Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру с прописанным человеком если покупатель согласен». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Можно ли продать квартиру с прописанным человеком? Именно этот вопрос беспокоит многих граждан. Что говорит законодательство по этому поводу?
Шансы на продажу недвижимости, в которой кто-то прописан, есть. Законодательство РФ не запрещает собственникам продавать свое жилье, если в нем есть зарегистрированные лица. Но такой вариант развития событий рассматривается в качестве сделки с обременением. Поэтому далеко не всегда удается воплотить задумку в жизнь.
Могут ли продать квартиру с прописанными людьми? Как мы уже выяснили, собственники жилья имеют на это право. Законом упомянутые сделки не запрещены. Но они имеют некоторые особенности оформления.
Также продажа недвижимости, в которой кто-то зарегистрирован, является непривлекательной для покупателей операцией. В частности, из-за того что прописка позволяет зарегистрированным лицам жить на той или иной территории.
Лишь изредка покупатели соглашаются на сделку с жильем, в котором есть зарегистрированные граждане. На самом деле все не так страшно, как кажется. Если учесть некоторые особенности сделки, то можно избавиться от квартиры за несколько месяцев.
Риски покупки квартиры с прописанными жильцами
Как продать квартиру с прописанным человеком? Если не учитывать перечисленные особенности процесса, то в целом данная операция ничем не отличается от купли-продажи недвижимости.
Продавать квартиру можно:
- самостоятельно;
- через агентства недвижимости.
Во втором случае шанс успешной и довольно быстрой сделки значительно выше. Но нельзя сказать точно, как долго продавец будет искать покупателя для квартиры с обременением.
- Территориальное планирование. Виды документов территориального планирования
- Можно ли продать ООО с долгами?
- Заполнение отчета о финансовых результатах: пошаговая инструкция
- Как разделить лицевой счет в муниципальной квартире через суд?
- На какую ставку допускается внешнее совместительство?
- Как правильно вести складской учет товаров?
- Что такое ненормированный рабочий день и как он оплачивается?
После покупки квартиры я пришла в МФЦ, чтобы оформить свидетельство о регистрации права собственности. Получив документы на квартиру, я тут же попросила предыдущую хозяйку подать заявление на снятие с регистрации по месту жительства её самой и её совершеннолетнего сына, которые были прописаны в этой квартире. Она пообещала выписаться в ближайшее время.
Я мысленно успокоила себя тем, что в договоре купли-продажи было прописано отдельной строкой, что предыдущий владелец обязуется сняться с регистрации и освободить жилплощадь в течение 10 дней после сделки.
Bpeмeнныe жильцы — этo люди, зapeгиcтpиpoвaнныe в квapтиpe нa oпpeдeлeнный cpoк.
Жильцы, мoгyт пoльзoвaтьcя квapтиpoй, кaк и coбcтвeнник: жить, пpивoдить гocтeй, вpeмeннo зapeгиcтpиpoвaть cвoиx дeтeй.
Бывaeт, чтo вpeмeнныx жильцoв нe ycпeвaют выпиcaть дo cдeлки. B этoм cлyчae нoвoмy влaдeльцy квapтиpы пpиxoдитcя жить c чyжими людьми, пoкa нe зaкoнчитcя cpoк иx peгиcтpaции.
Инoгдa, peгиcтpaция — этo фopмaльнocть. Нaпpимep, бывший coбcтвeнник зapeгиcтpиpoвaл poдcтвeнникoв, чтoбы oни мoгли ycтpoитьcя нa paбoтy или пoлyчить вид нa житeльcтвo.
Бывaeт, чтo нa мoмeнт cдeлки в квapтиpe никтo, кpoмe влaдeльцa, нe пpoживaeт. Нo дaжe в этoм cлyчae вpeмeннo пpoпиcaнныe жильцы имeют пpaвo в любoй мoмeнт пpийти и ocтaтьcя жить в квapтиpe, пoкa нe кoнчитcя cpoк вpeмeннoй peгиcтpaции.
B дoгoвope кyпли-пpoдaжи нeльзя пpoпиcaть ycлoвия o тoм, чтo вpeмeнныe жильцы oбязaны cъexaть пocлe пpoдaжи квapтиpы. Этo нeзaкoннo.
Как продать квартиру с прописанным человеком: порядок действий и рекомендации
Ecли выпиcaть вpeмeнныx жильцoв нeльзя, тoгдa c влaдeльцeм нyжнo дoгoвopитьcя cнизить цeнy.
Дoгoвapивaтьcя o cнижeнии цeны нyжнo eщe дo пoкaзa квapтиpы клиeнтaм. Лyчшe вceгo этo cдeлaть eщe нa этaпe знaкoмcтвa c влaдeльцeм жилья — и дo пoдпиcaния дoгoвopa oб oкaзaнии pиeлтopcкиx ycлyг.
Бывaeт, чтo квapтиpy cнaчaлa пoкaзывaют, a пoтoм гoвopят пpo oбpeмeнeниe c жильцaми. Taк дeлaют, кoгдa нaдeютcя зaпoлyчить cдeлкy любoй цeнoй. Чaщe вceгo cдeлкy зaключить нe пoлyчaeтcя, клиeнты cepдятcя зa пoтpaчeннoe вpeмя или вoвce мeняют pиeлтopa.
Oбъяcнить влaдeльцy пpичинy cкидки мoжнo тaк:
- Нoвoмy coбcтвeнникy eжeмecячнo пpидeтcя нecти дoпoлнитeльныe pacxoды, — ecли кoммyнaльныe ycлyги нaчиcляют пo кoличecтвy пpoживaющиx.
- Нaйти пoкyпaтeля бyдeт cлoжнeй, — ecли нoвый coбcтвeнник peшит пpoдaть квapтиpy вмecтe c пpoпиcaнными.
- Пoкyпaтeлю пpидeтcя oбpaщaтьcя в cyд, — ecли жильцы пepeдyмaют выпиcывaтьcя дoбpoвoльнo.
- Bpeмeнныe жильцы имeют пpaвo жить в квapтиpe дo oкoнчaния cpoкa peгиcтpaции — вмecтe co cвoими нecoвepшeннoлeтними дeтьми.
Coбcтвeнник квapтиpы имeeт пpaвo caмocтoятeльнo выпиcaть вpeмeнныx жильцoв. Bлaдeлeц квapтиpы дoлжeн пoдaть зaявлeниe личнo или чepeз пpeдcтaвитeля пo нoтapиaльнoй дoвepeннocти.
Ecли cpoк вpeмeннoй peгиcтpaции иcтeкaeт в ближaйшee вpeмя, пoдaвaть зaявлeниe нa выceлeниe вpeмeнныx жильцoв нe нyжнo. Peгиcтpaция пpeкpaщaeтcя aвтoмaтичecки.
Bpeмeнныx жильцoв выпиcывaют тaм жe, гдe пoдaют зaявлeниe нa вpeмeннyю peгиcтpaцию: в oтдeлe мигpaциoннoгo yчeтa, MФЦ или в пacпopтнoм cтoлe yпpaвляющeй кoмпaнии.
Bыпиcaть жильцoв мoжeт влaдeлeц квapтиpы или eгo пpeдcтaвитeль.
Bpeмeннo пpoпиcaннoмy жильцy нe нyжнo пpиxoдить нa пoдaчy зaявлeния пo выпиcкe
B зaкoнe нeт eдинoй ycтaнoвлeннoй фopмы блaнкa. B зaявлeнии yкaзывaют:
- Aдpec и пoлнoe нaзвaниe oтдeлa мигpaциoннoгo yчeтa. Ecли зaявлeниe пoдaют в MФЦ, тo фopмy cocтaвляют caми coтpyдники.
- ФИO coбcтвeнникa и eгo пacпopтныe дaнныe.
- Пpocьбa o cнятии вpeмeннoгo жильцa c yчeтa. Пacпopтныe дaнныe жильцa, дaтy въeздa и выeздa из квapтиpы.
- Пpичинy пpeкpaщeния peгиcтpaции: нaпpимep, yexaл paньшe cpoкa oкoнчaния peгиcтpaции, дocpoчнo pacтopгнyл дoгoвop apeнды, пp.
- Дaтy и пoдпиcь.
Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника».
Иными словами, продавая свою квартиру другому человеку, вы передаете ему право собственности на жилье, и, соответственно, должны сами выписаться из квартиры, а также снять с регистрационного учета всех ранее прописанных в ней жильцов — родственников, друзей и т.д.
По правилам регистрационного учета, которые действуют в России, человек обязан иметь регистрацию. Однако часто при продаже старой квартиры бывшему владельцу негде получить новую прописку (например, он еще не купил новое жилье и временно живет у родственников).
Можно ли выписаться из старой квартиры и временно жить без прописки? Да, это возможно, но только если человек выписывается один и в квартире не было прописанных несовершеннолетних детей.
Сняться с регистрационного учета довольно просто. Для этого можно воспользоваться одним из следующих вариантов:
✓
Зарегистрироваться по другому адресу. В этом случае выписка из старой квартиры происходит «автоматически». Сделать это можно лично в ГУВМ МВД или подав заявление на сайте Госуслуги.
✓
Сняться с регистрации на портале Госуслуги. Подаете заявления на сайте, затем в назначенный день придите в ГУВМ МВД, где в паспорт проставляется отметка о снятии с регистрации.
✓
Сняться с регистрации в отделении в ГУВМ МВД. Для этого вам надо прийти в офис ведомства и написать заявление. С собой обязательно возьмите паспорт.
✓
Посетить МЦФ. Услуга по снятию с регистрации работает не везде, поэтому лучше уточнить этот вопрос по телефону МФЦ перед визитом.
Если вы продаете свою квартиру удаленно, живя при этом за пределами страны, то сняться с регистрационного учета вы можете через доверенное лицо.
Для этого вам надо обратиться в российское консульство и оформить доверенность на человека, который будет снимать вас с регистрации.
Для того, чтобы выписаться из квартиры, а также снять с регистрационного учета родственников, вам понадобятся:
✓
Паспорт
✓
Свидетельство о браке
✓
Свидетельства о рождении детей
По правилам, дети обязательно должны иметь регистрацию, поэтому чтобы выписать их из старой квартиры, нужно обязательно сделать регистрацию в новом месте.
Личный опыт: я купила квартиру и не могу выписать прежних жильцов
Если квартира принадлежит супругам, проверять нужно еще и брачный контракт. Нередко в нем фигурирует пункт, исходя из которого один из членов семьи получает право пожизненного проживания в квартире. Тут тоже не важно, что собственник может смениться.
По договору ренты предполагается, что собственник будет присматривать за неким лицом, которое фактически передает взамен на это права на свою недвижимость. Продать такую квартиру возможно, а вот выписать это третье лицо – невозможно.
Сама процедура практически идентична обычной купле-продаже, но только до момента, когда придет пора выселять прописанных лиц.
- Обсудить с прописанными лицами необходимость выписаться из квартиры. Если это по какой-то причине невозможно, следует предоставить покупателю всю подробную информацию о них (особенно если эти лица относятся к категориям, которых невозможно выселить).
- Составить договор купли-продажи. Зачастую он ничем не отличается от стандартного. Факт наличия прописанных лиц в нем может даже не уточняться.
- Заверить договор у нотариуса. Это не обязательно, но учитывая что такая сделка относится к очень рискованным, рекомендуется все же это сделать, что минимизировать потенциальные проблемы.
- Зарегистрировать договор.
- Переоформить право собственности.
- Подписать акт приема-передачи и произвести окончательный расчет.
- Выписать прописанных в квартире лиц тем или иным образом, если это возможно.
Обычно подобное жилье продается с хорошей скидкой за счет того, что покупатель берет на себя определенные обязательства. Например, вместо продавца присматривать за пожилым человеком или, как минимум, мириться с тем, что в его квартире живет какая-то посторонняя личность, имеющая пожизненное на это право.
Учитывая тот факт, что данную процедуру нельзя считать стандартной, срок всего оформления может несколько растягиваться. Несмотря на то, что формально можно закрыть сделку буквально за несколько дней, чаще всего на это уходит около 1-2 месяцев или даже больше.
В процессе оформления сделки купли-продажи жилья продавец практически не несет никаких затрат. Максимум – закажет более свежую выписку из ЕГРН за 350 рублей. После продажи, если он владел квартирой менее 3-5 лет, придется еще заплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.
Покупатель же обычно оплачивает (помимо цены квартиры):
- Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
- Услуги агентства недвижимости (если использовались): около 5% от стоимости квартиры.
- Услуги оценочной компании: от 1 тысячи рублей.
- Госпошлину за регистрацию права собственности: 2 тысячи рублей на каждого владельца.
- Пошлину при подаче заявления в суд о принудительной выписке: индивидуально.
Здесь все просто: продавец предупреждает покупателя о наличии зарегистрированных, тот соглашается с этим и не требует снятия с учета. На практике такое происходит крайне редко, т.к. прописанные граждане могут мешать собственнику осуществлению прав на купленное жилье.
Единственное преимущество для покупателя – возможность снизить стоимость до 30% от рыночной цены. Но недостатков больше.
При обращении в суд понадобится:
- Исковое заявление.
- ДКП.
- Выписка из ЕГРН.
- Справка по форме №9 о зарегистрированных.
- Документ, подтверждающий получение заявления ответчиком.
- Квитанция об уплате госпошлины.
С оригиналов снимаются копии, затем они возвращаются истцу.
Квартира продана с зарегистрированным жильцом
Для выписки через суд уплачивается госпошлина в размере 300 р. Дело рассмотрят в течение двух месяцев, но на практике от подачи заявления до вынесения решения проходит 3-4 месяца. Еще один месяц приходится ждать, когда оно вступит в силу. До этого идти в УВМ МВД и требовать выписки ответчика нет смысла, документы не примут, т.к. он до истечении срока обжалования может подать апелляционную жалобу.
Причины, побуждающие продавца продавать квартиру с прописанными в ней лицами, могут отличаться. Следует отметить несколько оснований для совершения подобных действий:
- Продавец и члены его семьи не имеют возможности зарегистрироваться по новому адресу до момента совершения сделки.
- В квартире прописаны граждане, которые по тем или иным причинам не могут быть выписаны из квартиры продавцом.
- В квартире зарегистрированы лица, которые сохраняют право пользования помещением даже в случае смены собственника.
Первый случай — самый распространенный на рынке недвижимости. Обычно продавец жилья приобретает взамен другую квартиру, так называемый встречный вариант. До момента продажи своей недвижимости он не имеет возможности сняться с регистрационного учета по причинам отсутствия другой собственности. Как только обе сделки произойдут, продавец прописывается по новому адресу, что автоматически отменяет регистрацию по старому.
Во втором случае новый собственник может выписать зарегистрированное лицо принудительно — через орган, ответственный за прописку, или суд. В третьем случае новому собственнику придется смириться с тем, что регистрация жильца будет сохранена, а сам он сможет проживать в квартире даже после смены собственника помещения.
Лица, не являющиеся собственниками и не имеющие правовых оснований для сохранения права пользования помещением, могут быть выписаны по заявлению нового владельца, даже если они возражают против сделки и снятия с регистрационного учета. Следует учитывать, что процедура выписки различается в зависимости от вида регистрации:
- Временно прописанных можно выписать по заявлению собственника квартиры в орган регистрационного учета (региональное отделение Управления по вопросам миграции МВД) или в МФЦ;
- Имеющих постоянную регистрацию можно выписать только с их согласия или через суд.
Последний вариант действий распространяется на продавца, который обязался выписаться из жилья в установленный в договоре срок, но по тем или иным причинам не выполнил свое обязательство. Через суд выписываются и члены семьи продавца, если добровольно они отказываются сделать это после сделки.
Договор можно подписать заранее, но лучше сделать это в день совершения регистрационных действий. Все участники сделки с документами обращаются в отделение Росреестра или в МФЦ. Продавец заполняет заявление на регистрацию перехода права собственности, покупатель — на регистрацию права собственности. Госпошлину можно заплатить на месте или принести документы, подтверждающие ее оплату. Регистратор или сотрудник МФЦ принимает документы, проверяет их комплектность и проводит опись, после чего передает ее копии участникам соглашения.
Как продать квартиру с временными жильцами
Совершать какие-либо действия с недвижимостью, в которой есть еще жильцы с прописками, достаточно сложно. Поэтому многие даже отказываются от реализации жилища, но происходит это из-за незнания правовых норм. Во-первых, существуют ситуации, когда лицо можно выписать без последствий и спокойно распоряжаться недвижимым имуществом. Тем не менее есть и моменты, когда невозможно снять кого-либо с учета и без его согласия сделать что-то с домом.
Во-вторых, прежде чем приступать к каким бы то ни было манипуляциям с жильем, следует ознакомиться с законодательством и понять, что вы сможете делать, а что нет. Помните, что продажа квартиры с прописанным человеком (не собственником) займет немало времени и сил.
В Российской Федерации обязательна регистрация для всех граждан. Она бывает двух видов:
-
временная;
-
постоянная.
Первая действует от трех месяцев до пяти лет, она не ставится в паспорт, а выдается на отдельном бланке. Проживающие таким образом не могут претендовать на жилое помещение, продавать его, сдавать в аренду или дарить. Этот тип позволяет жить на месте определенное время, пользоваться различными государственными услугами (делать загранпаспорт по месту обращения, прикрепляться к поликлинике и т.д.)
Вторая же представляет собой штамп в документе, удостоверяющем личность. Она бессрочна и дает права на наследование и распоряжение недвижимостью. Без разрешения прописанного человека не происходят никакие сделки с квартирой.
Если жилище муниципальное, то оформление регистрации займет долгое время. Потребуется собрать согласия со всех жильцов и муниципалитета. Чаще всего прописываются в приватизированное жилье – там нужно лишь подтверждение от собственника.
По адресу могут быть зарегистрированы:
-
родственники хозяина;
-
муж/жена;
-
дети;
-
те, кому завещаны доли или все жилище;
-
посторонние, но только в немуниципальные жилплощади.
При этом все вышеперечисленные категории должны быть гражданами РФ.
Различные сделки (в том числе и продажа квартиры с зарегистрированными лицами) попадают под поле деятельности сразу нескольких Кодексов:
-
Жилищный;
-
Семейный;
-
Гражданский.
Согласно одному закону, продавать можно. Указано, что при смене хозяина прекращают свое действие все права людей, у которых есть прописка в данной недвижимости.
При этом также в главном законе РФ указано, что каждый гражданин может использовать жилье, если имеет в нем регистрацию, а переход от одного хозяина к другому не является фактом для выписки. Однако также следует следить, как именно оформлены жильцы (временно или постоянно). Таким образом, лучше индивидуально проконсультироваться с юристом, чтобы избежать недоразумений.
Это будет довольно непросто, если не учесть многочисленные нюансы. При этом покупатель получает полные основания расторгнуть сделку, если узнает, что в недвижимости есть зарегистрированные лица. У собственника могут возникнуть проблемы и куча бумажек, с которыми придется разбираться.
Снятие с оформления по принуждению
Если кто-то отказывается от добровольного выписывания из жилья, то потребуется обращение в суд. На основании юридического решения его прописку аннулируют принудительно. Понадобятся доказательства того, что этот гражданин не принимал участия в оплате счетов, имеет другой дом или уехал в другой населенный пункт. То есть действительно доказать, что он не нуждается в данной жилплощади.
Чтобы совершать сделки с жилплощадью, придется постараться и запастись терпением. Продажа квартиры с прописанными людьми может длиться очень долго, покупателей, желающих приобрести подобную недвижимость непросто. Именно поэтому рекомендуется своевременно выписать всех, кроме собственника.
Если жилье было муниципальным, то лишить кого-либо прописки можно только после решения суда. В случае если была приватизация до брака, то тут проблем меньше. По закону устанавливается прекращение права пользования в момент развода. Родственники также не имеют прав претендовать на дом. Когда жилище куплено уже после официального бракосочетания, то тогда претендовать на жилплощадь может бывший муж или жена. Выхода всего два — обращаться в суд или выкупать доли.
Человека выписывают, если он дебоширит, не помогает в оплате услуг ЖКХ, был осужден либо же живет не по месту регистрации. Все это придется доказывать в судебном разбирательстве.
Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.
Согласно положениям ст. 90 и 91 Жилищного кодекса РФ, можно выделить несколько существенных причин для принудительной выписки людей из собственной квартиры:
- уклонение от уплаты коммунальных платежей;
- запрет на проживание с детьми у родителей, которые были лишены своих прав;
- использование жилья не по назначению;
- существенное ухудшение квартиры, причинение ущерба имуществу.
Указанные основания требуют доказательств, поскольку обычно используются в суде. Однако лучшим вариантом будет избежать разбирательств и договориться с жильцами.
Процедура отчуждения жилья по договору купли-продажи при наличии прописанных в нем лиц не имеет принципиальных отличий от стандартного процесса заключения такого соглашения. Сторонам сделки следует пройти несколько последовательных шагов, а также привлечь зарегистрированных лиц. Таким образом, процесс оформления договора купли-продажи предполагает следующее:
- Переговоры с зарегистрированными лицами. Если привлечь прописанных людей возможности нет, то следует предупредить покупателей о них. Особенно важен этот момент, когда принудительная выписка не допускается по закону.
- Составление договора. Здесь нет отличительных особенностей. В самом соглашении факт наличия прописанных лиц может не указываться.
- Удостоверение договора у нотариуса. Соглашение подлежит заверению ввиду повышенных рисков.
- Регистрация договора. Это также может сделать нотариус.
- Переоформление права собственности. Оно осуществляется после регистрации договора и подачи заявления в Росреестр. После внесения сведений в реестр собственник официально меняется.
- Расчет и подписание акта приема-передачи.
Только после прохождения указанных этапов можно приступать к выписке граждан. При этом следует изучить основания для этого и представить суду соответствующие доказательства.
Обратите внимание! Стоимость жилья с обременением в виде прописанных лиц обычно предполагает скидку.
Составление соглашения с покупателем также имеет значение при решении вопроса, а можно ли продать жилье с прописанным в нем человеком. Данный документ закрепляет сделку и выступает ее основой, поэтому к оформлению соглашения следует подойти ответственно.
Обратите внимание! В тексте договора не нужно указывать о наличии прописанных в продаваемом жилье граждан. Достаточно представить выписку из домой книги для отражения этой информации.
Если сопутствующие обстоятельства вынуждают продавца реализовать квартиру вместе с прописанными гражданами, ему нужно понимать, что такая квартира относится к категории проблемных объектов недвижимости.
Соответственно, наличие нежелательных обременений для покупателя, существенно влияет:
- на стоимость объекта;
- на число лиц, желающих приобрести проблемную квартиру.
Только снижение цены на жилое помещение может компенсировать данное неудобство для покупателей, готовых на риск ради экономии денег.
Если собственник по определённой причине, возможно в силу срочности продажи из-за переезда в другой населённый пункт, отказывается от выписки жильцов, то он может осуществить сделку, независимо от того, что в его квартире кто-то прописан. Алгоритм продажи в этом случае будет следующим:
- Определение стоимости квартиры с учётом того, что она является «проблемной» или обременена жильцами.
- Поиск покупателей с учётом продажи «проблемной» квартиры.
- Подготовка документов для сделки.
- Оформление договора купли-продажи (ДКП).
- Регистрация ДКП.
- Освобождение квартиры продавцом, заселение в неё покупателя.
- Выписка покупателем всех прописанных ранее лиц.
После покупки жилья Марина заметила, что квартплату ей начисляют в таком размере, будто в квартире живет не одна Марина, а целых пять. Она запросила в паспортном столе выписку из домовой книги и увидела, что помимо нее, в квартире прописано еще 4 человека.
Марина не хотела расставаться с квартирой, а люди не хотели выписываться, поэтому она обратилась в суд. Она составила иск, в котором указала:
- Документ, подтверждающий ее права на недвижимость;
- Данные лиц, отказавшихся съезжать добровольно;
- Просьбу о принудительном выселении.
К иску она приложила паспорт, выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, квитанцию об уплате пошлины и другие документы. Суд рассмотрел дело в течение 4-х месяцев и выписал нежелательных жильцов.
Чтобы не попасть в такую ситуацию неожиданно, проверяйте приобретаемое жилье. Самое быстрое и простое, что вы можете сделать — заказать выписку из ЕГРН в сервисе ЕГРН.Реестр.
На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.
Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:
- временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
- постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.
Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.
В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:
- проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
- постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
- члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
- несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.
Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.
Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.
Росреестр разъяснил правила сделки купли-продажи жилья
Дома, в которых зарегистрированы люди, продаются по цене, существенно уступающей аналогам на рынке, не имеющим такой проблемы.
Продавец должен 10 раз подумать, стоит ли ему впутываться в такую историю. Чтобы не попасть в неприятности, нанимается эксперт по недвижимости, взвешивающий все риски, всесторонне оценивающий ситуацию.
В соответствующих статьях Семейного, Жилищного, Гражданского кодекса Российской Федерации указывается, что собственник жилплощади имеет право продавать объект, если в нем кто-то прописан. Но такое обременение может потянуть за собой снижение цены объекта, как и в случае продажи квартиры в ипотеке.
Покупка такой жилплощади может быть выгодной лишь в случае, если опытный риэлтор поможет оценить все риски. Экспертная оценка объекта, исследование полного юридического статуса, проверка на наличие каких-либо проблем помогут обезопасить покупателя.
Продать жилье можно, вне зависимости от того, кто там прописан. Другое дело, что этот момент имеет огромное значение для покупателя. Мало кто соглашается на то, что в купленной им квартире будет жить какой-то посторонний человек. Таким образом, важен не только тот факт, что человек прописан квартире, а еще и тот, на каком основании он прописан.
Исходя из норм ст.292 ГК РФ, во многих случаях право проживание в квартире исчезает одновременно со сменой собственника. Все что останется сделать новому владельцу – подать заявление в паспортный стол с требованием выписать посторонних лиц. Если там откажут – можно смело подавать заявление в суд. Однако далеко не все лица могут быть выписаны таким образом.
Если человек имеет временную регистрацию в проданной квартире, не составит никакой проблемы его выписать. Или просто подождать, пока регистрация такого плана утратит свою силу. Чаще всего регистрируются на несколько месяцев или, максимум, один год. Обычно проще дождаться окончания срока действия такой временной прописки, чем пытаться насильно выселить человека (при условии, что он лишь прописан, но в квартире не проживает).
С постоянной регистрацией все несколько сложнее и нередко паспортный стол, чтобы не брать на себя лишние обязательства и возможные проблемы с ними связанные, отказывается снимать людей с регистрации только по заявлению нового владельца. Приходится обращаться в суд. На практике, почти все решения принимаются в пользу собственника.
Чтобы лучше понимать суть проблемы, стоит разобраться не в том, кого можно выписать, а в том, кого выписать просто так однозначно не получится. Таких категорий лиц значительно меньше и, как следствие, если прописанный человек не относится к одной из них, то выписать его можно.
Если продавец продал не всю квартиру, а только некую ее часть, то выписать совладельцев не получится. Невозможно лишить человека, который имеет полное право проживать в квартире его прописки при всем желании. Но можно попробовать выкупить его долю, если на то будет получено его согласие.
Некоторые типы завещаний включают в себя обязательный пункт, исходя из которого некое лицо получает право пожизненного проживания в указанной квартире, вне зависимости от того, кто является ее собственником. Выписать такого человека невозможно. Продавец должен заранее предоставлять такую информацию. Если нет – ее нужно запрашивать отдельно.