Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уступка права требования по договору аренды земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Цессия или уступка арендуемого земельного участка под ИЖС, строительство магазина, установку павильона или иные цели сопряжена с передачей прав от одного арендатора другому. Договор переуступки не имеет четко регламентированной формы и индивидуален для конкретной ситуации, но у вас есть возможность скачать его и ознакомиться с образцом.
Как говорилось ранее, если земля находится в долговременной аренде, более 5 лет, уступку земли можно совершить используя дополнительное соглашение. Для его заключения нет необходимости привлекать арендодателя (если в договоре аренды не указан запрет на такие действия).
Достаточно заблаговременно известить собственника о передаче прав на земельный участок письмом в свободной форме. Важно отправить письмо с отметкой о вручении.
Договор составляется когда в контракте об аренде не указана возможность уступки и необходимо получить согласие собственника.
Соглашение составляют, когда переуступка разрешена и в арендном контракте имеется данное условие. Также его можно составить, когда время оставшейся аренды превышает 5-летнюю отметку. Однако в любом случае необходимо уведомить арендатора о замене стороны в договоре.
Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды
Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.
Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.
Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.
Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.
В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.
Такой вариант владения земельным участком как долгосрочная аренда появился давно и был очень выгодным способом обрести возможность сравнительно недорого получить участок, и в дальнейшем его выкупить. Если Вы выбираете дом и обнаруживаете, что он стоит на участке, находящемся в аренде, то обязательно уточните его назначение, ведь за использование земли не по указанному в документах назначению, может грозить административная ответственность. Помимо использования земли не по назначению, есть еще несколько правил, нарушение которых может стать препятствием к совершению сделки переуступки права аренды на земельный участок. К ним относятся: • Задолженность по арендной плате • Незаконные постройки • Земельный участок является предметом спора в суде • Участок имеет особый правовой статус. Сейчас переуступка права аренды на абсолютно пустой земельный участок явление редкое, как правило, она сопровождается продажей, построенного на участке дома, поэтому рекомендуем Вам обратить внимание еще и на следующие нюансы: • Нет ли прямого запрета на переуступку в первоначальном варианте договора (предыдущего арендатора с арендодателем). Если есть, то без официального согласия собственника переуступка права аренды на земельный участок невозможна. • Срок аренды земельного участка. Если срок указан менее 5 лет, то на то, чтобы оформить переуступку прав потребуется письменное согласие собственника (будь то государственные или муниципальные власти). Если в договоре указан срок более 5 лет, то согласие собственника не требуется и ему можно просто направить уведомление о смене арендатора.
уступки прав и перевода долга к договору на аренду недвижимого имущества (с указанием суммы, которая будет перечислена за уступку по основному договору, с условием о задатке, оплата в рублях) г. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Сторона-1», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Сторона-2», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора уступки прав и перевода долга (далее — основной договор) к договору № от «»2021 г. на аренду недвижимого имущества, заключенному между Стороной-1 и . По основному договору Сторона-1 будет именоваться Цедент, а Сторона-2 – Цессионарий.
1.2. За уступаемое право по договору аренды Сторона-2 обязуется выплатить Стороне-1 денежные средства в размере долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа.
1.3. Оплата денежных средств по условиям п.1.2. договора будет производиться Стороной-2 путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет Стороны-1 в порядке и в сроки, определенные настоящим и основным договорами.
1.4. Права и обязанности Стороны-1 по договору аренды будут переданы Стороне-2 в том объеме и на тех условиях, которые будут существовать на момент подписания основного договора.
1.5. Сторона-1 гарантирует действительность права требования, которое будет уступлено по основному договору, а также возможность передачи в порядке уступки Стороне-2 прав по указанному в п.1.1. договору аренды недвижимого имущества.
1.6. Сторона-1 гарантирует, что к моменту подписания основного договора все обязанности, вытекающие из договора аренды, указанного в п.1.1., в том числе по оплате арендных платежей за истекший период аренды, будут выполнены ею в полном объеме и своевременно.
Договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка
2.1. Сторона-1 обязуется в течение действия настоящего договора не заключать аналогичных договоров, а также не совершать иных сделок с третьими лицами в отношении указанного в п.1.1 недвижимого имущества.
2.2. Сторона-1 обязуется получить согласие собственника арендованного имущества на заключение основного договора.
2.3. Сторона-2 обязуется в течение с момента подписания настоящего договора перечислить на расчетный счет Стороны-1 денежную сумму, эквивалентную долларов США, в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты в соответствии с п.5.2. настоящего договора.
3.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора уступки прав и перевода долга по договору аренды недвижимого имущества (основного договора), который будет заключен в последующем.
3.2. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее «»2021 года.
3.3. В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в Арбитражный суд г. с требованием о понуждении заключить договор.
3.4. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
4.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, таких как наводнение, пожар, землетрясение и другие природные явления, а также война, военные действия, блокада, запретительные действия властей и акты государственных органов, разрушение коммуникаций и энергоснабжения, взрывы, возникшие во время действия настоящего договора, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить.
4.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п.4.1, сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения стороной своих обязательств по данному договору.
4.3. Если сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п.4.2, то она обязана возместить второй стороне понесенные ею убытки.
4.4. В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных в п.4.1, срок выполнения стороной обязательств по настоящему договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
4.5. Если, наступившие обстоятельства, перечисленные в п.4.1 и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего договора.
5.1. Обеспечением исполнения Стороной-2 своих обязательств по настоящему договору является задаток, предусмотренный ст. 380, 381 ГК РФ.
5.2. Задатком признается денежная сумма, эквивалентная долларов США и передаваемая Стороной-2 единовременно в доказательство заключения настоящего Договора и в обеспечение его исполнения.
5.3. Оплата задатка производиться в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.
5.4. При заключении сторонами основного договора внесенный Стороной-2 в соответствии с настоящим договором задаток засчитывается в счет оплаты за уступаемое право. Оставшаяся часть предусмотренной в п.1.2. договора суммы денежных средств перечисляется в порядке и сроки, определенные основным договором.
5.5. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны-2, задаток останется у Стороны-1.
5.6. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны-1, она должна будет вернуть Стороне-2 внесенный задаток в двойном размере в течение с момента истечения срока, указанного в п.3.2. настоящего договора.
5.7. В случае расторжения настоящего договора по соглашению сторон Сторона-1 возвращает Стороне-2 задаток в момент подписания соглашения о расторжении договора. Задаток возвращается в рублях в сумме, эквивалентной долларов США по курсу ЦБ РФ на день возврата.
6.1. Основной договор должен быть заключен в письменной форме и вступит в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке.
6.2. Расходы по государственной регистрации основного договора несет .
6.3. Сторона-1 обязуется совершить все необходимые действия для получения предварительного согласия собственника недвижимого имущества – Арендодателя на заключение основного договора.
Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка
Арендные отношения, предметом которых является земельный надел, регулируются следующими нормативно-правовыми актами:
- Земельный кодекс РФ;
- Гражданский кодекс РФ;
- Налоговый кодекс РФ;
- Постановление Пленума ВАС № 11 от 24.03.2005.
В п. 9 ст. 22 ЗК РФ сказано, что при передаче в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, арендатор может передавать свои права на эксплуатацию надела третьим лицам, без согласия арендодателя. При этом обязательным условием является письменное уведомление арендодателя о смене арендатора.
Данная норма распространяется на территории, срок найма которых составляет более 5 лет. Если участок арендуется на срок до 5 лет, то потребуется согласие арендодателя на переуступку арендных прав.
Арендатор может передать свои права на эксплуатацию надела третьему лицу двумя способами:
- переуступкой прав;
- заключением договора на субаренду.
Между этими соглашениями существует ряд отличий. Во-первых, при переуступке арендатор полностью теряет свои права на территорию, в то время как при субаренде за ним сохраняются права и обязанности по арендному договору. Во-вторых, в сделке субаренды участвуют три стороны – арендодатель, арендатор и субарендатор, а при переуступке только две.
Для заключения сделки по переуступке арендных прав необходимо пройти следующие этапы:
- Уведомить собственника участка.
- Собрать комплект документов.
- Заключить соглашение.
- Зарегистрировать договор.
Уведомление собственника происходит в письменной форме. Специальный бланк уведомления законом не предусмотрен. Если на сделку требуется согласие арендодателя, то оно составляется также в произвольной форме.
Заключенное соглашение подлежит обязательной госрегистрации в Росреестре. Для этого в регистрационную палату подается следующий комплект документов:
- заявление установленного образца, которое заполняется непосредственно в Росреестре или МФЦ;
- паспорта сторон;
- договор аренды, заключенный с прежним арендатором;
- соглашение о переуступке арендных прав;
- подтверждение надлежащего уведомления собственника участка;
- письменное согласие на сделку, если оно требуется;
- кадастровый паспорт;
- подтверждение прав прежнего арендатора на участок;
- квитанция об оплате госпошлины.
Регистрация переуступки права облагается государственной пошлиной, которая оплачивается заявителем, то есть стороной, которая принимает на себя обязательства по аренде участка. Размер пошлины зависит от правового статуса заявителя:
- для физ. лиц – 2 000 рублей;
- для юр. лиц – 22 000 рублей.
Юридические лица дополнительно представляют заверенные копии уставных и учредительных документов, а также бумаги, подтверждающие полномочия руководителя на совершение сделки. Если одна из сторон действует через законного представителя, то необходимо приложить доверенность, заверенную у нотариуса в установленном законом порядке.
Если участок принадлежал супругам, то необходимо согласие второго супруга на заключение соглашение по переуступке арендных прав. Такое согласие оформляется в письменном виде и удостоверяется у нотариуса.
После получения выписки ЕГРН, новый арендатор становится полноправным хозяином и может пользоваться землей. Одновременно с этим прежний арендатор теряет все права на землю.
В некоторых случаях оформление переуступки права аренды невозможно. Запрет на такую сделку может быть в следующих случаях:
- в первоначальном арендном договоре содержится пункт о запрете на переуступку прав аренды в пользу третьих лиц;
- на арендуемой территории находятся незаконные постройки;
- земля находится в аресте или ином обременении;
- собственник не дал своего согласия на заключение договора переуступки;
- планируемое использование территории новым собственником не соответствует целевому назначению надела.
Также нельзя оформить соглашение о переуступке арендных прав, если у предыдущего арендатора имеются неоплаченные задолженности по арендным платежам. В таком случае необходимо предварительно погасить долги, и только после этого переоформлять права на землю.
Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами
Стороны могут расторгнуть договор по следующим основаниям:
- соглашение контрагентов;
- решение суда;
- нарушение одной из сторон существенных условий договора.
Если новый арендатор в процессе эксплуатации надела обнаружит изъяны, которые мешают ему использовать землю по целевому назначению, то он вправе обратиться в суд для расторжения соглашения о переуступке. Помимо этого он может потребовать от прежнего арендатора устранения выявленных недостатков или выплаты компенсации за проведения участка в надлежащий вид.
Собственник надела также может расторгнуть договор с новым арендатором в случае неисполнения условий по своевременной оплате арендных платежей.
Заключение договора переуступки – не сложная юридическая процедура. Одновременно с этим такое соглашение имеет свои нюансы. При оформлении договора необходимо учитывать нормы Гражданского и Земельного кодекса РФ. Если при переоформлении прав будут допущены ошибки и нарушения, то такое соглашение может быть признано недействительным в судебном порядке.
В случае уступки прав без участия собственника особых требований относительно порядка заключения соглашения не предъявляется. Достаточно действовать в рамках гражданского законодательства, регулирующего правила предоставления имущества в аренду.
Сторонами соглашения при уступке прав будут выступать действующий арендатор и лицо, намеревающееся получить участок в пользование в пределах действующего срока аренды.
В случае уступки прав на земельный объект, выделенный на правах аренды, арендатор после подписания договора обязан:
- Зарегистрировать уступку прав. Арендные отношения, период действия которых превышает год, подлежат госрегистрации, поэтому после подписания договора, последний нужно передать в Росреестр.
- В разумный срок уведомить собственника земельного участка, то есть первоначального арендодателя. Данное условие подлежит обязательному соблюдению, если период аренды превышает 5 лет. Документ составляется в произвольной форме. Если уведомление о переуступке права аренды земельного участка не будет отправлено, собственник объекта вправе обратиться в суд, чтобы взыскать возникшие вследствие нарушения установленных правил убытков.
Нередко передача прав арендатора третьему лицу становится причиной споров и разбирательств в суде, в связи с чем важно рассмотреть вопрос правомерности заключения рассматриваемого договора.
Главным основанием оспаривания действий арендатора выступает отсутствие прав на передачу арендованного имущества в пользование иного лица. Мнения юристов на этот счет разнятся, однако вот, что поясняет Арбитражный суд.:
Если исходный договор содержит положение о запрете либо получении согласия собственника на уступку прав аренды, а сам договор заключен до введения в действие Земельного кодекса РФ, арендатору следует руководствоваться условиями договора.
Это означает, что в данном случае приоритетное значение имеет внесенный в соглашение запрет. В иных случаях арендатору не требуется разрешения арендодателя на передачу своих прав другому лицу.
Исключением можно считать обстоятельства, когда вновь принятый закон содержит указание на то, что его действие распространяется на все ранее возникшие правоотношения.
Тем не менее, практика показывает, что в некоторых моментах арендатор может оказаться не прав. И вот почему. Суть в том, что существуют установленные земельным законодательствам правила передачи государственного или муниципального участка земли в пользование граждан и организаций. В большинстве случаев такие земли передаются в аренду по результатам проведенных торгов.
Выделенные подобным образом участки в силу ст. 448 ГК РФ не могут быть переданы в пользование иных лиц, следовательно, арендатор, не согласовавший такую возможность, нарушает явный запрет, установленный на уровне федерального законодательства.
На этом основании собственник имущества (он же арендодатель и организатор торгов) вправе предъявить иск о признании совершенной сделки недействительной ввиду ее ничтожности. Договор уступки прав в этом случае прекращает свое действие, а все связанные с прекращением арендных отношений убытки подлежат взысканию с недобросовестного арендатора земли. О возможных юридических последствиях важно подумать до заключения договора уступки арендных прав.
Договор уступки права требования (цессии) по договору аренды земельного участка
Подытожим вышеизложенное, чтобы обозначить главные моменты, касающиеся уступки прав аренды земли. Итак, арендатор, желающий компенсировать свои убытки вследствие неиспользования арендованного объекта должен помнить о следующих моментах:
- Рассмотренная процедура не предусматривает смены участников арендных отношений, указанных в первоначальном договоре. Новый арендатор заключает соглашение с прежним при сохранении исходных условий и собственника земли.
- Переуступка прав допускается только в случае отсутствия прямого запрета, установленного законом и ограничений, заложенных в договоре аренды. При этом важно знать, что первоначальный арендодатель не может вносить в текст договора положения, противоречащие действующему законодательству.
- Новый пользователь может использовать участок исключительно в разрешенных законом и первоначальным арендодателем целях.
- Арендатор земли не вправе изменять исходные условия, за исключением величины арендной платы.
- Если сделка заключается на период более 5 лет, регистрация в органах Росреестра и уведомление собственника земли о совершенной сделке обязательны.
- Если срок менее 5 лет регистрация в Росреестре и уведомление собственника не требуется.
- Срок переуступки не может превышать периода действия первоначального договора аренды.
Основное отличие аренды от соглашения по переуступке аренды состоит в том, что субаренда регистрируется между тремя лицами: арендодателем- собственником земли, арендатором и субарендатором. Если условия изначально составленного арендного контракта будут нарушены, то ответственность перед арендодателем будет нести арендатор.
Согласно контракта переуступки права сдачи земли все обязательства арендатора берет на себя следующий арендатор, к которому перейдут все права и обязанности арендатора. Первоначальный арендатор вычеркивается из правоотношений между арендодателем и третьим лицом, к которому перешли права. Особенности составления также отличаются от субаренды и подлежат регистрации.
Более детально ознакомиться с понятием субаренды вы можете в отдельной публикации, а в этой статье мы рассказывали об основных нюансах и требованиях к договору субаренды.
Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.
Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.
Соглашение, подписанное сторонами и заверенное печатями, необходимо зарегистрировать в земельном комитете. Для начала нужно подать следующий комплект документов:
- Физические лица подают копию паспорта, юридические – выписку из госреестра (ЕГРЮЛ).
- ИНН (для физических лиц) или ОГРН (для юридических лиц).
- Заверенная печатью налоговой инспекции выписка, содержащая код общероссийских классификаторов (предоставляется только юрлицами).
- Договор аренды (оригинал с подписями и печатями и распечатанная копия).
- Кадастровая карта земельного участка.
- Копия свидетельства о регистрации прав на землю, заверенная печать.
- План уступаемого земельного надела, оформленный в масштабе 1:500.
Уведомление о том, что арендатор передает свои полномочия и обязанности в отношении землевладения новому арендатору направляется владельцу земельного надела в разумный срок после заключения соглашения в письменной или другой доступной форме, но так, чтобы арендатор был уверен в получении собственником данного уведомления.
Если же уведомление не было направлено арендатором в разумный срок, то владелец земли имеет право потребовать компенсации убытков.
Переуступка права аренды земельного участка
В первую очередь, запрет на уступку накладывается тогда, когда он прописан в соглашении. Но даже если сам собственник земли не против переуступки, бывают ситуации, в которых переуступить право на землю нельзя:
- Если постройки, возведенные на данном землевладении, построены без разрешения на соответствующую постройку.
- Если данный земельный надел является спорным имуществом и в настоящий момент ведется его межевание, или выясняется его принадлежность в суде и иных инстанциях.
- Если участок находится в залоге (например, арестован приставами).
- Когда предыдущий арендатор не оплатил выкупную цену.
Процесс переуступки права аренды не влечет за собой серьезных проблем. Доверить оформление необходимой документации можно как грамотному юристу, как и справиться самому. В настоящее время большинство сделок регистрируется через МФЦ, где специалисты помогут гражданам правильно оформить бумаги. Не лишним будет и знание хотя бы основных статей Земельного кодекса.
Право на переуступку возможно только если изначальный договор был официально зарегистрирован. Поэтому так важно совершать сделки открыто, регистрируя их в соответствующих органах- в дальнейшем это может защитить вас от недобросовестных партнеров.
Переуступка прав аренды участков земли – это сделка по возмездной передаче арендных обязательств перед владельцем третьему лицу. То есть, арендатор уступает все свои права и обязанности другому участнику. С этого момента и до момента окончания действия договора по сделке он сам не имеет никаких притязаний на надел.
Такой сделке присущи следующие признаки:
- Основными участниками являются:
- текущий арендатор;
- будущий арендатор.
Участником может быть как физическое, так и юридическое лицо.
Невозможно переступить права в следующих случаях:
- если в договоре аренды прописано условие о запрете на переоформление на другого человека;
- если сельскохозяйственный надел планируется использовать для постройки жилого дома (несоответствие назначения земель);
- если на земле находятся незаконные сооружения;
- если надел обременен.
Если участниками являются предприятия, а земля принадлежит муниципалитету, то проводится аукцион. В нем должны принимать участие не менее трех кандидатур. В противном случае аукцион считается несостоявшимся.
Если участниками являются физические лица, то торги не проводятся.
Сделка по переуступке прав на срок более одного года оформляется в регистрирующих органах (Росреестр). Если в сделке участвует предприятие, то, независимо от срока переуступки арендных прав, такое соглашение подлежит обязательной регистрации.
Какие существуют риски при уступке права аренды?
Переуступка прав отличается от субаренды тем, что по договору цессии арендатор, выступая источником перехода прав новому субъекту правообладания, выходит из участия (подробнее о заключении договора субаренды). Лицо, принявшее переуступленное право, становится непосредственным субъектом распоряжения ЗУ, на основе существующего договора аренды, заключённого с собственником. При субаренде такого не происходит.
Арендатор оставляет за собой изначальные правовые позиции, полученные по договору с собственником, передавая в пользование непосредственно участок, но не права на него.
Кардинальные различия заключаются в следующем:
- Договор цессии передаёт право, полученное от арендодателя в полной мере, исключая предшествующего правообладателя в лице арендатора из гражданско-правовых отношений, прекращая его право пользования участком в момент подписания договора.
- Субаренда сохраняет все полученные от собственника права на ЗУ, арендатор передаёт лишь возможность использовать участок третьим лицам, осуществляя поднаём, но неся за него ответственное исполнений пунктов договора перед собственником.
- Договор уступки подразумевает неограниченные возможности перехода цессионарных прав от одного лица к другому.
- Договор субаренды не допускает для лиц дальнейшего распоряжения ЗУ.
Так как договор аренды предусматривает возмездную передачу недвижимости, переуступка прав допускает получение компенсации при заключении договора цессии. Компенсация передаётся разовым платежом. При субаренде получение компенсации не допускается, так как пользование участком предусматривает систематические выплаты средств.
Этот вид права имеет определённые преимущества, что позволяет более чётко регулировать правовые позиции преемника, в лице которого могут выступать арендаторы и цессионарии. На этом основании разработан алгоритм уступки права аренды земельного участка, который отличается от переуступки только субъектом изначальной инициативы, в лице которого выступает не арендатор, а арендодатель.
Соответственно, первую транзакцию перехода прав так же допустимо определять в качестве уступки права аренды, в то время как все последующие процедуры будут определяться переуступкой. Разночтения могут возникнуть и в соответствии со статусом сторон.
Обозначенный вид перехода прав в сторону нового арендатора позволяет не расторгать основного договора аренды, а составить его в виде дополнительного приложения к нему, которое предусматривает уже внесённые в Росреестр сведения об установленном порядке использования ЗУ, с действующей суммой оплаты и условиями использования надела.
Кроме этого, составление договора переуступки прав, допускает взимание компенсации за утраченное право пользования участком с преемника. Эти преимущества перехода прав в сравнении с заключением нового договора аренды несомненны и используются практически во всех случаях.
Для составления договора цессии потребуются документы:
- паспорта сторон;
- кадастровый паспорт ЗУ;
- справка об отсутствии обременений и ареста;
- зарегистрированный договор аренды ЗУ (подробнее о регистрации читайте здесь).
На основании имеющихся сведений составляется договор цессии, который определяет пользование правами аренды участка лицу, с указанием его персональных данных.
Лица, заключающие соглашение о переуступке, определяются в роли сторон. Предметом такового определяется не сам земельный участок, а пакет документации, который предоставляет статус правообладателя в отношении данного ЗУ. Однако здесь содержатся такие сведения об участке, которые определяют:
- кадастровый номер;
- общую площадь;
- адрес и место расположения;
- отсутствие (наличие) обременений.
Все условия, которые перечислены в качестве юридических действий, допустимых в отношении надела, отражаются в тексте. Например:
- разрешение на выкуп ЗУ;
- сроки найма;
- условия продления и расторжения;
- условия целевого использования.
Эта информация дополняется сведениями о договоре аренды, которым регламентированы правовые действия. После определения предмета соглашения, следует перейти к формулированию основных положений. Они составляются в стандартной форме и содержатся в пунктах и подпунктах. В их числе обычно используют следующие:
- Оплата компенсации за переуступку и текущая арендная плата.
- Перечень переуступаемых прав и приобретаемые обязательства. А так же – вновь возникшие права и обязанности.
- Связанные с переуступкой права третьих лиц.
- Ответственность сторон за не исполнение положений договоров аренды и переуступки.
- Действия в случае форс-мажора, обстоятельства непреодолимой силы.
- Срок действия положений соглашения.
- Рассмотрение и разрешение споров.
В заключение указывают количество экземпляров и необходимость регистрации документа в Росреестре.
СКАЧАТЬ ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРОВ ПЕРЕУСТУПКИ И УСТУПКИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗУ ВЫ МОЖЕТЕ В КОНЦЕ СТАТЬИ
После заключения договора, составляется акт передачи документации. В него входит перечень всех имеющихся по земельному участку документов. Основным является договор аренды, составленный непосредственно с собственником и подписанный им собственноручно. А также – все имеющиеся приложения к нему. Акт подписывается сторонами, что характеризует процедуру передачи прав по договору аренды земельного участка как завершённую.
Договор, определяющий положения переуступки прав не может выходить за рамки договора аренды, преувеличивая и преуменьшая полномочия преемника. Например:
- Срок действия не допускает превышения в сравнении с основным соглашением.
- Полномочия предусмотренного распоряжения не позволяют вносить новые соответствующие пункты.
- Если основной документ запрещает выкуп или субаренду, эти действия недопустимо вносить в соглашение цессии.
- Недопустимо изменять установленную арендную плату.
Кроме этого, следует иметь договора предшествующих преемников цессионариев, так как переход права составляет титульную характеристику земельного имущества. Утрата одного из звеньев в лице очередного правопреемника должна срочно восполняться соответствующими юридическими процедурами.
Все правила и условия по передаче земель в аренду, то есть во временное пользование, регулируются Земельным и Гражданским кодексами России. Когда происходит процесс выделения земельного участка в аренду, то указывается целевое назначение участка земли. Целевое название участка не меняется и сохраняется в течение срока действия договора.
Рассмотрим основные особенности в оформлении аренды, которые будут влиять на процесс следующих переуступок:
Особенности переуступки права аренды земельного участка
Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:
- право передачи имущества в субаренду;
- право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
- право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
- передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
- передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.
После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.
Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.
Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.
Аренда — форма права обладания объектом недвижимости, предоставляющая его в возмездное пользование на определённый период, без таких полномочий, принадлежащих собственнику, как:
- участие объекта в имущественных сделках;
- передача его в наследство по закону или по завещанию.
Оформить перенаём объекта и выступить стороной договора переуступки может только лицо, указанное в договоре аренды как арендатор. Но при переуступке арендатор передаёт свои права новому арендатору, что может вызвать юридические затруднения. Тем не менее, сторонами сделки выступают два арендатора. В договоре они именуются как:
- Арендатор.
- Новый арендатор.
Иногда гражданское законодательство предусматривает определение договора переуступки как договора цессии. Соответственно этому наименованию документа, стороны определяются:
- Цедент — лицо, владеющее правом аренды на момент оформления переуступки и передающее его своему правопреемнику.
- Цессионарий — лицо, принимающее от цедента право аренды, его правопреемник и новый арендатор.
Цедентом и цессионарием могут являться физические и юридические лица. К физическому лицу предъявляются следующие требования:
- совершеннолетний возраст;
- наличие паспорта с регистрацией;
- если паспорт иностранный — перевод и удостоверение документа.
От имени юридических лиц сторонами сделки могут выступать только законные представители в лице генерального директора или уполномоченные представители, назначенные генеральным директором. От того, физическое или юридическое лицо выступает в роли цедента и цессионария, зависит алгоритм проведения сделки и пакет представляемой документации.
Передающая сторона в результате оформления переуступки получает следующие преимущества:
- избавляется от необходимости уплачивать арендную плату, если прекращает пользоваться недвижимостью;
- снимает с себя ответственность за неиспользуемый объект;
- может вернуть деньги, уплаченные при покупке арендных прав;
- может получить прибыль за переуступку востребованного объекта.
Недостатками этой процедуры можно считать:
- недвижимость после переуступки нельзя вернуть в пользование;
- бывший арендатор полностью утрачивает право на объект;
- для проведения процедуры необходимо согласие собственника, арендатор не может распоряжаться передачей прав независимо от собственника.
Что касается принимающей стороны, то для неё получение арендных прав по переуступке несёт следующие положительные моменты:
- найден и получен в пользование подходящий объект недвижимости;
- между новым арендатором и собственником не остаётся посредников;
- к участнику сделки полноценно переходят полномочия арендатора;
- он не переплачивает, как это происходит при субаренде.
Минусами переуступки для правопреемника могут считаться следующие нюансы и сопутствующие обстоятельства:
- он может столкнуться с риском мошенничества;
- при многочисленных сделках переуступки пакет содержит большой объём бумаг, которые нужно тщательно проверить;
- если одна из предшествующих сделок прошла с нарушениями — вся правовая цепочка может разорваться и договор цессии утратит юридическую силу.
Хочется отметить некоторые рифы, которые можно обойти и не понести риск столкновения с мошенниками, или иными недобросовестными контрагентами. Для этого нужно проверить документы, удостоверяющие личность граждан или пакет учредительной документации. Обратите внимание на то, что переуступать объект может только лицо, которое оформило право аренды, или его представитель.
В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.
Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.
Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.
Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.
Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.
Вопросы, касаемые переуступки аренды гарантированы ст. 615 ГК РФ. В ней прописаны все нюансы ее совершения, определены права сторон и их обязанности, установлен порядок регламентации.
Арендатор обязан соблюдать нормативы законодательных актов, определяющих порядок пользования чужой недвижимостью. Переуступка аренды имеет некоторые особенности, которые делают ее популярной сделкой на рынке недвижимости. К таковым относятся:
- при переуступке заключенных какой-то период времени назад контрактов, новый собственник приобретает объект по старой цене (что довольно выгодно),
- больше всего подобные соглашения встречаются в центре городов, где находятся объекты, приносящие наибольшую прибыль предпринимателю,
- арендатор может увидеть объект «в деле», насколько он востребован у покупателей, какую приносит прибыль бизнес, размещенный там,
- предыдущий арендатор получает согласно договору денежную компенсацию, передавая на объект права без проведения конкурса.
При передаче прав аренды объекта, относящегося к собственности муниципалитета, требуется участие в конкурсе, либо осуществить процедуру без такового, договорившись о величине комиссионных.
Начать следует с изучения пунктов законодательства, а также договора аренды на землю. Так в договоре могут содержаться некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам.
Например, если есть долг по расчётам, то уступка допускается после его погашения.
Следующим шагом станет проработка предстоящего соглашения. За основу можно взять договор переуступки прав аренды земельного участка, образец которого мы предлагаем бесплатно скачать. В него можно включить и те пункты, которые стороны посчитают нужным.
Если права перейдут в будущем, то целесообразно заключить предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка. В нём должны содержаться все главные условия основного соглашения.
Не забудьте о том, что перед подписанием самого договора следует согласовать все детали с арендодателем. Если это будет необходимо, то стоит получить одобрение (письменное) на передачу прав. Однако часто бывает достаточно простого письменного уведомления.
Важно также провести и сверку расчётов по плате за пользование землёй, особенно если происходит уступка права аренды государственной/муниципальной земли. Ведь новый арендатор напрямую заинтересован в том, чтобы быть свободным от долгов предшественника.
В преамбуле указываются его стороны. Если сделка проходит между физическими лицами, то приводятся их паспортные данные и адрес регистрации.
В качестве предмета договора прописывается передача прав на конкретный земельный участок. Приводятся все его характеристики (площадь, месторасположение, целевое назначение, имеющиеся кадастровые данные).
Если на землю установлен сервитут или другие ограничения, то следует упомянуть и о них. Кроме того не забудьте указать информацию о периоде, на который участок изначально предоставлен в пользование.
Обязательно необходимо привести данные и об арендном договоре, права по которому переуступаются.
Следует указать величину арендных платежей по первоначальному соглашению и сроки их внесения (все цифры должны при этом совпадать). Если право пользования передаётся за плату, то следует оговорить её размер, а также порядок внесения.
Можно оговорить и другие условия, которые подскажет юрист. А также даст консультацию относительно того, что подразумевает собой переуступка прав аренды земельного участка.
В конце текста сделки нужно привести реквизиты нового и прежнего нанимателя участка, и их личные подписи. Без автографов сделку не оформят в Росреестре.
Вот алгоритм основных действий, которые надлежит совершить по переводу прав на новое лицо. Данную информацию используйте как инструкции при переоформлении прав аренды на земельный участок.
Согласовываются все важные моменты с собственником земли. Сделать это нужно придерживаясь той процедуры, которая закреплена условиями арендного соглашения. Если заранее известно, какой новый пользователь собирается построить на земле дом, то желательно оговорить и эти детали.
Может потребоваться уведомление о факте перехода прав местных властей, отвечающих за использование земельных угодий. Ведь в каждом регионе может быть установлен свой порядок изменения пользователя надела, если он относится к государственной (муниципальной) собственности.
После этого подписывается само соглашение. Оно может быть двухсторонним. Однако законодательство не запрещает, чтобы одной из сторон договорённостей выступал арендодатель участка. Более того, в этом случае передача прав будет иметь больший юридический вес.
Похожие записи: