Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое обременение земельного участка как снять простым языком». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
До тех пор, пока за участком зафиксировано обременение, возможность распоряжения землей будет существенно ограничена. По этой причине каждый владелец надела заинтересован в снятии обременения и аннулировании записи в госреестре ЕГРН о его регистрации. Исходя из правового режима различных видов обременений, их снятие может происходить следующим образом:
- в результате отмены законодательного или распорядительного акта, которыми ограничение было введено (например, установленная постановлением властей охранная категория земли может быть изменена аннулированием указанного акта);
- расторжением соглашения о частном сервитуте или ином виде ограничений на землю;
- истечением срока, на который было зарегистрировано обременение (например, если закончился срок сервитута или арендного договора);
- полным исполнением обязательства, для обеспечения которого регистрировалось обременение (например, полный расчет по ипотечному кредитному договору);
- вынесение судебного акта, которым аннулируется обременение.
Наиболее простым и очевидным вариантом снятия обременения является истечение срока его действия или заключение соглашения. В частности, при наличии на участке частного сервитута, его стороны вправе в любой момент расторгнуть соглашения или обратиться за отменой судебного акта. Никаких специальных оснований для этого закон не требует, сторонам достаточно выразить свободное волеизъявление.
Принудительная отмена сервитута и аннулирование соответствующего обременения возможна в следующих случаях:
- несоблюдение условий установленного сервитута – нарушение порядка и сроков перечисления платы собственнику, препятствия для свободного пользования остальной частью надела и т.д.;
- нарушение законодательных норм при введении сервитута при вынесении распорядительных властных актов;
- устранение оснований для сохранения сервитута (например, перенос линейных сооружений за пределы участка).
Чтобы снять и аннулировать сервитут в перечисленных случаях правообладатель должен обратиться в судебные учреждения. Аннулирование записи в госреестре ЕГРН будет происходить на основании представленного судебного акта.
Если собственник земли полностью рассчитался по ипотеке, для снятия обременения ему необходимо представить в службу Росреестра платежное поручение и выписку из банка о погашении долга. В этом случае аннулирование записи в ЕГРН будет осуществляться на основании одностороннего обращения правообладателя участка.
Если обременение было установлено на основании судебного акта или постановления должностного лица ФССП, снять его можно следующими способами:
- если арест наложен в качестве обеспечительной меры на период рассмотрения иска, после положительного завершения процесса он будет снят автоматически;
- чтобы отменить арест можно предложить суду или судебным приставам иной объект, равнозначный по стоимости (например, квартиру);
- снять арест можно при нарушении процессуальных правил при его наложении (например, если постановление пристава было вынесено в отношении чужого земельного участка или при наличии долевой собственности нескольких граждан).
Отмена судебного постановления или акта пристава должна быть подтверждена в сведения госреестра ЕГРН. Для этого правообладатель обращается с соответствующим заявлением в службу Росреестра и указывает на причины снятия обременения. С момента внесения данных в госреестра ЕГРН у собственника вновь возникает полноценное право распоряжения своим наделом.
Обременение земельного участка (сервитут) — это документально оформленные в ЕГРН ограничения в использовании объекта недвижимости. Правовые ограничения накладываются в интересах лиц, которые в силу обстоятельств или особенностей расположения земельного участка, не могут в полной мере пользоваться своим имуществом. На данный момент, сервитут — это оптимальный механизм снижения остроты конфликта между собственниками и защиты их прав.
Когда обременения накладывают физические или юридические лица (например, в случае прохождения соседского газопровода по вашему участку), то возникает частный сервитут. В случае, если земельный участок граничит или находится в собственности государственных и муниципальных органов — возникает сервитут публичный. Если речь идёт не только о земле, но и о строениях и коммуникациях, то возникает сложный сервитут, который может состоять из нескольких пунктов.
Документально убедиться в отсутствии ареста, запрета на продажу и других обременений можно не выходя из дома — через интернет.
Для этого достаточно открыть кадастровую карту Росреестра → ввести кадастровый номер участка → далее «Сформировать запрос» → перейти в раздел «Права и ограничения».
Но перед покупкой или арендой земельного участка доверять такой проверке я бы не стал. Дело в том, что данные из ЕГРН выгружаться с задержкой, создавая огромные риски.
Получается, что единственным способом убедиться в отсутствии обременений можно только через официальный запрос в Росреестре выписки из ЕГРН.
Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки из ЕГРН напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
Обременения на земельный участок
Наличие обременений не накладывает каких-либо ограничений на продажу: просто после переоформления участка обременение перейдет к новому собственнику. Если последний пожелает снять ограничения, то он может обратиться в суд и заставить собственника проложенных по его земельному участку коммуникации, перенести их в другое место. В случае положительного решения суда — все расходы на перенос и переподключение коммуникаций лягут на собственника сетей.
В случае, если инженерные сети (например, линия электропередач) были перенесены, но на карте Росреестра обременения остались, то действуем следующим образом:
- Получаем отметку в РЭС о переносе ЛЭП;
- Идём к кадастровому инженеру, делаем новую топосъемку участка;
- Заказываем новый межевой план земельного участка (тоже кадастровые делают);
- Новый межевой план земельного участка с отметкой из РЭС несем в Росреестр и регистрируем внесение изменений в гос. зем. кадастре;
- Получаем выписку из ЕГРН и несем ее в земельный комитет или в Росреестр с заявлением о снятии обременения.
Это ориентировочный порядок, уточняйте у кадастровых инженеров более точный согласно вашего региона.
Сервитут накладывает ограничения на пользование землей для нового владельца, но не является основанием для запрета продажи. Все обязанности, прописанные в документе, просто перейдут к новому собственнику участка. Снять ограничения по сервитуту можно следующими способами:
- Договориться с лицами, пользующимися сервитутом, об изменении или прекращении договора-сервитута. Однако, как показывает практика, итогом переговоров всё равно становится привлечение судебных органов, поскольку редко какая-то из сторон идёт на уступки;
- Дождаться окончания срока действия сервитута. Например, если на земле проводятся работы по прокладке коммуникаций на соседний участок и регламентирована дата их завершения.
Если обременение представляет собой ипотеку, то снять его можно следующим способом:
- Внести последний платеж и получить в банке справку о полном погашении долга;
- Подать заявление в банке на снятие обременений по ипотеке;
- Зарегистрировать изменения в Росреестр.
Если земля находится в залоге, то снять его можно при полном выполнении денежных обязательств, либо путем перехода всех имеющихся обязанностей на нового собственника. Но вероятность добиться от банка разрешения на продажу земли с залогом крайне мала, так как в таком случае финансовая организация приобретает дополнительные риски, связанные с платежеспособностью нового владельца.
Oбpeмeнeниe нa квapтиpy — этo oгpaничeния coбcтвeнникa в пpaвe pacпopяжeния квapтиpoй. Чeлoвeк мoжeт пoльзoвaтьcя и влaдeть oбъeктoм нeдвижимocти, нo нe мoжeт им pacпopядитьcя пo coбcтвeннoмy ycмoтpeнию. Oбpeмeнeниe вoзникaeт в cилy зaкoнa или ycлoвий дoгoвopa.
Oбpeмeнeниe мoжeт быть дoбpoвoльнoe, нaпpимep, кoгдa coбcтвeнник зaклaдывaeт квapтиpy, чтoбы пoлyчить кpeдит, и пpинyдитeльнoe – нaпpимep, кoгдa нa квapтиpy нaклaдывaют apecт в cвязи c cyдeбным пpoцeccoм в oтнoшeнии влaдeльцa.
B cooтвeтcтвии c нopмaми дeйcтвyющeгo зaкoнoдaтeльcтвa ecть тaкиe фopмы oбpeмeнeния нa квapтиpy:
- apeндa;
- cepвитyт;
- apecт;
- дoвepитeльнoe yпpaвлeниe квapтиpoй;
- peнтa или пoжизнeннoe coдepжaниe c иждивeниeм;
- oпeкa;
- зaлoг квapтиpы;
- пpинaдлeжнocти дoмa, в кoтopoм pacпoлoжeнa квapтиpa, к фoндy пaмятникoв кyльтypы или иcтopии.
Cвeдeния o нaлoжeнныx нa oбъeкт oбpeмeнeнияx в oбязaтeльнoм пopядкe внocятcя в Eдиный гocyдapcтвeнный peecтp нeдвижимocти (EГPН) и oтoбpaжaютcя в выпиcкax из peecтpa, выдaвaeмыx пo зaпpocy пpaвooблaдaтeля или тpeтьиx лиц.
Как проверить и снять обременения с земельного участка
Нaклaдывaeтcя cyдeбным aктoм, ecли в oтнoшeнии coбcтвeнникa пoдaнo иcкoвoe зaявлeниe или вeдeтcя cлeдcтвиe. Нaпpимep, ecли чeлoвeк зaнял дeньги и нe oтдaл вoвpeмя, кpeдитop, пoдaвaя иcк oб иcтpeбoвaнии cвoиx дeнeг, мoжeт xoдaтaйcтвoвaть oб apecтe имyщecтвa, пpинaдлeжaщeгo дoлжникy. Eщe oднa cитyaция – кoгдa чeлoвeк coвepшaeт пpaвoнapyшeниe или пpecтyплeниe, зa кoтopoe cyд мoжeт нaзнaчить нaкaзaниe в видe кoнфиcкaции имyщecтвa или oбязaть кoмпeнcиpoвaть пocтpaдaвшeмy пpичинeнный вpeд. Apecт нaклaдывaют, чтoбы oтвeтчик пo иcкy или пoдcлeдcтвeнный нe cмoг пpoдaть имyщecтвo и cкpыть дeньги.
Кoгдa coбcтвeнник cдaeт жильe, oн пepeдaeт eгo вo вpeмeннoe влaдeниe и пoльзoвaниe apeндaтopa. 3aкoнoдaтeль зaщитил интepecы вpeмeннoгo влaдeльцa, ycтaнoвив, чтo apeндaтop coxpaняeт cвoи пpaвa нa пpoтяжeнии вceгo cpoкa дeйcтвия дoгoвopa apeнды. Дaжe ecли coбcтвeнник пpoдacт квapтиpy, apeндaтop coxpaнит пpaвo пpoживaния в нeй, и нoвый xoзяин нe cмoжeт eгo выceлить, ecли oн нe бyдeт нapyшaть ycлoвия дoгoвopa.
Oбpeмeнeниe вoзникaeт в cилy дoгoвopa, кoтopый зaключaeтcя в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe. Ecли cpoк apeнды бoльшe гoдa, дoгoвop нyжнo зapeгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe, ecли мeньшe, пpocтoй пиcьмeннoй фopмы бyдeт дocтaтoчнo.
Coбcтвeнник мoжeт пepeдaть пpaвo yпpaвлeния квapтиpoй yпpaвляющeмy. Дoгoвop дoвepитeльнoгo yпpaвлeния нyжнo yдocтoвepить y нoтapиyca, тoлькo тoгдa oн вcтyпит в зaкoннyю cилy. Пpaвo coбcтвeннocти пpи этoм к yпpaвляющeмy нe пepexoдит, ocтaeтcя зa дoвepитeлeм. Упpaвляющий пoлyчaeт пpaвo cдaвaть квapтиpy в нaeм oт имeни влaдeльцa, иcкaть пoкyпaтeлeй для пocлeдyющeй пpoдaжи. Пpи этoм кaк тoлькo квapтиpa бyдeт пpoдaнa и y нee пoявитcя нoвый xoзяин, дoгoвop дoвepитeльнoгo yпpaвлeния, зaключeнный пpeдыдyщим влaдeльцeм, пpeкpaтитcя и oбpeмeнeниe yтpaтит юpидичecкyю cилy.
Cepвитyт oзнaчaeт вoзмoжнocть oгpaничeннoгo пoльзoвaния чyжoй вeщью нa зaкoнныx ocнoвaнияx. Чaщe вceгo cepвитyт нaклaдывaeтcя нa зeмeльныe yчacтки – нaпpимep, чтoбы чeлoвeк пoлyчить вoзмoжнocть пpoлoжить кoммyникaции чepeз yчacтoк coceдa или cмoг пpoexaть в cвoй двop чepeз coceдcкий.
Cepвитyт нeльзя нaлoжить, ecли чeлoвeкy пpocтo yдoбнee пoпaдaть нa cвoй yчacтoк чepeз coceдний. Этo oбpeмeнeниe нaклaдывaют тoлькo в тoм cлyчae, ecли y влaдeльцa yчacткa нeт дpyгoй вoзмoжнocти пoпacть нa cвoю тeppитopию – нaпpимep, ecли y нeгo вooбщe нeт зaeздa c yлицы, yчacтoк pacпoлoжeн в глyбинe квapтaлa.
Cepвитyт мoжнo нaлoжить и нa жильe или нeжилыe пoмeщeния. Нaпpимep, eгo мoжнo ycтaнoвить нa пpoxoднyю кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe или пpoxoднoй кaбинeт в oфиcax, пpинaдлeжaщиx paзным влaдeльцaм.
Пo ycлoвиям дoгoвopa peнты coбcтвeнник пepeдaeт cвoи пpaвa нa квapтиpy в oбмeн нa peгyляpныe плaтeжи или дpyгиe ycлyги. Peнтa мoжeт быть пocтoяннoй или пoжизнeннoй, в нeкoтopыx cлyчaяx oнa мoжeт быть oфopмлeнa дoгoвopoм пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм. B пocлeднeм cлyчae влaдeлeц квapтиpы в oбмeн нa cвoe жильe пoлyчaeт нe тoлькo дeнeжнoe coдepжaниe, нo и yxoд, a тaкжe пoмoщь пo xoзяйcтвy.
Taкиe дoгoвopы oбязaтeльнo дoлжны быть yдocтoвepeны нoтapиycoм и зapeгиcтpиpoвaны в Pocpeecтpe. Пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит к плaтeльщикy peнты cpaзy, нo нa жильe нaклaдывaeтcя oбpeмeнeниe – нoвый влaдeлeц нe мoжeт pacпopяжaтьcя имyщecтвoм дo мoмeнтa cмepти пpeдыдyщeгo coбcтвeнникa.
Снять обременение с недвижимости
Пока есть ограничение на имущественное право, собственник не имеет право совершать какие-либо действия с недвижимостью. Однако собственник земельного участка может снять ограничительные меры, выполнив ряд обязательных требований.
- Необходимо иметь распоряжение местного органа самоуправления, что сменилась категория разрешенного землепользования. В отношении сервитута допускается продажа земельного участка, но новый собственник будет иметь аналогичное обременение по сервитуту. Вместе с этим допускается расторжение частного сервитута по инициативе одной из сторон.
- Срок действия аренды с субарендатором истек. Также если на сервитут был установлен срок действия, и он не был продлён, ограничение снимается автоматически.
- Кредитуемое лицо исполнило обязательства по погашению ипотеки в полном объеме. Потребуется получить справки из банка и предоставить их в кадастровую палату.
- Условия для ареста были устранены должником или собственником, после чего обременение снимается.
- Есть судебный акт или постановление пристава-исполнителя об аннулировании ареста в отношении земельного участка, при этом собственнику не выдвигаются дополнительные требования.
Наложение обременения на земельный участок возможно лишь в случаях, определенных законом. Анализ законодательства позволяет выделить три возможных основания:
- Договор. По нему собственник добровольно ограничивает свои вещные права либо передает их другой стороне, например, по договору аренды.
- Акт уполномоченного органа. В установленных законом случаях государственные и другие органы могут ограничивать вещные права собственников: решение суда, сельсовета, постановление судебного пристава.
- Закон или подзаконный акт. Государственные нормативные акты и решения органов местного самоуправления устанавливают некоторые ограничения права в использовании земли: запрет на строительство на территориях сельхозназначения и прочее.
Подобные основания прочно связаны с характером ограничений – для каждого вида обременения предусмотрена конкретная причина. Например, нельзя наложить арест, заключив договор, или обременить землю арендой по решению суда.
Некоторые формы ограничений могут возникать и по нескольким основаниям.
Гражданское законодательство предусматривает следующие виды обременений земельных участков:
- земельный сервитут;
- ипотечный договор;
- аренда земельного участка;
- договор концессии;
- наложение ареста на землю;
- договор доверительного управления;
- нотариальный запрет на отчуждение;
- ограничения на использование земли по закону;
- ограничения на использование охранных зон.
Каждый из указанных видов имеет свои особенности, на которых стоит остановиться подробнее.
Если гражданин передал свой участок в аренду, у нанимателя, согласно ст. 606 ГК, возникает право временного пользования и/или владения землей. Вещные права собственника при этом временно прекращаются.
Это не означает, что больше не действуют субъективные права на землю третьих лиц: ранее установленный сервитут, залог и так далее.
Обременение арендой, то есть временное ограничение собственника в пользовании и владении, согласно п. 2 ст. 609 ГК, возникает с момента государственной регистрации договора. Однако ст. 26 ЗК позволяет регистрировать лишь соглашения со сроком действия более 1 года.
На практике аренда обременяет земельные участки только если длится дольше 12 месяцев.
Переход права собственности на землю не прекращает прав арендатора. Даже если у участка сменился владелец, он без веских оснований не может расторгнуть договор аренды до истечения его срока.
Доверительное управление (ДУ) землей тоже является обременением. Оно возникает на основании договора между собственником и управляющим. Документ, согласно ст. 1017 ГК, подлежит государственной регистрации.
Лицо, которому доверено управление, действует от лица собственника или иного выгодоприобретателя. В рамках своих полномочий управляющий вправе совершать любые сделки и другие юридические действия, если они отвечают интересам правообладателя.
Суть ДУ как обременения вещных прав собственника земли вызывает среди юристов немало споров. Хотя ДУ подлежит госрегистрации, в законе не указывается, что собственник лишается распорядительных и иных вещных прав – он лишь наделяет ими еще одно лицо (управляющего). Следовательно, ДУ нельзя считать классическим обременением.
В целях охраны окружающей среды, обеспечения сохранности объектов культурного наследия, безопасной эксплуатации недвижимости могут устанавливаться зоны с особыми условиями использования территорий.
В ст. 105 ЗК перечисляются зоны:
- охраны объектов культурного наследия;
- охраны железных дорог;
- санитарно-защитные;
- затопления и подтопления;
- прибрежных защитных полос;
- особо охраняемых природных территорий;
- охраняемых военных объектов и более 20 других видов.
Решение об установлении зоны принимает в особом порядке специальная комиссия. Это фиксируется в реестре недвижимости и влечет определенные ограничительные последствия для собственников. Например, если воинская часть наложила обременение на земельный участок, определив его как территорию охраняемого объекта, согласно ст. 107 ЗК, собственник больше не может:
- осуществлять на нем строительство;
- пользоваться зданиями и сооружениями;
- иным образом использовать землю, кроме действий, допущенных решением об установлении специальной зоны.
Исключение из реестра недвижимости сведений о наложенных на участок ограничениях происходит в строго оговоренном законом порядке. Оснований для этого множество: то, как снять обременение с земельного участка, зависит от вида наложенного ограничения.
В число оснований входит:
- окончание срока действия договора аренды, сервитута или несоблюдени условий соглашения;
- исполнение обязательств и погашение закладной при ипотеке или нотариальном запрете отчуждения имущества;
- решение органа государственной власти при обременении специальных зон;
- прекращение исполнительного производства или исполнение обязательства по исполнительному листу и так далее.
Кроме того, снятие обременения с земельного участка в Росреестре возможно по решению суда. Например, если арест судебным приставом был наложен незаконно, должник вправе обжаловать действия чиновника.
Для обжалования нужно подать в районный суд иск, в котором следует подробно описать ситуацию и указать, какие именно действия пристава нарушили закон. Если они будут признаны неправомерными, суд обяжет снять арест.
Посмотрите, как выглядит примерный образец искового заявления о снятии обременения на земельный участок в виде ареста.
Ответ на вопрос, можно ли продать участок с обременением, зависит от его разновидности. По сути, единственное ограничение, которое категорически запрещает сделку купли-продажи, – арест. До его снятия осуществить отчуждение недвижимости невозможно.
Остальные обременения так или иначе допускают куплю-продажу, но с некоторыми особенностями:
- отчуждение участка под ипотекой, залогом или запрещением на отчуждение возможно лишь с согласия залогодержателя/кредитора;
- продажа земли с обременением в виде аренды или сервитута не прекращает их. Право использовать землю сохраняется за третьими лицами в том же объеме и после перехода права собственности к покупателю;
- земли, отнесенные к специальным зонам, могут продаваться без получения разрешения.
Сама процедура купли-продажи каких-либо значимых особенностей не предусматривает. Все происходит по стандартной схеме: заключение договора → подписание передаточного акта → регистрация перехода прав.
Единственное важное условие – уведомление покупателя о наличии ограничений и указание их в документах.
Типовой договор купли-продажи земельного участка с обременением можно посмотреть ниже.
Ограничения по эксплуатации надела и его обременения – это запреты, а также ограничивающие условия, препятствующие хозяину пользоваться своими правами на весь земельный участок.
Они вызывают волнение и беспокойство собственников земли, так как часто возникают не по воле самих хозяев, но не всегда несут для них неприятный смысл.
Покупателям же недвижимости, прежде чем подписывать договор купли/продажи, следует уточнить юридический статус объекта: нет ли на нём обременения.
Происходящее смешение понятий «ограничение» и «обременение» связано с правовой основой запретительных и ограничительных мер, устанавливаемых на практике. В этом придётся убедиться при знакомстве с их видами.
Если у правообладателя участка возникло сомнение в правильности установленных размеров охранной зоны, нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он проверит расстояние от участка до границ охранной зоны объекта, в отношении которого она была установлена. Далее он уточнит то расстояние, что внесено в ЕГРН.
В случае различия расстояний можно сделать вывод о том, что участок не попадает в охранную зону. Данные, полученные в ходе измерений, — веская причина для обращения в эксплуатирующую организацию с требованием о пересмотре границ охранной зоны. Судебный порядок решения вопроса не исключается.
Что значит обременение земельного участка
Получить информацию о наличии обременения сервитутом или другого ограничения, наложенного на объект земельных отношений, можно в Росреестре. Заявку на получение данных об основных характеристиках участка можно также подать в МФЦ по месту проживания.
После обработки полученного запроса заявителю выдается готовый документ. Кадастровая выписка – это справка, в которой отражены все сведения об объекте, в том числе такие ограничения и запреты, как залог, обременение сервитутом, арест, доверительное управление и другие особые условия, применяемые при использовании участка.
Обременения, наложенные на земельный объект, можно снять, выполнив определенные условия. Существует несколько способов снятия ограничений и запретов, установленных в отношении определенной территории, которые применяются в зависимости от вида обременения.
Для снятия ограничений, предусмотренных условиями аренды, необходимо досрочное прекращение действия арендного договора. Его может инициировать арендодатель или новый владелец участка, согласовав расторжение с арендатором.
Законодатель предусматривает сразу несколько видов ограничений (обременений), которые могут быть наложены на участки в Российской Федерации. К ним относят:
- сервитут;
- долгосрочная аренда;
- ипотека, то есть залог недвижимого имущества;
- концессия;
- ограничение регистрационных действий;
- доверительное управление.
Чаще всего в практике встречаются ипотека и аресты, но это не значит, что в правовом поле полностью отсутствуют иные виды запретов.
Существуют также ограничения, связанные не с земельным наделом, а со строениями, которые на нём располагаются. Например, если на участке располагается памятник культуры, может быть законодательно осложнено строительство других объектов.
Сервитут, если говорить простым языком, это право пользования чужим имуществом. Например, если путь к общедоступному объекту преграждает чужой надел и другой дороги нет, собственник обязан обеспечить проход.
Такой тип ограничения предусматривается статёй 274 Гражданского кодекса РФ. Последующие несколько статей определяют особенности.
Сервитут может быть наложен в следующих случаях:
- на основании соглашения. Тогда собственник подписывает с заинтересованным лицом договор, в котором прописываются условия использования его надела. Так, если нужен проезд техники, то он может быть согласован по времени или дням, выделено конкретное место для проезда и так далее;
- на основании судебного решения. Если лицо отказывается добровольно предоставлять право использования земли, то это может быть осуществлено в рамках суда, по требованию заинтересованного лица;
- публичный, то есть на основании судебного акта, для достижения общественных интересов.
Сервитут не обязательно носит безвозмездный характер. Даже суд может установить плату за пользование чужим наделом, если такая эксплуатация означает существенные убытки для хозяина земли. Как пример — земля используется в сельскохозяйственных целях и проезд по ней повлечёт невозможность её использования в определённой части.
Обременение земли в 2021 году: понятие, виды, особенности возникновения
Гражданский кодекс посвящает коммерческой концессии отдельную главу под номером 54. По сути, предоставляется надел за определённую плату, но при этом использование участка существенно ограничивается конкретными действиями.
Распространённый вариант — предоставление участка под жилую многоэтажную застройку. Возведение иных объектов будет запрещено.
Подобное требование может возникать на основании судебного акта. Так, если решением установлено, что надел должен быть передан другому лицу, то право требования имеет совершенно законный характер.
Право предполагает передачу в собственность надела, но может быть и заменено на компенсацию в денежном выражении.
Для этого нужно снова обратиться в суд с заявлением. Причиной может быть существенная порча (непригодность) земли.
Некоторые наделы земли могут быть изъяты из оборота или ограничены в нём. Так, отчуждению не подлежат земли:
- принадлежащие к особо оберегаемым;
- заражённые вредными веществами и радиацией;
- водоохранные;
- применяемые для достижения общественных интересов;
- используемые с целью функционирования аэропортов, морских портов и так далее;
- включенные в генеральные планы по развитию территорий.
Такие участки будут находиться в государственной или муниципальной собственности и не могут быть переданы иным лицам.
Регистрация обременения производится только через Росреестр (можно подать документы в МФЦ). Потребуется предоставить документ, на основании которого запрет был наложен, например, договор ипотеки, а также иные документы, перечень которых зависит от типа ограничения и ситуации.
Как узнать о наличии обременения
Перед тем как приобрести землю, необходимо проверить, не находится ли она под обременением. Сделать это нетрудно.
Основной вариант – обратиться в Росреестр или МФЦ и заказать выписку из ЕГРН. В ней будет проставлена соответствующая отметка о наличии наложенных ограничений.
Также популярным считается вопрос, как узнать о наличии запретов через интернет. На данный момент можно получить выписку из ЕГРН онлайн, не выходя из дома. Услуга будет платной, но обойдётся дешевле бумажного варианта.
Виды ограничений и обременений земельных участков
Как снять ограничение, если владелец оставил земельный участок в наследство, но правопреемники при сборе документов для нотариуса обнаружили, что надел находится в обременении.
Узнать это просто: информация об актуальных обременениях содержится в выписке из ЕГРН. В ней представлены данные о самом участке, о владельце-наследодателе, дата регистрации и дата наложенного обременения (а если есть – то и дата окончания). Даётся описание ограничения: залог, арест, сервитут или аренда. Что делать наследникам в каждой из ситуаций?
Наложенное обременение не даст возможности оформить право собственности на участок, и реализовать его в дальнейшем. Чтобы снять арест, нужно ликвидировать его причину: удовлетворить ходатайство судебного пристава. Это может происходить разными путями.
Если обременение связано с долгами умершего перед государством, обязанность их погасить возлагается на всех, кто вступил в наследство.
Принял наследство – принимаешь и долги.
В этом случае остаётся действовать так же, как при погашении собственных задолженностей.
Если умерший был злостным алиментонеплательщиком, достаточно предоставить приставам свидетельство о смерти, чтобы земельный надел был избавлен от обременения.
Долг перед иждивенцами (чаще всего, детьми) не переходит по наследству.
Так как сервитут – ограничение использования, то вступить в права и оформить участок с сервитутом на себя наследник может в любой момент спустя 6 месяцев со дня смерти владельца. Сервитут при этом останется закреплён за участком до окончания срока действия или пока новый владелец не примет меры по его ликвидации.
Земля в залоге – следствие кредитных обязательств, а это по сути тот же долг, но не перед государством, а перед частным лицом или кредитной организацией. Чтобы оформить землю в собственность по наследству, нужно погасить задолженность бывшего владельца.
Если арендодатель умер, арендатор имеет полное право пользоваться участком до окончания срока действия договора. Наследники вправе оформлять землю на себя, но не могут совершать с ней сделки. Соглашение об аренде может быть пересмотрено новым арендодателем и арендатором. Если они придут к единому мнению расторгнуть договор или перезаключить его на новых условиях, то обременение будет снято. Если арендатор откажется освобождать занимаемую площадь, новым владельцам придётся ждать окончания срока аренды.
Что такое обременение земельного участка?
Достаточно распространённый вариант и, пожалуй, самый безобидный. Обременение земельного участка сервитутом возникает по договорённости сторон или после судебного разбирательства.
Например, чтобы попасть на соседний участок, необходимо пройти через этот участок. Хозяева договариваются и закрепляют эту договорённость сервитутом, регистрируя его в Росреестре.
Справка. С соседа взимается плата в пользу владельца участка. Её устанавливает сам владелец, но она не должна быть заоблачной, иначе её можно оспорить. Размеры компенсации можно подсчитать.
Либо сосед отправляется в суд, доказывает, что иного выхода нет, и суд выносит решение наложить сервитут.
Ещё один вид сервитута – публичный, он накладывается в том случае, если задеваются интересы региональных или федеральных властей.
На возможность наследовать такой участок это обременение никак не влияет. Единственное – можно попытаться снять данное ограничение, если оно более неактуально (разумеется, предъявив доказательства).
Один из самых распространённых видов обременения земельного участка. Здесь всё просто. Как и любой другой объект, купленный в ипотеку, земля будет находиться в собственности банка до тех пор, пока владельцы не выплатят весь долг.
Если плательщик умирает, то его наследники вправе:
- принять такое наследство, приняв и данный долг. Тогда лучше сразу начать своевременно продолжить выплачивать ипотеку за умершего хозяина, чтобы не копить долг. Можно узнать условия страхования ипотеки, возможно, по договору часть долга будет списана;
- отказаться от принятия наследства, включая ипотечную землю. Это происходит, если наследник понимает, что выплачивать долг он не сможет. В этом случае наследство ждёт следующего преемника, либо – если за полгода желающие не нашлись – отходит банку.
Вступлению в наследство такой вид обременения не помешает. Снять запрет можно будет после полной выплаты ипотечного кредита при предъявлении бумаги об этом из банка.
Подобные договоры подлежат регистрации в ЕГРП, только если они заключаются более чем на год. Меньше этого срока не регистрируются, и обременение на землю в этом случае не накладывается. Получить участок с обременением в наследство можно, и путей решения два:
- добровольное досрочное расторжение договора аренды;
- ожидание окончания срока действия договора.
Если арендатор принимает решение покинуть земельный участок добровольно, он может снять обременение сам по заявлению. Если принято решение ждать срока окончания договора, то по его истечению запрет снимается сам собой (в обременении проставлена дата, до которой действует запрет).
Наиболее сложный вид обременения. Зачастую накладывается решением суда. Как снять обременение с земельного участка, если оно связано с долгами, зависит от того, какого характера задолженности. Возможно, придётся сначала оплатить полагающуюся сумму вместе с пеней.
Если долг связан с пенсионным фондом, то обременение можно снять в связи со смертью должника. Чтобы узнать эту информацию, нужно обратиться к приставам, которые занимаются этим делом. Именно в ФССП подскажут дальнейшие действия.
Получить бумагу о преемстве участка по наследству можно, а вот оформить в собственность будет несколько сложнее. Особенно сложно это будет сделать с долей. Например, если наследников несколько, и каждый получил свою долю, они не смогут зарегистрировать её на себя, пока долг не будет погашен полностью.
По сути, все виды обременения земельного участка, кроме ареста, позволяют делать с ним какие-то действия. Арест полностью запрещает любые виды передачи в собственность – дарение, продажу, переход по наследству. Но всё это решаемо, нужно лишь досконально разобраться, с чем связано обременение.
Пользоваться земельным участком и платить за него взносы не запрещено и даже желательно, так как текущие платежи не зависят от арестов и продолжают копиться.
Как узнать об обременении земельного участка, который участвует в наследственной массе? Эта информация обычно всплывает, когда нотариус просит принести выписку из ЕГРП или справку из БТИ. На вступление в права наследства эта строка из выписки не влияет, но долги, как известно, тоже наследуются, поэтому ответственность переходит к тем, кто принимает объекты.
Помимо личного владения, предусматривающего полноценное использование и распоряжение землей, есть варианты оформления наделов на правах бессрочного или временного пользования. Использование наделов может быть ограничено установленным целевым назначением (например, для выращивания сельскохозяйственной продукции или жилого строительства).
Права собственников ограничивает:
- договор, на условиях которого передают в собственность надел;
- законодательство;
- решение суда.
Чтобы обременение прекратилось, необходимо снять ограничивающую запись в реестре недвижимости. Это возможно на основании нового обращения в отделение Росреестра с подтверждающими документами при следующих обстоятельствах:
- При отмене распоряжения или законодательной нормы, если земля имела особый охранный статус.
- Прекращение действия или расторжение по инициативе сторон договора о сервитуте или иных введенных ограничений по соглашению.
- Окончание определенного периода ограничительных мер (аренда).
- Исполнение обязательств, по которым потребовалось обеспечительное ограничение (ликвидация ипотечного долга).
- Судебное постановление, аннулирующее обременение.
Землю проверяют на наличие обременений:
- перед любой сделкой: покупкой, обменом, передачей в залог, в аренду, безвозмездное пользование;
- разделением на доли;
- для суда.
Законом не предусмотрена специальная справка о том, что ЗУ чист от обременений и ограничений. Об их наличии или отсутствии можно судить по выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на недвижимость.