Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности залога земельных участков». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.
Глава XI. Особенности ипотеки земельных участков (ст.ст. 62-68)
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.
1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, — на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимаются Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом. (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
Особенности залога земельных участков
1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
1.1. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке. (в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 N 405-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя. (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.
Абзац — Исключен. (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ)
В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ)
4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
- О некоторых вопросах, связанных с утверждением и отстранением арбитражных управляющих (информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации) 2005 /
- Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке 2005 /
- Особенности удовлетворения требований кредиторов за счет заложенного недвижимого имущества 2004 / А. В. Карпов, Л. И. Нечушкина
- Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Продолжение 2002 / Быстров Г. Е.
- Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество (за исключением земельных участков) 2010 / Тесля Наталья Владимировна
ПРОБЛЕМЫ АГРАРНОГО И ЭКОЛОГИЧЕСКОГО ПРАВА
Замалеев Р. Р.,
аспирант МГЮА
ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
В современных правовых системах, включая нашу отечественную, ипотека рассматривается как залог недвижимости, то есть наиболее ценного имущества: земельных участков, зданий, строений, предприятий и других имущественных комплексов.
В настоящее время ипотека (залог) земельного участка — это верный способ привлечь денежные средства с целью последующей постройки дома, офиса, развития бизнеса, сельского хозяйства и т. д. Наиболее ценными, с точки зрения рынка, в России считаются земельные участки Москвы и Подмосковья, где владение земельным участком является также и вопросом престижа.
Ипотека земельных участков оформляется путем заключения договора, по которому одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом1.
Земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке2.
С точки зрения гражданского законодательства, земельный участок — это недвижимость, а следовательно: 1) земельный участок рассматривается как способ надежного обеспечения обязательств; 2) современная ипотека представляет собой право обратить взыскание на земельный участок при неисполнении должником своих обязательств; 3) притязания кредитора базируются на основе принципа старшинства: залогодержатель при неисполнении должником обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости земельного участка преимущественно перед другими кредиторами.
1 Пункт 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
2 Пункт 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
Однако, прежде чем стать предметом ипотеки, земельный участок должен пройти несколько этапов, включающих в себя определенные процедуры, урегулированные непосредственно земельным законодательством.
Первым этапом становится формирование земельного участка, которое включает в себя соответствующие процедуры землеустройства и кадастриро-вания. Поскольку земельный участок может быть делимым, т.е. может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, то при необходимости землеустройству и кадаст-рированию подлежат также и уже сформированные земельные участки.
При этом нужно учитывать, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, а также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. В Московской области, к примеру, по данным на 2003 г., минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, — 2,0 га, для садоводства — 0,06 га, для огородничества — 0,04 га, а для дачного строительства — 0,06га1.
Вторым этапом является оформление договора об ипотеке земельного участка. Согласно п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке, заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Предметом ипотеки могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). Ранее в соответствии с п. 1 ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости» ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств была запрещена. В связи с этим подвергалась сомнению конституционность положения п. 1 ст. 63 данного Закона, поскольку в этом случае устанавливался различный правовой режим в отношении государственной, муниципальной и частной собственности на
1 Статья 1 Закона Московской области от 17 июня 2003 г. № 63/2003-0З «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области» // Ежедневные новости. Подмосковье. 2003. № 110.
Ипотека на земельный участок — условия и оформление
Есть ряд менее крупных и именитых банков с аналогичными предложениями. Так, РосЕвроБанк берет под залог лишь площади со зданиями (жилая застройка). Ставка начинается с 16,5%, а размер субсидии ориентировочно 0,35-4 млн. рублей с привязкой к стоимости залога. Расчет по долгу осуществляется аннуитетными платежами в течение максимум 20 лет. При этом предусмотрены комиссии, например, 1,5% за выдачу заемных средств.
Совкомбанк также кредитует под землю на очень лояльных и демократичных условиях. Свой доход клиенту официально подтверждать не придется, а возрастная категория шире, чем у конкурентов (предельный возраст 84 года на момент окончательного расчета). Сама земля также не должна обладать какими-то специфическими свойствами. Достаточно того, чтобы он пребывал в той же местности, что и сам банк. При этом ставка по займу 18,9 пунктов, а предельный период – 10 лет.
Альфа-Банк предлагает кредитки. Объем средств 300 000 – 3 000 000 рублей, а ставка 24%, но при этом предусмотрен льготный период в пределах 100 дней. Это предложение действует как под залог недвижимости, так и без него. В первом варианте сумма к выдаче будет больше.
АК Барс Банк выделяет также минимум 0,3 млн. рублей, а вот верхний порог 30 000 000 рублей при достаточно умеренной ставке в 12,5% и больше. Для привлекательного процента требуется имущественное страхование объекта и личное присутствие. Отказ от полиса автоматически влечет рост ставки на 3 пункта. Период займа ограничен 15 годами.
Оформление займа под залог участка состоит из следующих этапов:
- Выбор КФО. Требуется проанализировать продукты разных банков и выбрать оптимальный для себя.
- Сбор пакета документов. Он стандартный, как правило, у всех кредиторов и включает бумаги на участок, а также подтверждение платежеспособности (справка о доходах, наличие работы и т.д.).
- Обращение с анкетой-заявкой.
- Оценка земли (если решение по заявке положительное).
- Оформление залога на надел.
- Получение финансов.
Общие критерии, которым должен соответствовать соискатель займа выглядят так:
- Возраст 21-64, в редких банках этот стандарт отличается.
- Стаж официального трудоустройства 0,5-1 год.
- Доход, подтверждаемый справками.
- Чистая кредитная история.
Для хоз.субъектов и ИП будут немного иные критерии, если таковым доступно кредитование. Они будут касаться срока официальной деятельности, оборота и т.д.
Если рассматривать в разрезе всех кредитных продуктов, то имеются особенности залога земельных участков:
- Оформление занимает больше времени. Это потому что пакет документов большой и требуется произвести оценку. На все уходит порядка месяца.
- Выгодные условия. Для банков использование земли в качестве залога снижает риски потерь от невозврата средств, а значит, они могут позволить более низкие ставки, большие сроки и прочие плюсы для клиентов. Неспособность заемщика выплатить долг будет компенсирована выручкой от реализации участка.
- Договор займа (ипотеки) или залога должен обязательно пройти государственную регистрацию, поскольку это обременение. Отсутствие таковой расценивается как недействительность договора залога. Регистрацию осуществляет Росреестр, а все сведения аккумулируются в ЕГРН. Обременение снимается после погашения долга в 100% размере, после чего органы Росреестра вносят соответствующие данные в базу.
Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки
- По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (пункт в редакции, введенной в действие с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ, — см. предыдущую редакцию). *62.1)
1_1. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка (пункт дополнительно включен с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ).
- При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке
- Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается (пункт в редакции, введенной в действие с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
- Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. *63.2)
Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю
- Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.
При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — судом.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ, — см. предыдущую редакцию) - Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи право залога не распространяется.
При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 настоящей статьи (абзац в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
- Пункт утратил силу с 11 января 2005 года — Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ. — См. предыдущую редакцию.
- Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости (пункт дополнительно включен с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ).
Статья 64_1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа
- Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.
- Особенности кредитования под залог земельного участка
- Требования к заёмщику для получения кредита под залог земельного участка
- Требования, предъявляемые к залоговому участку
- Какая документация требуется для банка
- Можно ли взять кредит под залог земли без подтверждения дохода?
- Что может повлиять на оценку стоимости участка
- Незарегистрированное строение на участке — есть ли шанс получение кредита?
- Кредит пенсионерам под залог земельного участка
- На какую сумму кредита может рассчитывать заемщик?
- Плюсы кредитования под залог земли
- Минусы кредита под залог земельного участка?
- Перечень банков, предоставляющих кредит под залог земли
Кредитование под залог — достаточно популярный тип кредитных сделок. Банк получает дополнительные гарантии, а должник может рассчитывать на более мягкие условия.
В качестве залога может быть использовано практически любое имущество, например, недвижимость, транспорт, промышленное оборудование и так далее. Земельные участки, как подвид недвижимости, тоже могут быть использованы в данном случае.
Применение в качестве залога земельного участка будет иметь ряд особенностей, которые должны быть учтены:
- при оформлении залога документы подаются в Росреестр, для наложения на него обременения. Участок не может быть реализован до момента снятия такой обеспечительной меры;
- обращение взыскания на предмет залога может быть произведено в судебном порядке. Как правило, одновременно с требованием о взыскании суммы задолженности, кредитор подаёт требование об обращении взыскания;
- залог может быть заключен только после детального осмотра участка и его анализа. Это не законодательное требование, а практическая особенность. Кредитор должен понимать, в каком состоянии находится участок, удастся ли его реализовать в случае необходимости.
При оформлении договора в расчёт берётся рыночная стоимость участка, а не кадастровая и, тем более, не инвентаризационная, которая может быть существенно ниже. Банк будет интересовать цена, за которую он сможет указанный участок продать.
Требования к заёмщику для получения кредита под залог земельного участка
При заключении договора залога требования к заёмщику будут существенно снижены в сравнении с ситуацией, когда кредит предоставляется без обеспечения. Банк может позволить себе несколько снизить условия, так как подразумевается, что он может вернуть долг с лица за счёт реализации предмета залога.
Это не говорит о том, что залог всегда предоставляется без отказа, без справок и поручителей, что его может получить любой безработный. Однако шанс на одобрение кредита будет гораздо выше.
Некоторые минимальные требования будут обязательными, например, возраст заёмщика, наличие гражданства, но конкретные моменты отличаются в зависимости от банка.
Деньги в долг под залог жилья можно получить при соблюдении минимальных требований. Чаще всего это возраст от 18, иногда от 21 года, оформленное право собственности на участок и наличие гражданства, а также регистрации в регионе присутствия банка. Больше условий предъявляется к земельному участку, который планируется передать в залог.
К участку, который будет использоваться в качестве залога, предъявляются уже совершенно иные требования:
- участок должен быть оформлен в собственность на заёмщика. Допускается передача залога третьим лицом, но в таком случае это лицо и должно заключать договор залога с кредитором;
- участок должен быть оценён на сумму, соразмерную сумме договора. При этом речь идёт именно о рыночной стоимости, то есть потребуется проведение дополнительной оценки, которую часто проводит специалист банка, но может привлекаться и третье лицо;
- участок не должен быть предметом ещё одного залога, либо первоначальный кредитор должен дать согласие на последующий залог;
- участок должен быть рентабельным. Этот момент оценивается кредитором, в соответствии с рынком. Банк должен иметь возможность реализовать его в случае неисполнения должником своих обязательств.
Решение о заключении договора залога принимается в каждом случае индивидуально. Банк должен внимательно оценить ситуацию, перспективу сделки и только после этого заключать её.
Федеральный закон от 16.07.98 N 102-ФЗ
При заключении договора залога потребуется ряд бумаг, среди которых:
- паспорт должника или иной документ, который подтвердит его личность;
- бумага, подтверждающая право собственности на земельный участок. Ранее это было свидетельство о праве собственности, но сейчас оно не выдаётся. Можно получить выписку касательно объекта, в которой будет указан собственник;
- кадастровый паспорт на участок или выписку из него.
Чаще всего этих бумаг достаточно, но в некоторых случаях потребуются дополнительные документы, такие как согласие от сособственников, если участок находится в долевом владении, межевой план и так далее.
Учитывая тот факт, что участок выступает обеспечением факта возврата банку денежных средств, получить займ под залог такой собственности без подтверждения вполне реально. При этом шансы резко возрастут, если участок будет оценен на сумму, немного превышающую сумму кредитования, с учётом возможных процентов и штрафных санкций.
Оценкой стоимости участка должен заниматься профессионал. При этом на конечную стоимость могут повлиять следующие факторы:
- площадь участка;
- назначение (например, земли населённых пунктов, промышленного назначения, для ведения подсобного хозяйства и так далее);
- удалённость от центра города;
- состояние соседних участков;
- наличие коммуникаций;
- общественный транспорт, который имеется в ближайшей доступности;
- фактическое состояние участка, ухожен ли он.
Оценивается именно рыночная стоимость, то есть приблизительная цена, за которую предмет залога может быть реализован.
В России залог земельных участков (ипотека) регулируется нормами гл. 23 ГК РФ, Законом об ипотеке (залоге) недвижимости», а также ЗК РФ. ФРФ. Р
Залог земельных участков может возникать, если их оборот допускается вышеназванными федеральными законами и иными законодательными актами.
Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ предметом залога могут быть земельные участки. Закон об ипотеке определяет виды земельных участков, которые могут быть предметом залога, двумя способами: путем указания земельных участков, которые не могут быть предметом залога, и путем определения земель, которые могут быть заложены.
Статья 5 Закона об ипотеке предусматривает, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, в частности: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества
К потенциальным заемщикам банки предъявляют ряд требований. Делается это с целью снижения рисков невозврата кредитов. Клиенту приходится подготавливать огромное количество документов. И, конечно же, чтобы получить средства, ему необходимо застраховать тот или иной объект залога.
Ссуду под залог участка земли можно взять практически в любом банке нашей страны. Однако каждое финансовое учреждение предлагает ряд своих условий и особенностей.
Это означает, что, перед тем как заключать договор, следует детально изучить рынок и выбрать наиболее подходящий для себя вариант. В основном максимальная величина кредита не превышает половины стоимости земли.
Каждый участок земли индивидуален, и определять его стоимость в сравнении с иными подобными объектами почти невозможно. Для получения кредита под залог земли участок должен обязательно соответствовать условиям банка. Они, конечно же, меняются, но, как правило, соответствуют друг другу:
- земельный участок расположен в том же населенном пункте, где существует банк либо его филиал; как правило, земля, расположенная в других субъектах федерации либо значительно удаленная от города, где располагается офис финансовой компании, также имеет мало шансов при рассмотрении ее в качестве залога;
- минимальная площадь участка должна быть не меньше 6 соток; земельные объекты малой площади могут, конечно же, рассматриваться, однако, положительные решения по ним принимаются довольно редко;
- объект принадлежит заемщику либо залогодателю на основании соответствующего права собственности;
- владельцем земельного участка является совершеннолетнее лицо;
- отсутствие обременений (арест, залог, дарственные и пр.) в отношении объекта залога;
- срок права собственности на земельный участок, который был получен в наследство, должен превышать 3 года.
Также стоит отметить, что заложить можно только ту землю, которая предназначена для жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства либо садоводства.
Иные категории земельных объектов будут неинтересны для кредитора ввиду того, что впоследствии могут возникнуть некоторые трудности при оформлении и реализации.
Кроме того, земли не должны находиться в водо-, лесоохранной и резервной зонах.
Для одобрения запроса на кредит под залог земельного участка требуется оценить ликвидность земли. Чем она будет выше, тем больше у клиента будет шансов получить кредит на выгодных условиях. Ликвидность земельного участка зависит от таких факторов, как:
- его месторасположение, удаленность от города/населенного пункта;
- инфраструктура вокруг объекта;
- площадь и тип почвы;
- степень обеспеченности коммуникациями;
- наличие подъездных путей, а также круглогодичная доступность;
- перспектива развития территории в будущем.
Таким образом, земельный участок, который расположен в поле, вдали от населенных пунктов, будет охарактеризован банком как объект с низкой ликвидностью, а также нецелесообразностью передачи в качестве залога.
Итак, если вы стали счастливым обладателем земельного участка, то логично, что следующим шагом станет строительство дома. Так как собственных средств не хватает на реализацию задуманного, то многие решают обратиться в банк с целью оформления займа.
Здесь, конечно, довольно много так называемых «подводных камней», а именно:
- программы кредитования (целевые, нецелевые);
- условия и требования того или иного банка;
- самый «оптимальный» кредит.
Имея в собственности участок земли, заемщик может рассчитывать на два типа кредита:
- ипотечный;
- потребительский с обеспечением.
- И в том и в другом случае банку требуется предоставить в залог земельный участок.
- Плюсы и минусы кредита
- Получение ссуды на строительство дома под залог участка земли имеет много преимуществ перед простым потребительским кредитом:
- сумма по нему значительно выше;
- более низкая процентная ставка;
- многие кредитные программы являются нецелевыми, т.е. банк не осуществляет контроль и не проверяет смету на возведение дома.
Среди недостатков можно отметить:
- долгое ожидание ответа из банка;
- финансовые организации пока что неохотно оформляют в залог участки земли, так как требования к объекту достаточно строгие;
- внушительный объем документов и долгая процедура оформления;
- различные комиссии (проверка, оформление, обслуживание и т.п.).
Заложить земельный участок для получения кредита — распространенная и успешная практика. Но перед оформлением займа следует внимательно изучить особенности такого финансирования и выбрать банк с оптимальными условиями предоставления денег.
Если у вас в собственности есть земельный участок, то вы можете сделать его обеспечением по договору займа. Это значит, что в течение всего срока действия кредитного соглашения предоставленная недвижимость будет гарантом возврата выданной суммы. Если заемщик не будет платить по договору, то банк сможет продать участок земли, а вырученной суммой погасить задолженность.
В течение всего срока кредитного соглашения на совершение юридических действий потребуется банковское согласие. До снятия обременения вы не сможете без разрешения финансовой организации:
- оформить завещание или дарственную;
- зарегистрировать жильцов;
- выделить долю;
- оформить залог и т.д.
Важный момент — права на использование земли при установке обременения не ограничиваются. Вы сможете проживать на участке и полноценно пользоваться им.
Преимущества такого кредитования:
- Низкий процент — кредит под залог оформлять выгоднее, чем займ без обеспечения.
- Увеличенный лимит — банки готовы выдать 50-70% от оценочной стоимости объекта.
- Сниженные требования — при наличии залога отдельные финансовые организации готовы выдать деньги без справок с работы или иного подтверждения дохода.
Главные недостатки — необходимость в залоге и длительность оформления. Обычно на все согласования уходит от 5 дней до 2 недель. Если деньги нужны срочно, то быстрее будет оформить обычный потребительский займ.
Как использовать в качестве залога земельный участок
Почти всегда на участке расположен дом или дача. В этом случае в обеспечение по кредитному соглашению передается не только земля, но и расположенные на ней жилые постройки.
Иван Иванович хочет получить кредит под залог дачи и участка 6 соток. Но ему принадлежит только земля, а сам дом оформлен на его брата. В такой ситуации кредитор может согласиться на сделку только при согласии на обременение от брата заемщика.
На практике такие сделки сложны юридически, кредитные организации предпочитают не вступать в такие соглашения.
/ Ипотека / На земельный участок
Ипотечные кредиты на приобретение земли, несмотря на достаточно жесткие условия такого кредитования, становятся в России все популярнее. Многие граждане предпочитают купить участок земли и на нем уже строить дом. Кроме того, в последнее время покупка участков земли активно используется и как средство для инвестирования и сохранения сбережений.
Также под залог участка земли можно получить нецелевой банковский кредит. Главное его отличие от ипотечного кредита – отсутствие в кредитном договоре условия об обязательном направлении кредитных средств на определенную цель.
По сути, данный вид кредита является разновидностью обычного потребительского кредита с установлением обеспечения исполнения обязательства в виде залога. Указание в заявке на получение кредита цели направления средств в некоторых банках может повлиять на размер процентной ставки.
Общий порядок получения нецелевого кредита, установления и снятия залога совпадает с аналогичной процедурой, предусмотренной для ипотечного кредитования. Отличие заключается только в определении цели выдачи кредита, который обеспечивается залогом участка земли.
Последние изменения: январь, 2018 года
Взять кредит под залог земельного участка можно в нескольких банках, а также в кредитных организациях. Но потенциальный заемщик, который хочет это сделать, сталкивается с рядом сложностей.
Все потому, что данный вид кредитования является рисковым для финансовых учреждений.
Те из них, которые готовы выдать денежные средства под залог земли, выдвигают немало требований, как заемщику, так и по отношению к залогу.
Кредиты под залог земли не входят в перечень распространенных банковских продуктов. Это объясняется тем, что такой залог является низколиквидным.
Если у заемщика возникают серьезные финансовые проблемы, и он не может выполнять свои обязательства, то найти покупателя на землю для их решения в короткие сроки удается не всегда.
Кроме того, юридическая сторона продажи земельных участков имеет много нюансов. Если банк пропустит один из них, то может вообще участок не продать.
Практически все финансовые учреждения выдвигают к земле как к предмету залога одинаковые требования, а именно:
- Земельный участок должен быть в единоличной собственности потенциального залогодателя.
- Назначением использования земельного участка должно быть строительство или ведение приусадебного хозяйства. Отдельные кредитные учреждения также принимают в залог землю сельскохозяйственного назначения.
- Если потенциальный заемщик предоставляет в залог землю, где планирует строительство, то на него также должен быть полный пакет документов. В него входит: разрешения от местной исполнительной власти, проект и договор с подрядной организацией.
- Если на участке находится строение, то в банк необходимо представить документы и на него. Стоит отметить, что в ситуации, когда здание принадлежит другому лицу, шансы получить кредит под залог земли минимальны.
Сумма кредита зависит в первую очередь от стоимости участка. Ее расчет выполняется с учетом следующих нюансов:
- Местонахождение и назначение участка.
- Наличие коммуникаций на участке или подведенных к нему.
- Наличие и состояние подъездных путей.
- Характеристика почвы (если участок имеет сельскохозяйственное назначение).
Среди множества предложений банков, особый интерес представляют кредит под залог земельного участка. Этот вид займа отличается длительностью срока и доступной процентной ставкой, которая гораздо ниже обычных займов. Однако для получения средств от банка необходимо пройти более долгую процедуру согласования и сбора большего количества документов.
21 мая 2015, 21:17
Об этом – далее.
Это регулируется законодательно (ст. 65 Закона «Об ипотеке…»). Если договором оговорено другое, то постройки могут не передаваться в залог, но продать их можно будет только по согласию залогодержателя.
- Заявление по установленной Министерством юстиции форме.
- Паспорт заявителя.
- Платежное поручение, удостоверяющее внесение платы за предоставление выписки из реестра прав.
- Документ об уплате госпошлины.
- Копия справки о присвоении номера физического лица-плательщика налогов.
- В случае подачи заявления уполномоченным лицом потребуются доверенность и документы, удостоверяющие его личность.
- Ипотечный договор, которым предусматривается передача имущества в залог.
- Дополнительно при передаче в ипотеку земельного участка необходима выписка из земельного кадастра.
Такое обращение готовит залогодержатель в случае невыполнения залогодателем своих обязательств, прописанных в договоре ипотеки. При этом, чтобы продать залоговое имущество через торги кредитор должен доказать то, что условия соглашения были нарушены.
Банк имеет право готовить обращение взыскания, если заемщик:
- допустил просрочку платежа по кредиту;
- без ведома банка сдал в аренду участок или начал на нем строительство;
- пытается изменить назначение участка, не известив об этом банк.
Данное обращение является правом залогодержателя, но не обязанностью. Что касается земельных участков сельхоз. назначения, законом предусмотрен запрет на их взыскание, пока не закончится срок сезонных работ. Такая норма действует до 1 ноября года, когда истекает срок погашения обязательств.
- При передаче земельного участка в ипотеку оговорите с банком возможность строительства на нем. Помните: без разрешения залогодержателя вы не сможете построить даже сарай на этой площади.
- При заключении договора внимательно читайте условия, по которым банк может подать обращение взыскания.
- Старайтесь не доводить дело конфликтной ситуации, а всегда поддерживайте контакт с банком. Стоимость реализованного через аукцион имущества гораздо ниже рыночной.
— оформить кредит под залог другой недвижимости (городской квартиры, офисного помещения);
— взять целевой кредит под строительство;
— попытаться получить ипотеку под залог земельного участка.
Казалось бы, что последний из представленных вариантов – самый очевидный и логичный: покупаем земельный участок в кредит – отдаем его же в залог.
Однако на практике ипотеку под залог земли получить не так-то просто…
Давайте попытаемся взглянуть на этот вид ипотеки «глазами» банков. Почему отечественные кредитно-финансовые учреждения в большинстве своем не горят желанием принимать в качестве залога землю?
Неопределенность ликвидности земельного участка
Спрос на городские квартиры (особенно в крупных городах) всегда предсказуемо стабилен и высок. ЛЮБАЯ квартира, выставленная на продажу по цене на несколько тысяч ниже среднерыночной, гарантированно продастся за пару дней.
Когда заемщик по какой-либо причине перестает выполнять свои обязательства по кредиту, банк быстро реализует заложенную квартиру и возвращает себе одолженные клиенту средства плюс все набежавшие проценты, штрафы и пени.
Теперь вернемся к нашим земельным участкам. Продать землю намного сложнее, чем городскую квартиру. Спрос на земельные участки традиционно меньше, стоимость на них через пару лет может резко измениться, а сам процесс вынужденной продажи – затянуться на неопределенный срок. Естественно, такой «ненадежный» объект залога отечественные банки стараются не рассматривать вообще.
Кроме того, и оценить такой залог намного сложнее, чем квартиру или офисное помещение – ведь, как правило, земельный участок и сравнивать особенно не с чем…
Постоянно меняющееся законодательство
То банкам запрещают кредитовать землю сельскохозяйственного назначения, то разрешают это делать.
То ежегодно меняют минимальные размеры кредитуемого участка.
То спорят о том, можно или нельзя банкам принудительно продавать землю заемщиков – должников, если других вариантов жилья у них на данный момент нет.
В общем, законодательная база по земле (в том числе, и ипотека под залог земельных участков) все еще находится в стадии доработки и тестирования. И пока все это дело не «устаканится» на государственном уровне, банки будут все так же настороженно относиться к «земельным» кредитам.
Повышенные требования к предмету залога
— права на участок должны быть зарегистрированы на заемщика;
— участок поставлен на кадастровый учет (есть четкий план с определением границ, присвоен кадастровый номер);
— земля должна находиться в том регионе, где работает банк (в крайнем случае, где есть хотя бы филиал кредитующей организации);
Опять-таки все эти критерии банк придумывает не для собственного развлечения. Просто участок, расположенный в престижном районе со всеми коммуникациями и наличием подъездных путей в случае чего продать намного легче.
— он уже находится под обременением (ренты или залога);
— он расположен в специальной зоне (резервной, водоохранной, на территории национального парка или закрытого административного образования);
— документы на земельный участок оформлены неправильно;
— земля не принадлежит к разрешенной категории (список этих категорий меняется и корректируется практически ежегодно).
— землю обычно оценивают в 50-60% ее рыночной стоимости;
— первоначальный взнос по ипотеке под залог земли будет составлять порядка 30-40%;
Кредит под залог земельного участка имеет свои особенности:
- оформление такого кредита занимает гораздо больше времени, чем иных;
- здесь существует гораздо больший процент риска потерять землю в случае утраты возможности выплаты по кредиту;
- максимум, на что может рассчитывать заемщик, – это только на половину стоимости земельного участка.
Кроме того, не каждый участок пригоден для получения кредита.
Для того чтобы понять, можно ли использовать конкретный участок земли в качестве залога, нужно удостовериться, что он отвечает следующим требованиям:
- участок земли не должен находиться в залоге, быть сданным в аренду или переданным в употребление по договору найма;
- право собственности на него должно быть оформлено по всем правилам в соответствии с современным законодательством;
- участок земли должен находиться в той же области и районе, где находится отделение банка, в которое планирует обратиться заемщик;
- если на участке есть строения, то заемщик должен будет представить банку документы на право собственности на них;
- участок должен быть ликвидным, то есть на него должен иметься спрос.
Спрос возможен если:
- к участку можно подъехать по хорошей дороге;
- желательно, чтобы собственников у участка было как можно, меньше, а в идеале собственником должен быть только заемщик;
- земля участка не должна входить в зону земель заповедника;
- к собственнику участка не должно быть никаких претензий со стороны соседей.
Немало банков может предложить возможность получения кредита в залог земельного участка, но лучше отдать предпочтение тому банку, на чью карту перечисляется зарплата или другой источник дохода заемщика.
При этом нужно также руководствоваться:
- положением данного банка в различных рейтингах;
- финансовыми показателями данного банка;
- его опытом работы в этом плане;
- отзывами клиентов о работе банка.
Банку для решения по кредиту нужно будет представить следующие документы:
- документы на право собственности на данный участок земли;
- выписка из ЕГРН, свидетельствующая об отсутствии других собственников на данный участок;
- кадастровый план участка;
- межевой план;
- согласие супруга на залог земельного участка или справка о том, что заемщик в браке не состоит.
Также банку потребуются документы, которые нужны для оформления любого кредита:
- паспорт и еще один любой документ, подтверждающий личность заемщика;
- справка о доходах 2-НДФЛ;
- копия трудовой книжки или трудового договора.
Банк обязательно оценит стоимость участка своими силами и за свой счет. Если заемщика не удовлетворит полученный результат, он может обратиться к независимым оценщикам.
Оценка производится в течение двух дней.
При получении положительного решения банка по заявке на такой вид кредита оформляется кредитный договор. В договоре нужно внимательно прочитать следующие пункты:
- размер итоговой ставки;
- размер суммы ежемесячных платежей,
- ответственность за нарушение договора;
- права заемщика, которые он может осуществлять в отношении земельного участка, после подписания кредитного договора;
- возможность и условия досрочного погашения кредита;
- пункт «прочих условий» обязательно! В него могут быть спрятаны очень важные моменты, связанные с данным кредитом.
После подписания договора сторонами деньги могут быть представлены банком наличными или перечислены на номер счета заемщика.
При погашении кредита нужно помнить, что в случае использования денежного перевода через какую-либо организацию нужно учитывать длительность этого процесса, который может составить несколько дней. Этот срок нужно учитывать при переводе денег, чтобы не появилась просрочка в платежах из-за длительности перевода по времени.
В подавляющем большинстве случаев финансовые организации обращают наиболее пристальное внимание на проведение оценочных мероприятий на конкретном участке.
Все без исключения земли должны отвечать повышенным требованиям к ликвидности. Это обуславливается возможностью реализации банком надела, если у его собственника не будет средств для погашения своих долговых обязательств в установленный срок.
К оформлению в качестве залогового обеспечения допускаются следующие категории участков:
- принадлежащие к землям, отведенным для индивидуального строительства или личного подсобного хозяйства;
- имеющие четкие предельные параметры и координаты – другими словами должна быть проедена предварительная процедура межевания;
- имеющие доступ к основным транспортным развязкам;
- имеющие инфраструктуру с учетом подключения к основным энергетическим сетям;
- отвечающие последним требованиям, предъявляемым к экологическим параметрам регионов.
Стоит отметить, что в любом случае заключенный договор подлежит обязательной регистрации в государственном реестре.
Образец договора залога земельного участка:
При оформлении соглашения о залоге территориального надела нужно учитывать некоторые особенности. Например, на основании положений статьи 62 Федерального Закона об ипотеке, участки земли могут выступать в качестве предмета такого кредитования только в том случае, если они не имеют ограничений в обороте.
Предметом договора не могут являться те земли, которые находятся в непосредственной собственности у государственных или муниципальных органов власти, кроме тех, которые были отведены непосредственному пользователю для организации строительных работ или для возведения элементов коммуникационной инфраструктуры.
Если ипотечное соглашение заключается при условии наличия на участке объектов, принадлежащих заинтересованному лицу по праву собственности, то в документе важно указать факт того, что залоговое обеспечение будет распространено на соответствующие объекты строительства. Об этом гласят нормы статьи 64 Федерального Закона об ипотечном кредитовании.
Официальное действие залога начинается с того момента, когда проводится государственная регистрация сделки в территориальном отделении государственного реестра. Помимо прочего, если участок выступает залогом по договору ипотеки, непосредственный залогодатель имеет законные основания на осуществление строительных работ на земле без ограничений от банков. Ипотека будет автоматически распространена на данные объекты.
В заключаемом соглашении важно указать объективные сведения о рыночной стоимости земли. Для этого предварительно привлекается специальная экспертная комиссия, действующая от имени финансовой организации. При этом стоимость работ определяется на основании дополнительного договора, заключаемого между заемщиком и уполномоченным представителем банка.
Рассматриваемый образец договора содержит в себе следующие позиции:
- Шапка, в которой прописывается наименование населенного пункта, дата составления договора, паспортные данные и адреса сторон сделки.
- Предмет соглашения – указываются основные и дополнительные условия, адрес фактического месторасположения участка земли, величина кадастровой стоимости, порядок по которому проводится продажа дома (а также соответствующая покупка третьими лицами) или земли при возникновении споров.
- Гарантии, дающиеся держателем предмета залога – например, может быть указан факт того, что участок не будет реализован без согласия залогодателя.
- Обязанности сторон сделки.
- Страховые нюансы.
- Ответственность сторон при возникновении чрезвычайных обстоятельств.
- Итоговые нормативы.
- Актуальные реквизиты сторон и их подписи.
Скачать бланк договора залога земельного участка
Важно: если соглашение заключается официальным представителем заинтересованного лица, то нужно заблаговременно подготовить нотариальную доверенность.
Заинтересованная в ипотечном кредитовании сторона может возводить любые объекты строительства на заложенной территории с учетом того, что все здания будут автоматически переведены в категорию предметов залогового обеспечения. Вместе с этим участники договора могут договорится о другом порядке регулирования отношений в рамках проводимых строительных мероприятий. Об этом говорится в статье 65 Федерального Закона об ипотеке.
Компетентные судебные инстанции могут отказать в прошении по факту обращения взыскания на возведенный объект на участке земли, если произошедшие нарушения по установленным обязательствам незначительные, а сумма предполагаемого взыскания даже в малейшей степени не соответствует стоимости построенных зданий. Основные критерии рассматриваемой несоразмерности определяются в статье 54 вышеуказанного нормативного акта.
Они заключаются в том, что размер взыскиваемой суммы не может быть больше 5% от стоимости имущества, находящегося в банке в качестве залогового обеспечения. Стоит отметить, что максимальный срок допустимой просрочки обязательств составляет 90 дней. После истечение установленных рамок происходит принудительное возмещение убытков банка путем продажи объекта.
В случае, если судом не определяются аналогичные обстоятельства, происходит принятие решения о продаже имущественного объекта для соразмерного погашения задолженности. Это, в свою очередь, регулируется действующей апелляционной практикой.
При заполнении образца залогового соглашения о передаче земельного участка в финансовую организацию важно обратить особое внимание на соответствие всем требованиям, указанным в статье 9 Федерального Закона об ипотечном кредитовании.
Если территориальный надел находится у пользователя на основании договора аренды, то в заключаемом с банком соглашении обычно указывается позиция о том, что переход такого участка в непосредственную собственность гражданина автоматически не прекращает залоговые отношения.
Наконец, если заинтересованные стороны не предполагают распространение залога на возводимые объекты строительства, то это также рекомендуется указать в заключаемом соглашении.
Отношения в рамках заключения соглашения, предметом которого выступают участки земли или официальные права на них, подчиняются общим параметрам, присущим составлению аналогичных документов на торгах, что регламентируется действующим гражданским законодательством.
Земельный Кодекс РФ также определяет некоторые дополнительные нормативные положения. Например, согласно нормам статьи вышеуказанного Кодекса основной формой заключения договоров по приобретению прав на участки земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются публичные торги. Данная норма в основном распространяется на
арендные договора
и
соглашения о купле-продаже
.
Возможность оформления соответствующих договоров не исключается и с условием не проведения аукциона. Предметом в рамках рассматриваемого документа могут выступать абсолютно любые территориальные наделы, которые не были выведены из официального оборота в соответствии с действующим федеральным законодательством.
Что касается прямого порядка передачи участков для оформления ипотеки, то это регулируется Гражданским Кодексом РФ. Как и прочие имущественные объекты, земельные участки могут быть предметом залогового обеспечения. Официальное действие залога начинается только после проставления подписей сторон в завершающей части специального договора.
В соглашении о залоге нужно в обязательном порядке указать предмет сделки и ее стоимость. Кроме того, обязательно нужно подвергнуть документ государственной регистрации в территориальном отделении Росреестра. Оформление документа осуществляется исключительно в письменном формате. Несоблюдение данного правила в каждом конкретном случае влечет за собой его недействительность.
Стоит отметить, что в соответствии со статьей 63 Гражданского Кодекса РФ, существует определенный перечень участков, не подлежащих передаче в качестве залога:
- земли, находящиеся в собственности государственных или региональных органов власти;
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли, отведенные для подсобного хозяйства.
Норма о том, что наиболее распространенная часть земель (под сельскохозяйственные цели) исключается из ипотечных отношений, существенно ограничивает право граждан на распоряжение территориями. В последние годы эти права были в полной мере восстановлены постановлением Конституционного Суда РФ.
33. ЗАЛОГ (ИПОТЕКА) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Заключение соглашение о предоставлении участка земли в банк в качестве залога между юридическими и физическими лицами является стандартной процедурой. Зачастую заемщики получают ипотечные кредиты исключительно на основании предоставления недвижимости, как залогового обеспечения сделки.
Благодаря этому кредиторы получают официальное право на совершение взыскания на имущественный объект в той ситуации, когда гражданин не может погасить задолженность по ипотеке.
В остальном процедура имеет классический алгоритм действий:
- заключение кредитного договора и его регистрация в едином государственном реестре;
- продолжение использования имущества заемщиком – исключается только возможность отчуждения земли без согласия банковской структуры;
- оформление закладной для удостоверения прав банка на право распоряжения залоговым имуществом;
- регистрация фактических имущественных прав.
В 2021 году в соответствии с нормами, четко прописанными в статье 339 Гражданского Кодекса РФ, залоговый договор должен в обязательном порядке содержать в себе следующие характерные сведения:
- предмет залогового обеспечения, которым в рассматриваемом случае является участок земли;
- существо залога;
- обстоятельства и срок их исполнения;
- порядок реализации имущественного объекта в порядке судебного разбирательства в случае появления спорных обстоятельств.
Вышеуказанный перечень условий является общим, благодаря чему происходит его применение по отношению ко всем соглашениям о залоге, если иное не предусматривается нормами регулирующих нормативных актов.
Статья 339. Условия и форма договора залога
Федеральное законодательство определяет и прочие основные условия, которым должны содержаться в рассматриваемых соглашениях:
- предмет договора;
- оценка в денежном выражении;
- размер обязательств.
Предмет залогового обеспечения нужно обязательно указывать с учетом следующих обстоятельств:
- наименование;
- место фактического размещения участка земли;
- параметры участка, с помощью которых он может быть быстро идентифицирован.
Стоит отметить, что помимо прочего в документе четко прописывается правовая норма, на основе которой собственник получил землю в свое непосредственное распоряжение и сведения об органе, сотрудниками которых проводится регистрация договора залога земельного участка.
В подавляющем большинстве случаев финансовые организации обращают наиболее пристальное внимание на проведение оценочных мероприятий на конкретном участке.
Все без исключения земли должны отвечать повышенным требованиям к ликвидности. Это обуславливается возможностью реализации банком надела, если у его собственника не будет средств для погашения своих долговых обязательств в установленный срок.
К оформлению в качестве залогового обеспечения допускаются следующие категории участков:
- принадлежащие к землям, отведенным для индивидуального строительства или личного подсобного хозяйства;
- имеющие четкие предельные параметры и координаты – другими словами должна быть проедена предварительная процедура межевания;
- имеющие доступ к основным транспортным развязкам;
- имеющие инфраструктуру с учетом подключения к основным энергетическим сетям;
- отвечающие последним требованиям, предъявляемым к экологическим параметрам регионов.
Стоит отметить, что в любом случае заключенный договор подлежит обязательной регистрации в государственном реестре.
Образец договора залога земельного участка:
При оформлении соглашения о залоге территориального надела нужно учитывать некоторые особенности. Например, на основании положений статьи 62 Федерального Закона об ипотеке, участки земли могут выступать в качестве предмета такого кредитования только в том случае, если они не имеют ограничений в обороте.
Предметом договора не могут являться те земли, которые находятся в непосредственной собственности у государственных или муниципальных органов власти, кроме тех, которые были отведены непосредственному пользователю для организации строительных работ или для возведения элементов коммуникационной инфраструктуры.
Если ипотечное соглашение заключается при условии наличия на участке объектов, принадлежащих заинтересованному лицу по праву собственности, то в документе важно указать факт того, что залоговое обеспечение будет распространено на соответствующие объекты строительства. Об этом гласят нормы статьи 64 Федерального Закона об ипотечном кредитовании.
Официальное действие залога начинается с того момента, когда проводится государственная регистрация сделки в территориальном отделении государственного реестра. Помимо прочего, если участок выступает залогом по договору ипотеки, непосредственный залогодатель имеет законные основания на осуществление строительных работ на земле без ограничений от банков. Ипотека будет автоматически распространена на данные объекты.
В заключаемом соглашении важно указать объективные сведения о рыночной стоимости земли. Для этого предварительно привлекается специальная экспертная комиссия, действующая от имени финансовой организации. При этом стоимость работ определяется на основании дополнительного договора, заключаемого между заемщиком и уполномоченным представителем банка.
Рассматриваемый образец договора содержит в себе следующие позиции:
- Шапка, в которой прописывается наименование населенного пункта, дата составления договора, паспортные данные и адреса сторон сделки.
- Предмет соглашения – указываются основные и дополнительные условия, адрес фактического месторасположения участка земли, величина кадастровой стоимости, порядок по которому проводится продажа дома (а также соответствующая покупка третьими лицами) или земли при возникновении споров.
- Гарантии, дающиеся держателем предмета залога – например, может быть указан факт того, что участок не будет реализован без согласия залогодателя.
- Обязанности сторон сделки.
- Страховые нюансы.
- Ответственность сторон при возникновении чрезвычайных обстоятельств.
- Итоговые нормативы.
- Актуальные реквизиты сторон и их подписи.
Скачать бланк договора залога земельного участка
Важно: если соглашение заключается официальным представителем заинтересованного лица, то нужно заблаговременно подготовить нотариальную доверенность.
Похожие записи: