Ипотечный кризис в России 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотечный кризис в России 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Под пузырем в экономике понимают значительный рост цены недвижимости, ценных бумаг или других активов, под которым нет фундаментальных обоснований. В конце концов такой рост заканчивается и происходит ценовая коррекция с возвратом к реальной стоимости.

Корректировка обычно идет стремительно и сопровождается паникой среди владельцев активов. Весь процесс напоминает образование радужного мыльного пузыря – сначала надувание оболочки, под которой пустота, потом быстрое схлопывание.

Выявить пузырь заранее сложно, поскольку не всегда понятно, что стоит за ростом цены – спекулятивный ажиотаж или более веские причины. Как правило, это становится ясно уже после схлопывания. Пузыри способны принести серьезные убытки инвесторам и вызвать опустошение целых секторов экономики.

Цены — уже в космосе. Лопнет ли пузырь на рынке ипотеки

Появление пузырей на рынке ипотеки несет чрезвычайно высокие риски. Причины просты – актив приобретается на заемные деньги под залог самой недвижимости, а наращивание кредитования сопровождается ухудшением качества заемщиков и увеличением просрочки.

Если дефолт заемщика происходит после начала сдувания цен, выручки от реализации имущества может не хватить для покрытия долга перед банком. Особенно велика такая опасность при малом размере первоначального взноса.

Когда неплатежи приобретают массовый характер, уже возникают угрозы для стабильности кредитных организаций. Обесценивание недвижимости в такие моменты усугубляется, поскольку выброс на рынок изъятого за долги жилья дополнительно давит на цены.

Лопнувший ипотечный пузырь в США послужил детонатором полномасштабного кризиса мировой экономики, развернувшегося в 2008 году. Финансовая подоплека тех драматических событий увлекательно и весьма доходчиво разложена по полочкам в нашумевшем триллере «Игра на понижение».

Ипотечные кредиты накануне кризиса раздавались буквально всем подряд, так как предполагалось, что заем надежно обеспечен залогом. Американские финансисты считали рост цен на недвижимость константой, которая гарантированно страхует от потерь. Эта ошибка оказалась губительной.

В результате схлопывания пузыря обвалились котировки акций ведущих игроков в секторе ипотеки – федеральных ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac, а также страховой корпорации AIG. Чтобы избежать коллапса, американскими властями было принято решение о национализации этих компаний.

Причины краха ипотечного сектора в США в 2008 году:

Ипотечный бум в России продолжается второй год подряд. Спрос на ипотеку раздулся после запуска ряда льготных программ, прежде всего «Господдержки 2020», рассчитанной на покупку жилья в новостройках. Эта программа вводилась в качестве временной антикризисной меры для поддержки строительной отрасли, доступ к ней предоставили всем платежеспособным российским гражданам.

63013

Недвижимость-2021: России обещают ипотечный кризис по типу американского

47677

222756

28547

Фото 8040

Фото Видео 5715

Цунами топчется на пороге: новостройки всех обманули и не стали дешеветь

4423

В любое время привлекательность жилищного кредита зависит от ряда факторов:

• Уровень ставки — чем ниже ставка, тем выгоднее оформлять ипотеку. Весной 2021 года Банк России повысил ключевую ставку на 50 базисных пунктов до 5% годовых. При этом банки снизили проценты по кредитам, в том числе ипотечным. В середине года средневзвешенная ставка кредитования на первичном рынке составляла 5,82% (−2,42 п. п. год к году), на вторичном — 8,01% (−1,3 п. п. год к году), возможно и дальнейшее снижение ставок.
• Перспектива роста цен на недвижимость — цены на недвижимость постоянно растут. Но сейчас на рынке всё неоднозначно: с одной стороны, покупательская способность людей снизилась, с другой — банки искушают граждан, предлагая льготные ставки по ипотеке. В результате большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшее время цены на недвижимость вырастут незначительно.
• Готовность банков выдавать кредиты — в зависимости от экономической ситуации объём кредитования возрастает или, напротив, снижается. На сегодняшний день в ипотечной сфере самый высокий процент одобрения — более 82%, что говорит о готовности банков кредитовать это направление.

Сегодня действует закон об ипотечных каникулах, который позволяет при непредвиденных обстоятельствах на шесть месяцев приостановить или снизить выплаты по ипотеке. Воспользоваться этой льготой можно, если ипотека взята на единственное жильё стоимостью до 15 миллионов рублей. Причинами предоставления кредитных каникул могут стать утрата более 1/3 дохода из-за длительной болезни или потери работы, инвалидности.

Кроме того, в силу вступил закон, по которому сделки долевого участия стали более безопасными. Деньги дольщиков теперь поступают на специальные эскроу-счета, где остаются до момента полного исполнения обязательств застройщиком.

На первичном рынке цены на новостройки продолжали понемногу расти даже во время жёсткого карантина, и нет предпосылок к тому, что в ближайшие месяцы динамика изменится. Рост цен продолжится по мере увеличения числа проектов, продаваемых через эскроу-счета.

Объём предложений на сегодняшний день остаётся высоким, и в ближайшем будущем эксперты снижения не прогнозируют.

По прогнозам Минстроя РФ, в 2021 году будет построено 85 миллионов кв. м жилья. Таким образом застройщики превысят объёмы строительства на 3 млн кв. м — в 2020 году этот показатель составил 82,2 млн кв. м.

По мере продажи недорогих квартир, которую ускорит программа субсидирования ипотеки, средняя цена квадратного метра новостройки будет расти.

Рынок новостроек в 2021 году привлекателен прежде всего благодаря действию программы ипотеки с господдержкой. При средней рыночной ставке выше 8% взять жилищный кредит по этой программе можно под 6,5%, а некоторые банки предлагают ставку 6% и даже ниже.

В чём суть программы? Государство компенсирует разницу между стандартной и льготной ставкой, за счёт чего банки имеют возможность снизить процент для своих заёмщиков. Взять льготную ипотеку может любой гражданин РФ, отвечающий требованиям конкретного банка-участника программы.

Единственное, что нужно учесть, — есть ограничения по сумме кредита: до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге, до 6 млн рублей в других регионах страны.

Программа льготного кредитования будет действовать до 1 июля 2021 года. И вопреки мнению многих финансовых аналитиков, её вряд ли продлят. Поэтому, если ваша цель — покупка квартиры в новостройке с привлечением кредитных средств, стоит поторопиться и оформить ипотеку.

Кроме льготной ипотеки действуют специальные условия кредитования для отдельных категорий граждан:

• ставка 6% годовых на покупку жилья в новостройке для семей, где второй ребёнок рождён не ранее 2018 года;
• компенсация 30% стоимости жилья в новостройке молодым семьям, где возраст каждого из супругов меньше 35 лет;
• 2% годовых для участников программы «Дальневосточный гектар», обязательное условие — регистрация по месту жительства в течение пяти лет;
• 0,1–3% годовых для сельской местности, кстати, эта программа распространяется и на новостройки, и на вторичное жильё в пригодном для жизни состоянии в населённых пунктах с численностью жителей до 30 тысяч человек.

Если вы желаете стать участником одной из специальных программ, сейчас самое время.

Итак, первый квартал 2021 года — неплохое время для оформления жилищного кредита, так как пока ещё действует масса льготных программ и в целом ситуация на рынке складывается в пользу ипотеки. Но это общие рыночные факторы, а успех ипотеки для конкретного человека зависит от соблюдения ряда условий:

1. Финансовая стабильность. У вас должен быть стабильный заработок, позволяющий выплачивать кредит, и приемлемая долговая нагрузка, иначе никакие выгодные условия не спасут от просрочек.
2. Деньги на первоначальный взнос. Для оформления ипотеки потребуется внести первоначальный взнос в сумме не менее 10–15% от стоимости жилья. Для банка он является не только подстраховкой, но и показателем ответственности и дисциплинированности заёмщика. Другими словами, у вас должны быть накопления или сертификат на материнский капитал.
3. Хорошая кредитная история. Рассчитывать на выгодные условия по ипотеке можно только при высоком кредитном рейтинге. Если ранее случались просрочки или кредитная история чистая (вы ещё не брали ни одного займа), банк может отказать в ипотеке или завысить ставку. Возможно, стоит пройти небольшую подготовку к ипотеке: взять один-два потребительских кредита и аккуратно погасить их, это повысит вашу репутацию как заёмщика. Подробнее о том, как проверить или улучшить кредитную историю, мы рассказывали здесь

Несмотря на все «плюшки» от государства, нужно понимать, что в кризис ипотеку вытянет не каждый. В связи с оттоком капитала и удорожанием сырья цены на жильё будут расти, а зарплаты, наоборот, снижаться. К тому же многим россиянам придётся столкнуться с проблемой безработицы, особенно если случится очередная волна коронавируса.

Вывод: в целом, ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жильё, банки охотно выдают кредиты. Скорее всего, в 2021 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем. Но прежде чем принимать решение об оформлении жилищного кредита, важно критически проанализировать собственные финансовые возможности и риски, в том числе риск остаться без работы. В случае сомнений ипотеку лучше отложить и переждать тяжёлые времена. Если горизонт ясный, стоит проверить, не подпадаете ли вы под условия специальных программ, ведь это реальный шанс сэкономить. И последнее, нужно внимательно подойти к выбору кредитора, ведь он станет вашим партнёром на долгое время.

С большой вероятностью можно утверждать, что пик ипотечного бума позади — он пришелся на осень, когда все ждали завершения программы льготной ипотеки. Стоимость кредитов потихоньку начала расти, ЦБ начал процесс нормализации своей денежно-кредитной политики, подняв ставку на 25 базисных пунктов, высока вероятность нового повышения ставки уже в апреле. Скорее всего, основная часть ресурсов, которую население хотело (или оперативно захотело под льготные 6,5%) направить на ипотеку, уже направлена. В инвестиционных или в бытовых целях — но взяли. Льготная программа по ипотеке, скорее всего, будет продлена для отдельных регионов (при этом ужесточат критерии предоставления кредитов), но это сможет лишь удержать рынок от обвала. Хотя сохранение льготной ипотеки может помочь некоторому устранению существующего дисбаланса в развитии регионов, в любом случае без роста реальных доходов населения возможности реализации отложенного спроса будут значительно ограничены.

Спрос в значительной мере был исчерпан осенью и в начале зимы. А подросшие цены еще больше сдерживают желание (и возможности) брать ипотечные кредиты. При этом рост ключевой ставки ЦБ и выросшие ставки на рынке госдолга ограничивают какое-либо дальнейшее снижение ставок по ипотеке. Не стоит забывать и о довольно мощном строительном лобби на самых высших эшелонах власти — доля строительства в национальном ВВП оценивается в 6-8%. По сути, льготная ипотечная ставка в сочетании с определенным дефицитом предложения позволила застройщикам перенаправить в стоимость жилья часть своих затрат на стройматериалы, оплату труда и переход на проектное финансирование. Практически во всех регионах, а еще более заметно в крупнейших агломерациях наблюдался порою двузначный рост цен сначала на новое жилье, а потом и на «вторичку». Трудно считать население основным бенефициаром такой льготной программы, а саму ее реализацию — удачной.

Дополнительным фактором для роста цен на жилье стала непривлекательность банковских депозитов, ставки по которым опустились до 4%. В поисках доходности часть денег начала в инвестиционных целях перетекать на рынок жилья, увеличивая спрос. По некоторым оценкам, 20-25% от общего числа взятых по льготной ставке кредитов относятся именно к такой «инвестиционной ипотеке».

• В 2020-м ипотечный рынок превзошел рекорд 2018-го, достигнув 4,3 трлн рублей выдач.
• Ипотечная ставка обновила исторический минимум и опускалась до 7,2 % вследствие снижения ключевой ставки и введения новой льготной госпрограммы.
• Снижение реальных доходов населения и рост цен на жилье привели к увеличению среднего размера ипотечного кредита и среднего срока кредитования.
• Запущенная в 2020-м льготная ипотечная госпрограмма под 6,5 % поддержала рынок, однако рост цен на жилье свел на нет выгоду от низких ставок в ряде регионов.
• Продление льготной ипотеки под 6,5 % на текущих условиях усилит перегрев рынка недвижимости и приведет к росту рисков как для заемщиков, так и для банков.
• В 2-м полугодии 2021-го вероятен рост объема просроченной задолженности по ипотеке (на 12–15 %) в связи с реализацией рисков по реструктурированным в пандемию ссудам.
• В 2021-м ипотечный сегмент не достигнет рекордов 2020-го из-за снижения доходов населения и реализации части будущего спроса (в т. ч. инвестиционного) в прошлом году на фоне благоприятной ситуации по ставкам.

Выводы аналитиков АО «Эксперт РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 января 2021 года и результатах анкетирования банков.

В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России.

В ходе анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации той, которая отражена в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

Всего в исследовании приняли участие 39 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, около 95 % ипотечного рынка по объемам выдач.

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

Ипотечному буму в России пришел конец

Большинство банков из топ-20 по объемам ипотечного кредитования по итогам 2020 года показали существенный прирост выдач (см. график 14 в приложении 1). Наибольшие темпы прироста продемонстрировали санируемые регулятором через Фонд консолидации банковского сектора ПАО «МИнБанк» и «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (АО) (+830 % и +605 % соответственно), что позволило им войти в топ-20 по объему ипотечных выдач (см. таблицу 1). Более чем двукратный рост ипотечных выдач показали ПАО «АК БАРС» БАНК (+171 %), ПАО «МТС-Банк» (+130 %) и РНКБ Банк (ПАО) (+126 %).

В 2020-м ипотечные выдачи у госбанков в среднем росли более активно, чем у частных игроков, – 57 против 41 % (см. график 10), таким образом, госбанки вернули себе потерянное годом ранее лидерство по темпам прироста.

На фоне рисков распространения коронавирусной инфекции, падения курса рубля и неопределенности в экономике заемщикам и застройщикам в 2020 году потребовалась поддержка государства. Введенная в апреле 2020-го льготная ипотечная госпрограмма по ставке 6,5 % для широкого круга заемщиков получила большое распространение и существенно поддержала рынок. В 2020 году в рамках данной программы было предоставлено 345,6 тыс. кредитов на сумму более 1 трлн рублей. В ходе ее реализации требуемый первоначальный взнос был снижен с 20 до 15 %, существенно вырос лимит по стоимости недвижимости, которую можно приобрести, а сама программа продлена до 1 июля 2021-го (изначально программу планировалось завершить 1 ноября 2020-го). Однако ажиотажный спрос на недвижимость привел к росту цен на жилье. Соответственно, заемщикам приходилось запрашивать большие суммы кредитных средств, что несколько уменьшило выгоду от низкой ставки по госпрограмме.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» провело сравнение среднего платежа по ипотеке в регионах России в I и IV кварталах 2020-го, что позволило оценить выгоду заемщиков от снижения ставок при росте стоимости жилья. В качестве вводных была рассчитана средняя стоимость квартиры площадью 45 кв. м на основе средних цен на первичное жилье по данным Росстата в каждом регионе. Затем был рассчитан средний платеж по ипотеке при условии, что кредит взят на средних для рынка условиях (срок кредитования – 18 лет, первоначальный взнос – 15 %, средняя ставка на первичном рынке в I квартале 2020-го – 7,82 %, в IV квартале 2020-го – 5,82 %). Расчеты показали, что выгода от низких ставок по ипотеке в рамках госпрограммы уже полностью нивелирована ростом цен в 10 регионах РФ: Воронежской, Курской, Липецкой, Орловской, Рязанской, Амурской областях, Забайкальском крае, Республике Адыгея и Республике Северная Осетия – Алания, а также в г. Севастополе (см. таблицу 3 в приложении 1). В этих регионах средний платеж по ипотеке в IV квартале 2020-го превышал или несущественно отличался от значений I квартала 2020-го, который был рассчитан на рыночных условиях до появления госпрограммы. При этом в 6 из 10 указанных регионов снижение выгоды от льготной госпрограммы сочеталось со значительным сокращением объемов ввода жилья в 2020-м.

Продление госпрограммы до 1 июля 2021-го привело к некоторому перегреву рынка недвижимости. С нашей точки зрения, дальнейшее увеличение сроков ее реализации несет значительные риски накопления дисбалансов спроса и предложения на первичном рынке. В случае ее продления целесообразно будет ограничить риски, например, сохранить ее только в отдельных регионах или повысить требования к заемщикам для участия в программе, чтобы уменьшить вероятность привлечения на рынок граждан с низкой платежеспособностью. Мнения банков, опрошенных агентством «Эксперт РА» в ходе исследования рынка ипотеки, разделились практически поровну – 54 % респондентов ответили, что продление льготной ипотеки после 1 июля 2021-го целесообразно, а 46 % разделяют опасения агентства относительно рисков перегрева рынка. Банк России также указывал на риски пролонгации данной программы на текущих условиях. За продление госпрограммы выступают девелоперы, которым повышенный спрос позволяет наращивать продажи, увеличивать цены и компенсировать возросшую себестоимость строительства.

В 2021 году одним из ключевых факторов влияния на российский ипотечный рынок будет решение о завершении или продлении льготной ипотечной госпрограммы. При предпосылках наиболее вероятного прогноза рейтингового агентства «Эксперт РА» мы рассмотрели два сценария развития рынка – завершение госпрограммы в планируемый срок 1 июля 2021-го и ее продление до конца 2021 года на текущих условиях. Наиболее вероятный сценарий макроэкономического развития, по версии агентства «Эксперт РА», предполагает, что инфляция в 2021-м будет находиться в диапазоне 3,7–4,2%, ключевая ставка – в пределах 4,5–5,25% в течение года, а среднегодовая цена на нефть марки Brent составит 60 долларов США за баррель. При этом агентство отмечает, что в случае реализации негативных тенденций в экономике и существенных отклонений от данного прогноза государство с высокой вероятностью будет оказывать поддержку ипотечному сегменту как социально значимому направлению, чтобы даже в условиях кризиса не допустить его значительного сокращения. Однако реализацию данного негативного сценария в 2021-м мы считаем маловероятной.

При текущих базовых макропредпосылках даже при продлении госпрограммы до конца 2021-го с сохранением ее текущих условий рынок не достигнет рекорда прошлого года. Причинами станут реализовавшийся с опережением в 2020-м спрос, в т. ч. исчерпание его инвестиционной составляющей, снижение базы новых платежеспособных заемщиков в связи с сокращением реальных доходов населения, а также стабилизация объемов рефинансирования в условиях завершения цикла снижения ипотечных ставок. Также ограничивать спрос на жилье будет рост цен. При продлении госпрограммы на существующих условиях объем выдач может составить 4–4,1 трлн рублей. Средневзвешенная ставка по ипотеке в таком случае будет варьироваться в диапазоне 7–7,5% в течение года при условии нахождения ключевой в прогнозируемом интервале 4,5–5,25%.

Более вероятным мы считаем сценарий завершения госпрограммы в планируемый срок – 1 июля 2021-го или же ее значительной модификации, которая может заключаться в продлении программы только в отдельных регионах, где не наблюдалось существенного роста цен на первичное жилье, а также в ограничении количества ее участников за счет увеличения первоначального взноса или снижения максимального лимита на стоимость жилья, которое можно приобрести в рамках льготной ипотеки. При таком сценарии мы ожидаем, что объем выдач составит 3,6–3,8 трлн рублей (см. график 11), а вероятный диапазон средней ставки в 2-м полугодии 2021-го вырастет с 7–7,5 до 7,5–8% после завершения или изменения госпрограммы.

На динамику ипотечных ставок также может повлиять дальнейшее увеличение ключевой ставки Банком России, который в марте 2021-го объявил о повышении ставки на 0,25 п. п до 4,5% на фоне роста инфляционных рисков. В условиях ожидаемого дальнейшего ужесточения ДКП на среднесрочном горизонте ряд банков рассматривают возможность предложения ипотечных продуктов по плавающим ставкам, доля которых сейчас на рынке невелика (менее 0,1%). Банк России выдвинул для обсуждения несколько методов превентивного регулирования данного сегмента, чтобы избежать накопления рисков. Большинство предложенных мер направлены скорее на снижение системных рисков за счет ограничения резкого роста кредитов с плавающими ставками в экономике, но не ориентированы на снижение рисков тех заемщиков, которые все-таки примут решение о получении таких кредитов. Поэтому наиболее действенным, на наш взгляд, представляется введение законодательных ограничений на величину изменения процентной ставки и срока погашения для кредитов с плавающей ставкой. При этом целесообразно будет законодательно закрепить обязательное письменное информирование заемщиков о величине изменения ежемесячного платежа или срока погашения при максимальном изменении процентной ставки, которое существует в ряде стран. Понимание графика платежей, по которому будут производиться выплаты при наиболее неблагоприятном развитии ситуации, позволит заемщикам в полной мере оценить свои риски и принять взвешенное решение о выборе плавающей или фиксированной ставки. Соответственно, банки при реализации такого механизма получат частичную компенсацию процентных рисков, но значительно снизят вероятность реализации кредитных рисков, так как заемщики будут взвешенно и на основе полной информации принимать решение об условиях получения кредитного продукта.

Решение о завершении или пролонгации льготной ипотечной госпрограммы под 6,5% также станет одним из ключевых факторов для динамики цен на недвижимость. В случае продления программы на прежних условиях возможен перегрев рынка недвижимости на фоне роста цен, вследствие чего выгода от льготных ставок для заемщиков исчезнет полностью. Если она будет завершена в 1-м полугодии 2021-го, то во второй половине года застройщики будут вынуждены ограничить повышение цен, чтобы сохранить спрос.

В результате масштабных программ реструктуризаций вызовы по управлению качеством ипотечного портфеля, связанные со снижением платежеспособности населения в условиях пандемии и ее последствий, почти в полной мере перенесены на 2021 год. В 1-м полугодии 2021-го темп прироста просрочки с высокой вероятностью будет сопоставим с уровнем прошлого года (8–10%), однако в 2-м полугодии возможно более активное ее увеличение (на 12–15%) в связи с реализацией рисков по реструктурированным на фоне пандемии ссудам и окончанием послаблений Банка России по оценке качества розничных ссуд. Однако для банковского сектора в целом данный рост будет некритичным.

• От редакции
• Политика
• Экономика
• Регионы России
• СНГ
• В мире
• Культура
• Идеи и люди
• Наука
• Образование
• Здоровье
• Войны и Армии
• Неделя в обзоре
• Кино
• Стиль жизни
• Филантропия
• Колонка обозревателя
• ЗАВИСИМАЯ ГАЗЕТА
• Общество
• Я так вижу

Всегда причина – «жадность» банков и самих заемщиков.(для Заемщиков еще и легкомыслие- вспомните «валютную» ипотеку» и череду скандалов с ней)) . По ряду причин, начиная с 2015 года в России выдавали ипотечные кредиты – «почти всем». Ставка была 10-12 процентов годовых, но это было чуть ниже арендной ставки (имеется виду сумма аренды чужой квартиры по ежемесячной выплате). Люди рассуждали так, что «зачем я буду снимать чужое жилье, если можно «купить в ипотеку»» и платить те же или почти те же суммы ежемесячно, и потом (правда не понимали – когда это «ПОТОМ»)- стать собственником недвижимости!!!!!!.

Как известно, ипотека – обычный кредит, но под залог жилья( предмета ипотеки) . Когда любой банк дает ипотеку, оформляется очень серьезный документ, долговое обязательство, которая позволяет банку забрать у вас недвижимость в случае неуплаты- закладная. Закладная хранится у того , кто выдал ипотеку (для «простонаречия» – реального хозяина Вашей ипотечной квартиры) — залогодержателя — банка.

Основываясь на этом — долговые обязательства (ЗАКЛАДНЫЕ)- ЭТО АКТИВЫ БАНКА. Пусть нелеквидные, но активы. На основании ЗАКЛАДНОЙ- банк формирует уже свои обязательства – «покупает облигации, акции, увеличивает свою капитализацию и т.д») . Банк может выпустить свои облигации – это ценные бумаги (т.е тоже занять деньги). Но уже под залог имеющихся у него ЗАКЛАДНЫХ. Банк может продать эти ценные бумаги третьему лицу или третьим лицам, или неким консорциумам, таким образом третьи лица вправе погасить вашу ипотеку в банке, и вы уже будете должны этому самому третьему лицу.

Законодательство РФ не требует Вашего согласия на сие действия. Вы, правда, получите Заказное письмо, что теперь вы заемщик не банка, где Вам обобрили ипотеку, а кого-то другого, может Вы о неим и слышать не слышали!!! Пока такое встречается нечасто, но Законодательством вполне предусмотрено. (Договор Цессии).

Ипотечное жилье заберут уже в следующем году. Схема властей проста

Пандемия, бурный рост стоимости метра, нестабильная ситуация в мире и колебания рубля, нерешенные экономические проблемы, снижение покупательской способности населения. Приведет ли все это к очередному кризису на рынке недвижимости? Поговорим чуть подробнее о каждом из этих кризисов и рассчитаем, насколько возможен повтор.

Кризис 1998 года

В августе 1998 года произошел дефолт в результате обвала рынка государственных облигаций. К тому моменту у России был огромный госдолг. Рынок недвижимости отреагировал по принципу домино. Экономическое положение ухудшилось, зарплаты задерживались и снижались, и покупатели уже не могли позволить себе приобретение жилья по прежним ценам. Тогда рынок просто «встал», а потом резко двинулся вниз. Метр подешевел более чем на 30% в долларах.

• Врач поставил диагноз шатающемуся Лукашенко
• «Что вообще творится?»: российские синхронистки прервали выступление из-за казуса организаторов ОИ
• В Сети появилось фото со свадьбы внучки Лукашенко
• Вслед за Тимановской: еще одна спортсменка отказалась возвращаться в Белоруссию
• Виновники испорченных закруток: что нельзя добавлять в банку с солеными огурцами
• Сатановский простым русским словом объяснил отказ Лукашенко признать Крым
• Не выключили микрофоны: личные переговоры Путина с Шойгу случайно выдали в эфир
• «Мерзопакостное правление»: стиль руководства Лукашенко оценил первый президент РБ
• В США заявили о страшном испуге Лукашенко перед народом
• Украинцев погнали с церемонии открытия Паралимпиады из-за россиян
• Поставили ультиматум: кто заставил украинцев отказаться от эвакуации из Афганистана на самолетах РФ
• «Чудес не бывает»: онколог сделал неутешительный прогноз о здоровье Кадышевой
• В Германии оценили поведение Путина на встрече с Меркель
• Не из-за мигрантов: эксперт раскрыл причину закрытия Лукашенко белорусской границы
• Чтобы не взорвалась: что положить в банку с огурцами
• Тимановской оказалось страшно жить и в Польше
• Как Лукашенко развлекается на выходных – фото
• В Израиле опубликовали «разоблачительную» статью об Авериной после скандала на ОИ-2020
• «Пропала и пропала»: коллеги отреагировали на новость об исчезновении Степаненко
• В словах главы КГБ Белоруссии нашли предвестие смерти на Украине эмигранта Шишова

• А
• Б
• В
• Г
• Д
• Е
• Ж
• З
• И
• К
• Л
• М
• Н
• О
• П
• Р
• С
• Т
• У
• Ф
• Х
• Ц
• Ч
• Ш
• Щ
• Э
• Ю
• Я

• Михаил Ефремов Советский и российский актер, театральный режиссер, телеведущий.
• Владимир Путин президент России
• Армен Джигарханян Актер, создатель и руководитель театра
• Анастасия Заворотнюк российская актриса театра и кино, телеведущая
• Александр Лукашенко Президент Белоруссии
• Владимир Зеленский Президент Украины, шоумен
• Агата Муцениеце Актриса
• Алла Пугачева Певица, киноактриса
• Дональд Джон Трамп Политик, бизнесмен
• Филипп Киркоров Певец, композитор
• Алексей Навальный блогер, российский оппозиционер
• Елена Степаненко артистка эстрады, актриса, юмористка, телеведущая, пародистка, певица
• Ксения Собчак Телеведущая, журналист
• София Ротару советская и украинская эстрадная певица и актриса.
• Андрей Малахов Журналист, телеведущий
• Максим Галкин Артист, телеведущий

• Политика
• Пенсии
• Гороскоп
• Шоу-бизнес
• Мой район

Ипотечная петля на шее населения. К чему приведет закредитованность россиян

119072, Москва,
Берсеневский переулок, дом 2, строение 1

+7 (495) 531-21-21
[email protected]

По вопросам рекламы:
+7 (495) 531-21-21
[email protected]

Напомним, программу по ипотеке запустили весной.

Цель – помочь застройщикам и повысить доступность жилья для физических лиц. Согласно программе граждане могли взять ссуду в банке под ипотеку с первоначальным взносом в 15% (ранее – 20%).

Уже летом банковская статистика гласила о повышенном спросе на данный вид ипотечных кредитов. В общей сложности кредитование выросло на 14 % за все время действия программы.

Такая тенденция отрицательно сказалась на ценах на жилье. Застройщики отметили интерес потребителей и незамедлительно увеличили стоимость новостроек. Жилье вновь стало недоступным для большинства россиян.

Заместитель министра финансов еще ранее высказывался насчет выдачи кредитов по низким ставкам. Он выразил сомнение по поводу платежеспособности заемщиков и сказал о том, что даже если процентная ставка будет равна нулю, 60% россиян окажутся не способны платить по счетам вовремя.

Стоит отметить, что вторая волна коронавируса заставила банки внимательнее относиться к заемщикам. Их платежеспособность оценивается более критично, и в большинстве случаев граждане получают отказ в выдаче кредита по программе льготной ипотеки.

В Министерстве финансов также отметили и другую опасность продления действующей программы. Она должна оставаться именно антикризисной. В противном случае велик риск возникновения ситуации, которая произошла в Америке в 2008-ом году, а там, как известно, произошел взрыв ипотечного пузыря.

«Чтобы не допустить пирамиды для бюджета, программу по льготному кредитованию следует завершать, продлевать ее больше не имеет смысла,» – такого мнения придерживается заместитель министра финансов. Но он также отметил, что пока до кризиса на ипотечном рынке еще далеко.

Аналитик Мария Малюкова высказала мнение о том, что для возникновения ипотечного пузыря необходимы следующие условия:

• рост безработицы граждан;
• замедление развития экономики;
• падение реальных доходов населения.

Также она отметила, что пока первоначальный ипотечный взнос находится на уровне не ниже 15%, а банковский портфель не превышает 7% ВПП, риск возникновения пузыря в России отсутствует.

Таким образом, мнение о программе, продленной президентом, разделилось.

Действие антикризисной программы так или иначе повлияет на стоимость ипотеки. Низкие ставки выручили многих застройщиков. Так как спрос на жилье возрос, строительство стало развиваться.

Положительный эффект программы отмечен и среди заемщиков. Они стали чувствовать себя свободнее, так как регулярные расходы на обслуживание счетов сократилось.

Алина Розенцвет, генеральный директор Национального рейтингового агентства, считает, что даже после завершения программы эффект сохранится. Снижение первоначального взноса на ипотечное жилье позволило людям сэкономить средства.

Розенцвет также сделала прогноз на то, что после завершения программы банки повысят ставки незначительно, всего на 0,5-1,5 п.п. Льготная ипотека была выгодна банкам. Они выдавали кредиты и получали доход за счет собираемости выданных ссуд.

Отказ от программы отрицательно скажется на деятельности банков и застройщиков. Спрос на недвижимость вновь упадет. Поэтому лучше, если льготная ипотека продолжит свое существование.

Для того, чтобы не произошло кризиса после отказа от субсидирования, следует повысить уровень дохода населения, снизить уровень безработицы и быстрыми темпами развивать экономику. Только тогда, отмену программы не почувствуют на себе ни банки, ни застройщики, ни физические лица.

Представитель одного из крупнейшего банка России ВТБ также утверждает, что риск возникновения финансового пузыря на сегодняшний момент минимален. Такого же мнения придерживаются и остальные банки.

Программа под 6,5% – идеальна для создания благоприятных условий как для застройщиков, так и для банковской системы. Кроме того, она позволила решить жилищные проблемы миллионам семей.

Эльвира Набиуллина и ее сторонники скорее всего пессимистически отнеслись к льготной ипотеке. О финансовом пузыре на российском рынке речи не идет. Положительный эффект программы очевиден, но пока его, к сожалению, замечают не все.

В третьем квартале текущего года отмечен рекордный максимум досрочно закрытых кредитов по ипотеке. ЦБ отметил волну на фоне пандемии. Несмотря на экономический кризис в стране многие заемщики смогли погасить долговые обязательства.

Стремление физических лиц исполнить обязанность по кредитам эксперты объясняют тем, что клиенты в связи с ситуацией с коронавирусом снизили уровень потребления. Свободные деньги были направлены на погашение ипотечных кредитов. Кроме того, источниками досрочного погашения стали:

• государственные субсидии;
• новые кредиты с низкой процентной ставкой;
• личные накопления, образовавшиеся из-за отказа от путешествий, походов в развлекательные заведения и т.д.

Некоторые банки объясняют ситуацию с досрочным погашением тем, что граждане получили возможность рефинансировать кредиты.

Финансовые аналитики ожидают повышение показателей и в последнем квартале года. В это время работающие граждане получают годовые премии и другие бонусы за работу, хотя многие компании существенно урезали бюджеты на мотивационные отчисления в связи с коронавирусной пандемией и кризисом. Статистика показывает, что такая же ситуация отмечалась и раньше.

Тем не менее, часть ипотечных заемщиков оказалась неплатежеспособной. Особенно, уязвима та категория граждан, которая отказалась от добровольного страхования.

Центробанк РФ сообщил, что потенциал повышения спроса на жилую недвижимость за счет удешевления ипотеки исчерпан. Последующее расширение спроса возможно только при росте доходов населения выше темпов удорожания недвижимости.

В начале «коронакризиса» программа льготной ипотеки поддержала рынок жилой недвижимости, но по мере восстановления экономической активности в России рост спроса на жилье вместе с сокращением предложения стал причиной резкого повышения цен.

В начале 2021 года эксперты сообщали, что положительный эффект от льготной ипотеки съеден стоимостью жилья: на первичном рынке квартиры подорожали в среднем на 17%. Такие данные были в феврале 2021 года, и с тех пор ситуация не улучшилась.

ЦБ считает проблемой увеличение стоимости недвижимости в ряде регионов РФ при падении доходов населения и росте объема выданных кредитов с первоначальным взносом менее 20%, что в современной экономической ситуации создает риск неплатежей.

«Льготная ипотека повысила спрос в РФ на жилье, дополнительно в процесс вмешались послабления по материнскому капиталу. Все это стало стимулом для опережающего роста покупок на рынке недвижимости в 2020 году», – констатирует Беляев.

Не надо забывать и про льготы государства при рождении детей, когда списываются проценты и делаются другие уступки.

«Данные обстоятельства оказали давление на рынок с точки зрения спроса и дали определенные аргументы в пользу роста цен. Только российские застройщики занимают доминирующее положение на рынке и пытаются поднять стоимость жилья на больший уровень, чем того требует баланс между спросом и предложением», – резюмирует Беляев.

Цены на недвижимость выросли до пиков и будут там ожидать рост доходов населения – такое в России случалось уже много раз.

«В сложившейся ситуации вряд ли можно говорить о риске пузыря, который представляет собой перекупленность рынка и отсутствие средств на обслуживание кредитов у тех, кто воспользовался ипотечной услугой», – заключает Беляев.

Как считает эксперт, ЦБ надо требовать от банков, чтобы они внимательней относились к выдаче кредитов. Фактически данные регулятора демонстрируют, что кредитные организации расширили адресатов таких финансовых услуг.

Эти обстоятельства очевидны, и их ЦБ нужно решать контролем финансовых организаций. Но одновременно нельзя забывать, что ипотека является социально-значимым институтом, выполняющим сразу несколько важнейших функций. Именно это было основанием решения президента РФ Владимира Путина ввести в стране льготную ипотеку.

«Нельзя смотреть на проблему только с точки зрения банковского сектора и банковского благополучия – это узкий подход. Льготная ипотека является более важным компонентом, чем гипотетические умствования про пузырь, который якобы при выполнении нескольких условий может грозить ипотечным коллапсом – нас несопоставимые с США масштабы», – резюмирует Беляев.

Важны даже не цифры российского и американского ипотечных рынков, а их влияние на экономику – в США оно значительно выше.

Когда я стал заниматься законом об ипотеке, то немедленно немецкие ипотечные банки пригласили меня в Германию, а американские — в Соединенные Штаты. И с немцами (кстати сказать, это были очень квалифицированные специалисты, ипотечные юристы в ассоциации ипотечных банков и в стройсберкассах) мы обсуждали тему о тех 70% от текущей рыночной стоимости недвижимости, о том, откуда взялась в Германии именно такая цифра. Оценка немецких специалистов была чисто экспериментальной, то есть к данному ограничению привели долгие годы экспериментов.

Уже позднее, когда я стал разбираться, с какой реально точностью оценивается рыночная стоимость недвижимости в разных странах, стал анализировать уже чисто экспериментальные материалы, обнаружилось, что 70% вполне соответствуют тому, что физики-экспериментаторы называют правилом трех сигм. Не буду здесь лезть в детали, но скажу, что данная оценка и экспериментальное, и теоретическое обоснование имеет очень хорошее — что нельзя давать кредит выше 70% стоимости недвижимости, если мы хотим иметь базовую идею ипотеки — отказ от платы за риски невозврата.

И я в свои законы об ипотеке и об ипотечных ценных бумагах, хотя это было довольно сложно, такую базовую идею заложил. Мой закон об ипотеке на является копией немецкого, не соответствует немецкой ипотечной системе, поскольку у них вторичные ценные бумаги по-другому образуются, но тем не менее в законы об ипотеке, которые я делал, базовая идея была заложена.

Очень сильно меня пытались разубедить в ценности данной идеи американские специалисты, которые рассказывали про их «наилучшую в мире практику двухуровневой американской модели». Она отличается тем, что там на самом деле банк может дать человеку кредит хоть на 120% стоимости недвижимости, это не запрещено. Еще хуже, что в Америке работает вторая чрезвычайно рискованная идея — на основе этих выданных кредитов можно выпускать сколько угодно вторичных ценных бумаг. То есть по немецкой модели и по моей модели ипотеки — не более 70% от рыночной стоимости недвижимости, а в Соединенных Штатах — сколько рынок съест, столько и можно выпустить. И это на самом деле просто гарантировало катастрофу американской модели. Ценных бумаг там выдали на десятки триллионов долларов! И вопрос о том, когда это все грохнется, упирался лишь во время. Это я понимал и в 1997 году, говорил об этом американцам. Кстати сказать, в отличие от немцев, чрезвычайно неквалифицированные были те люди, которые с нами работали в Соединенных Штатах. Они были, можно сказать, начетчики. Да, в комиксах про рыночную экономику они разбирались хорошо и знали слова типа «лучшая в мире практика», но ответов на простейшие вопросы дать не могли.

Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать

К непростому для девелоперов переходу на схему проектного финансирования в прошлом году добавились коронавирусные ограничения. Начался отток мигрантов-рабочих, произошло подорожание стройматериалов — и все это создало угрозу целой отрасли строительства.

Власти поддержали сферу недвижимости внедрением новой госпрограммы. Подспорье для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и привлечение в сферу строительства не менее 900 млрд рублей стали целями нововведения. Об этом говорилось на сайте правительства.

Однако исполнительный директор некоммерческого партнерства «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Елена Бодрова считает, что изначально программа была разработана именно для поддержки строительной отрасли, ведь на ней держится добрая часть экономики нашей страны.

«Строительная отрасль является одним из крупнейших налогоплательщиков и одним из крупнейших работодателей — на ней завязана логистика., несколько миллионов человек, которые работают в этой сфере. Если бы стройки встали, очень много людей оказались бы без работы, заводы стройматериалов и логистика, грузоперевозки — это целая инфраструктура строительства», — рассказала она.

Со слов эксперта, это была одна из лучших антикризисных мер нашего правительства, ведь эффективность ее не заставила себя долго ждать.

«Темпы держали, продажи перевыполнили, деньги населения в экономику влились, застройщики получили прибыль, стали реализовывать следующие проекты, миллионы людей трудоустроены, и вся экономическая система, связанная со строительством, позволила пережить пандемию», — заключила специалист.

Благодаря программе льготной ипотеки сфера недвижимости выжила в сложное время и получила финансовые возможности для дальнейшего развития.

«Деньги, которые застройщики заработали за 2020 и 2021 годы приравниваются к циклу строительства на пять-семь лет. Это дало хороший запас прочности, и они запустили следующий цикл строительства», — считает эксперт.

Но и здесь есть обратная сторона, считает специалист, ведь уровень закредитованности населения явно вырос в сравнении с доковидными временами.

«Если у нас с вами количество потребительских кредитов выросло на 7 %, то ипотека выросла на 30 %», — пояснила Елена Бодрова.

Риски закредитованности населения, считает она, заключаются в том, что невозможность некоторых заемщиков оплачивать по счетам могла и может привести к обвалу всей сферы строительства. Очевидно, что какой-то процент заемщиков не сможет продолжать выплачивать кредиты, и банки будут выставлять их квартиры на торги по более низкой цене. По мнению специалиста, продажи таких квартир по заниженным ставкам — ниже себестоимости — ударят по цене квадратного метра всех предложений на рынке недвижимости.

Как раз из-за большого количества кредитований госпрограмму решили больше не продлевать.

«Центробанк настоял на скорейшем окончании госпрограммы из-за кредитной нагрузки на население. Наращивание ипотечного пузыря может быть критическим — такая закредитованность может повлечь за собой экономические проблемы», — сказала эксперт.

На сайте Минстроя приведены некоторые статистические данные по ипотечному кредитованию за последний год.

«Ровно год назад президент Российской Федерации объявил о запуске программы льготной ипотеки под 6,5 %, которая была призвана поддержать строительную отрасль, повысить доступность жилья за счет низкой ставки и улучшить жилищные условия россиян. Сейчас можно сказать, что программа оказалась крайне востребованной. За год банки выдали почти 450 тысяч кредитов на 1,337 трлн рублей. Согласно данным „Дом.РФ“, средняя площадь жилья, купленного по льготной ипотеке, составляет около 50 кв. метров», — заявил Марат Хуснуллин.

Например, за полгода действия программы абсолютным лидером среди регионов по количеству льготных ипотек стал Петербург — заключено почти 12 тысяч таких сделок, что составило почти 14 % от общего объема льготных ипотек. Об этом сообщается на сайте Росреестра.

Рост цен спровоцировал экономический кризис, считают эксперты. Генеральный директор некоммерческого партнерства «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов рассказал, что информация о снижении цен на жилье ничем не обоснована. Напротив, считает он, существует несколько факторов, которые продолжат влиять на стремительный рост стоимости квадратного метра.

«Первая причина заключается в том, что за последние полтора года очень сильно изменились цены на строительные материалы. Металл вырос в полтора раза. Только за май цена утеплителя увеличилась на 10 %», — пояснил эксперт.

К тому же, считает он, валюта дорожает, а 80 % машин и стройматериалов — это импорт, за который нужно платить в долларах. А еще в связи с коронавирусными ограничениями произошел дефицит рабочей силы на стройплощадках — мигрантам не въехать на территорию РФ, поэтому уровень зарплат рабочих поднялся чуть ли не в два раза.

«Это причины, которые привели к увеличению стоимости жилья. Эти факторы не позволят застройщикам снизить цену — она будет продолжать расти. В этом году она поднялась уже на 10 % за пять месяцев», — рассказал специалист.

Елена Бодрова считает, что снижение цен все-таки может произойти.

«Если цены и упадут, то они упадут незначительно и на какое-то время. И на один сегмент», — пояснила эксперт.

С ее слов, подорожание недвижимости стало происходить еще до пандемии — после перехода застройщиков на проектное банковское финансирование.

Ажиотажный спрос на ипотеку сменяется проблемами с платежами по кредитам

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) считает, что при прогнозировании стоит учитывать все факторы, действующие на рынке, а не только один, пусть и такой важный, как льготная ипотека.

«Кстати, уже сейчас застройщики начали развивать совместные программы с банками с привлекательными условиями: есть предложения от ведущих банков со ставками ниже 2 %. Поэтому не стоит говорить о том, что после завершения программы льготной ипотеки с рынка исчезнет этот востребованный у покупателей инструмент. Напротив, мы прогнозируем, что ипотека останется ведущим инструментом для покупки жилья в новостройках. Да, возможно, ее доля снизится с рекордных 70–80 %, которые мы наблюдаем сейчас, до 60–65 %, какие обычно и фиксируются в стандартные периоды развития рынка», — рассказала она.

Однако Алексей Белоусов считает, что ипотечный кредит теперь будет стоить существенно дороже: в среднем на 2–3 %.

«Именно льготная ипотека сыграла роль в тех объемах продаж, которые были показаны в прошлом году. Поэтому мы ожидаем, что спрос в определенной степени упадет и это приведет к тому, что нам будет сложнее строить», — пояснил он.

Пресс-служба «Группы ЛСР» считает, что, несмотря на увеличение процентных ставок, компания не ожидает фундаментального снижения спроса.

«Возможный спад компенсирует повышенная активность покупателей в преддверии возможного завершения госпрограммы в ее нынешнем виде. А спустя некоторое время показатели вернутся к приемлемым значениям», — рассказали в пресс-службе.

Кроме того, сейчас есть интересные инструменты для приобретения жилья. Например, покупатель может воспользоваться программой «трейд-ин».

Американский экономист Скотт Джонсон поддерживает решение российских властей помочь рынку жилья. По его мнению, «внезапное прекращение выдачи ипотечных кредитов могло бы усугубить кризис».

Однако он тоже видит в льготной ипотеке опасность:

Правительству, возможно, придется принять меры для предотвращения надувания пузыря

Строительная отрасль резко падала в ходе всех последних кризисов — очевидно, риск ее обвала в пандемию власти тоже считали высоким. Так что со своей программой «Ипотека под 6,5%» на новостройки государство заявилось в нужное время.

Успех среди широких народных масс ей тоже был гарантирован: снижение ставки — лучшая реклама. К тому же на получение кредита по этой программе мог рассчитывать любой платежеспособный россиянин, а не узкий круг заемщиков, как по другим ипотечным программам государства.

В банковском сообществе льготную ипотеку на новостройки устойчиво называли драйвером бизнеса. Но не забывали добавить: дешевели кредиты и по стандартным ипотечным программам — ведь ключевая ставка Банка России снижалась.

Средняя процентная ставка по ипотеке в момент запуска госпрограммы составляла в крае 8,53% годовых, в мае 2021 года — 7,49%, сообщили в алтайском отделении Сибирского главного управления ЦБ РФ.

Между тем, получив более дешевые кредиты, заемщики начали скупать самые ходовые квартиры — небольшие. Уже летом 2020 года „однушки“ в Барнауле стали дефицитом, сообщал „СК“ глава минстроя края Иван Гилев.

Похожие записи:

• МРОТ 2021 Алтайский край с районным коэффициентом
• Какой прожиточный минимум в хакасии в 2021
• Завещания приравненные к нотариально удостоверенным ГК РФ