Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2021 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

2. Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

3. Как не лишиться квартиры из-за перепланировки

4. Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

5. Как купить квартиру с перепланировкой в ипотеку: можно и нельзя

6. Перепланировка квартиры в 2021 году

7. Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

8. Продажа квартиры с перепланировкой

9. Сможет ли собственник продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.

Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:

совмещение ванны и туалета;
перенос коммуникационных систем;
демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);
увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;
монтаж батареи на балконе;
подключение системы теплого пола к общему отоплению.

Если на эти виды работ не получить разрешение, вас не только привлекут к административной ответственности, но и заставят все вернуть, как было.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Если получили разрешение в БТИ и согласовали перепланировку, проблем с продажей квартиры не будет. Проведите предпродажную подготовку недвижимости, сделайте фото и подайте продающее объявление. После того как найдете покупателя, возьмите выписку из ЕГРН, выпишитесь из квартиры, согласуйте условия передачи денег и заключите договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи прописываются все характеристики недвижимости, указываются параметры квартиры, точный адрес, этаж, количеством комнат и площадь. После получения оплаты от покупателя недвижимость переходит к нему в собственность по условиям договора купли-продажи.

По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.

При обращении в БТИ и получении разрешения на проведение работ, изменения вносят в техпаспорт. Если капитальный ремонт квартиры провели с перепланировкой без согласования, а вы собираетесь продать недвижимость, обращайтесь в БТИ. После того как получите разрешение, изменения внесут в техпаспорт.

Если технический план не соответствует тому, что в квартире, сделку купли-продажи вы все равно оформите, т. к. это не запрещено законом. Но в этом случае новому владельцу придется самому получать разрешение на перепланировку и оплачивать штраф. Найти покупателя на такую недвижимость сложно и придется делать хорошую скидку, т. к. не каждый захочет покупать квартиру с незаконной перепланировкой.

Когда будете искать покупателя на такую недвижимость, укажите в объявлении, что перепланировка сделана без согласования с БТИ. Если предоставите скидку в размере 15−25%, желающие найдутся. Подготовьте все документы на квартиру и заключите договор купли-продажи.

Или обратитесь в МБК. Поможем продать квартиру с несогласованной перепланировкой по рыночной цене.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Чтобы согласовать изменения потребуется в среднем шесть месяцев. Изготовление нового техпаспорта стоит 1 тыс. руб. Разработка самого проекта обойдется в среднем в 4 тыс. руб.

Если обращаетесь в суд, оплачивайте государственную пошлину в районе 2 тыс., а также штраф 2−2,5 тыс. руб. В итоге траты составят в районе 7 тыс. руб. Но если вы воспользуетесь услугами адвоката, затраты возрастут до 30−40 тыс. руб.

Ряд изменений законодательство не относит к переустройству, поэтому возможна продажа квартиры с узаконенным согласованием или без – в нем нет необходимости. Сюда относятся такие переделки:

демонтирована встроенная мебель;
перенесено техническое оборудование, но оно осталось в том же помещении;
остеклен балкон, лоджия без нарушений размеров;
в санузле снесена перегородка, которая не являлась несущей конструкцией.

Важно! Удаление перестенка между комнатами приводит к нарушению планировки. В таком случае требуется согласовать неузаконенную переделку с соответствующими инстанциями.

Некоторые перепланировки запрещены на законодательном уровне, поэтому узаконить их не удастся. Категорически запрещается проводить работы, если они:

ухудшают условия проживания других жильцов дома;
превращают помещение в непригодное для жилья;
нарушают санитарные, строительные и противопожарные правила.

Эта перепланировка не согласуется, при обнаружении владелец обязан восстановить в квартире прежнее состояние. Остальные переделки в планировке, если они не запрещены, позволяются, но следует оформить разрешение. Тогда отпадут сомнения, можно ли с незаконными изменениями конфигурации продать недвижимость.

При продаже квартиры с несогласованной перепланировкой, если она касается разрешенных работ, особых препятствий для совершения сделки нет. Лучшее решение для обеих сторон – легализовать переделку. В таком случае никто не рискует, что наступят неприятные последствия после неузаконенного переустройства: квартиру можно продать, санкции не грозят.

Наиболее часто квартиры с неузаконенной перепланировкой стремятся продать за наличные деньги. Продавец не рискует, только стоимость недвижимости уменьшается на 10–20%. Покупатели часто охотно идут на это, желая сэкономить. Они не подозревают или не хотят думать, какими неприятными последствиями может обернуться такая сделка.

Важно! Если перепланировка жилья неузаконенная, продажа квартиры с переустройством осуществляется по документации, в которой не отражены изменения. С момента заключения договора собственником становится покупатель, и вся ответственность за легализацию неузаконенной планировки ложится на него.

Иногда это оборачивается такими затратами, что экономия на покупке окажется меньше. Так случается, если изменения конфигурации квартиры невозможно согласовать – проведены запрещенные работы. Тогда новому хозяину придется возвращать помещению первоначальное состояние за свои деньги или привести в вид, который можно узаконить.

Как не лишиться квартиры из-за перепланировки

Кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой возможно получить не везде. Существуют банки, которые оформляют подобные сделки в ипотеке. Чтобы продать недвижимость таким способом, собственнику сложнее найти покупателя. Зато он действует в открытую – банк и покупатель знают о нелегализованной переделке.

Сторона, предоставляющая кредит, страхует себя. В договоре предусматривается, как быть с оформлением перепланировки. Указывается, что новый собственник ее узаконит, обычно на это отводится 6 месяцев. Все последующие риски ложатся на покупателя, а они могут быть очень большими. Возможно, окажется, что изменения невозможно узаконить. Также Росреестр вправе отказать в регистрации, предъявляя как основание неузаконенное переустройство.

После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.

Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое. Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью. Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.

Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
замена ванны на душевую кабину;
сдвиг санитарных приборов;
перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
перенос перегородок с одного места на другое;
замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.

В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:

продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки

Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.

Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.

Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

При оформлении ипотеки на квартиру, которую собирается приобрести покупатель, выезжает оценщик. Он обязательно проверит документы и выяснит, что перепланировка не узаконена. Только после этого банк примет решение о выдаче денег на покупку или об отказе.

Большинство банков не одобряют ипотеку на недвижимость с незаконной перепланировкой или переустройством. Но некоторые выдают ипотеку, если в дальнейшем изменения можно узаконить. Лучше сразу уточнить у кредитора, можно ли купить такую квартиру за ипотечные средства.

Пошлину за переоформление права собственности платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций она составит 22 000 руб.

Если документы при продаже неоформленной квартиры поданы в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней, в Росреестр – 7 рабочих дней. Если ДКП удостоверяется нотариусом, на процедуру уйдет 3 рабочих дня.

Продать квартиру без узаконенной перепланировки можно, предварительно согласовав это с покупателем.
Утаивать незаконные изменения нет смысла. Если покупатель узнает о них, он может отказаться от сделки. Если ДКП уже заключен – оспорить его.
Перед подписанием ДКП продавец может самостоятельно узаконить переустройство жилья. Этим вправе заняться и новый собственник. Процедура займет не более трех месяцев, 45 дней из которых уходит на рассмотрение заявления владельца недвижимости комиссией.

Как купить квартиру с перепланировкой в ипотеку: можно и нельзя

Почему при покупке жилья важно обращать внимание на законность перепланировки
Как компетентные органы могут выявить незаконную перепланировку квартиры
Как купить самовольно перепланированную квартиру, в том числе — по ипотеке
Заключение

«Очень большие расходы» — первое, с чем у большинства россиян ассоциируется покупка жилья в Москве. В случае покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой или реконструкцией они могут и существенно возрасти, и привести к невероятным вещам. Отказ в регистрации права собственности среди последних— наименьшее из возможных «зол». Покупка в Москве квартиры с незаконной перепланировкой сопряжена с серьезными рисками для нового владельца. Его могут:

Оштрафовать на четырехзначную сумму от 2500 до 5000 рублей, в зависимости от величины причиненного третьим лицам ущерба (для юридических лиц штраф может достигать 300 тыс. рублей);
Принудить немедленно и за свой счет привести приобретенные квадратные метры в соответствие с имеющимся (выданным БТИ) техническим планом;
Привлечь к уголовной ответственности.

Это происходит потому, что капитальный ремонт с самовольной модификацией конфигурации квартиры запрещена действующим законодательством — кодексами Российской Федерации, строительными нормами и правилами, подзаконными актами (постановлениями). Ответственность за нелегальное изменение проекта недвижимости законодатель возлагает на владельца. Свершение сделки (факт продажи квартиры с перепланировкой без согласования) — момент, с которого ответственность за последствия вмешательства в конструкцию дома полностью переходит к новому хозяину. Поэтому, приобретая понравившееся жилье, нужно взвешивать все «за» и «против». Не стоит принимать во внимание увещевания продавца о том, что несоответствия с техпаспортом «все равно никто не заметит» — можно попасть в просак. Сейчас расскажем, почему.

Несмотря на описанные последствия, которыми чревата купля проблемной площади, многих покупателей ни покупка квартиры с незаконной перепланировкой, ни небезупречные документы не тревожат. Уповая на извечное русское «авось», полагают, будто до них никому нет никакого дела. Однако опыт подтверждает высокую вероятность выявления незаконной перепланировки если не после свершения акта купли и продажи, то в ближайшем году. Приведем примеры трех типичных случаев, делающих тайное явным:

Процесс перепланировки сопряжен с изменением параметров конструкционных элементов (несущие стены локально становятся тоньше, частично или полностью разбираются перегородки; проделываются дополнительные отверстия и проемы; нарушается герметизация, звуковая и шумоизоляция; ухудшается вентиляция). Это оказывает влияние на условия проживания соседей и становится поводом для подачи в жилищную инспекцию жалобы об ухудшении условий проживания. В ответ на жалобу назначается комиссия, которой вменяется сверить фактическое состояние сомнительной квартиры с легитимным планом. После вскрытия несоответствия — штраф, выдача предписания в срок до 6 месяцев ликвидировать расхождения с документами либо вернуть квартире первоначальный вид (привести в состояние «до ремонта»);
Грубые нарушения СНиП (норм и правил строительства) приводят к существенному повреждению целостности здания (проседает наружная стена или часть дома; образуются разного размера и направления трещины; происходит частичное или полное разрушение стен, перекрытий; наступает сбой работы общедомовых коммуникаций). Это влечет незамедлительную реакцию правоохранительных органов и коммунальных служб. Сценарий, аналогичный предыдущему, повторяется, однако суммы штрафов многократно возрастает; устранение последствий собственными силами, как и получение разрешения (согласия), неосуществимо;
При проведении предусмотренных в работе коммунальных служб плановых сверок показаний счетчиков работники обнаруживают переустройство, совершенное с нарушениями (неоформленное). Об этом они обязаны доложить и докладывают по инстанциям. В итоге информация поступает в жилищную инспекцию. Исход в таком случае предугадать несложно.

Понятно, что обрести покой при покупке проблематичных квадратных метров будет возможно только, пройдя в предусмотренном порядке процедуру узаконивания изменений, и получив после оформления необходимых разрешений на руки соответствующие регистрационные и инвентаризационные документы. По логике изложения, теперь можно перейти к рассмотрению нюансов покупки квартиры с перепланировкой квартиры.

Наименование	Стоимость	Сроки выполнений
Проект перепланировки и Техническое заключение (полный комплект)	18 000 руб.	5-10 рабочих дней
Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки помещения	18 000 руб.	5-10 рабочих дней
Проект перепланировки помещения	12 000 руб.	3-7 рабочих дней
Техническое заключение о возможности перепланировки помещения	10 000 руб.	3-7 рабочих дней
Проект перепланировки по объединению квартир до 110 кв.м	18 000 руб.	5-10 рабочих дней
Проект перепланировки по разъединению квартир до 110 кв.м	17 000 руб.	5-10 рабочих дней
Теплотехнический расчет при затрагивании ограждающих конструкций	5 000 руб.	3 рабочих дней
Проект устройства проема (конструктив по усилению проема)	от 9 000 руб.	5-10 рабочих дней
Проект устройства лестницы (конструктив элементов лестницы)	от 13 000 руб.	5-10 рабочих дней
Проект устройства входной группы (архитектурный раздел для АПУ)	от 13 000 руб.	5-10 рабочих дней
Проект электроснабжение	от 11 000 руб.	от 5 рабочих дней
Проект водоснабжения и водоотведения	от 11 000 руб.	от 5 рабочих дней
Проект вентиляции и кондиционирования	11 000 руб.	от 5 рабочих дней
Проект отопления	11 000 руб.	от 15 рабочих дней
Проект слабые токи	11 000 руб.	от 15 рабочих дней

Необходимость обязательно узаконивать подобные работы появилась относительно недавно – в феврале 2018 года. Соответствующие изменениями законодатели внесли в закон «О защите прав потребителей». Однако сделать это удастся не всем собственникам. Ни строительные нормативы, ни санитарные (противопожарные) требования не должны быть нарушены.

Квартиру с неузаконенными изменениями можно сразу же назвать проблемной. Трудности в ее продаже появятся обязательно. Владельцам такого жилья нужно знать следующее:

Росреестр не вправе отказать собственнику в постановке его жилья не учет. Однако он точно отклонит поданное им заявление, если БТИ проставит в техпаспорте отметку о выявленном несоответствии;
Если проведенное усовершенствование было предварительно согласовано, то квартира подорожает (на 10% и более). В противном случае цена жилья упадет;
Если продавцу все-таки удастся осуществить сделку, то покупателю удастся расторгнуть ее в суде.

Наибольшие сложности у продавца квартиры возникнут тогда, когда результаты перепланировки узаконить невозможно.

Перепланировка квартиры в 2021 году

Перепланировку сочтут незаконной, если:

Жилое помещение было объединено с балконом;
Собственник снес стену, отделяющую комнату от лоджии;
Проведен вынос радиаторов отопления (на лоджию либо балкон);
Нарушена целостность несущих стен;
Нарушены нормативы, установленные санитарными, строительными и пожарными актами;
Из-за выполненной перепланировки жить в комнате уже невозможно;
Нарушена вентиляция и прочие коммуникации.

Для указанных случаев оформить разрешение точно не получится. Выход будет один – вернуть квартире прежний облик.

Гражданам, купившим такую квартиру, придется нести ответственность за внесенные в нее изменения.

Продавцу же придется действовать по следующей схеме:

Проинформировать о неоформленных изменениях покупателя;
Заручится согласием покупателя, определившись с оплатой процедуры переоформления документов;
Указать в договоре ту сумму, которая будет потрачена на последующее узаконивание перепланировки.

Права владения будут передаваться продавцом еще по старой документации. Покупатель же соглашается с тем, что узаконивать изменения придется уже ему.

Перед тем, как продать квартиру с перепланировкой необходимо ознакомиться с понятиями закона.

Перепланировкой квартиры следует считать любые изменения в конфигурации, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилья. Это определение установлено в ч. 2 ст. 25 ЖК РФ.

Незаконными следует считать работы, проведение которых не соответствуют СНиПам, СаНПиНам и другим правовым актам. Такую квартиру в имеющемся виде невозможно зарегистрировать. Чтобы провести любую сделку, понадобиться удовлетворить правовые нормы.

Неузаконенной (или несогласованной) можно считать любую перепланировку, которая была проведена самовольно, без согласования с МЖИ. Это значит, что в кадастровом реестре и техническом паспорте нет сведений о перепланировке.

Главным вопросом остается законность проводимых работ и их соответствие со строительными и санитарными нормами. От возможности узаконить свои действия зависит можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки и ее стоимость. Ведь на рынке недвижимости Москвы жилье с отсутствием регистрации изменений в техническом паспорте теряет в цене до 10-20 %

В постановлениях Правительства Москвы от 15.11.2005 N 883-ПП, от 25.09.2007 N 831-ПП и от 02.11.2010 N 993-ПП, от 22.03.2011 N 85-ПП можно ознакомиться с полным перечнем мероприятий, которые относятся к перепланировке и порядком их согласования с надзорными органами.

Очень редко встречаются случаи, когда человек не знает о своей ситуации. В большинстве случаев, владельцы осознанно идут на риски, так как продавать квартиру после планировки не собирались. Однако, с таки жильем нельзя провести никакие сделки. В том числе, переоформление в качестве наследства или процедура дарения. Помимо этого, незаконные вмешательства в конфигурацию могут мешать комфортному проживанию соседей. А после их обращения в БТИ, все вскроется.

Продать квартиру с несогласованной перепланировкой обманом не получится. Как правило, покупатель тщательно проверяет все предоставленные документы.

Понять, что вам пытаются продать квартиру без узаконенной перепланировки несложно. Для этого достаточно взглянуть на планировку квартиры и сравнить ее с планом технического паспорта или другого “свежего” документа из БТИ. Обнаружив нарушения, нужно оценить их серьезность. Незаконные действия могут быть зафиксированными и нет. Если надзорным службам уже известен факт нарушения, то на план будут нанесены красные линии и пометка «Разрешение на произведенное переоборудование в ТБТИ не предъявлено».

Важно знать, что Постановление Правительства Москвы № 1335 от 19 августа 2020 года внесли серьезные правки. С этого момента разрешены, ранее запрещенные вмешательства в конфигурацию. Поэтому, граждане, получившие отказ ранее по этим причинам, могут узаконить перестройку сейчас.

Попытка продать квартиру с перепланировкой без согласования становится самой частой причиной раскрытия факта нарушений. Поэтому, лучшим вариантом является узаконивание изменений до начала продажи.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Перед тем как продавать квартиру с незаконной перепланировкой через ипотечный кредит, необходимо внимательно оценить риски. Не все банки готовы идти на подобные сделки. Также, в этом случае придется действовать открыто. Скрыть факт вмешательства в конфигурацию квартиры от банка не получится. Договор в этом случае всегда вмещает в себя пункты о решении вопроса с перепланировкой в оговоренные сроки.

В ситуации с ипотекой продавец не несет существенных рисков. Минусами выступает пониженная стоимость квартиры и сложности в поисках покупателя, готового на подобные условия.

Главными рисками для покупателя выступает отказ Росреестра в регистрации квартиры ввиду наличия незаконной перепланировки и сроки, установленные банком на осуществление оформления в БТИ.

1. Ответственность за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения.
2. Чем грозит незаконная перепланировка нежилого помещения или квартиры?
- 2.1. Незаконная перепланировка- последствия при затрагивании несущих конструкций.
- 2.2. Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры или нежилого помещения?
3. Как выявляется незаконная перепланировка жилых и нежилых помещений?
4. Незаконная перепланировка квартиры- куда обращаться?
5. Куда жаловаться на незаконную перепланировку?
6. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой.
7. Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
8. Что является незаконной перепланировкой квартиры или нежилого помещения?
9. Примеры незаконных перепланировок квартир и нежилых помещений.

Если Вы выполнили перепланировку незаконно, то узаконить её уже не получится и ремонтные работы придется проделать вновь, но с соблюдением всех норм. Поэтому лучше изначально перед ремонтом согласовать перепланировку и быть уверенным в её легитимности. Ответственность за незаконную перепланировку целиком лежит на собственнике квартиры или нежилого помещения.

За незаконную перепланировку собственника ждет штраф и предписание вернуть выполненные нарушения в исходное состояние.

Выполненная самовольная и несогласованная перепланировка нежилого помещения или квартиры может быть выявлена в нескольких случаях:

поступила жалоба на незаконную перепланировку от соседей из-за шума ремонтных работ, плохой звукоизоляции, личной неприязни и так далее;
при обходе квартиры или надзоре управляющей компанией, если она подаст заявление о незаконной перепланировке в соответствующие органы;
при выходе техника БТИ;
для нежилых помещений при внеплановой проверке Жилищной инспекцией в Москве;

Продажа квартиры с перепланировкой

Если Вы хотите узаконить незаконную перепланировку, то есть ремонт, выполненный с нарушениями закона, то сделать это не удастся и для этого лучше никуда не обращаться совсем, дабы лишний раз её не «светить». Разве что, как мы уже говорили, можете позвонить нам и, возможно, что-то удастся придумать с её согласованием.

Если Вы хотите легализовать самовольную перепланировку, то есть ремонт, выполненный без нарушений всех законов, то обращаться необходимо в Жилищную инспекцию, если недвижимость расположена в Москве, или в орган местного самоуправления (Администрацию)- если в Московской области. Однако, настоятельно рекомендуем Вам перед этим хотя бы просто проконсультироваться по своей осуществленной перепланировке у специалистов, чтобы не «засветить» её возможные несоответствия строительным и законодательным нормам.

Если же Вы хотите узнать куда сообщить о незаконной перепланировке соседей, то об этом мы расскажем ниже.

Теперь посмотрим на ту же ситуацию со стороны продавца. Продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно трудно. Во-первых, необходимо найти покупателя, который будет готов приобрести такую квартиру и взять всю ответственность за перепланировку на себя. Многих покупателей это отпугивает. Во-вторых, в случае согласия на такую покупку многие покупатели требуют предоставления на неё скидки за последующие услуги по узакониванию. В-третьих, у покупателя должны быть «прямые деньги», а не ипотечные, так как большинство банков просто не одобряют покупку такой квартиры. Поэтому продать квартиру с согласованной перепланировкой гораздо легче. Однако, это можно сделать. Каких либо ограничений от Росреестра по данному вопросу нет.

Произведенный незаконный ремонт, если он «засвечен» отмечается на планах БТИ квартиры или нежилого помещения в виде красных линий, если объект расположен в Москве. Помимо красных линий рядом с планами также ставится отметка о присутствии в квартире несогласованной перепланировки. В некоторых городах и областях произошедшие изменения рисуют в черных линиях, оставляя лишь соответствующую отметку. Незаконная перепланировка может быть и не отмеченной в плане БТИ, если не проводилась её инвентаризация (не осуществлялся выход техника на объект), но ниже для наглядности мы привели планы БТИ именно с красными линиями как примеры несогласованных перепланировок. Ниже мы отошли от разделения терминов незаконной и самовольной перепланировки в заголовках примеров, так что ниже приведены те переустройства, которые узаконить невозможно.

Другое дело, если покупатель берет ипотечный кредит. В таком случае, перед тем как выдать ипотеку заемщику, банк оценит предмет залога, проведет проверку квартиры. На объект выезжает оценщик, который обязательно сравнит существующую планировку квартиры с тем, что зафиксировано в техническом паспорте. Так банку становится известно о наличии в квартире перепланировки.

Наличие не оформленной официально перепланировки еще не означает, что такую квартиру невозможно купить в ипотеку. В последнее время банки существенно смягчили свои требования к квартирам с неузаконенными перепланировками. Только если изменения очень серьезны, нарушают строительные нормы и представляют угрозу для конструкций здания, относятся к перепланировкам, на которые наложен запрет, банк не согласует квартиру для покупки. На покупку с другими перепланировками дадут одобрение. Важно, чтобы уже сделанные изменения могли быть узаконены в дальнейшем.

При этом банк зачастую просит покупателя написать обязательство узаконить сделанную перепланировку в определенный срок. Как правило, на это дается шесть месяцев. Но за тем, как обязательство выполняется, никто не следит. Исполнить его от нового собственника квартиры потребуют только в одном случае: если заемщик допустил серьезную просрочку при выплате ипотечного кредита и квартиру приходится продавать.

Сможет ли собственник продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Сами по себе сделанные в квартире изменения, как правило, воспринимаются покупателями положительно. Но если они не узаконены, это может сказаться на цене квартиры. Торг возможен, если в квартире была проведена глобальная перепланировка, произошло серьезное вмешательство в конструктив, что потребует существенных затрат на согласование. Цена такой квартиры снижается на 1,5–2 тысячи рублей с квадратного метра.

Кроме того, перепланировка влияет на оценочную стоимость квартиры, которую определяют для банка оценщики. При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч составят затраты на оформление перепланировки.

Покупатель может годами жить в квартире с неузаконенной перепланировкой без всяких для себя последствий. Но если о перепланировке станет известно администрации, отвечать за проведенные в квартире неузаконенные изменения придется уже ему, хотя они могли быть выполнены прежним владельцем.

Согласно части 2 статьи 7.21 КОАП, штраф за самовольную перепланировку составляет 2–2,5 тысячи рублей. Кроме уплаты штрафа администрация потребует вернуть квартире первоначальный вид, который зафиксирован в техническом паспорте. Тогда, чтобы сохранить уже сделанные изменения, владельцу придется обращаться в суд. Узаконить уже выполненную перепланировку можно только в суде.

Владельцы жилья не всегда понимают, является ли то, что они сделали во время ремонта, перепланировкой. В целом к перепланировке не относится все то, что не меняет конфигурацию квартиры, зафиксированную в техническом паспорте. Такие работы можно проводить, не получая на них специального разрешения администрации, и их не нужно потом узаконивать.

Замена дверей и окон, если при этом вы не меняли проемы.
Увеличение высоты дверного проема, при условии что ширина проема осталась прежней.
Замена инженерного оборудования на аналогичное тому, что было установлено первоначально. Но если вы собираетесь поменять газовую плиту на электрическую или установить вместо ванны душ, эти изменения уже являются переустройством, и их придется согласовать.
Не относится к перепланировке демонтаж и монтаж встроенных шкафов. Убрать встроенный шкаф в квартире, не получая на это разрешения, можно, если в содержащейся в техническом плане квартиры экспликации помещения он указан в качестве встроенного шкафа. Если в документах он назван кладовой или подсобным помещением, тогда его демонтаж потребует согласования.
Не является перепланировкой остекление балкона. К перепланировке относятся те работы, которые проводятся внутри помещения. А остекление — это изменение, затрагивающее фасад здания, согласовывать его нужно не в рамках перепланировки и только в том случае, если у жилого дома есть утвержденный паспорт фасада.

Наших специалистов часто спрашивают, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Да, можно.

В настоящее время закон не запрещает сделки в квартирами с несогласованной перепланировкой.

К нам постоянно обращаются уже новые собственники квартир которые после покупки хотят узаконить уже ранее выполненную или согласовать только планируемую перепланировку.

Для многих собственников продажа квартиры с перепланировкой без согласования выглядит не столь привлекательно, так как стоимость «проблемного» объекта, как правило, ощутимо ниже.

Поэтому многие владельцы, решая для себя как реализовать квартиру с неузаконенной перепланировкой, принимают решение официально оформить все необходимые документы.

Но здесь может возникнуть другая проблема. Дело в том, что не каждая перепланировка согласуема.

Постановлением Правительства Москвы №508-ПП определен перечень ремонтных работ, которые проводить запрещено.

И в случае самовольного изменения планировки узаконивание выполненных работ будет возможно только если они соответствуют действующим строительно-санитарным и другим нормам.

Узаконить перепланировку по факту до сделки, если не выполнено мероприятий, противоречащих действующим нормам.
Узаконить перепланировку заранее, но после приведения квартиры к «согласуемому состоянию».
Учесть в стоимости недвижимости сумму, необходимую для узаконивания выполненных работ.
Предоставить покупателю скидку на сумму сметы восстановительного ремонта.

Чтобы иметь понимание, могут ли выполненные без разрешения ремонтные работы быть согласованы по факту и чем грозит текущее состояние квартиры, собственник может обратиться за консультацией в нашу компанию.

Узнав, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и каковы перспективы ее последующего согласования в существующем виде, собственнику будет проще учесть все нюансы при сделке.

Рассчитывать на то, что покупатель не обратит внимание на изменение планировки, не приходится – сделки с недвижимостью, как правило, сопровождаются опытными риелторами и юристами.

Сравнения документов с фактическим состоянием квартиры достаточно для обнаружения самовольно выполненных изменений.

Чем опасна такая сделка для покупателя?

Помимо штрафа возможно получение предписания жилищной инспекции о восстановлении первоначальной планировки квартиры или узаконивании работ, выполненных предыдущим собственником без разрешения.

Образец предписания Жилищной инспекции:

На данный вопрос нет однозначного ответа. Ситуации бывают разные.

Бывает перепланировку узаконить возможно, но заканчивается срок одобрения ипотечного кредита и нет времени, бывает что можно, но с учетом некоторых ремонтных работ которые необходимо проводить.

Однозначен ответ на вопрос нужно ли узаконивать перепланировку перед продажей квартиры есть только в одном случае — если перепланировка зафиксирована в кадастре. Если незаконную перепланировку не согласовать, то провести сделку будет нельзя.

Конечно наиболее эффективным путем избежать сложностей в квартире, где произведена перепланировка, является ее заблаговременное узаконивание.

Ведь квартиры с несогласованными перепланировками менее привлекательны чем те у которых документы в порядке.

Даже в том случае, если потребуется частично выполнить восстановительный ремонт, в дальнейшем это компенсируется возможностью продажи недвижимости за максимальную стоимость.

Тем более, что рыночная стоимость квартир с согласованной перепланировкой выше, чем аналогичной квартиры со стандартным планировочным решением.