Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить доверительное управление недвижимостью». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.
Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.
Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.
Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.
Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.
Нюансы ведения бухгалтерии при доверительном управлении раскрываются п. 1 ст. 1018 ГК РФ и в Приказе Минфина от 28 ноября 2001 г. № 97н. Положения этих правовых актов регламентируют не только передачу полномочий по распоряжению имуществом, но и возникновение обязательства у управляющего вести отдельный учет вверенных ему объектов. Для назначенного управляющего лица ситуация сложна тем, что ему необходимо вести основную бухгалтерию своей деятельности и обособленный учет операций с доверенным ему имуществом.
Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.
В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.
Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.
Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.
Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.
Участие профессиональных помощников заметно облегчает процесс продажи недвижимости. Для этого оформляется доверенность на физическое лицо или на организацию. Правильный выбор вида доверенности обезопасит вас от вероятности мошеннических действий.
Новостройки по ценам
До 4 млн
До 5 млн
До 6 млн
Дороже 7 млн
Дорогие квартиры
Квартиры в рассрочку
Класс жилья
Комфорт-класс
Бизнес-класс
Все новостройки СПб
Вторичная недвижимость
Переуступки
Коммерческая недвижимость
Цены
Элитная
В новостройках СПБ и ЛО
На карте
Застройщики
ЛСР. Недвижимость
Северный город
РосСтройИнвест
ЦДС
Арсенал недвижимость
Эталон ЛенСпецСМУ
LEGENDA INTELLIGENT DEVELOPMENT
SETL CITY
RBI
Новостройки у метро
Девяткино
Комендантский проспект
Улица Дыбенко
Ладожская
Лесная
Площадь Ленина
Пролетарская
Фрунзенская
Василеостровская
Популярные районы СПб
Невский
Калининский
Московский
Приморский
Василеостровский
Красногвардейский
Петроградский
Красносельский
Новостройки СПб на карте
Квартиры по комнатности
Квартиры-студии
Однокомнатные
Двухкомнатные
Трехкомнатные
Четырехкомнатные
Многокомнатные
Новостройки в области
Всеволожский район
Ломоносовский район
Пушкинский район
Все квартиры в пригородах
Новостройки по году сдачи
2021
2022
2023
Готовые новостройки
Строящиеся дома
Новости рынка недвижимости
Прежде всего необходимо ответить на вопросы, чем является доверительное управление, что такое договор управления недвижимым имуществом (или иным имуществом) и для чего он заключается? Статьей 1014 ГК РФ определено, что учредителем, то есть передающим имущественный комплекс лицом, вправе быть только собственник.
Исключения установлены для следующих случаев:
договор управления имуществом заключается в интересах подопечного. В этом случае учредителем становится орган опеки и попечительства (ст. 38 ГК РФ);
для обеспечения сохранности наследственной массы. Учредитель здесь — нотариус (ст. 1173 ГК РФ).
Таким образом, это один из видов передачи вещи во владение и пользование, в котором цель одна — получение прибыли за счет максимального эффективного ее использования. Условия и порядок пользования и владения предметом собственности устанавливает собственник.
Принимая во внимание суть такого соглашения, как договор об управлении, легко определить круг его объектов. Это предметы, которые способны принести материальные средства при их рациональном использовании профессионалами. В ст. 1013 ГК РФ перечислены следующие объекты, но их перечень не является закрытым:
имущественные комплексы;
недвижимость, располагающаяся отдельно;
акции и иные ценные бумаги;
исключительные права.
Деньги как таковые не являются самостоятельным объектом, кроме случаев, отдельно указанных в законе.
Итак, разобравшись, что такое договор доверительного управления и для чего он заключается, перейдем к установленным Гражданским кодексом правилам его заключения и исполнения.
Этот вид сделки — это разновидность обязательственного права, то есть отрасли права, регулирующей отношения между двумя сторонами, общее название которых — кредитор (которому обязательство исполняется) и должник (обязанный исполнить обязательство). Чаще всего во взаимоотношениях обязательства есть у каждой из сторон: обязательства из договора доверительного управления имуществом несут оба управляющих (первый — передача вещи, оплата услуг, второй — управление имущества, передача прибыли).
Для выполнения сделки управляющий получает следующие правомочия, по ст. 1020 ГК РФ, в отношении переданного ему имущественного комплекса:
правомочия собственника в отношении переданной вещи (право реализации недвижимости оговаривается в контракте);
права и обязанности, приобретенные управляющим, становятся частью имущественного комплекса прав, обязательства исполняются за счет комплекса;
управляющий вправе требовать защиты своих прав в отношении вещи, имущественного комплекса.
Отчет о своей деятельности управляющий предоставляет в согласованные сроки.
Гражданским кодексом установлено, какой максимальный срок действия договора доверительного управления возможен. Он указан в ст. 1016 ГК РФ, где перечислены существенные условия контракта. Максимум, на который заключают такое соглашение, — 5 лет.
Решение о том, на какой срок заключается договор доверительного управления в конкретном случае, принимает собственник, учредитель.
недвижимым имуществом для осуществления его реконструкции г. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Учредитель управления », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Доверительный управляющий », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:
1.1. Учредитель управления передает принадлежащее ему имущество в доверительное управление Доверительному управляющему.
1.2. В доверительное управление по настоящему договору передается земельный участок с находящимися на нем зданиями. Земельный участок (кадастровый № ) площадью , расположен по адресу: . На вышеуказанном земельном участке находятся следующие здания:
жилой дом (паспорт БТИ № ) общей площадью кв.м., жилой площадью кв.м., количество комнат ;
сарай (паспорт БТИ № ) общей площадью кв.м.;
гараж (паспорт БТИ № ) общей площадью кв.м.
1.3. Выгодоприобретателем по настоящему договору является Учредитель доверительного управления.
1.4. Имущество, указанное в п.1.2. настоящего Договора, передается Доверительному управляющему с целью осуществления реконструкции зданий, находящихся на вышеуказанном земельном участке, с последующим их использованием для получения прибыли.
1.5. Сделки по поводу переданного в доверительное управление имущества Доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве доверительного управляющего имуществом « » посредством соответствующей отметки в письменных документах после указания своего наименования.
1.6. Доверительный управляющий владеет и распоряжается переданным имуществом исключительно в интересах Учредителя управления.
1.7. Передача имущества, указанного в п.1.2. настоящего Договора, в доверительное управление не влечет перехода права собственности на это имущество к Доверительному управляющему.
2.1. Заключая настоящий Договор, Учредитель оказывает особое доверие Доверительному управляющему как лицу, способному наилучшим образом распорядиться принадлежащим Учредителю имуществом.
2.2. Доверительный управляющий при осуществлении прав и исполнении обязанностей, вытекающих из Договора, обязан действовать добросовестно и тем способом, который является наилучшим для интересов Учредителя Управления.
2.3. Доверительный управляющий имеет право определять, какой способ его действия в отношении управляемого имущества является наилучшим с точки зрения интересов Учредителя управления.
Доверительное управление при аренде квартиры
3.1. Настоящий Договор заключен на 5 лет до .
3.2. Настоящий договор может быть расторгнут до истечения указанного в п.3.1. срока по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке при возникновении следующих обстоятельств:
в случае признания Доверительного управляющего несостоятельным (банкротом) в соответствии с действующим законодательством;
в случае ликвидации Доверительного управляющего;
в случае совершения Доверительным управляющим действий, явно направленных во вред интересам Учредителя;
при отказе Доверительного управляющего или Учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
по другим основаниям, если такие основания будут предусмотрены законом, настоящим Договором или дополнительными соглашениями к нему.
3.3. Учредитель управления вправе отказаться в любое время от Договора доверительного управления при условии выплаты Доверительному управляющему причитающегося по Договору вознаграждения за весь период действия Договора.
3.4. При отказе одной стороны от Договора доверительного управления другая сторона должна быть письменно уведомлена не менее чем за три месяца до прекращения Договора.
3.5. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
3.6. В случае прекращения договора вне зависимости от основания его прекращения имущество, находящееся в доверительном управлении, должно быть возвращено Учредителю управления.
4.1. В течение дней с момента заключения настоящего Договора Учредитель управления передает имущество, указанное в п.1.2. настоящего Договора, Доверительному управляющему.
4.2. Передача имущества осуществляется по акту о передаче имущества. Передаточный акт составляется Учредителем управления в течение срока, установленного п.4.1. настоящего Договора, в двух экземплярах и подписывается им и Доверительным управляющим. Один экземпляр акта остается у Учредителя управления, а второй вручается Доверительному управляющему непосредственно после подписания акта.
4.3. При прекращении настоящего Договора по любому основанию, предусмотренному законом, настоящим Договором или дополнениями к нему, Доверительный управляющий возвращает имущество, находящееся в доверительном управлении в течение дней с момента окончания действия данного Договора в соответствии со статьей 3 настоящего Договора.
4.4. Возврат имущества также осуществляется по акту о передаче имущества, который составляется Доверительным управляющим в течение срока, установленного п.4.3. настоящего Договора. К порядку оформления данного акта применяются правила, указанные в п.4.2. настоящего Договора.
5.1. Учредитель управления имеет право:
проверять исполнение Договора Доверительным управляющим, осуществлять контроль над его действиями путем осмотра имущества, переданного в доверительное управление, и ознакомления с балансом, ведущимся Доверительным управляющим в соответствии с п.6.5. настоящего Договора, и получать все сведения и отчеты, представляемые Доверительным управляющим государственным контролирующим органам в соответствии с действующим законодательством;
сообщать государственным органам и суду любые сведения об управлении имуществом в случаях, установленных законом;
предъявлять Доверительному управляющему в случае нарушения им настоящего Договора иски с целью вынесения судом решений, обязывающих его к исполнению Договора и устранению неблагоприятных последствий допущенных им нарушений;
в случае утраты доверия к Доверительному управляющему предъявлять ему иск о досрочном прекращении настоящего Договора;
получать доходы по переданному в управление имуществу, за вычетом сумм, подлежащих выплате Доверительному управляющему в виде вознаграждения и компенсации расходов по доверительному управлению.
5.2. Учредитель управления обязан:
передать Доверительному управляющему имущество, указанное в п.1.2. настоящего Договора, а также все документы и сведения, необходимые для выполнения обязанностей и осуществления прав по настоящему Договору;
выплачивать вознаграждение в соответствии с условиями настоящего Договора;
принять имущество, возвращаемое Доверительным управляющим в порядке статьи 4 настоящего Договора после прекращения настоящего Договора.
6.1. Права и обязанности Доверительного управляющего по управлению имуществом возникают с момента передачи ему имущества, указанного в п.1.2. настоящего Договора.
6.2. Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение имуществом доверительный управляющий осуществляет с предварительного согласия Учредителя управления в устной или письменной форме.
6.3. Права, приобретенные Доверительным управляющим в результате действий по управлению переданным в доверительное управление имуществом, включаются в состав этого имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий Доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества.
6.4. Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, Доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав в соответствии со статьями 301, 302, 304 и 305 Гражданского кодекса РФ.
6.5. Доверительный управляющий обязан:
обособить имущество, полученное им в доверительное управление или приобретенное им за счет средств Учредителя, от собственного имущества;
учитывать имущество, переданное в доверительное управление на отдельном балансе, предоставлять его для ознакомления Учредителю управления по его просьбе;
для проведения расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением имуществом, указанным в п.1.2. настоящего Договора, открыть банковский счет;
осуществлять все необходимые действия для достижения целей, указанных в п.1.4. настоящего Договора, в том числе оформлять документы для проведения реконструкции зданий, указанных в п.1.2. настоящего Договора, за счет своих собственных средств или средств, полученных от других лиц по различным основаниям, проводить реконструкцию вышеуказанных объектов, заключать необходимые для этого договоры и т.д.;
в течение дней после окончания очередного квартала (можно определить другой срок) предоставлять отчет о своей деятельности Учредителю управления;
передать Учредителю управления все выгоды и доходы, полученные от доверительного управления имуществом, за исключением средств, направленных на покрытие расходов, связанных с доверительным управлением, налогов, а также иных платежей и затрат, предусмотренных настоящим договором. Доходы, полученные от управления имуществом, указанным в п.1.2. настоящего Договора, а также расходы, понесенные Доверительным управляющим в ходе исполнения настоящего договора, учитываются им на отдельном балансе, и указываются в отчете, предоставляемом Учредителю управления. В случае превышения сумм доходов, полученных от управления имуществом, над понесенными в связи с этим расходами Доверительный управляющий обязан передать сложившуюся разницу Учредителю управления, оставив себе сумму, равную размеру установленного ему вознаграждения. Суммы указанной выше разницы за исключением суммы причитающегося Доверительному управляющему вознаграждения должны перечисляться на расчетный счет Учредителя управления или передаваться ему в другом порядке, согласованном сторонами по настоящему Договору, не позднее числа месяца, следующего за истекшим кварталом, если в данном квартале суммы доходов от управления имуществом превысили суммы понесенных расходов;
обеспечить сохранность имущества, находящегося в доверительном управлении;
обеспечить высокий профессиональный уровень доверительного управления имуществом Учредителя;
выполнять Особые условия доверительного управления, если они будут установлены Учредителем.
Когда и кому выгодно доверительное управление имуществом
Представьте себе,что Ваша недвижимость может приносить вам доход без вашего непосредственного участия. Жильцы на квартиру находятся как по волшебству,а коммунальные платежи оплачиваются сами,исходное состояние вашего жилья поддерживается без ваших усилий и вы уже не помните вовсе тот день,когда проверки,ремонт и уборка вашей недвижимости приносили головную боль.
Наша команда представляет собой настоящих профессионалов своего дела с 17-ти летним опытом работы на рынке недвижимости и мы умеем граммотно и качественно экономить Ваше драгоценное время и силы.
Доверительное управление — это передача актива во временное руководство другому лицу с целью получения прибыли.
Сегодня мы будем говорить о доверительном управлении недвижимостью (коммерческой или жилой).
Доверительное управление недвижимостью (ДУН) – комплекс услуг, которые получает собственник от управляющей компании. Регулирует отношения между собственником и управляющей компанией Гражданский кодекс РФ. Его 53-я глава посвящена этому виду управления.
Нуждаются в данном виде услуг те, кто не может (или не хочет) взваливать груз проблем управления на свои плечи — поиск арендаторов, обслуживание объекта, анализ рынка и другие обязанности. Еще один вариант — когда жилье сдает опекун недееспособного лица, владельца недвижимости.
Кажется, что найти арендатора — меньшая из проблем. Но это лишь видимость. На деле поиск арендатора — самый серьезный этап.
Требования к съемщику :
ответственность;
платежеспособность;
своевременность оплаты;
соблюдение требований владельца объекта;
чистота намерений;
бережное отношение к объекту и имуществу в нем.
У каждой риелторской компании существуют черные списки съемщиков. В них входят мошенники и те, кто не выполняли требования договора: портили помещение, вызывали нарекания соседей (а те полицию), не оплачивали коммунальные расходы, задерживали оплату и т.д.
У вас же таких списков еще нет и шишки придется набивать самостоятельно, как и терять деньги, когда недвижимость будет простаивать или требовать срочного ремонта.
Задача управляющей компании:
найти максимально надежных и ответственных съемщиков;
экстренно решать проблемы и искать другого арендатора в случае ошибки;
оплатить двухнедельный простой объекта в случае экстренного съезда арендатора (если это условие есть в договоре).
Смотрите ролик, в котором показаны основные схемы мошенничества при аренде квартир.
Если недвижимость уже сдана, съемщиков стоит предупредить, что теперь по возникающим вопросам и оплате нужно обращаться в управляющую фирму. Новые арендаторы заключают договор о съеме с доверительным управляющим, а не с собственником.
Управляющий в этом случае сам будет готовить договор для клиента и контролировать его выполнение. В случае порчи имущества или нарушений условий сделки, доверенное лицо самостоятельно занимается вопросами компенсаций и может судиться с клиентом. Но при заключении любых сделок, компания обязательно указывает свой статус.
Собственник подписывает только договор доверительного управления с выбранной фирмой.
Договор доверительного управления имуществом
При сдачи в аренду объект должен регулярно осматриваться на предмет необходимых работ. Их следует выполнять сразу же при обнаружении проблемы. В противном случае время ремонта наступит быстрее, чем вы ожидали.
Нужно, чтобы краны не текли, не было проблем проводки, разбитые стекла вовремя менялись, а поломанное и испорченное своевременно ремонтировалось. Если у съемщиков заклинит дверь или понадобится установить сигнализацию, компания вызовет мастера самостоятельно и проследит за его работой.
Такой присмотр облегчает жизнь, если нужно найти нового арендодателя или продать объект. Регулярное обслуживание существенно удешевляет плановый ремонт помещения.
Обычно договор о доверительном управлении включает в себя требование застраховать объект от пожара, затопления и других эксцессов. Если вы не хотите оплачивать страховку, можно найти управляющего, который этого не требует.
Но стоит учесть, что сдача в аренду всегда сопряжена с риском ущерба объекту. А дать гарантию от возгорания проводки в доме или прорыва трубы в отсутствие жильцов вам не сможет никто. Поэтому для вашего бюджета будет безопаснее застраховать объект. Ремонт вам и соседям в случае неудачи с сантехникой оплатит страховая компания.
Пример
Девушка сделала дорогой и трудоемкий ремонт в своей питерской квартире. Не прошло и двух недель после завершения ремонтных работ, как у нее прорвало трубу. Ее не было дома два часа.
За это время труба успела затопить почти весь стояк. Девушке пришлось оплачивать ремонт в десяти квартирах снизу. Ситуация прошла бы с гораздо меньшими финансовыми и нервными потерями, если б жилье было застраховано.
Давайте разберемся с механикой ДУН. Чтобы отдать недвижимость в управление нужно предпринять следующие шаги.
Первое, с чем нужно определиться — это какой управляющей компании отдать в доверительное управление коммерческую или жилую недвижимость.
Чтобы не прогадать с компанией, уделите внимание следующим пунктам:
репутация компании;
отзывы;
опыт работы на рынке;
есть ли жалобы на нее в интернете;
судятся ли с компанией собственники недвижимости, и если да, то почему;
какие условия предоставляет фирма, возможно ли внести изменения в договор;
какое вознаграждение хочет за свои услуги.
Доверительное управление (далее — ДУ) — услуга, которую оказывает доверительный управляющий собственнику какой-либо вещи. Услуга сводится к тому, что управляющий распоряжается, управляет имуществом по своему усмотрению, но в интересах собственника. Как итог, это имущество приносит хозяину доход. За это благодарный собственник платит доверительному управляющему вознаграждение.
ДУ официально оформляется с помощью договора доверительного управления имуществом (далее — ДДУ). ДДУ посвящена глава 53 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), где прописаны все его нюансы.
Отличаются ДДУ друг от друга объектом — т. е. имуществом, которое передают в доверительное управление.
Передача коммерческой недвижимости в доверительное управление
У ДДУ две стороны: учредитель управления и доверительный управляющий.
Учредитель — это собственник вещи, которую передают в ДУ. Им может быть физическое лицо или организация — ограничений здесь нет. Иногда учредителем управления может быть и гос. орган. Например, орган опеки передаёт имущество ребёнка в ДУ его опекуну.
Как правило, учредитель управления получает доходы от ДУ, т. е. является выгодоприобретателем. Но иногда учредитель и выгодоприобретатель — разные люди. Один человек заключает ДДУ, а другой человек (он же и собственник вещи) будет получать от этого договора пользу, доход. Такое возможно, например, в ситуации, когда родители распоряжаются имуществом своего ребёнка. Так как ребёнок ещё мал, договор будет заключать родитель (учредитель управления), но бонусы от ДУ будет получать ребёнок (выгодоприобретатель), потому что он собственник имущества. По крайней мере, формально это так; по факту, скорее всего, деньги достанутся родителям.
Доверительными управляющими могут быть:
ИП;
коммерческие юр.лица (кроме унитарных предприятий);
физ.лица (граждане РФ) — только в прямо обозначенных законом случаях (например, опекун, который управляет имуществом подопечного).
Доверительный управляющий ни в коем случае не может быть выгодоприобретателем. Это противоречит сути ДДУ.
Как и любой договор, ДДУ нужно грамотно оформить: продумать все детали, учесть особенности, не забыть про обязательные условия.
Каких-то специальных документов для ДДУ собирать не нужно. Физ.лицам понадобится паспорт, юр.лицам — учредительные документы. Если в ДУ передаётся недвижимость, собственнику нужно подтвердить свои права, т. е. нужны документы на недвижимость (свидетельство о праве собственности, выписка из Реестра недвижимости).
ДДУ нужно обязательно заключить в письменной форме в виде отдельного документа, который подписали учредитель и управляющий (статья 1017 ГК РФ). Если это требование не соблюсти — договор недействителен.
Плюс в ДДУ нужно обязательно прописать такие условия:
характеристика объекта ДДУ — какое имущество, в каком количестве передаётся в ДУ;
срок, на который заключается договор;
цена договора; речь идёт о размере и форме оплаты услуг управляющего (фиксированная сумма или процент от прибыли, наличный или безналичный расчёт);
имя выгодоприобретателя по ДДУ (учредитель управления или кто-то другой).
Если что-то из этого забыть, то договор тоже считается недействительным.
/ условие / Собственник (учредитель управления) по договору доверительного управления на 3 года передал компании (управляющему) здание для последующей сдачи в аренду. Первоначальная стоимость здания на дату вступления в силу договора — 56 760 000 руб., накопленная амортизация — 645 000 руб. (ежемесячно — 215 000 руб.).
По условиям договора доходы управляющий перечисляет учредителю за вычетом своего вознаграждения и сумм возмещаемых расходов. Вознаграждение управляющего — 8% от суммы доходов (без НДС).
Предположим, за первый месяц аренды управляющий получил такие результаты:
арендная плата — 3 540 000 руб. (в том числе НДС 540 000 руб.);
возмещаемые расходы, связанные с управлением, — 285 000 руб. (кроме того, НДС 51 300 руб.).
По учетной политике учредителя:
амортизация по зданию учитывается на счете 20 «Основное производство»;
доходы и расходы, связанные с арендой, являются доходами и расходами от обычных видов деятельности.
Управляющий уплачивает в бюджет НДС, исчисленный в рамках договора доверительного управления, со специального расчетного счета.
/ решение / В обособленном учете управляющего нужно сделать следующие проводки.
Чтобы с этим договором не возникло проблем, необходимо разобраться с тем, как именно он составляется. Для начала стоит отметить, что данное соглашение регулируется ГК РФ, а если точнее его главой 53. Чаще всего соглашение заверяют у нотариуса. Для заключения договора необходимо предоставить паспорта или удостоверение личности сторон. Также собственник должен предъявить правоустанавливающие документы на недвижимость. Ему надо показать, что он имеет право распоряжаться таким имуществом.
Следует отметить, что сам договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Некоторые собственники игнорируют это требование, полагая, что суд в любом случае будет на их стороне. Однако судебные решения при возникновении конфликта между собственником и арендатором бывают неоднозначными. Единого подхода нет. Поэтому лучше всего застраховать себя от возможных неприятностей.
К тому же жильцы сейчас тоже начинают разбираться в юридических тонкостях. И многим может стать интересно, на каком именно основании управляющий распоряжается квартирой. Если такие лица увидят, что договор доверительного управления не был зарегистрирован вопреки официальному законодательному требованию, они вполне могут от этого варианта отказаться. Поэтому лучше всего соблюсти официальный порядок. Тогда ваши права точно будут защищены.
Стандартный размер вознаграждения агенту, который занимается сдачей квартиры, составляет примерно от 25% от арендной платы и до 50%. Конкретика, как можно догадаться, зависит от договорённостей.
Однако стоит отметить, что платить налоги владельцу квартиры придётся на весь размер арендной платы. Законодательство не предполагает возможности сделать вычет на вознаграждение управляющему. Аналогично в отношении оплаты коммунальных услуг. Это надо принимать во внимание, чтобы впоследствии не пожалеть о заключенном договоре. И, разумеется, это нужно учитывать при уплате налогов.
Многие владельцы откровенно боятся оформлять договор доверительного управления квартирой, так как опасаются лишиться недвижимости или же столкнуться с другими серьёзными финансовыми неприятностями. И при этом далеко не всегда у собственников есть возможность заниматься арендой самостоятельно. В итоге недвижимость простаивает, за неё всё равно приходится платить налоги, нести расходы на поддержание ее состояния. И не стоит забывать об оплате услуг.
Поэтому соответствующий договор для собственника является в большей степени благом. Нужно просто разобраться со всеми подводными камнями, предусмотреть имеющиеся риски и учесть их.
Речь идёт о следующих вероятных проблемах:
Управляющий может оказаться мошенником и начать использовать вашу недвижимость для незаконной или просто сомнительной деятельности. На самом деле такие ситуации не редки. Учитывать опасности всё равно стоит. Больше всего проблем возникает с частными риелторами. Крупные агентства недвижимости традиционно дорожат своей репутацией и не связываются с сомнительными схемами получения дохода. То есть заключить договор с частным лицом можно, но только если вы в нём уверены.
Управляющий способен продать от вашего имени квартиру только в случае делегирования ему данных полномочий, вследствие чего вы лишитесь имущества. Этот риск на самом деле больше похож на сценарий кошмара, однако в действительности он не особо реалистичен. Главное – грамотно подойти к оформлению доверенности. В этом документе надо четко делегировать полномочия поверенного. Нельзя допускать никаких двусмысленных трактовок, которые бы позволили посреднику заключить такую сделку. Если вы не знаете, как оформить такой документ правильно, обратитесь в офис компании по доверительному управлению квартирами.
Управляющий может предоставить вам информацию о сдаче квартиры на долгосрочной основе, а на самом деле сдавать её посуточно. Такая схема означает, что управляющий получит прибыль, которая будет на порядок выше той, о которой вы договаривались. При этом вам достанется повышенная амортизация квартиры, необходимость сделать ремонт в ближайшее время с заменой мебели и бытовой техники. А недобросоветсный упраляющий за ваш счет получит сверхприбыль. Чтобы избежать подобного риска, лучше всего, как и говорилось выше, обращаться в управляющую компанию. Также стоит вскоре после заключения договора понаблюдать со стороны за тем, что происходит с вашей собственностью. Если жильцы там постоянно меняются, стоит задаться вопросами.
Управляющий может не выполнять договорённости насчёт того, кому можно сдавать такую квартиру, а кому – нет. Например, владелец, опасаясь за дорогую бытовую технику, имеет право запретить принимать жильцов с животными или с маленькими детьми. Но управляющий способен согласиться на повышенное вознаграждение от квартирантов. Риски здесь примерно те же, что и в предыдущем пункте. Также стоит учесть, что неблагополучные жильцы способны привести к конфликту с соседями. Решение проблемы – обратиться в управляющую компанию Ритейл-Риэлтии или контролировать все всегда самому.
Необходимо отметить, что многих владельцев договор доверительного управления отпугивает, потому что такая схема на рынке жилой недвижимости в России ещё широко не распространена. Подобные соглашения чаще заключаются в отношении разных коммерческих объектов, где прибыль в перерасчёте на квадратный метр выше. К тому же там чаще среди собственников встречаются предприниматели и люи, дорожащие своим временем. Они понимают, что время стоит дороже, чем те деньги, которые они потратят на такую услугу.
Однако рынок недвижимости в России постепенно развивается, становится всё более разнообразным. На нём появился сегмент премиальной жилой недвижимости, причём представленный достаточно обширно. Особенно это справедливо в отношении крупных городов и мегаполисов. И здесь тоже имеет смысл обратиться к управляющую компанию.
Доверительное управление — это услуга, которую специалисты по недвижимости и специализированные агентства оказывают собственникам квартир, домов или коммерческих объектов, помогая им со сдачей в аренду. Агенты берут на себя большую часть забот хозяина — ищут ответственных арендаторов, следят за состоянием квартиры, контролируют ежемесячную оплату коммунальных услуг.
Доверительное управление позволяет собственнику недвижимости избавься от всех вышеописанных забот и получать прибыль. Особенно это актуально для людей, которые живут в других городах и у которых нет возможности постоянного приезжать в Сочи.
За свои услуги агент получает соответствующее вознаграждение. Это может быть определенный процент от цены аренды или же четко фиксированная сумма, например — 3000 рублей в месяц.
9.2. Доверительное управление наследственным имуществом
Одним из самых очевидных преимуществ является существенная экономия времени собственника недвижимости. При незначительных трудозатратах, квартира будет приносить регулярный доход. Хозяину не придется регулярно ездить на объект, все проверять, снимать показания приборов учета. Остается только ежемесячно получать деньги на карту или личный банковский счет.
Кроме того, собственники избавляют себя от забот и стрессовых ситуаций. Если вдруг что-то сломается, выйдет из строя или же возникнут какие-либо разногласия с соседями, то вам не нужно будет решать их лично. Ваше доверенное лицо решит все самостоятельно и отчитается о проделанной работе.
В зависимости от типа договора, агент или компания, с которой вы его заключили может оказывать самый разный перечень услуг, связанных с доверительным управлением: от поиска арендаторов до регулярного клининга.
Доверительное управление недвижимым имуществом — это действительно очень удобная услуга, которая здорово облегчает жизнь собственникам, избавляет их от ряда забот. Главное — найти действительно ответственного специалиста, который возьмет все на себя. О том, как правильно его выбрать рассказываем ниже.
Если вы хотите передать свою недвижимость в доверительное управление, то вы можете заключить договор с компанией или же доверить решение всех вопросов частному лицу. Услуги, которые оказываются сторонами, одинаковы по своему принципу. Однако, что касается частных лиц и индивидуальных предпринимателей, то с ними лучше заключать договор, если вы на 100% уверены в высоком уровне ответственности и исполнительности.
В перечень главных обязанностей управляющего недвижимостью могут входить следующие пункты:
Реклама вашего объекта, поиск арендаторов;
Проведение показов для арендаторов;
Получение от жильцов арендной платы;
Снятие показаний с приборов учета;
Своевременная оплата коммунальных услуг;
Контроль сохранности имущества, которое находится в доме или квартире;
Периодическая проверка объекта недвижимости.
Дополнить этот список можно регулярным клинингом, уходом за растениями. Это особенно актуально для владельцев апартаментов в Сочи. Чтобы найти идеального управляющего, вы можете ознакомиться с отзывами на тематических форумах. В рамках личной встречи, которую необходимо произвести до момента подписания договора, не стесняйтесь задавать интересующие вопросы и анализировать поведение потенциального кандидата на должность управляющего. Важно понять, что человек, которому вы планируете доверить свое имущество, подходит вам на 100%.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом — это гарантия безопасности! Если собственник недвижимости недоволен тем, каким образом оказывается услуги, то он всегда может вернуть средства. Для этого очень важно оформить все документально!
Заключить договор может любой из собственников недвижимости. В документе должны быть строго прописаны права и обязанности всех сторон. Заключается в письменной форме и подлежит регистрации в Росреестре.
В договоре в обязательном порядке указываются данные сторон: ФИО, адрес, место прописки, серия и номер паспорта. Четко прописываются размер и форма вознаграждения для управляющего. Обращаем ваше внимание, что в договоре также необходимо прописывать сроки действия. Если срок не указан, то считается, что договор действителен в течение 5 лет с момента заключения.
Отдельно к договору прилагается доверенность. В ней должны быть отображены права управляющего. Здесь очень важно указать, что управляющий не имеет права продавать квартиру, а может только сдавать ее в аренду.
Перед тем, как заключить договор с компанией или частным лицом, внимательно изучите все изложенные в нем пункты. Уделите особое внимание разделу, в котором прописываются права и обязанности сторон. Если возникают сомнения, относительного того или иного пункта, вы всегда можете обратиться к юристу, который даст разъяснения с правовой точки зрения.
Доверительное управление квартирой подлежит регистрации в Росреестре. Если этого не сделать, то сам договор могут признать не действительным. Если между сторонами возникнут какие-либо разногласия, то их можно решить в судебном порядке. Без зарегистрированного договора у собственника могут возникнуть проблемы, так как с точки зрения закона.
Для того, чтобы зарегистрировать договор доверительного управления на квартиру, дом или коммерческую недвижимость, потребуются следующие документы:
Договор, подписанный обеими сторонами;
Документы, удостоверяющие личность собственника и личность управляющего;
Свидетельство о собственности на объект недвижимости;
Квитанция об оплате государственной пошлины;
Акт приема-передачи, где прописывается состояние квартиры, опись имущества.
Если собственник находится в браке, то также потребуется нотариально заверенное согласие супруга. Для регистрации договора можно обратиться напрямую в Росреестр или же сдать документы через МФЦ.
Чтобы с этим договором не возникло проблем, необходимо разобраться с тем, как именно он составляется. Для начала стоит отметить, что данное соглашение регулируется ГК РФ, а если точнее его главой 53.
Чаще всего соглашение заверяют у нотариуса. Для заключения договора необходимо предоставить паспорта или удостоверение личности сторон. Также собственник должен предъявить правоустанавливающие документы на недвижимость.
Ему надо показать, что он имеет право распоряжаться таким имуществом.
Следует отметить, что сам договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Некоторые собственники игнорируют это требование, полагая, что суд в любом случае будет на их стороне. Однако судебные решения при возникновении конфликта между собственником и арендатором бывают неоднозначными. Единого подхода нет. Поэтому лучше всего застраховать себя от возможных неприятностей.
К тому же жильцы сейчас тоже начинают разбираться в юридических тонкостях. И многим может стать интересно, на каком именно основании управляющий распоряжается квартирой.
Если такие лица увидят, что договор доверительного управления не был зарегистрирован вопреки официальному законодательному требованию, они вполне могут от этого варианта отказаться.
Поэтому лучше всего соблюсти официальный порядок. Тогда ваши права точно будут защищены.
Стандартный размер вознаграждения агенту, который занимается сдачей квартиры, составляет примерно от 25% от арендной платы и до 50%. Конкретика, как можно догадаться, зависит от договорённостей.
Однако стоит отметить, что платить налоги владельцу квартиры придётся на весь размер арендной платы. Законодательство не предполагает возможности сделать вычет на вознаграждение управляющему. Аналогично в отношении оплаты коммунальных услуг. Это надо принимать во внимание, чтобы впоследствии не пожалеть о заключенном договоре. И, разумеется, это нужно учитывать при уплате налогов.
Многие владельцы откровенно боятся оформлять договор доверительного управления квартирой, так как опасаются лишиться недвижимости или же столкнуться с другими серьёзными финансовыми неприятностями.
И при этом далеко не всегда у собственников есть возможность заниматься арендой самостоятельно. В итоге недвижимость простаивает, за неё всё равно приходится платить налоги, нести расходы на поддержание ее состояния.
И не стоит забывать об оплате услуг.
Поэтому соответствующий договор для собственника является в большей степени благом. Нужно просто разобраться со всеми подводными камнями, предусмотреть имеющиеся риски и учесть их.
Речь идёт о следующих вероятных проблемах:
Управляющий может оказаться мошенником и начать использовать вашу недвижимость для незаконной или просто сомнительной деятельности. На самом деле такие ситуации не редки. Учитывать опасности всё равно стоит. Больше всего проблем возникает с частными риелторами. Крупные агентства недвижимости традиционно дорожат своей репутацией и не связываются с сомнительными схемами получения дохода. То есть заключить договор с частным лицом можно, но только если вы в нём уверены.
Управляющий способен продать от вашего имени квартиру только в случае делегирования ему данных полномочий, вследствие чего вы лишитесь имущества. Этот риск на самом деле больше похож на сценарий кошмара, однако в действительности он не особо реалистичен. Главное – грамотно подойти к оформлению доверенности. В этом документе надо четко делегировать полномочия поверенного. Нельзя допускать никаких двусмысленных трактовок, которые бы позволили посреднику заключить такую сделку. Если вы не знаете, как оформить такой документ правильно, обратитесь в офис компании по доверительному управлению квартирами.
Управляющий может предоставить вам информацию о сдаче квартиры на долгосрочной основе, а на самом деле сдавать её посуточно. Такая схема означает, что управляющий получит прибыль, которая будет на порядок выше той, о которой вы договаривались. При этом вам достанется повышенная амортизация квартиры, необходимость сделать ремонт в ближайшее время с заменой мебели и бытовой техники. А недобросоветсный упраляющий за ваш счет получит сверхприбыль. Чтобы избежать подобного риска, лучше всего, как и говорилось выше, обращаться в управляющую компанию. Также стоит вскоре после заключения договора понаблюдать со стороны за тем, что происходит с вашей собственностью. Если жильцы там постоянно меняются, стоит задаться вопросами.
Управляющий может не выполнять договорённости насчёт того, кому можно сдавать такую квартиру, а кому – нет. Например, владелец, опасаясь за дорогую бытовую технику, имеет право запретить принимать жильцов с животными или с маленькими детьми. Но управляющий способен согласиться на повышенное вознаграждение от квартирантов. Риски здесь примерно те же, что и в предыдущем пункте. Также стоит учесть, что неблагополучные жильцы способны привести к конфликту с соседями. Решение проблемы – обратиться в управляющую компанию Ритейл-Риэлтии или контролировать все всегда самому.
Необходимо отметить, что многих владельцев договор доверительного управления отпугивает, потому что такая схема на рынке жилой недвижимости в России ещё широко не распространена.
Подобные соглашения чаще заключаются в отношении разных коммерческих объектов, где прибыль в перерасчёте на квадратный метр выше. К тому же там чаще среди собственников встречаются предприниматели и люи, дорожащие своим временем.
Они понимают, что время стоит дороже, чем те деньги, которые они потратят на такую услугу.
Однако рынок недвижимости в России постепенно развивается, становится всё более разнообразным. На нём появился сегмент премиальной жилой недвижимости, причём представленный достаточно обширно. Особенно это справедливо в отношении крупных городов и мегаполисов. И здесь тоже имеет смысл обратиться к управляющую компанию.
Стоит отметить, что среди плюсов от составления договора доверительного управления большинство называют освободившееся время. Однако только этим преимущества не ограничиваются.
Дело в том, что если вы привлечёте к процессу поиска жильцов и оформления с ними соглашения опытного управляющего, то риски для вас как для владельца в целом снизятся. Профессиональный управляющий постоянно следит за законодательством в данной сфере.
Он знает, какие договоры и как именно оформляются так, чтобы ни у него, ни у собственника не возникло проблем.
Кроме того, управляющие постоянно работают с людьми. Со временем у них появляется определённый опыт, они быстро учатся определять тех, кто может доставить в качестве жильцов серьёзные проблемы. Поэтому управляющий обойдёт те подводные камни, о существовании которых вы не будете даже подозревать.
Многих владельцев отпугивает необходимость постоянно контактировать с разными людьми. Особенно активно это приходится делать в период поиска новых жильцов. А если квартира сдаётся посуточно, то поток людей будет постоянным. Далеко не всем такой вариант получения прибыли подходит, даже если речь идёт о серьёзной прибыли. В результате люди нередко отказываются от такой схемы.
Существенными условиями признаются такие условия договора, в случае отсутствия которых он будет считаться незаключенным. В соглашении о доверительном управлении имуществом к существенным условиям относят:
состав имущества, которое переходит в доверительное управление;
имя гражданина или наименование организации, в пользу которых осуществляется управление имуществом;
размер и форма вознаграждения, причитающегося управляющему, если соглашением оговорена выплата вознаграждения;
срок действия договора.
Законом установлено ограничение срока, на который может заключаться рассматриваемый договор. Срок соглашения не должен превышать пяти лет. Однако, законом могут быть определены другие предельные сроки для некоторых видов имущества, которое может выступать в качестве объекта доверительного управления.
В случае, если по истечении срока действия соглашения ни одна из сторон не заявит о его прекращении, то по умолчанию происходит пролонгация соглашения на тот же срок и на тех же условиях, которые были установлены соглашением.
Согласно закону, имущество, выступающее в качестве объекта рассматриваемого договора, должно быть обособлено от иного имущества учредителя управления, равно как и от имущества самого доверительного управляющего. Данное имущество числится на отдельном балансе доверительного управляющего, по которому ведется самостоятельный учет.
На имущество, переданное в доверительное управление, запрещено обращать взыскание по долгам учредителя управления. Исключением из правила является банкротство данного лица. Переход в доверительное управление заложенного имущества не прекращает права залогодержателя взыскать имущество в свою пользу.
В подобном случае доверительного управляющего необходимо заранее предупредить о том, что имущество, переданное ему в управление, обременено залогом.
В противном случае доверительный управляющий может потребовать в судебном порядке расторжения договора доверительного управления имуществом и уплаты вознаграждения, которое причитается ему за один год, если он не знал и не мог знать, что имущество обременено залогом.
Соглашение о доверительном управлении имуществом заключается в простой письменной форме. Несоблюдение установленной формы сделки влечет ее недействительность.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен заключаться исключительно в форме, установленной для договора продажи недвижимости.
Переход имущества по договору подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном для перехода права собственности на указанное имущество. Несоблюдение данных требований также влечет недействительность договора.
Субъектами договора доверительного управления имуществом выступают доверительный управляющий, учредитель управления, а также выгодоприобретатель в случаях установления доверительного управления в пользу другого лица, определенного учредителем управления.
Учредителем управления по соглашению о доверительном управлении имуществом выступает собственник имущества. Если доверительное управление возникает в силу закона, то в качестве доверительного управляющего может выступать другое лицо.
Похожие записи: