Истребование имущества от добросовестного приобретателя ГК РФ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Истребование имущества от добросовестного приобретателя ГК РФ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

2. Статья 302 ГК РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя.

3. ВС пояснил, когда добросовестность приобретателя не подлежит сомнениям

3.1. Ч.3 статьи 302 ГК РФ

4. Защита коммерческой недвижимости добросовестным приобретателем

5. 430-ФЗ спасет вас от махинаций с недвижкой

6. Выселение из квартиры добросовестного приобретателя

6.1. Вопросы и ответы юристов

7. Статья 302 ГК РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

8. Уязвимость позиций добросовестных приобретателей

9. ГК РФ Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

Постановление ЕСПЧ от 11.04.2017

50. Заявитель утверждал, что вмешательство в его имущественные права не соответствовало действовавшему законодательству. По его мнению, власти г. Москва не могли на основании статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации истребовать у него квартиру, поскольку он был добросовестным покупателем. Власти г. Москвы решили добровольно уступить право собственности на квартиру и передать его К. Они проверили и разрешили совершение всех сделок в отношении квартиры. Заявитель считал, что его ситуация близка к ситуации, рассмотренной Европейским Судом в деле Гладышевой (упоминавшееся выше, §§ 77 — 83). В частности, он утверждал, что утрата имущества представляла собой непропорциональное вмешательство в его права, предусмотренные статьей 1 Протокола N 1 к Конвенции. Власти возложили на него чрезмерное бремя. Хотя он являлся добросовестным покупателем, они не обеспечили справедливого равновесия между своим решением истребовать имущество у него и его личными интересами. Он также утверждал, что государственные органы несли ответственность за мошеннические сделки в отношении квартиры, приобретенной им позже. Власти были обязаны проверить соответствие этих сделок действовавшему законодательству. Однако они не смогли сделать это своевременно и надлежащим образом, и им удалось истребовать имущество у него только при грубом пренебрежении его интересами. Наконец, заявитель утверждал, что он был лишен своего имущества без предоставления какой-либо компенсации.

«Обзор практики Конституционного Суда Российской Федерации за 2017 год»

34. Постановлением от 22 июня 2017 года N 16-П Конституционный Суд дал оценку конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предметом рассмотрения являлось оспоренное положение, предусматривающее право собственника истребовать принадлежащее ему имущество от добросовестного приобретателя в случае, когда это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, — применительно к случаям истребования жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.02.2019 N 308-ЭС15-12864 по делу N А15-1976/2014

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 11, 12, 166, 168, 209, 301, 302, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), статьями 15, 20 — 24, 45, 60, 62 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ) и разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22), суды после очередного рассмотрения спора удовлетворили заявленные требования, придя к выводам, что орган местного самоуправления не мог распоряжаться спорными земельными участками, так как право постоянного (бессрочного) пользования Компании не было прекращено в установленном законодательством порядке; договоры аренды (субаренды) земельных участков, заключенные Комитетом с физическими лицами и Обществом, а также Обществом с физическим лицом, являются недействительными (ничтожными) сделками с момента их совершения, не влекущими юридических последствий.

Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

1. Пункт 1 ст. 302 признан частично не соответствующим Конституции РФ Постановлением КС РФ от 22.06.2017 N 16-П.

Об особенностях истребования документарных ценных бумаг от добросовестного приобретателя см. статью 147.1 ГК.

1. Комментируемая статья устанавливает ограничения виндикации в интересах добросовестного приобретателя. Приоритет интересов добросовестного приобретателя перед интересами собственника в отдельных случаях объясняется неосмотрительным поведением самого собственника, тогда как действия приобретателя безупречны с точки зрения соблюдения требований добросовестности и разумности. Имущество, приобретенное у лица, которое не имело права его отчуждать, не может быть истребовано, если:

— оно приобретено возмездно;

— приобретатель не знал и не мог знать о незаконности приобретения;

— имущество выбыло из обладания собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, по их воле.

Если имущество выбыло из владения собственника или иного законного владельца помимо их воли, в частности в результате хищения, независимо от возмездности и добросовестности приобретения, оно может быть истребовано из чужого незаконного владения. Поскольку в такой ситуации субъективно безупречно поведение как собственника вещи, так и ее добросовестного приобретателя, приоритет имеет законный владелец, а добросовестный приобретатель вправе требовать возмещения убытков, причиненных ему лицом, осуществившим неправомерное отчуждение вещи.

2. Выбытие имущества помимо воли собственника имеет место не только при хищении, но и в результате иных действий, например при реализации имущества, приобретенного на основании сделки с пороком воли (совершенной под влиянием насилия, обмана, стечения тяжелых обстоятельств). Не может быть виндицировано выморочное имущество от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество (Постановление Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. N 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца»).

3. В п. 1 комментируемой статьи дается определение добросовестного приобретателя — это лицо, которое на момент приобретения не знало и не должно было знать о незаконности своего приобретения. Незаконный владелец, ссылающийся в возражениях против требования собственника о возврате вещи на свою добросовестность, должен доказать соответствующее обстоятельство.

4. Согласно п. 2, при безвозмездном приобретении имущества оно может быть виндицировано и от добросовестного приобретателя. Исключение установлено п. 3 комментируемой статьи. При совершении возмездной сделки по приобретению имущества приобретатель не будет считаться получившим имущество возмездно, если не внес плату или не осуществил иное встречное предоставление за передачу имущества к тому моменту, когда узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. Не может быть виндицировано как безвозмездно переданное имущество, внесенное в качестве вклада в уставный (складочный) капитал, поскольку в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества).

5. Пункт 3 устанавливает запрет виндикации у добросовестного приобретателя денег и ценных бумаг на предъявителя, независимо от возмездности приобретения. Данное правило учитывает назначение указанных финансовых инструментов, они должны облегчать гражданский оборот, а угроза истребования от добросовестного приобретателя денег и ценных бумаг на предъявителя ведет к снижению доверия к ним субъектов гражданского оборота.

Статья 302 ГК РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя.

1. Текст комментируемой статьи ограничивает истребование собственником своего имущества из чужого незаконного владения. Введение таких ограничений связано с необходимостью обеспечить преимущественную защиту интересов другого участника торгового оборота — добросовестного приобретателя.

2. Закон охраняет только интересы добросовестного приобретателя. Последний должен доказать, что он не знал и не мог знать, что имущество приобретается у лица, которое не вправе его отчуждать, и считал, что законно получил имущество в свою собственность. Наличие в действиях приобретателя умысла и даже грубой неосторожности исключает возможность защиты его интересов.

3. Если приобретатель добросовестный, то собственник вправе истребовать у него имущество только тогда, когда оно выбыло из владения собственника либо лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли (утеряно, похищено и т.п.). Причем эти обстоятельства собственник должен доказать сам. Наличие в действиях собственника воли на передачу имущества другому лицу исключает возможность его истребования от добросовестного приобретателя (Бюллетень ВС РФ. 1991. N 2. С. 14; п. 19 Обзора).

Из этого правила законом сделано два исключения: а) если имущество приобретено добросовестным приобретателем у лица, которое не имело права его отчуждать, безвозмездно, собственник может истребовать его при любых обстоятельствах (даже если оно выбыло из владения собственника по его воле); б) деньги (ст. 140 ГК) и ценные бумаги на предъявителя (гл. 7 ГК) как наиболее оборотоспособные объекты гражданского права не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя ни при каких обстоятельствах.

4. В случаях, когда имущество не может быть истребовано, оно поступает в собственность добросовестного приобретателя. Вместе с тем собственник вправе предъявить иск о взыскании убытков с того лица, которому он передал свое имущество во владение.

5. ГК вслед за законами о собственности отказался от принципа неограниченной (независимо от добросовестности приобретателя) виндикации государственного, кооперативного и общественного имущества (ст. 153 ГК 1964 г.). Такое имущество может быть истребовано собственником на общих основаниях.

6. ГК отказался также от закрепленного ранее в ч. 2 ст. 152 ГК 1964 г. запрета для собственника истребовать имущество, проданное в порядке исполнения судебного решения. Теперь он может потребовать его с соблюдением правил ст. ст. 301 и 302 ГК. Однако, если лицо, приобретшее имущество на торгах, проведенных судебным исполнителем, является добросовестным приобретателем, а торги не были признаны недействительными, это лицо признается собственником имущества. Прежний собственник уже не вправе его вернуть (п. 22 Обзора).

Арбитражный процессуальный кодекс
Бюджетный кодекс
Водный кодекс
Воздушный кодекс
Градостроительный кодекс
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2
Гражданский кодекс часть 3
Гражданский кодекс часть 4
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
Жилищный кодекс
Земельный кодекс
Кодекс административного судопроизводства
Кодекс внутреннего водного транспорта
Кодекс об административных правонарушениях
Кодекс торгового мореплавания
Лесной кодекс
Налоговый кодекс часть 1
Налоговый кодекс часть 2
Семейный кодекс
Таможенный кодекс Таможенного союза
Трудовой кодекс
Уголовно-исполнительный кодекс
Уголовно-процессуальный кодекс
Уголовный кодекс

ФЗ об исполнительном производстве

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
Производственный календарь 2017

Для пятидневной рабочей недели
Закон о коллекторах

Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ
Закон о национальной гвардии

Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ
О правилах дорожного движения

Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090
О защите конкуренции

Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
О лицензировании

Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ
О прокуратуре

Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1
Об ООО

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
О несостоятельности (банкротстве)

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
О персональных данных

Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ
О контрактной системе

Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ
О воинской обязанности и военной службе

Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ
О банках и банковской деятельности

Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1
О государственном оборонном заказе

Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ
Закон о полиции

Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)
Обзор практики рассмотрения судами дел об административных правонарушениях, связанных с назначением

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.09.2018)

ВС пояснил, когда добросовестность приобретателя не подлежит сомнениям

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Ч.3 статьи 302 ГК РФ

3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

В пп. 34, 35, 37-39, 41, 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержатся следующие разъяснения:

Требование возврата имущества по правилам статей 301, 302 ГК РФ при отсутствии договорных отношений

Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

Истребование имущества в случае его отчуждения неуправомоченным лицом

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Возражения ответчика против истребования имущества из его владения: возмездность и незнание о неправомочности отчуждения

В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

При рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества), судам следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества).

В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Отсутствие добросовестности приобретателя при отметках в ЕГРП о спорах и правах на имущество

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Истребование имущества при его выбытии из владения собственника помимо его воли

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Истребование имущества у нескольких ответчиков

По смыслу статьи 133 ГК РФ, если неделимое имущество продано неуправомоченным отчуждателем нескольким лицам на основании одной сделки и находится в их владении, на стороне приобретателя образуется множественность лиц. По этой причине указанные лица являются соответчиками по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Истребование выморочного имущества от добросовестного приобретателя

В п. 14 Решения Конституционного Суда РФ от 09.11.2017 «Об утверждении Обзора практики Конституционного Суда Российской Федерации за второй и третий кварталы 2017 года» указано следующее:

Постановлением от 22 июня 2017 года N 16-П Конституционный Суд дал оценку конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предметом рассмотрения являлось оспоренное положение, предусматривающее право собственника истребовать принадлежащее ему имущество от добросовестного приобретателя в случае, когда это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, — применительно к случаям истребования жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом.

В указанном аспекте оспоренное положение признано соответствующим Конституции Российской Федерации.

Конституционный Суд, кроме того, признал оспоренное положение не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.

Некоторые публикации см. в рубрике «Истребование имущества из чужого незаконного владения», в частности:

Виндикация или реституция? Истребование имущества из чужого незаконного владения или применение последствий недействительности сделки?
Как вернуть подвалы собственникам?
Технические подвалы в многоквартирном доме. Истребование из незаконного владения и срок исковой давности. Судебная практика
Технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников. Судебная практика

Защита коммерческой недвижимости добросовестным приобретателем

Текст комментария: «ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ПЕРВАЯ. ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ» Авторы: С.П. Гришаев, Т.В. Богачева, Ю.П. Свит Издание: 2019 год

1. Пункт 1 ст. 302 признан частично не соответствующим Конституции РФ Постановлением КС РФ от 22.06.2017 N 16-П.

Об особенностях истребования документарных ценных бумаг от добросовестного приобретателя см. статью 147.1 ГК.

— оно приобретено возмездно;

— приобретатель не знал и не мог знать о незаконности приобретения;

Арбитражный процессуальный кодекс РФ
Бюджетный кодекс РФ
Водный кодекс Российской Федерации РФ
Воздушный кодекс Российской Федерации РФ
Градостроительный кодекс Российской Федерации РФ
ГК РФ
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2
Гражданский кодекс часть 3
Гражданский кодекс часть 4
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации РФ
Жилищный кодекс Российской Федерации РФ
Земельный кодекс РФ
Кодекс административного судопроизводства РФ
Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации РФ
Кодекс об административных правонарушениях РФ
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации РФ
Лесной кодекс Российской Федерации РФ
НК РФ
Налоговый кодекс часть 1
Налоговый кодекс часть 2
Семейный кодекс Российской Федерации РФ
Таможенный кодекс Таможенного союза РФ
Трудовой кодекс РФ
Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации РФ
Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации РФ
Уголовный кодекс РФ

ФЗ об исполнительном производстве
Закон о коллекторах
Закон о национальной гвардии
О правилах дорожного движения
О защите конкуренции
О лицензировании
О прокуратуре
Об ООО
О несостоятельности (банкротстве)
О персональных данных
О контрактной системе
О воинской обязанности и военной службе
О банках и банковской деятельности
О государственном оборонном заказе
Закон о полиции
Закон о страховых пенсиях
Закон о пожарной безопасности
Закон об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств
Закон об образовании в Российской Федерации
Закон о государственной гражданской службе Российской Федерации
Закон о защите прав потребителей
Закон о противодействии коррупции
Закон о рекламе
Закон об охране окружающей среды
Закон о бухгалтерском учете
- Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)
  
  (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)
- Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2020)
  
  (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020)
- Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)
  
  (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)
Все документы >>>

430-ФЗ спасет вас от махинаций с недвижкой
- Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.07.2021)
  
  «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.07.2021)
- Федеральный закон от 02.08.2019 N 299-ФЗ
  
  «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»
Все документы >>>
- Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ (ред. от 02.07.2021)
  
  «О некоммерческих организациях»
- Федеральный закон от 22.11.1995 N 171-ФЗ (ред. от 02.07.2021)
  
  «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции»
- Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 02.07.2021)
  
  «Об акционерных обществах» (с изм. и доп., вступ. в силу с 13.07.2021)
Все документы >>>

1. Комментируемая статья приняла один из двух подходов к проблеме виндикационного иска, разработанных историческим опытом мировой цивилистики.

В римском праве пределы виндикационного иска не ограничивались. Собственник всегда имел право виндицировать свою вещь в соответствии с принципом «где я нахожу мою вещь, там я ее и виндицирую».

Противоположный подход был выработан правом ряда средневековых городов (главным образом германских). Там собственник был лишен права истребовать свою вещь, если ее продал неуправомоченный отчуждатель. Приобретатель получал защиту от собственника в соответствии с принципом «Hand muss Hand wahren» («рука должна обеспечивать руку»). Эти города жили торговлей, и смысл этого изъятия состоял в том, чтобы защитить клиентуру местных купцов, приезжавших за покупками в город. Если приезжий приобрел вещь у лица, открыто торговавшего на городском рынке, то он мог не беспокоиться о том, что потом вдруг объявившийся собственник эту вещь у него виндицирует. На поверхности это выглядит как защита приобретателя. Однако в конечном счете этот подход обеспечивает экономические интересы прежде всего торговых посредников, а также других продавцов товаров, так как содействует сбыту и, следовательно, ускорению оборота капитала.

1. В отличие от добросовестности владения, представляющей собой продолжительный психический процесс, добросовестность приобретения означает, как правило, одномоментную оценку приобретателем своего поведения как не нарушающего чьи-либо права. Впрочем, если совершение сделки по приобретению спорного имущества растянуто во времени (например, когда непосредственному заключению договора предшествуют длительные преддоговорные споры или консультации), на квалификацию приобретения влияет наличие у приобретателя любой информации о сделке, ставшей для него доступной в течение всего указанного периода. Так, покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).

Добросовестным считается приобретение, соединенное с отсутствием у приобретателя как достоверных сведений о нелегитимности сделки по отчуждению имущества (не знал), так и оснований сомневаться в ее легитимности, очевидных для всякого нормального участника гражданского оборота исходя из общих представлений о требуемых от него заботливости и осмотрительности и с учетом обстоятельств, в которых совершается сделка (не мог знать). Как недобросовестное может быть квалифицировано приобретение имущества по неоправданно низкой цене или по сделке, совершение которой скрывается от окружающих, либо приобретение имущества, которое заведомо не может принадлежать отчуждателю, и т.д. Обстоятельства неосторожного недобросовестного приобретения для такой его квалификации должны быть в каждом конкретном случае самым подробным образом проанализированы судом с учетом особенностей личности приобретателя, наличия у него специальных навыков и познаний, обстановки, в которой совершалась сделка, и т.д. Если приобретатель — юридическое лицо, то для опровержения подозрений в неосторожной недобросовестности его приобретения практически неприемлемы ссылки на отсутствие специальных юридических познаний, сведений о состоянии рынка и т.п. (исключения могут быть сделаны лишь в отдельных случаях для общественных и религиозных организаций, деятельность которых не связана с постоянным участием в гражданском обороте).

2. Пленум ВАС РФ в п. 24 Постановления N 8 рекомендует судам возлагать бремя доказывания добросовестности приобретения на самого приобретателя. Такая позиция в принципе противоречит сформулированной в п. 3 ст. 10 ГК РФ презумпции добросовестности осуществления участниками гражданских правоотношений своих субъективных прав, однако ее использование продиктовано соображениями практического характера. Приобретатель, противостоящий собственнику в виндикационном процессе, может быть совершенно незнаком собственнику, и сведениями об обстоятельствах совершения им сделки по приобретению спорной вещи последний не располагает; поэтому возложение на собственника обязанности представлять доказательства недобросовестности приобретения парализовало бы рассмотрение большинства виндикационных споров. Во всяком случае, с собственника не должна сниматься обязанность представления суду известных ему сведений об обстоятельствах приобретения истребуемого имущества, а при отсутствии у него таковых — доступных ему доказательств нелегитимности сделки по отчуждению спорной вещи, которые вне зависимости от обстоятельств ее совершения следуют из характеристик самой вещи, сведений о личности ответчика и т.д.

3. Формулируя условия удовлетворения виндикационного иска, законодатель исходит из сопоставления интересов собственника спорной вещи и ее приобретателя. Интересы недобросовестного приобретателя охране не подлежат как достигавшиеся противоправными действиями. При сравнении интересов добросовестного безвозмездного приобретателя и собственника предпочтение отдается последнему, поскольку безвозмездный приобретатель в случае изъятия у него спорной вещи не получает ухудшения своей имущественной сферы по сравнению с ее первоначальным состоянием. В случае добросовестного возмездного приобретения ранее похищенной или утраченной вещи поведение обеих сторон юридически безупречно, и интересам собственника отдается предпочтение в силу того, что его абсолютное право пострадало до того, как имело место последующее приобретение. И только в случае добровольного делегирования собственником правомочия владения вещью другому лицу, которое неправомерно отчуждает вещь, неблагоприятные последствия в виде невозможности виндикации вещи у добросовестного возмездного приобретателя возлагаются на собственника в качестве своеобразной санкции за неосмотрительность в выборе контрагента. По смыслу закона у добросовестного приобретателя в этом случае возникает право собственности на приобретенную вещь.

4. Дискуссионный характер на определенном этапе приобрел вопрос о соотношении виндикационного требования и требования о применении последствий недействительной сделки. В практике арбитражных судов и в особенности судов общей юрисдикции были распространены решения о применении последствий недействительности ряда сделок, совершенных с имуществом, изначально отчужденным по недействительной сделке, и о возврате таким образом спорного имущества отчуждателю даже тогда, когда для этого приходилось изымать имущество у добросовестного возмездного приобретателя. Наибольшую актуальность этот вопрос имел для практики по делам об оспаривании рез��льтатов приватизации в сфере арбитражного производства и по спорам о жилых помещениях — в общеюрисдикционной сфере. Высший Арбитражный Суд РФ изложил свою позицию о недопустимости удовлетворения иска о применении последствий недействительности сделки в случаях, когда спорное имущество не подлежит виндикации, в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ N 8. Верховный Суд РФ эту позицию вполне однозначно не комментировал, в связи с чем ситуация попала в поле зрения Конституционного Суда РФ.

[Гражданский кодекс] [ГК РФ ч. 1] [Раздел II] [Глава 20]

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несёт субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

1. В п. 1 комментируемой статьи перечислены условия, при которых собственник не вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Такое ограничение связано с необходимостью обеспечить преимущественную защиту интересов другого участника торгового оборота — добросовестного приобретателя.

Очень важно правильно определить, кто является добросовестным приобретателем в рамках ст. 302. Как указал в своем Постановлении от 21.04.2003 N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева» Конституционный Суд РФ, «.добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество.» (СЗ РФ, 2003, N 17, ст. 1657). Следовательно, в подобном споре всегда участвуют как минимум три лица: 1) собственник; 2) лицо, которое не имело права отчуждать вещь, но сделало это; 3) добросовестный приобретатель. Соответственно виндикационный иск предъявляется собственником (1) к добросовестному приобретателю (3).

2. Для того чтобы собственнику в иске было отказано, добросовестный приобретатель должен доказать:

а) что он не знал и не должен был знать о приобретении имущества у третьего лица, которое не вправе было его отчуждать (п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).

Данное разъяснение Постановления Пленума ВАС РФ N 8 все чаще подвергается критике и, по-видимому, нуждается в отмене. Защита добросовестного приобретателя по ст. 302 является разновидностью защиты по п. 3 ст. 10 ГК. Согласно последнему в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от разумности и добросовестности действий участников гражданских правоотношений, их разумность и добросовестность предполагаются.

Следовательно, добросовестный приобретатель по ст. 302 не должен доказывать, что он не знал и не должен был знать о приобретении вещи у третьего лица, которое не вправе было ее отчуждать. В случае, например, приобретения недвижимости ему достаточно сослаться на то, что он приобрел ее у лица, чье право собственности на недвижимость зарегистрировано (ст. 131 ГК, ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Напротив, лицо, подавшее виндикационный иск, должно доказать, что приобретатель действовал недобросовестно. Например, по одному из дел было установлено, что юридическое лицо, получив от собственника нежилое помещение по договору аренды, в дальнейшем продало его другому юридическому лицу. Поскольку выяснилось, что ответчик, приобретая имущество, не знал и не должен был знать, что продавец не является собственником, в виндикационном иске собственнику было отказано (Вестник ВАС РФ, 1998, N 12, с. 71).

Следует иметь в виду, что покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки имелись законные претензии на ее предмет третьих лиц, о которых покупателю было известно и которые в установленном порядке были признаны правомерными (п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ N 8);

б) что он приобрел вещь возмездно.

Исключение составляет случай, когда удастся доказать, что спорное имущество выбыло из владения собственника либо лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли (утеряно, похищено и т.п.).

Применение этих оснований в отношении недвижимости может вызвать определенные трудности. Так, потерять недвижимость в силу ее естественных свойств невозможно. Однако похищение недвижимости по документам, которые были подделаны, а недвижимость от лица собственника продана; продажа ее законным представителем несовершеннолетнего вопреки интересам последнего; продажа недвижимости наследниками без учета прав на наследство других наследников; продажа руководителем юридического лица недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, с превышением полномочий — все это случаи выбытия имущества из владения собственника либо лица, которому собственник передал недвижимость во владение, помимо их воли. Следовательно, в этих случаях недвижимость может быть возвращена собственнику даже от добросовестного приобретателя.

Наличие в действиях собственника воли на передачу имущества исключает возможность его истребования. Например, после раздела имущества по мировому соглашению, утвержденному судом, один из супругов с помощью виндикационного иска попытался вернуть автомобиль у лица, которому он был продан другим супругом. Тот факт, что автомобиль был передан другому супругу добровольно, послужил основанием для отказа истцу в иске (Бюллетень ВС РСФСР, 1991, N 2, с. 14).

3. В п. 2 комментируемой статьи содержится самостоятельное основание для удовлетворения виндикационного иска собственника к добросовестному приобретателю. Это ситуация, когда приобретатель получает вещь от третьих лиц безвозмездно.

Например, собственник передает свое имущество в аренду, после чего арендатор умирает. Наследники арендатора, получив имущество во владение и не зная истинного собственника, считают таковыми себя. Виндикационный иск собственника при таких обстоятельствах будет удовлетворен, несмотря на переход имущества во владение покойного арендатора по воле собственника и добросовестное получение его наследниками. Это объясняется тем, что спорное имущество было передано наследникам безвозмездно и арендатор не вправе был его отчуждать.

4. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает еще одно основание разрешения спора ме��ду собственником и добросовестным приобретателем. Согласно закону деньги (ст. 140 ГК) и ценные бумаги на предъявителя (гл. 7 ГК) как наиболее оборотоспособные объекты гражданского права не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя ни при каких обстоятельствах.

Для того, чтобы предельно максимально применить комплекс защитных мер в отношении собственников и покупателей имущественных ресурсов, законодательство внедрило в правовую систему такое понятие, как добросовестность приобретения.

Нередко можно столкнуться с ситуацией, когда после покупки определенной вещи оказывается, что она была реализована нелегитимно, а права собственности на нее находятся у другого человека, а не продавца. Поэтому, главной задачей государственных органов контроля тут будет создание максимально благоприятных условий для установления правомерности совершенной сделки.

Исходя из положений ст.302 ГК РФ, добросовестным приобретением необходимо считать те приобретения, которые соединены с отсутствием у приобретателя достоверных данных относительно нелегитимности сделки, то есть незнание обстоятельств, при которых имущество оказалось в руках недобросовестного продавца, а также оснований, в результате которых у покупателя могли возникнуть вопросы относительно законности приобретения.

Однако, это применимо только в тех случаях, когда имущество было продано по его реальной стоимости. Если окажется, что материальный ресурс был приобретен по сниженной цене, или в результате неподтвержденной официальными бумагами сделки, о покупка буде считаться недобросовестной, и относительно отсутствия реальных данных о приобретении у покупателя, могут возникнуть серьезные сомнения.

Правоотношения в сфере имущественных прав характеризуются наличием множества сложностей и нюансов. Так, в той ситуации, когда покупатель приобрел некое имущество, вполне может оказаться, что продавец продал не принадлежащий ему ресурс. И в результате законный собственник вещи может потребовать от покупателя вернуть принадлежащее ему имущество.

Как показывает судебная практика, подобные случае имеют место быть довольно часто. Именно поэтому государство предпринимает все необходимые меры, чтобы защитить права приобретателя в частности.

Однако, как гласят нормы ст.302 ГК РФ, доказывать добросовестность своей покупки приобретатель должен самостоятельно. Если ему удастся убедить суд в том, что его приобретение происходило правомерно, то имущество останется в его владении. В противном случае приобретение буде возвращено своему законному владельцу, а покупатель понесет финансовые потери.

В качестве мер по доказыванию добросовестности сделки, покупателю необходимо будет предоставить документацию, в частности выписку из ЕГРП, а также подготовит необходимую базу для того, чтобы убедить суд в незнании неправомерности покупки. Если это ему в полной мере удастся, то истребование имущества от добросовестного приобретателя будет невозможным.

Судебная практика показывает, что в последнее время стало больше случаев, когда имущество продается без ведома его законного собственника. По сути, приобретение подобного имущества будет признано незаконным, однако для того, чтобы защитить права и интересы покупателей, государство регламентирует данный вопрос.

В ст.302 ГК РФ указано, что собственник имущества, которое без его ведома было продано, имеет полное право требовать данное имущество к возврату, или же может потребовать денежную компенсацию, которая будет равна сумме утраченного имущества.

В данной ситуации владельцу имущества необходимо будет подать виндикационное исковое заявление, которое представляет собой требование к приобретателю вернуть имущество, которое было продано на незаконных основаниях.

Если сделка будет признана недобросовестной, то тут особых сложностей не возникнет, и суд встанет на сторону истца.

Однако, если имеет место быть добросовестное приобретение, то могут возникнуть некоторые осложнения. В данной ситуации возврат имуществ может проходить на основании порядка реституции, который предусматривает возврат в первоначальное положение.

В некоторых ситуациях, которые указаны в действующих нормативных актах, в частности в ст.302 ГК РФ предусмотрено, что возврат имущества может быть не осуществлен по определенным причинам.

Если приобретатель купил ценные бумаги или акции, то в такой ситуации виндикация относительно возраста имущественных ценностей законному владельцу применена не будет. Кроме того, вернуть свое имущество владелец не сможет в той ситуации, если оно было выставлено на торги судебными приставами в качестве воздействия на нарушителя, который мог предоставить заведомо ложные сведения относительно своего имущественного положения.

Что касается недобросовестного приобретателя, то в его отношении виндикация может быть осуществлена в полном объеме и без дополнительных осложнений.

Выселение из квартиры добросовестного приобретателя

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Закон № 430-ФЗ прошел, в целом, довольно незаметно, я не могу сказать, что он вызвал какую-то бурную реакцию в юридическом сообществе. Тут надо понимать, что этот закон № 430-ФЗ был принят во исполнение известного постановления Конституционного суда РФ от 22.06.2017 г. № 16-П «По делу о проверке конституционности положения п. 1 ст. 302 ГК РФ Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» (далее – Постановление № 16-П), которое все знают как дело Дубовца.

Давайте я сначала кратко опишу смысл дела Дубовца и постановления Конституционного суда РФ № 16-П, а потом мы перейдем к анализу тех норм, которые в законе № 430-ФЗ сосредоточены.

Дело Дубовца имеет своим ядром довольно острый правовой вопрос: в ситуации, когда государство не уследило за своей недвижимостью и эта недвижимость оказалась у частных лиц, вот как государство будет истребовать эту недвижимость? Так же, как и обычные частные лица, по ст. 301 ГК РФ, по виндикационным искам? Или мы можем дать государству каких-то чуть меньше возможностей, связанных с отстаиванием своей собственности?

В деле Дубовца был такой довольно распространенный сюжет, когда выморочная квартира (то есть квартира, которая перешла к государству от умершего гражданина, не оставившего наследников) оказалась неправильно оформлена на другое лицо, т.е. не государство, не муниципалитет. Это государство совершило сделку по отчуждению этой квартиры, и вот гражданин Дубовец, добросовестный приобретатель, как он сам себя называет, приобрел эту квартиру.

Через какое-то время государство просыпается, говорит: «Ой, квартиру украли» – и истребует у гражданина Дубовца эту квартиру. Суды в рамках этого дела констатируют, что квартира выбыла от государства помимо воли, потому что государственные чиновники, государственные служащие, действуя от имени государственных органов, не совершали каких-либо действий по передаче этой квартиры. То есть фактически суды говорят, что квартира была похищена у государства. Поэтому, невзирая на добросовестность гражданина Дубовца, приобретателя, квартира была у него истребована.

Гражданин Дубовец обжаловал конституционность соответствующих положений ГК РФ в Конституционный суд РФ. Конституционный суд РФ заинтересовался этим вопросом и взял дело на рассмотрение. В постановлении № 16-П Конституционный суд РФ очень пространно рассуждает о том, что у государства намного больше возможностей по защите своей собственности, и поэтому возможности государства по истребованию от добросовестных приобретателей должны быть ограничены в том случае, если даже есть какие-то сомнения в том, а не выбыло ли имущество от государства помимо воли. Все равно должен быть защищен добросовестный приобретатель. То есть мы берем с вами общую схему, которая есть в ст. 302 ГК РФ. В споре между собственником, утратившим вещь помимо воли, без воли, и добросовестным приобретателем, по общему правилу, побеждает собственник.

И нам Конституционный суд РФ говорит: «А вот в деле Дубовца это нарушает конституционные принципы, потому что у государства намного больше способов защищать себя и следить за своим имуществом, и поэтому должен быть все-таки защищен гражданин, который приобрел вот такую квартиру».

И после разрешения спора Дубовца Конституционный суд РФ говорит, что федеральному законодательству следует изменить ГК РФ в этой части для того, чтобы привести его, федеральное законодательство, в соответствие с правовыми позициями Конституционного суда. И наш федеральный законодатель взялся за дело. И, как я уже сказал, закон № 430-ФЗ – это выполнение вот таких наказов, если можно так выразиться, Конституционного суда РФ.

Если внимательно читать закон № 430-ФЗ и не знать той истории, которую я вам рассказал, кажется, что никакой связи между делом Дубовца и этим законом № 430-ФЗ нет. Потому что мы видим, что центральная идея дела Дубовца о том, что государство, даже утратившее помимо своей воли имущество, квартиру, не должно получать защиту в споре с добросовестным приобретателем, – эта идея не реализована в этом законе № 430-ФЗ. Этот закон № 430-ФЗ наполнен другими полезными идеями, которые мы сейчас с вами как раз разберем, но в нем нет того принципа, который был сформулирован Конституционным судом РФ в деле Дубовца.

Какие положения Закона N 430-ФЗ нас с вами должны заинтересовать? Это те положения, которые касаются оборота недвижимости, оборота недвижимого имущества. Давайте начнем с изменений в п. 6 ст. 8.1 ГК РФ. Ст. 8.1 ГК РФ – это статья, посвященная государственной регистрации прав на имущество. В п. 6 ст. 8.1 ГК РФ описывается правовое положение лица, которое добросовестно полагается на данные реестра. И что полезного сейчас добавлено в п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, так это норма о том, что приобретатель недвижимости, который полагается на данные реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал либо должен был знать об отсутствии у своего контрагента права на отчуждение имущества (абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

Что ценного в этой норме? Казалось бы, это то, что мы все давно хорошо знаем и к чему привыкли. На самом деле не совсем так. Если вы помните, то на протяжении довольно длительного времени у нас есть спор о том, кто такой добросовестный приобретатель. Какой стандарт осмотрительности приобретателя недвижимости должен быть для того, чтобы суд признал его добросовестным? Есть несколько идей. Первая идея такая: для того чтобы приобретатель был добросовестным, ему надо изучить реестр, изучить выписку о правах на недвижимость, которая есть у контрагента, и этого достаточно. Вторая идея такая: для того чтобы приобретатель считался добросовестным, ему надо изучить выписку из реестра недвижимости, то есть посмотреть, какие права у контрагента, нет ли ограничения этих прав, нет ли арестов и так далее, и еще осмотреть владение этой недвижимостью. Третья идея следующая: для того чтобы приобретатель был добросовестный, он должен изучить выписку, осмотреть владение недвижимой вещью и изучить документы, по которым его контрагент (то есть потенциальный продавец) сам когда-то приобрел эту недвижимость. Ну, например, я хочу купить у кого-то квартиру, и я ему говорю: «Покажи, пожалуйста, договор, по которому ты сам купил когда-то эту квартиру, или покажи мне завещание, на основании которого ты получил право собственности на эту квартиру». Ну и, наконец, четвертая идея: добросовестный приобретатель – это тот, кто изучил выписку из реестра, осмотрел владение, изучил не только договор, по которому контрагент когда-то приобрел право на квартиру, но и изучил договор, по которому тот, кто продал когда-то, например, моему будущему контрагенту эту квартиру, сам приобрел, то есть договор продавца, договор продавца продавца, договор продавца продавца продавца этой квартиры и так далее. Кроме этого люди, которые придерживаются такого подхода, говорят: «Надо обязательно сходить в ЕИРЦ, Единый информационно-расчетный центр, заказать выписку из домовой книги, посмотреть, кто когда был зарегистрирован в этой квартире, как она была когда-то приватизирована в государстве, если права оттуда проистекают. Потом нужно сходить к бабушкам у подъезда, с ними переговорить, что за люди в ней живут, лихие, не лихие, как они себя ведут, есть ли там какие-нибудь несовершеннолетние, какие-нибудь жены». То есть стандарт поведения, который можно назвать «будь как Шерлок Холмс». То есть будь как Эркюль Пуаро, как следователь, изучи все-все-все на свете.

Несмотря на то что этот последний стандарт поведения, который я описал, кажется слегка безумным, именно он господствует в судебной практике, в первую очередь, судов общей юрисдикции. Этот стандарт был задан Верховным Судом РФ в нескольких обзорах, связанных с защитой добросовестных приобретателей. Верховный Суд говорит, надо изучать все. Все доступные документы изучите, осмотрите квартиру, и только после этого вы добросовестны. Это очень странный подход в стране, в которой существует реестр прав на недвижимое имущество, который декларируется ГК РФ в ст. 8.1 ГК РФ как достоверный, свод достоверной информации о принадлежности прав на недвижимость. Это вдвойне странно в юрисдикции, в которой у регистрирующего органа есть право проводить правовую экспертизу тех документов, которые представляются на регистрацию (п. 5 ст. 8.1 ГК РФ).

То есть в целом, конечно, хотелось бы, чтобы тот, кто покупает недвижимость, мог просто, полагаясь на записи реестра, купить объект и стать его собственником. И в том случае, если придут и у него будут истребовать эту квартиру, например, он бы сказал: «Слушайте, я заказал выписку из реестра, там о ваших правах ничего не написано, там ваших притязаний на эту квартиру нет, я добросовестный приобретатель, отстаньте от меня».

В отсутствие, видимо, законодательного регулирования суды не были готовы так резко ослабить стандарт осмотрительного поведения. Но мне представляется, что абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ (этот самый, который устанавливает, что добросовестный приобретатель – это тот, кто положился на данный реестр недвижимости) наконец-то такой желаемый стандарт осмотрительности поведения нам предлагает.

И, наконец, еще один блок поправок, который был внесен в ГК РФ в рамках этого Закона N 430-ФЗ. Это изменения в ст. 302 ГК РФ в части споров, возникающих между государственными органами, истребующими жилые помещения, и гражданами – добросовестными приобретателями.

ГК РФ ввел такой срок, который можно условно обозначить как срок бесповоротности записей (п. 4 ст. 302 ГК РФ). Трехлетний срок с момента внесения записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя квартиры, жилой недвижимости, от государства. По истечении трехлетнего срока публичное образование не имеет права истребовать жилое помещение от добросовестного приобретателя. Что это означает? Это означает, что если с момента государственной регистрации перехода права собственности к кому-то, кто является первым добросовестным приобретателем этой квартиры, может быть, выбывшей от государства, в том числе, помимо воли государства, без воли государства на то, по истечении трех лет право на иск, на виндикационный иск, который есть у государства как у собственника недвижимости, прекращается. То есть здесь мы видим с вами попытку, на мой взгляд, не вполне ловкую, неуклюжую, но так или иначе реализовать следующую идею: если кто-то в течение срока, превышающего три года, владел недвижимостью, то потенциальные споры, которые может поставить предыдущий собственник, государство (если речь идет о государственной квартире), то эти споры невозможно поставить перед судом в силу этого трехлетнего ограничительного срока. Это не исковая давность, потому что исковая давность у нас сейчас считается иначе – три года внутри десятилетнего срока объективной исковой давности (ст. 196 ГК РФ). Это какой-то такой преклюзивный срок, срок пресекательный, срок, прекращающий само по себе материальное право.
Приказ Минпромторга России от 19.05.2014 N 944 (ред. от 06.09.2021)
Постановление ЦИК России от 20.07.2021 N 26/225-8 (ред. от 03.09.2021)
Постановление ЦИК России от 14.07.2021 N 20/169-8 (ред. от 03.09.2021)
Письмо ФТС России от 13.11.2019 N 14-40/69821 (ред. от 03.09.2021)
Письмо ФТС России от 13.11.2019 N 14-40/69824 (ред. от 03.09.2021)
Письмо ФТС России от 17.01.2019 N 14-40/01812 (ред. от 03.09.2021)
Приказ Росстата от 30.07.2021 N 462 (ред. от 02.09.2021)
Письмо ФТС России от 17.05.2018 N 14-40/28427 (ред. от 02.09.2021)
Письмо ФТС России от 20.08.2014 N 14-40/39460 (ред. от 02.09.2021)
Порядок составления некредитными финансовыми организациями в электронной форме информации, предусмотренной статьями 7, 7.5 Федерального закона О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма

Статья 302 ГК РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

ГК РФ (часть I)

ТК РФ

НК РФ (часть I)

ГК РФ (часть II)

Земельный кодекс

Жилищный кодекс

КоАП РФ

ГрК РФ

НК РФ (часть II)

ТК ЕАЕС

ГПК РФ

КАС РФ

УПК РФ

УК РФ

Семейный кодекс

Воздушный кодекс

Водный кодекс

Бюджетный кодекс

ТК ТС

Лесной кодекс

ГК РФ (часть IV)

ГК РФ (часть III)

АПК РФ

УИК РФ

Согласно новым поправкам в Гражданский кодекс, если суд отказался истребовать имущество у добросовестного приобретателя, то тот признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость. Это право собственности может быть оспорено только в судебном порядке.

Срок приобретательской давности начинается со дня поступления недвижимости в открытое владение такого покупателя. Если же было зарегистрировано право собственности, то не позднее государственной регистрации имущества. Новый закон также запрещает федеральным, региональным и муниципальным властям истребовать жилое помещение у добросовестного приобретателя, если с момента его регистрации прошло три года.

Необходимость в составлении виндикационного иска возникает при занятии участка земли, которая находится в собственности, лицом, не имеющим такого права, т.е. не являющимся собственником этого имущества. При возникновении проблемы в виде занятия участка земли помимо воли его собственника лицом, не имеющим такого права, или ограничения собственника в правах пользования собственным наделомнеобходимо решать вопрос безотлагательно. При этом лучше воспользоваться услугами квалифицированных юристов.

Для успешного разрешения таких споров, в том числе касающихся истребования земельного участка из незаконного владения, необходимы знания не только законов, но и практики их применения при рассмотрении дел в судах. Необходимо понимать, что под самовольным занятием участка подразумевают не только его захват, но и:

выделение во временное пользование на основании договора аренды;
приобретение в собственность в соответствии с договором купли-продажи;
получение надела по наследству;
выкуп земельного участка у муниципалитета или государства в результате проведения аукциона;
завладение ЗУ по другим основаниям, предусмотренным в Земельном и Гражданском Кодексах РФ (ЗК РФ и ГК РФ).

Уязвимость позиций добросовестных приобретателей

Собственник может истребовать свое имущество от добросовестного приобретателя, при условии, что это имущество выбыло из его владения, или из владения лица, которому собственник передал имущество во временное владение, помимо воли того или другого – в результате утери, хищения или иным путем против их желания.

При этом, важным моментом является то, что имущество приобретено добросовестным приобретателем по возмездной сделке, поскольку последнее обстоятельство также указывает на его добросовестность.

Однако, добросовестность приобретателя исключается, если другая сторона докажет, что на момент совершения возмездной сделки приобретателю было известно о притязаниях третьих лиц на спорное имущество.

Если имущество получено приобретателем в результате безвозмездной сделки, то оно может быть истребовано собственником во всех случаях, то есть даже если выбыло из его владения по его желанию.

Если же безвозмездный приобретатель, в свою очередь, произвел отчуждение этого имущества по возмездной сделке третьему лицу, то последний также будет считаться добросовестным приобретателем, истребование имущества от которого возможно только при доказанности выбытия имущества из владения собственника или титульного владельца помимо их воли.

Закон запрещает истребовать от добросовестного приобретателя деньги и ценные бумаги – п. 3 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

Резюмируем:

Лицо признается добросовестным приобретателем, если: 1. Имущество приобретено по возмездной сделке; 2. Приобретатель не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения ему имущества продавцом; 3. Приобретатель принял разумные меры для выяснения правомочий продавца
Невозможно истребовать имущество от добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника или титульного владельца по их воле
Истребование имущества от добросовестного приобретателя возможно в случаях утери имущества собственником или лицом, которому оно передано собственником, либо выбытия имущества из владения того или другого в результате хищения или иным неправомерным путем
При получении имущества по безвозмездной сделке от лица, не управомоченного отчуждать данное имущество, собственник может истребовать свое имущество во всех случаях.

В соответствии с ГК РФ (ст. 209), собственники земельных участков имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться имеющимся у них имуществом.

Право на земельный участок, находящийся в собственности, можно приобрести путём заключения сделок с собственником, таких как купля-продажа, дарение, мена или другая сделка, в результате которой возможно отчуждение данного имущества согласно ч.2 ст.218 ГК РФ.

Самовольное присвоение материальных ценностей, которые принадлежат другому человеку, определяют, как незаконное удержание имущества. Наглядным примером подобного деяния, является отказ покидать съемную квартиру после завершения срока аренды. Законодательством не указаны определенные нормы за совершенное деяние, но предлагается ряд санкций:

статья 160 «Присвоение чужого имущества». В случае незаконного получения материальных ценностей, которые принадлежали по праву собственности другому лицу.
Самоуправство статья 330. Подобная норма предусмотрена при совершении действий, которые нарушают действующие законы. Решение о подобном деянии принимается человеком лично, без предупреждения других.

Выбор вменяемой нормы является правом следователя. Возможна переквалификация незаконного деяния, если в определенной норме нет достаточного объема доказательной базы.

В соответствии с законодательством, изъять ЗУ, находящийся в чужом незаконном владении, можно следующими способами:

виндикацией. Собственник ЗУ, который не владеет данным имуществом, имеет право на истребование своего надела у ответчика, права которого вызывают сомнения;
признанием сделки ничтожной (двусторонней реституцией). Имущество, принадлежащее, каждой из сторон на момент заключения сделки, возвращается его прежним собственникам.

Важно! Виндикационный иск рассматривается в течение общего срока исковой давности, т.е. в течение трёх лет с момента, когда истцу стало известно либо должно было стать известно о нарушении его прав. В качестве истца по такому иску может выступать собственник ЗУ, которым было утрачено владение данным имуществом, а также титульные владельцы земли.

Исковое заявление должно составляться в соответствии с требованиями, предусмотренными действующим законодательством. В данном документе необходимо указание:

полного наименования судебной инстанции, в которую будет подаваться заявление для рассмотрения дела по существу;
наиболее полных данных об ответчике;
данных об истце;
обстоятельств дела, т.е. указание времени и оснований приобретения ЗУ со ссылкой на документы, устанавливающие такое право;
границ земли со ссылкой на кадастровые документы;
времени, т.е. того момента, когда истец узнал о том, что его надел находится в незаконном владении;
факта незаконного владения всем наделом или его частью;
других доказательств, свидетельствующих о самовольном захвате ЗУ ответчиком (для подкрепления своей позиции необходимо ссылаться на нормы, предусмотренные в законодательстве);
требований, изложенных в исковом заявлении и касающихся истребования части земельного участка или всего надела, находящегося в незаконном владении, для рассмотрения их в судебном порядке;
даты, подписи, фамилии и инициалов заявителя;
приложения, в котором находится перечень документов, прилагаемых к исковому заявлению и направляемых в суд для рассмотрения спора;
информации об уплате гос. пошлины.

ГК РФ Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

Истребовать земельный участок через суд можно только на основании доказательств, свидетельствующих о незаконном захвате его ответчиком. Для этого истцу потребуется предоставление в суд:

документа, устанавливающего право на конкретный надел земли, с указанием его площади и установленных границ;
доказательств незаконного владения ЗУ;
документальных доказательств факта того, что ответчик владеет землёй незаконно. К таким доказательствам можно отнестии показания свидетелей.

Однако для подтверждения законности владения землёй ответчиком также могут приниматься следующие меры:

предъявление документа при рассмотрении дела в суде, который подтверждает приобретение земли на возмездной основе, а также предоставление других документов, свидетельствующих о добросовестном приобретении ЗУ;
подача встречного иска с требованием признания судом отсутствия права на земельный участок у истца;
ходатайство перед судом для отложения рассмотрения дела в связи с необходимостью предоставления времени на сбор документов и др. В таком случае время рассмотрения дела в суде затянется.

В пункте 1 ст. 302 ГК РФ используется понятие добросовестного приобретателя — лица, которое не знало и не могло знать, что приобретает имущество у лица, не управомоченного его отчуждать. Однако приведенное в ст. 302 ГК РФ определение не дает четкого ответа на вопрос, кто является добросовестным приобретателем, а задает лишь общее направление, по которому суд должен идти, чтобы оценить приобретателя как добросовестного или недобросовестного.

Законодатель попытался конкретизировать понятие добросовестного приобретателя недвижимого имущества.

Цитируем документ

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Абзац 3 п. 6 ст. 81 Гражданского кодекса РФ

По сути, законодатель установил довольно низкий стандарт доказывания добросовестного поведения, при котором приобретателю нужно выполнить всего несколько действий, чтобы считаться добросовестным:

получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
убедиться, что собственник, указанный в выписке, и продавец — одно и то же лицо;
проверить отсутствие в выписке отметки о залоге, иных обременениях и о том, что право собственности оспаривается в суде.

Вместе с тем Верховный суд придерживается несколько иной позиции, нежели законодатель, и налагает на приобретателя недвижимого имущества более высокий стандарт доказывания добросовестного поведения. Так, приобретатель должен совершить все возможные действия, чтобы проверить право собственности отчуждателя на недвижимое имущество, в том числе: получить выписку из ЕГРН, лично осмотреть имущество, проверить фактическое владение отчуждателя, всю возможную историю отчуждения имущества. Риски, связанные с несовершением таких действий, несет приобретатель.

Позиция Верховного суда выглядит не совсем логично, поскольку в Российской Федерации существует государственный реестр прав на недвижимое имущество. Смысл существования государственного реестра заключается в том, чтобы каждый мог получить информацию о собственнике недвижимого имущества и не совершать дополнительных действий. Поэтому новое понимание добросовестного приобретателя, предложенное законодателем, следует оценить положительно.

При этом важно понимать, что законодатель не установил презумпцию добросовестности приобретателя недвижимого имущества. Добросовестность приобретателя выступает возражением на иск прежнего собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Приобретатель недвижимого имущества сам по себе не считается добросовестным, поскольку он должен доказать в суде, что, приобретая недвижимое имущество, он полагался на данные ЕГРН. При этом лицо, истребующее имущество от приобретателя, может доказать, что приобретатель знал об отсутствии права собственности у отчуждателя, несмотря на данные ЕГРН.

Сформировавшаяся к моменту внесения поправок в законодательство судебная практика признает ряд обстоятельств, которые свидетельствуют о недобросовестности приобретателя, среди которых:

тот факт, что отчуждатель или подконтрольное ему лицо пользуется имуществом вместо приобретателя после совершения сделки по отчуждению (см., например, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2019 № 19АП-2153/2019 по делу № А35-6503/2018);
тот факт, что приобретатель знал или мог знать о банкротстве отчуждателя (см., например, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 26.03.2015 № 305-ЭС14-5473 по делу № А41-268/14);
тот факт, что имущество было реализовано по явно заниженной стоимости (см., например, Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 16.08.2016 по делу № 33-8180/2016);
тот факт, что период нахождения имущества в собственности продавца был подозрительно коротким (см., например, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.10.2015 № 33-16601/2015 по делу № 2-1915/2015);
наличие родственных связей между продавцом и приобретателем имущества (см., например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.09.2017 № Ф09-6167/16 по делу № А07-8387/2014).

Можно предположить, что в ближайшее время судебная практика по этому вопросу в целом не изменится. Новая редакция закона говорит лишь о том, что добросовестным является тот приобретатель, который проверил информацию о недвижимом имуществе в ЕГРН, пока иное не установлено судом. Вероятнее всего, суды будут устанавливать недобросовестность приобретателя недвижимого имущества, руководствуясь сложившейся практикой, до тех пор, пока Верховный суд РФ не решит ее изменить.

И все же какие-то изменения должны произойти. Например, суды не должны признать приобретателя недобросовестным лишь на том основании, что тот не попросил договор, по которому отчуждатель приобрел недвижимое имущество. Теперь подобный подход будет прямо противоречить новой редакции ст. 8.1 ГК РФ.

Новые положения об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения содержатся в п. 4 ст. 302 ГК РФ.

Цитируем документ

Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

Пункт 4 ст. 302 Гражданского кодекса РФ

Таким образом, теперь публичное образование не может истребовать жилое помещение у добросовестного приобретателя — непубличного образования во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения.

Вопрос, который возникает сразу после прочтения новой нормы: что представляет из себя трехгодичный срок, после которого публичное образование не может истребовать свое имущество?

Ясно, что это не срок исковой давности. Трехгодичный срок является сроком бесповоротности зарегистрированного права. Такой срок известен иностранному праву и был известен российскому дореволюционному праву. Идея бесповоротности зарегистрированного права заключается в том, что по истечении определенного срока запись о праве собственности в государственном реестре никем не может быть оспорена.

Срок бесповоротности внес два исключения в общее правило об истребовании имущества из чужого незаконного владения:

если жилое помещение выбыло из владения публичного образования против его воли, добросовестный приобретатель получает право собственности. При этом неважно, возмездно или нет владелец получил жилое помещение;
если жилое помещение выбыло из владения публичного образования по его воле, добросовестный приобретатель, который получил жилое помещение безвозмездно, также получит право собственности.

Напомним, что по общему правилу п. 1 и п. 2 ст. 302 ГК РФ собственник может истребовать имущество у добросовестного владельца, если оно выбыло помимо воли собственника и владелец приобрел имущество возмездно. Если лицо приобрело имущество безвозмездно, собственник может его истребовать всегда. Законодатель решил защитить добросовестного приобретателя жилого помещения не только новыми правилами об истребовании жилого помещения, но и установил в п. 4 ст. 302 ГК РФ презумпцию добросовестности. Эта презумпция обязывает публичное образование доказывать недобросовестность приобретателя жилого помещения и обстоятельства выбытия жилого помещения из владения публичного образования.

Таким образом, новеллы ГК РФ о добросовестном приобретателе недвижимого имущества установили низкий стандарт добросовестного поведения и повысили гарантии защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества:

установлен низкий стандарт добросовестного поведения: добросовестный приобретатель тот, кто перед совершением сделки по отчуждению недвижимого имущества проверил информацию о нем в ЕГРН;
приобретательная давность начинает течь со дня поступления недвижимого имущества в открытое владение или не позже момента государственной регистрации права собственности, а не с момента истечения срока исковой давности на истребование имущества из чужого незаконного владения;
публичное образование не может истребовать жилое помещение от добросовестного приобретателя, если после выбытия жилого помещения из владения истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя;
приобретатель жилого помещения презюмируется добросовестным в спорах с публичными образованиями.

Истребование имущества от добросовестного приобретателя ГК РФ

Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

Статья 302 ГК РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя.

ВС пояснил, когда добросовестность приобретателя не подлежит сомнениям

Ч.3 статьи 302 ГК РФ

Защита коммерческой недвижимости добросовестным приобретателем

430-ФЗ спасет вас от махинаций с недвижкой

Выселение из квартиры добросовестного приобретателя

Вопросы и ответы юристов

Статья 302 ГК РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

Уязвимость позиций добросовестных приобретателей

ГК РФ Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ

Рубрики

Популярные статьи