Процедура оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Образовательная лицензия для ИП

224 0

Дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости рассматриваются только при наличии всех документов, поданных владельцем постройки. Оспорить результаты можно обратившись к специально действующей комиссии или в суд. После проверки будет вынесен результат. Для подачи обращения нужно иметь следующий пакт документов:

1. Паспорт лица, оформившего заявление.
2. Официальную просьбу, адресованную государственным органам.
3. Документ, где прописана кадастровая цена объекта недвижимости (справка о кадастровой стоимости или выписка из ЕГРН обычная).
4. Вердикт комиссии производящей оценку имущества.
5. Документы, подтверждающие, что заявитель является собственником имущества.

Если ГБУ приняло решение, не удовлетворяющее заявителя, он вправе продолжить спор, обратившись, либо в суд, либо в досудебные органы. Досудебным органом является комиссия по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона.

Помимо основного пакета документов нужно приложить решение ГБУ.

Суд

Последняя инстанция, куда может обратиться заявитель – суд. Подача искового заявления имеет свои сроки, в зависимости от того, что вы хотите оспорить. Подать документацию можно лично либо в электронной форме – таким правом граждане наделены с января 2017 года.

Кадастровую оценку недвижимости проводит кадастровый инженер, который во время оценки руководствуется множеством факторов. Специалист принимает во внимание местоположение объекта недвижимости, размер, в какой зоне находится объект (например, санитарно-защищенная зона), какие особые условия использования недвижимости, целевое предназначение объекта.

При оценке помещения во внимание принимается материал, из которого сделаны стены, срок службы здания и его износ, относится постройка к аварийным зданиям или нет.

Если один из пунктов был не учтен или кадастровый инженер допустил ошибку при внесении данных, оценка является недостоверной, заявитель вправе подать обращение на исправление ошибок результатов кадастровой стоимости.

К заявлению об исправлении кадастровой стоимости прикладываются данные из Единого Государственного Реестра Недвижимости, справка из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации).

Иск в суд подкрепляется такими документами:

1. Письменного заявления.
2. Выпиской из ЕГРН.
3. Справкой о праве собственности.
4. Материалы, подтверждающие рыночную стоимость недвижимого имущества.
5. Материалы, подтверждающие, что оценка произведена неправильно, с допущением ошибок, недостоверных данных.

3aкoн. Измeнeния в зaкoнoдaтeльcтвe вcтyпили в cилy c 1 янвapя 2015 гoдa. Пepвoй вoлнoй eгo peaлизoвaли в 28 peгиoнax Poccии, нaпpимep, в Mocквe, Caмape, Pязaни, Tвepи. Eщe 21 peгиoн пepeшeл нa нoвый пopядoк c 2016 гoдa — cpeди ниx Caнкт-Пeтepбypг, Boлoгдa, Бpянcк, Bopoнeж. C 2017 гoдa к зaкoнy пpиcoeдинили eщe 12 peгиoнoв — Pecпyбликy Aдыгeя, Кapeлию, Mapий Эл, Кpacнoдapcкий, Xaбapoвcкий кpaй, Acтpaxaнcкyю, Mypмaнcкyю, Opeнбypгcкyю, Opлoвcкyю, Taмбoвcкyю oблacти, Eвpeйcкyю AO и Чyкoтcкий AO. Bo вce ocтaльныe гopoдa PФ зaкoн ввeдyт дo 2020 гoдa. Пoэтoмy нeoбxoдимo зapaнee пoдгoтoвитьcя и yчecть вce нюaнcы измeнeний. Oблaгaютcя нaлoгoм:

🔹 жилoй дoм;

🔹 квapтиpa, кoмнaтa;

🔹 гapaж, мaшинo-мecтo;

🔹 eдиный нeдвижимый кoмплeкc;

🔹 oбъeкт нeзaвepшeннoгo cтpoитeльcтвa;

🔹 иныe здaния, cтpoeния, coopyжeния, пoмeщeния в cooтвeтcтвии c п. 1 cт. 401 Нaлoгoвoгo кoдeкca.

Кaзaлocь бы, кaдacтpoвaя oцeнкa бeccмыcлeннa, paз нe yчитывaeт мнoгиe пapaмeтpы и нe влияeт нa pынoчнyю цeнy нeдвижимocти. Oднaкo пpoцeдypa нyжнa, чтoбы:

📍 oфициaльнo paccчитaть нaлoг нa нeдвижимocть;

📍 зaключить cдeлкy кyпли-пpoдaжи;

📍 пepeдaть нeдвижимocть в apeндy;

📍 paздeлить имyщecтвo;

📍 oпpeдeлить выплaтy пo нacлeдcтвy;

📍 oфopмить кpeдит или ипoтeкy и пpoчee.

Дpyгими cлoвaми, пpoцeдypa нyжнa вo вcex пpoцeccax, гдe гocyдapcтвo кoнтpoлиpyeт или oблaгaeт нaлoгoм квapтиpныe вoпpocы. B yчeт любыx нюaнcoв включaeтcя cтoимocть жилья пo кaдacтpy.

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Пo cт. 24.18 Ф3 «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», гocyдapcтвeннyю кaдacтpoвyю oцeнкy нeдвижимocти дoлжнa пpoвoдить Фeдepaльнaя cлyжбa гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции, кaдacтpa и кapтoгpaфии — или Pocpeecтp. Чтoбы зaкaзaть нeзaвиcимyю oцeнкy, вaм нyжнo бyдeт oбpaтитьcя в oднo из тeppитopиaльныx oтдeлeний Pocpeecтpa пo мecтy нaxoждeния квapтиpы.

Гocyдapcтвeннaя кaдacтpoвaя oцeнкa нeдвижимocти дoлжнa пpoxoдить в нecкoлькo этaпoв в cooтвeтcтвии co cтaтьeй № 6 Ф3 o гocoцeнкe кaдacтpa:

🔻 cлyжбa пpинимaeт peшeниe — пpoвoдить ли oцeнкy;

🔻 кoмиccия coбиpaeт, oбpaбaтывaeт нeoбxoдимyю инфopмaцию и oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть;

🔻 cпeциaлиcты cocтaвляют итoгoвый oтчeт oцeнки;

🔻 yтвepждaют peзyльтaты.

Oфициaльныe дaнныe ecть в oткpытoм дocтyпe нa oфициaльнoм caйтe Pocpeecтpa. Чтoбы нaйти oбъeкт нeдвижимocти:

🔸 ввeдитe eгo aдpec или кaдacтpoвый нoмep — oн ecть в cвидeтeльcтвe o пpaвe coбcтвeннocти и выпиcкe EГPН;

🔸 нaжмитe «cфopмиpoвaть зaпpoc»;

🔸 выбepитe иcтoчник дaнныx ГКН — Гocyдapcтвeнный кaдacтp нeдвижимocти;

🔸 изyчитe cпpaвoчнyю инфopмaцию oб oбъeктe — кaдacтpoвyю cтoимocть и дaтy yтвepждeния;

🔸 cpaвнитe цифpы c pынoчнoй cтoимocтью.

Нaпpимep, 19 июля 2016 гoдa кaдacтpoвyю cтoимocть квapтиpы ycтaнoвили в paзмepe 3 500 000 pyблeй, a peaльнaя цeнa в тo вpeмя cocтaвлялa 2 миллиoнa. Имyщecтвeнный нaлoг paccчитывaют дeлeниeм вceй кaдacтpoвoй cтoимocти нa кaдacтpoвoю cтoимocть 20 м2 oбщeй плoщaди квapтиpы. Ecли вы дoкaжeтe, чтo кaдacтpoвaя цeнa нeпpaвoмepнo зaвышeнa, a peaльнaя cтoимocть жилья 2 000 pyблeй, нaлoг cнизят eщe. Для этoгo пoтpeбyeтcя yмeньшить кaдacтpoвyю cтoимocть квapтиpы.

Ocпapивaниe зaвышeннoй кaдacтpoвoй cтoимocти квapтиpы peглaмeнтиpyeт cт. 18 Ф3 oт 03.07.2016 N 237-Ф3 (peд. oт 29.07.2017) «O гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнкe». Кoгдa кoмиccия oшибaeтcя в pacчeтax или cyщecтвeннo мeняютcя pacцeнки нa pынкe нeдвижимocти, нaлoгoплaтeльщик впpaвe зaпpocить пepeoцeнкy — нo нe чaщe 1 paзa в 3 гoдa. B фeдepaльныx гopoдax пepeoцeнкy мoжнo oфopмлять paз в 2 гoдa. Кaк ocпopить кaдacтpoвyю cтoимocть квapтиpы?

Cнaчaлa нeoбxoдимo oпpeдeлить — цeлecooбpaзнo ли вooбщe зaпycкaть пpoцeдypy ocпapивaния. Oбpaтитecь в oцeнoчнyю кoмпaнию и пoлyчитe зaключeниe. Учтитe, чтo для квapтиp клacca «cтaндapт» кaдacтpoвyю cтoимocть зaвышaют нeзнaчитeльнo — нa 10–15%. B тaкoм cлyчae экoнoмия c нaлoгooблoжeниe нe пoкpoeт зaтpaт нa paбoты пo ocпapивaнию. Ecли этo вce-тaки вaш cлyчaй, cкooпepиpyйтecь c ocтaльными жильцaми здaния. Taк вы cмoжeтe cэкoнoмить нa зaтpaтax. Для ceгмeнтa элитнoгo жилья тoжe пoдoйдeт тaкoй cпocoб. Oднaкo, вcтpeчaютcя и индивидyaльныe cлyчaи, пoэтoмy вocпoльзyйтecь пoмoщью пpoфeccиoнaлoв, чтoбы нe oшибитьcя в пpeдвapитeльнoм aнaлизe.

Bыбepитe cпocoб ocпapивaния. B paмкax зaкoнoдaтeльcтвa Poccийcкoй Фeдepaции ecть двa cпocoбa ocпopить кaдacтpoвyю cтoимocть жилья — чepeз кoмиccию Pocpeecтpa и cpaзy в cyдe бeз пpeдвapитeльнoгo oбpaщeния в кoмиccию, coглacнo cт. 22 Ф3 «O гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнкe oт 03.07.2016 N 237-Ф3». Пepвый вapиaнт пpeдпoчтитeльнee, пoтoмy чтo:

✅ cпop зaймeт вceгo 1 мecяц, тaк кaк в cooтвeтcтвии c п. 14 cт. 22 Cpoк paccмoтpeния кoмиccиeй зaявлeния oб ocпapивaнии нe мoжeт пpeвышaть тpидцaть днeй co дня eгo пocтyплeния;

✅ вaм нe пpидeтcя плaтить гocпoшлинy и тpaтитьcя нa cyдeбныe издepжки;

✅ пpи нecoглacии c peзyльтaтaми кoмиccии вы мoжeтe пpoдoлжить cпop в cyдe.

При обращении в судебную инстанцию следует подготовить следующие документы:

• исковое заявление;
• справка о кадастровой стоимости. В справке обязательно должна быть указана дата проведения оценки;
• заверенная у нотариуса копия свидетельства на право собственности;
• отчетность, составленная оценщиком в бумажном и электронном виде;
• заключение, вынесенное организацией оценщиков;
• документ об уплате государственной пошлины;
• отказ комиссии Росреестра, если он есть.

Если судья принял решение в пользу истца, в его тексте обязательно должна быть указана новая сумма для внесения в кадастр и дата подачи иска в суд

Эти сведения понадобятся при расчете имущественного или земельного налога на следующий год.

Оценкой недвижимости для споров о кадастровой стоимости должны заниматься квалифицированные специалисты, имеющие право на занятие такой деятельностью. Юридически они могут выступать как частные предприниматели или как работники оценочных компаний. В любом случае они должны быть членами саморегулируемой организации оценщиков, не иметь взысканий и иметь страховку на 300 тыс. руб.

Оспаривание стоимости объекта, занесенной в кадастр, производится для снижения налогов, так как именно с этой суммы начисляется имущественный или земельный сбор. С начала июля 2017 года обращаться с заявлением в комиссию Росреестра необязательно, можно сразу подавать иск в суд. Тем не менее иногда стоит обратиться в этот орган власти, так как рассмотрение вопроса там происходит быстрее, а обращение бесплатное. Если решение вас не устроит, вы сможете обжаловать его в суде.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости установлен в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Кадастровую стоимость могут оспорить заинтересованные организации и физлица. Например, собственники-налогоплательщики или арендаторы/покупатели недвижимого имущества.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать либо в специальную комиссию при Росреестре, либо непосредственно в суд. Обязательного досудебного урегулирования спора по таким делам не предусмотрено.

Подать заявление в комиссию можно через управление Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ). Также заявление можно отправить почтой или через интернет, в том числе через портал госуслуг.

Если организация или физлицо решит оспаривать кадастровую стоимость через комиссию, перед подачей заявления необходимо будет произвести оценку рыночной стоимости спорного объекта. Отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном и электронном носителе необходимо будет приложить к заявлению.

Также к заявлению прикладывается:

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости.

Без этих документов, а также без отчета об оценке рыночной стоимости заявление рассматривать не будут.

После получения всего комплекта документов комиссия в течение трех рабочих дней направит отчет об оценке рыночной стоимости в Росреестр. Само заявление будет рассматриваться не более 30 дней со дня его поступления. По итогам рассмотрения комиссия примет одно из следующих решений:

• решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
• решение об отклонении заявления об оспаривании.

Во втором случае заявитель вправе будет оспорить решение комиссии в судебном порядке.

До 2019 года новая (оспоренная) стоимость недвижимости применялась для налогообложения с начала того налогового периода, в котором было подано заявление об оспаривании. За предыдущие годы налоговая база не пересматривалась. Соответственно, переплаченные налоги не подлежали перерасчету.

Допустим, организация уплачивала налог на имущество по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости недвижимости она подала только в 2018 году. В этом же году заявление было удовлетворено. До 2019 года налог по новой стоимости организация могла рассчитывать именно с начала 2018 года. Переплата за предыдущие годы так и оставалась в бюджете.

Вступивший в силу с 1 января 2019 года Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ изменил данный порядок. Теперь оспоренные сведения о стоимости недвижимости применяются с самого начала налогообложения объекта по кадастровой стоимости.

Например, объект облагается по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости подается и удовлетворяется в 2019 году. По новым правилам пересмотренная стоимость применяется в целях налогообложения не с 2019, а именно с 2015 года. Соответственно, если в результате оспаривания кадастровая стоимость уменьшилась, то за предыдущие годы у организации образуется переплата.

При этом к возврату или зачету полагаются налоги, с момента уплаты которых прошло не более трех лет (п. 7 ст. 78). То есть перерасчету подлежат все налоги, уплаченные за период 2015–2018 годов, если с момента их уплаты еще не прошло 3 года. Если же подать заявление об оспаривании стоимости в 2020 году, налоги, уплаченные за 2015 год, уже не вернут и не зачтут.

Если не согласны с оценкой: как оспорить кадастровую стоимость квартиры

Независимо от выбранного способа оспаривания кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья, владельцу имущества необходимо подготовить примерно одинаковый комплект документов. Он включает:

• выписку из ЕГРН о текущей кадастровой оценке объекта;
• документальные свидетельства недостоверности государственной оценки;
• правоустанавливающую документацию на имущество;
• экспертный отчет независимого оценщика.

При обращении в суд потребуется дополнительно оформить или получить документацию двух видов. Первый – это квитанция об уплате госпошлины. Второй – уведомление о вручении искового заявления всем заинтересованным сторонам.

К числу злободневных и очень актуальных вопросов, касающихся рассматриваемой темы, относится включение НДС в процессе оспаривания стоимости объекта, указанной в кадастре. ВС РФ в течение 3-х последних лет трижды принимал решения, запрещающие включать НДС в кадастровую стоимость. Речь в данном случае идет о ситуации, когда в качестве кадастровой используется рыночная цена имущества.

Оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости – значит, уменьшить кадастровую стоимость, установленную государством. Зачем это делать? Для уменьшения земельного налога и налога на имущество, арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности, поскольку именно кадастровая стоимость используется налоговыми и иными органами при расчете налога и других платежей.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, если они затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц – как правило, владельцев квартир, домов и земельных участков, поскольку собственники недвижимости и уплачивают налоги и сборы.

Для этого вам нужно обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в верховный суд субъекта РФ по месту нахождения ответчика. В зависимости от спора ответчиком будет либо только Росреестр, либо Росреестр и дополнительно комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (если ранее комиссия отказала вам в уменьшении кадастровой стоимости). В заявлении вы просите суд установить кадастровую стоимость в размере рыночной. К нему необходимо приложить документы, обосновывающие ваши доводы. Обычно одним из них является заключение оценщика, например отчет об оценке земельного участка.

После рассмотрения дела суд вынесет решение: 1) либо об удовлетворении ваших требований, и тогда кадастровая стоимость будет определена по представленному вами отчету об оценке участка; 2) либо об отказе в удовлетворении требований – обычно суд не признает доводы обоснованными, если не хватает доказательств.

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры

Выводы по расчету стоимости недвижимого объекта по кадастру могут быть обжалованы в случаях, когда затронуты права и обязанности их собственников (ч. 2 ст. 24.18 Закона от 19.07.1998 № 135-ФЗ, ч.1 ст.22 Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ). Обратиться за пересмотром стоимостной оценки могут граждане или организации, зарегистрировавшие объект в собственность, в чьей собственности находится объект, а также органы государственной или муниципальной власти в отношении имущества, им принадлежащего.

Действующим законодательством предусмотрены причины пересмотра кадастровой стоимости недвижимости:

• при проведении оценки были использованы неверные данные об объекте;
• на день проведения процедуры оценки кадастровая стоимость оказалась завышенной (приближенной или выше рыночной).

Обратиться за рассмотрением и пересмотром стоимостной оценки недвижимости можно в специально созданную комиссию при Росреестре либо в суд.

На законодательном уровне оценка Росреестром проводится:

• не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года для всех регионов РФ;
• не чаще одного раза в 2 года для Москвы, С-Петербурга и Севастополя.

Возможны случаи внеочередного определения стоимости имущества по кадастру.

Работа комиссии, создаваемой при органе Росреестра, регламентируется Порядком, утвержденным приказом Минэкономразвития России № 620 от 17.11.2017.

При обжаловании кадастровой стоимости объекта недвижимости следует придерживаться следующего порядка:

1. Обращение в комиссию, созданную при территориальной структурной единице органа Росреестра с пакетом необходимых документов (заявление с приложенными документами можно передать через МФЦ);
2. Участие в заседании комиссии. После поступления заявления назначается дата его рассмотрения и в адрес заявителя направляется соответствующее уведомление (в семидневный срок от даты поступления документов). Для рассмотрения дела в комиссии отводится 30 дней, которые отсчитываются с момента передачи заявления;
3. Получение решения комиссии. Решение может быть в пользу пересмотра стоимости либо об отказе. В случае пересмотра и установления новых значений комиссия передает уведомление в орган Росреестра в срок до 5 рабочих дней. Комиссией принимается решение в ходе простого голосования (большинством голосов) в присутствии не менее половины членов состава. При этом воздерживаться они не имеют права, а равное количество голосов считается в пользу заявителя.

При несогласии заявителя с полученным решением можно обратиться с иском в суд.

Граждане и юридические лица могут подавать документы на оспаривание кадастровой стоимости сразу в суд. Ранее действовал порядок, когда организации были обязаны сначала обращаться в комиссию и только при несогласии с ее решением готовить иск в суд. С внесением поправок в ч.1 ст.22 Закона 237-ФЗ (вступивших в силу с 10 августа 2017 года) они освобождены от такой необходимости и вправе сразу обращаться в суд.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости следующий:

1. Оформление искового заявления и подготовка необходимых документов;
2. Передача документов в суд по месту нахождения заказчика работ по назначению кадастровой стоимости имущества;
3. Участие в заседании суда. На рассмотрение материалов дела по переоценке стоимости недвижимости отводится два месяца. Если обращение в суд связано с отказом комиссии, то решение должно быть вынесено в течение месяца;
4. Получение решения судебного органа. В решении указывается не только вновь установленная стоимость имущества, но и дата ее установления (подачи искового заявления).

После того, как применена новая кадастровая стоимость, должен быть произведен перерасчет земельного или имущественного налога в отношении объекта. При этом учитывается, что новая кадастровая стоимость имущества в целях налогообложения применяется с даты принятия решения комиссии или суда (для решений, принятых после 1 января 2019 года).

Оспаривание кадастровой стоимости нужно, если она значительно превышает рыночную цену объекта или участка.

Процедуру оспаривания можно пройти через комиссию при Росреестре или в судебных органах. Граждане-собственник могут сразу подавать заявление в суд.

Чтобы добиться снижения стоимости по кадастру, необходимо узнать рыночную цену объекта, получить отчет оценщика.

Если у вас возникли вопросы или требуется помощь в оспаривании, обращайтесь к нашим экспертам по кадастру и недвижимости. Мы поможем даже в самой сложной ситуации!

Оспаривание стоимости недвижимости, указанной в кадастре

Это предварительный этап, но он важен настолько, что после него собственники земельных участков и другой недвижимости могут вовсе передумать оспаривать кадастровую стоимость. В чём суть этого этапа? Владельцы недвижимого имущества самостоятельно или при помощи специалистов определяют, выгодна ли для них процедура.

Мы знаем, что оспаривание кадастровой стоимости проводится для следующих целей:

• Для оптимизации налогообложения. Прямая связь между налогами на имущество, на землю появилась совсем недавно – после вступления в силу изменений, которые были внесены в Налоговый Кодекс государства. После 1 января 2016 года собственники заметили, что налоги на имущество существенно возросли (в некоторых ситуациях – на 145%). При расчёте налога теперь берётся не инвентаризационная, а кадастровая стоимость. А последняя часто оказывается сильной завышенной, что и приводит к такому результату – к тяжёлому «налоговому бремени».
• Для уменьшения арендной платы. Арендные ставки тоже рассчитываются на основе кадастровой стоимости.
• Для уменьшения выкупной цены недвижимости при отчуждении её у государства. Практика наших специалистов, работающих в этой сфере, показывает, что можно снизить кадастровую стоимость больше, чем наполовину. В этой ситуации экономический эффект очевиден.

Расходы на оспаривание высоки, особенно когда кадастровую стоимость пересматривает суд. Собственнику необходимо заплатить за услугу независимого оценщика, экспертизу СРО, госпошлину, он несёт другие судебные издержки. А «окупятся» ли эти расходы, если даже кадастровая стоимость будет снижена? Именно на это вопрос собственник находит ответ на этом этапе.

Приведём небольшой пример. Физическое лицо владеет квартирой, кадастровая стоимость которой составляет 7,2 млн рублей. Показатель завышен, так как в ходе независимой оценки было установлено, что на момент установления кадастровой стоимости рыночная цена недвижимости составляла сумму в 6,5 млн рублей. Если даже суд удовлетворит требования истца, то экономия на налогах за имущество составит всего около 700 тыс. рублей, в то время как расходы на оспаривание исчислялись десятками тысячами рублями. Оптимизация налогообложения в конкретном случае есть. Но принесёт ли она пользу собственнику? Вряд ли.

Экономический эффект есть при оспаривании кадастровой стоимости земельных участков коммерческого назначения. Это связано с тем, что в отношении их налоговая ставка может доходить до 6% (в отдельных регионах, например, Краснодарском крае), в то время как в отношении земли с/х назначения она составляет 0,3%, а в отношении квартир, помещений – 1%.

Если Вы понимаете, что «игра не стоит свеч», но Вас не покидает желание установления справедливой кадастровой стоимости Вашего имущества, то можно воспользоваться возможностью взыскания судебных расходов с ответчика, то есть с Росреестра. Это законно, и Вы будете действовать согласно Постановлению КС РФ.

Без предварительно проведённой независимой оценки ни комиссия, ни суд, не рассмотрят обращение и исковое заявление. По закону, в список обязательных документов, подаваемых в эти государственные органы, включён отчёт об оценке.

На заметку! Отчёт об оценке – документ, в котором отражается вся процедура определения рыночной стоимости:

• исходные данные;
• факторы и индивидуальные особенности, которые повлияли на рыночную цену объекта;
• применённые методы;
• расчёты;
• итоговый результат.

Этот документ должен быть составлен независимым оценщиком, у которого есть разрешение на осуществление оценочной деятельности.

Экспертное заключение, составленное СРО, подтверждает, что отчёт об оценке оформлен по правилам и в соответствии с законодательством в этой области. До 2016 года положительное экспертное заключение было обязательным документом при оспаривании кадастровой стоимости. Сегодня в законе ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» нет этой нормы, но некоторые суды продолжают требовать этот документ.

По решению КС РФ, с марта 2017 года собственники могут подавать исковое заявление с другими обязательными документами, но без экспертного заключения. Но это «разрешение» распространяется только на те ситуации, когда собственник для оспаривания сразу обратился в суд, а не обжалует решение Комиссии при Росресстре.

А необходимо ли заключение при пересмотре кадастровой стоимости через комиссию при регистрирующем органе. Как показывает практика, она запрашивает положительно заключение эксперта в том случае, когда рыночная стоимость недвижимости больше кадастровой на 30% и более.

Кроме отчёта об оценке и экспертного заключения, собственник должен собрать следующие документы:

• Кадастровую справку. Её заказывают в Росреестре и готовится она, как правило, 3 дня.
• Копию свидетельства о праве собственности, либо другого правоустанавливающего документа. Её нужно заверить у нотариуса.

Итак, Комиссия при Росреестре приняла положительное решение о пересмотре кадастровой оценки. Дальнейший ход действий таков:

• В течение 5 (рабочих) дней отправляется копия решения в Росеестр и орган кадастрового учёта.
• В течение 10 дней после даты завершения споров Росреестр направляет информацию о новой кадастровой стоимости в орган кадастрового учёта. Последний, в свою очередь, в десятидневный срок после получения этой информации должен внести изменения в Государственный кадастр недвижимости.

Новая кадастровая стоимость начинает «действовать» с 1 января того года, когда собственник подал заявление о её пересмотре.

Обращение в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!

• Выдаём предварительный расчет рыночной стоимости, а вместе с этим и экономии на налогах за период бесплатно. Часто оценщики за это берут отдельную плату
• Максимально учитываем интерес заказчика, снижаем кадастровую стоимость до максимально низкого уровня (до 30 % больше остальных). Часто заказчики экономя на оценке, непропорционально больше теряют в налогах
• Вторую часть оплаты за выполненную работу (50 %) мы берем только после положительного решения комиссии / суда, в этом наша гарантия перед заказчиками, что дело не останется невыполненным на половине пути, что тоже часто случается
• Все дополнительные выезды в комиссию и суды – бесплатно
• Опыт оценщиков 10 лет в части оспаривания по всей стране

С каждым днем возрастает количество оспариваний кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость влияет и на налог, и на арендную сумму. Даже если вы принимаете решение выкупить недвижимость, то ее цена будет рассчитываться на основании кадастровой стоимости. И вам придется платить выросший в несколько раз налог до тех пор, пока решение об обратном не будет принято в судебном порядке.

Начало процедуры оспаривания начинается с того момента, когда опубликована кадастровая стоимость объекта. В случае если вас не устраивают результаты, то есть кадастровая стоимость вашего объекта, вы можете обратиться в комиссию, предварительно составив заявление о пересмотре стоимости.

Вместе с заявлением подаются следующие документы:

1. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости
2. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости, либо оригинал выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости
3. Отчет об определении рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа

Комиссия вправе дать вам отказ в рассмотрении заявления в случае, если вы предоставили не все документы. В комиссию обращаются как физические, так и юридические лица, органы местного самоуправления и государственной власти.

В комиссию, как правило, входят, помимо оценщиков, представители кадастровой палаты, территориального органа Росреестра, исполнительного органа власти данного конкретного субъекта РФ. Любое решение, будет ли оно в вашу пользу или нет, в комиссии принимается путем голосования.

При вынесении отрицательного решения, следует подача заявления в суд, при этом для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

1. Почему кадастровая стоимость зачастую выше рыночной?

От размера кадастровой стоимости зависят поступления в бюджет благодаря налоговой базе; Эффект «низкой базы» — реформа проходила в период взлета цен на недвижимость в России, на сегодняшний день большинство ставок являются неактуальными; Не учитывается состояние рынка, платежеспособности населения, расположение объекта и так далее. Т.е. могут возникнуть такие ситуации, когда полученная оценка будет существенно завышена из-за наличия поблизости объектов инфраструктуры, однако по факту – эти объекты не повышают стоимость объекта.

2. На сколько в среднем можно снизить кадастровую стоимость?

Нашими специалистами был проведен анализ итогов проведения оспаривания, зафиксированы следующие показатели: кадастровая стоимость с Москве в среднем завышена на 38,3 %; кадастровая стоимость в Московской области завышена на 48,8 %; кадастровая стоимость в регионах в среднем завышена в 2-3 раза

3. Какой срок рассмотрения заявлений об оспаривании?

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается Комиссией при Росреестре в течение одного месяца с даты его поступления, а срок разрешения дела в суде не должен превышать двух месяцев со дня поступления административного иска в суд.

Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года. С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области. В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2020 году.

Новым способом – исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости – будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):

• жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
• отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
• гаражи, места для стоянки машин;
• комплексы;
• незавершенные объекты стройки;
• другие помещения, сооружения, здания.

Законодательно государство имеет монополию на оценку основных средств, представляющих собой недвижимое имущество. Делается это Федеральной службой кадастра и картографии массово, единожды в пятилетку (в некоторых регионах раз в 2-3 года), причем за основу берется конъюнктура рынка и экономические характеристики объекта. И тот, и другой факторы могут быть непостоянными, противоречивыми, трактующимися неоднозначно. Многие моменты, например, территориальное расположение, близлежащая инфраструктура и др., существенно влияющие на фактическую стоимость, просто упускаются из виду. Поэтому в такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости.

По понятным причинам неточности оценки чаще встречаются в сторону завышения, что удобнее для государства, но крайне невыгодно для предпринимателей-владельцев.

Самый беглый и поверхностный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным реалиям показывает превышение до 60%, а иногда встречается даже десятикратное и более завышение оценки.

Но собственник может не согласиться с установленной стоимостью и оспорить ее.

Как оспорить кадастровую цену квартиры и платить меньше налогов?

Для того чтобы неожиданно высокий выставленный налог на землю и/или на имущество не стал неожиданностью, нужно своевременно получить информацию о его базе, то есть кадастровой оценке, с тем чтобы при необходимости успеть принять нужные меры. Как можно узнать вожделенную цифру?

1. Кадастровый паспорт. Если владелец недавно (менее 5 лет назад) получал на руки этот документ, то стоимость объекта, указанная в нем, является актуальной.
2. Справка из Кадастровой палаты. У любой организации и физического лица есть возможность обратиться за информацией в региональное отделение Федеральной службы кадастра и картографии, иначе называемой Кадастровой палатой, которая выдаст справку о стоимости объекта на текущий момент.
3. Сайт Росреестра. На официальном сайте этого государственного органа в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» можно онлайн узнать оценку любого земельного участка или здания в Российской Федерации.

Ответ на этот вопрос – как можно скорее, то есть как только вы обнаружили, что она завышена. Налоги платятся ежегодно, а вопрос о пересмотре кадастровой стоимости решается не так быстро: сроки рассмотрения могут составить от 2 месяцев до полугода. Между тем расчет суммы налога производится по данным предыдущего года (п. 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). То есть если вы не начали процедуру оспаривания до конца 2016 года, то весь 2017 год вам придется платить налог, исходя из завышенной налоговой базы.

Существует всего 2 основания, позволяющие пересмотреть правомерность установленной стоимости недвижимости по кадастру.

1. Информация об оцениваемом объекте, повлиявшая на оценку, оказалась недостоверной. Сведениями, влияющими на оценку, могут быть:
   • ошибки в перечне объектов для оценки;
   • неточность указания места расположения;
   • неверно указанное целевое назначение;
   • упущена аварийность в состоянии объекта оценки;
   • не отмечено, что недвижимость расположена в особой территориальной зоне, например, санитарной, охраняемой, заповедной и т.п.;
   • допущены неточности в первичных данных при расчете стоимости;
   • другие моменты.

   Проверить, какие данные использовались при расчете, и констатировать их правильность или неправильность можно, сделав запрос в Росреестр о заказчике кадастровой оценки, а далее у него самого. Ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязывает их давать ответ на такие запросы в недельный срок.

2. Совпадение дат установления рыночной и кадастровой цены. Рыночная цена постоянно меняется, а кадастровая, раз установленная остается неизменной на протяжении всего времени действия оценки (5 лет или 2-3 года). Если кадастровая стоимость больше рыночной, нужно сравнивать ее не с реальной ситуацией на рынке на текущий момент, а на тот, когда проводилась оценка. То есть, если кадастровая стоимость установлена, а затем недвижимость резко потеряла в цене, это не станет правомерным основанием для признания кадастровой стоимости недействительной.

И для юридических, и для физических лиц действуют два органа для осуществления процедуры законодательного снижения установленной ранее кадастровой стоимости:

• комиссия при Росреестре;
• суд.

До 2017 года юрлица сначала должны были обращаться исключительно в первую инстанцию, граждане могли сразу действовать через суд. Поправки в законодательстве с начала 2017 года дали такое же право и организациям. Подавать такое заявление имеют право:

• владельцы объекта недвижимости на правах собственности (физлица или юрлица);
• те, кого в налоговом смысле затрагивает оценка недвижимости (например, бывший собственник, еще продолжающий уплачивать налог);
• любой участник собственности, если недвижимость находится во владении на паях (согласование с другими владельцами не требуется);
• арендатор, если оценка влияет на арендную плату, что отражено в договоре аренды, а собственник не возражает против оспаривания оценки.

С 2017 года Росреестр – необязательный этап рассмотрения дела, можно сразу же направлять заявление в суд.

Шаг 1 – проверка сроков. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию Росреестра можно в ограниченный временной промежуток – от даты опубликования установленной кадастровой стоимости должно пройти не более 5 лет (а в некоторых регионах 2-3 года).

Шаг 2 – сбор пакета документов. Кроме заявления, в комиссии, как и в суде, нужно будет предъявить следующие бумаги:

• справку о кадастровой стоимости, актуальной на текущий момент (именно эта цифра будет оспариваться);
• документ на право собственности, заверенный нотариально;
• доказательства неточности произведенной оценки (все возможные подтверждения ее несоответствия рыночной цене, например, техническая документация, территориальные сведения и др.);
• отчет об альтернативной оценке, подготовленный независимым специалистом, который в обязательном порядке принадлежит к саморегулируемой компании оценщиков;
• заключение о соответствии произведенной экспертной оценки законодательным требованиям (дает СРО, производившая переоценку).

ВНИМАНИЕ! При отсутствии или несоответствии документов требованиям заявление на пересмотр кадастровой оценки не будет принято.

Шаг 3 – рассмотрение заявления. Время ожидания решения комиссии Росреестра зависит от субъекта РФ, где рассматривается обращение. Обычно составляет от 7 до 14 дней.

Шаг 4 – удовлетворение или оспаривание решения комиссии. Если вынесено положительное решение, кадастровая стоимость будет пересмотрена с 1 января того года, в который было подано оспаривающее заявление. В случае отказа нужно будет обращаться в суд.

Шаг 5 – судебное разбирательство. Если дело рассматривается в судебном порядке, сроки могут быть различными, часто до нескольких месяцев. Гарантии положительного исхода никто не даст, но практика показывает, что шансы снизить кадастровую стоимость достаточно велики.