Договор купли-продажи через банковскую ячейку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи через банковскую ячейку». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Порядок расчетов между продавцом и покупателем оговорен в ст. 486 ГК РФ. Данная норма предусматривает, что расчет может быть осуществлен в разные моменты времени, а именно:

1. Во время приема-передачи вещи.
2. До того, как вещь передана, в силу требований ст. 487 ГК РФ.
3. После передачи вещи, в силу требований ст. 488 ГК РФ.

По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 486 ГК РФ покупатель оплачивает вещь в полном объеме, если иной порядок не закреплен в договоре. В свою очередь, иной порядок может определять возможность рассрочки, либо отсрочки платежа.

Разумеется, для обоих сторон сделки наиболее выгодно и безопасно одновременно выполнить свои обязательства. Это предполагает одновременную передачи вещи покупателю и денег продавцу.

Скачать образец договора купли-продажи через банковскую ячейку

Решить проблему можно путем привлечения третьей стороны в соглашении – банка. Деньги покупателя до перехода права собственности на недвижимость будут храниться в банке, и будут переданы продавцу только после того, как переход права собственности будет завершен, а сведения о новом собственнике появятся в ЕГРН.

Во многих банках существует услуга аренды банковской ячейки. Еще их называют сейфовыми. Именно там можно оставить деньги на временное хранение. Для получения услуги потребуется заключить с банковской организацией договор купли-продажи через банковскую ячейку.

Поскольку в правоотношения между покупателем недвижимости и продавцом вступает третья сторона – банк, то требуется заключить с ним договор банковской ячейки. Порядок заключения такого соглашения оговорен в ст. 922 ГК РФ.

По договору банк передает клиенту право поместить в ячейку денежные средства и изъять их. При этом банк обеспечивает сохранность имущества в ячейке. Условиями, которые должны быть прописаны в договоре являются как предмет соглашения, так и его цена и срок. При этом следует понимать, что банковские организации используют типовые формы договоров, в которые, как правило, не разрешают вносить изменения. Стороны могут лишь выбрать определенные условия.

Поскольку сделка с банком относительно хранения денежных средств в ячейках не является обязательной для заключения с физическими или юридическими лицами, банки вправе отказывать в ее заключении. Это означает, что далеко не все банки оказывают соответствующие услуги.

После закладки денег часто возникает спор, у кого будет храниться ключ от сейфа. Чтобы избежать конфликтной ситуации перед оформлением сделки, стороны должны заранее договориться по данному вопросу.

Продавец опасается, что после регистрации, он не получит ключ и останется без денег и недвижимости.

У покупателя риск меньше. Продавец сможет получить доступ к ячейке и забрать деньги, только после регистрации перехода права собственности. Если сделка не состоялась. Покупатель получает доступ к ячейке и забирает свои деньги.

Подтверждением исполнения сторонами обязательств по договору является акт приема-передачи.

Получение полного расчета за продаваемый объект, продавец подтверждает распиской. Расписку до окончания сделки можно положить на хранение в отдельную ячейку.

Если покупатель, после регистрации права собственности, не передает ключ от ячейки продавцу, последний может обратиться в банк с заявлением. В заявлении продавец указывает на невозможность доступа к ячейке из-за противоправных действий покупателя. Банк в течение трех дней рассматривает обращение продавца, и выносит решение об отказе или предоставлении доступа к ячейке.

Договор купли-продажи при расчете через банковскую ячейку

Несмотря на то, что Гражданским кодексом закреплен принцип свободы договора, он также допускает ее ограничение. Какие требования к форме договора? Договор купли-продажи заключается в письменной форме с указанием сторон сделки и существенных условий, установленных законом. Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости:

1. предмет договора;
2. цена недвижимого имущества;
3. перечень лиц, проживающих в продаваемом помещении и сохраняющих право пользования после перехода права собственности на объект к покупателю;
4. указание в договоре существенных ограничений (обременений) прав продавца.

Во избежание приостановления (отказа) государственной регистрации, при составлении договора купли-продажи, указывайте следующие сведения:

• название — «Договор купли-продажи квартиры»;
• место подписания (населенный пункт) и дата (число, месяц, год);
• информация о продаваемом объекте недвижимости – адрес, кадастровый номер, технические характеристики;
• основание возникновения права;
• свидетельство о государственной регистрации или выписка из ЕГРН;
• подтверждение продавца, что объект не находится в залоге, под арестом, не является объектом спора и свободен от прав третьих лиц;
• стоимость объекта (цифрами и прописью);
• порядок и способ расчета с использованием банковской ячейки;
• ссылка на письменное согласие супруга на проведение сделки (если одна из сторон состоит в браке);
• сведения о зарегистрированных лицах и обязательство снять их с регистрационного учета;
• информация о гражданах, которые сохраняют за собой право пользования объектом, после регистрации права на нового собственника;
• условия расторжения договора;
• подтверждение сторонами своей дееспособности и отсутствия обстоятельств, вынуждающих совершить сделку на невыгодных для себя условиях;
• указание числа копий договора;
• подписи сторон.

Если продавец передает объект покупателю по акту приема-передачи, это необходимо указать при составлении договора.

Для оформления договора купли-продажи необходимы следующие документы:

• паспорта участников сделки;
• основание возникновения права (договор дарения, мены, купли-продажи);
• подтверждение права собственности (выписка из ЕГРН, Свидетельство о государственной регистрации права);
• договор аренды ячейки;
• дополнительное соглашение к договору;
• справка формы №9 о зарегистрированных или их отсутствии;
• согласие супруга на проведение сделки (при необходимости);
• разрешение органов опеки (если в сделке участвуют несовершеннолетние дети).

Для покупателя предоставить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, на дату регистрации.

Передача денежных средств, от покупателя к продавцу с использованием банковской ячейки, является одним из безопасных способов расчета. В договоре купли-продажи подробно описываются способ и порядок передачи денег. Все существенные условия, установленные законом, должны быть отражены в договоре купли-продажи.

После регистрации перехода права, продавцу для получения доступа к ячейке необходимо предоставить в банк оригинал договора купли-продажи, с печатью Росреестра и подписью регистратора, а также дополнительный пакет документов указанный в доп. соглашении к договору аренды сейфа. Вместе с документами понадобится ключ от банковской ячейки. Продавец забирает деньги до окончания срока аренды сейфа. У покупателя остается расписка продавца, о получении полного расчета за проданный объект недвижимости.

Хотите все сделать правильно и обезопасить себя от возможных рисков. Заручитесь помощью и поддержкой наших профессионалов. Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному специалисту на сайте, и получите консультацию совершенно бесплатно. Не стесняйтесь спрашивать, мы работаем для вас круглосуточно.

✘

Не в каждом банке есть такая услуга. В этом случае, перед согласованием даты сделки, необходимо узнать, в каких кредитных организациях и на каких условиях можно арендовать ячейку.

✘

Это достаточно дорогостоящий способ расчета. В договоре с кредитной организацией не забудьте обозначить, кто из сторон будет оплачивать эту услугу.

✘

У банка могут отозвать лицензию, и тогда возврат средств станет причиной задержки сделки.

2

✓

Отношения между покупателем и продавцом регламентируются законодательством, а безопасность гарантируется банком.

✓

Продавец сможет забрать деньги уже через несколько дней после регистрации договора купли-продажи.

✘

Не во всех банках доступна услуга расчета через аккредитив.

✘

Расчет через аккредитив возможен только в рублях.

3

✓

Все происходит очень быстро — в одном месте и в одно время.

✓

Возможен расчет в любой валюте.

✓

Отсутствие процентов и комиссий.

Банковская ячейка или депозит: как безопасно провести сделку с квартирой

✓

Продавец и покупатель могут оформить счет в разных кредитных организациях (важно, если вы покупаете недвижимость в другом городе).

✓

Если продавец и покупатель — клиенты одного банка, можно сэкономить на комиссии и рассчитывать на быстрый перевод денег.

Процедура купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов:

1. Осмотр жилья покупателем, согласование условий сделки. На этом этапе нужно договориться не только об окончательной стоимости и размере аванса или задатка, но и о способе расчета.
2. Посещение банка и заключение договора аренды ячейки. В этот момент покупатель закладывает деньги в присутствии продавца, предварительно всю сумму нужно пересчитать.
3. Передача ключей от ячейки продавцу.
4. Подписание договора купли-продажи и подача документов в Росреестр на регистрацию. Переоформление права собственности занимает в среднем 10-15 дней.
5. Получение выписки из ЕГРН и договора с отметкой о регистрации.
6. Изъятие денег из ячейки продавцом. Нужно предъявить договор, паспорт и остальные документы, указанные в допсоглашении к договору аренды.

Обратите внимание! Если стороны договариваются об авансе, он передается в момент подписания договора купли-продажи. Размер аванса обычно составляет 10-20% от стоимости жилья, но можно договориться и о большей сумме. Например, если покупается квартира в ипотеке, и перед регистрацией нужно погасить остаток задолженности, чтобы банк снял обременение.

Какие документы понадобятся для оформления купли-продажи через ячейку:

• Паспорта сторон.
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности продавца.
• Технические документы на квартиру.
• Документ, подтверждающий основание возникновения права собственности у продавца (договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, и пр.).
• Договор аренды банковской ячейки и допсоглашение к нему.
• Справка об отсутствии долгов по ЖКУ.

Также понадобится выписка из домовой книги о количестве или отсутствии зарегистрированных граждан на продаваемой жилплощади. Но все прописанные лица должны быть выписаны до подписания договора, иначе покупатель может отказаться от сделки.

Пошлина платится только для Росреестра при переоформлении права собственности. Для физлиц ее размер равен 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб.

Ответы юриста на частые вопросы

Кто оплачивает аренду банковской ячейки?

Традиционно все оплачивает покупатель, но стороны могут договориться о распределении расходов.

Может ли получить деньги из ячейки другой человек, если у продавца не получается приехать за ними?

Да, но только по нотариально удостоверенной доверенности.

Какие еще существуют способы расчета через банк, кроме ячейки?

Можно рассчитаться за квартиру через аккредитив или сервис безопасных платежей.

Как доказать, сколько денег было в ячейке, если банк ограбят?

Сотрудники банка обычно не знают, что и в каком количестве хранится в ячейках. Доказывать пропажу определенной суммы придется самостоятельно, представив в суд свидетелей или видеозапись момента вложения денег. Лучше заключить с банком договор ответственного хранения, но тогда сотрудник будет знать, какая сумма находится в ячейке.

Когда сотрудники банка могут вскрыть ячейку без ведома клиента?

Вскрытие возможно лишь в исключительных случаях. Например, при стихийных бедствиях или по решению суда. Также в договоре может быть указано, что ячейку вскроют, если клиент перестанет оплачивать аренду.

Подведем итоги:

1. Купля-продажа недвижимости с расчетом через банковскую ячейку – один из самых безопасных способов для продавца и покупателя.
2. Расчет через ячейку после перехода права собственности указывать в договоре не нужно, иначе сделку зарегистрируют с обременением.
3. Стороны самостоятельно выбирают, в каком банке и на какой срок арендовать ячейку.
4. Продавец получает деньги из ячейки только после предъявления документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на покупателя.

Сумма за квартиру вкладывается в ячейку покупателем в присутствии продавца.

Как продать квартиру и не остаться без денег: расчёты через банковскую ячейку

Способ расчетов, почему-то не получивший пока должной популярности. Суть данного способа следующая – все как с ячейкой, только в безналичной форме. Покупатель и продавец подписывают с банком трехсторонний договор об открытии такого счета, оговаривая условия, при которых осуществляется перевод денег. При выполнении этих условий деньги перечисляются продавцу.

Удобный для обеих сторон и практичный способ. В отличие от ячейки, не надо связываться с наличными деньгами и подвергать себя риску. К тому же денежные средства, размещенные на счете Эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, в случае если стороны по договору являются физическими лицами, подлежат страхованию в соответствии с ФЗ № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц». Однако не стоит забывать о лимитах выплаты страховой суммы при банкротстве банка и отзыве лицензии (до 1 400 000 рублей). Поэтому нужно выбирать надежный банк при операциях с недвижимым имуществом.

Данный способ аналогичен оплате через аккредитив, но вместо банка выступает нотариус: деньги вносятся покупателем на счет нотариуса, который перечисляет их продавцу после регистрации сделки. При этом между сторонами подписывается соответствующее соглашение. Учитывая нормы закона о том, что должник вправе в любой момент до исполнения забрать денежные средства из депозита, необходимо четко прописать в соглашении условия перечисления денег покупателю, а также условия возврата денег продавцу (увеличить срок и т.д.).

На наш взгляд, максимально безопасным для обеих сторон является использование безналичных расчетов: по аккредитиву или с использованием счета эскроу. Однако если есть необходимость использования наличного расчета, то предпочтительнее использовать банковскую ячейку, сделки с недвижимостью с использованием банковской ячейки в настоящее время пользуются популярностью.

Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.

Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).

Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.

Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:

• безналичный;
• наличный;
• расчеты у нотариуса;
• аккредитив;
• банковская ячейка.

Покупатель и продавец встречаются для передачи наличных. По времени это может происходить до подписания договора по покупке квартиры или после него. Передача денежных средств из рук в руки использовалась во все времена. Способ небезопасный, но многим кажется привычным.

Крупная сумма передается после оформления документов в присутствии других лиц на усмотрение сторон. Составление договора по всем правилам позволяет сократить риски. С этой целью нужно обратиться за помощью к юристам. Способ популярен, когда сделка заключается между родственниками или знакомыми. Расписка о получении денег за квартиру поможет подтвердить факт оплаты. Когда речь о большой сумме, лучше перестраховаться подтверждающим документом.

Преимущества сделки с наличной оплатой:

• оперативность;
• отсутствие комиссии и процентов.

Недостатки оплаты наличными:

• риск использования поддельных купюр;
• опасность перевозить большие суммы.

Нужно тщательно все взвесить перед принятием решения.

С привлечением третьего лица больше гарантий соблюдения обязательств. Деньги отправляются на депозитный счет нотариуса, дополнительно составляют соглашение. Нотариус отслеживает регистрацию и уполномочен самостоятельно подавать документы. Также он проверяет участников сделки, защищает их интересы и гарантирует правомерность действий.

Нотариусы вправе открывать депозиты согласно № 457-ФЗ п. 4 с 2015 года. На депозите деньги хранятся до подписания договора передачи недвижимости на нового владельца. Каждый перевод облагается процентами.

Покупатель может отозвать деньги с депозитного счета нотариуса в любой момент, согласно ст. 327 п. 3 ГК РФ, если иное не предусмотрено в дополнительном соглашении.

Основные плюсы нотариальных услуг:

• сделка занимает всего 1–2 дня;
• оформление обойдется вам всего 0,5% от суммы.

Единственный недостаток расчета связан с лицензией нотариуса, которую могут забрать по причине мошенничества. Но практика показывает, что это случается крайне редко.

Аккредитация подразумевает привлечение банка как посредника. Передача денег при покупке квартиры осуществляется после соблюдения всех условий сделки.

Покупатель создает счет, банк открывает на него аккредитив, деньги на счете блокируются до окончания срока. Покупатель передает аккредитив продавцу, который приносит аккредитив в свой банк и получает деньги. Если срок прошел, а условия не выполнили, сумма вернется на счет, с которого была списана.

Способ безопасный, поскольку содержимое аккредитива застраховано. Когда-то эта процедура обходилась очень дорого, а сейчас доступна каждому. Безналичный расчет через заблокированный лицевой счет является условным обязательством. Владелец недвижимости должен лишь подтвердить переход недвижимости в собственность второй стороны. Риски минимальные, потому что изначально все тщательно проверяется финансовой организацией, и ошибки быть не может.

Выбирая банк, нужно учитывать, что при переводе возникают вопросы по поводу происхождения средств на покупку квартиры. Поэтому операцию могут приостановить, что особенно характерно для государственных учреждений. Не все финансовые организации предлагают данную услугу и умеют с ней работать, возможно, по причине того, что ее редко заказывают.

Цена услуги колеблется в диапазоне 3 тысяч рублей. Стоимость рассчитывается как процент от суммы, также может быть фиксированной.

Основные преимущества аккредитива:

• безопасность обеспечивается законом;
• средства доступны через 2–5 дней после регистрации договора в Росреестре.

Недостатки аккредитива:

• услугу предоставляют не все банки;
• проведение выплат исключительно в рублях;
• если финансовая организация останется без лицензии, средства будут заморожены.

Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки купли-продажи. Способы, про которые я расписала ниже, основываются именно на таком правиле. К тому же, на эти способы охотно соглашаются продавцы, ведь их интересы здесь также защищены.

Другие статьи

Как проверить квартиру перед покупкой: на юридическую чистоту; на долги по «коммуналке»; продавцовМожно вернуть до 260 000 рублей после покупки квартиры за наличные — подробности здесь, и до 650 000 когда покупаете в ипотеку — подробности здесь

Способ похож с арендой банковской ячейки, только здесь деньги отправляются безналичным путем на счет продавца со специального аккредитивного счета. Счет на имя продавца может быть открыт в любом банке.

Минусы способа: 1) Более высокая стоимость самой услуги + дополнительные комиссии за перевод. В среднем выходит 7 000 рублей. 2) Плохо подходит под сделки «по цепочки»; 3) Не все банки предоставляют такую услугу; 4) У многих сотрудников банка нет достаточного опыта по работе с аккредитивными счетами, поэтому они обычно все оформляют дольше и могут совершать ошибки.

Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.

Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).

Другие статьи

Как проверить квартиру на обременение/ограничение — онлайн способ

В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.

Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.

В рамках проведения сделки с недвижимостью с использованием банковской ячейки, заключают 2 договора:

1. Купли-продажи между текущий собственником и покупателем, вносящим средств в ячейку.
2. С банком о выделении ячейки нужных размеров для закладки денежной суммы согласно условиям сделки.

Первый договор нуждается в нотариальном заверении, если сторонам важно соблюдение законодательства и признание покупки законной. Второй договор оформляется непосредственно в банке в процессе исполнения первого, основного договора.

Настоятельно рекомендуется воспользоваться юридической консультацией для обсуждения условий сделки, поскольку он того, как будет составлен документ, будет зависеть дальнейшая процедура переоформления и успешное завершение перерегистрацией права на нового владельца.

Для самой закладки денег в ячейку никаких дополнительных документов кроме личных удостоверений личности не потребуется. При получении средств получателю (бывшему собственнику) понадобится к паспорту приложить документ, подтверждающий исполнение обязательств и появление прав на изъятие средств.

Для правильного оформления договора купли-продажи с банковской ячейкой понадобится стандартный пакет документов:

• удостоверяющие личность документы для участников сделки (продавца и покупателя);
• правоустанавливающая документация, подтверждающая право продавца распоряжаться имуществом (купля-продажа, приватизация, дарение и т.д.);
• правоподтверждающий документ (обычно выписка ЕГРН);
• выписка из домовой книги;
• справка об уплате коммунальных платежей (из ЕРКЦ);
• техническая документация, кадастровый паспорт.

После подписания ДКП на квартиру через ячейку получают средства только после полного завершения перехода права на собственность.

Порядок проведения расчетов по банковской ячейке включают следующие шаги:

1. Подают заявление в банк.
2. Подписывается договор о предоставлении ячейки с указанием конкретного срока.
3. Оплачивается аренда сейфа.
4. Закладка денежных средств происходит отдельно от банка, по согласованию даты между сторонами договора.

При оформлении договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку могут возникать самые неожиданные проблемы. Недобросовестные продавцы, заранее зная проблемы с переоформлением собственности или наличие регистрационных ограничений, убеждают выдать средства заранее, до окончания регистрационного процесса.

Чтобы избежать тотальных ошибок, рекомендуется вести оформление сделки через юриста или обратиться за консультацией накануне подписания договора. Не всегда удается выявить опасные формулировки или пункты договора самостоятельно, но при помощи юриста, имеющего опыт в сфере недвижимости, удастся избежать проблем и риска мошенничества.

Так же ищут:

Это самый понятный, но и наиболее опасный вид расчета при заключении сделок с недвижимостью. Если проводить оплату до подписания договора о смене собственника квартиры, покупатель рискует остаться без денег и жилья. Если средства передавать после оформления этого документа, без вознаграждения и недвижимого имущества может остаться продавец.

Расчет деньгами из рук в руки нужно проводить после подписания договора о купле-продаже жилья, но до его заверения нотариусом. В этом случае покупателю не удастся схитрить — без подписи юриста бумага не имеет силы, права на квартиру все еще будут принадлежать продавцу. После передачи средств документ заверяется у нотариуса — недвижимость официально переходит покупателю. Но здесь рискует приобретатель. Чтобы защитить свои права, приглашайте в свидетели сделки куратора — юриста или риелтора — и имейте при себе экземпляр договора с подписью продавца или берите с него расписку о получении денег.

Проверить купюры на подлинность можно в нотариальной конторе, в которой вы заверяете договор купли-продажи (в большинстве таких организаций есть детекторы банкнот).

Решившись на ответственный шаг приобретения квартиры в ипотеку, вы тщательно все продумали и просчитали возможности. Но жизнь непредсказуема и подчас заставляет резко перестраивать свои планы…