Образовательная лицензия для ИП
Упрощение оформления сделок с общедолевой собственностью
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Как и для чего устанавливается «запрет» на сделки с недвижимостью?
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участники общей собственности уязвимы. Продажа доли в квартире постороннему лицу может сильно отразиться на уровне жизни остальных собственников. Поэтому закон предусматривает такой механизм, как преимущественное право, ограничивающий возможности по распоряжению долями в общей собственности и защищающий других собственников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей с соблюдением определенных гражданским законодательством правил при ее возмездном отчуждении.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество — в течение 10 дней, продавец вправе продать долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, ему, как и другим собственникам, при отчуждении доли в праве общей собственности одним из сособственников, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли. Согласно абзацу 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. Пункт 2 ст. 37 ГК РФ запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю — давать согласие на совершение ряда юридически значимых действий, в том числе на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Поскольку преимущественное право покупки является имущественным правом, отказ от него уменьшает объем прав, принадлежащих несовершеннолетнему. Следовательно, отказ подопечного от покупки, относится к сделкам, на совершение которых в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.
Срок действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения законодательно не установлен.
Очевидно, что этот правовой механизм несовершенен. Хотя бы потому, что он применяется только при отчуждении доли путем купли-продажи и мены. То есть дарить долю, передавать ее по договору ренты, в залог, завещать можно без ограничений. И никто не помешает собственнику доли подарить малую ее часть третьему лицу, после чего продать оставшуюся часть этому же лицу уже как сособственнику, в обход преимущественного права. Остальные собственники могут заявить иск о признании сделки дарения притворной, и, следовательно, ничтожной, но решение суда в их пользу не гарантировано.
Отмена нотариального удостоверения сделок — долгожданное событие.
01 мая 2019 года Президент Российской Федерации подписал федеральный закон №76-фз, закон вступил в силу 31.07.2019 г
Этот закон вносит поправки в статью 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости» Теперь статья 42 фз 218 изложена в следующей редакции:
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
И с 01.08.2019 года участники долевой собственности смогут отчуждать ее (при одновременном отчуждении всеми участниками) без нотариального удостоверения, по договору купли-продажи, дарения или соглашения о выделении долей, в связи с применением средств государственной субсидии на улучшение жилищных условий семьи, соглашению в простой письменной форме
Участник долевой собственности на квартиру не имеет права совершать многие действия без согласия других собственников. Например:
✓
Он не может зарегистрировать в «долевой квартире» членов своей семьи, которые собственниками не являются. Исключение — несовершеннолетние дети.
✓
Еще он не может просто так выбрать и занять для проживания отдельную комнату или начать использовать какую-то зону для своих целей.
✓
Кроме того, он не может делать ремонт в квартире, переставлять мебель или вносить другие, даже малейшие изменения.
Если собственники сообща примут решение продать принадлежащий им на праве общей долевой собственности объект, то проблем не возникнет. Но если хотя бы один участник права собственности, обладающий даже самой мизерной долей, будет против, сделку совершать нельзя. И даже суд будет не в силах оказать влияние на собственника и обязать его дать согласие на продажу.
Другое дело — распоряжение своей долей в праве общей долевой собственности ее участником. Главное здесь — соблюсти несколько правил.
✓
Во-первых, продавец доли в праве общей собственности обязан уведомить остальных сособственников о своем желании продать долю и об условиях покупки. Если в течение месяца с момента получения уведомления другие сособственники никак не отреагируют или откажутся покупать долю, то продавец может предлагать ее третьим лицам.
Как это сделать? Продавец доли должен отправить в адрес других собственников ценное письмо с описью и уведомлением с заверенной копией вложения. Другой вариант: отправить телеграмму с копией и уведомлением. Третий: обратиться к нотариусу для оформления такого уведомления.
В письме или телеграмме должны быть указаны все существенные условия предложения для преимущественной покупки доли остальными участниками долевой собственности.
✓
Во-вторых, сделка отчуждения доли в праве общей долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Важно понмнить, что при заключении договоров купли-продажи и мены должен соблюдаться принцип преимущественного права покупки и обязательное нотариальное удостоверение сделки.
Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции ДомКлик.
Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
У должника не получится избавиться от недвижимости, если:
Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.
В остальных случаях отчуждать недвижимость не запрещено. Задача приставов: своевременно выявить недвижимость, находящуюся в собственности должника и принять меры к тому, чтобы должник не совершил со своим имуществом сделки. Кстати, раз уж речь зашла про единственное жилье должника, то нужно сказать вот о чем: единственное жилье отчуждать можно в любом случае, кроме нахождения его в залоге, так как на него приставы арест наложить не могут.
Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:
Гражданский кодекс РФ.
Закон о приватизации.
ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.
Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.
Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.
Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.
VIDEO
Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.
Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.
В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.
Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.
Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.
Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.
Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.
Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:
Принятие решения о продаже доли.
Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.
В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.
Сделки с долевой собственностью
В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.
Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.
Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.
Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.
Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.
В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.
Основой смысл упрощения – это оформление купли-продажи, дарственной или ипотеки в простой письменной форме в случаях, когда:
дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.
Считается, что оно сделает заключение сделок с недвижимостью «простым и доступным». Мол, нотариальное оформление отнимает у граждан катастрофически много времени и содержит слишком много бюрократических препятствий. В результате планировать сделки приходится чуть ли не за несколько месяцев.
Как заставить родственницу не продавать свою долю в квартире?
Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.
Но при всех плюсах нельзя забывать и про очевидные риски для сторон: мошенники могут подделывать документы и подписи, и даже выдавать за совладельцев подставных лиц. А потому мы советуем пользоваться упрощенным порядком только в сделках с лицами, которым вы доверяете, например, с родственниками.
Следует разобраться в том, что факт наличия доли не означает, что у конкретного лица имеется некое количество конкретных метров или он имеет во владении одну или несколько комнат. Доля – это часть права владения жильём. А гражданский кодекс упоминает условие принадлежности недвижимости двум и более лицам. В условиях единственного владельца целой квартиры речь о долях не ведётся.
Виды владения:
Равное. Распределение происходит поровну, между жильцами (количество квадратных метров делится на число владельцев). К примеру, жилье размером 40 кв. м. будет поделено по 10 кв. м., если в квартире 4 собственника.
Пропорциональное. Деление происходит в соответствии с реальным владением недвижимости. В данном случае у проживающих права разняться – у одного может быть больше, у другого меньше. Доли на собственников в квартире в 40 кв. м. может быть, например, на первого- 10, на второго — 6, на третьего– 6, на четвёртого – 18 кв. м. Или как-либо еще, здесь распределение может быть не равномерным.
Регулирование права собственности на жильё или долю в нём устанавливает гражданский кодекс РФ. А налог устанавливается в соответствии с положением налогового кодекса РФ и составляется он из умножения ставки налога (на данный момент он составляет 13%), на сумму, в которой оценивается жильё.
Закон гласит, что гражданин не только имеет права, но и обязанности. Под обязанностями здесь идёт речь о налогообложении. Для разных видов вложения сумма налога формируется по-разному.
Существует два вида формирования цены:
Если жилищем располагает один человек, налог составляется исходя из ставки налога на стоимость жилья.
Если недвижимость поделена на доли – сумма будет состоять из налога на стоимость части, принадлежащей жильцу и налога.
Гражданин имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Что касается долей, встречаются случаи, в которых люди хотят подарить или отдать какую-то часть своей доли. При этом проживающий не имеет желания выписываться или покидать дом. Здесь закон чётко говорит о том, что такой собственник имеет право отдать часть доли, при этом сохранить часть прав за собой. Наиболее частый пример – прописать кого-то из родственников.
С 2021 года установлены размеры метража. 10 кв. м. придётся отдать, а себе оставить минимум 6. Хотя сколько именно оставить себе, нигде не закреплено. Самое главное условие – если вы собираетесь отдать или продать долю, то она должна быть не менее 10 кв. м.
Минимальная доля жилья, которую можно продать, отдать:
1/3 от квартиры, размером от 30 до 60 кв. м.;
1/10, если метраж составляет от 60 до 120 кв. м.;
1/15, если квартира составляет более 120 кв. м.
Переходим к возможности продажи и оценке своего владения. Ошибка тех, кто хочет определить стоимость доли, состоит в неправильной оценке. При продаже определяется стоимость всей квартиры, а не части. Какая конкретно часть, как оценивается, сказать сложно. Ведь цена зависит и от предложений на рынке в том числе. Гражданин, который хочет купить именно долю, скорее исключение, чем правило. Понятная ситуация – жить с чужими людьми не предел мечтаний.
Мифы о долевой собственности на жилое помещение
Упрощение процедуры отчуждения долей не касается тех случаев, когда в сделках участвуют отдельные категории граждан.
Обратиться к услугам нотариуса придётся, если:
Среди собственников жилья есть несовершеннолетние дети. Просто так продать или купить долю не получится. Несовершеннолетние дети законодательно причисляются к недееспособным гражданам, поэтому без юриста не обойтись. Недееспособность здесь определяется возрастом – пока ему или ей не исполнится 14 лет.
Среди собственников есть лица, признанные недееспособными. Здесь недееспособным признаётся человек, который не осознаёт и не может нести ответственность за свои поступки. Причиной признания гражданина недееспособным является психическое заболевание.
Этот пункт касается только ситуаций, в которых совершается акт продажи. При приобретении жилья в собственность можно совершать сделку, не обращаясь к юристу.
К нотариусу придётся обратиться и в том случае, если продажа, покупка, дарение и другие виды передачи имущества происходят без участия всех владельцев долей. Для того чтобы сделка была действительна, помимо заверения нотариуса, перед вами стоит необходимость осведомить остальных владельцев долей и обозначить условия проведения сделки, причём сделать это потребуется в письменной форме.
В статье предоставлена подробная информация о законе и правах граждан, но частные случаи стоит рассматривать конкретнее. Если какие-то вопросы требуют ответа или вам нужна помощь специалистов, вы можете обратиться на информационно-правовой портал «Шерлок», где наши юристы окажут квалифицированную помощь.
Действительно, обязательная регистрация договора отчуждения-приобретения недвижимости уже давно отменена, в 2013 году (внесены изменения в Гражданский кодекс РФ!
НО!
Сохранена обязательная регистрация перехода права.
-Так нотариус нужен или нет?
-Нотариус не регистрирует договоры и переходы прав. Единственным регистратором сделок с недвижимостью в России является РОСРЕЕСТР.
-А что делает нотариус?
-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.
Однако, закон все же требует обязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки.
Первое. Если недвижимости лишается недееспособный либо несовершеннолетний (ребенок до 18 лет).
Такие сделки так же контролируют органы Опеки и попечительства. Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение этого органа на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.
Второе. Сделки по отчуждению доли в праве одним ( не всеми вместе) участником долевой собственности. Эта норма вступает в силу 31.07.2019 г ( до этой даты все сделки с долевой собственностью — нотариальные).
Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Лицо, желающее продать свою долю в праве собственности на жилое помещение постороннему лицу, должно обратиться к нотариусу именно того нотариального округа, в котором находится продаваемый объект недвижимости (доля в праве собственности на жилье);
Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже незначительных долей, размер которых не позволяет их выделить в виде отдельной комнаты, а также сделки по продаже долей, совершаемыми от имени несовершеннолетних и недееспособных граждан;
Реализуемая доля должна быть свободна от прав третьих лиц. Иными словами, на долю не должно быть зарегистрировано никаких обременений, например, не должно быть зарегистрированных прав аренды или залога недвижимого имущества;
Нотариус направляет остальным сособственникам жилого помещения письменное извещение о намерении продавца продать свою долю жилого помещения, с указанием размера доли, её цены и иных условий сделки;
Сделка по продаже доли подлежит обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации не ранее, чем через месяц после извещения остальных сособственников жилого помещения о предстоящей продаже доли. Если продавец доли представит нотариусу документы, подтверждающие отказ остальных собственников от покупки доли на предлагаемых условиях, то нотариальное заверение и государственная регистрация сделки по продаже этой доли могут быть осуществлены до истечения вышеуказанного месячного срока;
При оформлении документов по продаже доли в праве собственности на жилое помещение нотариус истребует у продавца доли нотариально заверенное согласие супруга.
У нового порядка оформления сделок по продаже долей в праве собственности на жилые помещения есть, как свои плюсы, так и свои минусы.
Обязательное участие нотариуса в оформлении сделки по отчуждению незначительных долей и долей, принадлежащих несовершеннолетним и недееспособным гражданам, что подразумевает, как минимум, персонификацию ответственности в указанных случаях при совершении заведомо незаконных сделок по отчуждению долей в праве собственности на жилые помещения посторонним лицам;
Теперь извещения будут осуществляться двумя способами – либо продавец доли будет получать от сособственника жилого помещения личный письменный отказ от покупки доли, либо уведомление о предстоящей продаже доли будет рассылать сособственникам по почте нотариус;
Сделки будет заверяться не любыми нотариусами, а лишь теми, в чьем нотариальном округе находится жилое помещение продавца доли;
Продаваемая доля будет свободна от прав третьих лиц и притязаний супруга продавца доли, что обезопасит потенциальных покупателей от судебных тяжб относительно нарушений прав лиц, не являющихся стороной сделки.
Как наложить и снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью
Запрет на сделку – это невозможность оформления недвижимости в государственных органах без личного участия собственника. Объект недвижимости должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Поправка к закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действует с 1.10.2013г.
Обезопасить себя и свою недвижимость от мошенничества следующего вида:
оформление залога или аренды вашего объекта третьими лицами;
прекращение прав на владение объектом;
оформление продажи, дарения или мены объекта.
Обратите внимание, что указанные выше случаи мошенничества могут произойти в случаях: утери паспорта, свидетельства о праве на собственность, длительный отъезд.
Наложит запрет – значит не разрешить совершать любые виды сделок с конкретной недвижимостью без присутствия владельца объекта.
Оформляется запрет через подачу заявления в соответствующий орган. Заявление(форма представлена в МФЦ) станет основанием для внесения изменение в Росреестр.
Важно! После подачи заявления, регистрирующий орган не будет рассматривать заявки на переоформление или отчуждение третьими лицами названого объекта. Наличие нотариальной доверенности не решит проблему.
Подать заявление в регистрирующий орган можно через:
МФЦ;
Росреестр;
Кадастровую палату.
Рассмотрим вариант подачи заявки через МФЦ. При подаче заявления Росреестр указал следующие для соблюдения требования:
полная информация об объекте;
в заявлении не должно быть исправлений и помарок;
никаких приписок в документах на объекте;
полные личные данные и полные наименования;
электронная подпись при сдаче в электронном виде.
Как получить технический паспорт через МФЦ
Образец заявления
Скачать форму заявления
Оформить запрет в несколько шагов, имея при себе паспорт:
записаться в центр «Мои документы»;
в назначенный день прийти в МФЦ;
в присутствии сотрудника МФЦ написать заявление в свободной форме, указав все технические характеристики объекта;
предъявить правоустанавливающий документ;
дождаться внесения изменений в Росреестр.
Результатом станет запрет на проведение каких-либо регистрационных действий без личного присутствия владельца недвижимости.
Важно! При обращении в государственный орган третьих лиц для свершения сделок, сотрудник МФЦ (Росреестра) венет пакет документов без рассмотрения!
Снятие запрета возможно только по личному заявлению собственника при предъявлении паспорта либо по решению суда. Мера должна помочь обезопасить объекты от совершения мошеннических действий.
Запрет на любые регистрационные действия с недвижимостью не дает распоряжаться объектом. Как снять эти ограничения?
Существует такое понятие, как запрет на совершение регистрационных действий с недвижимостью, который может наложить либо сам собственник объекта, либо при подаче заявления лиц на основании решения судебного органа или постановления судебного пристава-исполнителя. Давайте разберемся, зачем нужен запрет и как его снять.
Основной причиной наложения запрета на осуществление регистрационных действий с недвижимостью, является наличие ситуации, при которых постороннее лицо может произвести сделки или подписание бумаг без ведома собственника.
Благодаря такому запрету владелец имущества может обезопасить себя от лишних проблем, которые могут возникнуть в будущем.
Сюда можно отнести продажу или обмен имущества, оформление в качестве залога и другие всевозможные действия, которые изменяют правоустанавливающие документы.
Мошенничество с электронной цифровой подписью — то, что держало в страхе собственников жилья несколько месяцев. Мошенники наловчились подделывать ЭЦП и проворачивать сделки с недвижимостью без участия и ведома собственников.
При этом совсем не обязательно, чтобы у человека эта самая электронная подпись была. За него ее получали другие — по поддельным документам, с помощью взяток.
Шум начался весной этого года, когда была обнародована история о том, как житель Москвы обнаружил в платежной квитанции чужую фамилию.
И подписал сделку электронной подписью, которую получил через личный кабинет на сайте Госуслуг.
Вот только ни подписи он не получал, ни квартиру свою никому не дарил. От действий мошенников пострадали и другие люди, которые внезапно становились владельцами фирм с долгами или узнавали, что на них оформили кредит. Тоже с помощью ЭЦП.
В июне 2019 года в Госдуму был внесен законопроект , призванный защитить недвижимость от подобных мошенничеств. В документе было предложено сделать переход прав собственности в электронном виде возможным при условии, что собственник заранее заявил в Росреестр о такой возможности.
24 июля этот закон был принят, в силу он вступил с 13 августа. Совершать сделки только с электронной подписью БЕЗ письменного согласия собственника стало нельзя.
Сделка недействительна! Как можно потерять и деньги, и единственное жилье
Если человек допускает проведение сделок с его недвижимостью в электронной форме с использованием ЭЦП, он должен подать в Росреестр заявление в бумажном виде и с личной подписью. Подать заявление можно через МФЦ либо почтой в Росреестр (во втором случае оно должно быть заверено у нотариуса).
Знавали мы некоторых доморощеных спецов-Содольщиков, которые умудрялись так вымотать своих собратьев постоянными срывами сделок купли-продажи, что полностью отчаявшись последние продавали им свои доли совсем не за те деньги, которые им обещали риэлторы при продаже доли с рынка.
Вот как это делается.
Содольщик добросовестно получает в отделении связи направленное ему нотариусом извещение о первочередном праве покупки.
Согласно п.2 статьи 250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца , продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Так вот, в последний день этого самого месяца, который предусмотрен законом, отправьте нотариусу заказное письмо с согласием приобрести продаваемую долю за цену и на условиях, указанных в предложении.
На практике бывали случаи, когда нотариус уже выдал разрешение на сделку, документы уже сданы Регистратору, деньги уже лежат в банковской ячейке, сделка проходит регистрацию . и вдруг БАЦ! Регистратору приходит телеграмма нотариуса с просьбой остановить регистрацию сделки в связи с нарушением ст. 250 ГК РФ, что документ о надлежащем извещении Содольщика выдан ошибочно.
Соответственно между Содольщиком-продавцом и покупателем разворачивается сканал, ведь деньги за госпошлину, аренду банковской ячейки, комиссию агентства недвижимости уже оплачены.
К слову сказать, покупать долю Вам совершенно не нужно. Морочьте голову чем дольше тем лучше.
[1]
Следующий выход на сделку у Содольщика-продавца возможен в лучшем случае лишь через 2-3 месяца (после отправки очередного уведомления). Не факт, что покупатель будет ждать такой срок или покупать через дарение. А значит нужно найти нового покупателя еще потеряв время.
Затем история повторяется.
Таким нехитрым способом некоторые мудрецы-Содольщики мурыжат голову и год и два. Естественно, что всё это когда-то заканчивается, Содольщики ищут другие варианты уведомления или совершения сделки, но при этом безусловно могут сильно потерять в цене. Что собственно говоря и требовалось от подобной тактической уловки.
Только на нашем сайте Вы сможете ознакомиться с тем, как можно самостоятельно, без помощи агентства недвижимости, продать свою долю квартиры. Этому посвящены другие разделы сайта, в которых Вы почерпнете нужную информацию. Покопайтесь хорошенько, и Вы все найдете!
Если Вы считаете, что данная тема раскрыта нами не полностью, или не верно, и у Вас возникли вопросы или замечания, напишите их в прилагаемой ниже форме. На своё письмо Вы гарантированно получите ответ от нас, или от пользователей сайта.
Перед вступлением в брак приобрели с будущей супругой квартиру в равные доли. Сейчас мы в браке, воспитываем сына пяти с половиной лет. Супруга хочет продать квартиру, свою долю потратить, а на деньги с продажи моей доли приобрести меньшую квартиру. Я против. Есть ли у меня какой-либо способ запретить продажу квартиры? Хотя бы до достижения ребенком совершеннолетия?
Долевая собственность: как пользоваться общей недвижимостью
Несмотря на то, что право продажи доли безусловное и доступно любому гражданину, закон всё же защищает других дольщиков, у которых есть неприятная перспектива дальнейшего сожительства с посторонними, как в коммунальной квартире.
Подразумевается, что продажа может быть затеяна исключительно из личной неприязни к другим дольщикам и в попытке испортить им жизнь.
Иногда мотивы продавца бывают более долгоиграющими – свою долю он продаёт специальному чёрному агенту, который заселяется с целью сделать нахождение в квартире для остальных невыносимым. Слабых людей или тех, кто не в состоянии сопротивляться, таким образом просто выживают из дома, заставляя продать свои доли за бесценок тому же продавцу, который затеял аферу.
VIDEO
На самом деле дольщики защищены лучше, чем в большинстве своём думают. Злоумышленник будет рассчитывать на неосведомлённость, давить на слабые места, всячески мешать своему потенциальному сопернику. Главное здесь – тщательно изучить свои права и не сдаваться.
Он попытается сделать вид, что уведомил вас и 30 дней с этого момента прошли. Вы же в свою очередь легко можете обратиться в суд и там показать, что ничего о сделке не знали и не имели возможности воспользоваться вашим преимущественным правом. Суд, не увидев у продавца долей заверенных документов от нотариуса, встанет на вашу сторону и признает сделку недействительной.
Новый закон о долевой собственности предполагает:
выделяемая доля может образована и продана, подарена, только если её итоговая площадь позволит владельцу комфортно проживать в помещении, с соблюдением установленных санитарных норм. Если доля, указанная в договоре купли-продажи, не соответствует нормативам, зарегистрировать смену владельца и получить выписку из ЕГРН не получится.
Положения законопроекта, ограничивающие размер доли распространяются только на гражданско-правовые отношения, возникающие в результате купли-продажи. Соответствие нормы не требуется в случаях, когда право собственности оформляется вследствие приватизации, открытия наследства, раздела имущества бывшими супругами.
В документах, подтверждающих право собственности, не указывается, какое конкретно помещение в квартире принадлежит отдельно взятому совладельцу. Значение выражено в виде дроби от общей площади. Соответственно, перед тем, как заключить сделку купли-продажи, необходимо выделить долю, определив, какое помещение будет продано.
Вопрос решается всеми совладельцами и по их согласию. В результате сделки не должны нарушаться их права, интересы, по совместному пользованию объектом недвижимости.
Общая собственность, являясь одним из видов владения, предполагает наличие права распоряжения объектом сразу несколькими лицами.
Существуют варианты делимой и неделимой собственности, к которой относят наследуемое имущество, не подлежащее разделу с точки зрения законодательства, либо в силу технических особенностей.
Долевая собственность на дом и землю отличается от других видов недвижимости нюансами реализации владельцами своих прав и обязанностей.
Правовые аспекты, касающиеся дома и земли в собственности, устанавливаются согласно законодательству или по соглашению между владельцами. Когда имущественное право возникает между наследниками первой очереди, размер долей определяется равным, а объект распределяется по количеству наследников. Законом предусмотрено сохранение права не определять доли в общем владении.
Этот вид владения предусматривает возможность распоряжения земельным наделом двух и более лиц. Практика показывает, что землей могут владеть одновременно более сотни дольщиков. Как правило, речь идет о сельхозугодьях, права собственности на которые возникли после реорганизации колхозов.
Чаще всего, содольщиками квартиры становятся в результате приватизации, либо при покупке имущества супругами. Законом предусмотрена возможность оформления совместного имущества на квартиру в новостройке – несколько лиц, принимающих участие в финансировании строительства по договору, реализуют свои права на недвижимость в различных пропорциях.
При наличии в совместном владении квартиры возникает ряд сложностей при невыполнении одним из владельцев своих обязанностей. При неоплате коммунальных платежей, у остальных дольщиков возникают проблемы с наличием задолженностей по ЖКХ. Выходом в данной ситуации является открытие нескольких лицевых счетов и отдельного выделения оплаты на нерадивого дольщика. Сделать это можно через суд.
Вопрос перехода права на долю возникает при истребовании финансовых обязательств кредиторами одного из собственников. Согласно изменениям ГК РФ, кредитор вправе потребовать погашения задолженности путем продажи доли должника остальным собственникам. Данная мера позволит реализовать имущество по существующей рыночной цене.
При этом, другие владельцы долей, по своему усмотрению, могут отказаться от покупки, что позволит передать имущество должника на продажу с торгов. Преимущественное право на покупку доли остальными владельцами сохраняется по закону, в силу чего кредитор не может приобрести недвижимость владельца доли на правах первой очереди.
Улучшение недвижимости может производиться владельцами долей по согласованию действий с остальными участниками. Приращение имущества оформляется в порядке согласования изменения частей собственников согласно вкладу каждого в процесс улучшения недвижимого имущества. В случае недостижения договоренности руководствуются положениями пункта 3 ст. 245 ГК:
Если произведенные улучшения могут быть отделены от общей собственности, права на них переходят к лицу, производившему данные действия;
При сохранении результатов улучшений в общей собственности, предусмотрена возможность соразмерного увеличения доли владельца, производившего улучшения, при условии совершения действий в пределах своей части недвижимости.
Любой из дольщиков вправе передать свою долю третьей стороны и выйти из имущественных отношений, однако остальные участники вправе требовать отчуждения доли в свою пользу на определенных условиях сделки купли-продажи.
Перед оформлением сделки по отчуждению, собственник доли должен письменно уведомить остальных владельцев о своем намерении продать.
Похожие записи: