Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками 2021 поэтапно». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
3aкoны Poccии нe зaпpeщaют cдeлки c нeдвижимocтью, пpaвo coбcтвeннocти или пpoживaния нa кoтopyю нaxoдитcя y нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa. Coглacнo Ceмeйнoмy и Гpaждaнcкoмy кoдeкcaм, нecoвepшeннoлeтними cчитaютcя лицa, нe дocтигшиe 18 лeт. Coглacнo cтaтьям 26–28 ГК PФ, нa дeecпocoбнocть дo 18 лeт влияeт вoзpacт:
- c 14 дo 18 лeт peбeнoк cчитaeтcя oгpaничeннo дeecпocoбным — тo ecть мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax, нo нe мoжeт caм иницииpoвaть paзныe cдeлки c нeдвижимocтью;
- c 6 дo 14 лeт peбeнoк cчитaeтcя чacтичнo дeecпocoбным, нo нe мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax;
- дo 6 лeт peбeнoк cчитaeтcя пoлнocтью нeдeecпocoбным, и вcю oтвeтcтвeннocть зa нeгo нecyт poдитeли либo oпeкyны.
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками
3aщитa имyщecтвeнныx пpaв нecoвepшeннoлeтниx — oднa из фyнкций opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Oни кoнтpoлиpyют cдeлкy и тpeбyют, чтoбы peбeнкy пpeдocтaвили:
- дoлю copaзмepнyю плoщaди в cтapoй квapтиpe, ecли oн являлcя
- coбcтвeнникoм квapтиpы;
- cвoeвpeмeннyю peгиcтpaцию в нoвoй квapтиpe;
дeньги нa pacчeтный cчeт, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннaя нeдвижимocть в coбcтвeннocти, либo в cвязи c пepeeздoм в дpyгoй гopoд.
B нeкoтopыx cлyчaяx чacть cpeдcтв oт пpoдaжи квapтиpы пepeчиcляeтcя нa cчeт peбeнкa. B дaльнeйшeм иx мoжнo иcпoльзoвaть c paзpeшeния opгaнoв oпeки нa пpиoбpeтeниe дpyгoгo oбъeктa нeдвижимocти, пpи ycлoвии нaдeлeния peбeнкa coбcтвeннocтью в нeй. Taкжe peбeнoк в пpaвe cнять дaнныe дeнeжныe cpeдcтвa пocлe coвepшeннoлeтия. К тaким cлyчaям oтнocитcя:
- Пepeeзд в дpyгyю cтpaнy. B этoм cлyчae poдитeли мoгyт нe выдeлять дoлю peбeнкy, y кoтopoгo былa дoля в пpoдaннoй квapтиpe. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe, нyжнo пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa пepeeздa, нaпpимep, oфopмлeннyю визy нa дoлгocpoчнoe пpoживaниe.
- Пepeeзд в дpyгoй гopoд. B этoм cлyчae тoжe мoжнo нe выдeлять дoлю, нo c oдним cyщecтвeнным oгpaничeниeм. Дeньги, пoлyчeнныe oт пpoдaжи дoли нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны быть пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa.
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Moжeт ли нecoвepшeннoлeтний peбeнoк быть coбcтвeнникoм квapтиpы? Moжeт, ecли eгo poдитeли дo этoгo кyпили жильe и oфopмили в eгo coбcтвeннocть, либo peбeнoк вcтyпил в нacлeдcтвo. Moжeт ли oпeкyн пpoдaть квapтиpy нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa? Moжeт, нo c жecткими oгpaничeниями:
- ecли нecoвepшeннoлeтнeмy бyдeт кyплeнa квapтиpa нe xyжe и тaкжe пepeдaнa в coбcтвeннocть;
- ecли дeньги oт пpoдaжи бyдyт пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa, нo тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннoe жильe в coбcтвeннocти нecoвepшeннoлeтнeгo.
Чтoбы oфopмить cдeлкy, cлeдyйтe пpocтoй инcтpyкции.
Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa и зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa y в Pocpeecтpe, вaм пoнaдoбятcя:
- 3aявлeниe oбoиx poдитeлeй или зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa.
- Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции peбeнкa (пpи дocтижeнии 14 лeт) + cвидeтeльcтвo o poждeнии, или cвидeтeльcтвo o poждeнии (ecли peбeнoк нe дocтиг 14 лeт).
- Пacпopтa или дpyгиe дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй нecoвepшeннoлeтнeгo — poдитeлeй либo oпeкyнoв.
- Bыпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa нa квapтиpy — пoлyчитe ee в мecтнoм Pocpeecтpe или зaкaжитe oнлaйн, нa oфициaльнoм caйтe.
- Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, ycтyпки пpaв тpeбoвaний пo дoгoвopy yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, peшeниe cyдa o пpизнaнии пpaвa coбcтвeннocти.
- Cпpaвкa o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa нe мeнee чeм нa 70% пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.
- Кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй — ecли пo кaким-тo пpичинaм oн yтepян, пoлyчитe eгo в БTИ.
- Cпpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти — цeнy мoжнo пocмoтpeть нa caйтe Pocpeecтpa либo зaкaзaть выпиcкy из EГPН.
Oпциoнaльнo oпeкa мoжeт пoтpeбoвaть дpyгиe дoкyмeнты. Нaпpимep, бyмaги, пoдтвepждaющиe пpиoбpeтeниe нoвoгo имyщecтвa — coглaшeниe o зaдaткe либo дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
Эти документы нужно продавцам в обязательном порядке принести в МФЦ/Рег.палату. Без них сделку приостановят. После них я перечислила дополнительные документы.
-
Разрешение органов опеки и попечительства;
Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. По ссылке прочтите как получить разрешение, какие документы нужны и какой срок оформления.
Их не нужно подавать в МФЦ/Рег.палату. Прежде всего они нужны для подготовки к сделке. Например, покупателю и их банку (если он с ипотекой) для проверки квартиры на юридическую чистоту и выдачи кредита под ее залог. Для покупателя с мат.капиталом некоторые документы потребуются Пенсионному Фонду для проверки законности сделки, потому что недвижимость приобретается в собственность несовершеннолетних детей.
-
Документ о регистрации права собственности;
Это свидетельство о государственной регистрации или выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года, но они не потеряли своей юридической силы. Продавцам все равно стоит заказать выписку из ЕГРН, потому что покупатели хотят взглянуть именно на нее, даже когда на руках имеется свидетельство — инструкция по ссылке. Некоторые покупатели сами ее заказывают. Это может сделать любой человек на любую недвижимость в РФ.
Если ребенок является собственником квартиры, то продать ее можно лишь с тем условием, что одновременно или немногим позже он станет владельцем не меньшей доли в жилье не худшего по своим характеристикам качества. Получать согласие нужно в органе опеки.
Например, если ребенок владеет однокомнатной квартирой в 30 м2, то согласие будет получено, если ребенок станет собственником:
- однокомнатной квартиры не менее, чем 30 м2;
- владельцем доли в многокомнатной квартире не менее, чем в 30 м2.
На практике согласие можно получить, если несовершеннолетний становится из единоличного собственника владельцем доли, если общее количество принадлежащих ему метров станет больше. Например, по мнению опеки обмен жилого помещения на равную ему по площади долю может нарушать имущественные права несовершеннолетнего — рыночная стоимость доли меньше, чем изолированного помещения. В этом случае долю ребенка, скорее всего, придется нарастить. Например, он может стать собственником 3/5 доли.
Однако и в обратной ситуации также можно получить отказ. Например, если ребенок был владельцем ½ доли в квартире в 66 м2, а ему будет выделена в собственность изолированная квартира в 25 м2, то орган опеки может дать отказ.
Важное значение имеет и качество продаваемого и приобретаемого жилья. Никто не позволит совершить сделку, в которой ребенок из собственника благоустроенной квартиры становится владельцем неблагоустроенного или аварийного жилья, даже если его доля в результате возрастает. Обратная ситуация допускается, даже если общая доля ребенка в результате сделки может незначительно уменьшится.
Иногда органы опеки принимают во внимание и место расположения обоих объектов недвижимости. Если продаваемая квартира находится в Москве, а приобретаемая — в маленьком провинциальном городке, то подобный размен может быть признан как неравноценный.
Четких и однозначных критериев для получения согласия опеки нет. Поэтому каждый случай рассматривается отдельно, однако за основу для принятия решения принимаются вышеуказанные условия.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей принципиально ничем не отличается от случаев, когда объектом продажи владеет лишь один ребенок. Впоследствии каждому из них должна быть выделена не меньшая доля в жилье, не уступающем по качеству продаваемому. Покупаемая взамен квартира может быть одна, также дети могут стать единоличными или долевыми собственниками разных объектов недвижимости. Главное, чтобы их имущественные и жилищные права не были нарушены.
Регистрация ребенка в продаваемой квартире также может стать препятствием для проведения сделки, однако подобная проблема решается гораздо проще. Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не требует разрешения органов опеки — достаточно лишь перед проведением сделки прописать ребенка в другое жилье.
По закону, малолетние дети (до 14 лет) должны быть зарегистрированы там, где прописаны их родители. Частично дееспособные (от 14 до 18 лет) могут быть зарегистрированы и в другом месте.
При проведении сделки купли-продажи допускается, что в продаваемом жилье остаются зарегистрированными граждане, которые должны выписаться в течение указанного в тексте соглашения срока. Однако в отношении несовершеннолетних детей ситуация иная. Регистрация сделки купли-продажи жилья будет приостановлена или отменена, если выяснится, что на момент оформления в квартире проживает несовершеннолетний, даже если является не собственником помещения, а лишь прописанным в нем.
Поэтому перед тем, как заключить договор купли-продажи и обратиться в органы регистрации, нужно прописать ребенка в другом жилье. Так как малолетний может быть зарегистрирован только с родителями (одним из родителей), то выписаться придется как минимум одному из них. В идеале, лучше продавать квартиру, в которой на момент заключения сделки никто не прописан — это избавит от лишних хлопот как покупателей, так и продавцов.
Перед тем, как продать квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему, нужно решить, каким именно объектом он станет владеть впоследствии. В этом случае у продавца есть несколько вариантов действий:
- Выделить ребенку долю в уже имеющемся объекте жилой недвижимости.
- Провести еще одну сделку купли-продажи, в которой покупателем станет ребенок.
- Продать квартиру без предоставления жилья и положить вырученные деньги на банковский счет на имя ребенка.
Проще всего заранее выделить ребенку долю в другой квартире (в доме). В таком случае согласие органов опеки можно получить без проблем, если не нарушены имущественные или жилищные права несовершеннолетнего. Сделать ребенка собственником нового жилья можно разными способами, например, можно заключить договор дарения или выделить доли у нотариуса.
Однако далеко не все семьи имеют возможность заранее решить проблему. Большинство имеют в собственности лишь одну квартиру, на вырученные от ее продажи деньги и проводится новая сделка. В этом случае важное значение имеет срок, в течение которого нужно купить новое жилье.
Купить новую квартиру необходимо не позднее 30 – 90 суток с момента продажи. В ином случае сделка по продаже может быть отменена. Точный срок для исполнения обязательства устанавливает орган опеки.
Третий вариант решения проблемы — положить деньги на лицевой счет несовершеннолетнего. Снять средства со счета он сможет, когда ему исполнится 18 лет. Такой вариант применяется достаточно редко. Обычно он встречается, когда ребенку до совершеннолетия осталось 1 – 2 года.
Юрист рассказала о сложностях при продаже жилья, которым владеют дети
Перечень документов, которые сдаются в органы опеки, зависит от разновидности сделки. Поэтому перечислим основной список, который будет необходимо предоставить в надзорный орган:
- Письменное заявление. Составляется от имени родителей. Бланк выдается на месте сотрудниками органа опеки. Заявление должны подписать оба родителя, даже в том случае, если они уже не состоят в браке. Допускается составление заявления от одного родителя, если второй скончался, безвестно отсутствует, находится в розыске или неизвестен (мать-одиночка). В таком случае понадобится документ, подтверждающий вышеуказанный юридический статус второго родителя. Если ребенок достиг возраста 14 лет, он составляет и подписывает заявление самостоятельно, но с предварительного согласия родителей.
- Паспорта родителей и детей старше 14 лет, свидетельство о рождении для малолетних.
- Свидетельство о браке, если родители в нем состоят. Если брак расторгнут — свидетельство о разводе.
- Согласие супруга, если продаваемое жилье приобретено в браке.
- Личные документы продавцов того жилья, которое будет приобретаться взамен продаваемой квартиры (паспорта, свидетельство о браке или разводе, свидетельство о рождении, если, в свою очередь, одним из собственников приобретаемого жилья также является несовершеннолетний).
- Документы на продаваемую и приобретаемую взамен квартиру.
В перечень документов на квартиру входят:
- выписка из ЕГРН;
- документ, на основании которого продавец стал собственником жилья (договор дарения, купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т. д.);
- справка для продажи (об отсутствии задолженностей и числе зарегистрированных в квартире лиц).
В отдельных регионах справку для продажи могут заменять другие документы, например, в Москве и области — единый жилищный документ.
Также при обращении в опеку могут понадобиться дополнительные документы. Например, при ипотечной сделке органы опеки могут затребовать предварительный договор купли-продажи и технический паспорт квартиры.
«Разрешение органов опеки и попечительства требуется для того, чтобы соблюсти интересы ребенка и не допустить нарушения его законных прав», — объясняет Марина Светлицкая.
Не получив такового, родитель на законных основаниях не сможет распоряжаться имуществом, которое полностью или частично принадлежит несовершеннолетним. Под запрет попадают следующие виды сделок с недвижимостью:
- сдача внаем или в аренду;
- передача в безвозмездное пользование;
- использование в качестве залога;
- обмен и дарение;
- раздел имущества несовершеннолетнего и деление его на доли;
- иные сделки, результатом которых станет уменьшение стоимости недвижимости, принадлежащей ребенку.
Для совершения любого из перечисленных действий потребуется одобрение органов опеки. Ждать долго не придется — согласно действующему законодательству, решение (положительное или отрицательное) должно быть выдано в письменном виде не позднее чем через 15 дней с момента подачи соответствующего обращения.
Получить разрешение опеки на продажу квартиры через госуслуги не получится, придется лично обратиться в местное управление опеки и попечительства.
Многих интересует вопрос, сколько действует подобное разрешение. Марина Светлицкая рассказывает, что конкретный период законодательством не предусмотрен, тем не менее чиновники вправе указать срок, в который должна пройти сделка. По его истечении нужно будет обращаться за разрешением повторно.
Если же таковой не установлен, то одобрение опеки будет иметь бессрочное действие.
По словам нашего эксперта, в каждом отдельно взятом субъекте Российской Федерации существует свой перечень документов, которые необходимо будет предоставить в органы опеки для получения разрешения на проведение сделки. Вне зависимости от региона заявителей в обязательном порядке попросят предоставить следующие сведения:
- общая информация о сделке (какой объект планируется продать, каковы условия продажи);
- куда планируется потратить деньги, вырученные от продажи доли, принадлежащей ребенку;
- что предполагается приобрести взамен.
Кроме того, необходимо будет предоставить:
- Свидетельство о рождении или паспорт, если таковой имеется.
- Заявление.
- Паспорта родителей.
- Документы, подтверждающие права собственности (для обоих объектов недвижимости).
- Технические или кадастровые паспорта на оба объекта. Будьте также готовы предоставить по требованию справки из БТИ, а также экспликации и копии поэтажных планов.
- Отчет об оценке с указанием рыночной стоимости обоих объектов.
- Документы жилищного учета.
- Реквизиты счета, оформленного на имя несовершеннолетнего, когда предполагается, что доля будет заменена денежной суммой.
- Может потребоваться личное присутствие ребенка старше 14 лет.
«Обращаясь за разрешением, нужно понимать, что вердикт не всегда будет положительным, — предупреждает Марина Светлицкая. — Однако отрицательное решение всегда должно иметь под собой веские основания. При этом как разрешение, так и отказ подлежат обжалованию в суде».
Что может служить причиной для отказа:
- Планируется приобретение недвижимости в недостроенном объекте со всеми вытекающими рисками.
- Ребенку предполагается выделить долю в ипотечной квартире. Зачастую органы опеки не любят такой вариант, поскольку вплоть до момента полного погашения ипотечного кредита недвижимость полностью принадлежит банку. Если родители окажутся не в состоянии гасить ежемесячные платежи, дети могут остаться без крыши над головой. К тому же финансовые организации неохотно идут на выделение долей на несовершеннолетнего, поскольку такой объект будет сложно пустить с молотка, если взрослые не смогут платить.
- Нет согласия матери или отца, если они живы, не числятся без вести пропавшими и не были ограничены в родительских правах.
- Несовершеннолетнему сособственнику выделяют долю по договору дарения, но при этом не кладут на его счет сумму, эквивалентную стоимости проданной доли.
- У родителей нет участка земли под строительство дома.
- Продаваемый и покупаемый объекты существенно отличаются по цене.
- Потенциальная квартира признается непригодной для проживания или значительно хуже нынешнего жилья.
- Метраж нового помещения меньше учетной нормативной площади.
«Такие сделки не так сложны, как может показаться на первый взгляд, — обнадеживает наш эксперт. — Главное — подстраховаться и получить как можно больше информации о приобретаемом объекте недвижимости».
1. Прежде всего, важно поинтересоваться историей будущего приобретения, тщательно ознакомиться с документами и убедиться в наличии разрешения от органов опеки, а также узнать условия, на которых оно выдано.
2. Необходимо получить подтверждение того, что ребенок не будет обделен в правах, ему будет предоставлена равнозначная замена. В некоторых ситуациях органы опеки идут на то, чтобы разрешить перевести деньги, эквивалентные стоимости доли, на детский счет, но гораздо чаще требуется покупка равноценной доли.
3. Если альтернатива еще не подобрана, процесс продажи и покупки должен производиться одномоментно — если интересы несовершеннолетнего будут ущемлены, сделку с большим процентом вероятности признают недействительной.
4. Если изначально нынешними продавцами при покупке использовались средства материнского капитала, детям обязаны были выделить доли. Если этого не было сделано, связываться с таким объектом рискованно еще и потому, что по достижении совершеннолетия человек может заявить, что его права были нарушены.
Марина Светлицкая советует попросить продавца предоставить справку из ПФР об остатке материнского капитала.
Минимальная стоимость доли детей определяется путем деления денежных средств, выделенных по программам поддержки семей с детьми, на количество членов семьи и пропорционально сумме квадратных метров, которые должны быть закреплены за каждым ребенком. Можно и больше, но это не обязательно.
5. Важно! Ребенок становится полноправным участником процесса купли-продажи, если он собственник. Если несовершеннолетний не наделен правом собственности, а лишь зарегистрирован в квартире, то никаких разрешений от органов опеки не потребуется. Впрочем, для собственного спокойствия лучше иметь подтверждение, что ребенок будет зарегистрирован на другой жилплощади. В отличие от взрослых, дети не могут быть выписаны «в никуда». Прописка должна быть обеспечена им еще до совершения сделки, иначе МФЦ не выпишет несовершеннолетнего. Важное уточнение: дети до 14 лет обязаны быть зарегистрированы вместе с одним из родителей. А вот метраж и расположение в такой ситуации не важны.
6. Если согласие опеки было получено, но родители не приобрели равнозначную жилплощадь для ребенка, сделка может быть признана недействительной со всеми вытекающими последствиями, поскольку она является противоречащей действующему законодательству.
Похожие правила действуют и для продажи квартиры недееспособного.
«Подтверждением недееспособности являются дополнительные документы (например, справка о факте установления инвалидности, выданная бюро медико-социальной экспертизы), — объясняет наш собеседник. — Оптимальным представляется запрос документов у продавца. Уполномоченный орган не выдаст данную информацию третьим лицам».
При этом покупатель имеет полное право убедиться в том, что продающая сторона соблюдает все требования, предъявляемые органами опеки, поскольку они являются существенными условиями договора купли-продажи и могут повлечь признание сделки недействительной.
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.
«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.
В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.
С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.
Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.
— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.
Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.
В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.
Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.
«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».
Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.
Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.
СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ С УЧАСТИЕМ ДЕТЕЙ
Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.
При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.
Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:
- сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
- данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
- сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.
Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.
Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.
Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.
Доля детей в квартире: правила покупки и продажи
Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.
Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.
Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.
Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?
Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд. Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.
Что касается нормативно-правового регулирования продажи квартиры, если ее собственником является несовершеннолетний, оно осуществляется целым рядом соответствующих документов. В частности:
- Конституцией Российской Федерации.
- Гражданским кодексом.
- Семейным кодексом.
- Жилищным кодексом и другими.
В соответствии с положениями данных нормативно-правовых актов, несовершеннолетние граждане являются полноценными владельцами того или иного имущества. Соответственно, они получают аналогичные права, как и взрослые собственники жилья. Единственный важный нюанс заключается в механизме их использования. Естественно, оформить сделку по продаже квартиры, ребенок самостоятельно не может. Поэтому все процедуры в данном случае выполняются руками его законных представителей:
- отца и матери;
- опекунов и попечителей;
- усыновителей;
- соответствующие государственные органы.
При этом орган опеки и попечительства следит за тем, чтобы законные представители несовершеннолетнего собственника не допускали нарушения его прав. Продажа квартиры в данном случае осуществляется только с разрешения соответствующего ведомства. Причем без этих разрешений никакие манипуляции с жильем будут невозможны. Данное положение действует, независимо от того, будут ли ухудшены условия проживания ребенка или нет.
Орган опеки и попечительства сможет оспорить любую сделку в законном порядке и выиграть судебное разбирательство, если оформление осуществлялось без их согласия. Без соответствующего документа, нотариус не имеет права заверить сделку, а государственные органы – зарегистрировать факт продажи квартиры в ЕГРП. Более того, если ведомство выдаст подтверждающий документ, несовершеннолетний собственник обязан получить аналогичную долю в новом доме.
Еще одним немаловажным нюансом, который может существенно упростить процедуру продажи квартиры, считается дееспособность несовершеннолетнего собственника. Сразу же обращаем внимание, речь идет не об инвалидности, а о совершенно других вещах, поэтому сначала разберемся в терминологии.
Дееспособность – это возможность гражданина страны в полной мере пользоваться своими правами и обязанностями. В соответствии с действующим законодательством, таковыми признаются лица, достигшие совершеннолетия. Соответственно, начиная с 18-го дня рождения, ребенок может самостоятельно распоряжаться своей долей в собственности квартиры. Вместе с тем некоторыми правами лица наделяются уже с 14 лет. Однако в таком возрасте, заключение любых договоров осуществляется исключительно с согласия родителей (такая дееспособность называется ограниченной).
Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?
Обращаем внимание на то, что разрешение от органа опеки и попечительства нужно далеко не всегда. Более того, в некоторых ситуациях представители ведомства обязаны соглашаться на условия родителей несовершеннолетнего. Увы, законодательная база по данному вопросу не идеальна, поэтому ситуации могут трактоваться по-разному. Вместе с тем определенные положения все-таки есть и на них стоит обратить внимание. Итак, обращаться в ведомство не понадобится в следующих случаях:
- если продажа квартиры осуществляется с целью дальнейшего выезда семьи за рубеж вместе с ребенком;
- если родители или законные представители вынуждены переехать в другой город. Данное условие действительно, если несовершеннолетний получит свою долю в новом жилье, либо же деньги будут перечислены на его персональный счет в банке;
- если семья намерена приобрести квартиру в строящемся жилье. При этом в законодательстве указано, что дом близок к готовому состоянию, а несовершеннолетний в это время обязан быть где-либо зарегистрирован.
Орган опеки и попечительства может дать согласие на ухудшение жилищных условий. Но для этого необходимо присутствие хотя бы одного из следующих обстоятельств:
- часть средств с продажи квартиры будет потрачена на лечение ребенка;
- если переезд семьи обусловлен необходимостью обеспечения несовершеннолетнему должных климатических условий для здоровья;
- если родители планируют направить его в какое-либо образовательное учреждение, которое отсутствует в указанном городе (специализированная школа, военное училище, среднее специальное или высшее учебное заведение).
По состоянию на 2021 год, данные нормы не претерпели особых изменений. Поэтому порядок продажи квартиры с несовершеннолетним собственником остается достаточно сложным. Вместе с тем в данном случае нет ничего невозможного, и сделку можно заключить даже при наличии такого обстоятельства, как доля ребенка в собственности квартиры. От родителей в таком случае требуется наличие времени и терпения, чтобы выдержать все кабинетные мучения и получить необходимое разрешение от органов опеки и попечительства.
Из-за этого органы опеки и попечительства обратились в суд с иском на продавца. Они просили признать сделку недействительной, ссылаясь на ст. 168 Гражданского кодекса «Сделка, противоречащая закону».
Покупательница, шокированная происходящим, тоже пошла в суд, чтобы отстоять новое жильё. Она ссылалась на то, что её не проинформировали об обязанности продавца выделять доли в другой квартире. К тому же в решение опеки не была описана процедура расчётов.
Суд встал на сторону опеки. Квартиру вернули продавцу, а покупательнице назначили компенсацию — 1,05 млн.
Да, собственники (в том числе и несовершеннолетние) могут распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Но на продажу квартиры Вам потребуется согласие органов опеки и попечительства. Для этого Вам нужно, чтобы при продаже жилья доля ребенка не ущемлялась, то есть во вновь купленной квартире доля дочери не должна быть меньше первоначальной и по соотношению долей в праве, и по соотношению площадей (общей и жилой). Ваша прописка и прописка дочери на продажу квартиры не влияет.
Препятствий для продажи квартиры нет, однако в связи с наличием детей-собственников потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Судя по описанию в вопросе, несовершеннолетние граждане, владеющие долями, зарегистрированы в разных местах, что вносит свои сложности.
Дело в том, что документы для получения разрешения на продажу подаются в органы опеки по месту регистрации ребенка, поэтому мы рекомендуем сначала всех зарегистрировать по одному адресу и уже затем обращаться с соответствующим заявлением в органы опеки и попечительства.
Важно помнить, что приобретаемая квартира должна быть не меньше по площади и количеству комнат, чем изначальный вариант. Органы опеки следят за тем, чтобы новые жилищные условия не могли ущемить права детей.
Если семья не планирует покупать жилье взамен прежней квартиры, то в таком случае опека может выдать разрешение на отчуждение недвижимости, но это произойдет при условии зачисления денежных средств соразмерно долям на расчетные счета детей. Законные представители смогут воспользоваться денежными средствами только после получения разрешения органов опеки и попечительства.
По закону дети — граждане с ограниченной дееспособностью. Их интересы выражаются через родителей и опекунский совет. Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником предусматривает получение разрешения не только попечительского совета, но и лицензии в нотариате. При его получении должны находиться оба родителя. При отказе или невозможности присутствия, вопрос решается через суд.
ВНИМАНИЕ! Если второй родитель не может прибыть в опекунское ведомство по уважительной причине, он может предоставить письменное разрешение, заверенное в нотариальной конторе.
Если у ребенка в реализуемой недвижимости есть часть собственности, он становится полноправным участником сделки.
Как продать квартиру, если собственник – ребенок в 2021 году
В каждом городе требования к списку документов могут быть разными. В первую очередь нужно уточнить в муниципальных учреждениях, какие бумаги необходимо предоставить и узнать о предъявляемых к ним требованиям:
- Заявление.
- Гражданские паспорта законных представителей детей.
- Свидетельство о рождении ребенка.
- Подтверждающие документы, что после покупки другого жилья на ребенка будет оформлена доля имущества.
- Свидетельство о заключении/расторжении брака.
- Документация на продаваемую квартиру.
- Нотариальная лицензия.
- Правоустанавливающие бумаги на собственность.
- Разрешающий документ на продажу от нотариуса законным представителям ребенка.
- Выписка из лицевого счета с продаваемой и приобретаемой недвижимости.
- Квитанция об уплате государственного взноса.
- Договор на новую жилплощадь.
В некоторых случаях попечительский совет может попросить дополнительные справки:
- Характеристику ребенка из школы или дошкольного учреждения.
- При переезде в другое государство справку из управления по делам гражданства и иммиграции.
- Справку с места трудоустройства родителей или опекунов.
Перед выдачей разрешения попечительский совет осматривает квартиру. Они должны убедиться, что интересы ребенка и права при продаже не ущемлены.
Опекунский совет может отказать в совершении сделки, если:
- Объект недвижимости приобретается по ипотечному договору с одновременной продажей имущества, находящегося в собственности.
- Происходит одновременно продажа и дарение жилья.
- Отсутствует право владения (новая недвижимость находится на стадии строительства).
- Площадь приобретаемой квартиры намного меньше реализуемого жилья.
- Жилплощадь не соответствует нормативным актам. Отсутствуют удобства и инженерные коммуникации.
- Слабо развитая инфраструктура.
Такой порядок соблюдается до тех пор, пока ребенок не достигнет 18 лет.
ВНИМАНИЕ! В некоторых случаях дееспособность лица наступает в 16 лет. Например, когда подросток устраивается на работу и получает соцпакет, открывает ИП или вступает в законные брачные отношения.
Также возможно открытие счета на имя ребенка и зачисление на него денежных средств. Пользоваться ими можно только после наступления совершеннолетия гражданина. Плюсом при сделке купли-продажи будет доказательство улучшения условий проживания и качества жизни малолетнего лица:
- Благоприятная экология.
- Улучшение инфраструктуры.
- Хороший климат.
- Увеличение дохода родителей.
Иногда права детей при продаже квартиры могут быть нарушены, если присутствует материнский капитал.
ВАЖНО! При наличии государственного пособия при покупке недвижимости должны быть выделены доли всем детям.
Если этого не произошло, опекунский совет и прокуратура могут признать сделку недействительной, подав иск в суд.
Распоряжение собственностью детей без предписания попечительского совета не допускается. Никто не наделен правами оставлять собственника без принадлежащего ему имущества. Продажа имущества с несовершеннолетними владельцами должна осуществляться только по закону. Иначе сделка зарегистрирована не будет.
Функции органа опеки и попечительства исполняет, как правило, администрация муниципального образования (отдел опеки).
Для получения согласия на продажу квартиры необходимо обратиться в отдел опеки по месту постоянного или временного проживания ребенка. Факт его проживания в конкретном населенном пункте (районе) должен быть подтвержден постоянной или временной регистрацией.
Продажа детской доли может быть обусловлена желанием родителей улучшить жилищные условия семьи и приобрести большую жилплощадь, либо по вынужденным обстоятельствам (например, раздел имущества, переезд в другой регион в связи с состоянием здоровья ребенка).
Каждая сделка по продаже имущества несовершеннолетнего индивидуальна, поэтому для получения разрешения законному представителю необходимо:
- Получить консультацию специалиста отдела опеки в целях уточнения необходимого перечня документов в зависимости от конкретных условий сделки и требований законодательства субъекта РФ.
- Подготовить пакет документов.
- Подать заявление о выдаче предварительного разрешения.
- Получить результат обращения.
В зависимости от целей сделки, денежные средства от продажи доли ребенка могут быть сразу направлены на покупку другого жилья.
В этом случае в отдел опеки необходимо представить предварительный договор купли-продажи и все документы на отчуждаемое и приобретаемое жилье. По этим документам специалист сможет оценить соблюдение интересов ребенка при совершении сделки.
Если последующая покупка жилья совершаться не будет либо планируется его приобретение в другом регионе, то деньги от продажи зачисляются на банковский счет ребенка.
Для получения разрешения родителям необходимо предоставить документы:
- паспорта законных представителей;
- свидетельство о рождении/ паспорт ребенка;
- заявление на выдачу разрешения;
- документ, подтверждающий полномочия опекуна (попечителя), приемного родителя;
- предварительный договор купли продажи и правоустанавливающие документы на отчуждаемое и приобретаемое жилье;
- реквизиты счета ребенка для перечисления средств.
Оба родителя являются полноценными законными представителями ребенка, даже если их брак расторгнут и несовершеннолетний проживает с одним из родителей.
Таким образом, заявление должно быть подано от обоих родителей либо отдельно проживающий родитель (например, в другом городе) направляет нотариально заверенное заявление о разрешении на продажу детской доли.
Если второй родитель отсутствует, этот факт должен быть подтвержден одним из документов:
- свидетельство о рождении ребенка с отсутствующей информацией об отце;
- справка Ф25 о том, что сведения об отце внесены со слов матери;
- свидетельство о смерти родителя;
- решение суда о лишении родительских прав;
- решение суда о признании безвестно отсутствующим либо умершим.
Отсутствие заявления второго родителя может быть основанием для отказа в выдаче разрешения на совершения сделки.
После получения предварительного разрешения на продажу начинается подготовка к основному этапу сделки.
Для этого понадобятся следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность родителей, детей, других собственников (при наличии);
- документы на отчуждаемый объект недвижимости;
- разрешение органа опеки;
- справка, подтверждающая снятие с регистрационного учета в продаваемом жилье.
Чтобы зарегистрировать переход права собственности по договору к новым владельцам нужно обратиться в отделение Росреестра или в один из офисов МФЦ.
Помимо документов на квартиру, являющуюся объектом сделки, на регистрацию предоставляется нотариально заверенный договор и разрешение органа опеки. Срок совершения регистрационных действий составит 7-9 дней.
По желанию участников сделки документы на регистрацию могут быть переданы нотариусом. В этом случае срок регистрации права составит 3 дня.
Продать квартиру с долями детей, не приобретая одновременно ничего взамен, можно только при следующих обстоятельствах:
- жилое помещение будет приобретаться на территории другого субъекта и одновременное проведение сделок по продаже и покупке невозможно;
- при продаже жилья в целях раздела имущества, когда доля несовершеннолетнего слишком мала и не позволяет приобрести за счет вырученных средств другое жилое помещение;
- продажа жилого помещения осуществляется в связи с необходимостью получения средств на дорогостоящее лечение ребенка.
Все эти случаи предполагают зачисление средств от продажи доли ребенка на его счет и дальнейшее их расходование с разрешение органа опеки исключительно в интересах несовершеннолетнего.
Подводя итог, отметим следующее:
- Продажа квартиры с долей ребенка возможна только с разрешение органа опеки.
- Разрешение можно получить в случае, если сделка совершается в интересах несовершеннолетнего.
- Договор купли-продажи квартиры с долями детей подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
- Законный представитель обязан отчитаться о соблюдении прав ребенка перед органами опеки.
Продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка не всегда просто. Ситуация может осложняться рядом факторов. Но если главное условие соблюдено, и имущественные права несовершеннолетнего защищены, то сделка пройдет спокойно. Необходимо лишь учесть временные затраты на получение разрешения органа опеки и распланировать исходя их этого этапы сделки.
Внимание!
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
Похожие записи:
-
Документ о регистрации права собственности;