Перевод в коммерческую недвижимость

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод в коммерческую недвижимость». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Как перевести помещение в нежилое

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

— Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельное жилое помещение в нежилое, если на это дано письменное согласие всех соседей (над, под и рядом), примыкающих к жилому помещению; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении нет жильцов и/или на него не наложено обременение.

Есть и другие нюансы. При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Перевести из жилого в нежилое можно только отдельную квартиру. Комнату нельзя перевести в нежилое помещение.

У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы. Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.

Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Необходимо подготовить полную виртуальную версию будущего предприятия: что, в каком помещении и с какой целью создается, ради чего, собственно, именно эту жилплощадь надо коммерциализировать. Архитектурный проект должен предусматривать не только внутреннюю планировку и дизайн фасада, но даже благоустройство придомовой территории (двора, улицы и т. п.), особенно если планируется организовать отдельный вход, монтировать рекламные конструкции на фасаде.

В процессе готовятся документы, подтверждающие право собственности. Также необходимо приложить выписку из домовой книги с отметкой об отсутствии зарегистрированных лиц, техпаспорт БТИ, заявление на перевод, заявление на перепланировку, проект перепланировки, разрешение Жилинспекции на нее.

Собственнику апартаментов необходимо собрать ряд документов:

• заявление;

• план помещения с техническим описанием;

• выписка из ЕГРН;

• план переустройства (при наличии);

• поэтажный план;

• согласие на изменение статуса апартаментов от собственников всех других помещений в доме.

Кроме того, для осуществления процедуры перевода нежилого помещения в жилое помещение заявителю необходимо получить заключения профильных организаций о соответствии нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Заключение о техническом учете и технической инвентаризации выдает БТИ, документ можно получить, обратившись непосредственно в организацию или через МФЦ. Также заявителю потребуются заключения по результатам проведения санитарно-эпидемиологической экспертизы и экспертизы проектной документации.

---

Если в переводе нежилого помещения заявитель получил отказ и считает его необоснованным или нарушающим его права, то он вправе оспорить решение в судебном порядке.

На практике перевод апартаментов в статус жилых помещений – трудоемкий процесс. Основная проблема заключается в том, что апартаменты строятся по другим строительным нормам, нежели квартира в многоквартирном доме. Получить заключение о том, что апартаменты соответствуют необходимым техническим нормам будет сложно и займет время.

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Обычно в коммерческих целях используются студии или однушки на первых или цокольных этажах. Это обусловлено двумя требованиями: коммерческое помещение должно иметь отдельный вход и не должно располагаться над жилыми.

Теоретически, закон не ограничивает минимальную площадь коммерческого помещения, под эти цели можно выделить не целую квартиру, а одну комнату. Однако на практике реализовать это окажется сложно, поскольку будет необходимо не только организовать отдельный вход, но и подвести все коммуникации.

При этом закон запрещает конфигурационную перепланировку квартир и комнат.

Если квартира находится в залоге у банка в связи с ипотекой, то без разрешения кредитной организации перевод ее в разряд коммерческих помещений невозможен. Но даже если банк даст добро, Жилищный кодекс подобные перемены запрещает, пока не будет снято обременение. Единственный способ, которым можно перевести жилое помещение с обременением в коммерческое – через суд.

Стоит отметить, что с частным домом дело обстоит еще сложнее. Если здание выстроено на участке с назначением земель для «индивидуального жилищного строительства», то возведение коммерческих объектов здесь в принципе запрещено, только жилых и подсобных (баня, сарай и т.п.). Чтобы построить на земле коммерческий объект, необходимо поменять назначение участка или его части. Переделывать жилой дом в нежилой законодательство запрещает, но можно выделить часть постройки, создав там отдельный вход и подведя коммуникации, как и в многоквартирном доме. Для доли участка, которая окажется под коммерческой частью дома, тоже необходимо будет изменить целевое назначение.

Законодательство РФ четко указывает, какие условия должны быть соблюдены, чтобы произвести перевод жилого помещения в коммерческое:

• В многоэтажке переводу подлежат помещения, расположенные не выше третьего этажа, причем на втором и третьем – только если под ними также находятся нежилые площади;
• Помещение должно либо иметь отдельный вход, либо иметь условия для его обустройства, в некоторых случаях также необходима организация запасного выхода;
• В квартире, которую планируется переделать под коммерческое помещение, никто не должен быть прописан;
• Многоквартирный дом, где находится помещение для использования под коммерческие цели, не должен быть аварийным, предназначенным под снос, не должен нуждаться в капитальном ремонте или реконструкции;
• Помещение не должно находиться под обременением;
• Все перепланировки должны быть узаконены;
• Если здание относится к объектам культурно-исторического наследия, понадобится получить дополнительное разрешение от соответствующих государственных органов;
• Подключение к инженерно-коммуникационным системам обязательно.

Социальное жилье не подлежит переводу в коммерческие помещения.

Прежде чем приступать к сбору документов и посещению многочисленных инстанций, собственнику квартиры, которую он хочет переделать в коммерческое помещение, необходимо заручиться согласием соседей. Те, чьи квартиры непосредственно примыкают к переделываемой, должны дать согласие в письменном виде, от остальных достаточно устного. Это необходимо, поскольку оборудование отдельного входа неизбежно сократит придомовую территорию, владельцами которой являются все обитатели многоквартирного здания. Обычно для этого управляющей компанией организуется общее собрание, которое должны посетить не менее 51% собственников жилья в многоквартирном доме. По результатам собрания составляется протокол с подписями.

Перевод в нежилую или жилую недвижимость осуществляется практически по одному и тому же сценарию:

1. Согласование перепланировки, если она требуется.
2. Получение разрешения на перепланировку.
3. Оформление нового техпаспорта.
4. Подача заявления о переводе.
5. Обследование помещения комиссией.
6. Получение акта и заключения.
7. Получение решения о переводе.
8. Внесение изменений в ЕГРН.

Рассмотрим пошагово, как перевести коммерческую недвижимость в жилую, стоимость и документы для этой процедуры.

Как перевести апартаменты в категорию жилых помещений?

На основании заключения администрацией принимается решение о переводе недвижимости из статуса нежилой в жилую. Оно направляется собственнику в течение 5 дней после принятия.

Распоряжение об изменении статуса объекта направляется администрацией в Росреестр, но собственник вправе внести изменения и самостоятельно, подав документы напрямую или через МФЦ.

Собственнику нужно учитывать несколько статей расходов, занимаясь переводом жилой или коммерческой недвижимости:

1. Проект перепланировки – 5 000-30 000 р. в зависимости от сложности.
2. Нотариальные согласия собственников – от 1 000 р. за один экземпляр.
3. Новый техпаспорт – от 5 000 р.
4. Нотариальная доверенность, если от имени собственника действует представитель – от 2 000 р.

1. Жилым помещением считается недвижимость, подходящая для постоянного проживания людей, соответствующая требованиям жилищного законодательства. Основной целью его использования является проживание людей.
2. Коммерческая недвижимость предназначена для осуществления всех видов деятельности, основной целью которой является получение прибыли (производство, торговля, офис и т.д.).

Переоформлением жилой недвижимости занимаются органы местного самоуправления на основании заявления. Подать заявление можно непосредственно в орган МСУ, а также в любом МФЦ. Предварительно заявитель должен собрать пакет необходимых документов.

1. Заявление.
2. Документы, удостоверяющие личность заявителя.
3. Технический план квартиры (необходимо получить его в БТИ с обязательной экспликацией), поэтажный план дома.
4. Техническое заключение от управляющей компании, в котором раскрывается текущее состояние дома.
5. Заключение пожарного ведомства о том, что жилье соответствует нормам противопожарной безопасности. Получить заключение можно в МЧС после подачи заявления и осмотра помещения экспертом.
6. Заключение СЭС о соответствии квартиры санитарно-эпидемиологическим нормам. Также необходимо обратиться в СЭС для проведения экспертизы.
7. Согласие жильцов дома.

   Могут учитываться только подписи людей, которые на самом деле живут в данном МКД, а не только прописаны.

   Процедура сбора подписей проводится на очередном или внеочередном собрании собственников. Для организации собрания необходимо обратиться в УК. Если 2/3 жильцов согласны на перевод недвижимости, то решение собрания считается принятым.

8. Выписка из домовой книги о том, что в квартире нет прописанных лиц.

   Срок действительности справки не более 2 недель.

9. Проектная документация, составленная проектным бюро, имеющим официальную лицензию на осуществление проектной деятельности. В проекте должны быть указаны все планируемые работы по перепланировке и переустройству помещения.
10. Свидетельство права собственности на недвижимость, либо их копии, заверенные нотариусом.

1. В шапке заявления указывается орган МСУ, либо иной ответственный орган.
2. В центре ставится заголовок «Заявление».
3. Указываются данные заявителя:
   • ФИО;
   • реквизиты паспорта;
   • адрес;
   • контактный телефон.
4. Указываются данные организации (юрлица):
   • форма организации;
   • юридический адрес;
   • телефон;
   • данные уполномоченного представителя или руководителя;
   • реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя.
5. Адрес жилого помещения:
   • индекс;
   • улица;
   • строение, корпус, квартира.
6. Далее заявитель указывает суть заявления. Пример: «Прошу осуществить перевод жилого помещения в нежилое, принадлежащего мне на основании права собственности для использования в качестве продуктового магазина».
7. Далее описываются виды работ, которые будут произведены: перепланировка, переустройство.
8. Заявитель должен включить в заявление обязательство обеспечить проведение работ в положенный срок, открытый допуск должностных лиц к месту строительных работ для проверки.
9. Срок проведения работ.
10. Перечень прилагаемых документов с указанием количества листов.
11. Подпись заявителя, дата.
12. Расписка о получении заявления ответственным лицом.

• Скачать бланк заявления о переводе жилого помещения в нежилое
• Скачать образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое

Госпошлина за перевод составляет 1000 рублей. Однако, получение всех остальных документов также потребует вложения средств:

• Оплата услуг БТИ до и после получения разрешения.
• Получение справок в различных ведомствах (МЧС, СЭС).
• Оплата услуг нотариуса, проектного бюро и т.д.

Итоговая стоимость может сильно разниться и будет зависеть от масштабности планируемого переустройства.

Заявление рассматривается в течение 45 дней, после чего выносится решение: положительное или отрицательное. Заявителя уведомляют о вынесенном решении в течение трех дней.

1. Нужно обратиться в БТИ с разрешением и полным пакетом документов.
2. В БТИ произведут расчет стоимости предстоящих работ на основании ранее созданного проекта.
3. Смету необходимо утвердить во всех инстанциях: МЧС, СЭС.
4. Получить разрешение в БТИ на произведение работ.
5. Произвести строительные работы в указанный в разрешении срок.
6. Пройти процедуру введения помещения в эксплуатацию: потребуется согласовать произведенные работы со всеми службами.
7. Далее нужно обратиться в БТИ для составления нового технического паспорта помещения.

   Завершающим этапом перевода станет обращение в Регистрационную палату для оформления права собственности на нежилую недвижимость.

Собственник имеет полное право обжаловать решение уполномоченного органа. Соответствующее заявление можно подать как непосредственному руководителю органа МСУ или уполномоченного органа, так и в судебные органы. Результаты обжалования будут зависеть от ситуации и причин, по которым отказано собственнику.

По новым правилам, все жильцы МКД в этом вопросе делятся на 2 группы: это те, чье жилье примыкает непосредственно к помещению, чей статус планируется изменить, и все остальные. В первую группу попадают все, чьи квартиры граничат с помещением через стену, пол или потолок. И если нет их согласия, то все дальнейшие шаги можно даже не предпринимать.

Также установлены разные условия по кворуму ОСС и принятию решений, они зависят от того, сколько в доме подъездов. Кворум — это количество участников собрания, достаточное для признания его правомочным принимать решения по тем или иным вопросам. Теперь должны быть соблюдены два условия для кворума ОСС:

• участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение;
• участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме.

В свою очередь, чтобы принять решение, хватит простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего числа голосов жителей «проблемного» подъезда.

При этом решение ОСС относительно других решений собственников обладает высшей силой. Это означает, что даже при согласии владельцев квартир, которые примыкают к помещению для перевода, ОСС может наложить запрет. ОСС считается правомочным, если в нем приняли участие собственники, на долю которых приходится свыше 2/3 от общего числа голосов в доме.

Сам по себе процесс по переводу является весьма дорогостоящим, конечная цена определяется с учетом конкретных технических условий и специалистов, которые были привлечены. В среднем расходы составят от 250 000 рублей. Большая часть средств идет на проект, оплату экспертизы, техдокументацию, нотариальные услуги и работы строительно-технического характера.

По оценкам экспертов, квартира на первом этаже или в жилом цоколе стоит на 10-15% ниже аналогичных, но более высоких помещений. Столь смелый тезис захотелось проверить на практике, и не где-нибудь, а в Москве. Соответствует ли действительности? После долгих поисков удалось отыскать две квартиры одинаковой площади, в схожих районах, но с разительно отличающейся ценой.

Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое. Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру. Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.

Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.

По законодательству, жилое помещение предназначается только для проживания граждан (Жилищный кодекс, ст.17 ч.1). Жилыми помещениями являются жилой дом (часть его), квартира (часть ее), комната (Жилищный кодекс ст.16 ч.1). Заметим, что под «частью» дома и квартиры понимаются жилые комнаты, сопряженные со вспомогательными помещениями, что используются в удовлетворении бытовых потребностей граждан (Жилищный кодекс ст.16 ч.2 и ч.3).

В законодательстве РФ отражены нормы, определяющие обстоятельства перевода жилой собственности в сферу коммерческого применения. Большую часть условий устанавливает Жилищный кодекс (гл.3):

• допустимое расположение переоформляемой квартиры в составе многоэтажного дома – 1-3 этаж. Помещения второго-третьего этажа подлежат переводу в нежилой фонд, если под ними находятся объекты нежилой недвижимости;
• переоформляемое помещение должно обладать отдельным входом, либо позволять устройство самостоятельного входа в дальнейшем. В зависимости от вида коммерческого использования в перспективе нежилому помещению может потребоваться запасной выход (СП 112.13330.2011);
• допустимое число зарегистрированных граждан в квартире, переводимой в нежилой фонд – ноль. Регистрация возможна лишь в жилой недвижимости (ч.3 ст.I «Правил регистрации и снятия граждан РФ…»). Т.е. перед подачей документов под переоформление помещения обязательно нужно обнулить число регистрации жильцов в данной квартире;
• многоэтажка, квартира из состава которой переводится в нежилую, не должны быть аварийной, нуждаться в капремонте, подлежать сносу ли реконструкции (ст.10 гл.II Положения «О признании помещения жилым»);
• переоформление в нежилой фонд квартиры невозможен, если помещение состоит под каким-либо обременением (арестом), включая ипотеку и кредитный договор. Перевод жилья с обременением в нежилое помещение допускается лишь после прекращения залога;
• наличие неузаконенных перепланировок в квартире, переводимой в нежилую, законом не разрешается;
• переоформление в нежилую квартиры в здании культурно-исторической ценности потребует разрешения полномочного госоргана (ст.47.3 закона за №73-ФЗ «об объектах культурного наследия»);
• перевод в коммерческое назначение жилплощади невозможен, если нет подключения к инженерно-коммуникационным системам.

Наконец, перевод квартиры в нежилой фонд запрещен законом, если данная жилплощадь относится к социальному жилью (Жилищный кодекс ст.22 ч.3.1.).

Как оформить коммерческое помещение в жилом доме

Нужно заказать проект и эскиз по переустройству квартиры (дома) в нежилое помещение. Для этого необходима помощь лицензированного архитектора.

Подготовленный на ранних этапах комплект документов собственник направляет в райотдел архитектуры для получения акта согласования. Потребность в этом документе утверждается административным регламентом муниципалитетов в субъектах РФ при обращении к услуге по согласованию переустройства (перепланировки) жилья.

Подготовленный акт согласования необходимо подписать в пожарной охране и СЭС, у поставщиков энергоресурсов и коммунальщиков, в районной администрации.

В органе, осуществляющем управлением многоэтажкой, необходимо получить справку о назначении прочих помещений, расположенных на одном этаже с помещением, переводимым в нежилой фонд.

В управляющей компании берется техническое заключение, описывающее техсостояние многоквартирного здания с указанием, что это не аварийный объект, подпадающий под снос.

Наиболее сложный этап, во многом зависящий от местонахождения квартиры (района). Согласно Жилищному кодексу, обойтись без согласия собственников-соседей невозможно (ст.40 ч.2).

Для упрощения задачи, лучше выносить вопрос перевода помещения в нежилой фонд на собрании квартировладельцев, организованном управляющей компанией – как одну из тем повестки собрания. По Жилищному кодексу, если собрание посетят более 50% собственников жилья из состава многоквартирного дома и если 2/3 присутствующих одобрят построение отдельного входа, то решение будет считаться законным (ст.45 ч.3 и ст.46 ч.1).

Собрав все документы из ранних этапов и завершив перепланировку помещения под нежилой формат, нужно запросить разрешения от Департамента управления имуществом о переводе квартиры в нежилую.

Обратите внимание: в заявлении требуется указать причину переоформления жилой квартиры в нежилой фонд! К заявлению прилагаются документы, подтверждающие личность заявителя и вся документация, собранная ранее (обязательны правоустанавливающие документы!). Если заявитель – юрлицо, то с заявлением передаются учредительные документы (копии).

Ответ межведомственной комиссии, формируемой при обращении заявителя в Департаменте управления имуществом, выносится по истечении 45 суток максимум (Жилищный кодекс ст.23 ч.4). В случае отказа обязательно называется причина. Обычно отказывают из-за неполной комплектации документов, либо несоблюдения порядка подготовки квартиры к переводу (Жилищный кодекс ст.24).

При отказе заявитель вправе обратиться в суд для обжалования, если считает отказ необоснованным. Также у собственника имеется право исправления замечаний межведомственной комиссии и обратиться за переоформлением в нежилой фонд снова. Число обращений законом не ограничено.

При одобрении перевода помещения в состав нежилого фонда собственнику остается завершить процесс переоформления.

Даже если для оформления документов и согласований вы воспользуетесь услугами представителей (юристов, риэлторов или иных специалистов), вам не избежать самостоятельного изучения правовых понятий, нормативных актов. Постараюсь максимально упростить все определения, не искажая их суть. В процессе перевода жилого помещения в нежилое вам нужно знать и понимать следующие термины:

• многоквартирный дом (МКД) – здание, предназначенное для постоянного проживания граждан, включающее жилые и нежилые помещения, общедомовое имущество;
• жилое помещение – квартира, части квартиры, комната;
• квартира – обособленное жилое помещение в МКД, имеющее прямой выход к местам общего пользования или непосредственно на улицу;
• нежилое помещение в МКД – обособленное помещение, не предназначенное для постоянного проживания граждан;
• перевод жилого помещения в нежилое – изменение юридического статуса объекта, после которого оно утрачивает основное целевое назначение (проживание).

Можно ли и как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот?

Прежде чем рассказывать непосредственно о переводе жилых помещений в нежилые, попробую вас отговорить от этого. Вы должны четко понимать, для чего вам нужно изменение статуса квартиры. В связи с этим разберем заблуждение № 1.

МИФ № 1: Вести предпринимательскую деятельность можно только в нежилых помещениях. Это неправда. Статья 17 ЖК РФ позволяет даже в квартире вести профессиональную или предпринимательскую деятельность, если это не ухудшает условия проживания, не нарушает интересы других жильцов МКД. Если вы планируете заниматься фрилансом, обработкой бухгалтерских документов, оказывать юридические услуги, можно это делать и в жилом помещении. Естественно, если в квартиру-офис будет постоянная очередь из клиентов на лестнице или в подъезде, ваши соседи наверняка напишут жалобу.

По ЖК РФ систематическое нарушение правил проживания и интересов жильцов других квартир может повлечь штрафы. Если нарушения носят грубый характер, жилинспекция выдаст предписание об устранении, например, исключить проходной двор в подъезде. Если предписание не исполнено, квартиру могут принудительно изъять через торги, даже если она в собственности. Такие случаи нечасто встречаются, но практика есть. Учитывая как сейчас все подкованы в своих правах, жалобы точно будут в таких ситуациях.

Перевод квартиры в нежилое помещение будет нужен в следующих случаях:

• если вы планируете заниматься бизнесом, который требует отдельного и самостоятельного выхода на улицу (такие требования предусмотрены для магазинов, точек общепита);
• если вы планируете сдавать помещение арендаторам для коммерческой деятельности (под офисы, торговые точки и т.д.);
• если для ведения профессиональной или предпринимательской деятельности вам придется менять характеристики квартиры, что приведет к непригодности для проживания (например, если для расширения площади вы переоборудуете кухню в офисное помещение).

Теперь еще один важный момент. Планируя вести бизнес вы,наверняка, тщательно оценили перспективы продаж или оказания услуг, изучили целевую аудиторию клиентов, иные факторы. Об этом, кстати, у нас на сайте есть множество полезных материалов. Вы можете обойтись без длительного и дорогостоящего перевода жилого в нежилое помещение в следующих случаях:

• если проектом выбранного вами дома предусмотрены нежилые помещения и они сдаются в аренду, либо продаются собственником;
• если в МКД уже есть квартира, переведенная в нежилое помещение.

Вам может оказаться проще договориться об аренде или покупке готового нежилого помещения. Процесс согласования перевода достаточно длительный и дорогостоящий (подробности будут дальше). При этом нет никакой гарантии, что собственники МКД дадут согласие на появление в их доме торгового или коммерческого объекта. Вы можете заказать проект перепланировки, заплатить за него огромные деньги, но отрицательное решение собственников поставит крест на всех начинаниях. Давайте разберем подробнее весь процесс и ниже мы изложим с какими сложностями придется столкнуться и как их решать.

Если помещение изначально находится в нежилом здании, никаких согласований не требуется. Для изменения статуса жилых помещений в МКД предусмотрены следующие требования и ограничения:

• решение о переводе должны принять все собственники помещения;
• решение о переводе должны одобрить собственники квартир в МКД;
• запрещено переводить в нежилые помещения объекты, принадлежащие гражданам на условиях социального найма, либо расположенные в домах социального пользования;
• запрещен перевод с целью осуществления религиозной деятельности (вид религии не имеет значения);
• запрещено изменять статус помещения, если на него зарегистрировано обременение права собственности со стороны иных лиц.

Еще один важный момент связан с особенностями кадастрового учета и регистрации прав. При изменении статуса помещения придется обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. Сделать это можно только при подтверждении признаков изолированности и обособленности объекта.

Например, невозможно перевести отдельную комнату в нежилое помещение:

• комната изначально не отвечает признакам изолированности и обособленности, так как не имеет самостоятельного выхода на лестничную клетку или на улицу;
• комнату придется сперва выделить в натуре из состава квартиры как самостоятельный объект недвижимости, что допускается только в ходе реконструкции (на это нужно получать разрешение на строительство, временно расселять весь подъезд или дом);
• только после выдела комнаты из состава квартиры, ее можно переводить в нежилое помещение.

Я специально указываю на невозможность изменения статуса комнаты, поскольку мне приходилось сталкиваться с такими вопросами в практике. Клиенты предлагали заделать проход в другие помещения квартиры, вывести лестницу через балкон на улицу. Однако для проведения таких строительных работ все равно нужно официально согласовать реконструкцию, поэтому процедура обречена на отказ.

Таким образом, при изменении статуса жилого помещения речь может идти только о квартире. Она изначально обладает признаками изолированности и обособленности, поэтому все строительные работы можно провести в рамках перепланировки или переустройства.

В этом разделе я не указываю на законодательные запреты для отдельных видов предпринимательской деятельности в МКД. На процедуру согласования они косвенно влияют, но в ЖК РФ есть только один запрет о размещении в жилых зданиях религиозных объектов. По иным видам деятельности вы можете получить отказ уже после перевода помещения в нежилое.

Например, закончив перевод и обращаясь за согласованием магазина по продаже алкоголя, вам могут отказать из-за несоблюдения требований к площади помещения, в котором хранится спиртное, либо по причине отсутствия сигнализации. Вы можете устранить такие замечания, либо выбрать иной вид бизнеса.

Даже при соответствии всем юридическим условиям, получении разрешений от собственников квартиры и дома, вам могут отказать в переводе. Причина тому – множество технических требований к помещению, к запланированным строительным работам, изменениям в характеристиках объекта. Вот какие запреты и требования указаны в федеральном законодательстве:

• помещение под перевод должно располагаться на первом этаже МКД;
• в исключительных случаях, при переводе квартиры выше первого этажа, нижерасположенные помещения уже должны быть признаны нежилыми;
• в переводимое помещение должен быть обеспечен прямой доступ, т.е. без использования помещений с доступом к другим жилым помещениям (это как раз соответствует признакам изолированности и обособленности);
• запрещено создавать препятствия в пользовании общим имуществом МКД (например, закрывать лестничную клетку, перегораживать доступ к подъездам);
• запрещено демонтировать элементы, конструкции и сети, входящие в общую систему МКД (например, нельзя разобрать или заделать вентиляционные каналы и шахты, даже если переоборудуете кухню в торговый зал).

Технические требования, которые предусмотрены для согласования перевода помещения, распространяются и на целое здание, т.е. МКД. Однако есть и ряд дополнительных ограничений, которые нужно учесть:

• запрещены любые строительные работы, влекущие ухудшение характеристик МКД, его несущей способности и надежности;
• запрещены строительные работы, если дом признан ветхим или аварийным (получить предварительные разрешения вы сможете, а вот приступить к работам будет нельзя);
• если здание относится к объектам культурного или исторического наследия, нужно получать дополнительные согласования (например, в Москве и Питере их нужно оформлять через Комитеты по контролю за использованием и охраной объектов культурного и исторического наследия);
• если в переводе будут выполняться фасадные работы, их нужно отдельно согласовать в Комитете по архитектуре (например, изменение мест расположения окон на фасаде, установка малых архитектурных форм и элементов, возведение козырька, крыльца и т.д.).

Чтобы подтвердить, что перевод помещения в нежилое не повлечет угрозу обрушения здания, не ухудшит его надежность, проектировщик укажет предельно допустимые уровни нагрузок на несущие конструкции. Также для объектов в Москве и СПб при оформлении проекта нужно получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Этот документ содержит расчеты допустимых нагрузок, меры по усилению конструкций.

Есть еще одно распространенное заблуждение, связанное с целевым назначением зданий.

МИФ № 3: Частный жилой дом также можно перевести в нежилое помещение. Формально, это верное утверждение. Однако частные дома предназначены для проживания только одной семьи, т.е. не относятся к МКД. Поэтому для них проводится не перевод в нежилое, а изменение целевого назначения объекта. Эта процедура существенно проще, так как не требует согласования в муниципальных органах.

Частный дом можно перевести в нежилой объект на основании проекта, акта приемки выполненных работ, кадастрового учета. Естественно, для такой процедуры нужно получить согласие всех собственников, учесть санитарные и технические требования, придется менять и категорию участка, а также виды разрешенного землепользования.

Так как о принятии решения о переводе я уже рассказывал в начале статьи, отмечу только ряд дополнительных моментов:

• если у вас квартира в социальном найме, ее нужно предварительно приватизировать (в худшем случае это займет 2-3 месяца);
• вы можете приобрести квартиру на первом этаже МКД, чтобы впоследствии перевести ее в нежилое помещение (в идеале, куплю-продажу можно завершить за 10-14 дней);
• когда квартира будет в вашей собственности, оформите письменное согласие каждого собственника.

Согласие собственников квартиры можно указать в заявлении, которое вам предстоит подать в администрацию. Однако для этого вам придется их привести лично в уполномоченный орган (это может потребоваться и на последующих этапах согласований). Советую сразу удостоверить согласия через нотариуса. Сделать это можно за пару часов в любой нотариальной конторе. Расходы нотариусу (примерно 1-1.5 тыс. руб. за одно согласие) будут вполне оправданы.

Идеальным вариантом будет переоформление прав только на одного собственника. Это займет 10-14 дней на регистрацию в Росреестре и 2000 руб. госпошлины. Зато все последующие действия сможет осуществлять один собственник.

Возможен ли перевод жилой недвижимости в коммерческую и как его осуществить?

Первая стадия, на которой вам придется нести существенные расходы. В связи с этим есть еще одно распространенное заблуждение, которое я встречал в интернете.

МИФ № 4: Не нужно заказывать проект перепланировки до получения разрешения от собственников МКД. Формально, в таком утверждении тоже есть логика. В законах отсутствует прямое указание о предоставлении проекта перепланировки на собрание собственников МКД. Если же вы заказали проект, но в итоге получили отказ собрания, вы потеряете деньги.

На практике, без проекта перепланировки вам не обойтись уже на начальной стадии:

• собственники должны получить достоверную информацию о предстоящих изменениях в здании, местах расположения входов, видах деятельности;
• проектировщик несет ответственность за объективность информации о фактическом состоянии здания и помещения;
• автор проекта может дать необходимые пояснения и устранить спорные моменты прямо на собрании.

Действительно, расходы на оформление проекта большие. В моей ситуации проект был достаточно простой, оформили его за 5 дней, а стоил он 17 тыс. руб. Изучив информацию, могу сказать, что это достаточно скромная стоимость проектирования. Например, для соблюдения всех требований под торговлю спиртным или продуктами, проект может обойтись в десятки и сотни тысяч рублей. Еще больше придется заплатить за срочность. Если вы не сможете получить согласие собственников МКД, эти расходы будут напрасными, так как относятся к рискам предпринимательства.

Для изготовления проекта нужно:

• выбрать проектную организацию, состоящую в СРО (этот факт можно проверить по документам проектировщика, либо через онлайн-реестр указанной им СРО);
• убедиться, что у проектировщика есть действующий допуск СРО на выполнение таких работ (как убедиться, читайте ниже);
• заключить договор на изготовление проекта (цены определяются по согласованию сторон);
• передать правоустанавливающие и технические документы на квартиру;
• обеспечить доступ в квартиру и общему имуществу МКД для обследований в натуре.

При выборе проектировщика учтите, что ошибки при составлении проекта повлекут отказ в согласованиях, либо приведут к невозможности выполнения работ, удорожанию сметы. С проектной организации можно взыскать убытки, причиненные ненадлежащим качеством работы, однако это придется подтверждать строительной экспертизой. Подразумевается, что членство в СРО и наличие допуска уже гарантирует квалификацию и профессионализм специалиста. Мы выбирали проектную организацию по рекомендации коллег по бизнесу, поэтому было проще.

Чтобы перевести жилое помещение в коммерческое, необходимо совершить следующие действия:

• подготовить документацию;
• согласовать с госорганами;
• провести переоборудование;
• получить документы в БТИ;
• зарегистрировать право собственности.

Перед началом сбора документов нужно заказать проект переоборудования помещения. Эта необходимость возникает в связи с тем, что внутреннее обустройство жилья не подходит для размещения объектов малого бизнеса.

При обращении в госорганы для согласования смены статуса необходимо представить следующие документы:

• паспорт собственника;
• правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект;
• поэтажный план здания и экспликация;
• технический план и техпаспорт;
• заключение пожарного надзора и санитарно-эпидемиологической станции;
• справка из ДЕЗ, содержащая сведения о предназначении иных помещений, расположенных по соседству с объектом перевода;
• согласие от соседей;
• техническое заключение от управляющей компании, подтверждающее, что дом не находится в ветхо-аварийном состоянии;
• выписка из домовой книги, свидетельствующая, что никто в квартире не зарегистрирован;
• проект переустройства.

Согласование перевода квартиры в коммерческое помещение выдает Управление имуществом при администрации населенного пункта, в котором расположена недвижимость. При обращении в госорган следует написать заявление, в котором указывается:

• информация о заявителе;
• сведения о квартире;
• данные собственника;
• наименование управляющей компании;
• список прилагаемых документов.

В конце документа ставится дата и подпись заявителя.

Когда согласие управления имуществом получено, можно приступать к переоборудованию помещения в соответствии с ранее утвержденным проектом. По окончанию работ необходимо уведомить муниципалитет и контролирующие органы. Это необходимо для формирования приемочной комиссии.

Если объект соответствует всем установленным нормам, то комиссия подписывает акт проверки. Если при перепланировке были допущены нарушения, то составляется предписание об устранении выявленных недостатков.

Далее необходимо направить документы в БТИ. Сотрудники бюро разработают новую техническую документацию, в соответствии с планом перепланировки.

Завершающим этапом перевода жилья в коммерческую площадь является регистрация прав собственности на объект недвижимости в Росреестре. Для этого необходимо написать заявление и приложить к нему:

• паспорт;
• выписку ЕГРП;
• документ-основание возникновения прав;
• протокол комиссии;
• кадастровый паспорт;
• технический план;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Справка: Размер государственной пошлины определяется в соответствии со статьей 333.33 НК РФ.

Перевести коммерческую недвижимость в жилую можно, только если помещение соответствует требованиям, указанным в Постановлении Правительства от 28.01.2006 г. №47. К таким условиям относятся:

• наличие инженерных коммуникаций, соответствующих СНиП;
• помещение изолировано от других объектов;
• конструкции здания не представляют опасности для жильцов;
• будущая квартира должна иметь теплоизоляцию и защиту от проникновения внутрь дождевой воды.

Помимо технических характеристик помещение должно:

• быть зарегистрировано на праве собственности;
• не иметь обременений;
• не располагаться в ветхо-аварийных зданиях;
• находится в жилой зоне;
• не относиться к социальному жилью.

Интересно: Нельзя перевести в жилой фонд подвальные и полуподвальные помещения, а также недвижимость, расположенную в промышленных зонах, лесных массивах и на других нежилых территориях.

Порядок действий при переводе коммерческой недвижимости в жилую будет таким же, как и при смене статуса квартиры на нежилой объект:

• сбор документов;
• согласование с госорганами;
• переоборудование;
• обращение в БТИ;
• госрегистрация права собственности.

Пакет документов будет аналогичен переводу квартиры в коммерческую площадь. Дополнительно нужно будет получить технические заключения от контролирующих органов, подтверждающих соответствие помещения нормам, предъявляемым к жилью. Остальные этапы полностью совпадают.

Не всякое помещение можно перевести в нежилой фонд, эта задача выполнима только при наличии следующих факторов:

• Квартира располагается на строго первом этаже. Исключением могут быть площадки, под которыми есть только коммерческие помещения.
• В квартире, которая подлежит переводу в другой статус, нет зарегистрированных частных лиц.
• Присутствует обустроенный отдельный вход в помещение, а доступ к квартире через лестничную клетку закрыт.

Выполнение последнего правила может оказаться самым проблематичным. Трудности вызваны Постановлением № 170 Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003г, в котором согласно пункту 4.2.4.9 расширение и пробивание проемов в стенах домов крупноблочного и крупнопанельного типа производиться не может, как и крепление к наружной части стен трамвайных, троллейбусных или других оттяжек.

На данный момент нет официальных распоряжений о приостановке проведения перепланировок квартир в панельных домах для перевода в коммерческую недвижимость. Каждый может подать документацию своего проекта и ожидать рассмотрения заявки. Однако с весны 2012 года подавляющее большинство заявок отклонены. Владелец помещения может обжаловать подобное решение в судебном порядке, если все условия по переводу в нежилой фонд полностью соблюдены. Допустим, если на стадии проекта человеку отказывают с объяснениями о невозможности изменения несущих конструкций, через суд можно доказать, что наружные стены в панельном доме не могут быть несущими, поскольку являются навесными панелями.

Обустройство отдельного входа также чревато осложнениями. Крыльцо будет располагаться на придомовой территории, а значит все жильцы многоквартирного дома должны письменно подтвердить, что они не против появления подобного сооружения.

После одобрения проекта перепланировки помещения, нужно собрать документацию от различных органов контроля: КГИОП, ПИБ, ГосПожНадзор, СЭС и других. Длительность процесса перевода жилой недвижимости в коммерческую зависит от индивидуальных обстоятельств, но в среднем занимает около полугода.

Похожие записи:

• Штраф за мойку машины во дворе частного дома
• Стаж для пенсии в Беларуси в 2021 году для женщин
• Как вернуть непонравившийся товар в магазин днс