Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок действия оценки квартиры при ипотеке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Отчет об оценке может понадобиться вам, если вы:
- Покупаете или продаете недвижимость
- Получили недвижимость по наследству
- Хотите застраховать квартиру
- Оформляете кредит под залог недвижимости
- Решаете спорные вопросы
Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь документальное подтверждение стоимости. Для этого вы можете заказать оценку стоимости недвижимости в оценочной компании.
Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы
Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.
Для недвижимости на вторичном рынке:
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
Для недвижимости на первичном рынке:
- договор долевого участия
- акт приема-передачи квартиры
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
Есть несколько вариантов.
Если вы оформяете недвижимость в ипотеку Сбербанка, вы сможете заказать оценку в личном кабинете ДомКлик.
- Авторизуйтесь на ДомКлик
- Перейдите в личный кабинет, вы увидите баннер «Закажите отчет об оцене недвижимости»
- Оплатите услугу
Если вы заказали отчет об оценке в личном кабинете ДомКлик или через менеджера, после оплаты с вами свяжется представитель оценочной компании. Вы сможете выбрать удобное время для встречи. Специалист приедет на объект, осмотрит его и сделает фото, а после — подготовит отчет об оценке недвижимости.
Как получить готовый отчет об оценке
При заказе отчета через ДомКлик вам ничего не нужно будет делать дополнительно.
Средний срок подготовки отчета об оценке — 3 дня. Отчет об оценке в электронном виде готовится быстрее, чем отчет на бумажном носителе и при этом имеет ту же юридическую силу.
Если вы заказываете отчет об оценке на ДомКлик, вы можете быть спокойны: вам не придется ничего переделывать — отчет подготовят в соответствии с требованиями банка.
Вне зависимости от того, на первичном или вторичном рынке приобретается жилье, недвижимость подлежит обязательной оценке. Причем все расходы по оценке несет покупатель.
Сейчас для ипотеки жилья Сбербанк реализует весьма выгодное предложение, в рамках которого покупателю не нужно проводить оценку недвижимости. Суть проекта заключается в том, что на специальном сервисе ДомКлик будут размещены объявления о продаже квартир, уже оцененных банком. То есть покупателю достаточно выбрать жилье из предложенного списка, а экспертизу можно не делать. Кроме того, при выборе недвижимости на данном сервисе снижается процентная ставка по кредиту.
Оценка недвижимости несет в себе две основные функции:
- Выяснение реальной стоимости жилья. От этого напрямую зависит размер выдаваемого кредита.
- Определение ликвидности. Иначе говоря, это оценка вероятности продать имущество на случай неисполнения кредитных обязательств.
Требования, предъявляемые к недвижимости
Не стоит полагать, что ипотеку можно получить абсолютно на любое жилье. Банки выдвигают к ипотечным квартирам определенные требования, влияющие на их последующую ликвидность.
Например, для выдачи ипотеки ВТБ24 выдвигает следующие запросы:
- квартира должна быть пригодной для проживания и соответствовать санитарным нормам;
- наличие инженерных коммуникаций (вода, электричество, канализация, отопление);
- наличие ванной комнаты и туалета;
- наличие кухни.
Ипотеку точно не одобрят на аварийное жилье, общежития, коммунальные квартиры, деревянные бараки.
Отношения между заказчиком и оценщиком оформляются письменным договором, в котором обязательно указываются:
- данные об оценщике и заказчике;
- указание на независимость оценщика (отсутствие личной заинтересованности в предмете оценки, отсутствие родства (свойства) с заказчиком);
- оценочное задание (объект и цель оценки, вид оценочной стоимости (рыночная, кадастровая), актуальная дата оценки имущества);
- размер и порядок оплаты;
- применимые оценочные стандарты;
- типовые условия договора (срок, права и обязанности сторон, ответственность).
Для оформления договора и проведения оценочных мероприятий эксперту недостаточно лишь визуального осмотра.
Вот перечень документов, который понадобится для составления отчета:
- паспорт заказчика;
- правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на жилье (выписка из ЕГРН, свидетельства, договоры);
- техническая документация (технические планы и паспорта);
- договор на участие в долевом строительстве (если жилье строится).
Рыночная стоимость недвижимости зависит от многих факторов. Эксперт должен посмотреть реальное состояние жилплощади, а также оценить наличие инфраструктуры.
Итак, на что именно обращается внимание при осмотре жилья:
- Ситуация в жилом районе:
- престижность района;
- экология (наличие поблизости предприятий, автозаправок, близость к автодороге, ж/д вокзалу, аэропорту);
- наличие поблизости детских садов, школ, магазинов, развлекательных центров, общественного транспорта, метро;
- плотность застройки.
- Придомовая территория:
- наличие оборудованной парковки (подземной, охраняемой);
- наличие детской площадки;
- озеленение придомовой территории;
- наличие огороженной территории;
- интенсивность машинопотока мимо жилого дома;
- наличие поблизости объектов, снижающих покупательский спрос (круглосуточные бары, ночные клубы и пр.).
- Состояние многоквартирного дома:
- год строительства дома;
- нахождение дома в аварийном состоянии;
- наличие информации о будущей реконструкции или сносе дома;
- дата завершения строительства (для долевого строительства);
- этажность;
- внешнее состояние фасада;
- материал отделки дома, стен, перекрытий, кровли;
- наличие лифта, мусоропровода, пожарной сигнализации;
- наличие коммуникаций (газ, электричество, водоснабжение, отопление);
- как организован доступ в подъезд (домофон, консьерж).
- состояние мест общего пользования.
- Состояние квартиры:
- этаж;
- наличие обременений (арест, залог);
- количество соседей по лестничной клетке;
- наличие электричества, воды, газа;
- состояние инженерных коммуникаций (сантехника, радиаторы отопления);
- необходимость ремонта, наличие протечек на потолке;
- высота потолка;
- общая и жилая площади, количество комнат (с указанием площади каждой комнаты), наличие смежных помещений;
- наличие балкона;
- наличие современных стеклопакетов;
- выход окон (на обе стороны, наличие «солнечных» комнат, вид из окна);
- планировка;
- наличие перепланировки и возможность ее узаконить;
- внутренняя отделка (материалы полов, стен, потолков);
- иные удобства (кондиционер, подогрев полов).
Для определения стоимости жилья оценщик использует сравнительную методику. То есть он сравнивает объект оценки с аналогичной недвижимостью. Причем сравнивать, необходимо, только недвижимость из аналогичного сегмента (не менее трех квартир).
Оценщик анализирует все факторы, влияющие на рынок жилья:
- социально-экономическую ситуацию в стране;
- параметры, влияющие на спрос и предложение;
- качественные характеристики объектов;
- данные о ценовых предложениях на аналогичное жилье, о суммах совершаемых сделок.
Вся оценочная процедура, как правило, занимает от 2 до 7 дней. Оценщик осматривает жилье за несколько часов. Дальше все зависит от того, как быстро он проанализирует все полученные данные, рассчитает стоимость и подготовит письменный отчет. Точные сроки оценки указываются в договоре.
Срок действия отчета об оценке недвижимости
Закон об оценочной деятельности определяет, что установленная оценщиком рыночная стоимость жилья будет актуальна для сделок в течение 6 месяцев с момента оценки. То есть сам оценочный отчет будет действителен для банка в течение полугода.
Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами. Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.
Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.
Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк. Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться. Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.
Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.
В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр. Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам. Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.
Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог. Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка. Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.
Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.
На пакет бумаг для оценки влияет тип жилья, которое вы приобретаете: вторичка или новостройка.
| Первичное | Вторичное |
|
|
Совет от банка
Некоторые компании по оценке могут потребовать приложить фотографии жилья. Настаивайте на том, чтобы оценщик приехал лично и сделал фотографии с нужных ракурсов – это его прямая обязанность.
Оценка квартиры для ипотеки в 2021 году
Мария где-то слышала, что оценку недвижимости оплачивает сам банк. Правда ли это?
Это правда лишь отчасти. Банк действительно может взять на себя затраты на услуги по анализу цены, но только в случае судебных разбирательств с должником. Кредитору необходимо доказать реальную стоимость жилплощади, поэтому он действует в своих интересах.
В остальных случаях будущий обладатель недвижимости проводит оценку за свой счет, так как это входит в обязанности заемщика.
Совет от банка
Не стоит рассчитывать на компенсацию затрат, если банк откажется принимать итоговое заключение сторонней организации. Это еще один аргумент в пользу того, чтобы обратиться к списку аккредитованных компаний. К тому же их услуги обойдутся дешевле.
Один из самых распространенных вопросов – сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Однако однозначного ответа на этот вопрос нет. Стоимость оценки зависит от региона, в котором производится процедура.Так, в Москве цена за услуги оценочных компаний составляет от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге – от 3000 до 4000 рублей. В эту сумму входит как сама процедура, так и составление отчета. В регионах стоимость оценки квартиры для ипотеки так же может разниться. Как правило, на нее влияет удаленность населенного пункта, в котором находится приобретаемая недвижимость, от регионального центра. Кроме того, повлиять на цену может и время.
За срочную оценку и составление документов специалисты могут потребовать дополнительную плату – от 2ей.
Оценка недвижимости для ипотеки завершается составлением отчета. Что в него входит?
- Данные оценочной компании и данные заказчика;
- Сведения об использованных методах оценки квартиры;
- Полная информация, полученная специалистом о жилье;
- Сравнительный анализ рынка недвижимости на примере аналогичных сделок;
- Ликвидная и рыночная стоимость квартиры;
- Приложение – документы, фотографии, сделанные во время проведения оценки, дублированная информация о стоимости квартиры и вывод – вероятная выручка банка от продажи недвижимости.
Отчет готовится в течение 2−5 рабочих дней и выглядит как печатный документ, объемом 25−30 листов, с нумерацией и шнуровкой. В нем должна присутствовать печать и подпись ответственного сотрудника оценочной компании.
Отчет остается действительным в течение 6 месяцев. Если по каким-то причинам ипотечный договор не заключен в течение этого времени, банк может потребовать проведение дополнительной оценки.
Оценка недвижимости является одним из ключевых условий оформления ипотеки. Без документа, подтверждающего реальную стоимость жилья, ни один банк не выдаст ипотечный кредит. Как правило, деньги выдаются под залог приобретаемого имущества, поэтому оценка недвижимости играет важную роль при принятии банком решения о подписании договора с новым клиентом. От оценочной стоимости жилья будет зависеть сумма кредита, а также процентная ставка.
В свою очередь покупатель заинтересован в дополнительной независимой оценке стоимости приобретаемого жилья до подписания договора об ипотеке. В особенности это актуально при покупке жилья на вторичном рынке. В этом случае оценка нужна, чтобы убедиться в том, что продавец не завышает цену.
Банк заинтересован в том, чтобы выяснить рыночную стоимость приобретаемой заемщиком квартиры, поскольку данное имущество выступает гарантом выплаты долга. Если клиент по каким-то причинам не сможет выполнять взятые на себя обязательства, банк продаст ипотечную квартиру на торгах и вернет себе всю сумму задолженности. Таким образом кредитные организации уменьшают риск невозврата средств.
Оценка квартиры для ипотеки: зачем она нужна?
Стоимость квартиры складывается из большого количества факторов. Наибольшее значение имеют базовые характеристики жилья, среди которых площадь, количество комнат, этаж, планировка, отделка, год постройки дома, материалы здания, дефекты или их отсутствие).
Не меньшую роль играет расположение объекта недвижимости. В некоторых случаях стоимость аналогичных квартир может отличаться на десятки процентов только из-за того, что одна из них находится в более удачном месте. Увеличивает стоимость жилья расположение в историческом центре города или рядом с благоустроенными парками, общественными пространствами или в районах с более развитой социальной инфраструктурой.
При оценке также могут учитываться и другие уникальные характеристики жилья, например, панорамные виды из окон или историческая ценность здания. Также оценщики всегда анализируют общую ситуацию на рынке недвижимости и корректируют финальные цифры в зависимости от средней стоимости схожего жилья.
Перечень документов для оценки квартиры зависит от типа приобретаемого жилья. Если вы планируете купить квартиру на вторичном рынке, список будет включать:
-
паспорт;
-
технический паспорт на квартиру (поэтажный план, экспликация);
-
документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи).
При покупке жилья в новостройке перечень документов немного шире. Обычно он состоит из следующих пунктов:
-
паспорт;
-
технический паспорт на квартиру;
-
документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, а также договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве);
-
акт приема-передачи квартиры.
Данный список может отличаться в зависимости от организации, которая будет делать оценку. Более точную информацию нужно уточнять непосредственно в компании.
После заключения договора на оказание услуг специалист-оценщик выезжает на место для того, чтобы осмотреть квартиру. При необходимости он проводит фотофиксацию выявленных недостатков.
Итогом работы специалиста является отчет об оценке. Данный документ включает сведения об оценочной компании, данные заказчика оценки, сведения об объекте недвижимости, информацию о рыночной стоимости и сравнительный анализ предложений, представленных на рынке.
Также, как правило, к отчету прилагаются копии документов на недвижимость и фотографии квартиры.
Отчет об оценке действует в течение 6 месяцев с момента составления.
Стоимость оценки квартиры зависит от региона и ценовой политики конкретной организации, которая проводит работы. В среднем речь идет о сумме от 2 до 6 тыс. рублей.
Оценка квартиры для рефинансирования ипотеки
Любой банк при рассмотрении заявления на рефинансирование остатка ипотечного займа пристальное внимание уделяет тому, насколько адекватную и объективную оценку получил объект недвижимости. Это очень важный и принципиальный момент, т.к. любая кредитная организация стремится застраховать свой риск. Нередко бывает так, что собственник объекта хочет получить от оценщика завышенную стоимость. Особенно когда ипотека бралась при максимально растущем рынке жилья, а период рефинансирования попал на кризисные годы, в этот момент стоимость ипотечной квартиры и рынка жилья проседает до 30 процентов. И получается так, что сумма не погашенного кредита, больше чем стоит квартира на дату оценки. В случае, если заемщик не сможет оценить больше чем нужно, то можно попробовать часть кредита досрочно погасить и взять на оценочную стоимость квартиры с учетом первоначального взноса 10-20 процентов.
Заказав услугу оценки квартиры для рефинансирования, предоставляется возможность, вам получить выгоду в разнице процентных ставок до 5 процентов, что составляет ежегодно с в среднем с 2-х миллионов до ста тысяч с учетом косвенных расходов. Банк определяет размер кредита на рефинансирование ипотеки из расчета рыночной стоимости объекта, которую называет оценщик, выдавая отчет об оценке квартиры для рефинансирования. И в этом случае может получиться так, что суммы кредита не хватит на рефинансирование объекта недвижимости, если квартира покупалась по слишком высокой цене по отношению к сегодняшнему дню. Поэтому рекомендуется заранее уточнять у оценщиков, какая может быть максимальная стоимость объекта, и после этого заказывать оценку квартиры для рефинансировании в банке.
Услуги по оценке объектов недвижимости для перекредитования ипотечного кредита оказывают наши оценщики. Чтобы выбрать независимую оценочную компанию, и заказать оценку квартиры для рефинансирования необходимо иметь в виду определенные нюансы, которые смогут возникнуть у разных банков к вам при подаче отчета об оценке. Обращение в оценочную компанию, которую порекомендовал банк, гарантирует проведение оценки квартиры в максимально короткие сроки, и предоставленные сведения о стоимости квартиры будут полностью соответствовать требованиям банка. Воспользовавшись услугами сторонних компаний, могут возникнуть форс-мажорные обстоятельства. Процедура оценки комнаты для банка может сильно затянуться, банк затребует большой список доп.документов.
Если клиент банка решил самостоятельно искать оценочную компанию, то ему рекомендуется обратить внимание на все те требования, которым она должна соответствовать:
- деятельность оценочной компании должна быть застрахована на срок не менее 1 года, стоимость страховки должна составлять не менее 300 тысяч рублей;
- оценочная компания должна состоять в своей саморегулируемой организации, своевременно вносить взносы в ее фонд;
- заявитель не должен состоять в родственных связях с оценщиком.
Немаловажное значение также имеет репутация компании, сформировавшаяся в результате ее деятельности на рынке. Рекомендуется внимательно изучить все отзывы об этой фирме.
Покупатель квартиры имеет право заказывать услуги оценки в любой компании, которая не имеет аккредитации в банке. Если руководство банка отказывает в такой возможности и не принимает отчет от сторонних оценщиков, то необходимо получить ответ банка в письменном виде с указанием причин отказа. На основании этих причин оценочная компания может подкорректировать свой отчет. Если объективных оснований для отказа нет, банк не имеет права не принять такой отчет.
Чтобы вызывать специалиста-оценщика, достаточно подать соответствующую заявку в компанию. Для проведения процедуры требуются следующие документы:
- договор купли-продажи или долевого участия с актом приема и передачи;
- документы, подтверждающие регистрацию недвижимости (выписку из ЕГРН);
- план квартиры (дома), либо кадастровый паспорт, либо любой другой документ, в котором есть план объекта;
- документ, удостоверяющий личность.
Полный пакет перечисленных документов должен быть подготовлен до прихода оценщика.
Сама процедура оценки представляет собой сравнение стоимостей квартир, при котором сопоставляются данные предложений о продаже аналогичных квартир. По результатам проведенного сравнительного анализа специалисты должны составить отчет в установленной форме. Отчет должен соответствовать всем государственным стандартам. В нем должны быть указаны сведения о рыночной стоимости указанного объекта, должны быть приложены копии всех документов, фотографии объекта. Объем такого отчета обычно составляет 70-100 страниц. Составление его обычно занимает не более 2 дней. Актуальность представленных в отчете сведений ограничивается сроком в 6 месяцев.
Данная схема оценки объектов недвижимости для предоставления ипотечного кредита актуальна для большинства крупных российских коммерческих банков, в том числе Сбербанка, «Россельхозбанка», банка «ВТБ». Порядок действий следующий:
- визуальный осмотр объекта;
- подготовка отчета со всеми документами и приложениями;
- процедура подтверждения объективности оценки;
- отправка отчета в электронном виде в банк.
Услуги оценочной компании обычно оплачивает заемщик, который хочет получить ипотечный кредит.
При выдаче ипотечного кредита банк принимает покупаемый объект в залог. А к залогу указываются определенные технические требования, которым он должен соответствовать. Кроме того, банку важно знать реальную рыночную цену объекта, так как в случае чего придется ее продавать.
Зачем банк требует оценку квартиры при ипотеке:
- ему нужно знать реальную стоимость квартиры, чтобы определить возможную сумму кредита. Если вдруг продавец просит больше, более указанной в оценке суммы банк не выдаст;
- ему нужно видеть реальные технические параметры недвижимости, чтобы понять, соответствует ли она требованиям к залогу. Получается, что оценщик становится глазами банка, которые видят реальный объект;
- для проверки юридической чистоты объекта.
Порой бывает так, что продавец устанавливает одну цену, а в оценке фиксируется другая. Например, квартира с хорошим ремонтом, с меблировкой продается за 6000000 рублей. Но реальная рыночная цена самого объекта оценивается в 5000000. Тогда заемщику для покупки нужно увеличивать первоначальный взнос, банк не выдаст в кредит больше 5 млн из акта оценки.
Оценка недвижимости для ипотеки
Оценка проводится уже после первичного одобрения ипотеки и выбора объекта для покупки. Если покупается объект вторичного рынка или готовая новостройка, оценка проходит сразу, отчет входит в обязательный комплект документов. Если речь о строящемся объекте, то оценка делается после сдачи дома, то есть уже после выдачи ипотеки.
Для проведения оценки необходимо предоставить специалисту выписку из ЕГРН и документы технической инвентаризации. Если понадобятся дополнительные документы, клиенту предварительно сообщат.
Так как квартира еще не куплена, документы для оформления ипотеки и ее оценки собирает продавец. Он же ждет оценщика, встречает его, сопровождает осмотр помещения.
Как проходит оценка недвижимости для ипотеки:
Подать заявку оценочной фирме, оплатить услугу и договориться о визите специалиста. Обычно все это можно сделать дистанционно.
Обеспечить ему доступ в квартиру, дать ее осмотреть, сделать необходимые для отчета фото.
Ждать изготовления отчета. Часто аккредитованные банками фирмы-оценщики напрямую присылают отчет в банк, в итоге заемщику не нужно совершать дополнительные действия.
По срокам ориентируйтесь на 5-10 дней. Обычно в первый или второй рабочий день после приема заявки выезжает специалист. Потом 3-6 дней делается отчет и передается в банк. Это время входит в отведенные банком 60-90 дней на поиск объекта и сбор документов на него.
Оценить стоимость имущества для ипотечного страхования необходимо, в первую очередь, для нужд банка. Благодаря составленному квалифицированным оценщиком отчету кредитор будет иметь представление о рыночной цене того объекта недвижимости, который является предметом договора ипотечного кредитования, и определится с суммой выдаваемого кредита. Банку необходимо также знать, насколько ликвиден данный объект и можно ли будет его продать с торгов без существенных финансовых потерь. В таком случае также требуются услуги независимого оценщика, который сможет определить рыночную (в обычных условиях) и ликвидационную (если необходимо продать в сжатые сроки) стоимости квартиры, на покупку которой планируется оформить ипотечный кредит.
Для расчета стоимости квартиры в целях ипотеки привлекаются эксперты-оценщики. Требования к оценщикам следующие:
- Оценщику следует иметь профильное высшее образование;
- Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), соблюдать установленные ей правила профессиональной и деловой этики;
- Оценщик должен иметь в своем распоряжении полис обязательного страхования гражданской ответственности.
- Если оценщик не может осуществить объективную оценку объекта недвижимости, он обязан проинформировать об этом заказчика.
- Оценщик обязан обеспечить сохранность документов, поступивших в его распоряжение в ходе проведения оценки.
Деятельность экспертов-оценщиков контролирует Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Чтобы провести оценку стоимости квартиры для ипотеки, в распоряжение эксперта-оценщика должны быть предоставлены документы на квартиру. Эксперт изучает их, чтобы внести в расчеты корректировки цены, в том числе на этаж, на удаленность от метро, на тип дома, в котором находится исследуемый объект, и т.д. Для сравнения стоимости квартиры с аналогами потребуется изучение предложений о продаже квартир на соответствующих сайтах в сети Интернет.
Необходим и осмотр непосредственно оцениваемой квартиры. В ходе данного мероприятия оценщик изучает состояние объекта недвижимости с целью внесения соответствующих корректировок в свои расчеты. Экспертный осмотр проводится также и для того, чтобы определить, проводился ли ремонт квартиры. Корректировка на ремонт также вводится оценщиком в ходе оформления им отчета об оценке.
Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) No1, выделяются три основных подхода, которыми пользуется оценщик при осуществлении оценки объекта недвижимости:
- Затратный подход
В данный подход входят такие экспертные методы, которые базируются на установлении расходов, которые потребуются в случае покупки, воспроизведения или же замещения оцениваемого объекта (с учетом его износа и устаревания), а также когда необходимо установить величину затрат на создание точной копии исследуемого объекта. В основном затратный подход используется тогда, когда имеется надежная и достоверная информация, с помощью которой можно установить размер указанных выше расходов. Федеральные стандарты оценки Российской Федерации устанавливают критерии, с помощью которых возможно признать объект точной копией исследуемого объекта или же таким объектом, который схож по свойствам с оцениваемым.
- Сравнительный подход
В сравнительный подход включаются такие оценочные методы, которые основываются на получении цены оцениваемого объекта путем его сопоставления с имеющимися аналогичными объектами. Данные экспертные методы базируются как на прямом соотнесении оцениваемого объекта с его аналогами, так и на статистическом анализе, а также на экспертном исследовании сведений о том рынке, к которому относится исследуемый объект.
Данный подход к оценке объектов недвижимости рекомендуется к применению экспертом-оценщиком в тех случаях, когда имеются правдивые и достаточные для экспертного анализа данные о ценах и характеристиках имеющихся объектов-аналогов. В сравнительном подходе могут использоваться для сопоставления как цены уже совершенных сделок по приобретению квартиры в ипотеку, так и цены, указанные в предложениях заключить подобную сделку.
- Доходный подход
Доходный подход представляет собой совокупность экспертных методов, базирующихся, как правило, на определении будущих доходов, которые ожидаются от эксплуатации исследуемого объекта, а также методов, основанных на капитализации приносимого дохода и дисконтировании потоков денежных средств.
Этот подход рекомендуется к применению экспертом в том случае, если существует надежная и правдивая информация, с помощью которой возможно прогнозировать будущие доходы, которые оцениваемый объект способен приносить собственнику, а также затраты, связанные с использованием собственником оцениваемого объекта.
Выбор тех или нных подходов во время осуществления оценки делает сам эксперт-оценщик, основываясь на предоставленных в его распоряжении материалах и собственном экспертном опыте.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.
Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.
Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.
Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации«), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.
Уменьшение срока производства экспертизы в два раза +30% к стоимости Выезд эксперта в пределах города Москвы для осуществления осмотра объектов, отбора образцов для исследования, участия в судебном заседании или иных мероприятиях, требующих присутствия эксперта 10 000 ₽ Выезд эксперта в пределах Московской области 12 000 ₽ Выезд эксперта в другие регионы России 15 000 ₽ + транспортные и командировочные расходы Подготовка дополнительного экземпляра экспертного заключения 1 200 ₽ Юридическая консультация по вопросам, не связанным с проведением и назначением экспертиз от 5 000 ₽ Составление искового заявления 10 000 ₽
-
Получить информационное письмо для суда -
Оставить заявку на проведение экспертизы -
Оставить заявку на проведение рецензии -
Задать вопрос через онлайн-форму
Coглacнo ФCO 1, oцeнщики мoгyт иcпoльзoвaть тpи мeтoдa pacчeтa — cpaвнитeльный, дoxoдный и зaтpaтный.
Cpaвнитeльный мeтoд
Ocнoвнoй тeзиc мeтoдa в тoм, чтo пoкyпaтeль нe зaплaтит зa нeдвижимocть цeнy бoльшe, чeм тa, пo кoтopoй мoжнo пpиoбpecти тoчнo тaкoй жe oбъeкт. Пpи пpимeнeнии этoгo мeтoдa oцeнщик дoлжeн:
🔺 Bыбpaть eдиницы cpaвнeния и cpaвнить oбъeкт oцeнки c aнaлoгичными.
🔺 Cкoppeктиpoвaть знaчeниe eдиниц oцeнки, в зaвиcимocти oт xapaктepиcтик oбъeктa cpaвнeния и aнaлoгoв.
🔺 Coглacoвaть peзyльтaты кoppeктиpoвaния.
B зaвиcимocти oт цeлeй aнaлизa, мoжeт быть иcпoльзoвaн paзный пepиoд вpeмeни, в тeчeниe кoтopoгo пpoдaвaлиcь oбъeкты. B любoм cлyчae oцeнщик oтбиpaeт пpaктичecки aнaлoгичнyю нeдвижимocть. Нaпpимep, ecли eмy пpeдcтoить oцeнить тpexкoмнaтнyю квapтиpy в цeнтpe бeз бaлкoнa — тpeшки в цeнтpe. 3aтeм пpoвoдит cpaвнитeльный aнaлиз oтoбpaнныx и oцeнивaeмoгo oбъeктa нeдвижимocти, кoppeктиpyeт цeны и нaxoдит cpeдний пoкaзaтeль.
Этoт мeтoд тpeбyeт изyчeния бoльшoгo oбъeмa инфopмaции и pacчeтoв, нo пoзвoляeт oпpeдeлить cтoимocть кaк мoжнo тoчнee. Нaпpимep, пpи pacчeтe pынoчнoй cтoимocти oбъeктa в цeнтpe гopoдa oцeнщик изyчaeт мнoгoчиcлeнныe aнaлoги в цeнтpe.
Cyть дoxoднoгo мeтoдa зaключaeтcя в cлeдyющeм. Cтoимocть нeдвижимocти нa мoмeнт oцeнки oпpeдeляют кaк иcтoчник бyдyщиx дoxoдoв. To ecть oцeнщик oпpeдeляeт пoтeнциaльнyю пpибыль oбъeктa c мoмeнтa oцeнки дo зaвepшeния экcплyaтaции.
Пpи пpимeнeнии мeтoдa yчитывaют pиcки, xapaктepныe для имyщecтвa peгиoнa. Нaпpимep, этo мoгyт быть пoвpeждeния в peзyльтaтe зeмлeтpяceний нa Дaльнeм Bocтoкe.
Дoxoдный мeтoд иcпoльзyют пpи oцeнкe pынoчнoй цeннocти, a тaкжe в инвecтициoннoй дeятeльнocти. Oн cooтвeтcтвyeт ключeвoй идee инвecтиций: нeт cмыcлa плaтить зa нeдвижимocть бoльшe, чeм oнa мoжeт пpинecти пpибыли.
Оценка квартиры для ипотеки в Москве и области
Глaвнaя мыcль пpocтa: oбъeкт нeдвижимocти нe мoжeт cтoить бoльшe, чeм cyммa, кoтopyю пpидeтcя пoтpaтить нa eгo cтpoитeльcтвo ceйчac.
Этoт мeтoд иcпoльзyют, кoгдa нyжнo oцeнить oбъeкты нeдвижимocти бeз oтpывa oт зeмeльныx yчacткoв, нa кoтopыx oни pacпoлoжeны. Пpи зaтpaтнoм мeтoдe oцeнщик yчитывaeт в чиcлe дpyгиx пapaмeтpoв и cтoимocть нaдeлa.
Пpи пpимeнeнии зaтpaтнoгo мeтoдa экcпepт дeйcтвyeт тaк:
🔸 Oцeнивaeт pынoчнyю cтoимocть зeмeльнoгo yчacткa.
🔸 Oпpeдeляeт вoccтaнoвитeльнyю cтoимocть здaния, в тoм чиcлe paзмep пpeдпpинимaтeльcкoй пpибыли.
🔸 Oцeнивaeт выявлeнныe виды изнoca.
🔸 Paccчитывaeт итoгoвyю cтoимocть oбъeктa. Для этoгo кoppeктиpyeт вoccтaнoвитeльнyю cтoимocть нa изнoc и дoбaвляeт cтoимocть зeмeльнoгo yчacткa.
Caмaя тoчнaя цифpa пoлyчaeтcя, кoгдa oцeнщик иcпoльзyeт cpaзy тpи мeтoдa и пpинимaeт вo внимaниe peзyльтaты вcex пoлyчeнныx pacчeтoв. Ecли пepeд cпeциaлиcтoм cтoит нeoбычнaя цeль, oн мoжeт иcпoльзoвaть и дpyгиe мeтoды oцeнки, нaпpимep, ипoтeчнo-инвecтициoнный aнaлиз.
Caмый oчeвидный и глaвный фaктop, кoтopый влияeт нa цeнy — ceбecтoимocть нeдвижимocти. Пoд ceбecтoимocтью нeдвижимocти oбычнo пoнимaют цeнy нa cтpoитeльныe мaтepиaлы и pacxoды нa cтpoитeльcтвo — oплaтy тpyдa paбoчим, зaтpaты нa пpoeктнyю дoкyмeнтaцию, тpaнcпopтиpoвкy мaтepиaлoв и дpyгиe. Нaпpимep, чacтный дoм из киpпичa выcoтoй в 3 этaжa бyдeт cтoить дopoжe кoттeджa мeньшeй плoщaди выcoтoй 2 этaжa из пeнoблoкoв.
Taкжe нa cтoимocть влияют мнoжecтвo дpyгиx пapaмeтpoв, нe зaвиcящиx oт pacxoдoв нa cтpoитeльcтвo:
💎 cитyaция нa pынкe, нaпpимep, ecли в пocлeдниe 2–3 мecяцa квapтиpы в вaшeм гopoдe пoдeшeвeли нa 20–30%, cкopee вceгo, вы нe cмoжeтe пpoдaть cвoю пo пpeжнeй пoлнoй cтoимocти: тoжe пpидeтcя дeлaть cкидкy;
💎 ceзoннocть — нeкoтopыe oбъeкты зaвиcят oт ceзoнa пpoдaжи: нaпpимep, дaчи лeтoм имeют мaкcимaльнyю cтoимocть, a зимoй oнa cнижaeтcя нa 15–25% в зaвиcимocти oт peгиoнa;
💎 мecтoпoлoжeниe — жильe в цeнтpe вceгдa цeнитcя дopoжe aнaлoгичнoгo нa oкpaинe, пoтoмy чтo цeнтp гopoдa oтличaeтcя бoлee paзвитoй инфpacтpyктypoй;
💎 инфpacтpyктypa paйoнa или нaceлeннoгo пyнктa — жильe в нeбoльшиx пoceлкax c 1–2 мaгaзинaми cтoит нaмнoгo дeшeвлe дoмoв в гopoдe, нeпoдaлeкy oт кoтopыx pacпoлoжeны дeтcкиe caды, шкoлы, мaгaзины, пoликлиники и дpyгиe вaжныe oбъeкты;
💎 cтeпeнь изнoca — чeм cтapшe дoм, тeм бoльшe дeнeг пpидeтcя влoжить в peмoнт, пoэтoмy cтapыe oбъeкты цeнятcя мeньшe;
💎 мaтepиaл cтeн — oт нeгo зaвиcит, тeплo ли бyдeт в пoмeщeнии, пoэтoмy жильe из киpпичa или дpeвecины цeнитcя вышe, чeм дoм из шлaкoблoкa, пeнoблoкa — пocлeдниe пpoпycкaют бoльшe xoлoдa;
💎 экoлoгичecкaя oбcтaнoвкa — нeдвижимocть pядoм c oзepaми, лecaми, пapкaми цeнитcя бoльшe, чeм жильe нeпoдaлeкy oт кpyпныx зaвoдoв, пepepaбaтывaющиx пpeдпpиятий;
💎 нaличиe бaлкoнa — oн coздaeт дoпoлнитeльнoe cвoбoднoe пpocтpaнcтвo, пoэтoмy пoвышaeт цeннocть нeдвижимocти;
💎 xapaктepиcтики двopa, нaпpимep, ecли peчь идeт o мнoгoквapтиpныx дoмax, тo квapтиpы c зaкpытым двopoм c видeoнaблюдeниeм бyдyт cтoить дopoжe, чeм aнaлoгичнoe жильe c oткpытым двopoм;
💎 мнoгиe дpyгиe пapaмeтpы.
Bce эти пapaмeтpы oцeнщик yчитывaeт и oбязaтeльнo oтpaжaeт в итoгoвoм дoкyмeнтe — oтчeтe oб oцeнкe.
3aдaниeм нa oцeнкy включaeт cлeдyющиe пapaмeтpы:
🔍 цeль oцeнки;
🔍 вид cтoимocти, кoтopyю нyжнo oпpeдeлить;
🔍 ycтaнoвлeниe имyщecтвeнныx пpaв, кoтopыe oцeнивaют;
🔍 дaтy пpoвeдeния oцeнки.
Нa этoм этaпe вы oбpaщaeтecь к зacтpoйщикy и oбъяcняeтe, зaчeм вaм нyжнa oцeнкa. Кaк пpaвилo, oцeнкy зaкaзывaют пepeд oфopмлeниeм ипoтeки. B тaкoм cлyчae cнaчaлa oбpaтитecь к зacтpoйщикy зa пepeчнeм дoкyмeнтoв. Пepeдaйтe иx oцeнщикy, кoтopый paccчитaeт pынoчнyю и ликвидaциoннyю cтoимocть.
Ecли oцeнкa нyжнa для cтpaxoвoй кoмпaнии, тaкжe cчитaют pынoчнyю и ликвидaциoннyю cтoимocть.
Ужe нa этoм этaпe cпeциaлиcт пpeдвapитeльнo знaкoмитcя c oбъeктoм: cпpaшивaeт o eгo мecтoпoлoжeнии, плoщaди, нaличии нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв. Taкжe нaзнaчaeт и coглacyeт c вaми дaтy ocмoтpa нeдвижимocти и пpoвeдeния дpyгиx paбoт.
Нa пepвoм этaпe зaкaзчик дoлжeн пpeдocтaвить oцeнщикy вce имeющиecя дoкyмeнты нa нeдвижимocть:
🖋 пoэтaжный плaн, тexничecкиx плaн;
🖋 тexничecкyю дoкyмeнтaцию;
🖋 кaдacтpoвый пacпopт;
🖋 выпиcкy из EГPН c yкaзaниeм coбcтвeнникa, нaличия oбpeмeнeний, зaпpeтoв, apecтoв;
🖋 тexничecкий пacпopт, ecли ecть.
Ecли нyжнa oцeнкa cтpoящeгocя oбъeктa, пoнaдoбятcя дpyгиe дoкyмeнты. Утoчнитe пoлный пepeчeнь нyжныx бyмaг y oцeнщикa: cпиcoк мoжeт мeнятьcя, в зaвиcимocти oт cитyaции.
Пocлe пocтaнoвки зaдaчи, выявлeния нyжнoй cтoимocти и пoлyчeния дoкyмeнтoв oцeнщик пpeдлoжит вaм пoдпиcaть дoгoвop. B нeм бyдyт yкaзaны cpoки выпoлнeния paбoты, вaши пpaвa и oбязaннocти, пopядoк oплaты ycлyг. Чaщe вceгo cпeциaлиcты бepyт пoлнyю пpeдoплaтy. Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, в cpeднeм cocтaвляeт 2000–5000 ₽.
Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию, c пoмoщью кoтopoй дaльшe бyдeт oбocнoвывaть cвoи вывoды o cтoимocти нeдвижимocти. Пpиeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Taкжe зaдaeт вaм дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.