Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о выделении доли в натуре в общей долевой собственности на дом образец». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Основным правовым документом, который регулирует выделении доли недвижимости в натуре при общедолевой собственности является ГК РФ.
Именно в нем перечислены способы решения вопроса о разделении долей в совместном имуществе, а именно:
- обратившись в органы правосудия;
- составив добровольное соглашение о выделе долей.
Соглашение о выделении доли в натуре в общей долевой собственности
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
На самом деле, выделить доли из общей собственности не составит труда. Вам нужно определиться с размером частей и зафиксировать договоренности на бумаге.
В этом случае собственность остается общей, вы не можете распоряжаться своей частью имущества, просто теперь вы знаете ее размер. Но сложности могут возникнуть, когда вы меняете тип собственности с общей на долевую, а также если часть имущества выделяется в натуре.
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
о выделении в натуре доли земельного участка в праве общей долевой собственности на земельный участок
Мне и ответчику [Ф. И. О.] на основании [наименование правоустанавливающего документа] от [число, месяц, год] N [значение] принадлежит на праве общей долевой собственности по [значение] доле каждому земельный участок, площадью [значение] кв. м, кадастровый номер [значение], категория земель: [вписать нужное], разрешенное использование: [вписать нужное], расположенный по адресу: [вписать нужное].
Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии [значение] номер [значение] от [число, месяц, год].
[Число, месяц, год] я обратился к ответчику с требованием о выделе в натуре доли земельного участка в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, что подтверждается письмом от [число, месяц, год].
Однако, между нами не достигнуто соглашение о выделе в натуре доли земельного участка в связи со следующим: [вписать нужное].
Согласно п. 3 ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
В связи с отсутствием соглашения между сторонами об условиях выдела доли я вынужден обратиться в суд с настоящим иском.
В силу пп. 1, 2 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ) имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
По общему правилу выдел доли из общего имущества представляет собой переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.
В соответствии с ч. 1 ст. 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ЗК РФ), выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок, и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности (п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ).
В соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Согласно межевому плану от [число, месяц, год], составленному [наименование организации, проводившей межевание и составившей межевой план] проведено межевание земельного участка, кадастровый номер [значение], расположенного по адресу: [вписать нужное], принадлежащего на праве общей долевой собственности мне и ответчику.
Согласно указанному межевому плану установлены границы двух земельных участков в счет [значение] доли, принадлежащей мне, и в счет [значение] доли, принадлежащей ответчику.
В соответствии со схемой геодезических построений, являющейся неотъемлемой частью межевого плана:
- границы земельного участка в счет [значение] доли, принадлежащей мне, установлены [вписать нужное]. При этом площадь образованного земельного участка составила [значение] кв. м;
- границы земельного участка в счет [значение] доли, принадлежащей ответчику, установлены [вписать нужное]. При этом площадь образованного земельного участка составила [значение] кв. м.
Между собственниками отсутствует спор о границах земельного участка.
Однако, согласие ответчика на выделение доли земельного участка в натуре до настоящего времени не получено.
Предложенный мною вариант раздела земельного участка не ущемляет права ответчика, соответствует долям сторон в праве общей долевой собственности на земельный участок, не нарушает фактически сложившийся между сторонами порядок пользования земельным участком.
Таким образом, указанный земельный участок является делимым, то есть может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, соответствующий минимальным нормам предоставления участков согласно целевому назначению, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что доля земельного участка, принадлежащая истцу, может быть выделена в натуре.
- копия искового заявления;
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- копии свидетельств о государственной регистрации права серии [значение] номер [значение] от [число, месяц, год];
- копия письма от [число, месяц, год];
- копия межевого плана от [число, месяц, год];
- [документы, подтверждающие обстоятельства, изложенные в исковом заявлении].
В соответствии с положением ГК РК, общая собственность возникает, если имущество оказывается в собственности двух и более лиц, и указанное имущество при этом нельзя разделить физически. К такому относится, в частности, недвижимость. Общая собственность может быть совместной (когда доли не выделены) и, соответственно, долевой. По соглашению участников совместной собственности на общее имущество может быть установлена долевая собственность. Таким образом, подобное соглашение об определении долей собственников составляется в случае, если собственники хотят совместную собственность сделать долевой и определить какая конкретно доля принадлежит каждому. Наиболее часто доли выделяются собственниками жилых помещений. В такой ситуации доя каждого собственника закрепляется в данном соглашении. В соответствии с Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества», такое соглашение подлежит регистрации в органах юстиции по месту нахождения имущества. И право на конкретную долю каждой стороны соглашения начинает действовать с момента такой регистрации.
Собственники, требующие выдел своей части жилья в натуре, могут преследовать следующие цели:
- определение судом порядка использования жилой площади и подсобных помещений (ванная, кухня, кладовка);
- определение доли каждой из сторон для заключения брачного контракта между супругами;
- раздел собственности бывших супругов;
- совершение юридически значимых действий с собственностью, выделенной в натуре (подарить, продать, завещать) без согласия других владельцев.
Первый вариант применяется, когда стороны собираются продолжать сосуществовать после раздела в одном жилище, но при этом нет возможности вместе с жилыми квадратными метрами выделить отдельную ванну и туалет. Городскую квартиру со стандартной планировкой трудно разделить на автономные части, достроить отдельный вход. Поэтому человек, претендующий на выдел своей доли, в натуре получает обособленную комнату, а помещения с удобствами остаются в совместной собственности. В результате такого раздела объект недвижимости превращается в коммуналку.
Выдел своей доли в квартире может произвести единственный ее владелец. К примеру, если он решил подарить часть своего жилья кому-то из близких родственников. Такой выдел одной из своих долей уместен, когда собственник намеревается продать отдельную комнату либо половину дома.
Выдел доли в натуре производится с условием, что после этого квартира:
- останется пригодной для жилья;
- будет использоваться по назначению.
При разделе жилья не должны быть ущемлены интересы других совладельцев. К каждому типу помещений предъявляются свои требования. Сложнее всего разделить городскую квартиру.
Выдел части жилья в натуре возможен, если каждый владельцев получает изолированное от остальных владельцев жилище. Проделать подобную манипуляцию с комнатой в коммунальной квартире либо гостинкой не получится. Суд предложит ответчикам выплатить деньги подателю искового заявления. Сумма, на которую он может рассчитывать, не должна превышать реальной стоимости его доли.
Сложность раздела в том, что стандартные квартиры имеют планировку, не позволяющую создавать дополнительные отдельные выходы на улицу, санузлы и помещения для приготовления пищи. Собственники могут продолжить жить под одной крышей, при этом, одному из владельцев будет выделена отдельная комната. На правах совместной собственности жильцы квартиры продолжат пользоваться нежилыми помещениями, отведенными под общие службы.
Исковое заявление о выделе доли домовладения в натуре
Домовладения подлежат разделу, если есть возможность без ущерба для капитальных стен достроить для одного из совладельцев отдельные выход, кухню, санузел. Если домик имеет маленькую площадь, лицо, претендующее на выдел своей доли в натуре, может рассчитывать только на денежное возмещение стоимости его части.
Совладельцы вправе поделить земельный участок, на котором стоит дом. Выделение частей в натуре производится с соблюдением предписанных правил:
- не может быть выделен участок, меньше допустимого законом;
- надел должен сохранить свое предназначение;
- участок не может пересекаться с чужой землей;
- не допускается создание новых наделов с изломанными границами;
- перед подписанием соглашения обязательно производится межевание земли.
Земля должна находиться под выделом в доме и иметь линию соприкосновения с улицей. Ее владелец имеет право использовать свою часть участка для создания отдельного выхода и пристроек.
Гараж и другие хозяйственные постройки также подлежат разделу. Нежилые помещения могут находиться и дальше в совместном использовании у совладельцев, но при этом будет выделена в натуре доля земельного участка, находящаяся под строениями.
Если договориться о порядке совместного использования не представляется возможным, остальные собственники вправе выкупить долю гаража у истца. По закону совладельцы имеют первоочередное право на покупку продающихся частей имущества, находящегося в совместном владении.
Когда стороны не способны прийти к соглашению, им придется произвести выделение долей по суду. Подать исковое заявление имеет право любой из владельцев жилища. Вместе с заявлением подают все необходимые документы, справки, выписки, которые могут понадобиться суду в ходе разбирательства.
Суд при рассмотрении дела будет опираться на документы, представляющие доказательную базу, к таковым относятся:
- независимая оценочная экспертиза;
- чеки, доказывающие финансовые вложения в ремонт и строительство домовладения одной из сторон;
- брачные контракты.
При выделе отдельной части в натуре из общей долевой жилищной собственности будут учтены интересы несовершеннолетних детей и инвалидов. Поэтому стороны обязаны оповестить судебные органы о наличии собственников и жильцов, имеющих особые права. В пакет документов, предъявляемых суду, входят:
- технический паспорт (берут в БТИ);
- документы, устанавливающие собственников жилища;
- выписку ЕГРН (заказывают в МФЦ либо на сайте Росреестра);
- домовую книгу (выписку из нее);
- справку с места жительства;
- ордер;
- договор купли – продажи.
Ключевым моментом для принятия дела в работу является чек об оплате государственной пошлины. Ее стоимость рассчитывается на основе иска:
- если спорное имущество оценивается меньше, чем в 20 000 рублей, то с подателя заявления причитается 4% (но не меньше 400 руб.).
- когда доли жилья, подлежащие разделу, стоят от 20 000 до 100 000 руб. истец должен оплатить в государственную казну 3 %;
- если финансовые претензии сторон превышают 100 000, но меньше 200 000, то пошлина составит 3200 руб. + 2% от оспариваемой суммы;
- при цене от 200 000 до 1 млн. руб. государству причитается 5200 + 1%;
- когда цена оспариваемого имущества превышает 1 млн. руб. истец должен оплатить фиксированную госпошлину 30 т. руб. + 0, 5 % от суммы, превысившей планку в миллион рублей (но не больше 60 т. руб.).
Если оспариваемое имущество стоит не больше 50 т. руб., выделить долю в личную собственность граждан сможет мировой суд. При наличии документов, подтверждающих большую цену, разбирательство будет происходить в районном суде.
Сроки тяжбы зависят от нескольких факторов:
- правильности составления документов;
- готовности сторон идти на уступки.
В результате судебной тяжбы стороны получают на руки решение. Этот документ является основанием для обособления части жилища в натуре и внесения изменений в реестре. Если одна из сторон должна получить крупную денежную компенсацию, исполнение контролируют чиновники ФССП. Заинтересованное лицо передает исполнительный лист судебным приставам.
После завершения судебного разбирательства, собственники должны зафиксировать произведенные изменения с недвижимостью в Росреестре. Документы можно передать через МФЦ либо офис Росреестра. Пакет включает:
- заявление на регистрацию;
- решение суда;
- доверенность на представителя;
- паспорт;
- домовая книга;
- тех. паспорт;
- квитанцию по оплате госпошлины.
Регистрация производится за 7 рабочих дней. Стоимость оформления 2000 руб. с человека. Если документы уходят в регистрационные органы через МФЦ, срок обработки документации увеличивается еще на 2 рабочих дня.
О разделе имущества и выдела из него доли
Реальный раздел жилого дома в натуре-это раздел общей собственности на доли и перевод этих долей в частную собственность. Когда объект недвижимости находится в общей собственности совладельцев, очень сложно принимать решения, связанные с пропиской, уплатой коммунальных платежей, ремонтом дома. Поэтому собственники выделяют свою долю из общей не только документально, но и в отдельное помещение. Осуществить такой раздел практически бывает затруднительно. Причин может быть несколько:
- технические;
- финансовые;
- межличностные конфликты – нежелание жильцов мирно договориться.
Чтобы разделить объект недвижимости необходимо руководствоваться ст. 252 ГК РФ , учитывать технические характеристики объекта и возможности выполнения раздела в действительности.
Раздел дома в натуре возможен, если:
- не понадобится существенная перестройка, реконструкция жилья;
- выделенные объекты соответствуют техническим и санитарным нормативам;
- не нарушены инженерные коммуникации;
- не ущемлены права соседей;
- все помещения обособленные, у каждого отдельный вход;
- выделенные помещения подходят для проживания.
Важно. Если объект признан аварийным разделить его невозможно.
Начиная процесс раздела необходимо заказать строительно-техническую экспертизу, чтобы определить можно ли выделить каждому собственнику отдельную площадь с отдельным входом.
Все изменения должны быть отражены в заключении эксперта:
- можно ли выполнить техническую часть раздела;
- варианты возможных перепланировок;
- стоимость строительных работ;
- размер компенсации в случае невозможности поделить объект в соразмерном соотношении частей;
- оценка рыночной стоимости делимого в натуре объекта.
После заключения экспертизы необходимо получить разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию и технический план здания. Если возможно разделить дом, а прилегающий земельный участок стоит на кадастровом учете, то можно разделить и земельный участок. Выделенные участки не должны менять вид разрешенного пользования.
Кадастровый инженер определяет границы и размер каждого участка. Если размер выделенного участка небольшой необходимо обратиться в муниципалитет, с целью узнать минимум, который установлен в регионе относительно размера наделов (Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ)
В случае, когда размер выделенного участка меньше установленной минимальной нормы, земля останется в общей долевой собственности.
При разделе дома на доли необходимо учитывать условия осуществления раздела, установленные нормами ст. 252 ГК РФ и заключения строительно-технической экспертизы. Раздел возможен, если:
- отсутствует запрет на деление недвижимости;
- не ухудшатся общие технические характеристики объекта;
- не изменится целевое назначение выделенных частей;
- цена отдельных долей равна рыночной стоимости цельного объекта;
- отдельно выделенные помещения оборудованы индивидуальным входом и удобны для проживания.
Законом предусмотрено, что совместная собственность делится максимум на три части. При четырех и большем количестве совладельцев используются другие способы распределения имущества.
Разделить объект недвижимости на доли в натуре невозможно в следующих случаях:
- Не достигнуто взаимного согласия всех совладельцев.Вопрос можно решить через суд.
- На объекте имеются незаконные постройки. Их можно снести или узаконить.
- Не позволяют технические характеристики дома и инженерные системы.
- Ветхий объект, непригодный для проживания.
- Дом куплен с использованием средств материнского капитала.
Признаки законности раздела дома в натуре:
- выделенное отдельное помещение предназначено для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним помещением, расположено на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;
- проведена госрегистрация права и присвоен юридический адрес;
- не нанесен вред имуществу других дольщиков.
После разделения каждый собственник может-продать, подарить, завещать, заложить свою часть собственности.Первый претендент на покупку – сосед.
Начинать раздел объекта в натуре следует в следующем порядке:
- получить разрешение на перепланировку на каждую выделенную долю;
- оформить кадастровый и технический паспорт;
- провести межевание участка и подготовить необходимые документы;
- составить соглашение;
- поставить объект на государственный кадастровый учет;
- зарегистрировать право собственности;
Чтобы осуществить реальный раздел жилого дома мирным путем, собственники должны будут представить нотариусу следующие документы:
- свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию права собственности;
- технический паспорт на делимый дом.
Нотариус имеет право попросить дополнительные документы, чтобы составить договор о реальном разделе дома. После заключения такого договора, необходимо обращаться в БТИ и заказывать кадастровый и технический паспорт на ту часть жилого дома, которая будет указываться в договоре. Каждый собственник заказывает паспорта на свою часть. В договоре также должно быть указано, что разделяемое имущество никому не подарено, не продано, не заложено, не находится в споре, на него не имеют права третьи лица и оно не находится под арестом. Последний этап — это осуществление государственной регистрации права собственности в соответствующем управлении. Договор составляется в 4-х экземплярах, 2 из которых остаются в архиве органа регистрации.
Выделение доли может потребоваться, когда совместное проживание всех жильцов становится проблематичным, а именно:
- супруги оформили развод, хотят разделить имеющиеся имущественные активы;
- в наследство вступило более двух человек;
- совместное проживание невозможно, например, между собственниками постоянно происходят ссоры, или один из жильцов страдает алкоголизмом или психическим заболеванием;
- собственник хочет распоряжаться своим имуществом, не спрашивая об этом других совладельцев;
- появилась необходимость продать свою долю, получить деньги, так как наметился переезд в другой город.
Внимание! Воспользоваться своим правом распоряжаться недвижимостью можно в любой момент, как только человек станет собственником.
Предлагается несколько способов, чтобы выделить часть из общей долевой собственности в квартире. Каждый из них активно применяется в жизни обычных граждан, поэтому подробнее рассмотрим оба варианта.
Если другие собственники адекватные, то с ними всегда можно договориться о выделение доли в квартире в натуре по соглашению сторон.
Алгоритм действий будет следующим:
- провести собрание всех собственников;
- решить – кому и какая доля достанется;
- составить и подписать договор со всеми участниками сделки;
- подготовить документы для перепланировки, согласовать все изменения в БТИ;
- после завершения процедуры нужно зарегистрировать изменения в Росреестре.
Если выделяющийся собственник получил меньшую долю, то он имеет право получить равноценную компенсацию. В случаях, когда его часть больше, чем у других совладельцев, то он обязан компенсировать разницу в стоимости. Все эти моменты необходимо зафиксировать в письменном соглашении.
Справка! Компенсировать разность в стоимости можно не только денежными средствами. Оплату можно компенсировать земельным участком, хозяйственными постройками или другим имуществом.
Если спорный вопрос не удалось урегулировать без конфликта, то придется его решать через суд.
Перечислим последовательность действий:
- подготовить требуемый комплект документов;
- оплатить государственную пошлину;
- составить исковое заявление;
- направить в суд свою просьбу о выделение доли в квартире в натуре вместе со всеми документами;
- посещать все судебные заседания, при необходимости предоставлять обоснование выдвинутых требований;
- дождаться решения суда и получить его на руки.
При получении отрицательного вердикта – обжаловать его в вышестоящем органе, положительное решение передается в Росреестр для переоформления доли собственности.
Исковое заявление направляется в районный или городской суд, так как цена выдвигаемых требований о выделе доли обычно превышает 50 тыс. руб.
Основные нормы составления искового заявления регламентированы в ст. 131, 132 ГПК РФ.
Перечислим обязательные пункты:
- наименование судебного органа;
- информация о заявителе и ответчике по делу;
- наименование документа;
- сумма исковых требований;
- перечень документов, подтверждающих право собственности на объект;
- подробное описание квартиры и части, на которую претендует заявитель (метраж, этаж, количество комнат и т.д.);
- причины возникновения спорного вопроса;
- обоснованность предъявляемых требований;
- перечислить список приложенных бланков;
- дата составления и подпись истца.
Количество исковых заявлений необходимо подготовить по количеству участников сторон!
Чтобы заявление приняли к рассмотрению, его нужно не только правильно заполнить, но и приложить к нему необходимые документы, это:
- копии паспортов и свидетельств о рождении;
- бумаги, подтверждающие право собственника (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве);
- справки и разрешительные бумаги из БТИ (техпаспорт, согласование);
- заключение экспертов, что перепланировка возможна;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлины.
К иску допускается приложить копии бланков, но по требованию судьи придется предъявить оригиналы.
Зачастую при вычленении доли в натуре граждане сталкиваются с различными сложностями. Люди могут даже и не подозревать о таких нюансах.
Например, разделить малогабаритное жилье в высотном здании будет невозможно. Это связано с тем, что создать обособленное жилое помещение, полноценно пригодное для проживания практически нереально. Если в суд поступит заявление о выделе доли в натуре, то будет принято решение о выплате денежной компенсации, равной стоимости его части недвижимости.
Если будет установлено, что процесс невозможен, а доля собственника ничтожна, то суд вынесет решение о денежной компенсации даже без согласия истца. В итоге он утратит право на спорную недвижимость, а иные совладельцы наоборот – увеличат свои части квартиры.
Выделение доли в натуре дает множество преимуществ собственнику.
Он может:
| Продать жилую площадь | Продавец для начала должен предложить свое имущество другим владельцам. Для этого нужно письменно их уведомить, подождать ответ 30 дней. Если они не отреагировали, то гражданин может предложить покупку иным лицам, но цена не должна быть меньше первоначальной. |
| Передать в аренду | Необходимо заручиться письменным согласием иных собственников. Только после этого можно заселять новых квартирантов. |
| Подарить | Дарственная оформляется в нотариальной конторе, но денежных средств за безвозмездно переданные имущественные активы даритель не получит. |
Подумайте, прежде чем требовать выделения части квартиры. В некоторых случаях это невыгодно. Для начала можно проконсультироваться с юристом, он поможет разобраться во всех нюансах.
Как произвести раздел жилого дома в натуре?
Раздел – процедура, при которой из общего земельного надела формируются два или более новых. При этом разделяемый участок фактически перестает юридически существовать.
После разделения земли все сособственники остаются в своем праве распоряжаться (совместно или по предварительной договоренности) всеми образованными участками. Это закреплено законодательно в пункте 3 ст. 11.4 ЗК РФ.
А вот после процедуры выделения участка, каждый бывший совладелец совместной земли будет в праве распоряжаться только наделом, который образовался соразмерно его доли в общем владении.
Еще одно различие — выдел может быть произведен только из долевой собственности, а разделение можно провести в отношении наделов, находящихся как в совместном, так и в долевом владении. При этом после выделения общий участок остается, но уже в новых границах. А после раздела изначальный объект юридически ликвидируется.
Однако из этого правила есть два исключения:
- разделение территорий, относящихся к садовым некоммерческим товариществам;
- разделение земель, принадлежащих государству или муниципальному образованию.
Эти территории после проведения соответствующей процедуры, в соответствии с нормой п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ, остаются в прежних границах.
Провести раздел земельного участка может и единственный собственник. Например, если ему необходимо в последующем продать часть слишком большого надела. А вот выдел подразумевает участие минимум двух совладельцев.
Для того, чтобы выдел земельный участок из общей долевой собственности необходимо соблюсти некоторые условия:
- Определение возможности причинения значительного хозяйственного ущерба. Если возникновение такового возможно, то процедура не будет являться законной. Вне зависимости от размера выделяемой части участка остальные совладельцы могут запретить выдел в судебном порядке.
- Незначительность доли. Если же доля в общем имуществе настолько мала, что не может быть выделена в натуре, то такая ситуация регулируется нормой п. 4 ст. 252 ГК РФ. В соответствии с ней собственник (собственники) остальных долей должны выкупить выделяемую часть у совладельца. Стоимость определяется либо мировым соглашением, либо по решению суда.
Кроме размера к выделению надела в натуре предъявляются еще несколько обязательных требований, а именно:
- каждому из вновь образованных участков должен быть обеспечен беспрепятственный доступ (проезд, проход);
- границы всех новых наделов могут иметь территориальных пересечений (общих площадей).
Так же стоит учитывать, что фактический размер выделяемой доли может отличаться от идеальной долевой пропорции. Это связано с тем, что в ходе межевания нового участка кадастровым инженером из-за особенностей почвы или рельефа могут быть внесены данные в заключение, в соответствии с которым размер выделяемого надела изменится. Это законодательно закреплено в п. 5 ст. 13 ФЗ № 101.
Как уже говорилось выше, одним из законодательно установленных условий выдела части земельного участка является соответствие его размера установленным нормам. Так в ст. 1182 ГК РФ сказано, что на кадастровый учет не может быть взят участок, величина которого меньше минимального.
В зависимости от региона страны, в котором расположен делимый объект недвижимости, минимальный размер участка может различаться. Так как местными подзаконными актами могут быть определены свои нормативы.
В целом же размер участка, в зависимости от назначения земель, должны быть такими:
- для садово-огородных нужд – 4 сотки;
- для строительства дачных сооружений – 6 соток;
- для ведения крестьянского хозяйства – 15 соток;
- для нужд ЛПХ – 10 соток.
Если у одного (или нескольких) совладельцев возникла необходимость выделить в единоличное владение часть объекта недвижимости, то поступить можно двумя способами:
- Заключить с остальными владельцами соглашение. Это наиболее предпочтительный вариант.
- Обратиться в районный суд с исковым заявлением о выделении участка из общей собственности.
Это может понадобиться при следующих обстоятельствах:
- нет документов, подтверждающих право владения и распоряжения долей;
- документы имеются, но допущена ошибка в размере доли или иных сведениях (об участке, владельце и т.д.);
- невозможность договориться и заключить соглашение в досудебном порядке с остальными сособственниками;
- наличие спорных вопросов с местной администрацией по поводу принадлежности участка;
- иные причины, требующие вынесения обязательного судебного решения (споры о наследстве, раздел имущества между членами семьи и т.д.)
Для того, чтобы зарегистрировать выделенный по соглашению надел в индивидуальную собственность необходимо явиться в отделение Росреестра.
К заявлению необходимо приложить следующие документы:
- заявление (составляется по образцу, который предоставят в Регпалате);
- паспорт нового собственника;
- протокол заседания сособственников делимого участка;
- кадастровый паспорт;
- заключение о проведении межевания (план);
- выписка из ЕГРН о праве собственности на земельный участок;
- если процедура осуществляется через представителя, то заверенную доверенность и его паспорт.
Общий срок процедуры складывается из длительности всех этапов:
- достижение соглашения – в зависимости от количества собственников и их отношения к выделу, обычно этот процесс не занимает больше 2 недель;
- межевые работы и подготовка технической документации – зависит от выбранного кадастрового инженера, а также от загруженности БТИ. Обычно этот этап наиболее длительный и занимает не меньше 1 месяца;
- регистрация права – 14 дней с момента подачи заявления и предоставления всех документов.
Таким образом, провести выдел участка у вас навряд ли получится в срок меньше 2 месяцев.
Изначально необходимо самостоятельно определиться с порядком и размером отдельных частей объекта, которые будут предоставлены соответствующему собственнику. На практике это называется добровольным соглашением. Имущество делится на определённые субъектами части, после чего эта информация фиксируется в указанном соглашении. Далее должно последовать обращение в специальную техническую кадастровую организацию, которая оказывает проектные услуги такого рода. Нужно будет предоставить им план, указанный в соглашении. Проектная организация закончит свою работу в течение одного дня, и выдаст по результатам работы специальное свидетельство. С этим свидетельством и с прочими документами необходимо направиться в территориальный Росреетр по адресу регистрации.
Если выделять доли планируется в частном домовладении, то участники процесса и в этом случае должны попытаться составить возможное добровольное соглашение о выделе. Данное соглашение необходимо представить со всеми обозначенными выше документами в территориальный Росреестр. Размер государственной пошлины никак не будет зависеть от наименования жилой площади.
Если заявление будет принято судом к рассмотрению, объект собственности, в случае установления объективных обстоятельств, будет разделен на несколько изолированных частей. Собственник каждой части будет иметь отдельный лицевой счёт, и отдельное свидетельство о собственности. Остальные собственники никак не смогут повлиять на объем прав друг друга, если судебное решение вступит в силу.
Когда речь идет о доме, помимо раздела самой жилой площади, необходимо проводить и выделение долей на земельном участке, на котором базируется строение. Делается это по тому же принципу, что и в случае с жилой площадью. На практике, если заказываются кадастровые работы, раздел на части происходит одновременно: сначала делится участок, после этого части выделяются и в самом строении. Но собственники могут договориться и оставить участок в прежнем положении, если это никак не будет влиять на их права.
В первую очередь судебная практика показывает что раздел на части будет возможен лишь в том случае, если участники процесса имеют право на объект собственности. В этом случае никаких проблем у заявителя не возникает. Объект будет разделен принудительно, с возможным вовлечением в процесс правоохранительных органов. Безосновательные заявления, когда один человек не имеет никаких прав, кроме права пользования, судами не рассматриваются.
Как выделить часть дома из общей долевой собственности? Само право на выделение части должно регистрироваться в специальных органах после написания соответствующего заявления. Совместно с ним требуется подать некоторую документацию и оплатить госпошлину.
Регистрация выделенных владений происходит в обычном порядке, после её завершения будет выдано два свидетельства, если обозначено такое количество собственников.
Свидетельство о регистрации является основной бумагой, которая свидетельствует о владении выдела части помещения в натуре.
Эта процедура может пройти двумя способами:
- основываясь на согласие всех владельцев;
- на основании судебного решения.
Образец заявления здесь.
Соглашение о выделении доли в общей долевой собственности
четырнадцатое октября две тысячи шестнадцатого года
Мы, нижеподписавшиеся Еремин Павел Юрьевич, 04 августа 1977 года рождения, пол – мужской, паспорт серии 38 45 №847994 выданный Ленинским УВД г. Кострома 02 мая 2001 года, код подразделения 378-823, зарегистрирован по адресу: г. Кострома, ул. Мелиоративная, 14, с одной стороны и Уфимцев Андрей Юрьевич, 08 июля 1979 года рождения, пол – мужской, паспорт серии 37 94 №847599 выданный Кировским УВД г. Кострома 13 марта 2004 года, код подразделения 384-847, зарегистрирован по адресу: г. Кострома, ул. Мелиоративная, 14 (фамилию, имя, отчество, дата и место рождения, пол, паспортные данные и адрес регистрации каждого из собственников делимого имущества), далее именуемые стороны, заключили настоящее соглашение о выделе доли в натуре и договорились о нижеследующем:
Сторона 1__________________________П.Ю. Еремин
Сторона 2__________________________А.Ю. Уфимцев
ГК РФ предусматривает производство выдела в натуре двумя способами. Это договор, или соглашение о выделе доли в натуре или решение наболевшего вопроса в зале суда. Имущество, которое находится в общей собственности, при необходимости можно разделить между участниками при достижении согласия всех сторон. Важно отметить, что юрист, осуществляющий сопровождение этой процедуры должен обладать необходимыми знаниями в нескольких областях права. ГК Российской Федерации регулирует общие вопросы раздела имущества, если проводится выдел в жилом доме, то нужно руководствоваться положениями Жилищного кодекса, а при разделе земельного участка не обойтись без знания закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Именно поэтому соглашение о выделе доли в натуре требует участия квалифицированного юриста. Вы хотите избежать проблем при заключении соглашения? Обращайтесь к юристам уфимского «Агентства Кадастра Недвижимости».
Хочу выделить в натуре долю в земельном участке. Как это сделать?
Заключенное соглашение о выделе доли в натуре заверяется нотариусом, выделение доли регистрируется в Росреестре. Вне зависимости от того, проводится ли выдел по договору или все мероприятия проводятся в суде, данное действие всегда производится с помощью приглашенного эксперта. Эксперт предлагает собственникам варианты пользования домом в соответствии с их долей. Предложения фиксируются в письменной форме в отчете эксперта. Суд же принимает свое решение, принимая во внимание результаты экспертизы. Если стороны согласны заключить соглашение о выделе доли в натуре добровольно, то документ изготавливается, основываясь на предложениях эксперта. Тогда же заинтересованные лица решают все вопросы о том, как будет происходить дальнейшее перераспределение долей. Несмотря на то, что стороны могут разделить дом, так как они захотят, существуют ограничения. Закон охраняет права несовершеннолетних и лиц, находящихся под опекой. Для того чтобы права этих лиц не нарушались, требуется разрешение органов опеки.
Если Вам необходимо составить соглашение о выделе доли в натуре, то вы можете проконсультироваться по телефону:
8 (347) 298-50-55 или 8 (963) 136-50-55
Соглашение о выделе доли в натуре или решение суда, вступившее в законную силу, подлежат регистрации. Вносятся изменения в кадастровый паспорт, производится раздел земельного участка. После этого происходит изменение планировки дома, его фактическое разделение. Если рассмотреть практическую сторону этого действия, дома делят чаще, чем квартиры. В чем причина? Дело в том, что при разделе возникает новый дом или новая квартира, а это действие подразумевает наличие таких удобств, как санузел, душевая, кухня, полноценные жилые помещения и что важно, отдельный вход. Если открыть соответствующий СНИП, то можно увидеть, сколько информации отводится правилам обустройства дома. После проведенного раздела дом или квартира должны сохранять свою ценность и быть полностью пригодными для проживания.
Не важно, заключается ли соглашение о выделе доли в натуре добровольно или стороны решают свои вопросы в суде, всегда проводится строительно-техническая экспертиза. Перед специалистом обычно ставятся следующие примерно такие вопросы:
- существует ли техническая возможность провести раздел дома, пристроя к нему и имеющегося земельного надела;
- существует ли возможность разделить объект недвижимости согласно долей;
- какие потенциально возможные варианта раздела существуют;
- какой объем работ по перестройке недвижимости должен провести каждый собственник и сколько денежных средств придется на это потратить;
- каков износ, его оценивают в процентах, дома и всех строений;
- какова рыночная цена дома, участка, построек и объектов незавершенного строительства, если они имеются;
- какую сумму следует выплатить собственнику в качестве компенсации, если его долю невозможно будет выделить.
Если Вам необходимо составить соглашение о выделе доли в натуре, то вы можете проконсультироваться по телефону:
8 (347) 298-50-55 или 8 (963) 136-50-55
- Стороне 1 принадлежит ¾ доли в праве собственности на вышеуказанный жилой дом на основании договора дарения от 11.05.2016 года, что подтверждается Свидетельством о регистрации права собственности серия ПА номер 798 от 20.06.2016 г.
- Стороне 2 принадлежит ¼ доли в праве собственности на вышеуказанный жилой дом на основании свидетельства о праве на наследство по закону серия АК номер 898782.
- В целях прекращения общей долевой собственности собственники пришли к соглашению о выделе доли в праве собственности и разделу жилого дома в соответствии с техническим заключением № 47 БТИ от 10.03.2018 г. следующим образом:
- Стороне 1 принадлежит ¾ доли дома, заключающаяся в изолированной части основного строения на первом этаже, состоящей из жилых комнат площадью 50 кв.м., 12 кв.м., 18 кв.м., кухни площадью 12 кв.м., санузла на первом этаже. Вхож – отдельный.
Стоимость доли, как правило, ниже реальной стоимости квартиры, если рассматривать продажу целиком всей собственности. Возможно Вас заинтересует статья о том, как узнать кадастровую стоимость квартиры, прочитать об этом можно здесь. В этом случае в выигрыше останутся все стороны, если придут к соглашению о выделении долей в натуре после продажи недвижимости.