Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для дарственной на квартиру 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Как правильно составить договор дарения квартиры или доли в квартире мужу, жене или другому близкому родственнику?
В дарственной на родственника должны быть согласованы все существенные условия. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Что это значит? Применительно к договору дарения между мужем и женой или иными близкими родствениками, а также любыми другими лицами существенным является условие о его предмете, т.е. о квартире. Казалось бы, вы дарите то, что имеете, иного нет, но в договоре необходимо точно описать все адресные и технические характеристики передаваемой в дар квартиры либо доли в праве на нее, если предметом дарения является не вся квартира, а лишь ее часть. Описывая предмет дарения, указывают полный адрес с номером квартиры, а также этаж, площадь — жилую и общую, количество комнат с указанием их площадей, кадастровый номер, номер записи государственной регистрации права в реестре прав на недвижимость. При этом, имея долю в квартире, вы должны описать характеристики всей квартиры в целом и указать, что дарите долю в ней, выраженную через арифметическую дробь — 1/3, 1/5 и т.п.
Если вам принадлежит лишь доля в квартире, и вы занимаете конкретную комнату, вы не можете указывать, что вы хотите подарить комнату родственнику или другому лицу, потому что вам не принадлежит на праве собственности конкретная комната. Подразумевается, что вы лишь занимаете ее по договоренности всех проживающих в квартире совладельцев, как правило, пропорционально принадлежащей вам доле, т.е. в соответствии с так называемым сложившимся порядком пользования. Однако во избежание возможных споров вы можете указать в договоре дарения доли квартиры родственнику, какой частью жилого помещения вы пользуетесь в счет принадлежащей вам доли. Право пользования этой же частью квартиры, т.е. конкретной комнатой, закрепленной за вами, перейдет к одаряемому. Но и в этом случае споров не всегда удается избежать. Так, если используемая вами комната непропорционально больше принадлежащей вам доли в квартире, то, несмотря на сложившийся порядок пользования, при передаче данной доли одному из родственников, ранее не проживавшему в этой квартире, другой совладелец квартиры может не согласиться с проживанием в той же комнате одаряемого родственника и потребовать передать ему в пользование другую комнату соразмерно его доле. Если это невозможно в силу конструктивных особенностей квартиры, совладелец вправе потребовать денежную компенсацию за использование совладельцем жилого помещения большей площади, чем причитается на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
К существенным условиям договора дарения квартиры стороны могут отнести право дарителя и других лиц на проживание в ней в течение определенного срока или бессрочно. Например, даритель может указать в договоре на свое право дожить в подаренной квартире до своей смерти.
Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара также должен быть совершен в письменной форме. В случае регистрации договора дарения в порядке п. 3 ст. 574 ГК РФ отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе РФ, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса РФ («Налог на доходы физических лиц»). Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Проще говоря, по состоянию на 2020 год налог на дарение квартиры или доли в квартире близкому родственнику отсутствует.
Дарственная часто оформляется родственниками на несовершеннолетних детей. В этом случае для оформления договора дарения потребуется нотариус. Он также необходим для оформления дарственной для ограниченно недееспособного человека.
Дарение доли квартиры
Нотариальное заверение договора дарения также нужно в случае, если в дар передается только доля в квартире или если у квартиры несколько собственников и один из них дарит ее часть кому-то другому.
При оформлении договора дарения для дарителя есть риски, так как после регистрации договора даритель лишается всех прав на имущество. Договор заключается при жизни дарителя и часто подразумевает устные договоренности, что бывший собственник имеет право проживать в подаренной квартире. Нередко случается, что эти договоренности не соблюдаются, что приводило, в основном, к безуспешным судебным разбирательствам.
Оформления документов для дарения квартиры через нотариуса лишает сторон потребности принимать активное участие. Нотариус самостоятельно составит соглашение, что поможет избежать ошибок, сделка пройдет в рамках закона.
При оплате всех расходов, специалист может самостоятельно подать документы во все государственные органы. Все, что требуется сторонам – это поставить подписи.
Дарение квартиры между близкими людьми – ответственный процесс, где нужно продумать каждый шаг. Владелец квадратных метров должен это делать осознано, понимать, что после передачи жилого объекта изменится собственник.
Со стороны принимающей стороны не должно быть давления, денежные средства при передаче собственности не оплачиваются.
К основным правилам относят:
- Передавать жилой объект может только собственник.
- Это добровольный процесс.
- Принять квартиру может несовершеннолетнее лицо, подарить – нет.
Такие же условия подходят для договора дарения доли в квартире или всей собственности.
Какое право дает дарственная на имущество? Договор дарения доли в квартире либо всей собственности не ограничивает нового владельца в правах. Главное, чтобы сделка была оформлена правильно, в соответствии с законом.
Полученные квадратные метры можно продать, передать в собственность другому лицу, проживать там самостоятельно. Старый владелец прав на квартиру уже не имеет.
Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры
Родители, будучи в браке, могут подарить квартиру сыну или дочери. Часто у принимающей недвижимость стороны возникает вопрос, будет ли квартира делиться при разводе родителей.
Специалисты отрицательно отвечают на этот вопрос. Родители могут иметь права только в случае улучшения бытовых условий, например, если они вкладывали средства в ремонт.
Дарение квартиры между родственниками либо дарение всего жилого объекта требует согласие одного из супругов. Нужно ли согласие супруга на дарение квартиры? Если квадратные метры приобретались в браке, они будут оцениваться как совместно приобретенная собственность.
Согласие тогда обязательное условие. Для получения согласия нужно обратиться к лицу, имеющему право удостоверять юридические документы (нотариус). Согласие оформляется только в письменном виде.
При оформлении документов на передачу жилого объекта другому лицу все собственники должны придерживаться одного порядка, регламентирующего законом. При передаче квартиры родственнику на правах дарения, продавец освобождается от уплаты от налога.
Налог не оплачивается, если квадратные метры переданы между такими родственниками:
- Родители, передающие квартиру детям.
- Дедушка и бабушка, передающим жилую площадь внукам.
- Сестры и братья, имеющие общего родителя.
- Усыновитель, передающий недвижимое имущество усыновленному лицу.
- Супруги.
Если братья и сестры двоюродные, либо имущество передается племянникам, уплата налога является обязательной. В этом и заключается отличие в дарении родственникам и не родственникам.
Сумма налога составляет 13% от общей суммы недвижимого имущества.
Преимущества оформления дарственной перед другими сделками, основанными
на передаче имущественных прав, очевидны:
- процедура
простая и не требует большого перечня документов; - дарственную
практически невозможно оспорить другими лицами, поскольку, в отличие от
завещания, составитель договора жив и может подтвердить свои действия; - договор
не обязательно заверять у нотариуса, хотя нотариальная заверка наделяет его
юридической силой; - если
заверять у нотариуса дарственную, заключенную между близкими родственниками,
стоимость услуг окажется невысокой; - квартира,
оформленная по дарственной, не подлежит размену.
Если супруге от родственника достанется квартира, оформленная по договору дарения, при разводе супруг не имеет права претендовать на ее часть. Даже если в момент заключения дарственной они состояли в браке.
Дарение регламентировано главой 32 ГК РФ.
Процедура дарения основана на определенной последовательности действий. По
результатам проведенной манипуляции ЕГРН сделает соответствующую запись о новом
владельце квартиры. И лишь после этого можно считать сделку завершенной.
Оформление дарственной состоит из следующих этапов:
- Сбор документов.
- Оформление и подписание договора дарения.
- Передача собранной документации на
регистрацию в Росреестр. - Получение документов, в которых указан новый
собственник.
Прежде всего, даритель должен выплатить все долги по коммунальным
платежам. Документы, необходимые для оформления дарственной должны не только
удостоверять личность участников, но и подтверждать соответствие недвижимости
данным, указанным в этих бумагах. Если на этапе рассмотрения документации будет
обнаружено какое-то несоответствие, сделка может не состояться.
Список документов не зависит от того, оформляется дарственная на квартиру между близкими родственниками или чужими людьми. Единственное отличие заключается в том, что в данном случае в представленный перечень не входит квитанция об уплате госпошлины.
Итак, список документов следующий:
- паспорта обеих сторон;
- вписка из ЕГРН — самый важный документ, необходимый для данного вида сделки, он содержит данные о квартире, владельце и обременениях (если они есть);
- справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- справка о зарегистрированных лицах в квартире (заменой может стать домовая книга);
- техпаспорт — если когда-то в квартире незаконно проводилась перепланировка, данный документ поможет выявить факт нарушений.
Если у квартиры не один, а несколько собственников, при дарении потребуется их письменное согласие. Оно входит в общий перечень документов.
Если одна из сторон не может лично подать документы или подписать
договор, за него разрешено это сделать уполномоченному лицу. Но у него должна
быть нотариально заверенная доверенность, позволяющая ему совершать подобные
действия.
Завершающей процедурой передачи собственности по договору дарения является регистрация в Росреестре. Для этого потребуется передать в уполномоченные органы собранные ранее документы. Но прежде необходимо написать заявление. Сделать это можно сразу в Росреестре или воспользоваться услугами МФЦ. Этот центр — промежуточное звено в цепи заявитель — Росреестр.
Организация одобряет заявку, а заявитель приходит в установленный день и
время, взяв с собой пакет документов. К нему нужно обязательно приложить и саму
дарственную, заведомо оформленную в трех экземплярах.
Длительность процедуры рассмотрения документов в среднем составляет около 14 дней. После этого заявитель получить документы, в которых он будет указан, как новый собственник.
По сути, договор дарения на детей оформляется по такой же схеме, как при
формировании дарственной на других близких родственников. Однако стоит
учитывать следующие нюансы:
- если
ребенку не исполнилось 14 лет, в дарственной должен поставить подпись другой
родитель (не тот, кто указан в договоре, как даритель); - если
ребенку менее 14 лет, но он имеет одного родителя, придется дополнительно
оформлять доверенность на других родственников, наделяя их правом поставить
подпись в документе; - дети в
возрасте 14—18 лет ставят подпись сами, но с согласия родителей;
Совершеннолетние расписываются сами и не нуждаются в согласии родителей.
Дарение квартиры близкому родственнику в 2021 году
Оформление дарственной состоит из следующих этапов:
Этап #1: Составить проект договора дарения.
- Самостоятельно.
Составить договор дарения на квартиру даритель и одаряемый могут сами. Но малейшая ошибка или опечатка приведет к тому, что Росреестр вернет документы обратно.
- С помощью юриста.
Для оформления договора дарения родственники вправе обратиться в любую юридическую контору по своему усмотрению. Оплатить услуги юриста за составление договора может не только даритель, но и одаряемый. Это не будет считаться нарушением правила безвозмездности сделки.
- С помощью нотариуса.
Все нотариальные конторы оказывают услуги по составлению договора дарения. Родственники вправе обратиться абсолютно к любому нотариусу. Но заказать такую услугу у нотариуса можно только в том случае, если они планируют нотариальное удостоверение договора.
По закону, нотариальное удостоверение договора дарения требуется только, если дарят не всю квартиру, а только долю в праве собственности. Например, ½ или ¼ долю.
Но практика показывает, что если в качестве дарителя выступает пожилой или больной человек, то лучше заверить договор у нотариуса. Это поможет избежать оспаривания договора родственниками дарителя. Дополнительно можно представить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, что даритель не состоит у них на учете.
Как любая сделка, дарственная имеет свои положительные и отрицательные стороны.
К плюсам можно отнести:
- Простота оформления договора. При составлении договора дарения можно воспользоваться предложенным бланком и не тратить время и деньги для обращения к юристу. Договор вполне можно оформить самостоятельно. Главное – составлять его внимательно. Малейшая опечатка приведет к возврату документов.
- Обращение к нотариусу по желанию сторон. Стороны обязаны посетить нотариальную контору при составлении договора дарения только, если в качестве подарка выступает доля в квартире. Если квартира передается полностью, то обращаться к нотариусу не обязательно. Но нотариальное удостоверение снизит вероятность оспаривания, поэтому лучше им не пренебрегать.
- Освобождение от налогов в случае продажи. При продаже квартиры в течение 5 лет с момента покупки продавец заплатит 13% от стоимости квартиры в качестве НДФЛ. А при продаже подаренной квартиры – только в течение трех лет.
Минусы договора дарения на квартиру:
- Договор легко оспорить в суде. Если стороны не заверили документ у нотариуса, то родственники дарителя могут обратиться в суд в течение 1 года с момента, когда узнали о совершении сделки.
- Даритель теряет право на квартиру с момента регистрации сделки. Договор не может содержать встречные требования, поэтому нельзя предусмотреть возможность для дарителя и дальше жить в квартире. Для граждан, у которых нет в собственности другого жилья, использовать дарение опасно. Одаряемый может выселить бывшего владельца и снять с регистрационного учета без его согласия в любое время.
Часто родственники вместо купли-продажи квартиры оформляют договор дарения. Как правило, это делается для того, чтобы квартира стала личной собственностью одаряемого, а его супруга не могла претендовать на долю.
ПримерЛера и Влад поженились. Родители Лены решили подарить им на свадьбу квартиру. Чтобы квартира не делилась в случае развода, они оформили договор дарения. Когда супруги развелись, Лена осталась единственной собственницей квартиры.
Не нужно использовать договор дарения, если сделка оформляется фиктивно и одаряемый передаст деньги за квартиру без договора, по следующим причинам:
- Одаряемый не сможет претендовать на налоговый вычет. При оформлении купли-продажи он сможет получить 13% от стоимости квартиры. Дарение – это безвозмездная сделка, поэтому вычет не предоставляется.
- Супруга одаряемого может обратиться в суд и признать дарение недействительным, если докажет, что за квартиру были переданы деньги. В результате суд признает квартиру совместной собственностью и поделит пополам.
Поэтому рекомендуется оформлять договор дарения только в том случае, если родственник действительно передает квартиру безвозмездно.
В целом сделки наследования и завещания похожи. Собственник самостоятельно выбирает получателя квартиры, а получатель может согласиться или отказаться от оформления имущества на себя. В обоих случаях не нужно платить НДФЛ. Однако сделки имеют ряд отличий:
| Отличия | Договор дарения | Завещание |
| Оформление | Можно оформить самостоятельно. Обращение к нотариусу требуется только, если в качестве объекта дарения выступает доля в квартире. | Нужно оформлять у нотариуса или лиц, которые его заменяют (главврач, капитан корабля, начальник тюрьмы, командир военной части) |
| Стоимость | Если оформить без услуг нотариуса и юриста, то нужно оплатить только государственную регистрацию перехода права собственности (2 000 р.) | Нужно оплатить услуги нотариуса за оформление завещания. В 2021 года стоимость завещания составляет не меньше 1 000 р. После смерти наследодателя нужно оплатить госпошлину в размере 0,3% от стоимости квартиры и пошлину за государственную регистрацию – 2 000 р. |
| Переход права | При жизни дарителя | В течение 6 месяцев после смерти наследодателя |
Составить договор дарения даритель может самостоятельно, без участия одаряемого. Достаточно иметь копию его паспорта.
Но удостоверить документ у нотариуса или зарегистрировать переход права в Росреестре без одаряемого нельзя. Гражданский кодекс предусматривает необходимость получения согласия одаряемого на дарение. То есть он должен присутствовать сам или направить представителя с нотариальной доверенностью.
Переписать дарственную можно до того момента, пока её не подпишут стороны. С момента проставления подписей документ считается заключенным. Изменить его можно по соглашению сторон или через суд.
Если даритель после подписания не хочет посетить Росреестр и подать заявление на государственную регистрацию перехода права собственности, то одаряемый может обратиться в суд и заставить его в судебном порядке.
Квартира может быть передана одаряемому после подписания обеими сторонами договора и фактической передачи ее в собственность. Однако для полноценного возникновения права собственности и возможности распоряжаться имуществом закон обязывает провести регистрацию сделки в Росреестре.
Также можно составить договор обещания дарения, предусматривающий передачу дара на конкретную дату или по прошествии определенного временного события, например, после свадьбы.
При отчуждении дарителем совместно нажитого имущества супругов необходимо получить нотариальное согласие второго собственника на распоряжение квартирой. Однако с 1 января 2017 года регистрирующий орган не вправе требовать такого согласия в обязательном порядке. В таком случае в выписке из ЕГРН отображается информация, что согласие супруга не было предоставлено. В дальнейшем закон позволяет признать такую сделку недействительной, если действиями дарителя были нарушены права второго супруга.
Типовой договор дарения должен быть составлен с обязательным указанием в нем существенных условий, а именно сведений о сторонах и объекте недвижимости (со всеми его характеристиками). Также могут быть указаны дополнительные условия, такие как начало вступления договора в силу и возможность правопреемства, в случае смерти одного из участников.
В договоре необходимо указать обо всех обременениях, относительно передаваемого имущества. Поскольку не все из них отображаются в выписке из ЕГРН, либо такая информация еще туда не внесена. Например, решением суда был наложен арест на имущество, однако исполнительное производство еще не началось. Если обременения не указаны, то впоследствии такая сделка может быть оспорена в судебном порядке.
Как оформить недвижимость в дар?
Перечень документов для оформления договора дарения (дарственной) на квартиру, комнату, землю, дом, иной объект недвижимости
Для заключения договора дарения и последующей регистрации перехода права собственности вам понадобятся следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого (паспорт или иной документ);
- правоустанавливающие документы на недвижимость (документы, на основании которых даритель приобрел право собственности, например договоры купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, акт органа местного самоуправления и т.д.). Обращаем ваше внимание, что дарение жилого дома допускается только при условии одновременного дарения земельного участка, на котором расположен дом, если дом и земельный участок в собственности одного человека.
- правоподтверждающие документы (свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданные до 15.07.2016, либо выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющие государственную регистрацию права собственности на недвижимость;
- нотариально удостоверенное согласие супруга (-и) дарителя на сделку (если недвижимость была приобретена в период брака и являются общей совместной собственностью супругов);
- выписка из домовой книги, если заключается договор дарения жилой недвижимости;
- документы, которые необходимы для государственной регистрации ранее возникшего права и заявление продавца о государственной регистрации ранее возникшего права, если право собственности дарителя не было зарегистрировано;
- один из документов, подтверждающих полномочия на подписание договора (если договор подписан представителем) — оригинал и копия;
- технический план помещения (оригинал), если в объекте недвижимости проводилась перепланировка, переустройство в установленном порядке и ранее не осуществлялся кадастровый учет квартиры в новом виде, либо кадастровый учет объекта вообще ранее не осуществлялся (для одновременной регистрации и постановки на кадастровый учет, о чем подается соответствующее заявление), одновременная постановка на кадастровый учет и дарение не допускаются в отношении земельного участка;
- паспорт объекта культурного наследия, если объект недвижимости является объектом культурного наследия и такой документ ранее не представлялся на государственную регистрацию сделок с этим объектом (оригинал и копия);
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если даритель несовершеннолетнее лицо в возрасте от 14 до 18 лет (оригинал и копия);
- согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, либо если дарителем является несовершеннолетний или недееспособный (оригинал и копия);
- документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный) — оригинал и копия;
- письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если объект недвижимости находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);
- согласие получателя ренты (если недвижимость обременена рентой)
Для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру или иной объект недвижимости от дарителя к одаряемому по договору дарения представьте в Росреестр заявление и необходимые документы, указанные выше. Кроме того, в Росреестр необходимо представить оригинал документа, удостоверяющего личность, и нотариальную доверенность, если документы подает на регистрацию представитель.
За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину.
Размер госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость по договору дарения (за исключением земельных участков сельхозназначения) составляет 2 000 рублей для физических лиц. При регистрации прав на земельный участок из земель сельхозназначения размер госпошлины ниже и составляет 350 рублей.
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.
Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:
- лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме. В г. Москве прием документов на государственную регистрацию перехода права собственности по договору дарения квартиры или иной недвижимости в Москве осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации права собственности на квартиру или иную недвижимость в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
- посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении
- в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.
При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, договор дарения жилого помещения должен быть нотариально удостоверен, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).
При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), подпись на заявлении удостоверяется сотрудником МФЦ или Росреестра.
Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.
При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.
Срок регистрации перехода права собственности по договору дарения:
7 рабочих дней — при обращении в Росреестр
9 рабочих дней — при обращении в МФЦ
3 рабочих дня — при регистрации нотариальной сделки через Росреестр
5 рабочих дней — при регистрации нотариальной сделки через МФЦ
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре дарения о переходе права собственности.
Подарок облагается НДФЛ в зависимости от того, кто и какой подарок вам подарил. Самостоятельно уплатить НДФЛ потребуется при получении в дар недвижимости от физических лиц, не являющихся членами семьи или близкими родственниками. При этом размер дохода исчисляется исходя из кадастровой (инвентаризационной) стоимости полученного в дар имущества. Если дарит недвижимость родственник, то такой подарок налогом не облагается.
К таким родственникам Налоговый кодекс РФ относит: супругов родителей и детей, в том числе усыновителей и усыновленных, дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных (имеющими общих отца или мать) братьев и сестер. То есть, например, дарение недвижимости тетей/дядей племяннику уже облагается налогом (платит налог племянник).
Если вы должны уплатить налог, то вам нужно:
1. рассчитать его сумму и заполнить декларацию 3-НДФЛ (в декларации можно применить имущественные и социальные вычеты, если у вас есть право на них)
2. уплатить НДФЛ в бюджет.
Как и любая другая сделка, договор дарения может быть составлен на разных условиях. Но при этом важно, чтобы они устраивали все стороны соглашения. После подписи документа, его оспаривание будет практически невозможным, поэтому важно обговорить все нюансы перед тем, как составлять и заверять контракт.
Соглашение может быть оформлено на следующих условиях:
- Дарение с правом пожизненного проживания. Означает, что после перехода права собственности, даритель может продолжать пользоваться имуществом без ограничений, но уже не может им распоряжаться. Подобное условие не противоречит закону, так как не требует от одариваемого физических усилий или финансовых затрат. Контракт на таких условиях может заменить завещание, сделав одариваемого владельцем имущества еще при жизни дарителя.
- Дарение квартиры несовершеннолетнему, который впоследствии становится полноправным собственником недвижимости. Но так как лицо, не достигшее 18 лет, не является дееспособным, документ подписывается его родителем или законным представителем. Также все юридические действия с полученным имуществом (продажа, обмен, сдача в аренду и т.д.) в последующем совершаются законным представителем от лица несовершеннолетнего. Интересы последнего соблюдаются органами опеки и попечительства.
- Дарение недвижимости ребенку, находящемуся в браке. Являясь подарком, квартира не будет входит в совместно нажитое имущество, а значит, не будет делиться в случае развода. Исключение возможно, если имущество улучшалось или ремонтировалось за счет совместных средств супругов. Именно поэтому зачастую оформляется договор дарения вместо купли-продажи.
- Оформление контракта с передачей имущества при соблюдении определенных условий (например, после вступления в брак, достижения конкретного возраста и т.д.). В этом случае одариваемый вступает в права собственности и может распоряжаться имуществом, в том числе, передарить его, только после соблюдения указанного условия. Такое соглашение называется консенсуальным и подразумевает передачу имущества в будущем.
Как и любая сделка, оформление дарственной на квартиру требует наличия определенного пакета документов. Если стороны действуют самостоятельно, они нужны для правильного оформления контракта и регистрации перехода права собственности. Если же сделка составляется с участием нотариуса, он не вправе регистрировать ее без предоставления документов, необходимых для оформления дарственной на квартиру.
Нужно собрать бумаги два раза, один раз для составления соглашения (самостоятельно или с нотариальным заверением) и второй раз для регистрации перехода права собственности. Рассмотрим отдельно каждый список.
Несмотря на то, что нет установленной законом формы для составления контракта, к его оформлению нужно подходить внимательно. Пользоваться шаблонами не рекомендуется, потому что они, как правило, носят типовой характер и не могут учитывать нюансы каждой сделки.
Подготовка документов для дарения недвижимости необходима для того, чтобы в контракт были включены все существенные условия сделки. Без их внесения, соглашение будет признано ничтожным.
Итак, какие документы нужны для оформления дарственной на квартиру в нотариальной конторе или самостоятельном оформлении сделки? Есть обязательный список бумаг и дополнительный.
В первый перечень входит следующее:
- личные паспорта участников сделки, как удостоверения личности;
- документальное подтверждение получения дарителем недвижимости в собственность (договор купли-продажи/мены/дарения, свидетельство о наследовании, копия решения суда, брачный договор и т.д.);
- выписка из Росреестра, как свидетельство о государственной регистрации права собственности на предмет сделки;
- технический паспорт квартиры;
- поэтажный план дома;
- справка о зарегистрированных на жилплощади гражданах.
Перечень дополнительных документов для оформления дарственной на квартиру:
- доверенность, если от имени одной из сторон выступает представитель (в ней указывается список действий, которые вправе выполнять доверенный от лица доверителя);
- документы, подтверждающие родство, если производится дарение квартиры между близкими родственниками;
- разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвует лицо, не достигшее совершеннолетия;
- согласие второго супруга, если квартира приобретена после заключения брака, но оформлена только на дарителя;
- согласие остальных владельцев недвижимости, если она находится в долевой собственности (заверенное нотариально);
- квитанция об оплате госпошлины за заверение договора, если сделка оформляется у нотариуса.
Если имущество передается дочери или сыну, список документов и справок, которые нужны, чтобы подарить квартиру, такой же, как перечисленный выше.
В качестве предмета сделки может выступать не только квартира, но и дом. В этом случае, необходимо также подготовить бумаги на землю, на которой он расположен. В перечень документов для дарственной на частный дом, помимо перечисленного выше списка, также входит кадастровый паспорт участка и правоустанавливающие документы на него.
Важно! Земля должна быть только в собственности у дарителя, если она находится в пользовании или долгосрочной аренде, дарение невозможно. Передачу дома вместе с участком можно оформить одним договором, но стоимость каждого из них должна быть указана отдельно.
Список документов и справок для оформления дарственной на квартиру может различаться, вполне возможно, что нотариус потребует представить дополнительные бумаги или, наоборот, не включит в перечень что-то из принесенного пакета. Поэтому, перед тем, как заняться сбором документов, стоит уточнить конкретный список, который необходим для данной сделки (если оформление проводится у нотариуса).
После того, как дарственная составлена, сторонам необходимо оформить переход права собственности. Согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ, договор дарения входит в список соглашений, подлежащих обязательной государственной регистрации.
Для этого нужно обратиться в территориальное отделение МФЦ или Росреестра, представив документы, которые необходимы для оформления дарственной на квартиру.
В регистрирующий орган должны явиться оба участника сделки, чтобы заверить свое согласие на передачу и принятие права собственности.
Перечень документов, который необходим для государственной регистрации договора дарения квартиры такой же, как при составлении соглашения.
Кроме того, нужно представить:
- договор дарения, подписанный каждой стороной сделки;
- квитанцию об оплате госпошлины (2000 рублей);
- заявление от каждого участника договора.
Переход права собственности регистрируется в течение 10 дней с момента принятия документов на дарение квартиры в Росреестре или МФЦ.
Законодательство не предусматривает запретов на передачу права владения жильем, в котором прописаны граждане. Снятие с регистрации лиц старше 18 лет, не являющихся собственниками недвижимости, проходит по их добровольному согласию или в судебном порядке. Сделать это можно как до дарения, так и после сделки.
С несовершеннолетними дело обстоит сложнее:
- не имеющие права собственности на жилье дети снимаются с регистрационного учёта на основании постановления суда, при этом заявителю необходимо предоставить основания для такой выписки;
- при владении малолетним гражданином долей жилой недвижимости его выписка возможна с разрешения органов опеки, которое оформляется при наличии альтернативной жилплощади для проживания ребенка.
Невозможно выписать из квартиры жильцов, заключивших договор ренты с прежним владельцем (ст.585 ГК РФ).
В обязанности участников сделки входит регистрация перехода права собственности на недвижимый объект, для чего следует обратиться в отделение Росреестра или МФЦ. Перечень документов, необходимых для внесения информации в ЕГРП, следующий:
- паспорта участников сделки;
- правоустанавливающий документ на жилье;
- договор дарения в количестве экземпляров по числу участников и один – для регистрирующего органа;
- выписка из домовой книги о прописанных на квадратных метрах лицах.
При дарении квартиры, нажитой в законном браке, оформляется согласие на сделку супружеской половины. Передача недвижимости, совладельцем которой является несовершеннолетний, требует письменного разрешения органов опеки (ст.37 ГК РФ). Когда от имени сторон действуют доверенные лица, правомерность их полномочий подтверждается нотариально.
При отсутствии какого-либо документа в момент их передачи в регистрирующий орган заявление будет возвращено после рассмотрения специалистом. Приложив недостающую бумагу, новому владельцу надлежит повторно обратиться для регистрации права собственности на жилье.
Допускается заключение договора дарения с отсрочкой передачи недвижимости одаряемому. Получение подарка, следовательно, оформление жилплощади в собственность возможно только при наступлении указанного в дарственной срока, независимо от даты подписания самого документа.
Категории граждан, которые в определенной ситуации не вправе выступать дарителями недвижимости, перечислены в ст.575 ГК РФ. Это работники бюджетных организаций, государственные служащие, опекуны малолетних и недееспособных граждан и прочие лица.
Регистрация перехода права собственности на жилплощадь происходит после оплаты обязательной пошлины в 2000 рублей. Сделка дарения недвижимости требует уплаты налога, который для одаряемых граждан, не состоящих в родстве с дарителем, исчисляется 13% от стоимости жилья. Наличие близкородственных связей освобождает получившего подарок от налоговых затрат (п.18.1 ст.217 НК РФ).
Помимо этого процедура может потребовать оплаты:
- услуг нотариуса и пошлины за удостоверение им дарственной;
- независимой экспертной оценки жилья.
Тарифы указанных специалистов зависят от региона проживания участников сделки. Размер нотариальной пошлины рассчитывается на основании стоимости недвижимости, степени родства дарителя и одаряемого. Стороны вправе договориться о совместной оплате расходов по заключению дарственной.
Независимая экспертная оценка необходима для расчета налога при передаче жилого помещения лицу, не состоящему в близком родстве с дарителем, в случае отсутствия кадастрового паспорта или неактуальности данного документа.
В ряде ситуаций сделку по договору дарения допустимо расторгнуть по желанию одной из сторон (ст.577-578 ГК РФ). Даритель и одаряемый вправе самостоятельно устанавливать условия отмены дарения, включив их отдельным пунктом в составленную дарственную. При отказе принять дар, который одаряемый может выразить в любой момент до передачи жилплощади, необходимо составить аналогичный договору дарения документ (ст.573 ГК РФ).
Договор дарения квартиры между близкими родственниками 2019-2020
Договор должен содержать существенную информацию: паспортные данные обеих сторон, адрес, кадастровый номер, общую площадь и технические характеристики квартиры (жилого дома или другого объекта недвижимости). Обязательно следует указать, что даритель безвозмездно передает недвижимость одаряемому — в этом суть сделки. Отдельно нужно указать, что квартира никому не продана и не подарена, не находится в залоге и не имеет иных обременений.
После этого пропишите в договоре условия сделки, например, кто несет расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности на квартиру (обычно это делает одаряемый), и условия аннулирования договора (к примеру, если получатель недобросовестно обращается с подарком, портит имущество в квартире или подвергает его риску). Некоторые включают сюда пункт о том, что, если даритель пережил получателя, квартира возвращается к дарителю.
Да, могут, если договор содержит ошибки или был оформлен с нарушением закона. Например, если даритель будет признан недееспособным на момент заключения сделки (после завершения сделки это придется доказывать через суд) или если на него оказали давление.
Отменить дарственную можно и в том случае, если одаряемый небрежно относится к подарку (например, портит имущество или устраивает пожары в квартире). В этом случае даритель может обратиться в суд с требованием аннулировать договор.
Отказаться от недвижимости (или отменить договор дарения) гораздо проще до заключения сделки, нежели после. После подписания договора, но до момента передачи жилья в собственность, одаряемый может отказаться от его получения, если напишет отказ.
Аннулировать подписанную обеими сторонами дарственную можно по соглашению между сторонами или согласно условиям, прописанным в договоре. В остальных случаях придется обращаться в суд. Отменить дарственную в суде можно, если тот, кто получил подарок:
Как и в любых делах между близкими родственниками при дарении квартиры могут появиться члены семьи, не согласные с решением дарителя. В этом случае сделка может быть оспорена через суд и государственная регистрация перехода права собственности будет отменена. Однако, оспорить дарственную можно лишь в течение трех лет с момента дарения.
На имущество, оформленное между ближайшими родственниками в виде договора дарения, распространяется следующее ограничение: продать ее без уплаты налога по договору купли-продажи можно будет только по прошествии трех лет.
Также даритель имеет право вернуть себе объект, если при оформлении договора стороны договорились прямо указать на то, что даритель может отменить свое решение.
Чтобы правильно и юридически верно оформить дарственную, стоит прибегнуть к услугам нотариуса. Он составит грамотный документ и станет гарантом того, что при дарении недвижимого имущества ни одна из сторон не была введена в заблуждение и действовала по собственной воле.
Как зарегистрировать договор дарения
Если человек планирует провести оформление договора дарения квартиры через МФЦ в 2021 году, потребуется выполнить подготовительные процедуры. В первую очередь необходимо обсудить все детали сделки с другим участником соглашения. Необходимо предупредить его о том, что посещать государственный орган предстоит совместно. Только в случае согласия со всеми условиями процедуры можно переходить к следующему этапу.
Подарить можно и долю. Когда все условия сделки дарения обсуждены ее участниками, стоит переходить непосредственно к подготовке пакета документации для последующего оформления. Он достаточно обширен.
Чтобы получить право на регистрацию договора дарения через многофункциональный центр, необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- паспорт;
- технические документы на жилое помещение;
- составленный в соответствии с правилами договор дарения;
- справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- свидетельство о праве собственности на передаваемую квартиру;
- справка, позволяющая составить представление о количестве прописанных на территории жилого помещения граждан;
- квитанция, подтверждающая внесение госпошлины.
Список документации, необходимой для оформления соглашения, может меняться. Если у недвижимости несколько владельцев, потребуется предоставить письменное согласие другого хозяина помещения на безвозмездную передачу имущества.
Разобравшись, как через МФЦ оформить дарственную на квартиру, человек сможет сэкономить время на подачу документов в Росреестр. Многофункциональные центры работают быстрее. В них меньше очередей. Однако по факту процедура регистрации через МФЦ займет больше времени.
Росреестр выполняет регистрацию права собственности в течение 3 дней с момента получения документации. Представители МФЦ выполнят аналогичные действия через 7 дней.
За регистрацию права собственности на квартиру взимается госпошлина. Ее размер составляет 300 руб. Если сделка заключается не между ближайшими родственниками, ее стоимость увеличивается. Дополнительно предстоит заплатить налог. Его размер составляет 13% от общей суммы сделки. Если не приложить все необходимые квитанции к перечню документов, подарить имущество через МФЦ не получится.
Если сделка оформляется через МФЦ, стоит подготовиться к возможному отказу. Сотрудники многофункционального центра имеют право предоставить отрицательный ответ на заявку в следующих ситуациях:
- гражданин предоставил неполный пакет документов;
- у квартиры несколько собственников, и второй хозяин помещения не дал разрешения на заключение сделки;
- в договоре присутствуют ошибки, он составлен не точно, и формулировки расплывчаты.
Если дан отказ, даритель и одаряемый должны исправить указанные ошибки и обратиться повторно. Только в случае соблюдения всех установленных законом нюансов сделка будет зарегистрирована.