон (ст. 624 ГК РФ).

Во-вторых, закон защищает права арендатора, если он не намерен стать собственником. Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения (за исключением сведений об арендодателе) или расторжения договора аренды.

Особенности аренды государственного и муниципального имущества

Как известно, передача имущества в аренду на территории РФ (как реализация услуг) является объектом обложения НДС. Его исчисление при передаче в аренду государственного и муниципального имущества органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления имеет свои особенности (п. 3 ст. 161 НК РФ):

• арендатор признается налоговым агентом;
• налоговая база определяется налоговым агентом по каждому объекту аренды отдельно как сумма арендной платы с учетом НДС;
• при исчислении налога применяется налоговая ставка 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ);
• налоговый агент обязан исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет сумму налога.

К сведению: согласно пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ платежи за право пользования природными ресурсами не подлежат обложению НДС. Другими словами, аренда государственной и муниципальной земли НДС не облагается (Письмо УФНС по г. Москве от 05.11.2004 N 24-11/71659).

Итак, арендатор становится налоговым агентом, только если согласно договору аренды арендодателем является орган государственной власти или местного самоуправления. На практике в договорах аренды также указывается так называемый балансодержатель — юридическое лицо, которому передано публичное имущество на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Чтобы разобраться в сущности подобных правоотношений обратимся к ГК РФ и Определению КС РФ N 384-О , в котором изложена конституционно-правовая трактовка норм НК РФ, посвященных обложению услуг аренды публичного имущества налогом на добавленную стоимость.

Определение КС РФ от 02.10.2003 N 384-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ООО «Дизайн-группа «Интерьер Флора» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 161 НК РФ».

Согласно ст. ст. 214 и 215 ГК РФ государственное и муниципальное имущество может быть разделено на две группы. Первая — имущество, закрепленное на праве хозяйственного ведения и оперативного управления за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями. Вторая — имущество, не закрепленное за этими юридическими лицами, составляющее государственную и муниципальную казну. Права собственника осуществляют органы государственной власти и местного самоуправления.

Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ налоговый агент обязан определять налоговую базу как сумму арендной платы с учетом НДС. По мнению московских налоговиков, сумма арендной платы, определенная в договоре с органом государственной власти и управления или органом местного самоуправления, должна включать сумму НДС (Письмо УФНС по г. Москве от 18.01.2005 N 19-11/3153).

Однако расчет ставок арендной платы за муниципальное имущество обычно формализован и унифицирован, а базовая ставка устанавливается нормативным актом о бюджете муниципального образования. При этом некоторые публичные собственники прописывают в договоре суммы и порядок уплаты НДС, а некоторые — что сумма арендной платы указана без НДС. В первом случае у арендатора — налогового агента вопросов не возникает. Но как быть, если в договоре НДС не указан? Как в этом случае определить налоговую базу?

Сразу скажем, что отсутствие указания суммы НДС в договоре аренды не является основанием ни для признания его недействительным, ни для освобождения арендатора от обязанностей налогового агента. При этом согласованная сторонами арендная плата подлежит увеличению на сумму налога на добавленную стоимость в силу закона независимо от наличия или отсутствия в договоре соответствующего условия (Постановление ФАС ВСО от 26.06.2006 N А69-08/06-5-3-Ф02-3061/06-С2 ).

См. также Постановление ФАС ВСО от 27.05.2004 N А19-12498/03-18-Ф02-1884/04-С1.

Нарушают ли стороны договора нормы законодательства, если не оговаривают условие об НДС? С одной стороны, согласно п. 1 ст. 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в п. п. 4 и 5 ст. 161 НК РФ) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю… соответствующую сумму налога. Вместе с тем в ст. 2 НК РФ отмечено, что законодательство о налогах и сборах регулирует властные отношения по установлению, введению и взиманию налогов и сборов в РФ, а также отношения, возникающие в процессе налогового контроля, обжалования актов налоговых органов, действий (бездействия) их должностных лиц и привлечения к ответственности за совершение налогового правонарушения. Таким образом, требование п. 1 ст. 168 НК РФ распространяется только на властные отношения, но не на порядок установления условий договора. С другой стороны, для регулирования правоотношений участников делового оборота, основанных на их равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности, существует гражданское законодательство (п. 1 ст. 2 ГК РФ). К налоговым отношениям оно не применяется, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 2 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Налоговые агенты — арендаторы публичного имущества имеют право предъявить к вычету суммы НДС с арендной платы. При этом необходимо соблюдение следующих условий (п. 3 ст. 171 НК РФ).

Во-первых, сумма налога должна быть уплачена в соответствии со ст. 173 НК РФ. Что это означает? Согласно п. 1 указанной статьи сумму налога, подлежащую уплате в бюджет, нужно исчислять по итогам каждого налогового периода как общую сумму начисленного налога, уменьшенную на налоговые вычеты и увеличенную на восстановленный НДС. Перечислить НДС в бюджет за истекший налоговый период необходимо не позднее 20-го числа следующего месяца (п. 1 ст. 174 НК РФ). Официальные разъяснения по вопросу определения момента предъявления сумм НДС к вычету в рассматриваемой ситуации нам не известны. Однако налоговые органы на местах придерживаются позиции, аналогичной высказанной Минфином по поводу вычетов НДС по СМР, выполненным для собственного потребления : предъявлять налог к вычету нужно после его уплаты в бюджет и отражения в декларации по НДС. Другими словами, по мнению налоговиков, принятие НДС к вычету в периоде, в котором арендодателю была перечислена арендная плата, а в бюджет — НДС по ней, недопустимо. Однако арбитры не согласны с этим: условия о предъявлении к вычету в следующем налоговом периоде уплаченного налога законодательство о налогах и сборах не содержит . Поэтому выбор остается за арендатором.

Кратко об этом рассказано в N 8 журнала, с. 9.
Постановления ФАС ЗСО от 09.03.2005 N Ф04-845/2005(9008-А70-14), ФАС УО от 09.09.2004 N Ф09-3657/04-АК.

Во-вторых, услуга аренды государственного или муниципального имущества приобретается для деятельности, облагаемой НДС, и при ее приобретении налоговый агент удержал и уплатил НДС из доходов налогоплательщика (имеется в виду орган государственной власти и управления и орган местного самоуправления).

В-третьих, услуга принята на учет, что подтверждено соответствующим первичным документом.

В-четвертых, в силу п. 1 ст. 172 НК РФ налоговые вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении услуг налогоплательщиком, а также документов, подтверждающих уплату сумм налога, удержанного налоговыми агентами. Однако из положений гл. 21 НК РФ не следует, что арендатор государственного и муниципального имущества, выступая налоговым агентом, обязан составлять счет-фактуру.

Похожие записи:

• Мошенничество в интернете куда обращаться больше 2500
• Что будет с транспортной полицией в 2021
• Как вступить в наследство в ЛНР в 2021