Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уменьшение общего имущества в многоквартирном доме судебная практика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Кликушина А.А.
судей Рыженкова А.М. и Назаренко Т.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Федоренко Антонины Леонидовны к администрации муниципального образования город Краснодар о сохранении квартиры в реконструированном (перепланированном) состоянии и признании права собственности на квартиру
по кассационной жалобе администрации муниципального образования города Краснодара на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 15 ноября 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23 мая 2017 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Рыженкова А.М., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:
Федоренко А.Л. обратилась в суд с иском о сохранении квартиры по адресу: г. …, в реконструированном (перепланированном) состоянии, признании права собственности на жилое помещение общей площадью 84,7 кв.м.
В обоснование заявленных требований истец указала на то, что без оформления разрешительной документации своими силами и за свои средства произвела реконструкцию спорного жилого помещения, принадлежащего ей на праве собственности на основании решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 6 августа 2009 г.
Общая площадь помещения с учетом произведенной реконструкции увеличилась с 59,6 кв.м до 84,7 кв.м, были выполнены следующие виды работ: в помещении коридора квартиры организована деревянная лестница шириной 0,8 м, ведущая в мансардный этаж многоквартирного жилого дома, в котором обустроены жилая комната и санузел, находящиеся над помещениями квартиры истца в ее габаритах.
Межведомственной комиссией администрации муниципального образования город Краснодар истцу отказано в сохранении квартиры в перепланированном состоянии, поскольку фактически в квартире выполнены работы по реконструкции, согласование сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии не входит в компетенцию комиссии, рекомендовано обратиться в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар.
Письмом от 12 сентября 2016 г. Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар отказал Федоренко А.Л. в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированной квартиры, поскольку ее реконструкция выполнена без разрешительной документации, административный порядок выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию и оформление самовольных построек на территории муниципального образования город Краснодар не установлен, в связи с чем истцу рекомендовано признать право собственности на объект завершенного строительства в судебном порядке.
24 августа 2016 г. на общем собрании собственников Федоренко А.Л. получено стопроцентное согласие собственников многоквартирного дома … по … на проведение реконструкции (перепланировки) ее квартиры путем установления антресоли в части мансардного пространства с увеличением площади квартиры, а также устройства мансардных окон.
Образовавшееся в результате реконструкции жилое помещение соответствует требованиям строительных норм и правил, безопасно для проживания в нем граждан.
Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 15 ноября 2016 г. иск удовлетворен.
Спорное жилое помещение сохранено в реконструированном состоянии общей площадью 84,7 кв.м, за Федоренко А.Л. признано право собственности на квартиру общей площадью 84,7 кв.м по адресу: …
Решение суда является основанием для постановки квартиры, расположенной по адресу: …, общей площадью 84,7 кв.м, на государственный кадастровый учет в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю и государственной регистрации права собственности Федоренко А.Л. на указанную квартиру в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23 мая 2017 г. указанное решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений ввиду существенного нарушения норм материального и процессуального права.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Рыженкова А.М. от 10 ноября 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены решения и апелляционного определения.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения норм материального права были допущены судами первой и апелляционной инстанций.
Уменьшение общего имущества собственников
В определенных случаях для реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требуется согласие всех собственников помещений. Речь идет о ситуациях, когда к помещению присоединяется часть общедомового имущества.
На это обратила внимание Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ.
По Жилищному кодексу РФ решение общего собрания собственников помещений по вопросам реконструкции многоквартирного дома принимается квалифицированным большинством голосов. Однако эта норма не распространяется на реконструкцию, влекущую уменьшение размера общего имущества. В этом случае решение общего собрания должно быть принято единогласно всеми собственниками либо единогласно всеми участниками собрания с получением отдельного письменного согласия остальных собственников.
В спорном случае в квартире, расположенной на верхнем этаже, был организован второй уровень за счет части мансардного этажа многоквартирного дома. Поскольку это привело к уменьшению размера общедомового имущества, нужно было получить согласие всех собственников помещений.
- Правовые основы деятельности
- Нормативные акты
- Постановления Европейского Суда по правам человека
- Судебная практика
- Конституционный Суд
- Верховный Суд
- Научно-методические материалы
- По вопросам надзора за исполнением федерального законодательства
- По иным вопросам надзорной деятельности
- Статистические данные
- Об использовании выделяемых бюджетных средств
- О деятельности органов прокуратуры
- Информационные материалы
- Социальные ролики
- Наглядные материалы
- Прокурор разъясняет
- Порядок обращения граждан
- График приема
- Интернет приемная
- Уведомления об экстремизме
- Статусы уведомлений
- Прямая линия для предпринимателей
На общедомовое имущество распространяются общие гарантийные условия, если иное не указано в договоре.
Потребовать устранения недостатков в общем имуществе МКД вправе любой собственник недвижимости, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме которого, в силу ст. 290 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) и ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) автоматически переходит к приобретателю жилого или нежилого помещения (п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). При этом если обращаться с таким требованием напрямую к застройщику или в суд — собирать подписи, или согласие с остальных жильцов дома не требуется.
Право на обращение в суд любого собственника жилья, в том числе приобретенного в рамках участия в договоре участия долевом строительстве, подтверждено достаточно обширной судебной практикой (см. апелляционные определения коллегий по гражданским делам: Оренбургского облсуда от 19 декабря 2017 г. по делу N 33-9130/2017; Хабаровского краевого суда от 9 января 2017 г. по делу N 33-75/2017; Московского городского суда от 22 июня 2015 г. N 33-17523/15 и др.).
Примечание: в качестве исключения, пожалуй, можно привести пример, когда собственник или управляющая организация (ТСЖ/ТСН) обращаются с иском в суд о взыскании убытков (ст. 15 ГК РФ) с застройщика, возникших в связи с самостоятельным устранением, либо необходимостью устранения недостатков общего имущества. Если именно такой способ защиты решили выбрать собственники, то важно помнить, что по правилам ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решения как о капитальном, так и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Поэтому для начала необходимо провести общее собрание собственников МКД, на котором:
- выбрать способ устранения недостатков (ремонт своими силами либо заключение договора с подрядной организацией);
- определить порядок финансирования устранения недостатков (аккумулирование денежных средств на едином счете, финансирование собственниками ремонта в зависимости от стоимости сметы и т.д.);
- принять решение по вопросу довнесения денежных средств в случае отказа в удовлетворении требований или нехватки реально взысканной с застройщика суммы на устранение таких недостатков;
- наделить полномочиями для обращения в суд от имени всех собственников управляющую организацию либо конкретного собственника (например, старшего по дому или члена совета дома).
Важно также помнить, что такие убытки могут быть взысканы только в пользу всех собственников многоквартирного дома (например, на единый счет), но не конкретного собственника. Невыполнение перечисленных требований может повлечь отказ в удовлетворении иска судом. Пример – Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2018 по делу № 33-17962/2018. В этом деле суд указал, что если общее собрание не приняло решение по ряду вопросов, то у истца нет полномочий требовать с застройщика убытки за допущенные недостатки. Решение было основано на положениях ст. ст. 12, 15, п. 1 ст. 247 ГК РФ, ч. 2 ст. 44, ч. 2 ст. 46 ЖК РФ.
При обнаружении недостатков в имуществе, не относящемся к отдельным квартирам (подъезды, отмостка, фасад, кровля и пр.), необходимо:
- Зафиксировать выявленные недостатки актом, составленным по инициативе любого жильца совместно с управляющей компанией или ТСЖ (ТСН).
- Подготовить претензию к застройщику с требованием об устранении недостатков в досудебном порядке и в рамках исполнения гарантийных обязательств (хотя досудебный претензионный порядок в данном случае не является обязательным).
- В случае оставления вашей претензии без внимания либо отказа в ее удовлетворении подготовить исковое заявление в суд с учетом всех обстоятельств дела. Вы можете подготовить иск самостоятельно, привлечь на помощь юриста либо доверить это вашей управляющей компании или ТСЖ (ТСН).
После получения досудебной претензии, застройщику надлежит исправить все обнаруженные недостатки, при этом срок должен быть определен по согласованию с собственником. При нарушении согласованных сроков устранения недостатков застройщик будет обязан выплатить пени в размере 1% от цены товара, что установлено Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее — ЗоЗПП), если помещение приобреталось гражданином у организации или индивидуального предпринимателя по ДКП или ДДУ исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Постановление Верховного Суда РФ от 06.06.2016 N 91-АД16-1
Валерий Иванович Иванов, мы записали Вас на 17 апреля, 12:35.
Мы будем ждать Вас по адресу: г. Москва, улица Садовая-Триумфальная, д. 10/13, стр. 2
Информация о записи была отправлена вам на указанный адрес электронной почты.
Если Вы опоздаете или по какой-либо причине не сможете приехать в назначенный день, просим Вас уведомить нас заранее, позвонив по номеру +7 (495) 988-38-61.
Хорошего Вам дня и до встречи на консультации!
Суд первой инстанции, чьё решение не изменялось апелляционным судом, удовлетворил исковые требования. Он исходил из того, что факт оказания управляющей компанией услуг ненадлежащего качества подтверждён. Однако суд кассационной инстанции отменил решения нижестоящих судов в части взыскания с управляющей компании штрафа.
Кассационный суд указал, что истцы не обращались в адрес ответчика с заявлением или претензией о возврате им денежных средств, внесенных за услугу, которая им не была оказана. Штраф взыскивается только за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, в то время как таких требований истцы в досудебном порядке не заявляли. Соблюдение досудебного порядка, по мнению кассационного суда, являлось обязательным. Заявителей такое положение дел не удовлетворило и они направились в Верховный Суд.
В своем решении Суд подробно расписал, в чем были неправы нижестоящие инстанции. Хотя это и очевидные положения, кратко изложим основные доводы высшей инстанции.
Ограждающие несущие стены, технические подвалы и вестибюли являются общедомовым имуществом. Отсюда следует, что уменьшение размера такого имущества возможно лишь с согласия всех собственников путем его реконструкции, на которую также требуется их согласие.
Реконструкция объектов капитального строительства происходит по разрешению, которое выдается муниципалитетом (ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
При проведении работ необходимо обеспечить техническое обслуживание зданий, исправность строительных конструкций. Недопустимы переоборудование и перепланировка жилых домов, если они приводят к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций. Однако в материалах дела нет доказательств, что собственник обращался в местную администрацию для получения разрешения на реконструкцию принадлежащего нежилого помещения. Также нет доказательств, подтверждающих безопасность проведенных работ. Отсутствует согласие собственников на столь существенные изменения.
Представленное ответчиком экспертное заключение по проектной документации содержало вывод о её соответствии техническим регламентам и указанным в нем нормативным документам. Однако в нем не указано состояние несущих и ограждающих конструкций в пределах помещений магазина, нет выводов о влиянии реконструкции на прочностные характеристики всей несущей стены, на жесткость и устойчивость здания в целом, исправность и работоспособность несущих строительных конструкций.
Кроме того, в акте исследования выполненных работ не было расчетов по безопасности в части нарушения целостности внутренней капитальной стены не только в пределах спорного помещения, но и по периметру всего дома, что может говорить о нарушении прав собственников на безопасность проживания.
Верховный суд указал, что коллеги из нижестоящих инстанций не оценили вид работ (перепланировка, переустройство или реконструкция), не определили, уменьшился ли размер общедомового имущества, в том числе стены, не проверили соблюдение градостроительных норм и правил.
Особо суд подчеркнул отсутствие согласия всех собственников на проведение реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД, влекущих присоединение к помещению части общего имущества.
- Закон МО № 1/2008-ОЗ «Об обеспечении тишины и покоя граждан в ночное время на территории Московской области»
- Безумная идея
- Официальные органы Московской области
Споры об общедомовом имуществе
- Общедомовое имущество и право собственности
- ЖК РФ
- При новом рассмотрении апелляционный суд согласился с судом первой инстанции: в удовлетворении жалобы ПАО » МОЭК» отказано.
- Споры о неосновательном обогащении в пользу ТСЖ: ПАО «МОЭК» отказано в удовлетворении апелляционной жалобе.
- Девятый арбитражный апелляционный суд согласился с судом первой инстанции в пользу ЖСК: в удовлетворении апелляционной жалобы ПАО «МОЭК» отказать!
- Арбитражные споры ТСЖ с МОЭК о неосновательном обогащении. Иск удовлетворить
- Арбитражные споры ПАО «МОЭК» с УО о взыскании задолженности: В исковых требованиях отказать!
В настоящее время судебная практика достаточно однозначно стоит на позиции необходимости согласия всех собственников помещений при присоединении общего имущества многоквартирного дома к помещению.
По этому основанию Санкт-Петербургский городской суд отказывает в удовлетворении требований об оспаривании отказа в согласовании перепланировки либо в переводе в нежилой фонд (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 11.02.2015 № 33-2048/2015 по делу № 2-10782/2014, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 09.12.2014 № 33-19642/2014 по делу № 2-2373/2014, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.08.2014 № 33-12304/2014 по делу № 2-1076/2014).
Очень важным для понимания позиции Санкт-Петербургского городского суда является Апелляционное определение от 09.12.2014 № 33-19642/2014 по делу № 2-2373/2014, в котором указано: «При обустройстве в стеновой панели дома обособленного входа/выхода с установкой крыльца из сборных железобетонных плит и металлических конструкций, изменяется назначение данной стеновой панели фасада здания, в связи с чем, заявителю, по смыслу пункта 1 статьи 247 ГК Российской Федерации, также необходимо получить согласие всех остальных собственников помещений дома».
Более того, суд по данному делу прямо указал, что если хотя бы один собственник помещений высказался против присоединения, оно становится невозможным: «Выражение воли теми собственниками помещений многоквартирного дома, которые на общем собрании голосовали против представленного проекта обустройства отдельных входов в квартиры, не может быть преодолено посредством принятия решения в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 46 ЖК Российской Федерации (не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме), поскольку в данном случае собственниками разрешается вопрос не о пределах использования земельного участка (пункт 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ), но об уменьшении размера земельного участка, используемого всеми собственниками помещений многоквартирного дома для его обслуживания, так как в случае согласования проекта перепланировки в представленном заявителем виде и последующего занятия им части земельного участка под конструкцию крыльца, без которого невозможно пользование планируемого нежилого помещения для целей обозначенных заявителем, а также государственной регистрации права частной собственности заявителя на перепланированное нежилое помещение, последующий возврат данной части земельного участка в общее пользование по решению собственников помещений дома без согласия заявителя будет невозможен.
Аналогичным образом апелляционная инстанция оценила дело в другом случае, когда заявитель представил протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором за перепланировку проголосовало 81 % участников собрания. Однако суд правомерно посчитал, что поскольку в данном случае имеет место присоединение земельного участка к перепланируемому помещению, 81% собственников недостаточно, необходимо стопроцентное согласие собственников (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.01.2015 № 33-1686/2015 по делу № 2-4626/2014).
Вышеприведённая судебная практика касается случаев оспаривания заявителем отказа в согласовании перепланировки или перевода в нежилой фонд. Однако и в тех случаях, когда такое согласование получено, у собственника всё равно нет права на присоединение общего имущества многоквартирного дома к своему помещению. Согласие районной администрации признаётся в этом случае недействительным.
Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 30.03.2015 № 33-4326/2015 по делу № 2-7471/2014 подтверждено решение Выборгского районного суда. В этом решении суд признал незаконным решение администрации Выборгского района о согласовании перепланировки в связи с тем, что на эту перепланировку не было получено согласие 100 % собственников помещений. Разбирая это дело, необходимо особо обратить внимание на то, что лицо, перепланировавшее помещение, получила все согласования в административном порядке: у него было разрешение Комитета по градостроительству и архитектуре на разработку проекта, проект был согласован Межведомственной комиссией по Выборгскому району, а затем перепланированное помещение было принято в эксплуатацию по акту МВК. Таким образом, никаких нарушений в отношении административной процедуры согласования проекта у заявителя не было, за исключением отсутствия согласия со стороны всех собственников помещений в доме.
При рассмотрении дела суд обратил внимание на два ключевых момента: обустройство входа/выхода во внешней стене здания и присоединение части земельного участка под крыльцом для устройства входа/выхода. На совершение этих действий собственник перепланируемого помещения должен получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку таких решений достаточно много, приводим Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда в полном объёме как один из многих примеров решений по данному вопросу.
Как осуществляется распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме?
- Какой размер пошлины при узаконивании самовольных реконструкции с перепланировкой!
- После реконструкции дома я подключила самовольно газ законно ли это.
- Как узаконить реконструкцию частного дома, если реконструкция проведена самовольно.
- Самовольная реконструкция дома
- Самовольная реконструкция и перепланировка
- Самовольная реконструкция здания
- Самовольная реконструкция жилого дома
- Самовольная реконструкция частного дома
Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.
Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..
При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.
На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.
Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.
В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.
Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.
Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.
Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.
Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.
ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.
Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.
Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.
Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.
Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.
Сделать модное ныне французское окно или перенести ванну на место, где была кухня… Фантазии у людей бывают разные. Однако, прежде чем начать творческое преображение вашей квартиры, необходимо уяснить, что далеко не все из рожденного в вашей голове разрешено к воплощению в жизнь.
Изменения в квартире можно проводить тремя способами, это:
- реконструкция;
- перепланировка;
- переустройство.
Самый сложный из них – реконструкция. На ее проведение обязательно нужно получить разрешение соответствующих органов. В Жилищном кодексе есть четкое определение понятий переустройства и перепланировки. Понятие реконструкции приводится в Градостроительном кодексе.
-
Арбитражный процессуальный кодекс РФ
-
Бюджетный кодекс РФ
-
Водный кодекс Российской Федерации РФ
-
Воздушный кодекс Российской Федерации РФ
-
Градостроительный кодекс Российской Федерации РФ
-
ГК РФ
-
Гражданский кодекс часть 1
-
Гражданский кодекс часть 2
-
Гражданский кодекс часть 3
-
Гражданский кодекс часть 4
-
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации РФ
-
Жилищный кодекс Российской Федерации РФ
-
Земельный кодекс РФ
-
Кодекс административного судопроизводства РФ
-
Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации РФ
-
Кодекс об административных правонарушениях РФ
-
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации РФ
-
Лесной кодекс Российской Федерации РФ
-
НК РФ
-
Налоговый кодекс часть 1
-
Налоговый кодекс часть 2
-
Семейный кодекс Российской Федерации РФ
-
Таможенный кодекс Таможенного союза РФ
-
Трудовой кодекс РФ
-
Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации РФ
-
Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации РФ
-
Уголовный кодекс РФ
-
ФЗ об исполнительном производстве
-
Закон о коллекторах
-
Закон о национальной гвардии
-
О правилах дорожного движения
-
О защите конкуренции
-
О лицензировании
-
О прокуратуре
-
Об ООО
-
О несостоятельности (банкротстве)
-
О персональных данных
-
О контрактной системе
-
О воинской обязанности и военной службе
-
О банках и банковской деятельности
-
О государственном оборонном заказе
-
Закон о полиции
-
Закон о страховых пенсиях
-
Закон о пожарной безопасности
-
Закон об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств
-
Закон об образовании в Российской Федерации
-
Закон о государственной гражданской службе Российской Федерации
-
Закон о защите прав потребителей
-
Закон о противодействии коррупции
-
Закон о рекламе
-
Закон об охране окружающей среды
-
Закон о бухгалтерском учете
-
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)
-
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)
-
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019)
Все документы >>>
-
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)
-
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.11.2017 N 48 (ред. от 29.06.2021)
«О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате»
-
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18
«О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства»
Все документы >>>
-
Федеральный закон от 21.12.2013 N 353-ФЗ (ред. от 02.07.2021)
«О потребительском кредите (займе)»
-
Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ (ред. от 02.07.2021)
«О страховании вкладов в банках Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 29.06.2012 N 96-ФЗ (ред. от 02.07.2021)
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Все документы >>>
-
Приказ Управления делами Президента РФ от 20.09.2016 N 409
«Об утверждении Положения о предоставлении жилых помещений в общежитиях специализированного жилищного фонда, управление и распоряжение которыми осуществляет Управление делами Президента Российской Федерации» (Зарегистрировано в Минюсте России 11.10.2016 N 44001)
-
Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 26.04.2007
«Послание Президента России Владимира Путина Федеральному Собранию РФ»
Все документы >>>
-
Постановление Правительства РФ от 20.08.2021 N 1373
«О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 20 июня 2011 г. N 482»
-
Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 31.07.2021)
«О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»)
-
Постановление Правительства РФ от 27.02.2017 N 232 (ред. от 31.07.2021)
«О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации»
Все документы >>>
Жители многоквартирных домов часто сталкиваются с ситуациями, когда один из жильцов самовольно отгораживает часть территории под свои нужды, чем блокирует доступ другим владельцам к пользованию общей долевой собственностью, например проход в общий коридор.
Подобные споры крайне редко разрешаются путем переговоров, а потому возникает вопрос: что делать дальше, если нарушение не устраняется в добровольном порядке и нарушитель ведет себя агрессивно, не желая соблюдать закон.
Уменьшение размера платы за ЖКУ при их предоставлении ненадлежащего качества
Общее имущество многоквартирного дома
В каждом многоквартирном доме имеются места общего пользования, которые являются общим имуществом многоквартирного дома. В соответствии со ст.162 Жилищного кодекса РФ, общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ).
При этом доля общего имущества пропорциональна площади Вашей квартиры, выдел общего имущества запрещен, также как и отказ от него (ст. 37 Жилищного кодекса РФ).
Что делать в случае захвата общего имущества многоквартирного дома?
В практике очень часто бывают случаи, когда один из жильцов производит захват общего имущества многоквартирного дома.
- на этаже имеется колясочная, которую огородил Ваш сосед на этаже и пользуется ей как подсобным помещением;
- на площадке сосед оградил коридор, поставив железную дверь перед своей дверью.
Пользование общим имуществом может осуществляться на основании решения общего собрания многоквартирного дома, причем в соответствии с ст. 44 Жилищного кодекса для этого необходимо 2/3 всех голосов собственников многоквартирного дома. Если Ваш сосед имеет такое решение, то его пользование данным помещением является законным. Но это всего лишь пользование и на условиях определенных в решении, то есть Вы также можете поставить на голосование Ваши интересы относительно данного помещения. Если же Ваш сосед ни кого и не спрашивал, обращайтесь к местному участковому с заявлением о незаконном пользовании помещением входящем в состав общего имущества многоквартирного дома.
Помимо ремонтных работ, которые затрагивают внутренние границы квартиры, включающие в себя перепланировку (изменение конфигурации помещений) и переустройство (изменение инженерных коммуникаций), существует также согласование с задействованием общедомового имущества. В наших статьях мы достаточно подробно останавливались в целом на перепланировках квартир и отдельно на каких-либо ее элементах (кухне, ванной комнате, санузле). В данной статье будет описан процесс и возможные нюансы при согласовании перепланировки с затрагиванием общедомового имущества.
З.Ы. На днях некоторым жильцам начали приходить письма из разных инстанций по поводу «их запросов» на действия соседей. Начали выяснять, никто из этих жильцов туда не обращался. Оказалось, что через электронные запросы в прокуратуру и жил инспекцию начали поступать заявления от «собственников» конкретных квартир по поводу незаконных установок кондиционеров, о том, что соседская дверь неправильно установлена, о том что незаконно оборудованы тамбуры и т.п.
Итак имеем: как мы считаем, самовольный захват общей собственности. Имеем официальную информации о каком-то собрании жильцов, отправили запрос в администрацию с просьбой предоставить этот протокол. По поводу признания его не законным подали в суд.
В планах: Признать незаконным протокол собрания 2014 года, на основании этого в судебном порядке потребовать от собственника вернуть все в исходное состояние.
Добиться возбуждения уголовного дела на собственника 1-го этажа по статьям о мошенничестве и подделке документов.И так вопросы: что бы ответчик не затягивал дела в суде апелляциями можем ли мы прикрыть магазин на время судебных разбирательств, арестовать счета, собственность?
По поводу непонятных электронных обращений якобы от собственников, понятно кто это делает и для чего – вопрос, как с этим бороться?
Вашим независимым взглядом – что мы еще можем предпринять?Общее имущество многоквартирного дома
В каждом многоквартирном доме имеются места общего пользования, которые являются общим имуществом многоквартирного дома. В соответствии со ст.162 Жилищного кодекса РФ, общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ).
При этом доля общего имущества пропорциональна площади Вашей квартиры, выдел общего имущества запрещен, также как и отказ от него (ст. 37 Жилищного кодекса РФ).
Что делать в случае захвата общего имущества многоквартирного дома?
В практике очень часто бывают случаи, когда один из жильцов производит захват общего имущества многоквартирного дома.
- на этаже имеется колясочная, которую огородил Ваш сосед на этаже и пользуется ей как подсобным помещением;
- на площадке сосед оградил коридор, поставив железную дверь перед своей дверью.
Пользование общим имуществом может осуществляться на основании решения общего собрания многоквартирного дома, причем в соответствии с ст. 44 Жилищного кодекса для этого необходимо 2/3 всех голосов собственников многоквартирного дома. Если Ваш сосед имеет такое решение, то его пользование данным помещением является законным. Но это всего лишь пользование и на условиях определенных в решении, то есть Вы также можете поставить на голосование Ваши интересы относительно данного помещения. Если же Ваш сосед ни кого и не спрашивал, обращайтесь к местному участковому с заявлением о незаконном пользовании помещением входящем в состав общего имущества многоквартирного дома.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме. Пользование данным имуществом ограничено двумя требованиями.
- Пользование общедомовым имуществом может происходить только с согласия самих собственников. Напомним, что решения собственников по вопросам пользования общим имуществом, а также реконструкции МКД должны приниматься на ОСС не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений (п. п. 1–3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
- Даже согласованное собственниками пользование общим имуществом не должно нарушать права и интересы собственников, нанимателей помещений и публичные интересы.
В практике довольно часто возникают споры, связанные с нарушением порядка пользования общим имуществом. Например:
- незаконное использование чердачных и подвальных помещений;
- использование коридоров и лестничных площадок для хранения отдельными собственниками личных вещей, а иногда и монтирование различных шкафов или даже капитальных ограждений;
- установка рекламных конструкций, систем коллективного приема телевидения и радио, незаконное строительство или размещение шлагбаумов на придомовой территории, недопуск к общедомовому оборудованию.
Нарушить порядок пользования может не только собственник или пользователь помещения, но и третьи лица, включая управляющую организацию, ТСН или ЖК.
Для разрешения подобных споров в судебном порядке советуем придерживаться следующего алгоритма.
ВС РФ указал управляющим компаниям на обязанность содержать подъезды
В зависимости от субъектного состава (личности истца и ответчика) негаторный иск может быть заявлен или в суд общей юрисдикции (районный суд) или в арбитражный суд.
Если истец – управляющая организация, а ответчик – индивидуальный предприниматель, незаконно установивший оборудование на стене МКД, дело подведомственно арбитражному суду.
Если же иск к индивидуальному предпринимателю предъявляет собственник помещения – физическое лицо или прокурор в защиту интересов неопределенного круга лиц, дело подведомственно суду общей юрисдикции с подсудностью районного суда.
Следует учитывать, что ГПК РФ разграничил подсудность мирового суда и районного суда по спорам о пользовании имущества: если предмет искового требования – определение порядка пользования имуществом, спор рассматривает мировой суд (п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).
Если предмет иска – устранение препятствий в пользовании (негаторный иск), то спор рассматривает районный суд. При этом иск, включающий в себя оба требования: об определении порядка пользования общим имуществом МКД и устранении препятствий в пользовании рассматривается районным судом.
Таким образом, неправильно сформулированное исковое требование может стать причиной возвращения иска (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 129 АПК РФ).
Реконструкция жилья, в особенности затрагивающая общую домовую территорию – процесс достаточно трудоемкий. В таких случаях, для собственника недостаточно только заручиться согласием жильцов многоквартирного дома, но также необходимо, чтобы планируемое расширение отвечало градостроительным нормам и не противоречило действующему законодательству. Так, даже в случае одобрения собственниками вынесенного на общее собрание жильцов вопроса о проведении реконструкции, в случае отсутствия разрешительной документации на ее проведение, перепланировка будет признана незаконной, а строение самовольным. И, наоборот, согласно позиции Верховного Суда РФ, даже если реконструкция законна, собственник должен получить согласие всех собственников квартир. Абсолютное согласие жильцов требуется в тех случаях, когда собственник «посягает» на часть общего имущества многоквартирного дома. В том случае, если часть собственников согласна, а часть проигнорировала собрание и не явилась, расширение нельзя считать согласованным. Закон устанавливает, что даже в случае отсутствия собственника на собрании, тот должен предоставить письменное согласие на реконструкцию. Таким образом, стоит подчеркнуть еще раз важность одобрения перепланировки всеми собственниками, имеющими квартиры в конкретном жилом доме. Разумеется, с другой стороны, если собственник желает провести перепланировку в границах своей жилой площади, никакого согласия других жильцов не требуется.
Стоит отметить, что зачастую недобросовестные риэлторы агитируют за покупку квартир, аргументируя их преимущества возможностью беспрепятственного расширения за счет мансардных этажей. Речь идет о квартирах, находящихся на последних этажах многоквартирных домов. Некоторые неосведомленные покупатели совершают сделку, и впоследствии нарушают градостроительное и гражданское законодательство, самовольно занимая общедомовую территорию. Так, известность приобрело дело, рассматриваемое в первой инстанции в суде города Краснодар, где жительница увеличила площадь жилой площади с 60 кв.м до 85 кв.м, несанкционированно заняв часть мансарды над квартирой. Районный суд города Краснодар а также апелляционная инстанция признали законными действия собственницы. Тем не менее, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение нижестоящих инстанций, поскольку несмотря на соблюдение градостроительных норм, не все собственники проголосовали «за» перепланировку на общем собрании жильцов. Суд пояснил, что в данном случае недостаточно просто квалифицированного большинства собственников, поддержавших реконструкцию.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса к общему имуществу жильцов многоквартирного дома относятся чердаки, подвалы, технические этажи, а также иные помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей. Также именно Жилищный кодекс регламентирует возможность уменьшения общедомового имущества с согласия всех собственников жилья.
Кроме того, суд может усомниться в достоверности проведенного общего собрания жильцов и аннулировать его результаты. Так, например, Калиниградский областной суд признал протокол заочного собрания жильцов недействительным ввиду отсутствия каких-либо доказательств о его проведении.
Таким образом, при уменьшении общедомового имущества должен выполняться ряд условий. Во-первых, реконструкция не должна нарушать права и интересы всех собственников дома, негативно влиять на последующую эксплуатация многоквартирного дома, отвечать всем строительно-техническим требованиям. Во-вторых, в обязательном порядке требуется абсолютное согласие всех собственников дома на исключение спорного имущества из состава общедомового.
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
Тема, которую А. Егоров выбрал для своего выступления, только на первый взгляд кажется довольно узкой. В аспекте соотношения прав индивидуального собственника помещения с правами, по сути, сообщества собственников иных помещений в том же здании к обсуждению был предложен вопрос: допустимо ли, и если да, то в каких случаях, вмешательство в общее имущество здания?
Прежде чем обратиться к анализу судебной практики, А. Егоров обратился к вопросам теории. Специфика поэтажной собственности заключается в том, что в рамках этой правовой конструкции присутствует объект личного имущества — предположим, квартира. И устоявшееся к данному моменту в России отношение к институту личной собственности выражается известным выражением: «Что хочу, то и ворочу». Но вопреки данной «традиции», очень скоро мы будем вынуждены смотреть на подобную собственность с другой точки зрения. И чем быстрее мы «прозреем», тем легче нам будет подойти к тому пониманию личной собственности, которое сейчас уже формируется и практикой Верховного суда РФ, и законодательными инициативами, и — на более высоком уровне — на уровне правовых идей и концепций.
Лектор придерживается той точки зрения, что помещение, находящееся в личной собственности владельца (например, квартира в многоквартирном доме), — это прежде всего объект общей собственности. Да, в нашей истории с нами (с гражданами, с юрлицами, с законодателем, с судьями) злую шутку сыграл переход от социалистического уклада жизни к рыночным отношениям. Поспешный, надо сказать, переход. Стремясь, во-первых, снизить издержки собственно переходного периода, ввергнувшего россиян в новые реалии, а во-вторых, создать какой-никакой класс собственников, власти позволили гражданам приватизировать квартиры. Дальше — больше. Под приватизацию начали попадать и здания, и предприятия. Их делили на помещения, которые также подлежали продаже, и становились чьей-то собственностью. Отдельные помещения в отдельной собственности. В этих условиях немудрено, что сформировалось убеждение, что главное в собственности — это именно помещение, а вот доля в праве на общее имущество — это нечто эфемерное, не дающее ни прибыли, ни убытков и не накладывающее на владельцев ни прав, ни обязанностей.
Сегодня мы приходим к выводу, что это был абсолютно неправильный подход.
Уменьшение общего имущества многоквартирного дома
Итак, есть индивидуум, и есть сообщество, частное против общего. Известный вопрос: как установить и соблюсти баланс интересов?
Для начала лектор предложил обсудить общий принцип этого будущего регулирования. Он должен быть таков: любое строительное вмешательство отдельного сособственника в общее имущество здания недопустимо. Немецкое право возводит этот принцип практически в абсолют. И когда встает вопрос о вывесках, к примеру, немецкое право их размещение на стенах домов тоже относит к строительному вмешательству в общее имущество здания. Потенциально любые сособственники могут запретить размещение вывесок каким-либо способом: на саморезы ли, на клей ли — любое прикрепление любых конструкций к стене требует согласия всех собственников. Это же касается и антенн, что на стене, что на крыше.
Отметим, что соответствующие положения о строительном вмешательстве появляются в правилах и нормах российского законодательства, в том числе в Жилищном кодексе РФ. В общем и целом, отмечает А. Егоров, движение идет в правильном направлении, хотя не все суды еще эту тенденцию уловили. Практика не единообразна, и в недалеком прошлом много примеров встречалось, когда суды отказывали в иске к собственнику, аргументируя позицию тем, что «не произошло уменьшения общего имущества».
Сегодня ситуация изменилась. «Сейчас, — говорит А. Егоров, — ВС РФ выстраивает практику достаточно последовательно и в соответствии с подходами европейских правопорядков. И с наиболее распространенной в мире догматикой поэтажной собственности». И, основываясь на практике ВС РФ, спикер выдвигает тезисы, которые, по его мнению, должны быть заложены в правовое регулирование рассматриваемых отношений.
Данный тезис сформулирован на основе Определения ВС РФ от 24.04.2018 № 4-КГ18-13.
В этом деле в суд обратились граждане — собственники жилых помещений, расположенных над переоборудованными под магазин квартирами. Здесь ВС РФ, рассматривая спор, руководствовался понятием «строительное вмешательство». Потому что для оборудования отдельного входа всегда требуется строительное вмешательство. ВС РФ отметил, что согласие всех собственников нужно и тогда, когда в помещении затеяна даже простая перепланировка.
Нельзя сказать, что мы имеем достаточно хорошее регулирование, посвященное строительному вмешательству. Фактически у нас есть ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, в которой речь идет только о реконструкции, и все привыкли, что реконструкция — это что-то масштабное, когда здание закрыли, одели в строительные леса и т.д. Но Верховный суд напомнил нам, что есть еще и ст. 40 Жилищного кодекса, запрещающая самовольное изменение границ помещений. И в части 2 этой статьи упоминаются перепланировка или переоборудование.
Цитируем документ
Частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из буквального толкования приведенных положений при решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое согласие собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным тогда, когда планируемые работы влияют на размер и состояние общего имущества в многоквартирном доме, тем самым затрагивая права и законные интересы названных субъектов. Независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае если такое переоборудование влечет за собой присоединение общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества.
Определение ВС РФ от 24.04.2018 № 4-КГ18-13
Спикер убежден: когда люди переоборудуют, перепланируют, каким-либо еще путем пытаются из жилого сделать нежилое помещение, и если при этом они оборудуют внешний вход, то в этом случае всегда будет иметь место строительное вмешательство. А значит, на такие действия требуется получить согласие всех собственников. Именно всех.
Высказал лектор попутно и еще одну мысль. А нужно ли в принципе деление помещений на жилые и нежилые? А. Егоров уверен, что нет. И эту свою идею он пытался обсудить на Совете по кодификации, но…
Борьба с неудобствами, доставляемыми собственником другим жильцам (владеет ли он в МКД хостелом, офисом, музеем, лабараторией), должна идти не через то, чтобы запретить переводить в нежилое без согласия жильцов. Разумнее, считает А. Егоров, при создании здания или в ходе его эксплуатации с согласия жильцов установить режим использования помещения. Например: не может в помещении производиться та или иная работа, работать могут не более некоего количества человек, шум не должен превышать определенного значения, любые работы проводятся в определенные часы и т.д. И тогда не потребуется процедура перевода жилого помещения в нежилое. Возможно, это гораздо более эффективный механизм, который, правда, требует большей ответственности всех собственников в доме и большего участия в общих делах, чем мы это наблюдаем сейчас.
Но, возвращаясь к казусу дела, приведенного выше, лектор отметил следующее. В обоснование требований истцы указали, что в целях использования спорных квартир в качестве нежилых помещений под размещение продуктового магазина некий товарищ по согласованию с органами местного самоуправления (на это следует обратить особое внимание), провел переустройство и перепланировку. В результате чего произошло присоединение к помещению общего имущества и уменьшение размера общего имущества. Иными словами, вырубили стенку под окном и сделали отдельны вход.
Верховный суд РФ не признал действия ответчиков правомерными. Сейчас, предполагает А. Егоров, мы можем стать свидетелями удивительного этапа. Можно только представить, сколько в стране таких нежилых помещений, построенных по согласованию с местными органами власти. То есть у собственников на руках есть все разрешительные документы. Только теперь их соседи могут обратиться с претензией: поскольку нет согласия всех нас, то будьте любезны — закрывайте лавочку. Как теперь разрешить эту ситуацию? И по мере роста правосознания граждан будет соответственно расти и количество споров. При этом, отмечает А. Егоров, объявить своеобразную амнистию собственности, оставить все как есть, неправильно. Ведь такое решение нарушит права всех остальных. Но здесь мы расплачиваемся за безалаберность власти, которая не позаботилась о правильном регулировании данных правоотношений.
Является ли соответствие градостроительным нормам индульгенцией для собственника, задумавшего перевести жилое помещение в нежилое? Сам по себе положительный ответ на этот вопрос довольно странен, и, соответственно, ВС РФ стал с таким подходом сражаться (Определение от 16.01.2018 № 18-КГ17-230).
Некто Л. обратилась в суд с иском к муниципальному образованию город Краснодар о сохранении квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии, о переводе ее в нежилое помещение. Дело в том, что Департамент городского хозяйства отказал в переводе квартиры в статус нежилого помещения, поскольку в данном помещении была «сделана» входная группа путем выреза из подоконного пространства части наружной стены с установкой металлической двери. Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции с учетом проведенной экспертизы указал, что спорная квартира перепланирована и переоборудована в соответствии с проектом, согласованным с департаментом архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Краснодар. При этом квартира после проведенных работ соответствует строительным и санитарным нормам, проведенные перепланировка и переоборудование права остальных граждан не нарушают, угрозы их жизни и здоровью не создают. В связи с этим квартира может быть сохранена в перепланированном и переустроенном состоянии (ст. 32 ЖК РФ). Однако впоследствии Гражданская коллегия Верховного суда пришла к выводу, что эта логика является неправильной: «необходимо согласие всех собственников помещения на любое переоборудование и перепланирование общего имущества».
Похожие записи:
-