Покупка квартиры на этапе строительства риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры на этапе строительства риски». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

✓

Самая низкая цена — иногда практически по себестоимости квартиры

✓

Низкие риски — если не будет оформления ДДУ, деньги вернутся покупателю. Но это обязательно должно быть прописано в договоре!

✓

Самый широкий выбор планировок и этажей

4 совета для тех, кто хочет купить квартиру на этапе котлована

✘

Договор бронирования не дает гарантии, что сделка состоится

✘

Сумма, прописанная в договоре бронирования, не всегда идет в стоимость приобретаемого жилья. Иногда она идет в счет оплаты брони. Опять же, читайте договор

Договоры бронирования не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Иногда недобросовестные застройщики заключают несколько таких договоров на одну и ту же квартиру. Тогда покупатели могут потерять деньги, время и возможность приобретения понравившейся квартиры.

Проследите, чтобы возврат денег был прописан.

После оформления необходимых документов, застройщик начинает нулевую стадию строительства — этап котлована, на котором производится подготовка фундамента. На этом этапе уже можно приобрести квартиру в будущем доме. По статистике, на этапе котлована продается около 30% всех квартир.

✓

Низкая цена — разница по сравнению с квартирой в уже сданном доме может достигать 20-30%, в зависимости от региона

✓

Широкий выбор площади и планировки будущего жилья — первым покупателям достаются самые удачные варианты

✓

Застройщик может предоставить вариант оплаты в рассрочку — как правило, без процентов

✘

Квартиру придется ждать несколько лет

✘

Риск заморозки стройки — например, если нет спроса на квартиры или застройщик понял, что будут большие издержки (из-за грунтовых вод, дорогой схемы подводки коммуникаций и т.д.)

✘

Риск изменения проекта или этажности — чем меньше построено, тем проще поменять. Например, планировали 5 этажей, а построят 15. Или отделка будет не такой, как обещали.

Насколько сейчас выгодно покупать жилье на этапе котлована

По данным Сбербанка за 2016–2018 годы средний срок постройки жилого дома от начала до окончания строительства составляет 2 года.

Как правило, за первую половину срока строительства продается около 50% квартир. Цифра зависит от региона и от репутации застройщика. У крупных игроков средний срок реализации 50% квартир составляет 9 месяцев.

За вторую половину срока реализуется еще порядка 30-35% квартир. И оставшиеся 15-20% уже после сдачи дома. Цифры верны для эконом и комфорт-класса жилья.

Имейте ввиду, что после завершения строительства ключи вы получите не сразу. Сдача дома, подключение к инженерным системам и приемка квартиры могут занять еще до года.

Если вы не хотите вкладываться в квартиру на этапе котлована, можно дождаться момента, когда очертания будущего дома будут уже вполне различимы. Вероятность того, что строительство будет заморожено на более поздних этапах стройки значительно ниже. При этом цены все еще приемлемые.

✓

Меньше срок ожидания квартиры

✓

Цена все еще меньше, чем в готовом доме

✓

Можно проверить соответствие хода стройки заявленным срокам

✓

Меньше шансов попасть на долгострой (но они все же есть)

Один из рисков – купить квартиру в долгострое. Строительство дома может прекратиться из-за банкротства компании. Внимательно изучите историю застройщика, посмотрите, какие проекты он уже реализовал, почитайте отзывы других покупателей жилья. Обязательно проверьте документы, которые должны быть у застройщика к началу работ: разрешение на строительство объекта, договор покупки или долгосрочной аренды участка. Посмотрите, участвуют ли банки в проекте. Во-первых, банк может финансировать саму компанию. Во-вторых, банк может аккредитовать новостройку, то есть предлагать ипотеку для покупателей. Перед аккредитацией банки проводят проверку и застройщика, и объекта. Так что, если крупный банк уже аккредитовал новостройку, для вас это хороший знак.

Для того чтобы снять риск двойной продажи одной и той же квартиры, заключайте с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Это даст вам право претендовать на жилье. Согласно закону ФЗ-214, ДДУ – это единственный документ, который имеет законную силу при покупке строящегося жилья. Договор обязательно проходит госрегистрацию, при этом квартира проверяется на принадлежность третьим лицам. Если договор зарегистрировали, значит квартира прошла проверку. Даже если в дальнейшем ее продадут еще кому-то, то суд решит вопрос в вашу пользу.

Когда покупать квартиру в новостройке: на этапе строительства или в готовом доме

Проверка застройщика при покупке квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Итак, определимся, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика, то есть непосредственно лица, ответственного за строительство новостройки.

Проверить застройщика можно самостоятельно, с использованием открытых сведений. Данная проверка позволит сложить общее впечатление о добропорядочности застройщика, его устойчивости и исполнительности. Однако привлечение юриста для так называемого правового аудита застройщика значительно сэкономит ваше время и позволит получить более полную информацию о застройщике.

Классическая проверка застройщика включает в себя следующие шаги:

Проверка новостройки при покупке строящегося жилья: пошаговая инструкция

После того, как проведена проверка застройщика, следует переходить к проверке непосредственно строящегося дома. Стандартная проверка может быть проведена по следующему алгоритму:

До завершения строительства квартиры физически еще не существует. Поэтому и права собственности на нее не распространяются. Но у тех, кто подписал договор о долевом участии (ДДУ) в строительстве, есть право требования. Они могут реализовать это право и заселиться, когда дом достроят, или продать его. Процесс продажи права требования и называется переуступкой прав. Переуступку прав (цессию) оформляют, если квартиру покупают на стадии котлована не у застройщика. Если недвижимость покупают напрямую у девелопера, то заключают ДДУ.

Перед приобретением жилья в новом доме важно оценить финансовые возможности, риски и преимущества покупки на всех этапах стройки.

В соответствии с законодательством продажа квартир начинается после получения разрешения от Минстроя, но застройщики начинают оформлять документы гораздо раньше. С покупателем заключают договор бронирования, который подтверждает, что покупатель хочет купить, а застройщик — продать недвижимость по низкой цене.

Бронирование — это платная услуга (10 000–50 000 рублей). Но если договор ДДУ не будет заключен, деньги вернут. В документе обязательно прописывают возврат средств при срыве сделки или зачисление денег в счет первого взноса. Следует внимательно читать договор, тогда от покупки жилья на этом этапе будут только плюсы — минимальная цена, почти нет риска, возможность выбрать любую понравившуюся планировку.

Квартиру на этапе бронирования часто можно купить практически по себестоимости, цена ниже более чем на 40% по сравнению со сданным в эксплуатацию домом. Но такой вариант часто не подходит тем, у кого нет другого жилья.

На этом этапе экономия составляет 10–15%. Из преимуществ:

• снижается риск заморозки стройки;
• появляется возможность проверить соответствие заявленных сроков сдачи и ход работ;
• стоимость все же меньше, чем цена на готовое жилье.

Возможность обмана исключать все же не приходится. Некоторые стройки замораживают на 70% готовности. Выбор квартир ограничен, самые привлекательные варианты уже раскуплены. До завершения строительства придется снимать квартиру, если нет своей.

На этом этапе квартиры идут за полную стоимость. Из плюсов:

• нет рисков (жилье сдано);
• возможность заселиться сразу после получения ключей;
• можно оценить качество постройки.

Один недостаток — высокая цена.

Как выбрать квартиру на этапе котлована

Многие покупатели предпочитают сэкономить и приобрести квартиру на стадии котлована. Около 30% квартир продают уже на этом этапе. Готовые к заезду квартиры составляют только 10–15% от проданных площадей, а значит, купить жилье в стадии строительства решаются почти треть будущих жильцов. Но прежде чем самому пойти по этому пути, следует подготовиться.

Перед покупкой важно проверить застройщика:

Внимательно изучите сайт компании. Если его нет, это должно насторожить. На официальном сайте в свободном доступе должны быть:

• Устав;
• регистрационное свидетельство;
• свидетельство о налоговом учете;
• выписка из ЕГРЮЛ.

Проверьте документы на строительство. У компании должны быть разрешение и проектная декларация. Разрешение на застройку выдает мэр города (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Проверьте наличие права собственности или аренды застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство. Если земля в аренде, ее срок не должен быть меньше, чем срок окончания строительства.

Проверьте, чтобы покупка проводилась через счет эскроу. С 1 июля 2019 года это требование для застройщиков обязательно.

Проверьте финансового спонсора новостройки. Спонсировать жилье могут банки или покупатели, заключившие ДДУ.

Также проверьте стаж строительной компании на рынке, сроки строительства, фотоотчеты со строек, отзывы по уже готовым проектам. Запросите у застройщика учредительные документы, страховой договор и проект ДДУ. Эти документы лучше изучить вместе с юристом.

Купить жилье на стадии котлована можно тремя способами:

• заключить ДДУ;
• купить жилищный сертификат;
• стать участником жилищно-строительного кооператива (ЖСК);
• купить по переуступке.

Лучше заключить ДДУ, так как документ проходит регистрацию в Росреестре. Это уменьшает риск мошенничества со стороны застройщика.

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

В 2018 году на рынке недвижимости продавалось рекордное количество новостроек. Такой наплыв объяснялся тем, что девелоперы хотели успеть получить разрешения на строительство МКД до ужесточения Закона № 214, которое начиналось с 1 июля 2018 года.

В то время объем нового строительства увеличился на 53,5 %. И сейчас, в 2021 году, очень много квартир на начальных стадиях строительства. Только в одной Москве на стадии котлована находится 36 % квартир.

По словам экспертов в сфере недвижимости, в столице с нарушением сроков сдается от трети до половины новостроек, в Подмосковье и того больше — до 85 %.

Из-за постоянных изменений, происходящих на строительном рынке, и нестабильности в экономике увеличиваются риски банкротства застройщиков. Поэтому приобретение квартиры на котловане связано с большими рисками.

Чтобы не потерять деньги, выбирая квартиры на стадии котлована, нужно тщательно анализировать застройщика, обращать внимание на проекты, которые были построены под его эгидой ранее.

Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, следует отдавать предпочтение ЖК, в рамках которых уже есть построенные и заселенные корпуса. Если уверенность в застройщике достаточно велика, можно выбрать и новый проект жилой застройки. Цены за квартиры в нем будут существенно выгоднее.

Принцип большого ассортимента на стадии котлована срабатывает также далеко не всегда. Малое количество жилых помещений остается только в самых востребованных проектах, в остальных этот показатель существенно выше.

Приблизительно 15 % квартир распродается только в течение 2-3 лет после сдачи МКД в эксплуатацию. И нужно заметить, что в данном случае остатки не всегда сладки. Остаются или менее ликвидные квартиры, или очень дорогие многокомнатные.

Некоторые застройщики стремятся придержать и самые популярные варианты до конца. На высокой стадии готовности дома их можно будет продать по завышенной стоимости. По этой причине девелоперы выводят в продажу только пулы квартир.

Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо навести справки о застройщике. Так вы сможете понять степень надежности компании, которая будет строить ваш дом.

Если застройщик «славится» плохой репутацией, то лучше с ним договор не заключать. Полезно будет навести справки о сданных проектах, истории их строительства. На первоначальных этапах поиска поможет глобальная сеть.

Официальные данные о компании-застройщике доступны на официальных сайтах. Там же можно будет найти разделы об истории компании, инвесторах, кредиторах, сданных в эксплуатацию объектах, строящихся проектах, сроках сдачи. В случае, если застройщик активно сотрудничает с крупными банками, это также может быть гарантией чистоты сделки.

Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме?

Обязательным условием покупки квартиры на стадии котлована является заключение договора долевого строительства с компанией-застройщиком. В соглашении фиксируются сведения по объекту, сроки окончания строительства, цена за квадратный метр.

Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.

Соглашение гарантирует покупателю максимальный уровень защиты. В случае срыва сроков, предоставление несоответствующего объекта недвижимости и других обстоятельств договор можно расторгнуть в одностороннем порядке. В документе также обозначаются гарантийные обязательства.

К сожалению, не все застройщики спешат заключать договора долевого участия. Только в Москве из общего количества их всего около 20 %. Некоторые компании предлагают заключить предварительный договор купли-продажи. Риск заключается в том, что этот документ нигде не регистрируется, а поэтому может и не соблюдаться.

Еще один момент мошенничества связан с предоставлением векселя. Клиент покупает этот документ, но он не дает никаких гарантий на квартиру. Собственно, в нем и не указывается никаких сведений об объекте.

Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве — также плохое решение. Перед тем, как вступить в эту организацию, нужно внести пай. Условия прописываются не в договоре, а в уставе. Если остановитесь на этом варианте, нужно быть предельно внимательным при изучении всех документов.

Агентство недвижимости «Адрес» – одна из известных нижегородских риэлторских организаций, занимающихся сделками с объектами недвижимости в новостройках. Сотрудники компании часто имеют дело и с покупками «с котлована» по договору долевого участия.

О том, почему нижегородцы не боятся покупать «квартиры на бумаге» и о том, как заселиться в такую квартиру, избежав мошеннических схем, нам рассказал исполнительный директор АН «Адрес» Сергей Петров.

— Квартиры на стадии строительства пользуются большим спросом, — считает Петров. – Сам способ инвестирования подразумевает выгоду с обеих сторон.

Ну, выгода покупателя понятна – квартиры с котлована можно купить если не в разы, то все равно намного дешевле, чем уже построенное жилье со свидетельством о праве собственности. Иногда экономия при такой сделке может доходить до 30 % от реальной стоимости объекта.

— А выгода застройщика в том, чтобы использовать некредитные средства, – объясняет Сергей Петров. – Это свои деньги плюс деньги соинвесторов, то есть покупателей, ведь каждый участник долевого строительства становится соинвестором. Такая система позволяет застройщику меньше работать с банковскими кредитами (которые нужно отдавать с большими процентами) и при этом иметь финансовый план строительства дома и по этому плану незамедлительно получать финансирование. А чем меньше кредитных средств, тем ниже затраты, и, соответственно, стоимость квадратного метра.

Вообще, законом «Об участии в долевом строительстве» установлена процедура инвестирования в строящееся жилье на основании договора долевого участия в строительстве (сокращенно — ДДУ).

Один из самых распространенных способов мошенничества нечистых на руку застройщиков – так называемый «предварительный договор долевого участия». То есть между застройщиком и дольщиком заключается предварительный договор, по которому дольщик отдает застройщику деньги в обмен на некие гарантии жилплощади в будущем.

— Никогда не заключайте подобных договоров! – советует Сергей Петров. — А если вас настойчиво попросят, нужно прямо и четко ответить: «вы пытаетесь толкнуть меня на заключение незаконной сделки». Потому что предварительный договор напрямую нарушает установленный законом способ участия в долевом строительстве. В чем незаконность?

— Дело в том, что, по ныне действующему законодательству, застройщик имеет право продавать будущие квартиры, то есть заключать договор долевого участия лишь по факту получения разрешения на строительство дома и лишь спустя две недели после опубликования этого разрешения и проектной декларации на своем сайте, — объясняет Сергей Петров. — А разрешение на строительство получается в администрации. Туда подается целый пакет документов — документы на земельный участок, проектно-сметная документация, которые позволяют городской администрации считать, что застройщик может и будет осуществлять строительно-монтажные работы. Это как раз сделано, чтобы оградить наших граждан от нерадивых застройщиков. И если вас просят заключить не основной, а именно предварительный договор долевого участия, значит, никакого разрешения на строительство дома не получено.

Еще один вариант мошенничества – вексель на жилье.

— Застройщик выпускает вексель, то есть долговое обязательство, которое он обязывается погасить квартирой, — поясняет Петров. — Дольщик покупает такой вексель, но это вовсе не означает, что свою квартиру он получит. Скорее наоборот – ведь в векселе не указано, что это будет за жилплощадь.

Вексель это финансовый документ, по которому выплачиваются на определенных условиях деньги, а не квадратные метры. Вексель имеет номинальную стоимость, и застройщик вполне может отказаться покрывать ценную бумагу жилплощадью, отдав вместо нее деньги по номиналу. Благо инфляция постоянна – деньги обесцениваются, зато также постоянно дорожает жилплощадь.

Это то, что делать не нужно. А вот на что нужно обратить внимание, так это на страховку.

— С 1 января этого года строящиеся жилые дома, разрешения на строительство которых выданы после 01.01. 2014г., подлежат обязательному страхованию. И в первую очередь необходимо посмотреть на компанию, которая страхует строительство. Лучше всего если это будут крупные московские или питерские фирмы.

И вот почему. Дело в том, что изначально было три способа страхования застройщика. Первый через СРО – организацию, в которую входит несколько застройщиков. Застройщики платят взносы, и СРО создает определенный страховой фонд на случай непредвиденных обстоятельств. Однако после введения обязательного страхования нижегородские СРО не стали участвовать в страховании строек – мол, деньги в фонд выделялись не для этого, а страховать каждую стройплощадку дело накладное.

Второй способ страхования – банковская гарантия. Но сразу оказалось, что и этот способ – проблематичный. В случае превращения объекта в долгострой сумма страховки, которую нужно будет выплатить дольщикам, весьма велика, и большинство банков просто не хотят связываться с такими рисками.

А вот третий способ – страхование через специализированные страховые компании и общества. Но и здесь были нюансы.

— Сейчас осваивают рынок крупные московские и питерские страховые компании, — считает Сергей Петров. — То есть те, у кого в любом случае найдется, чем выплатить страховку. Темпы строительства в столицах крайне высоки, и несколько несданных объектов картины не меняют. Это как с автострахованием – будут, конечно, ДТП, но большинство-то ездит по правилам и в аварию не попадет.

Кстати, по словам Сергея Петрова, в последнее время попытки мошенничеств с обманом дольщиков и заморозкой строительства встречаются лишь изредка. Все дело в контроле со стороны органов власти.

— По ныне действующему законодательству санкции против нерадивых застройщиков такие «кудрявые», что едва ли кому то захочется их нарушать, — поясняет Петров. — Если раньше МРОТ был 100 рублей, а санкции — 1000 МРОТ, то это наказание сравнительно небольшое. Но сейчас МРОТ равен прожиточному минимуму. Все санкции умножаются на 5554 рубля. Тот же предварительный договор долевого участия до получения разрешения на строительство, может обойтись юридическому лицу штрафом на сумму более 20 миллионов рублей, а физическому – то есть руководителю, будет стоить от восьмисот тысяч рублей. —

Такие санкции невыгодны и компаниям, сотрудничающим с застройщиком, — уверен директор АН «Адрес» Сергей Петров. — Например, для своих застройщиков-партнеров наша компания оказывает услуги по юридическому сопровождению, так что никаких рисков у наших партнеров не возникает.

Повысилась и сознательность самих застройщиков.

— Они, конечно, могут заключить предварительные договоры долевого участия, или нарушить закон в других частях, но при этом, любой конкурент, собрав об этом информацию, может обратиться в контролирующую организацию и «помочь» прекратить существование такой компании.

Что выгоднее: покупка на этапе котлована или готовое жилье?

На дороге к новой квартире появится еще одна загвоздка. В предварительном договоре купли-продажи жилья необходимо исчерпывающе точно определить предмет договора в качестве одного из существенных условий будущего основного договора (ГК РФ, ст. 554). Иначе, согласно Гражданскому кодексу, предварительное соглашение будет считаться незаключённым.

Между тем, чтобы однозначно определить квартиру как предмет договора купли-продажи необходимо указать общую и жилую площадь еще непостроенного жилья.

Как это сделать?

— Действительно, в предварительном договоре предмет должен быть прописан максимально развернуто и четко, чтобы у него не было двойного толкования и/или сложностей с идентификацией, — поясняет Никоненкова. — Оптимальным вариантом является приложение к договору соответствующего куска проектной документации с выделением требуемого объекта. Следует учитывать, что проектная документация должна быть действующей (т.е. прошедшей государственную экспертизу и имеющей установленные отметки контролирующих органов) на момент заключения договора. Кроме того, в проектной документации должно быть описание будущей квартиры, в т.ч. с указание общей и жилой площади. На мой взгляд, если гражданин проконтролирует перенесение описания объекта из проектной документации в предварительный договор и приложение к нему соответствующей части проекта, условия для идентификации объекта будут соблюдены. Однако не следует забывать о включении в предварительный договор обязанности застройщика согласовать с гражданином изменение характеристик объекта и уведомить о прохождении госэкспертизы изменений проекта.

Застройщики могут предложить покупателю квартиры «на котловане» заключить договор купли-продажи векселя. Покупатель вносит деньги в обмен на вексель, а затем выдавшее его юридическое лицо обязуется «погасить» ценную бумагу квартирой после окончания строительства.

Как можно с точки зрения закона обеспечить гарантии исполнения такого векселя? Как избежать риска двойных продаж? Как принудить к погашению векселя в том случае, если застройщик уже отказывается погашать его или хочет погасить деньгами, а не жилплощадью?

— Я настоятельно рекомендовала бы гражданам ни в коем случае не вступать в подобные взаимоотношения, — отвечает Елена Никоненкова. — Вексель это ценная бумага, которая напрямую никак не связана с обязательствами застройщика передать гражданину квартиру. Поэтому понудить застройщика впоследствии погасить вексель путем передачи объекта недвижимости весьма проблематично и появляется много вопросов, а именно: Из чего возникло обязательство застройщика передать объект недвижимости? Какой объект недвижимости должен быть передан? По какой цене? В каком качестве?? Можно будет попробовать в суде признать комплект документов сделкой долевого участия, но гарантировать результат сложно.

По словам эксперта, сейчас на рынке можно найти жилье двух видов:

• первичное — оно продается в строящихся или только недавно возведенных домах. Стоит сразу отметить, что покупка на стадии строительства выйдет гораздо дешевле. Такое жилье продает непосредственно компания застройщик;

• вторичное — как вы можете уже догадываться, это те квартиры, в которых уже ранее кто-то жил. Продает такое жилье бывший владелец или компания, которой принадлежит недвижимость.

Но мы предлагаем сконцентрировать внимание именно на «первичке». Хотим сразу обратить внимание на один из ключевых моментов получения ипотеки на первичное жилье — с ней вы получаете свидетельство на право собственности. Сразу после этого квартира считается полностью построенной и приобретает статус вторичного жилья. Внутренняя отделка в этом случае не имеет никакого значения.

Однако этот документ выдается только в том случае, если дом был введен в эксплуатацию, а сам покупатель подписал акт приема передачи квартиры. Случается и такое, что дом уже возведен, акт подписан, но застройщик запаздывает оформлением свидетельства. В этом случае банки уже не могут кредитовать по программе для новостроек, а дать ипотеку на «вторичке» еще не могут. В связи с этим банки позволяют приобрести квартиру по предварительному договору купли-продажи. Эту схему применяют многие крупные банки, поэтому бояться ее вовсе не стоит.

Одной из самых важных бумаг при заключении сделки является подписанный продавцом и покупателем договор. Однако и эти документы при оформлении ипотеки на первичное жилье бывают разными:

• ДДУ (договор долевого участия) — его используют для покупки всей недвижимости на первичном рынке. Согласно этому документу обязуется вложить деньги в строительство дома, как и другие будущие жильцы. В свою очередь застройщик предоставляет покупателю конкретную квартиру. В собственность квартиру отдают в тот момент, когда дом полностью вводится в эксплуатацию. Чтобы подтвердить действительность договора, все документы проходят процедуру регистрации в Росреестре. Как только договор проходит проверку, покупатель может быть спокоен, ведь у застройщика все хорошо с проектными документами, финансами и законом.

• По договору уступки или по-другому переуступка прав — вполне законный способ. Однако есть ряд отличий от первого, например недвижимость приобретается у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя, купившего квартиру по ДДУ. Стоит отметить, что в России действует программа господдержки застройщиков на ипотеку в новостройках, в связи с этим покупка недвижимости по договору уступки выйдет намного дороже из-за высоких ипотечных процентов.

• Договор ЖСК — его считают пожалуй самым ненадежным видом приобретения квартир, поскольку покупателям выдается только членская книжка, которая не заменяет договор. Здесь очень часто происходят различные махинации, подтасовывание и существуют риски двойных продаж (одна квартира регистрируется на две разных семьи). Обычно эту схему предлагают те застройщики, которые не имеют прав на строительство домов на выбранной территории. Итог, к сожалению, часто бывает таким: дом возведен, квартиры проданы, но ввести здание в эксплуатацию нельзя, поскольку земля не была куплена. Из-за этого люди остаются и без денег и без жилья.

Эксперт также пояснил, что раньше при покупке квартиры на ранних этапах существовал риск заморозки строительство и банкротства самого застройщика. Каждый из нас видел обманутых дольщиков — именно эти люди и вложились в сомнительные проекты. Но теперь ситуация кардинально изменилась благодаря появлению эскроу-счетов.

Эти счета открываются в банке для того, чтобы продавец и покупатель совершили сделку, в которой банк выступает гарантом. Для начала нужно заключить договор о покупке квартиры в строящемся доме, после чего продавец и покупатель обращаются в банк, открывают счет и будущий владелец квартиры вносит на него необходимую сумму. Так что же дает этот счет? Все просто — застройщик получит свои деньги только в том случае, если в полном объеме выполнит свои обязательства, а именно, построит дом, введет его в эксплуатацию и обустроит территорию. В случае банкротства строительной компании покупатель сможет вернуть ранее внесенные средства в полном объеме.

Как застройщики обходят счета эскроу

Конечно, решающий критерий для приобретения недвижимости на ранних этапах — более низкая цена, чем на завершающих этапах. Квартиры на нулевой стадии строительства стоят дешевле, поэтому они и привлекают большинство потенциальных клиентов приобретать недвижимость, которую ещё года 2 минимум они не увидят.

По словам экспертов, такой дисконт на начальных этапах застройки зачастую бывает ощутимым, если сравнивать с ценником на готовую квартиру. «Стоимость действительно отличается, так как нулевая стадия строительства – это риск для покупателя и относительно невысокая стоимость квадратного метра на этом этапе – это возможность нивелировать присущие некоторые страхи и сомнения», — поясняет Борис Лесков, первый заместитель генерального директора «Концерн РУСИЧ».

Практически год назад всех девелоперов обязали работать по новой схеме с эскроу счетами.

Если вкратце, то её «фишка» заключается в том, что деньги дольщиков идут не напрямую в «карман» застройщика, а аккумулируются на спецсчете эскроу в банке и хранятся там ровно до того момента, пока застройщик не исполнит свои обязательства перед покупателем, то есть, пока он не сдаст дом в эксплуатацию.

Максимальная сумма, которую можно положить на такой счёт — 10 млн рублей. Она считается несгораемой, поэтому в случае недостроя вернётся к покупателю.

Описание этой схемы сейчас — подводка к тому, что застройщики больше не вправе пользоваться деньгами дольщиков, а значит, на строительство домов они вынужден занимать средства у банков. Соотвественно, застройщикам деньги банк дает на процентной основе, соотвественно, цена за кв. метр должна повышаться, раз они сами вынуждены платить больше.

Этап котлована в строительстве дома — процесс не самый быстрый, поэтому многих покупателей это медленное течение времени может заставить изрядно понервничать. Ведь как же так, вроде приобрели квартиру на стадии котлована месяц назад, а визуально все выглядит как раньше.

«В среднем на подготовку площадки под строительство уходит 1,5-2 месяца, еще столько же могут длиться земляные работы, после чего строители переходят к фундаментным работам. Их средняя продолжительность варьируется от 3 месяцев до полугода, в зависимости от масштабности проекта и объема работ.

Самый долгий этап, который длится от нескольких месяцев до 1,5 лет – это монолитные работы, то есть сам процесс возведения здания или как говорят в народе «установка коробки». Опять же, я называю примерные сроки для 17-ти — 25-ти этажного жилого дома с одним подземным этажом. В зависимости от масштаба и сложности проекта могут быть и другие сроки, как в меньшую, так и в большую сторону», — объясняет Борис Лесков.

Жилой комплекс — сложнейшая конструкция, в которую надо не просто вложить огромный пул средств, но и грамотно его распределить. Рассказываем, сколько девелоперы выделяют на, так скажем, «корневую систему» ЖК.

«Максимальные затраты в структуре проекта приходятся на прокладку и монтаж внешних и внутренних коммуникаций, а также на строительно-монтажные работы, в том числе на подготовительный этап строительства, так называемый «нулевой цикл», состоящий из подготовки строительной площадки, земляных и фундаментных работ – это порядка 20% от общего объема инвестиций в проект», — рассказывает Борис Лесков.

Мы попросили экспертов выделить основные риски, с которыми так или иначе могут столкнуться «первые» покупатели новостроек.

«Благодаря изменению модели рынка жилой недвижимости с переходом на эскроу счета, риск потери денег покупателем квартиры сегодня минимизирован. Главный его риск сегодня – не получить квартиру, но при этом деньги ему вернутся. Правда, без процентов и спустя определенный период времени, за который стоимость квартир может существенно вырасти. В результате, произойдет обесценивание накоплений покупателя, и на них он сможет приобрести квартиру уже меньшей площади, чем раньше, — например, однокомнатную вместо двухкомнатной. До введения эскроусчетов риски покупателя были существенно выше, и дольщик при банкротстве застройщика мог лишиться всего — и денег, и квартиры. При приобретении жилья у девелоперов, реализующих квартиры по старой схеме, все эти риски сохраняются», — подмечает Гавриил Королев.

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году

В любом деле огромное внимание уделяется правильности оформления документов. Обязательно надо выяснить, имеются ли таковые у застройщика. Застройщик обязан иметь документы, подтверждающие, что оформлено право собственности, аренда на землю, и земля предназначена для жилищного строительства. Большую роль играет и опубликование проектной декларации.

Если документов нет, а застройщик лишь обещает в скором времени их передать, то лучшим решением будет поиск других, более честных вариантов. Без правильно оформленной документации дом не будет принят и сдан в эксплуатацию, а в случае судебного разбирательства, которое может тянуться годами – снесен по решению суда. Заметьте, вернуть обратно вложенные средства будет совсем непросто.

К тому же многочисленные проверки объекта с проблемными документами значительно увеличат ваши финансовые вложения. Застройщик постарается свою проблему решить вашими средствами.

Случается, что при приобретении квартиры возникает путаница с документами и покупателю предлагают заключить договор с фирмой, которая юридически с застройщиком не связана. Естественно, эту информацию не афишируют, а тщательно маскируют в подписываемых документах. В подобном случае, при возникновении проблем, покупателю будет сложно найти виновное лицо и вернуть потраченные средства.

Застройщик, при оформлении документов, может пытаться навязать какие-либо дополнительные услуги, которые едва ли пригодятся покупателю. Но застройщику принесут дополнительные денежные средства. Иногда форма предложения услуги может быть сильно навязчивой: без услуги – нет квартиры. В качестве таких услуг может выступать: различное страхование нереальных рисков, которым может быть подвергнута квартира; «услуга за оформление документов по сделке», что составит 1-3% от стоимости квартиры. Можете примерно прикинуть общую сумму этой услуги. Распространенной является услуга за предварительное оформление права собственности на квартиру после окончания строительства.

Надежной защитой для покупателя является регистрация договора в Регистрационной Палате на участие в долевом строительстве. Заключенным считается договор с момента его регистрации, и только после этого покупатель должен оплатить стоимость квартиры. Если застройщик предлагает другой вариант, стоит усомниться в его надежности, особенно, если продавец говорит, что договор не регистрируется.

Страховать стройку следует от:

1. Банкротства застройщика.
2. Не завершение строительства или неполучение жилья дольщиком.
3. Не возврата вложенных средств. Страховка обязательна, если объект, в котором вы собираетесь приобрести квартиру, начал строиться позднее 2014 года.

Что купить, если денег на полноценную квартиру не хватает? Ответ зависит от задачи, которую нужно решить. Разберемся вместе на конкретных примерах.