Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Законы о земельных участках 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Раньше под дачную амнистию подпадали садовые дома и хозяйственные постройки на участках, предоставленных для садоводства и дачного хозяйства. На землях для ИЖС или личного подсобного строительства в границах населенных пунктов требовалось разрешение. Теперь же в упрощенном порядке можно оформить права собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.
Федеральный закон от 02.07.2021 г. № 299-ФЗ
Дачную амнистию усложнили. В новом законе введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2018 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2026 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2026 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.
Новый закон направлен на вовлечение в гражданский оборот жилой недвижимости. Это позволит увеличить собираемость налогов на местах и положительно скажется на развитии частного жилого сектора. Без зарегистрированных прав будет невозможно продать, подарить, передать по наследству или застраховать имущество. После окончания дачной амнистии недвижимость, возведенная без разрешения, может быть признана самостроем и снесена по решению суда.
1. Настоящее Положение устанавливает порядок осуществления федерального государственного земельного контроля (надзора) (далее — государственный земельный надзор) (за исключением государственного земельного надзора, осуществляемого подразделениями Федеральной службы безопасности Российской Федерации в части соблюдения обязательных требований в области охраны окружающей среды на предоставленных подведомственным Федеральной службе безопасности Российской Федерации организациям земельных участках, на которых расположены объекты, используемые такими организациями).
2. Предметом государственного земельного надзора являются:
соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами, органами государственной власти и органами местного самоуправления (далее — контролируемые лица) обязательных требований к использованию и охране объектов земельных отношений, за нарушение которых законодательством Российской Федерации предусмотрена административная ответственность;
соблюдение обязательных требований земельного законодательства при осуществлении органами государственной власти и органами местного самоуправления деятельности по распоряжению объектами земельных отношений, находящимися в государственной или муниципальной собственности.
Объектом государственного земельного надзора являются объекты земельных отношений (земли, земельные участки или части земельных участков), а также деятельность органов государственной власти и органов местного самоуправления по распоряжению объектами земельных отношений, находящимися в государственной или муниципальной собственности.
3. Государственный земельный надзор осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору и Федеральной службой по надзору в сфере природопользования (далее — органы государственного надзора), их территориальными органами.
4. К отношениям, связанным с осуществлением государственного земельного надзора, применяются положения Федерального закона «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
5. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (ее территориальные органы) осуществляет государственный земельный надзор за соблюдением:
а) обязательных требований о недопущении самовольного занятия земель, земельного участка или части земельного участка, в том числе использования земель, земельного участка или части земельного участка, лицом, не имеющим предусмотренных законодательством прав на них;
б) обязательных требований об использовании земельных участков по целевому назначению в соответствии с их принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием;
в) обязательных требований, связанных с обязательным использованием земель, предназначенных для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества и личного подсобного хозяйства, в указанных целях в течение установленного срока;
г) органами государственной власти и органами местного самоуправления требований земельного законодательства при предоставлении земель, земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
д) обязательных требований, связанных с обязанностью по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
е) исполнения предписаний об устранении нарушений обязательных требований, выданных должностными лицами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (ее территориальных органов) в пределах их компетенции.
6. Полномочия, указанные в пункте 5 настоящего Положения, осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (ее территориальными органами) в отношении всех категорий земель.
1. К категории среднего риска относятся:
а) земельные участки, граничащие с земельными участками, предназначенными для захоронения и размещения отходов производства и потребления, размещения кладбищ;
б) земельные участки, расположенные в границах или примыкающие к границе береговой полосы водных объектов общего пользования.
2. К категории умеренного риска относятся земельные участки:
а) относящиеся к категории земель населенных пунктов и граничащие с землями и (или) земельными участками, относящимися к категории земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, земель, особо охраняемых территорий и объектов, земель запаса;
б) относящиеся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, за исключением земель, предназначенных для размещения автомобильных дорог, железнодорожных путей, трубопроводного транспорта, линий электропередач и граничащие с землями и (или) земельными участками, относящимися к категории земель сельскохозяйственного назначения;
в) относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения и граничащие с землями и (или) земельными участками, относящимися к категории земель населенных пунктов.
3. К категории низкого риска относятся все иные земельные участки, не отнесенные к категориям среднего или умеренного риска.
1. К категории среднего риска относятся:
а) земельные участки, кадастровая стоимость которых на 50 и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу);
б) мелиорируемые и мелиорированные земельные участки;
в) земельные участки, смежные с земельными участками, на которых расположены комплексы по разведению сельскохозяйственной птицы (с проектной мощностью 40 тыс. птицемест и более);
г) земельные участки, смежные с земельными участками, на которых расположены комплексы по выращиванию и разведению свиней (с проектной мощностью 2000 мест и более), свиноматок (с проектной мощностью 750 мест и более).
2. К категории умеренного риска относятся:
а) земельные участки, смежные с земельными участками из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения;
б) земельные участки, в границах которых расположены магистральные трубопроводы;
в) земельные участки, смежные с земельными участками, на которых расположены комплексы по разведению сельскохозяйственной птицы (с проектной мощностью менее 40 тыс. птицемест);
г) земельные участки, смежные с земельными участками, на которых расположены комплексы по выращиванию и разведению свиней (с проектной мощностью менее 2000 мест), свиноматок (с проектной мощностью менее 750 мест).
3. К категории низкого риска относятся все иные земельные участки, не отнесенные в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящего документа к категориям среднего или умеренного риска.
4. Земельные участки, подлежащие в соответствии с пунктами 2 и 3 настоящего документа отнесению к категории умеренного и низкого риска, подлежат отнесению соответственно к категории среднего, умеренного риска при наличии вступившего в законную силу в течение последних трех лет на дату принятия решения об отнесении земельного участка к категории риска постановления о назначении административного наказания юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю, гражданину, являющимся правообладателями земельных участков, а также должностному лицу юридического лица за совершение административных правонарушений, предусмотренных:
а) статьей 8.6 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях;
б) частями 25, 26 статьи 19.5 и статьей 19.6 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в части предписаний (постановлений, представлений, решений), выданных должностными лицами Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору и ее территориальных органов в пределах компетенции, по вопросам соблюдения требований земельного законодательства и устранения нарушений в области земельных отношений.
5. Земельные участки, подлежащие в соответствии с пунктом 1 настоящего документа отнесению к категории среднего риска, подлежат отнесению к категории умеренного риска при отсутствии постановления о назначении административного наказания, указанного в пункте 4 настоящего документа, а также в случае отсутствия при проведении последнего планового контрольного (надзорного) мероприятия нарушений обязательных требований.
1. К категории значительного риска относятся земельные участки, на которых расположены объекты, оказывающие негативное воздействие на окружающую среду, соответствующие критериям отнесения объектов, оказывающих значительное негативное воздействие на окружающую среду и относящихся к областям применения наилучших доступных технологий, к объектам I категории, в соответствии с критериями отнесения объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду, к объектам I, II, III и IV категорий, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2020 г. N 2398 «Об утверждении критериев отнесения объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду, к объектам I, II, III и IV категорий» (далее — Критерии).
2. К категории среднего риска относятся земельные участки, на которых расположены объекты, оказывающие негативное воздействие на окружающую среду, соответствующие критериям отнесения объектов, оказывающих умеренное негативное воздействие на окружающую среду, к объектам II категории в соответствии с Критериями.
3. К категории умеренного риска относятся земельные участки, на которых расположены объекты, оказывающие негативное воздействие на окружающую среду, соответствующие критериям отнесения объектов, оказывающих незначительное негативное воздействие на окружающую среду, к объектам III категории в соответствии с Критериями.
4. К категории низкого риска относятся земельные участки, на которых расположены объекты, оказывающие негативное воздействие на окружающую среду, соответствующие критериям отнесения объектов, оказывающих минимальное негативное воздействие на окружающую среду, к объектам IV категории в соответствии с Критериями.
5. Земельные участки, подлежащие отнесению в соответствии с пунктами 1 — 3 настоящего документа к категориям значительного, среднего, умеренного риска, подлежат отнесению к категориям высокого, значительного, среднего риска соответственно в случаях их размещения:
а) в границах особо охраняемой природной территории федерального значения;
б) в границах центральной экологической зоны Байкальской природной территории, за исключением случаев, когда объект расположен в границах особо охраняемой природной территории регионального или местного значения;
в) в границах водно-болотного угодья международного значения;
г) в Арктической зоне Российской Федерации;
д) в водоохранных зонах следующих водных объектов:
поверхностные водные объекты, расположенные на территориях 2 и более субъектов Российской Федерации;
водные объекты или их части, находящиеся на землях обороны и безопасности, а также используемые для обеспечения обороны страны и безопасности государства и для обеспечения федеральных энергетических систем, федерального транспорта и иных государственных нужд;
внутренние морские воды Российской Федерации;
территориальное море Российской Федерации;
особо охраняемые водные объекты либо водные объекты, расположенные полностью или частично в границах особо охраняемых природных территорий;
водные объекты или их части, объявленные рыбохозяйственными заповедными зонами;
водные объекты, являющиеся средой обитания анадромных и катадромных видов рыб;
водные объекты, по которым проходит государственная граница Российской Федерации;
водные объекты или их части для нужд городов с численностью населения 100 тыс. человек и более, а также для нужд предприятий и других организаций, производящих забор воды или сброс сточных вод в объеме более 15 млн. куб. метров в год.
6. Земельные участки, подлежащие отнесению в соответствии с пунктами 1 — 5 настоящего документа к категориям высокого, значительного, среднего, умеренного риска, низкого риска подлежат отнесению к категориям чрезвычайно высокого, высокого, значительного, среднего, умеренного риска соответственно при наличии одного из следующих решений, вступивших в законную силу в течение трех лет, предшествующих дате принятия решения об отнесении объекта земельного участка к категории риска:
а) постановление о назначении административного наказания, за исключением административного наказания в виде предупреждения юридическому лицу, его должностным лицам или индивидуальному предпринимателю за совершение административного правонарушения, предусмотренного статьями 8.2 и 8.23 (в части деятельности, которая привела к негативному воздействию на земли и (или) почвы), статьями 8.6, 8.7, 8.42 (в части деятельности, которая привела к негативному воздействию на земли и (или) почвы), а также частями 2, 3 и 4 статьи 14.1 и статьей 19.20 (в части деятельности по сбору, транспортированию, обработке, утилизации, обезвреживанию, размещению отходов I — IV классов опасности, которая привела к негативному воздействию на земли и (или) почвы) Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и совершенного при осуществлении деятельности на земельном участке, вынесенного должностными лицами Федеральной службы по надзору в сфере природопользования или судом на основании протокола об административном правонарушении, составленного должностными лицами указанного органа;
б) обвинительный приговор, предусматривающий признание должностного лица юридического лица либо индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность с использованием объекта контроля, виновным в совершении преступления, предусмотренного статьей 254 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Заново урегулирован порядок осуществления федерального государственного земельного контроля (надзора), за исключением надзора, проводимого ФСБ за соблюдением обязательных требований на участках подведомственных организаций.
Уполномоченные органы — Росреестр, Россельхознадзор, Росприроднадзор. Госнадзор осуществляется на основе управления рисками причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям. Установлены критерии отнесения земельных участков к одной из категорий риска (средний, умеренный, низкий).
При осуществлении земельного надзора проводятся рейдовые осмотры, выездные и документарные проверки, выездное обследование, наблюдение за соблюдением обязательных требований. Также могут осуществляться профилактические мероприятия — информирование, объявление предостережений, профилактический визит и др.
Урегулирован порядок применения фотосъемки, аудио- и видеозаписи для фиксации доказательств нарушения обязательных требований.
Прежнее положение признано утратившим силу.
Постановление вступает в силу со дня опубликования.
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Дачную амнистию продлили: как упрощенно зарегистрировать дом
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
С 2021 года закон более чётко регламентирует отказ органа регистрации исправлять техническую ошибку: он должен направить уведомление об этом. Срок — не позднее 4 рабочих дней с момента получения заявления об исправлении ошибки.
Такое уведомление можно обжаловать через суд.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
В договоре участия в долевом строительстве с 2021 года должен быть указан условный номер объекта стройки согласно проектной декларации застройщика.
В пакет документов, которые должен представить застройщик для госрегистрации первого ДДУ, включено согласие залогодержателя. Это нужно, если землю, на которой идет строительство, или права на нее застройщик передал в залог банку для обеспечения целевого кредита.
Для регистрации второго и последующих ДДУ застройщик обязан представить согласие залогодержателя на прекращение права залога, если оно было выдано на каждый объект долевого строительства.
С 30.04.2021 лимит максимальной площади машино-места отменили. А вот требование о минимальной площади оставили.
Эта поправка связана с многочисленными обращениями строительных компаний, а также многообразием транспортных средств, в отношении которых не установлены какие-либо размеры и габариты. В частности, сельскохозяйственная техника, транспортные и технические средства для инвалидов и т. д.).
Таким образом, в ЕГРН сведения о машино-месте указывают на основании техплана, подготовленного в соответствии с проектной документацией здания, сооружения.
До 30.04.2021 Росреестр мог отказать в регистрации сделки, если заявление подано покупателем, а продавец ликвидирован либо исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юрлицо. В итоге покупателям приходилось обращаться в суды. Теперь же порядок подачи документов установлен в законе.
Так, к заявлению нужно приложить:
- выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации продавца или его исключение из этого реестра;
- документы об исполнении сторонами обязательств по договору (об оплате, акт приема-передачи и т. п.).
Данный порядок госрегистрации работает, если в ЕГРН была ранее включена запись о праве собственности продавца на объект.
В январе 2021 года плательщики земельного налога больше не будут составлять декларации за истекший год. С налогового периода 2020 года декларации по земельному налогу отменены. Утратила силу статья 398 НК РФ.
Это изменение внесено Федеральным законом от 15 апреля 2019 г. № 63-ФЗ.
Несмотря на отмену отчетности, суммы платежей, как и раньше, нужно определять самостоятельно.
Инспекции будут рассылать уведомления об уплате налога, где будет и сумма, подлежащая уплате. Но ожидать получения такого уведомления не стоит. Инспекция может прислать его значительно позже после установленного срока уплаты налога.
А вот уточненные декларации за периоды до 2020 года ИФНС будут принимать по-прежнему — по месту нахождения земельных участков.
После отмены деклараций по земельному налогу для владельцев земли ввели новую обязанность. Если ИФНС не учла данные об участке при исчислении налога и не указала его в уведомлении, нужно сообщить ей об этом участке и предоставить документы, подтверждающие право владения. Это нужно будет сделать в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. За невыполнение этого требования компании грозит штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога.
Установление срока уплаты земельного налога больше не является прерогативой местных властей (ч. 2 ст. 356 НК РФ).
Начиная с уплаты налога за 2020 год, вводится единый срок уплаты земельного налога (абз. 2 п. 1 ст. 363 НК РФ):
- не позднее 1 марта — годовой платеж;
- до конца месяца, следующего после отчетного квартала, — авансовый платеж.
Эти изменения внесены Федеральным законом от 29 сентября 2019 г. № 325-ФЗ.
Несмотря на начатую в 90–х годах земельную реформу по передаче земель государственной собственности в частную (паи земель колхозов и совхозов между их членами, индивидуальная приватизация, выкуп, др.), полноценное право на распоряжение землями сельскохозяйственного назначения ее владельцы до сих пор не получили.
Начиная с 2002 года был введен мораторий на отчуждение определенных видов с/х земель, который со временем претерпел существенных изменений, направленных на недопущение его обхода.
На сегодняшний день действие моратория распространяется на отчуждение земель следующих видов:
- земли товарного с/х производства;
- земельные участки, выделенные из земельных долей (паев);
- земельные доли (паи) и
- все земли с/х назначения государственной и коммунальной собственности,
что в комплексе составляет львиную долю всех сельскохозяйственных земель Украины.
Кроме того, запрещено и изменение целевого назначения упомянутых видов земель, находящихся в частной собственности.
В период с 01.07.2021 по 31.12.2023 гг. разрешен оборот земель между гражданами Украины
В этот период отчуждение с/х земель частной собственности будет разрешено фактически между гражданами Украины из расчета не более 100 га в «одни руки». Консолидация с/х земель гражданином Украины в размере 10 000 га предусмотрена только с 1 января 2024 года.
Для юридических лиц будут действовать аналогичные условия действующего моратория. При этом приобретение в собственность юридическими лицами разрешенных видов с/х земель (например, земли для садоводства, земли фермерского хозяйства) будет возможным при условии соблюдения требований к корпоративной структуре таких лиц, их конечных бенефициарных собственников, о чем пойдет речь далее.
Начиная с 1 января 2024 – запуск рынка для юридических лиц с определенными ограничениями
Начиная с 1 января 2024 юридические лица, созданные согласно законодательству Украины, имеют право приобретать в собственность все виды с/х земли в пределах 10 000 га. Ограничение по консолидации также будет учитывать совокупный объем земли с/х назначения, которым обладают на праве собственности конечные бенефициарные собственники такого юридического лица.
Корпоративная структура юридических лиц, которые приобретают земли с/х назначения, должна быть прозрачной, не содержать никаких «промежуточных звеньев», и включать в своем составе только граждан Украины и/ или государство, и/ или территориальную общину.
Юридическим лицам (независимо от резидентности) прямо запрещено приобретать корпоративные права юридических лиц, которые владеют сельхоз землей на праве собственности. Эта норма может быть отменена по результатам референдума, что позволит более удачно структурировать агробизнес в соответствии с его собственными нуждами.
Иностранные юридические и физические лица, кроме резидентов государства–агрессора или оккупанта, других государств, находящихся под санкциями, смогут приобрести в собственность земли с/х назначения при условии принятия такого решения на референдуме.
Если такое решение будет принято, Закон предоставляет в дальнейшем почти равные возможности иностранцам по сравнению с отечественными субъектами хозяйствования.
В таком случае инвесторы смогут осуществлять свою деятельность через юридическое лицо, созданное по законодательству Украины.
Наряду с этим, напомним, что приобретение иностранными субъектами земельных участков в аренду остается неизменным, – последние имеют право арендовать с/х земли на равных условиях с юридическими лицами и гражданами Украины.
Подготовка земельного участка к продаже
Договор купли–продажи земельного участка должен содержать все существенные условия, перечисленные в статье 132 Земельного кодекса Украины, в том числе, кадастровый номер, целевое назначение, состав угодий, существующие ограничения и т. п.
Поэтому, до момента заключения следует провести предварительную проверку регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре, а также проверку регистрации права собственности на него в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, корректность всех данных, содержащихся в реестрах и, при необходимости, принять соответствующие меры по такой регистрации/ корректировке.
На практике, к сожалению, мы видим немало ситуаций, при которых, кроме уже стандартных на сегодняшний день вопросов по регистрации земельного участка или права собственности на него, также прилагаются имеющиеся технические ошибки в данных, внесенных в Государственный земельный кадастр, отсутствие таких данных (например, состава угодий, адреса земельного участка) и т.д., что в дальнейшем является основанием переноса сделки до исправления таких ошибок.
Как действовать, если предметом интереса покупателя является земельная доля (пай)
Без внимания Закон оставил условия регулирования оборота земельных долей (паев), лишь продлив запрет их отчуждения в пользу юридических лиц до 1 января 2024 года. Наряду с этим условия по ограничению консолидации, структуры собственности на земли с/х назначения относятся именно к земельным участкам, что очевидно создаст немало дискуссий по этому поводу. В этом вопросе мы придерживаемся консервативной позиции и рассматриваем определенные в Законе изменения к статье 130 Земельного кодекса Украины как такие, которые в том числе распространяются и на земельные доли (паи).
Более того, анализ действующего законодательства и изменений, которые вводятся, дают основания сделать вывод, что приобретение в собственность земельных долей (паев) по договорам купли–продажи будет возможным после их выделения в натуре (на местности).
Целесообразность прохождения такой процедуры до приобретения актива также обусловлена существующими рисками данной категории актива, учитывая неопределенность его границ на местности, что на практике создает немалые риски в фактической реализации последующего выделения пая в натуре (на местности).
Преимущественное право выкупа
Сейчас преимущественное право выкупа земельных участков имеют их совладельцы и арендаторы, кроме определенных исключений. Однако, фактически такое право можно будет реализовать гражданами Украины и юридическими лицами на равных условиях только с 1 января 2024 года. Дополнительно закон предусматривает отдельный механизм уступки первоочередного права выкупа очень простым способом – путем уведомления собственника.
Окончательные выводы о субъектах, которые будут иметь преимущественное право выкупа, процедуры его применения, можно будет сделать после принятия законопроекта № 2194, рассмотрение которого ожидается в ближайшее время.
Поэтому, в любом случае до приобретения земельного участка следует выполнить условия по обеспечению реализации преимущественного права на его приобретение упомянутыми субъектами. В противном случае новый собственник рискует потерять такой актив в будущем.
Влияет ли смена собственника на действующие договоры аренды или эмфитевзиса
Приобретая земельный участок следует также учесть возможное наличие прав третьих лиц на пользование им. Смена собственника земельного участка, выделение в натуре (на местности) земельной доли (пая) с ее последующей продажей не прекращают действие уже заключенных договоров аренды, эмфитевзиса, как и не является основанием для внесения изменений в них.
Учитывая указанное, перед приобретением актива следует внимательно проверить действующие договоры на предмет пользования земельными участками, земельными долями (паями) и оценить дальнейшие перспективы реализации актива, который приобретается.
Дополнительные требования к договорам купли–продажи
К сделкам по отчуждению земельных участков будут установлены следующие дополнительные требования:
- Все оплаты должны проводиться в безналичной форме;
- Приобретатель актива должен пройти финансовый мониторинг и подтвердить источник получения средств;
- Цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре с земельных долей (паев), не может быть меньше их нормативной денежной оценки.
Следует отдельно напомнить, что для целей налогообложения перед заключением договора купли–продажи земельного участка между физическими лицами следует также провести его экспертную оценку. Для юридических лиц такое требование не является обязательным.
Другие действия, которые следует предпринять, готовясь к получению актива
Безусловно, длительная история земельной реформы обусловила многочисленные нарушения в ходе правоотношений, сложившихся с момента первоначального приобретения права собственности на земельный участок, долю (пай) до сих пор, в том числе нарушения условий действующего моратория, заключение соглашений, ограничивающих право пользования земельным участком, несоответствие фактических границ земельного участка границам, закрепленным в документации по землеустройству и т. п.
Поэтому, перед приобретением прав на земельные участки мы рекомендуем в любом случае проводить их правовую и техническую проверки («due diligences»). Также напоминаем о необходимости по��учения агрохимического паспорта, в т. ч. для проверки состава и качества почвы земельных участков.
Закон на первых этапах создает благоприятные условия для агробизнеса по привлечению кредитных средств, учитывая отсутствие запрета банкам обращать взыскание на такой актив. Кроме того, к такому обращению не применяются условия консолидации (ограничение в площади). Однако, наряду с этим Законом установлено требование об отчуждении банками земельных участков в течение следующих 2–х лет, что значительно снижает привлекательность такого имущества под залог, учитывая ограниченный круг субъектов, которые смогут его приобрести, по крайней мере, в течение следующих трех лет.
Закон предусматривает достаточно жесткие меры к нарушителям условий оборота земель сельскохозяйственного назначения в виде конфискации земли или признании сделок недействительными.
Конфискация земельных участков (чрезмерно приобретенной их площади) будет проводиться на основании решения суда по искам Государственного геокадастра. Собственник земельного участка, допустивший нарушение, будет иметь право на получение компенсации стоимости земельного участка, определенной по результатам земельных торгов (за вычетом расходов на их проведение).
Отдельного нормативного правового акта, регулирующего исключительно положения о межевании в Российской Федерации не существует.
Законом о межевании земельных участков в РФ можно назвать Земельный кодекс, он был принят в январе 2001 года. Кодекс состоит из глав и статей. В нем отражены основные положения по поводу процесса размежевания, государственного кадастра, прав и обязанностей отдельной группы лиц.
Законодательство о межевой деятельности включает в себя и основные понятия, которыми необходимо оперировать в данном процессе:
- Межевание – это установление и оформление границ на участке вашей земли.
- Межа – граница земельных владений.
- Право собственности на землю – возможность владеть, пользоваться и распоряжаться ею.
- Садоводческие земли – земли, не предназначенные для ИЖС, а приспособленные для выращивания фруктовых и плодовых овощных культур.
- Перемежевание – повторное межевание, которое осуществляет специально уполномоченное лицо уже на отмежеванном участке в целях уточнения тех или иных сведений.
- ЗОП – земли общего пользования.
Это далеко не весь перечень понятий, используемых при данной процедуре, однако они являются основными и наиболее часто используются.
Кадастровый номер – это уникальное числовое значение, позволяющее идентифицировать каждый отдельный земельный участок на публичной кадастровой карте.
Для того, чтобы определит кадастровый номер, можно обратиться к следующим источникам: договор купли-продажи; документ о праве собственности на землю; кадастровый паспорт. Для определения кадастрового номера можно также обратиться к данным, содержащимся в региональном Росреестре. Так как на сегодняшний день все базы объединены, получить информацию можно о земле, находящейся в любом регионе РФ.
Порядок межевания состоит, в сущности, из нескольких этапов.
В силу закона собственник должен оформить договор с компанией, имеющей лицензию на совершение процедуры. В договоре определяется и стоимость работы. Межевать участок необходимо по правилам, предусмотренным российским законодательством.
Это и был первый этап процедуры.
Что касается второго этапа, то здесь нужно провести сбор необходимых документов. В их перечень входят следующие акты:
- паспорт собственника;
- свидетельство о праве собственности;
- согласие соседей, если участок находится на пересечении с другим;
- акты об отсутствии или наличии коммуникаций на участке.
Никаких других документов геодезическая служба потребовать не имеет права.
Третьим шагом является оповещение соседей по участку о проведении соответствующих работ. Такое уведомление должно происходить в срок, не превышающий семь суток, в противном случае, соседи имеют право потребовать прекращения подобного рода работ.
За отдельную цену вопросом уведомления может заняться и геодезическая компания. Понятие и определение процедуры оповещения в таком случае должно быть прописано в самом договоре.
Четвертым шагом становится приезд на место сотрудников геодезической фирмы для проведения необходимых замеров, определения границ земельных участков и подписания контрольных актов. В этот момент цена по договору, предусмотренная изначально, увеличена быть не может.
Необходимо внимательно прочитать текст составленного акта, так как именно по нему будет подготовлен межевой план. Это относится и к садовым участкам в СНТ, и для дачных земель. Сроки межевания земли, установленные в договоре так же не должны быть нарушены.
Концом данной процедуры является пятый этап. После проведения последних необходимых действий, исполнение договора знаменуется изданием специального акта – межевого плана. Он необходим при регистрации права собственности на землю и проведении иных юридически значимых действий с землей.
Новый закон обязывает провести процедуру межевания всех тех лиц, которые занимают земельные участки соответствующего целевого назначения.
Как правило, отмежевать землю надо тогда, когда она подлежит последующей продаже. При отсутствии межевания многие юридически значимые действия с землей провести не удастся. Разумеется, что если земля уже отмежевана, то повторно делать эту процедуру нет необходимости. Речь идет только о тех участках, данных о которых в публичной кадастровой карте нет. В некоторых регионах РФ эта процедура бесплатна, о чем уже говорилось выше.
На бесплатное межевание можно рассчитывать, обратившись в государственные геодезические компании.
Помимо всего прочего, в каждом регионе формируется список частных фирм, которые действуют на основании государственного или муниципального контракта. В таких организациях также можно отмежевать землю бесплатно.
Для того, чтобы осуществить заказ, необходимо обратиться в государственную межевую компанию или в администрацию города для того, чтобы указать свое право на проведение процедуры межевания бесплатно.
Изменения в Земельный кодекс РФ
Как правило, сроки межевательных процедур прописываются в договоре с геодезической компанией, однако, на законодательном уровне имеются свои временные рамки.
Так, работа по межеванию должна быть выполнена в срок, не превышающий пяти дней, а готовые документы выдаться в срок, не превышающий двух недель. Другое дело обстоит с регистрацией земли. Здесь процедура может занять месяц.
Межевание оформляется путем издания специального акта, именуемого межевым планом. Именно в нем четко прописаны границы земельного участка, его расположение на публичной геодезической карте и иные существенные сведения.
Здесь все зависит от того, зарегистрировано ли право на ваш земельный надел или нет. В том случае, если регистрация не имело место, то в качестве основания для регистрации и будет служить межевой план.
Также без межевого плана невозможно осуществить куплю-продажу земли.
С вступлением в силу поправок в земельное законодательство применяются новые правила оформления участков, полученных до 30.10.2001 года в безвозмездном порядке. После этой даты бесплатно наделы выделяются только льготным категориям населения, для остальных получение в собственность осуществляется путем выкупа.
Доказать получение до указанной даты и оформить землю бесплатно можно следующими документами:
- протоколом собрания членов товарищества о принятии гражданина в свой состав и выделения ему надела в пользование;
- актом органа местного самоуправления о выделение садовому товариществу земли;
- выполненный кадастровым инженером кадастровый паспорт.
Если нет перечисленных документов необходимо обратиться с исковым заявлением в суд по месту расположения участка и требованием обязать к предоставлению участка в собственность местную администрацию.
Подтвердить свои права на надел можно, доказав, что:
Предоставить земельные участки для ИЖС, садоводства и огородничества, ведения ЛПХ бесплатно, можно:
- многодетным семьям (с тремя и более несовершеннолетними детьми) на условиях, определенных местными законодательными актами;
- постоянно проживающим и работающим специалистам на муниципальной территории (в соответствии с утвержденным региональным списком должностей). К таким относятся педагоги, медики, работники культуры и сельского хозяйства, которым участок земли выделяется под ИЖС или ЛПХ в пользование. При условии использования его по назначению через 5 лет им предоставлена возможность оформить в собственность бесплатно;
- инвалидам и семьям с ребенком-инвалидом. Федеральное законодательство позволяет этой категории получить надел под ИЖС или ЛПХ без торгов на льготных условиях. Региональные власти наделены правом предоставлять им участки бесплатно;
- Героям СССР, России, Труда и кавалерам ордена Трудовой Славы.
- иным категориям, установленные на уровне региональных законодательных актов.
Если на арендованном участке под ИЖС имеется в наличии жилой дом, то его владелец имеет право на упрощенную процедуру выкупа земли и без проведения торгов. Тогда нужно только подписать договор и заплатить указанную сумму.
Земли под строительство частных домовладений, как правило, выделяются муниципалитетом по договору аренды. Тогда оформить участок в собственность возможно только при окончании работ и согласовании готового строения с органом местного самоуправления. Для чего потребуется:
- оформить и подписать акт о выполненных работах;
- произвести кадастровые работы с проведением межевания, установлением границ участка и согласованием их с собственниками соседних наделов;
- получить межевой план;
- представить документы на землю и дом в местный орган власти.
В результате гражданин сможет оформить право собственность строение и земельный участок, обратившись в Росреестр или МФЦ.
«Дачная амнистия»: как ей воспользоваться
- АПК-органы управления
- ветеринарные препараты, ветеринарные учреждения
- ГСМ, биотопливо
- корма, добавки для животных
- оборудование для АПК, промышленное, весовое
- обучение
- сельхозпроизводители / сельхозпредприятия
- сельхозтехника, запчасти
- семена, посадочные материалы
- средства защиты растений, удобрения
- страхование
- строительные материалы
- финансовые учреждения
- элеваторы, мелькомбинаты
- Аграрные СМИ
- Сельскохозяйственная продукция и сырье
- Сельхоз техника
- Сельскохозяйственная техника, оборудование, запчасти
- Удобрения, агрохимия, семена, саженцы
- Животные и птица
- Услуги
- Недвижимость
- Работа
- Знакомства
- Разное
- Тематические форумы
- Форумы проекта
- Правила форума
До этого марта в абсолютном большинстве случаев гражданам приходилось проводить кадастровые работы за свой счет, в индивидуальном порядке. Это довольно-таки не дешево — в среднем 8-14 тысяч рублей для стандартного садового участка.
Существовали и комплексные кадастровые работы. Это когда размежевывается не один участок, а целая территория — допустим, все садоводческое товарищество. Такие работы могли заказывать местные органы власти за счет бюджетных средств, то есть бесплатно для садоводов. Но поскольку этих самых средств обычно не хватает, процесс шел ни шатко, ни валко.
Теперь, с 23 марта, комплексные кадастровые работы можно заказать и от имени садового товарищества как юридического лица или инициативной группы садоводов. Это не бесплатно. Но гораздо дешевле, чем делать то же самое в индивидуальном порядке. Как сообщили «КП» в Росреестре, стоимость работ в расчете на участок снижается в среднем до 1300 рублей. Что явно лучше, чем платить 10 тысяч.
И другой важный момент — все «пограничные» конфликты, которые накопились в товариществе, тоже можно решить оптом.
-Данные работы позволяют сократить количество земельных споров, устранить имеющиеся ошибки. Снижается вероятность новых ошибок, поскольку одновременно уточняются границы группы земельных участков, — объяснили корреспонденту «КП» в Росреестре.
Шаг 1, как поясняют в Росреестре, — договориться самим членам садоводческого объединения: все ли согласны потратиться на комплексные кадастровые работы.
Шаг 2 — уточнить в местных органах власти, не планируется ли проведение таких работ за счет бюджета на территории, куда входит СНТ. Нужно подать от имени СНТ запрос и дождаться ответа.
Шаг 3 — выбрать кадастрового инженера и заключить с ним договор подряда — на выполнение именно комплексных кадастровых работ.
Шаг 4 — все споры по итогам работ рассматриваются в согласительной комиссии, после чего карта-план территории (в нашем случае садового товарищества) утверждается местным органом власти и направляется в Росреестр. Самим садоводам в индивидуальном порядке никуда с документами бегать не надо.
Уже возник вопрос, а можно ли заказать комплексные работы не для всего товарищества, а для части участков — если, допустим, кто-то не хочет платить даже 1200 рублей или просто в этом нет нужды, поскольку с границами все в порядке и они уже стоят на учете. Как пояснили в Росреестре, такого закон не предусматривает. Но комплексные кадастровые работы по любому не проводятся для тех участков, сведения о границах которых уже есть в ЕГРН (единый госреестр недвижимости), соответствуют установленным требованиям и не содержат никаких ошибок.
Кстати, по той же схеме комплексные кадастровые работы могут заказать и члены гаражных кооперативов — это законом тоже предусмотрено.
Какие законы о недвижимости начнут работать в 2021 году
Президент РФ Владимир Путин в июне 2021 года подписал закон, который дает право оформить в собственность излишки площадей земельных участков, выявленные в результате комплексных кадастровых работ. Документ вносит изменения в федеральные законы «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости».
Как сказано в законе, если во время проведения комплексных кадастровых работ выяснится, что гражданин использует больше земли, чем указано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), ему позволят оформить в собственность эти излишки. На сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) отмечается, что законопроект был разработан по инициативе Минэкономразвития России в результате анализа итогов выполнения комплексных кадастровых работ, которых были проведены в 2017-2021 годах на территории 16 регионов.
Кадастровые работы бывают индивидуальными и комплексными. В индивидуальном порядке они проводятся по заказу владельца дома, дачи или участка, чтобы провести обмер и узаконить собственность. Комплексные кадастровые работы (ККР) заказывают органы государственной власти или местного самоуправления и выполняют за свой счет.
«Комплексные кадастровые работы финансируются из бюджета. Поэтому, если территория, где расположен участок гражданина, попала в программу проведения комплексных кадастровых работ, ему не придется делать межевание за собственный счет. Точные границы участка будут определены в ходе ККР за счет государства», — объясняют в Росреестре.
Комплексные кадастровые работы проводятся, чтобы централизованно уточнить границы земельных участков, зданий и сооружений, исправить реестровые ошибки, а также сформировать земельные участки общего пользования (площади, улицы, набережные, скверы, бульвары, водные объекты, пляжи и др.). В Росреестре говорят, что сейчас для уточнения границ объектов недвижимости применяются самые современные технологии, в том числе аэрофотосъемка беспилотными летательными аппаратами.
В 2021 году комплексные кадастровые работы проводились в 13 регионах: республиках Башкортостан, Коми, Мордовия, Саха (Якутия), Тыва, Забайкальском, Камчатском, Пермском, Хабаровском краях, Амурской, Вологодской, Псковской областях, а также городе Севастополе. В 2021 году такие работы запланированы в 33 субъектах РФ, из федерального бюджета на них выделено 205 млн рублей.
Да, но уже за плату. Если излишек земли превышает эти значения, нужно определить, какая именно площадь используется дополнительно. Для этого необходимо провести межевание и уточнить границы участка, если сведения о них отсутствуют в ЕГРН. «Если это не земли общего пользования и не земля, которая принадлежит другому собственнику, то нужно воспользоваться механизмом перераспределения. Это осуществляется за плату. Размер платы устанавливается регионами. Если же есть конкретный земельный спор между соседями, то он, конечно, должен решаться только в суде, об этом говорит Земельный кодекс. Если спора нет, то перераспределение осуществляется в пользу того соседа, который первым обратился в орган местного самоуправления за перераспределением», — сообщает пресс-служба Росреестра.
Если излишек представляет собой полноценный земельный участок, его нельзя оформить как «прирезку». В этом случае его нужно брать в аренду или покупать у муниципалитета на конкурентных условиях.
В 2021 году в России была продлена дачная амнистия – оформить права на недвижимость и провести государственный кадастровый учет в упрощенном порядке можно до 1 марта 2021 года. Эксперты Федеральной кадастровой палаты рассказали, как воспользоваться законом.
Что это?
В прошлом году в России приняли новый закон о дачной амнистии. Это значит, что возможность оформить дачную недвижимость по упрощенной схеме продлена – до 1 марта 2021 года. Предыдущая дачная амнистия действовала с 2021 года до марта 2021 года. Миллионы россиян воспользовались упрощенным порядком оформления недвижимости – они зарегистрировали около 13 млн земельных участков, домов и иных объектов недвижимости.
Основное отличие нового закона в том, что его действие распространяется на садовые и жилые дома, расположенные на территории садоводств и огородничеств. Дома, размещенные на участках под индивидуальное жилое строительство (ИЖС) или ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в черте городов, деревень и иных населенных пунктов, он не затрагивает.
Под новую дачную амнистию попадают жилой и дачный дом, гараж или капитальная хозяйственная постройка, если:
- они не предназначены для ведения коммерческой деятельности;
- они размещены на территории садоводств и огородничеств, а не на участках под ИЖС;
- сведений о правах на них нет в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Кроме того, можно без суда оформить дом, если его строительство было начато до августа 2021 года на землях под ИЖС или ЛПХ. Для этого нужно будет до 1 марта 2021 года подать уведомление о начале строительства в местную администрацию.
«Дачная амнистия»: как оформить дачную собственность в 2021 году
Регистрация права собственности на объект недвижимости, согласно действующему законодательству, носит заявительный характер. Однако она дает владельцу объекта гарантию соблюдения и защиты указанного права, а также позволяет свободно распоряжаться таким имуществом. Такую дачу можно застраховать, ее легче продать, сдать в аренду, передать по наследству.
Еще один плюс: дачный дом, если он оформлен официально (то есть зарегистрированы права на него и он поставлен на кадастровый учет), можно в дальнейшем перевести в жилой, если возникнет такая потребность, и, соответственно, получить там прописку.
Шаг 1. Подготовить пакет необходимых документов. В него входят:
- правоустанавливающие документы на землю (например, решение органа местной власти о предоставлении участка, свидетельства о праве собственности или о праве пожизненного наследуемого владения, постоянного или бессрочного пользования);
- технический план (который готовит кадастровый инженер на основании декларации или проектной документации);
- соответствующее заявление.
Шаг 2. Подать документы в орган регистрации. Сделать это граждане могут самостоятельно любым удобным способом: через МФЦ, почтовым отправлением или с помощью электронных сервисов.
Шаг 3. Оплатить государственную пошлину за регистрацию прав.
Да, но уже за плату. Если излишек земли превышает эти значения, нужно определить, какая именно площадь используется дополнительно. Для этого необходимо провести межевание и уточнить границы участка, если сведения о них отсутствуют в ЕГРН. «Если это не земли общего пользования и не земля, которая принадлежит другому собственнику, то нужно воспользоваться механизмом перераспределения. Это осуществляется за плату. Размер платы устанавливается регионами. Если же есть конкретный земельный спор между соседями, то он, конечно, должен решаться только в суде, об этом говорит Земельный кодекс. Если спора нет, то перераспределение осуществляется в пользу того соседа, который первым обратился в орган местного самоуправления за перераспределением», — сообщает пресс-служба Росреестра.
Если излишек представляет собой полноценный земельный участок, его нельзя оформить как «прирезку». В этом случае его нужно брать в аренду или покупать у муниципалитета на конкурентных условиях.
- Когда вернут индексацию рабочим пенсионерам и в каком году: что решили в Госдуме с работающими пенсионерами на сегодня?
- Ипотека по программе Молодая семья в 2021 году: какие новые льготы от государства и какие банки лучше выбрать?
- Посадка чеснока осенью под зиму: популярные сорта, способы и сроки посадки зимнего чеснока
- После чего можно сажать чеснок под зиму, а после чего – нельзя: лучшие предшественники для посадки озимого чеснока осенью
- Какие льготы и выплаты положены ветеранам труда в 2021 году: полный перечень льгот и привилегий