Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заключение договора аренды нежилого помещения без проведения торгов». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ) и Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 (с учетом изменений, внесенных Приказами ФАС России от 20.10.2011 № 732 и от 30.03.2012 № 203)
Сдача помещений в аренду: с торгами или без?
В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества (далее — договоры), может быть осуществлено только по результатам проведения торгов за исключением установленных в частях 1, 3.1 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции случаев.
Согласно части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:
1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;
3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
Таким образом, заключение любых договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, должно осуществляться в порядке, установленном статьей 17.1 Закона о защите конкуренции. При этом исключения, установленные частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, распространяются на заключение договоров в отношении государственного и муниципального имущества, указанного в части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Статья 15 Закона о защите конкуренции устанавливает запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов или организаций, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Передача государственного или муниципального имущества конкретному хозяйствующему субъекту без проведения торгов (конкурса, аукциона) создает для данного субъекта преимущественные условия в получении указанного имущества во временное владение и (или) пользование и препятствует доступу к государственному или муниципальному ресурсу неопределенному кругу лиц, которые также могут иметь намерение приобрести вышеозначенные права в отношении государственного или муниципального имущества. Передача прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества государственными или муниципальными предприятиями или учреждениями на конкурсной основе, то есть путем проведения конкурса или аукциона, позволяет обеспечить равный доступ к государственному или муниципальному имуществу всех заинтересованных в приобретении прав владения и (или) пользования в отношении данного имущества лиц и препятствует ограничению, недопущению, устранению конкуренции.
Таким образом, дача собственником имущества согласия (задания) на передачу государственным или муниципальным предприятием или учреждением государственного или муниципального имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, целевым образом без проведения торгов может содержать признаки нарушения статьи 15 Закона о защите конкуренции.
Учитывая изложенное, собственник имущества, закрепленного за государственным или муниципальным предприятием или учреждением на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, должен принимать решение о даче согласия на передачу этого имущества с соблюдением требований Закона о защите конкуренции, в том числе с учетом необходимости проведения торгов при передаче прав на такое имущество.
В соответствии со статьей 3 Закона о защите конкуренции действие указанного закона распространяется на отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции.
В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о защите конкуренции конкуренция представляет собой соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.
Согласно с пункту 5 статьи 4 Закона о защите конкуренции под хозяйствующим субъектом понимается коммерческая организация, некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход, индивидуальный предприниматель, иное физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющее профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации.
Таким образом, действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не распространяется на случаи, когда стороной по договору о передаче имущества, которая получает право владения и (или) пользования государственного или муниципального имущества, выступают некоммерческие организации, не осуществляющие деятельность, приносящую доход.
Следовательно, передача государственного или муниципального имущества некоммерческим организациям, не осуществляющим деятельность, приносящую доход, может осуществляться без проведения торгов и без предварительного согласования с антимонопольным органом.
Кроме того, в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставление прав владения и (или) пользования государственным и муниципальным имуществом возможно без проведения торгов некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».
Таким образом, передача государственного или муниципального имущества на основании пункта 4 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции может осуществляться вне зависимости от того, осуществляют ли указанные в данном пункте некоммерческие организации деятельность, приносящую доход, или нет.
Порядок аренды муниципального имущества
В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров для размещения сетей связи может быть осуществлено без проведения торгов.
Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи» (далее — Закон о связи) определяет сеть связи как технологическую систему, включающую в себя средства и линии связи и предназначенную для электросвязи или почтовой связи.
Согласно пункту 28 статьи 2 Закона о связи под средствами связи понимаются технические и программные средства, используемые для формирования, приема, обработки, хранения, передачи, доставки сообщений электросвязи или почтовых отправлений, а также иные технические и программные средства, используемые при оказании услуг связи или обеспечении функционирования сетей связи, включая технические системы и устройства с измерительными функциями.
Следовательно, по смыслу статьи 2 Закона о связи, базовые станции сотовой связи и ретрансляторы являются средствами связи.
В соответствии с пунктом 7 статьи 2 Закона о связи, под линиями связи понимаются линии передачи, физические цепи и линейно-кабельные сооружения связи.
К линиям связи могут быть отнесены отдельные линии передачи, в том числе волоконно-оптические линии связи, используемые при оказании услуг связи.
Пункт 8 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции допускает возможность заключения договоров без проведения торгов с лицом, обладающим правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 2 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83 (далее — Правила № 83), технологически связанные сети это принадлежащие на праве собственности или ином законном основании организациям сети инженерно-технического обеспечения, имеющие взаимные точки присоединения и участвующие в единой технологической системе тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения.
Вместе с тем, по мнению ФАС России, положения Градостроительного кодекса Российской Федерации (ст. 48), Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ч. 1, 6, 9, 12 ст. 13), позволяют сделать вывод о том, что объекты электросетевого хозяйства (линии электропередачи, трансформаторные и иные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии оборудование) относятся к сетям инженерно-технического обеспечения.
С учетом изложенного, понятие технологически связанных сетей, определенное в Правилах № 83, применимо и к электрическим сетям.
Следует отметить, что положения пункта 8 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции могут применяться только при обязательном соблюдении двух условий: участок сети инженерно-технического обеспечения, подлежащий передаче, должен являться частью соответствующей сети, которая находится во владении или пользовании у лица, претендующего на такой участок сети, и данные часть сети и сеть являются технологически связанными.
Примерами таких участков могут быть ранее являвшиеся бесхозными участки сетей инженерно-технического обеспечения, право собственности на которые зарегистрировано за тем или иным публично-правовым образованием, а также вновь построенные участки распределительных (внутриквартальных) сетей, принятые в государственную или муниципальную собственность в соответствии с рекомендациями Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
Обращаем внимание, что действия органов власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных унитарных предприятий и иных обладателей имущественных прав по передаче без торгов лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, прав на участки сетей инженерно-технического обеспечения, технологически не связанных с данной сетью, будут являться нарушением статей 17.1 и 20 Закона о защите конкуренции, что влечет за собой последствия, установленные статьей 21 Закона о защите конкуренции, в том числе, возврат данного имущества.
Также признаки нарушения указанных статей Закона о защите конкуренции будут содержать действия по неоднократной последовательной передаче прав на участки сетей одному хозяйствующему субъекту без проведения торгов. Такие действия должны рассматриваться антимонопольным органом как взаимосвязанные сделки, имеющие своей целью передачу без торгов прав не на отдельные участки, а на всю сеть инженерно-технического обеспечения.
По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:
- Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
- Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.
В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.
Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:
- По соглашению сторон.
- В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
- Истек срок аренды.
- Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.
Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).
Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.
Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.
Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.
Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:
- Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
- Установлен точный размер арендной платы.
- Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.
Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.
Что учесть бизнесу при заключении договора аренды
В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:
- ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
- ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
- ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
- ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
- ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
- ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.
ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.
Информация по аренде, безвозмездному пользованию, доверительному управлению имуществом, по иным договорам, предусматривающим передачу прав владения и пользования в отношении государственного и муниципального имущества, размещается в соответствии с требованиями статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»
Федеральный закон от 04.06.2018 N 135-ФЗ «О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции»»
Федеральный закон от 27.12.2018 N 572-ФЗ «О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции»»
|
В соответствии с федеральным законодательством заключение договора аренды государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, должно осуществляться по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров[1]. Как заключить договор аренды по 44-ФЗИсключения предусмотрены в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных организаций, осуществляющих образовательную деятельность (ч. 3.2 ст. 17.1 Закона о конкуренции). К таким организациям как раз относятся бюджетные образовательные учреждения. Сдача в аренду имущества этих учреждений осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения договоров аренды: 1) с медицинскими организациями – в целях охраны здоровья обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность; 2) с организациями общественного питания – в целях создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность; 3) с физкультурно-спортивными организациями – в целях создания условий для занятия обучающимися физической культурой и спортом. Также отметим, что без проведения конкурса или аукциона государственные и муниципальные научные и образовательные учреждения могут сдавать в аренду имущество своим «дочкам», то есть созданным ими хозяйственным обществам[4]. Но при этом необходимо одновременное выполнение двух условий: 1) деятельность арендаторов должна заключаться в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау)), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы; 2) договором аренды следует установлен запрет на сдачу в субаренду указанного имущества, предоставленного хозяйственным обществам по такому договору аренды, передачу хозяйственными обществами своих прав и обязанностей по таким договорам аренды другим лицам, предоставление имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав. Если в аренду сдается имущество, распоряжаться которым бюджетное учреждение вправе только с согласия собственника имущества (учредителя), то для определения цены аренды или начальной (минимальной) цены аренды необходимо предварительное проведение оценки рыночной стоимости объекта аренды[5]. Напомним, что в соответствии с федеральным законодательством бюджетное учреждения без согласия собственника не вправе распоряжаться любым недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом (ч. 10 ст. 9.2 Закона об НКО). Следовательно, при сдаче в аренду такого имущества учреждению придется потратиться на оплату услуг оценщика (оценочной организации). Если договор аренды был заключен по результатам конкурса или аукциона, то по истечении срока этого договора заключение его на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса или аукциона, если иное не установлено договором, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ[6]; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет (данный срок может быть уменьшен, но только на основании заявления арендатора)[7]. При этом учреждение не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды, кроме следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды[8]. При отказе учреждения в заключении на новый срок договора аренды по каким-либо другим основаниям и заключения в течение года со дня истечения срока действия прежнего договора нового договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (ч. 11 ст. 17.1 Закона о конкуренции). Обратим внимание, что в соответствии с гражданским законодательством договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Исключением является ситуация, когда речь идет о договоре аренды здания или сооружения, составленном на срок менее одного года (ч. 2 ст. 651 ГК РФ ). Поэтому по причине стремления «упростить жизнь» распространенной практикой является указание арендодателями (в том числе бюджетными учреждениями) срока договора аренды на 11 месяцев. Договор аренды нежилого помещения 2020-2021: обязательные пункты и правилаСогласно части 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения торгов, за исключением установленных в частях 1, 3.1, 3.2 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции случаев. Согласно пункту 14 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования государственным имуществом, может быть осуществлено без проведения торгов в случае предоставления имущества, которое является частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если его общая площадь составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество. При этом вышеуказанное ограничение по площади имущества, права на которое могут быть переданы без проведения конкурса или аукциона, — десять процентов от площади находящегося у правообладателя помещения, здания, строения или сооружения, но не более двадцати квадратных метров — относится ко всем договорам, заключаемым правообладателем без проведения торгов, в отношении каждого отдельного помещения (здания, строения, сооружения, помещения) в совокупности. Таким образом, требования, установленные пунктом 14 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, применяются отдельно к каждому объекту имущества, в отношении которого планируется заключение договора аренды по данному исключению.
| |||
|---|---|---|---|
|
1 |
Наименование |
Муниципальное унитарное предприятие жилищно-коммунального хозяйства ЗАТО Звёздный «Гарант» |
|
|
2 |
Место нахождения |
614575, Пермский край, п.Звёздный, ул. Ленина, 16 |
|
|
3 |
Почтовый адрес |
614575, Пермский край, п.Звёздный, ул. Ленина, 12А |
|
|
4 |
Контактное лицо |
Гилёва Наталья Леонидовна, Птушкина Ирина Анатольевна |
|
|
1 |
Наименование |
Аукционная комиссия по проведению торгов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход права владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества ЗАТО Звёздный, утверждённая приказом МУП ЖКХ «Гарант» от 14.05.2015 № 168 (далее – аукционная комиссия) |
|
|
2 |
Место нахождения |
614575, Пермский край, п. Звёздный, ул. Ленина, 16 |
|
|
3 |
Почтовый адрес |
614575, Пермский край, п .Звёздный, ул. Ленина, 12А |
|
|
4 |
Телефон |
||
|
1 |
Предмет аукциона Лот № 1 |
Право заключения договора аренды муниципального имущества ЗАТО Звёздный – встроенное нежилое помещение, расположенное на 1 этаже по адресу: Пермский край, п. Звёздный, ул. Ленина, д. 16, общая площадь 27,6 кв.м. |
|
|
Предмет аукциона Лот № 2 |
Право заключения договора аренды муниципального имущества ЗАТО Звёздный – встроенное нежилое помещение, расположенное на 1 этаже по адресу: Пермский край, п. Звёздный, ул. Ленина, д. 16, общая площадь, 29,7 кв.м. |
||
|
Предмет аукциона Лот № 3 |
Право заключения договора аренды муниципального имущества ЗАТО Звёздный – встроенное нежилое помещение, расположенное на 1 этаже по адресу: Пермский край, п. Звёздный, ул. Ленина, д. 16, общая площадь 15,9кв.м. |
||
|
2 Договор аренды может быть признан недействительным |
|||
|
1 |
Требования к форме заявки |
||
|
1 |
Размер задатка |
Лот № 1 — 20% начального размера годовой арендной платы, что составляет 19440 (Девятнадцать тысяч четыреста сорок) рублей 00 копеек. Лот № 2 — 20% начального размера годовой арендной платы, что составляет 21120 (Двадцать одна тысяча сто двадцать) рублей 00 копеек. Лот № 3 — 20% начального размера годовой арендной платы, что составляет 11280 (Одиннадцать тысяч двести восемьдесят) рублей 00 копеек. |
|
|
2 |
Порядок внесения задатка |
Заявитель вносит денежные средства на расчётный счёт организатора аукциона |
|
|
3 |
Реквизиты счета |
Получатель: МУП ЖКХ «Гарант» ИНН/КПП 5904082447/590401001, р/с 40702810949520100726 Волго-Вятский банк ПАО Сбербанк г. Пермь К/с 30101810900000000603 БИК 045773603 Назначение платежа: Внесение задатка для участия в аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества ЗАТО Звёздный |
|
|
1 |
Дата начала подачи заявок |
30.04.2019 |
|
|
2 |
Дата и время окончания подачи заявок |
08:30 (время местное) 10.06.2019 Заказчики нередко выступают в роли арендатора. Организации арендуют жилые и нежилые помещения, оборудование, транспорт. Как и в случае с остальными закупками, учреждения-арендаторы обязаны проводить заключение таких контрактов официально. Процедура аренды имущества регулируется 44-ФЗ, как и любые другие госзакупки. Заказы проводят и в виде конкурентных закупок в электронной форме, и через взаимодействие с единственным поставщиком. Заключайте договоры аренды по результатам таких процедур: 1. У единственного поставщика (госзакупки малого объема). Если заказ проводится по п. 32 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, аренда станет основной для заключения соглашения. Главное — соблюдать лимиты по закупкам малого объема. В разъяснениях по аренде п. 32 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ от Минфина от 19.08.2020 №24-05-07/72712, от 14.05.2020 №24-05-07/39055 указано, что заказчики вправе закупать услуги по аренде таких объектов: нежилого здания, нежилого строения, нежилого сооружения, нежилого помещения, земельного участка, жилых помещений, находящихся на территории иностранного государства, заказчиками, осуществляющими деятельность на территории иностранного государства. 2. Электронный аукцион. Ограничений для проведения этой процедуры не предусмотрено. 3. Конкурс в электронной форме. Проводится, если предмет заказа не входит в аукционный список (ч. 2 ст. 59 44-ФЗ). 4. Электронный запрос котировок. Допускается, если начальная (максимальная) цена контракта не превышает 3 000 000 рублей (п. 2 ст. 82.1 44-ФЗ). 5. Запрос предложений в электронной форме. Проводится в случае одностороннего отказа организации-заказчика от исполнения контракта или по результатам несостоявшихся электронных процедур — аукциона или конкурса (п. 2, 5 ч. 2 ст. 83.1 44-ФЗ). Для заключения договора аренды действуют правила, идентичные иным госзаказам. Любая закупка планируется. Для многих организаций актуальна аренда жилых помещений по 44-ФЗ, поэтому напоминаем, что при планировании на следующий, 2022, год надлежит составлять план-график и включать в него все планируемые заказы. Составление плановой документации подразумевает предварительный расчет по каждому заказу. Для арендных соглашений расчет стоимости аренды 44-ФЗ ведется по особым правилам: если затрудняетесь в определении объема приобретаемых услуг, то рассчитывайте не НМЦК, а начальную сумму цен единиц заказа и максимальное значение цены контракта. В таких случаях требуется обосновывать начальную цену каждой единицы услуги (ч. 24 ст. 22 44-ФЗ). Закупка у единственного поставщика (малого объема) — один из наиболее удобных и быстрых способов заключения арендного соглашения. Но в отношении этого вида госзаказа действует ряд ограничений. Определим, по какому пункту 44-ФЗ аренда помещения осуществляется у единственного поставщика: 1 Этим способом закупается аренда недвижимого имущества, 44-ФЗ регулирует это в п. 32 ч. 1 ст. 93 . Заказчики нанимают нежилые помещения, здания, сооружения, земельные участки и жилые помещения за границей, если работают в иностранном государстве. 2 Другой вариант — заключение соглашения по п. 4 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ. В этом случае установлен лимит — цена контракта не превышает 600 000 рублей. Этим способом приобретается аренда движимого имущества (транспорт, оборудование, приборы). 3 Для особых заказчиков (учреждения культуры, отдыха, образовательные организации и проч.) установлен ценовой лимит на заключение арендных соглашений с единственным поставщиком в 600 000 рублей по п. 5 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ. Каждый заказ (неважно, конкурентный или закупка малого объема) отражается в плане-графике. Рассчитанная аренда нежилых помещений по 44-ФЗ не исключение — сведения о соглашении необходимо включить в плановую документацию. Извещение для таких госзакупок составлять нет необходимости. Расчет и обоснование цены включаются в текст договора отдельным блоком. Дополнительно заказчик готовит обоснование невозможности заключения договора иным способом. Порядок проведения электронного аукциона един для всех заказов. В аукционной форме закупается и аренда оборудования (44-ФЗ, ст. 59). Заключение соглашения по аренде недвижимости и транспортных средств допускается проводить путем электронного аукциона. Вот инструкция для аукционной процедуры, как провести аукцион на аренду помещения в казенном учреждении по 44-ФЗ (ст. 68 44-ФЗ): 1 Включаем заказ в план-график. 2 Готовим аукционную документацию. 3 Публикуем документацию, извещение и проект контракта в Единой информационной системе. 4 Проводим торги. 5 Заключаем арендное соглашение с победителем аукциона и формируем реестровые сведения о заключенном контракте в течение 5 рабочих дней (ч. 3 ст. 103 44-ФЗ). В электронном аукционе побеждает тот участник, который полностью соответствует требованиям заказчика и предлагает наименьшую цену услуги. Для проведения запроса котировок в электронной форме надлежит соблюдать два правила одновременно:
В остальном ограничений нет. Если в плане-графике заказчика запланирован арендный договор, 44-ФЗ допускает приобретение этой услуги путем электронного запроса котировок. Последовательность действий специалиста по закупкам та же: включаем заказ в план-график, готовим извещение и проект контракта и публикуем их в ЕИС, проводим процедуру и заключаем контракт с победившим участником. Победителем признается тот, кто предложит минимальную цену контракта при полном соответствии всем требованиям заказчика (ч. 7 ст. 82.4 44-ФЗ). Сведения о заключенном контракте направляем в реестр в течение 5 рабочих дней. С электронным конкурсом все немного сложнее. Во-первых, эта процедура применяется, только если товар, работа или услуга не входят в аукционный перечень. Во-вторых, конкурс длится очень долго, и основой для выбора победителя являются строгие критерии оценки, определяемые заказчиком. Если закупается аренда в рамках 44-ФЗ, конкурс не особо уместен — конкурсные процедуры доступны только для движимого имущества. Арендовать недвижимое имущество по нормам Федеральной контрактной системы получится только через электронный аукцион, запрос котировок или соглашение с единственным поставщиком. Если заказчику требуется арендовать движимое имущество, а оценивать приходится не только ценовые предложения, но и другие характеристики, конкурсная процедура является оптимальным способом закупки. Схема проведения аналогична: заказ вносится в план-график, готовится документация, объявляются торги, в результате которых и определяется победитель. Разница состоит лишь в том, что побеждает тот участник, который максимально соответствует критериям оценки, установленным заказчиком. Заказчик заключает договор с победителем и публикует сведения о соглашении в реестре контрактов. На это специалисту отводится 5 рабочих дней. Департамент развития контрактной системы Минэкономразвития России рассмотрел обращение о порядке применения норм Федерального закона от 5 апреля 2013 г. «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Федеральный закон № 44-ФЗ) и сообщает следующее. Согласно части 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. При этом в соответствии с частью 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. На основании пункта 32 части 1 статьи 93 Федерального закона № 44-ФЗ заказчик вправе заключить с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) государственный (муниципальный) контракт на оказание услуг аренды нежилого здания, строения, сооружения, нежилого помещения для обеспечения федеральных нужд, нужд субъекта Российской Федерации, муниципальных нужд. Таким образом, в силу закона в государственный (муниципальный) контракт на оказание услуг аренды нежилого здания (сооружения) может быть включено условие о передаче прав владения и пользования земельным участком, на котором такое здание (сооружение) непосредственно расположено, и который необходим для использования указанной недвижимости. Однако следует отметить, что в указанный контракт не может быть включено условие о возникновении у заказчика прав в отношении земельного участка, передаваемого одновременно с арендуемым зданием (сооружением), за исключением земельного участка, который занят зданием (сооружением) и необходим для его использования. Также необходимо учитывать, что согласно абзацу 2 части 2 статьи 652 ГК РФ если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. В целях разъяснения порядка осуществления заказчиком закупок с использованием конкурентных способов определения поставщика (подрядчика, исполнителя) сообщаем следующее. Согласно правилам описания объекта закупки, установленным в статье 33 Федерального закона № 44-ФЗ, в описание объекта закупки не должны включаться требования к товарам, информации, работам, услугам, влекущие за собой ограничение количества участников закупки. Начальная (максимальная) цена контракта, цена контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) (далее — НМЦК) определяется и обосновывается заказчиком посредством применения одного или нескольких методов, предусмотренных в статье 22 Федерального закона № 44-ФЗ. При этом в силу части 6 указанной# метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) является приоритетным для определения и обоснования НМЦК. Обращаем внимание, что юридическую силу имеют разъяснения органа государственной власти в случае, если данный орган наделен в соответствии с законодательством Российской Федерации специальной компетенцией издавать разъяснения по применению положений нормативных правовых актов. Минэкономразвития России — федеральный орган исполнительной власти, действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, не наделен компетенцией по разъяснению законодательства Российской Федерации. Директор Департамента развития контрактной системы М.В. Чемерисов Обзор документа В соответствии с Законом N 44-ФЗ в контракт на оказание услуг аренды нежилого здания (сооружения) не может быть включено условие о возникновении у заказчика прав в отношении земельного участка, передаваемого одновременно с арендуемым зданием (сооружением). Однако это не касается участка, который занят зданием и необходим для его использования. Условие о пользовании таким участком может быть включено в контракт. При этом право пользования участком переходит к арендатору, даже если договором это не определено. Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:
Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности. «Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации. Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем. В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая. Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы. Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду. Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год. Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом. Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1. Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год. «При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая. С электронным конкурсом все немного сложнее. Во-первых, эта процедура применяется, только если товар, работа или услуга не входят в аукционный перечень. Во-вторых, конкурс длится очень долго, и основой для выбора победителя являются строгие критерии оценки, определяемые заказчиком. Если закупается аренда в рамках 44-ФЗ, конкурс не особо уместен — конкурсные процедуры доступны только для движимого имущества. Арендовать недвижимое имущество по нормам Федеральной контрактной системы получится только через электронный аукцион, запрос котировок или соглашение с единственным поставщиком. Если заказчику требуется арендовать движимое имущество, а оценивать приходится не только ценовые предложения, но и другие характеристики, конкурсная процедура является оптимальным способом закупки. Схема проведения аналогична: заказ вносится в план-график, готовится документация, объявляются торги, в результате которых и определяется победитель. Разница состоит лишь в том, что побеждает тот участник, который максимально соответствует критериям оценки, установленным заказчиком. Заказчик заключает договор с победителем и публикует сведения о соглашении в реестре контрактов. На это специалисту отводится 5 рабочих дней. 5.1. Если общая площадь помещения, здания, строения или сооружения, права владения и (или) пользования на которые получены в соответствии с частями 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, составляет 200 кв. метров и более, то общая площадь всех частей помещения, здания, строения или сооружения, которые могут быть переданы во владение и (или) пользование без торгов третьим лицам, не может превышать 20 квадратных метров; 5.2. Если общая площадь помещения, здания, строения или сооружения, права владения и (или) пользования на которые получены в соответствии с частями 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, составляет менее 200 кв. метров, то общая площадь всех частей помещения, здания, строения или сооружения, которые могут быть переданы во владение и (или) пользование без торгов третьим лицам, не должна превышать десять процентов общей площади таких помещения, здания, строения или сооружения; 5.3. Если здание площадью 400 кв. метров, права владения и (или) пользования на которое получены в соответствии с частями 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, например, состоит из 5 помещений, площадь каждого из которых составляет 80 кв. метров, то общая площадь всех частей помещений в таком здании, которые могут быть переданы во владение и (или) пользование без торгов третьим лицам, не может превышать 20 квадратных метров, при этом площадь, передаваемая без торгов в каждом из указанных 5 помещений, не может превышать 10 процентов или 8 кв. метров. Если общая площадь всех частей помещения, здания, строения или сооружения, передаваемых во владение и (или) пользование третьим лицам, превышает 20 квадратных метров или десять процентов от общей площади помещения, здания, строения или сооружения, то предоставление прав в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам осуществляется в соответствии с частями 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. Часть 4 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции распространяется на договоры субаренды, перенайма и иные договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, по которым права и обязанности между сторонами возникли с 23.07.2009 — даты вступления в силу части 4 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции». Аренда муниципального имущества без торгов и с ними21.05.19 Аукционы НТО в Перми (Госторги) Администрация Перми провела аукцион на две площадки под размещение вендинговых аппаратов, а еще 21 вендинговая площадка будет разыграна уже в июне! 29.03.19 Аукцион в Воронеже (Госторги) Мэрия Воронежа объявила о начале аукциона на право размещения торговых павильонов и вендинговых автоматов в парках города. 25.04.18 Покупка торгового места на аукционе (Госторги) Правительство Москвы предлагает торговые точки в общественных местах с высокой посещаемостью. 19.06.15 Оператор выступил против ВУЗа не продлившего договор (Закон) Нарушение антимонопольного законодательства в отношении оператора торговых автоматов 24.09.14 Как расчитать аренду (Бухгалтерия и регистрация) Как составить калькуляцию затрат. 08.05.14 Договор аренды (Обзор) Договор аренды торговые автоматы. 17.09.10 Установка предпринимателем вендинговых автоматов в государственных учреждениях включая и образовательные, относиться к категории услуги и обеспечению нужд учреждения (Бухгалтерия и регистрация) Изменятся механизмы финансового обеспечения бюджетных учреждений. Также бюджетным учреждениям предоставляется право заниматься приносящей доходы деятельностью с поступлением доходов в самостоятельное распоряжение 25.11.09 Как арендовать точку под торговый автомат в Госучреждении (Обзор) Одно дело, когда вы «падаете на хвост» уже к организованному конкурсу (неважно кем самим учреждением или организованным другим оператором) и уже являете собой конкуренцию другим предпринимателям… Сдача в аренду муниципального имущества возможна путем заключения договора аренда. Законодательством предусмотрены следующие способы получения во владение и пользование муниципального имущества:
Торги могут проводиться в форме аукционов или конкурсов. Особое регулирование распространяется на проведение торгов в форме конкурса. В соответствие с п. 3 Приказа ФАС № 67 организовывать торги в форме конкурса, можно только в отношении определенного имущества, исчерпывающий перечень которого закреплен в Приложение № 2 Приказа ФАС № 67. К такому имуществу, например, относятся объекты железнодорожного транспорта, морские и речные порты, гидротехнические сооружения, метрополитен и иные. Важно отметить, что по решению организатора, в отношении такого имущества торги можно провести и в форме аукциона. Такое положение указано в п. 26 Разъяснений ФАС России по применению ст. 17.1 ФЗ № 135 (далее – «Разъяснения ФАС»), которые являются приложением к Письму ФАС России от 04.09.2013 № АЦ/34611/13. Риски! Если торги в форме конкурса будут проведены в отношении имущества, которое не указано в Приложении № 2 Приказа ФАС № 67, это будет являться нарушением ФЗ № 135 и основанием для признания таких торгов и заключенных в результате них сделок недействительными. Аренда муниципального имущества без торгов – способ заключения договора аренды муниципального имущества, установленный в порядке исключения п.п. 1, 3, 9 ст. 17.1 ФЗ № 135. К таким исключениям, например, относятся предоставление в аренду имущества:
На правилах заключения договора аренды муниципального имущества без торгов остановимся ниже. Порядок предоставления в аренду муниципального имущества путем проведения конкурса регламентируется Приказом ФАС № 67. Организатором конкурса является правообладатель имущества, в отношении которого проводится конкурс. Организатор вправе также привлечь для организации конкурса третье лицо – специализированную организацию. Обратите внимание! Специализированная организация не может быть участником конкурса. Организатор, прежде всего, должен создать конкурсную комиссию, которая должна включать не менее 5 человек. Указанные выше положения относятся и к проведению аукциона. Похожие записи: |
|