Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор участия в долевом строительстве на что обратить внимание 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Задача любого застройщика – уменьшить расходы и увеличить прибыль. Только вот переносы сроков передачи квартиры рушат эти планы на раз-два. За 6 месяцев просрочки каждой дольщик захочет по 300.000 – 900.000 ₽. А если таких 2000 человек? Что, платить 120 мультов?
По этой причине дядюшка скрудж вводит нюанс в ДДУ, где разрешает себе переносы сроков из-за «неких» обстоятельств: войны в Сирии, майдана в Украине, смерча, землетрясения, выполнения указаний чиновников или еще какого извержения в Килиманджаро.
Долевое участие в строительстве в 2021 году
Застройщик, внезапно, может расторгнуть с вами ДДУ. Думали, только вы? Однако, единственная палочка-выручалочка для расторжения – неоплата вами договора. Т.е. когда берете рассрочку.
Если просрочили оплату, то девелопер может расторгаться через 2 месяца. Но если он расторгает договор, то возвращает все деньги. Только из-за этого 9 из 10 застройщиков не будет расторгать ДДУ, потому что квартиру не продать.
Вы же не опускайте руки от этого подводного камня договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Подавайте встречный иск на расторжение ДДУ из-за просрочки больше 2 месяцев. Так застройщик не только вернет ваши 2.000.000 ₽ за квартиру, но и заплатит до 1.000.000 ₽ штрафа и до 2.000.000 ₽ процентов за пользование деньгами.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.
Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.
Пoмимo ДДУ, для пpиoбpeтeния нeдвижимocти нa пepвичнoм pынкe иcпoльзyют oбычный дoгoвop кyпли-пpoдaжи и ЖCК. Дoгoвop кyпли-пpoдaжи зaключaют, кoгдa дoм yжe cдaн — в квapтиpy мoжнo cpaзy зaexaть, пpoпиcaтьcя, oфopмить пpaвo coбcтвeннocти. ЖCК — дoгoвop жилищнo-cтpoитeльнoгo кooпepaтивa. Oн cxoж c ДДУ, нo фopмaльнo вы cтaнoвитecь пaйщикoм — вcтyпaeтe в cooбщecтвo людeй, кoтopыe coбиpaютcя cтpoить дoм. Пpи этoм чeткиx cpoкoв cтpoитeльcтвa или нaкaзaния зa иx yвeличeниe нe пpeдycмoтpeнo.
ЖCК или ДДУ: чтo лyчшe — peшaeт кaждый caм для ceбя. Пpи oфopмлeнии ДДУ пoкyпaтeли бoлee зaщищeны oт нeдoбpocoвecтныx кoмпaний, a ЖCК пpeдлaгaeт бoльшyю выгoдy пo cpaвнeнию c ДДУ.
Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?
Пepeycтyпкa ДДУ — чтo этo
Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, дoльщик мoжeт пepeycтyпить cвoи пpaвa тpeбoвaния пo дoгoвopy ДДУ тpeтьeмy лицy. B этoм cлyчae тpeтьe лицo выплaтит дoльщикy cтoимocть дoгoвopa или бoльшe, ecли зa вpeмя, кoтopoe пpocyщecтвoвaл дoгoвop, цeннocть нeдвижимocти yвeличилacь. Дoльщик пoлyчит дeньги, тpeтьe лицo — пpaвo тpeбoвaния нeдвижимocти.
Пepeycтyпкa дoлжнa быть зapeгиcтpиpoвaнa: мeждy тeми, ктo пepeycтyпaeт и пpинимaeт пpaвa тpeбoвaния, зaключaeтcя oтдeльный дoгoвop — цeccия. B нeм тoжe пpoпиcывaют cpoки yплaты дeнeг, и eгo тoжe нyжнo peгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe. К цeccии пpeдъявляют pяд тpeбoвaний — ee мoжнo oфopмить, тoлькo ecли:
✅ дoльщик пoлнocтью выплaтил зacтpoйщикy cyммy пo ДДУ;
✅ нe пoдпиcaн aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы;
✅ cдeлкa coглacoвaнa c бaнкoм, ecли жильe пpиoбpeтaлocь в ипoтeкy;
✅ дoльщик paнee нe пepeycтyпaл cвoи пpaвa дpyгoмy лицy.
Ecли пpeжний дoльщик нe выплaтил вcю cyммy зacтpoйщикy, цeccию мoжнo oфopмить тoлькo c coглacия кoмпaнии-зacтpoйщикa.
Пpи пoкyпкe пo дoгoвopy ycтyпки oт физичecкoгo лицa пoкyпaтeль нe мoжeт пoлyчить льгoты пo ипoтeкe c гocпoддepжкoй. Ecли нeдвижимocть ycтyпaeт юpидичecкoe лицo, льгoты coxpaняютcя.
Ecли зacтpoйщик нaчaл пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, вaжнo вoвpeмя yзнaть oб этoм. Cвяжитecь c yпpaвляющим пpoцeдypoй бaнкpoтcтвa и внecитe cвoи тpeбoвaния в peecтp кpeдитopoв. Cдeлaть этo нyжнo в тeчeниe 30 днeй нa cтaдии нaблюдeния или 60 днeй нa этaпe кoнкypcнoгo пpoизвoдcтвa oт мoмeнтa пyбликaции oфициaльнoй инфopмaции o нaчaлe пpoцeдypы.
3acтpoйщик бyдeт oбязaн вepнyть дeньги, кoтopыe вы выплaтили eмy, ecли нe зaвepшит cтpoитeльcтвo, или пepeдaть нeдвижимocть в вaшy coбcтвeннocть.
Ecли зacтpoйщик нaмepeннo pacтягивaeт cpoк выдaчи дoкyмeнтoв или copвaл cpoки ввoдa oбъeктa в экcплyaтaцию, oбpaщaйтecь в cyд. Cyд oбяжeт eгo выдaть дoкyмeнты, нeoбxoдимыe для peгиcтpaции cдeлки, нaзнaчит тoчный cpoк cдaчи oбъeктa или пpиcyдит кoмпeнcaцию зa cpыв cpoкoв.
Пpигoтoвьтecь пpeдocтaвить в cyдe дoгoвop ДДУ, ecли зacтpoйщик cpывaeт cpoки. Ecли нe пpeдocтaвляeт дoкyмeнтoв — пpeдocтaвьтe дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo oни мoгли бы быть выдaны paньшe. Шaнcы нa yдoвлeтвopeниe иcкa бyдyт вышe, ecли вы пoдaдитe кoллeктивнyю жaлoбy eщe c нecкoлькими дoльщикaми.
Ecли дoльщик, кoтopый зaключил дoгoвop ДДУ c зacтpoйщикoм, yмиpaeт, eгo пpaвo тpeбoвaния coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжнo нacлeдoвaть. B этoм cлyчae нyжнo пpeдocтaвить зacтpoйщикy и в Pocpeecтp дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe вaши пpaвa нacлeдoвaния. Для этoгo oбpaтитecь к нoтapиycy и пpoвeдитe пpoцeдypy пo «oткpытию нacлeдcтвa».
Ecли y дoльщикa нecкoлькo нacлeдникoв, пpaвo тpeбoвaния бyдeт pacпpeдeлeнo мeждy ними, ecли инoe нe yкaзaнo в зaвeщaнии. Нacлeдники пoлyчaт paвныe дoли в нoвoй квapтиpe.
Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.
Изменения, внесенные в закон о долевом строительстве, сделали эту сферу более безопасной для покупателей недвижимости. Однако по-прежнему наравне с плюсами в этой схеме покупки жилья есть и свои минусы.
- низкую стоимость жилья. Покупка на этапе стройки связана с определенными рисками. Фактически вы покупаете несуществующий еще объект. Чтобы стимулировать продажи, застройщики предлагают цены значительно ниже уже готового жилья. Выбрав покупку жилья по ДДУ, можно существенно сэкономить;
- безопасность сделки. Согласно новым правилам, сделка регистрируется в Росреестре, прописывается срок окончания строительства, средства дольщиков находятся на независимых счетах. При такой схеме исключены вывод денег застройщиками и повторная продажа квартир;
- неустойки за срыв сдачи объектов. Дольщики имеют право потребовать от застройщика компенсацию за неисполнение обязательств по введению в эксплуатацию квартир;
- жесткий контроль девелоперов и самого объекта. Жилье не может быть сдано в эксплуатацию без согласования с дольщиками и организациями, осуществляющими технический контроль.
Чтобы договор долевого участия имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В обычном виде этот процесс может занимать до месяца, но сейчас появилась возможность проводить такую процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а главное — укорачивает сроки. В электронном виде регистрация занимает пять — семь дней.
Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.
— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью. Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок. При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.
Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб. Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.
Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году
Поправки посвящены урегулированию обязательств перед участниками долевого строительства, банкротству застройщиков, передаче объекта долевого строительства.
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, принявший обязательства по завершению недостроев, возведению многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, вправе привлекать денежные средства участников. При этом должны выполняться установленные для застройщиков условия. Денежные средства участников долевого строительства направляются на расчетный счет Фонда, открытый в уполномоченном банке в сфере жилищного строительства. В отношении указанных средств осуществляется банковское сопровождение.
Уточнен перечень оснований исключения проблемных объектов из единого реестра.
Урегулированы вопросы функционирования ЕИС жилищного строительства. Предусмотрено создание в ней личных кабинетов субъектов Федерации, региональных фондов, конкурсного управляющего.
Часть поправок касается банкротства застройщиков и деятельности арбитражных управляющих, а также деятельности Фонда. В частности, последний в качестве агента фонда региона вправе совершать сделки, связанные с реализацией жилых и нежилых помещений, машино-мест в многоквартирных домах, строительство которых завершено фондом региона с использованием средств Фонда.
Предусмотрено оказание на территории Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя комплексной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО). Соответствующие региональные операторы будут привлекать операторов по обращению с ТКО по результатам торгов.
Федеральный закон вступает в силу со дня опубликования.
Написать комментарий
Чтобы понимать, на что конкретно можно рассчитывать, если застройщик срывает сроки и задерживает сдачу объекта, и быть твердо уверенным в своей правоте, желательно хотя бы минимально ориентироваться в том, какие нормативные акты регулируют обязанности застройщика перед своими дольщиками.
Елена Павлович приводит следующие документы:
• Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который гласит, что в случае, если компания-застройщик действует вопреки достигнутым договоренностям и не соблюдает прописанные в ДДУ сроки, тем самым отказывая дольщику в своевременной сдаче объекта недвижимости, то она обязана будет выплатить пострадавшей стороне неустойку. Юрист подчеркивает, что статус организации при этом не имеет абсолютно никакого значения. Ответственность несет любая организация, вне зависимости от того, коммерческая она или нет. Одно время суды выносили решение не в пользу участников долевого строительства, ссылаясь, к примеру, на тот факт, что жилищные кооперативы не несут такой ответственности.
• Ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно данному пункту, застройщик имеет обязанность по своевременной и единовременной сдаче объектов перед всеми участниками долевого строительства. Срок передачи определяется договором.
• Ст. 10 Федеральный закон № 214-ФЗ. По словам нашего эксперта, именно данная статья как раз и предусматривает ответственность участников сделки за неисполнение своих обязательств по договору.
• Ст. 15 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что сторона, чьи интересы были нарушены, имеет право на полную компенсацию понесенных убытков, помимо самой неустойки, если только закон или соглашение между участниками сделки не предусматривает иное. Павлович поясняет, что под убытками в данном случае понимается не только потеря или реальный ущерб, нанесенный имуществу, но и затраты, которые уже или еще придется понести пострадавшей стороне, а также упущенная выгода, то есть прибыль, которую можно было бы получить, если бы не нарушенные условия договора.
Таким образом, если застройщик нарушил сроки передачи объекта участнику долевого строительства, тот имеет полное право добиваться выплаты неустойки и убытков. Исключение составляет лишь случай, предусмотренный пунктом 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Данное положение гласит, что если возведение объекта строительства не может быть окончено в оговоренные сроки, то застройщик обязан уведомить об этом факте покупателей не менее чем за два месяца и предложить внести в договор соответствующие изменения в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. После подписания соглашения о новых сроках сдачи объекта, по указанным ранее застройщик ответственности уже не несет.
По словам нашего эксперта, посчитать размер неустойки застройщика не составит особого труда.
Для подсчетов используется простая формула: цену, указанную в ДДУ, необходимо умножить на актуальный на сегодняшний день размер ставки Центрального банка России (сейчас он составляет 4,25%) и на то количество дней, на которое просрочена сдача квартиры.
«Получается, что с особым вниманием при проведении расчетов нужно отнестись к действующим ставкам Центробанка и к моменту начала и окончания периода просрочки», — комментирует Елена Павлович.
«Случается такое, что в договоре долевого участия прописывают сразу несколько дат, из-за чего дольщик не знает, когда начинает рассчитываться неустойка. Нужно четко понимать, что период просрочки начинается с момента, когда объект должен быть передан будущему владельцу, что равно подписанию акта приема-передачи и выдаче ключей», — продолжает юрист.
Как же действовать дольщикам, если объект недвижимости не был сдан вовремя?
Елена Павлович предлагает следующий алгоритм действий:
1. Прежде всего проверяется обещанная дата ввода дома в эксплуатацию — данная информация содержится в проектной декларации. Обратите внимание, что в ДДУ порой встречаются опечатки с датами.
2. Затем составляется претензия застройщику о выплате неустойки. В документе должны содержаться следующие данные:
— дата;
— номер договора ДДУ;
— произведенный расчет размера неустойки;
— срок перечисления неустойки (по Закону о защите прав потребителя он составляет десять дней);
— финансовые реквизиты, на которые должны будут перевести деньги (все подробно);
— дата;
— подпись.
3. Далее претензия направляется застройщику ЗАКАЗНОЙ ПОЧТОЙ!
«Конечно, вы вправе и лично принести претензию застройщику, вот только есть варианты «отфутболивания» либо, к примеру, принятие вашей претензии ненадлежащим лицом (в моей практике была ситуация: стоит подпись секретаря, застройщик приносит штатные расписания, а такая должность там попросту отсутствует). Квитанцию копируете (часто выгорает текст) и сохраняете как зеницу ока», — предупреждает юрист.
4. Через 30 дней (если иной срок не прописан в договоре ДДУ), вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд, подкрепив его той самой квитанцией, которую вы так берегли, и документом, подтверждающим отправку копии иска ответчику (сейчас некоторые суды настаивают также на наличии описи вложения ответчику, помимо квитанции об отправке).
Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация
Договор долевого участия (ДДУ) заключается между компанией-застройщиком и человеком, который покупает у нее жилье в строящемся доме. Покупатель вместе со своими будущими соседями в долях вкладывают деньги в возведение многоэтажки. За это по окончании работ застройщик должен будет передать каждому дольщику заранее определенную квартиру.
ДДУ нужен, потому что застройщику пока еще нечего продавать – он только строит свой товар. Обычный договор купли-продажи не учитывает всех нюансов.
В ДДУ прописывают, когда застройщик обязан сдать дом. Если он свои обязательства нарушит, дольщики будут иметь право на неустойку. Также в договоре описано, какой именно будет несуществующая пока квартира.
Еще один плюс ДДУ – он защищает от двойных продаж. Поскольку дом еще только строится, въехать в купленную квартиру человек сразу не может. А пока она существует только на бумаге, ее – теоретически – можно продать и второй, и третий раз.
ДДУ от этого защищает. Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. И если застройщик принесет туда еще одну бумагу на ту же квартиру, договор не зарегистрируют, то есть провернуть сомнительную, мягко говоря, сделку, не удастся.
Ниже мы расскажем, как проходит сам процесс регистрации
По словам начальника юридического отдела «Строительной холдинговой компании» Ольги Татауровой, пакет документов для ДДУ зависит от конкретной ситуации. В любом случае понадобится паспорт, а вот дальше возможны варианты:
- если дольщик в браке, а заключает договор на себя, то согласие супруга;
- если двое супругов заключают, то свидетельство о заключении брака или брачный контракт;
- если дети участвуют в покупке, то свидетельства о рождении детей (паспорта);
- если используется материнский капитал, то сертификат для внесения в ДДУ, заключение органа опеки;
- если социальные выплаты, то сертификаты либо иные документы в зависимости от программы.
В первую очередь запросите у застройщика проект ДДУ. Это документ, который сама компания предлагает подписать своим покупателям. Уже по этому предварительному варианту многое может статья ясно. В ДДУ, даже его проекте, обязательно должны быть указаны следующие пункты:
- строительный адрес дома;
- кадастровый номер участка, на котором идет строительство;
- этаж и номер квартиры, которую вы покупаете;
- общая площадь жилья, планировка, высота потолков;
- дата сдачи дома.
Если их нет, или они вызывают у вас вопросы и непонимание, это повод насторожиться. Если все в порядке, и вы готовы купить квартиру в этом доме, вместе с менеджером застройщика составьте настоящий договор. Подписывать его тут же вовсе не обязательно. Вообще не нужно ничего подписывать не читая. Тем более документ о, вероятно, главной покупке в вашей жизни. Вы можете взять пару дней, чтобы хорошенько все изучить. Сравните финальный вариант документа с проектом. Не лишним будет показать его стороннему юристу. А главное помните, договор, который кладет перед вами менеджер компании-застройщика, — это не какая-то неоспоримая аксиома. Если вам что-то не нравится, скажите об этом менеджеру. Вы не обязаны соглашаться на условия продавца.
Предложите свои формулировки, если вас не устраивают готовые. Лучше их проработать с юристом.
Часто камнем преткновения тут становится вопрос компенсаций. Не всегда получается построить именно то, что продавали на этапе котла. Это не значит, что дом ненадлежащего качества, просто стену поставили чуть не там, и вот у вас уже одна квартира больше, а другая меньше. Если вы случайно окажетесь обладателем пары лишних квадратов, застройщик непременно захочет получить за них с вас деньги – и включит в договор соответствующий пункт. А вот если ваша квартира окажется чуть меньше, чем планировалась, должны заплатить строители – вернуть деньги за потерянную площадь. Об этом при составлении договора менеджеры застройщиков иногда «забывают».
— Как правило, подписание ДДУ происходит в офисе застройщика, и сразу после этого сотрудники компании подают его на регистрацию в Росреестре. Для этого у будущего дольщика попросят оформить доверенность на подачу документов. Тут важно, чтобы в доверенность не вписали право на операции по отчуждению недвижимости, — предупреждает директор компании «Новый мир» Светлана Панькова.
Крупные застройщики часто берут этот этап на себя. С дольщика попросят доверенность на регистрацию ДДУ (ее нужно заранее оформить у нотариуса). Через 5 дней представитель застройщика получит готовый ДДУ, и дольщику передадут его экземпляр.
Но опять же, это ваше право, соглашаться на такой вариант или нет. Если есть время и не хочется лишних беспокойств, все можно сделать самому. Для этого дольщик вместе с представителем застройщика отправляется в МФЦ или отделение Росреестра.
Там проверят, нет ли уже хозяина у этой квартиры, и если все в порядке, договор зарегистрируют. После этого вы официально владелец недвижимости, даже если она пока еще на стадии котлована.
За регистрацию ДДУ нужно заплатить пошлину. Для физических лиц это 500 рублей.
Новостройка. Оформляем договор долевого участия
— Если застройщик и дольщик находятся в разных городах, возможен вариант дистанционного подписания и электронной регистрации ДДУ. Тогда нужно идти в банк, который берет на себя электронную подачу документов на регистрацию, — сказала Светлана Панькова из «Нового мира». — Во время самоизоляции некоторые застройщики и вовсе предлагали подписать ДДУ не выходя из дома. Тогда к дольщику приезжал курьер, но покупателю нужно иметь доверенность на подачу документов или электронную цифровую подпись.
участник долевого строительства получает долю в общей собственности; с правом Участника долевого строительства отказаться от договораг. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Застройщик», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.1. Участник долевого строительства в соответствии с настоящим договором принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство , расположенного по адресу: , со следующими характеристиками: , (именуемый далее «Объект») в порядке долевого участия в строительстве Объекта в размере и на условиях, предусмотренных настоящим договором, а Застройщик обязуется собственными и/или привлеченными силами обеспечить возведение указанного Объекта в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства передать обозначенную в настоящем договоре долю в праве общей собственности на Объект Участнику долевого строительства.
1.2. На момент заключения настоящего договора общая стоимость Объекта составляет согласно проектно-сметной документации рублей. Указанная в настоящем пункте стоимость Объекта включает в себя стоимость строительства Объекта, коммуникаций и других инженерных сооружений, благоустройства прилегающей территории, стоимость природоохранных и иных необходимых работ, предусмотренных проектно-сметной и разрешительной документацией.
1.3. Стоимость доли в Объекте, которую уплачивает Участник долевого строительства, составляет рублей – % от общей стоимости Объекта.
1.4. По окончании строительства и ввода Объекта в эксплуатацию Стороны получают право общей долевой собственности на Объект. Доля Участника долевого строительства в общей долевой собственности на Объект составляет % и представляет собой , доля Застройщика – %.
1.5. В соответствии с графиком работ Застройщик обязуется обеспечить ввод Объекта в эксплуатацию не позднее « » г.
1.6. Производство строительных работ и использование земельного участка, расположенного по адресу: , осуществляется на основании следующих документов: .
1.7. При заключении настоящего договора Застройщик предоставляет Участнику долевого строительства следующие гарантии:
1.7.1. Все необходимые для заключения и исполнения настоящего договора лицензии, разрешения и/или иные документы и/или договоры от соответствующих и уполномоченных на их предоставление государственных органов/лиц Застройщиком получены/заключены, являются юридически действительными и вступившими в силу.
1.7.2. Застройщик располагает всеми необходимыми юридически действительными правами и полномочиями, разрешениями и документами, которые могут быть представлены для ознакомления Участнику долевого строительства.
1.7.3. Застройщик гарантирует, что он опубликовал и (или) разместил проектную декларацию в соответствии с законодательством РФ.
4.1. Стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством РФ.
5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами в результате исполнения настоящего договора, будут разрешаться путем переговоров.
5.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в суд.
5.3. По вопросам, не урегулированным настоящим договором и дополнительными соглашениями к нему, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
6.1. Настоящий договор подписывается Сторонами и подлежит обязательной государственной регистрации. Считается заключенным с момента такой регистрации и действует до момента исполнения Сторонами обязательств по настоящему договору.
7.1. Настоящий договор может быть изменен или прекращен по письменному соглашению Сторон.
7.2. Застройщик не вправе отказываться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по настоящему договору.
7.3. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения настоящего договора в случае:
- неисполнения Застройщиком обязательства по передаче Объекта в предусмотренный договором срок;
- прекращения или приостановления строительства (создания) Объекта при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок Объект не будет передан Участнику долевого строительства;
- существенного изменения проектной документации строящегося Объекта, в том числе существенного изменения размера Объекта;
- существенного нарушения требований к качеству Объекта;
В случае одностороннего отказа Участника долевого строительства от исполнения договора по указанным выше основаниям Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные Участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных Участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения Участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата Застройщиком Участнику долевого строительства.
7.4. Любые изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые должны быть подписаны сторонами, скреплены печатями и зарегистрированы в установленном порядке.
7.5. Все приложения к договору, согласованные обеими Сторонами, являются его неотъемлемой частью.
7.6. Настоящий договор составлен на страницах, в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа.
Долевое строительство 2021: как получить финансирование застройщику
ЗастройщикЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:Участник долевого строительстваЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:
Любой инструмент приобретения жилья несет в себе определенные плюсы и минусы. Самый главный риск покупателя – не получить квартиру и потерять собственные средства. Рассмотрим подробнее, насколько ДДУ безопасен с этой точки зрения.
Подписывая соглашение о долевом участии, строительная организация связывает себя очень жесткими условиями нормативного закона. Эти требования – гарантии безопасности застройки для граждан.
К таким гарантиям, в частности, можно отнести:
Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.
Важно проверить, чтобы в тексте содержались:
- подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
- графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
- основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
- срок передачи квартиры гражданину;
- полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
- гарантийный срок;
- обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.
Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.
Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
- Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
- Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
- Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.
Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве». Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать. Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.
Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:
- Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.
- Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.
- В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.
- Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.
Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:
- Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.
- После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.
- Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.
Это лишь выжимка из закона, который рекомендуется для собственной безопасности внимательно изучить целиком. Кроме того, почти что каждый год в него вносятся изменения, которые тоже рекомендуется отслеживать.
Разберем все наиболее важные изменения в ФЗ № 241 от 30.12.2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 1 января 2017 года по ФЗ № 304 от 03.07.2016 года:
- Освобождение застройщика от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта — в статью 6 закона внесли условие, при выполнении которого застройщик освобождается от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта. Раньше на этом могли наживаться недобросовестные участники долевого строительства, которые, даже при сданном объекте строительства, под различными предлогами отказывались подписывать акт приема- передачи (далее – АПП) объекта долевого строительства и требовали на этом основании выплаты пени. Но это нововведение недобросовестные застройщики могут использовать и против добросовестных участников, предлагая им принять или недостроенный объект, или с недоделками, и затягивать срок сдачи объекта без риска для себя уплачивать пени. Для того, чтобы в суде дольщик мог доказать факт, что он не уклонялся от подписания АПП, он должен обязательно сделать следующее:
- за месяц до сдачи объекта направить застройщику письмо о готовности приехать и принять его;
- при просрочке сдачи в первый же день потребовать передать объект;
- если при приемке квартиры, другого объекта обнаружены претензии к качеству, то требуйте составления акта осмотра по недостаткам, и на его основе составляйте дефектную ведомость, и приемлемого срока их устранения.
Отдельно опишем новые требования к самому застройщику, введенные законом. Для того, чтобы обезопасить потенциальных дольщиков от обмана преступных застройщиков, закон выдвигает к застройщикам следующие требования:
- в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, и нет соответствующего решения арбитражного суда;
- деятельность застройщика не приостановлена решением арбитражного суда;
- застройщик отсутствует в реестре недобросовестных застройщиков;
- у застройщика нет задолженностей по налогам и сборам, размер которой превышает 25% стоимости активов застройщика (п. 7 части 2 статьи 3 закона). Если же в отношении застройщика принято, какое либо решения, приостанавливающее его деятельность (ликвидация или банкротство), то суд должен в течение одного рабочего дня направить такое решение в контролирующий орган, который, в свою очередь, вносит эту информацию в Реестр и данное юридическое лицо не имеет право привлекать денежные средства для долевого строительства. Этим достигается оперативность изменения информации, в интересах всех потенциальных дольщиков;
- вводятся высокие требования к публикуемой информации застройщика – он должен иметь свой сайт в сети «Интернет», на котором еще на стадии принятия решения любой потенциальный дольщик может ознакомиться:
- с обязательным аудиторским заключением бухгалтерской отчетности. Раньше аудит застройщик представлял аудиторское заключение по требованию дольщика, и физическое лицо, имеющее намерение стать дольщиком, по определению не могло добиться от юридического лица прохождения такого аудита, то сейчас аудит – обязателен,
- с разрешением на все введенные объекты, построенные застройщиком в последние 3 года,
- с заключением экспертизы по проектной документации,
- с правом застройщика на земельный участок,
- с проектной декларацией,
- и со всеми изменениями этих документов за все время.
Руководитель и главный бухгалтер застройщика не должны:
- иметь судимости за экономические преступления;
- иметь лишение права занимать определенные законом должности и заниматься определенными законом видами деятельности;
- иметь наказание в виде административной дисквалификации.
Эти ограничения пресекают рецидивную преступность в сфере долевого строительства. У всех на глазах прошло большое количество преступных эпизодов, когда одни и те же лица, много раз совершали аналогичные преступления в сфере экономики.
Для решения проблемы большого количества обманутых дольщиков, отдавших свои последние сбережения в руки мошенников (и даже продавшие свои квартиры для покупки новых), созданы различные механизмы страхования интересов таких лиц.
Одним из них являются счета «эксроу», введенные новыми статьями закона №№ 15.4 и 15.5 с 1 января этого года.
Сам закон о долевом строительстве требует страхования ответственности застройщика за невыполнение своих обязанностей.
Подведем небольшой итог нашему анализу изменений в законе о долевом строительстве, вступивших в силу с 1 января этого года:
- Стремление оградить физических лиц, заведомо не имеющих всей полноты информации и высокого уровня правовых знаний и защиты, от мошенничества застройщиков привело к созданию различных механизмов страхования риска недобросовестности в виде:
- страхования ответственности застройщика,
- специальных банковских счетов «эксроу»,
- полной, исчерпывающей информации об объекте долевого строительства и о самом застройщике,
- К долевому строительству допущены только крупные застройщики, с достаточной величиной уставного капитала, рассчитываемого от площади строящихся объектов;
- К долевому строительству допущены только крупные банки, с достаточной величиной банковского капитала, указанные в специальном реестре Центробанка.
Каким будет реализация всех новаций, покажет судебная, арбитражная практика в ближайшие месяцы. Стремление законодателя пресечь злоупотребления в данной сфере, в случае успеха, позволит всем гражданам безопасно инвестировать свои денежные средства в решение своих жилищных проблем, что даст толчок росту в строительной сфере.
Договор долевого участия в строительстве недвижимого объекта составляется в соответствии с нормами Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ. Он представляет собой письменное соглашение, по которому гражданин приобретает квартиру в доме на стадии его строительства. По факту жилье юридически не существует, но имеется проект с определенными характеристиками.
В рамках договора долевого участия гражданин вносит денежные средства за жилое помещение на стадии возведения многоквартирного дома. Документ должен содержать все правовые особенности таких правоотношений.
Составляется на основании ст. 4 закона № 214-ФЗ. В договоре в обязательном порядке должны содержаться условия, при отсутствии которых он будет считаться незаключенным:
- Информация об объекте строительства с участием дольщика.
Договор является обязательством застройщика в оговоренный срок возвести многоквартирное жилок строение и после завершения процедуры получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать долевому участнику конкретный объект. Соответственно, объект уже на момент подписания документа должен обладать характеристиками, предусмотренными проектом. В ДДУ отражаются:
- наименование объекта (квартира, нежилое помещение);
- сведения о многоквартирном доме, где будет расположен объект: адрес, этажность, общая площадь, материал стен и иные характеристики;
- указание жилой объект или нежилой, его общая площадь, площади комнат, лоджий, балконов и иных помещений в нем, на каком этаже;
- план с графическим расположением помещения с нанесением внутренних перегородок, обозначением частей;
- условный номер, присвоенный объекту по проектной декларации;
- наличие или отсутствие внутренней отделки при сдаче.
- Указание срока передачи жилого помещения.
Обязательным условием договора долевого участия в строительстве является закрепление конечного срока, до наступления которого объект должен быть передан второй стороне. До этого момента дом должен быть возведен и получено разрешение на ввод его в эксплуатацию. Допускается также указание каждого этапа последовательно:
- завершения строительства,
- получения разрешения;
- передачи объекта дольщику.
- Стоимость объекта долевого строительства, порядок и сроки внесения платежей.
Существенным условием является установление цены договора, т.е. суммы денежных средств, которые должен внести застройщику гражданин. Она может быть указана в виде произведения цены одного квадратного метра на фактическую площадь помещения или единой суммой.
Устанавливается также порядок расчетов: по графику или единовременно. В случае просрочки платежа застройщик вправе отказаться от исполнения обязательств в одностороннем порядке.
- Гарантии застройщика в отношении сданного объекта.
На вновь введенный в эксплуатацию и сданный многоквартирный дом распространяются гарантийные обязательства в соответствии со ст. 4, 5 и 7 Закона 214-ФЗ. Срок гарантии составляет не менее трех лет на коммуникации, инженерные сети, не менее пяти лет на весь многоквартирный дом, включая все помещения в нем.
- Размещение средств, внесенных участниками в качестве взносов на долевое строительство.
В большинстве случаев средства дольщиков размещаются на счетах эскроу, доступ к которым будет заморожен для застройщика до момента завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.
- Залоговые обязательства участника.
На приобретение жилья по ДДУ могут быть привлечены заемные средства банка. Тогда права требования участника будут находиться в залоге у кредитного учреждения. В этом случае в договор вписывается информация о возникновении залога.
Перед тем, как подписывать ДДУ, необходимо уточнить следующее:
- Уточнить всю необходимую информацию о застройщике.
Сведения можно получить из открытых источников или запросить у самого застройщика. Узнайте следующие параметры:
- опыт работы в сфере строительства многоквартирных домов (должен быть не менее пяти лет);
- является специализированным застройщиком, состоит в едином реестре застройщиков;
- на возведение объекта, обозначенного в ДДУ, имеется разрешение;
- разработана, утверждена и опубликована проектная декларация на дом;
- земля, предусмотренная для строительства дома, находится в собственности застройщика, используется в рамках соглашения об аренде или на правах безвозмездного пользования;
- застройщик располагает необходимым количеством собственных средств в соответствии с законом 214-ФЗ, имеет один расчетный счет;
- основной деятельностью компании является строительство многоквартирных жилых домов, а также реализация помещений в них;
- застройщик не находится в процедуре банкротства, ликвидации, отсутствует в реестре недобросовестных поставщиков, не является неплательщиком по налогам и сборам за истекший год;
- отсутствуют отзывы о домах, которые застройщик не сдал в срок, было заморожено строительство и т.д.
- Проверить документы.
Практически любой из вышеперечисленных пунктов можно подтвердить документально. Запросите у застройщика документы на земельный участок, проектную декларацию, внимательно ознакомьтесь с ними.
- Внимательно прочитать договор ДУ.
В документе должны присутствовать обязательные условия (описанные выше), без которых он не будет иметь юридической силы. Это информация:
- об объекте;
- его стоимость;
- порядок расчетов;
- срок передачи;
- гарантии застройщика;
- размещение денежных средств дольщика.
Дополнительно в договоре должны быть прописаны пункты относительно компенсации в случае неисполнения условий договора каждой из сторон, а также порядок расторжения соглашения.
Основным нормативным документом в области регулирования отношений между застройщиками и гражданами является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поправки вносятся ежегодно с целью решения проблем, связанных с появлением обманутых дольщиков.
Причинами возникновения таких ситуаций, как правило, являются мошеннические схемы финансирования строительства, когда средствами новых вкладчиков «затыкаются» финансовые дыры, образовавшиеся на других объектах. В итоге могут произойти случаи, когда застройщик не способен выполнить свои обязательства и объявляет себя банкротом. В худшем случае он просто исчезает.
С целью предотвращения мошеннических схем в закон внесены серьезные поправки, вступающие в действие с 1 июля 2019 года.
Нововведения в Закон 214-ФЗ ужесточили требования к строительным организациям, осуществляющим возведение многоквартирных домов по договорам долевого участия граждан. Перечислим их:
1. Один застройщик – одно разрешение на строительство.
С 1 июля 2019 года начала действовать поправка, не позволяющая специализированному застройщику осуществлять возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на это. Разрешение может быть выдано на один или несколько объектов строительства, но только одно.
2. Требования к строительной компании изменились.
Разрешение будет выдано только при соответствии застройщика следующим параметрам:
- наличие у компании собственных средств в размере не менее 10 % от планируемого объема строительства по данным проектной документации;
- достаточный размер и наличие указанных средств на расчетном счете застройщика должны быть подтверждены документально на момент предоставления проектной декларации в территориальный орган власти;
- компания не вправе выпускать и выдавать ценные бумаги, кроме акций;
- застройщик не должен иметь задолженности по целевым займам и кредитам, если они не относятся к строительству многоквартирного дома по одному разрешению;
- имущество компании не должно использоваться в качестве исполнения обязательств перед третьими лицами;
- обязательно наличие успешных проектов у застройщика в объеме не менее 5 тысяч квадратных метров;
- застройщику запрещено заниматься иными видами деятельности помимо строительства.
Согласно ст.23.3 Федерального закона 214-ФЗ перечень данных, которые застройщик обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства, пополнился правоустанавливающими документами на землю, где ведется строительство жилого дома.
3. Один застройщик – один расчетный счет.
Строительной организации, являющейся специализированным застройщиком, разрешено иметь только один расчетный счет, открытый в уполномоченном банке. Таким образом, в строительстве жилого объекта могут участвовать средства не только застройщика и покупателей, но и банка, аккредитованного государством.
Изменения закона № 214-ФЗ о долевом строительстве привело к отмене существующей схемы и к плавному переходу на проектное финансирование строительства жилья.
Для застройщиков начатые ранее 1 июля 2018 года проекты должны завершаться на прежних условиях, а для покупателей с заключенными и зарегистрированными ДДУ останутся в действии до сдачи жилья.
Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика
С 2021 года произошел переход с долевого участия на проектное финансирование строительства. Новая система включает в себя цепочку участников:
- Дольщики.
- Кредитное учреждение (банк).
- Застройщик.
- Регуляторы.
В итоге проектные расходы возрастут, что непременно скажется на конечном продукте и вызовет рост цен на жилье в новостройках до 20-30%.
Переход осуществляется в два этапа:
1. Период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года, когда застройщики заключают договора с гражданами с использованием одного из механизмов:
- счета-эскроу;
- государственного регулирования в соответствии со ст. 23 № 214-ФЗ.
2. Период с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года, когда все договора о долевом участии граждан в жилищном строительстве будут использовать механизм счетов-эскроу или спецсчетов.
В 2021 году новая модель финансирования приведет к тому, что строительство будет осуществляться с привлечением банковских кредитов. Средства граждан, хранящиеся на счетах-эскроу, будут переданы застройщику или в счет погашения кредита только после подписания передаточного акта сторонами-участниками долевого строительства.
Банковское сопровождение сделок стало обязательным с 2021 года. Теперь граждане не смогут передавать денежные средства напрямую застройщику по договору ДДУ. Государство обязывает вносить их на специальный счет в банке, открываемом в рамках разрешения на строительство. Те проекты, которые стартовали ранее указанной даты, обязаны перейти на такую же систему расчетов и контроля за ними.
С 1 июля 2019 года застройщик обязан открывать эскроу-счета при заключении договоров ДДУ. Планируется, что такая модель сократит риски дольщиков стать обманутыми.
Таким образом, новый механизм приведет к тому, что не потребуется заключать договора с гражданами – участниками долевого строительства. Эти средства будут находиться на специальных счетах застройщика под контролем кредитного учреждения и застрахованы Агентством по страхованию вкладов от возможного банкротства банка.
Размер страхового возмещения в этом случае равен 10 млн. рублей из расчета на одну квартиру в многоквартирном доме.
Совокупность условий, которые применимы в рамках нового законодательства к строительству многоквартирных домов, дают возможность сделать следующие выводы:
- договора долевого участия в строительстве больше не будут применяться, произошел переход на проектное финансирование;
- ранее заключенные ДДУ будут действовать до момента исполнения по ним обязательств;
- ожидается повышение стоимости квартир в новостройках в связи с новыми требованиями к финансированию строительства, теперь покупать по низким ценам на стадии «котлована» будет затруднительно.
Договором долевого участия в строительстве обеспечивается сотрудничество дольщика (гражданина или фирмы) с застройщиком (строительной организацией), который осуществляет возведение (строительство) многоквартирного дома.
Требования к самому тексту, порядок заключения и в целом отношения по долевой застройке регулируются центральным нормативным актом – Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве …” от 30-го декабря 2004 года № 214-ФЗ.
Вышеназванный законодательный акт достаточно часто терпит изменения. В основном они направлены на защиту прав дольщиков, поскольку при участии в строительстве гражданин рискует крупной суммой денег.
Обратите внимание! ДДУ заключается на стадии, когда квартиры как объекта недвижимости еще не существует. Если дом уже передали по документам в эксплуатацию – с застройщиком заключается купля-продажа.