Как продать дом купленный за мат капитал можно

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать дом купленный за мат капитал можно». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Если дом куплен на материнский капитал — продать его можно, но при условии, что жилищные условия не будут ухудшаться. То есть, дом можно продать когда дети переедут в новое жилье, которое не меньше предыдущего и не хуже по благоустроенности. Кроме того, доля детей на новое жилье не должна быть меньше предыдущей.

Другими словами, продать дом купленный на материнский капитал можно только в случае, если вы уже купили новый, который больше и лучше предыдущего.

На все операции по продаже дома, купленного на материнский капитал, требуется разрешение органов опеки, которые тщательно проверяют ситуацию. Улучшение жилищных условий за счет средств материнского капитала дает ряд возможностей и преимуществ, но и накладывает серьезные ограничения, как на стадии приобретения и строительства, так и на стадии дальнейшего распоряжения имуществом.

При направлении материнского капитала на покупку жилья главным требованием государства является выделение долей супругам и детям. Для отчуждения дома в случае продажи органы опеки (ООП) выдают разрешение на продажу после документального подтверждения, что права несовершеннолетних собственников будут соблюдены, а именно:

• за ними сохранятся доли их прав в приобретаемом жилье;
• новое жилье будет, как минимум, равнозначно по площади.

Таким образом, условия продажи дома следующие:

1. Сделка может состояться только с письменного согласия ООП;
2. Семья не ухудшит жизненные условия и сохранит имущественные права несовершеннолетних.

Ограничений в сроках продажи нет, но нужно учесть 2 момента:

1. Если дом был в собственности семьи менее 3 лет (с 01.01.16 г. — менее 5 лет), при продаже придется заплатить подоходный налог 13% от суммы сделки. Продажа будет безналоговой, если за продавцами осталось право на налоговый вычет или продажа и покупка нового дома войдут в один налоговый период;
2. Если на момент продажи дома ипотека по приобретению не погашена, то банк должен согласиться на перевод обязательств на нового владельца.

Сроки действия разрешения ООП на продажу законодательно не установлено. Разрешение обычно действительно три месяца. На практике, как правило, требуется в течение месяца представить договор на продажу дома, а если сделка не состоялась — за разрешением нужно обращаться повторно.

Несовершеннолетние дети взамен отчуждаемых долей могут получить доли в другом жилье, не обязательно принадлежащем родителям. Такое жилье может быть собственностью бабушек, дедушек или других близких родственников.

Закон не возражает, если новая доля меньше первоначальной. Это может быть, если:

1. По фактической площади доля в новом жилье будет не меньше предыдущей (в случаях, когда в разном жилье одинаковые площади составляют разные доли);
2. Стоимость жилья зависит от района, что должно указываться в справке о стоимости. В этом случае детям могут быть выделены уменьшенные доли жилья равнозначной или большей стоимости.

Если материнский капитал полностью и частично должен направляться на погашение обязательств по ипотеке, то родители обязаны предоставить в ООП нотариальные обязательства, что дети получат доли в приобретенном жилье в срок до 6 месяцев после снятия обременений.

Таким образом, ограничений в проведении сделок по продаже жилья, купленного с участием материнского капитала, нет, а единственный критерий законности таких сделок — письменное разрешение ООП. Разрешение от ООП будет получено без выделения долей детям при предоставлении им жилья: в приобретенном доме или квартире взамен отчуждаемого; в имеющемся у родителей или близких родственников жилье.

Рассмотрим самый частый вопрос: как определить, кому из детей, сколько положено в долях? За основу берем соотношение первоначальной стоимости квартиры и суммы материнского капитала, которую получили и направили на покупку или погашение кредита (ипотеки). Очевидно, что для Москвы доли детей будут незначительные, например, 1/40, 1/30 и т.п. Точная формула расчета долей не установлена законодательно. Для понимания приведем пример:

Купили квартиру за 5 млн руб. и использовали материнский капитал, который составлял на момент покупки 466 617 руб. В семье 3 человека (папа, мама и ребенок). Расчет такой – сумму материнского капитала делим на количество членов семьи, затем стоимость квартиры делим на получившийся итог, и получается минимальная доля для 1 ребенка.

466 617 / 3 = 155 539

5 млн / 155 539 = 32,15.

Итого: на ребенка нужно выделить минимум 1/32 доли в квартире, можно больше. Оставшиеся доли родителям рекомендуем объединить в «общую совместную собственность», чтобы обойти оформление через нотариуса.

Важное примечание: доли должны быть разделены верно. Если вы выделяете доли через нотариуса, нередки случаи, когда нотариусы ошибаются в расчетах. Поэтому обращайтесь к компетентным юристам и будьте заранее готовы к контролю над ситуацией.

В 2019 году в Федеральный закон 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” были внесены изменения относительно выделения долей детей – теперь это можно сделать без нотариуса, по соглашению в простой письменной форме. Поправка в ст. 42 N 218-ФЗ вступила в силу 31.07.2019.

Нотариальное удостоверение не требуется, если сделка по отчуждению, а также ипотеке долей осуществляется одновременно со всеми членами семьи-собственниками. Однако в нашей повседневной жизни дела обстоят не так красиво, как расписано в законе.

Когда доли оформлены, следует получить согласие органов опеки и попечительства, которые выставляют определенные требования:

• продажа квартиры, в которой вы только что закончили выделение детских долей, должна сопровождаться одновременной покупкой нового жилья (т. е. должна быть т. н. альтернативная сделка);
• приобретение нового жилья не должно ухудшать условия проживания ребенка (т. е. детям либо выделяется доля размером больше, чем была ранее, либо новое жилье выше по стоимости, чем прежнее).

Как продать квартиру, купленную с участием материнского капитала

Можно ли обойти всю эту процедуру по наделению детей долями и не получать разрешения опеки?

Государство выделяет денежные суммы на улучшение условий жизни всей семьи без исключения, в том числе детей. Когда вы берете материнский капитал, то априори даете согласие на выполнение условий, под которые вашей семье даются деньги. Если условия не выполняются, Пенсионный фонд может узнать, что вы обошли это правило, продали и купили объект недвижимости без наделения детей долями, а следовательно, неосновательно обогатились. В этом случае Пенсионному фонду деньги нужно будет вернуть.

Если семья с детьми приобретает новостройку по договору уступки (когда право собственности на объект недвижимости еще не оформлено в Росреестре, т. е. как таковой квартиры еще нет), используя материнский капитал, то доли выделить нельзя, пока не оформлено право собственности. Если, не дожидаясь права собственности, семья решает этот “будущий объект” продать и купить готовую квартиру по стандартному договору купли-продажи, рекомендуем при покупке новой квартиры сразу оформить доли на детей и иных членов семьи.

Отметим, что при подписании договора долевого участия, то есть при покупке новостройки с использованием материнского капитала нужно быть очень аккуратным, так как здесь существует много тонких нюансов, которые знает только специалист в области недвижимости.

В заключение еще раз обратим ваше внимание на обязанность по наделению детей в семье долями в праве собственности на объект недвижимости. Поскольку если государственные органы проведут проверку в отношении вас, то через суд могут признать сделку купли-продажи недействительной и потребовать вернуть средства материнского капитала в Пенсионный фонд. А также существует вероятность привлечения вас к уголовной ответственности по делам о мошенничестве.​

В этой статье

• Как определить доли детей?
• Важные нововведения
• Согласие опеки
• Что будет, если обойти правила
• Покупка новостройки

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:

• Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.

• Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.

• Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.

• Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.

Когда будете продавать квартиру, которую приобрели на деньги материнского капитала, в органах опеки потребуется доказать, что жилищные условия будут лучше (или не хуже, чем сейчас). Разрешается покупать квартиру, которая будет больше по площади или равнозначную. Но если вы планируете продать трехкомнатную недвижимость и купить двухкомнатную, придется обосновать свои намерения.

Для этого предъявите документ об оценке новой квартиры, в котором будет сказано, что цена соответствует или выше, чем ваша нынешняя квартира. Это будет доказательством того, что стоимость доли на ребенка не будет меньше, чем сейчас.

Сделку по продаже квартиры, купленной за деньги из материнского капитала, разрешается продать в любой момент. Но если не получите разрешение, сделку запретят. Для этого возьмите выписку из ЕГРН и заплатите за нее 350 руб. С этим документом приходите в органы опеки, чтобы получить разрешение. Выписка из ЕГРН действует в течение месяца.

Если не хотите выделять долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Предъявите в органы опеки справку о стоимости. Потребуется вызвать оценщиков и получить от них официальный документ. С этим документом направляйтесь в органы опеки и попечительства, и напишите заявление, что собираетесь вместо выделенной доли воспользоваться компенсацией.

Деньги с продажи квартиры вы будете обязаны направить на сберегательный счет ребенка. Откройте его заранее и получите разрешение органов опеки. Родители вправе распоряжаться деньгами, если они берут их на улучшение благосостояния несовершеннолетнего. На другие цели деньги тратить нельзя. Ребенок по достижению совершеннолетия снимет эти деньги и воспользуется по своему усмотрению.

Для получения разрешения в органах опеки соберите следующие документы.

• Паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, или свидетельство о рождении.

• Заявление и паспорта обоих родителей в органы опеки.

• Техпаспорт на квартиру.

• Документ купли-продажи.

• Если ваш покупатель будет использовать деньги из материнского капитала, от него потребуется копия сертификата.

• Выписка из ЕГРН.

• Если недвижимость в ипотеке, к заявлению приложите разрешение банка.

• Ваш сертификат, которым вы пользовались при покупке квартиры.

• Разрешение на проведение сделки от пенсионного фонда.

• Согласие на сделку супруга, супруги и ребенка, если он достиг совершеннолетия.

Этот список документов потребуется не только для получения разрешения в органах опеки, но и для регистрации прав собственности через Росреестр. Подать документы в органы опеки можно лично в отделении или в онлайн-режиме через МФЦ. Но подтвердить права собственности возможно только лично в отделение Росреестра.

Сделка с недвижимостью с оплатой за счет средств материнского капитала

Перед проведением сделки проверьте, все ли в порядке с договором купли-продажи. В документе прописываются следующие пункты:

• обязанности и права всех сторон сделки;

• адрес и параметры квартиры, а также расположение;

• наличие соцпомощи и субсидий;

• сумму задатка, который вносит покупатель;

• сумма сделки;

• реквизиты для перевода денег.

Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.

• Запрещается покупать недвижимость в ветхом или аварийном доме.

• Приемлемая инфраструктура для жизни ребенка. Рядом школа, детсад.

• Новая квартира стоит не меньше предыдущей.

• Состояние покупаемой недвижимости такое же или лучше предыдущего жилья.

Если планируете купить квартиру, которая не соответствует заявленным требованиям, органы опеки откажут в проведении сделки.

Целевое расходование средств материнского капитала в России контролируют три государственные организации: органы опеки и попечительства, Пенсионный фонд и прокуратура.

Когда родители (законные представители) получают поддержку от государства, то принимают на себя обязательство распоряжаться деньгами во благо детей.

Если дети уже достигли 18 лет, то для продажи квартиры достаточно получить согласие всех собственников. Документ оформляется у нотариуса. В остальных случаях законодатель разрешает продажу недвижимости при соблюдении трех условий:

• Несовершеннолетним выделена доля;
• В результате отчуждения квартиры не ухудшаются жилищные условия детей;

Важно, чтобы несовершеннолетние члены семьи получили равнозначные доли в новом помещении, а не остались на улице. Например, возможен такой вариант — покупка более дорогого жилья: просторного, комфортного или в районе с лучшей инфраструктурой (в частности, переезд из окраины в центр или из малого города в столицу).

Вместо приобретения новой недвижимости родители вправе предоставить детям компенсацию с согласия органов опеки. В этом случае необходимо подготовить акт независимой оценки долей. Если органы опеки одобряют денежную компенсацию, то на каждого ребенка открывается отдельный счет, куда зачисляются деньги, полученные от продажи жилья. Впоследствии, когда ребенок достигнет 18 лет, то сможет снять сбережения со счета и распорядиться ими по своему усмотрению.

• Заявление

Заявление подают оба родителя (законных представителя). Если один из них не может лично явиться в госучреждение, то должен заранее подготовить нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости.

Дополнительная информация: Если законный представитель у детей только один, то он должен представить подтверждение этого факта.

• Документы, удостоверяющие личность

К ним относятся паспорта всех собственников и свидетельства о рождении детей.

• Документы на продаваемую и покупаемую недвижимость

Документы необходимо подготовить как на продаваемый объект, так и на жильё, которое планируется купить. К ним относятся:

• договор купли-продажи;
• свидетельства о праве собственности всех жильцов (выписки из Росреестра);
• справка о зарегистрированных лицах;
• кадастровый и технический паспорта;
• сведения об оценочной стоимости имущества;
• поэтажный план;
• справка об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ.

Кроме того, нужно предоставить сведения, подтверждающие возникновение у детей права на новое жилье. Например, предварительный договор с продавцом, участия в долевом строительстве, мены или дарения.

Законодатель не предусмотрел строгих правил касательно сроков продажи квартиры. Однако есть ряд нюансов:

Если жилье было оформлено в собственность после 01.01.2016, то он длится 5 лет. До этой даты – 3 года. Если продать квартиру до истечения минимального срока владения, то придется уплатить в пользу государства подоходный налог в размере 13%.

Декларацию по форме 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года. А уплатить налог – до 15 июля.

Как продать жилье, купленное за счет средств материнского капитала

Отчуждать жилье можно только в том случае, если несовершеннолетние признаны собственниками. Для проведения сделки необходимо получить два разрешения:

• у банка на выделение доли ребенку в ипотечной квартире;
• у органа опеки на передачу приобретенной доли в залог.

Чтобы повысить шансы на положительное решение, можно предложить кредитору другую недвижимость в залог. Выделение долей несовершеннолетним оформляется у нотариуса в форме соглашения или договора дарения.

Продать квартиру, купленную на материнский капитал, сложно, но реально. С особой ответственностью стоит подойти к выделению долей и поиску жилья с лучшими условиями для проживания детей. Чтобы сэкономить на налогах, стоит выждать минимальный период владения 5 лет. И, конечно, квартиру получится проще и выгоднее продать после полного погашения обязательств перед банком.

С первым взносом всё сложно. В некоторых регионах 466 617 рублей маткапитала — примерно 20% стоимости квартиры. Теоретически собственные средства можно не вносить, и банковское правило по минимальному первому взносу будет выполнено. Однако некоторые финансовые организации считают по-другому и просят внести минимум 10% стоимости квартиры плюсом к МСК. Так заёмщик демонстрирует, что умеет управлять финансами, раз накопил на первый взнос, а, значит, и с выплатой ипотеки проблем не возникнет.

Впрочем, всегда есть банки, которые не придерживаются подобных условностей и без проблем дадут кредит только с использованием средств маткапитала.

Один из самых важных моментов в использовании материнского капитала при покупке жилья — выделение долей всем членам семьи. Если квартира куплена за наличный расчёт без привлечения кредитных средств, то доли надо выделять сразу. Если с использованием ипотеки, то после того, как с квартиры снимут обременение, то есть, после её полного погашения.

Мама пишет нотариально заверенное обещание, которое представляет в Пенсионный фонд, в котором обязуется выделить доли. Размер доли может быть любой, но не меньше суммы, выпадающей на каждого члена семьи. Например, 4 человека в семье. Материнский капитал 466 617 рублей. На каждого должно приходиться не менее 116 654 рублей от общей стоимости. Сколько это будет в процентном отношении — не важно.

Юрист Юрий Капштык рекомендует родителям следующий порядок покупки.

• Подобрать жилье и договориться о стоимости. Если у семьи уже есть квартира или дом, где зарегистрированы несовершеннолетние дети, площадь нового жилья не должна быть меньше. В противном случае органы опеки сделку не одобрят. Улучшение жилищных условий подразумевает увеличение площади на каждого члена семьи.
• Предупредить продавца о том, что вы планируете купить дом под материнский капитал. Сделать это нужно по той причине, что Пенсионный фонд перечисляет деньги с именного счета матери по факту совершенной сделки, то есть после заключения договора о покупке. Это значит, что часть денег продавец получит от покупателя сразу, а вторую часть из средств маткапитала — чуть позже, после рассмотрения документов Пенсионным фондом. Это может пугать некоторых владельцев недвижимости, которые переживают, что останутся и без дома, и без денег. Но опасаться нет причин, если сделка оформлена правильно и без нарушений.
• Заключить договор купли-продажи. В договоре прописывают, что часть суммы будет оплачена средствами маткапитала, а также, что совладельцами недвижимости станут дети.

«Я рекомендую заключение договора с нотариальным освидетельствованием, — уточняет юрист Юрий Капштык. — Это не обязательно, но чтобы избежать ошибок при подготовке документов и для личного спокойствия, лучше заверить сделку нотариально».

• Предоставить документы в Пенсионный фонд. В нынешнем году изменились и сроки рассмотрения документов. Вместо месяца, положенного ранее, сотрудники отделения ПФР должны уложиться в 10 дней.

После одобрения Пенсионным фондом РФ деньги перечисляют на счет продавца. Родителям остается передать документы о покупке на государственную регистрацию и переехать в новый дом.

Граждане вправе приобрести:

• квартиру или ее часть;
• жилой дом или его часть;
• комнату в квартире или жилом доме.

Квартиру можно приобрести как в строящемся доме, заключив договор долевого участия в строительстве, так и на «вторичке». Но нужно иметь в виду: поскольку средства материнского капитала перечисляются продавцу в безналичной форме, он получает их в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении Пенсионным фондом заявления о распоряжении этими деньгами. При этом само заявление рассматривается в месячный срок с даты его приема со всеми документами. Несмотря на то что до полной оплаты имущество находится в залоге у продавца (если в договоре не предусмотрено иное), не все продавцы на рынке готовы совершить сделку с использованием маткапитала из-за задержки получения денежных средств.

Также средства материнского капитала можно направить на уплату первоначального взноса, основного долга и процентов по кредитам или займам на приобретение жилого помещения. В таком случае не нужно дожидаться трехлетия ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки. В остальных случаях, при покупке квартиры без привлечения заемных средств, заявление о распоряжении материнским капиталом до трехлетия ребенка просто не примут.

К приобретаемой недвижимости выдвигается несколько требований.

1. Жилое помещение должно находиться в пределах Российской Федерации.

Покупка квартиры даже в соседних «братских» государствах с использованием материнского капитала недопустима.

Более того, необходимо с осторожностью относиться к приобретению жилья не в месте проживания семьи, а в других регионах России. Такое распоряжение материнским капиталом законом прямо не запрещено, но доказать реальное улучшение жилищных условий в подобных случаях порой крайне сложно. При рассмотрении заявления ПФР и в дальнейшем суд оценивают, произошло ли при покупке недвижимости в другом городе фактическое улучшение жилищных условий. Хотя каждая ситуация индивидуальна, одно можно сказать точно: приобретение квартиры в другом регионе не всегда относится к таким улучшениям, равно как и покупка доли в ней.

2. Жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим правилам, требованиям законодательства – оно должно быть жилым.

Купить недвижимость, находящуюся в аварийном состоянии, не получится. ПФР направляет в органы государственного жилищного надзора и контроля запрос об отсутствии или наличии информации о признании жилого помещения непригодным для проживания и о признании многоквартирного дома, в котором находится квартира, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Если ПФР выявит ветхость жилья, будет вынесено решение об отказе в распоряжении средствами материнского капитала.

Таким образом, главное условие приобретения жилого помещения с использованием маткапитала – реальное улучшение жилищных условий.

Процедура приобретения жилья с использованием материнского капитала достаточно длительная. Итак, вы получили сертификат и выбрали подходящую недвижимость. Что дальше?

1. Заключите договор купли-продажи жилого помещения.

Продавцом может быть как физическое, так и юридическое лицо. Договор заключается в простой письменной форме в двух экземплярах для каждой стороны. Нотариальное удостоверение не требуется, за исключением случаев, когда на стороне продавца выступают несколько долевых собственников и каждый отчуждает свою долю отдельно, а также когда имущество принадлежит несовершеннолетнему гражданину.

2. Зарегистрируйте договор купли-продажи жилого помещения.

3. Подайте заявление о распоряжении средствами (частью средств) материнского капитала.

Граждане вправе обратиться в любой территориальный орган ПФР вне зависимости от места жительства или фактического проживания. Можно обращаться напрямую или через МФЦ.

Вместе с заявлением необходимо предоставить:

• документы, удостоверяющие личность (паспорт гражданина РФ, временное удостоверение личности гражданина РФ и др.);
• документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя заявителя (в случае подачи заявления через представителя заявителя);
• документ, удостоверяющий личность супруга лица, получившего сертификат, и подтверждающий его регистрацию по месту жительства или пребывания – если стороной сделки является супруг;
• свидетельство о браке – если стороной сделки является супруг.

Подать заявление можно в электронной форме или посредством почтовой связи. (Подробнее о правилах подачи заявления и документов – в Приказе Минтруда России от 24 марта 2020 г. № 149н.)

4. После перечисления Пенсионным фондом денежных средств обратитесь за снятием обременения в Росреестр. При уклонении продавца от снятия обременения следует обращаться в суд.

5. Выделите доли в праве общей собственности.

Здесь также имеет значение, привлекались ли при покупке собственные средства родителей. Если нет, необходимо исходить из принципа равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала. Если были задействованы также личные деньги супругов, доли можно определить пропорционально собственным вложениям. Главное – сохранить минимально возможные доли детей.

Эти доли рассчитываются следующим образом: величину используемого маткапитала нужно разделить на количество членов семьи – получаем обязательную долю по сертификату в денежном выражении. Затем стоимость квартиры надо разделить на обязательную долю в денежном выражении.

Пример: представим семью из двух детей и двух родителей. Квартиру они купили за 2 млн руб. Из них 400 тыс. руб. – средства маткапитала, а 1,6 млн руб. – собственные средства родителей. Посчитаем:

400 000 руб. : 4 чел. = 100 000 руб.

2 000 000 руб. : 100 000 руб. = 20

Значит, минимально возможная доля на одного ребенка составит 1/20.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: этапы и важные нюансы

Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.

Можете подумать, что ни один покупатель в здравом уме не согласится отдавать деньги продавцу до сделки. Да и еще на оплату ипотечного долга. Не спешите с выводами. Лучше прочитайте пока как все проводится:

1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса + что эти деньги идут на оплату ипотечного долга. 2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. 6) Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того, как покупатели станут собственниками, продавцы получают остальные 4 млн. руб.

Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.

При благоприятных условиях продажа может занять примерно 20 — 25 дней, где 10 — 15 дней на подготовку и 10 дней на регистрацию. Суть заключается в следующем:

1) Банк выдаст справку об отсутствии задолженности в день обращения. 2) Обратиться в органы опеки и уговорить сотрудника на получение черновика разрешения на продажу квартиры, хотя документально доли детям еще не выделены. Сроки выходят 2 дня на сбор документов и 2 дня на оформление черновика. 3) Отнести нотариусу черновик разрешения и справку об отсутствии задолженности по ипотеке. На основании этих документов нотариус составит соглашение о выделении долей детям и договор купли-продажи квартиры. На все уйдет примерно 2 дня. 3) В день сделки: покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или аккредитив; Затем участники подписывают у нотариуса договор купли-продажи + продавцы подписывают соглашение о выделении долей детям; После нотариуса продавцы обращаются в органы опеки, где показывают подписанный договор купли-продажи. Органы опеки выдадут оригинал разрешения на продажу; Затем участники идут в МФЦ регистрировать сделку. Там они подают три пакета документов по-порядку: -сначала доументы на снятие обременения с квартиры; -далее документы на выделение доли детям; -и в конце документы на регистрацию сделки купли-продажи квартиры. Все это будет регистрироваться в течение 10 рабочих дней.

Конечно, ускоренная продажа зависит от многих благоприятных факторов: -от банка, который сразу выдаст справку об отсутствии задолженности; -от органов опеки, которые согласятся заранее выдасть разрешение на продажу квартиры, хотя документально доли детям не выделены; от нотариуса, который согласится составить договор купли-продажи, хотя документально обременение еще не снято + доли детям не выделены; -и конечно от покупателей, которые на все это согласяться. Некоторые покупатели могут потребовать, чтобы все было поэтапно, т.к. вся сделка может сорваться из ошибки в одном из этапов.

Чтобы по-быстрее продать квартиру, найдите грамотного специалиста в этом деле. Грамотного в каком смысле? А в таком, что он знает как найти подход к органам опеки, чтобы заранее получить разрешение на продажу. У него всегда есть знакомый нотариус, который заранее оформит соглашение и договор купли-продажи. Он знает как правильно скооперировать всех участников сделки, чтобы побыстрее выйти на сделку.

А теперь давайте разберемся с продажей квартиры, если попадутся покупатели с ипотекой.

В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга. Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов.

Краткая инструкция со сроками. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн. руб.

1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале. Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры. Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи. Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор. Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) + банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 10) Когда покупателя станут собственниками, продавцы получают остальную сумму — 0,5 млн. руб. от покупателей и 4,5 млн. руб. от банка.

Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.

А можно ли ускорить продажу как было указано выше? Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей. При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.

1. Те же 6 этапов, что я расписала выше (когда покупатели со своими деньгами).
2. Участники сделки предоставляют необходимые документы банку покупателей для «одобрения» квартиры.

   Банку нужно проверить квартиру на юридическую чистоту, оформить ипотечный договор и закладную. У каждого банка свой список документов и требований. Поэтому нужно заранее все уточнить. От продавцов потребуется:

   • Паспорта и свидетельства о рождении (если одному из продавцов до 14 лет). Достаточно копий;
   • Технический паспорт квартиры;
   • Выписка из ЕГРН на квартиру или свидетельство о регистрации права;
   • Предварительный договор купли-продажи;
   • Разрешение органов опеки и попечительства на продажу «детских» долей;
   • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Берется в Управляющей компании;
   • Выписка из домовой книги;

     Еще она называется справка о составе семьи или справка о зарегистрированных лицах. Ее можно получить в МФЦ, в УФМС или в паспортном столе.

   Дополнение: некоторые банки требуют, чтобы все прописанные люди выписались из квартиры перед сделкой. Это обычная практика. Отдельная статья — как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры.

3. Составляем договор купли-продажи у нотариуса.

   Подробную инструкцию я описывала выше — этап №6 (при покупателях с «наличкой»). Когда помощник нотариуса составит проект договора, покупатели должны передать его сотруднику ипотечного банка. Сотрудник проверит его и, если нужно, внесет в него какие-либо поправки на основании регламента банка. Законченный проект договора нужно снова отдать помощнику нотариуса. Когда договор будет окончательно утвержден, сотрудник банка назначит день сделки.

4. День сделки — покупатели и банк закладывают свою часть денег, участники подписывают у нотариуса договор купли-продажи, далее договор подается на регистрацию.

   Например, сотрудник банка пригласил на закладку денег в 13 часов. Значит участники договариваются с нотариусом на подписание договора купли-продажи в 14 часов.

   Все вопросы, касающиеся распоряжения и распределения государственных денег, в частности материнского обеспечения, регулируются на законодательном уровне.

   Семья, имеющая право на материнский капитал может использовать выделенные средства на решения жилищного вопроса лишь в двух вариантах:

   1. В случае, когда часть жилой квартиры, рассматриваемая для покупки — полностью изолирована от остальной площади жилища. Это может быть одна или несколько отдельных комнат в многокомнатной квартире. Осуществить покупку части (доли) в однокомнатной квартире нельзя. Обусловлено это отсутствием возможности выделить в ней обособленную от занятых помещений часть. А закон предусматривает возможность улучшения жилищных условий только путем получения в собственность самостоятельного жилого помещения.
   2. Если договор купли-продажи позволит собственнику маткапитала стать владельцем всего помещения.

   Совершение подобных сделок происходит под особым контролем ПФР (пенсионного фонда), который обязан следить за соблюдением всех нюансов, согласно закону. Существуют определенные требования к выбранной части жилплощади, соответствие которым позволяет рассматривать ее в качестве варианта для использования маткапитала. Изолированная часть в квартире должна быть полностью пригодной для проживания. Это касается ее полного соответствия техническим и санитарным нормам.

   Не существует единой схемы рассмотрения обращений в Пенсионный фонд, относительно покупки доли в квартире. В каждом отдельном случае специалисты будут изучать вопрос в индивидуальном порядке. И только вынесенное ими решение станет законным основанием для проведения подобной сделки.

   Немаловажным также будет вопрос оформления выбранной доли жилплощади. До момента сделки эта часть должна быть уже обособлена от остальной квартиры, признана жилой, с наличием всех необходимых для жизни коммуникаций.

   По итогам покупки у квартиры появится два законных владельца, что в дальнейшем даст возможность семье выкупить оставшуюся часть жилья, если у второго хозяина возникнет желание продать. Такие случаи рассматриваются, как положительные, с точки зрения улучшения жилищных условий, что может повлиять на решение проверяющей стороны. После совершения сделки и перечисления средств, собственникам выдается свидетельство с указанием, что во владении находится доля, а не вся жилплощадь.

   Покупка доли в квартире возможна не только у чужих людей, но и у родственников. Однако подобный договор, где будет использован маткапитал, имеет массу своих особенностей. Согласно нормативным актам, проведение таких сделок имеет законные основания. Но чтобы Пенсионный фонд дал добро на такую покупку, необходимо помнить:

   1. Контролирующий госорган позволит осуществить подобное приобретение, только в том случае, когда порядок эксплуатации жилья в дальнейшем будет существенно изменен. Это момент является важным, поскольку очень часто сделки между родственниками проводятся с целью обналичивания средств государственной поддержки семей с детьми. Такие махинации являются мошенничеством, которое карается уголовной ответственностью, а все совершенные сделки при этом аннулируются.
   2. ПФР может разрешить приобрести часть жилья, если остальные члены семьи официально откажутся от своей долевой собственности.
   3. За счет средств сертификата нельзя купить долю в квартире у своего супруга. Однако сделки между детьми и родителями находятся в рамках закона, и не запрещены.

   В ряде случаев, при покупке доли у родственников можно претендовать на получение налогового вычета, но при условии, что сделка не будет оформляться между взаимозависимыми лицами (муж, жена, дед, внук и т.д.).

   Варианты приобретения части квартиры за счет средств из материнского капитала у чужих людей должны соответствовать требованиям закона. Что касается покупки комнаты в общежитии, используя средства господдержки, то разрешение на подобную сделку удастся получить лишь в том случае, когда недвижимость будет переведена в частный жилой фонд и не будет подлежать отчуждению.

   Продажа квартиры «под маткапиталом»: миссия выполнима?

   Существует несколько законных вариантов приобретения части квартиры с использованием средств из фонда государственной поддержки. Ниже мы расскажем об их основных достоинствах.

   Это касается заключения договора купли-продажи с собственником жилья. Процедура предполагает безналичный расчет, поэтому после получения разрешения на сделку, сумма будут переведена на банковский счет продавцу Пенсионным фондом.

   Однако в этом случае существуют временные ограничения на право использования маткапитала. Так, покупка за счет государственных средств будет возможной только по достижению ребенком трехлетнего возраста.

   В этом случае жилье приобретается в ипотеку. В таком варианте средства поступят к продавцу из кредитной организации, а погашение будет осуществляться из суммы господдержки. В качестве преимущества этого варианта следует выделить возможность использования маткапитала, не дожидаясь достижения ребенком трехлетнего возраста. Как показывает практика, банки часто идут навстречу молодым семьям, работая по схеме погашения кредита при помощи материнского капитала.

   Совет. Ожидать одобрения от кредитной организации можно с большей вероятностью, если приобретение доли позволит заемщику стать полноправным владельцем целой квартиры в будущем. Поскольку это снижает риски невозврата выделенных средств.

   Оформление части жилплощади после приобретения потребует выделения долей в комнате/комнатах для каждого члена семьи, включая детей. Делят жилплощадь минимум на три части. Величина долей определяется путем соглашения между сторонами сделки. В этом случае официальное выделение долей на каждого члена семьи должно быть сделано не позднее полугода с момента проведения сделки.

   Поскольку оплата по договору купли-продажи доли выполняется Пенсионным фондом напрямую продавцу, важно соблюсти все обязательные этапы подготовки и проведения сделки. В документах на продажу указывается, что средства на оплату идут из господдержки, поэтому вопросы, касающиеся одобрения, могут решаться специалистами в течение нескольких месяцев, но не более трех.

   Первым этапом выкупа доли является сбор всех необходимых документов. Для проведения сделки понадобятся:

   • данные сторон договора;
   • сведения о недвижимости;
   • стоимость доли;
   • схема перевода денежных средств;
   • порядок передачи права владения на часть жилища новому хозяину.

   Все документы нужно подать в ПФР, который будет заниматься проверкой, а в случае положительного решения, и переводом денег. Для рассмотрения заявки на выкуп доли заявителю нужно будет предоставить:

   • паспорт и СНИЛС;
   • сертификат на маткапитал;
   • документы о семейном положении и наличии детей;
   • заявление на распоряжение матсредствами;
   • выписку из ЕГРН на часть в квартире;
   • нотариальное обязательство на выделение доли;
   • договор купли-продажи.

   По истечению установленного срока, фонд вынесет решение об отказе либо выплате финансовой помощи для улучшения жилищных условий. Регистрация права владения долей проводится в Росреестре. Для этого необходимо присутствие двух сторон договора.

   Не исключены ситуации, когда проверяющие госорганы принимают решение об отказе в компенсации расходов на покупку доли из материнского капитала. Основной причиной отказа в большинстве случаев является выделение в качестве приоритета покупки целого жилья, а не его части.

   Если других законных оснований для отказа не было, владелец сертификата на маткапитал вправе обжаловать подобное решение в судебном порядке. Однако соблюдение всех рекомендаций, а также отсутствие факта мошенничества в случае с использованием средств государственной поддержки, практически исключают варианты о вынесение отрицательного решения о выкупе доли в квартире.

   Поскольку покупка части жилплощади при помощи материнского капитала имеет свои нюансы, покупателям возможно потребуется консультация специалистов по недвижимости, юристов, работников ПФР.

   Как продать квартиру с маткапиталом, не покупая ничего взамен?

   Некоторые считают, что написание нотариального обязательства неотъемлемая часть процесса. Это действительно так, но лишь в некоторых случаях, которые являются наиболее распространенными среди пользователей материнского капитала.

   Самой частой причиной, по которой происходит создание документа – это вложение выданных денежных средств на погашение ипотечного займа, процентов по нему или подобных денежных задолженностей. Срок, в который процедура должна быть завершена составляет 6 месяцев с момента снятия обременения (залога) с дома. Именно такой срок предусматривается в нотариальном обязательстве. И выделение долей обязательно должно происходить именно в том доме, на который давалось обязательство.

   Органы опеки сами не проверяют исполнение обязательства. Но они передают сведения в Росреестр, чтобы гос.регистратор проверял исполнение обязательства при продаже такой недвижимости. Если доли выделены не были, то сделку скорее всего приостановят.

   Проверкой обязательств родителей плотно занимается прокуратура. Если шестимесячный срок не соблюсти, то велика вероятность столкнуться с судебными разбирательствами. Прокурор может подать в суд на уклоняющихся от выделения долей родителей, и просить либо выделить доли, либо вернуть сумму материнского капитала в бюджет (такая практика уже есть). Это также повлечет за собой запрет на использование материнского капитала в будущем.

   Соглашение обычно составляет нотариус, но есть способ избежать траты на нотариуса. Если доля родителей в соглашении распределяться между ними не будет, то нотариальное заверение такого соглашения не потребуется (пример текста: 1/2 доля принадлежит супругам Сидорову О.А. и Сидоровой И.Н., 1/4 доля — ребенку Сидорову Е.О., 1/4 доля ребенку Сидорову К.О.).

   Стоимость услуг нотариуса обычно равна 0,5% от общей стоимости жилья. При этом максимальная цена – 20 000 рублей, а минимальная 300 рублей.

   Затем нужно определиться с тем, как будут распределяться доли между жильцами. В законодательстве не прописано однозначных условий, а потому здесь можно проводить разделение на свое усмотрение (нотариусы обычно распределяют пропорционально сумме материнского капитала по отношению ко всей цене недвижимости). Наиболее часто разделение происходит в соответствии с количеством жильцов. Например, если их четыре, то каждому достанется по четверти.

   Теперь приступим к основному этапу, который подразумевает заполнение соглашения. Там нужно указать:

   • дату и место составления документа;
   • контактную информацию всех сторон. То есть, ФИО, паспортные данные;
   • адрес проживания, размеры жилой площади и реквизиты договора;
   • сведения о детей, а именно ФИО, даты рождения, информация с паспортов или со свидетельства о рождении;
   • размеры выбранных долей.

   Кроме вышеназванного следует также добавить, что недвижимость приобреталась с помощью материнского капитала. В конце соглашения каждый участник должен расписаться, в том числе и взрослые дети (если есть 14-лет и получен паспорт).

   Последним шагом всей процедуры является регистрация в Росреестре. Там тоже нужно подать соответствующее заявления и приложить соглашение, паспорта всех сторон (которые есть в соглашении) или свидетельство о рождении детей, документы на квартиру, свидетельство о браке, и квитанцию о выплате государственной пошлины.

   С помощью него можно подарить дом купленном на материнский капитал или его долю ребенку. Договор можно составить либо у нотариуса, либо в простой письменной форме у обычного юриста.

   Определение долей аналогичное, однако, некоторые родители прибегают к не совсем правомерной хитрости. По договору дарения подарок может быть слишком маленьким, вроде одной двадцатой от общей жилой площади. Неправомерным способ является потому, что дети по собственному желанию могут подать на родителей в суд и тот разделит квартиру поровну, как мы уже указывали выше.

   Теперь перейдем непосредственно к самому договору, с помощью которого можно подарить дом купленный на материнский капитал. В нем обязательно должны быть описание квартиры, часть которой будет подарена, и утверждение о том, что доля действительно дарится, то есть дается без какого-либо вознаграждения взамен. Помимо этого, документ должен включать в себя:

   • место и дату создания договора;
   • паспортные данные дарителя и одаряемого;
   • предмет соглашения;
   • описание объекта недвижимости;
   • контактную информацию сторон (ФИО).

   В конце, как обычно, ставятся подписи участников договора, в том числе и их расшифровка.

   Выше мы уже подробно описали процедуру того, как продать дом построенный на материнский капитал, но он несколько разнится с той ситуацией, когда дом находится в ипотеке.

   Точно так же требуется, чтобы все члены семьи являлись собственниками жилой площади, согласно правилам выдачи материнского капитала. Второе – это составление или выполнение пунктов нотариального обязательства. Кроме этого, нужно договориться с банком о том, что он согласен передать обязательства по уплате ипотеки покупателю дома.

   При этом не стоит забывать о возможном вмешательстве органов опеки и попечительства. Если в квартире будут прописаны несовершеннолетние лица, то придется получить специальное разрешение на манипуляции с их долями. Также, вероятнее всего вышеназванная инстанция проведет проверку относительно того, не ущемляются ли права детей при совершении сделки. Не стоит забывать и о том, что жилищные условия на новом месте не должны уступать прежним, за исключением индивидуальных ситуаций.

   В любом случае ответственность за произошедшее несет собственник жилой площади. Более подробно об этом можно ознакомиться в 211 статье Гражданского Кодекса Российской Федерации. Однако, получить некоторую компенсацию все же можно, но от совершенно других инстанций. Во-первых, если квартира была застрахована, то соответствующая служба должна помочь некоторым количеством денежных средств. Если страховки не было, то остается обращаться в районную администрацию, где вам, как семье с детьми, должны предоставить временное жилье.

   С другой стороны, последний вариант тоже имеет некоторые нюансы. Для получения жилой площади из маневренного фонда мэрии города понадобится подать достаточно большой перечень бумаг, что может оказаться крупной проблемой, если кроме дома сгорели и находящиеся в нем документы.

   Итак, разберем все этапы процедуры более подробно. Первоначально в вышеназванную организацию подается заявление, где указывается требование выдать квартиру, и подробно расписывается причина утери собственного жилья. К нему прикладывается следующий перечень документов:

   • доказательства утраты недвижимости. В качестве них могут выступать разного рода справки о произошедшем пожаре или что-то подобное;
   • удостоверения личности, а именно паспорт или свидетельство о рождении от детей;
   • справка о регистрации всех членов семьи по постоянному месту проживания;
   • доказательства отсутствия вариантов переселения в другую квартиру. Абсолютно не имеет значения, имеется ли у вас еще одна квартира в городе или домик в деревне, во внимание принимается любое помещение, пригодное для жилья.

   Дополнительно могут попросить предоставить свидетельство о браке, выписку из домовой книги или технический паспорт на жилье. Затем собранное передается представителям местных властей, которые проверяют поданные документы и заявление. Если был получен отрицательный ответ, то необходимо потребовать письменное разъяснение решения. С ним впоследствии можно пойти в судебные инстанции, если вы посчитаете его неправомерным.

   При получении положительного ответа нужно повторно обратиться в учреждение, чтобы узнать статус предоставляемого жилья и сведения о его правовой принадлежности. Помимо этого, подача в суд возможна, когда выданная жилая площадь меньше минимальных порогов. На данный момент он составляет 6 квадратных метров на одного человека.

   
   

   Похожие записи:

   • Как узнать в росреестре зарегистрирована ли квартира
   • Как узнать административные штрафы по фамилии онлайн в Москве бесплатно
   • Дарственная на квартиру можно ли оспорить детям