Налоговый вычет при покупке квартиры за материнский капитал и наличные деньги

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет при покупке квартиры за материнский капитал и наличные деньги». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Перед оформлением данной льготы важно выбрать подходящий способ получения средств. Для этого можно напрямую несколько лет обращаться к работникам ФНС или запросить вычет через работодателя.

Наиболее часто граждане предпочитают получать ежегодно крупную сумму, которая составляет общий размер НДФЛ за прошлый год. Даже если на покупку квартиры использовался маткапитал, но при этом применялись и личные сбережении, то можно получить возврат, размер которого зависит от суммы вложенных средств.

Чтобы получить льготу через отделение ФНС выполняются следующие действия:

1. у работодателя запрашивается справка 2-НДФЛ, содержащая сведения о размере удержанного налога за год работы;
2. заполняется декларация 3-НДФЛ, для чего можно воспользоваться простой программой, скачиваемой бесплатно на сайте ФНС;
3. подготавливается полный пакет документов, в который входит правоустанавливающая документация, кредитный договор, если квартира покупалась с помощью заемных средств, доказательства оплаты жилья, представленные чеками, выписками из банковских счетов или квитанциями, свидетельство о браке и рождении детей, копия сертификата на маткапитал;
4. подготовленная документация передается работникам отделения ФНС по месту жительства семьи вместе с заявлением, содержащим реквизиты банковского счета, куда будет переведен возврат;
5. проверяются документы в течение трех месяцев, после чего представители ФНС в течение одного месяца переводят деньги на указанный счет.

Во время заполнения декларации с помощью программы «Декларация 2020» обязательно указывается, что на покупку недвижимости использовался маткапитал. На основании полученных данных осуществляется программой автоматический расчет, который позволяет узнать, какой общий размер вычета сможет получить заявитель.

Если граждане во время подачи документов и заполнения декларации не информируют представителей ФНС о том, что на покупку квартиры использовался сертификат, то им придется вернуть незаконно полученные деньги. Это же касается ситуации, когда жилье покупается у взаимозависимого лица или при заключении сделки с родственником.

Как посчитать вычет при покупке квартиры с маткапиталом

Даже при использовании маткапитала на покупку квартиры появляется возможность оформить налоговый вычет. Процесс может выполняться через работодателя или отделения ФНС.

Но при расчете льготы не учитывается сумма, внесенная со стороны государства, поэтому получить возврат можно только с тех средств, которые были уплачены непосредственным налогоплательщиком. Если же рассчитывается налог при продаже жилья, купленного на сертификат, то сумма маткапитала включается в расходы при расчете налоговой базы.

Напомним, что налоговый вычет — возврат ранее уплаченного подоходного налога.

Чтобы у вас была возможность вернуть подоходный налог, вы сначала должны этот самый налог со своего дохода заплатить.

Поэтому, чтобы получить вычет вы должны:

• быть налоговым резидентом, то есть проживать в России дольше 183 дней в году

• платить со своего дохода налог по ставке 13%. В расчет вычета с 2021 года входят не все подряд доходы (облагаемые 13%-ным налогом), а только часть из них. Среди них: доходы, полученные по трудовым и гражданско-правовым договорам, от сдачи имущества в аренду или от его продажи, доходы, полученные от оказания услуг и другие.

Налоговый вычет можно получить только по тем расходам, которые вы оплачивали из собственных средств. Материнский капитал — это мера государственной поддержки, по сути — это деньги государства, а не ваши. Поэтому расходы, оплаченные деньгами из материнского капитала, в расчет включить нельзя.

При этом вы можете сохранить свое право на вычет и получить возврат денег, если материнским капиталом вы оплачивали только часть расходов. Соответственно, заявить на вычет вы можете только ту часть, которую оплачивали из собственных накоплений.

Пример:

Петрова купила квартиру за 1,5 млн руб., Часть затрат она покрыла материнским капиталом (600 000 руб), а часть (900 000 руб) потратила из собственных накоплений. Так как часть расходов было за счет государственных средств, то Петрова может получить вычет только по своим расходам. Если Петрова оформит вычет, то она сможет вернуть 117 000 руб. (900 000 руб. *13%).

Средства материнского капитала можно направить, среди прочего, на улучшение жилищных условий и образование детей. Поэтому ниже мы рассмотрим, сколько денег можно вернуть, если оформить имущественный вычет на приобретение жилья и вычет на обучение.

• Обратите внимание, что сумма возврата считается именно из расчета затраченных собственных средств (за вычетом маткапитала).

Начнем с имущественного вычета за покупку жилья.

Если вы купили жилье на собственные средства (без использования целевого займа — ипотеки), то вы сможете вернуть максимум 260 000 руб в год. Эта сумма — 13% от действующего лимита в 2 млн руб.

Если жилье вы приобрели с помощью ипотеки, то вы можете дополнительно вернуть еще 390 000 руб в год. Это максимальная сумма по выплаченным ипотечным процентам. Именно фактически уплаченным, не путайте, это не вся сумма долга. По процентам ипотеки действует другой лимит — 3 млн руб, поэтому 13% от лимита будет равно 390 000 руб.

Что касается вычета за обучение детей, то по нему вы можете вернуть до 6500 руб. в год за обучение каждого ребенка по очной форме обучения (до достижения им 24 лет).

Помимо лимитов, есть еще одно ограничение по размеру возврата. Вернуть вы можете ровно столько, сколько заплатили налога со своего дохода.

Если вы официально трудоустроены и из вашей зарплаты ежемесячно вычитается 13% подоходного налога, вы можете получить имущественный вычет при покупке жилой недвижимости. При этом возможны два варианта. Статья 220 НК РФ (пункт 1, подпункты 3−4) гласит, что компенсация предоставляется:

• на фактические расходы на недвижимость до 2 млн рублей – компенсация до 260 тысяч;
• на фактические расходы на погашение процентов ипотечного кредита до 3 млн рублей – компенсация до 390 тысяч.

В другом пункте той же статьи говорится о том, что налоговый вычет не применяется к той части суммы, которая выплачена за счет материнского капитала. Так, если вы погасили проценты полностью за счет дотаций, то возврат с них не полагается. Если средства МК составили только половину суммы процентов, а остальное было вашими личными вложениями, то именно с этой второй половины можно оформить компенсацию.

Сертификат может быть использован как в качестве первоначального взноса без личных средств, а может и стать его частью одновременно с вашими вложениями. То же касается и досрочного погашения. Далее мы подробнее разберем основную формулу и различные варианты расчета.

Еще один частый вариант расчета. Проще всего объяснить его на примере.

• стоимость квартиры в ипотеку: 4 000 000 рублей;
• первоначальный взнос: 1 500 000 руб.;
• ипотечный заем: 2 500 000 рублей.

Во время выплаты ипотеки в семье заемщика появляется ребенок, и мать получает МК в размере 453 тысячи рублей. Эти средства решено направить на погашение долга. Таким образом, из полной стоимости в 4 млн рублей нужно вычесть 453 тысячи, и получится сумма, из которой будет происходить вычет – 3 547 000 руб.

Эту сумму придется разделить на две части. Так, сначала вы получите 13% из 2 млн рублей, то есть 260 тысяч, а из оставшейся суммы – 201 110 в следующем периоде.

Возможна также ситуация, когда сумма в сертификате разбивается на две части, а они, в свою очередь, идут на погашение разных частей долга. Как мы знаем, ипотечный долг состоит из двух частей: основная сумма (тело) и проценты, начисленные на основу в соответствии с оговоренной ставкой.

Рассмотрим этот пример на следующей ситуации:

• стоимость квартиры в ипотеку: 2 200 000 руб.;
• первоначальный взнос: 300 000 руб.;
• заем: 1 900 000 руб.

Самое главное условие для выплаты компенсации состоит в том, что заемщик по ипотеке обязан исправно платить НДФЛ. Проще всего это наемным работникам, устроенным официально – за них этот налог платит работодатель, выплачивая зарплату с вычетом положенных 13 процентов. Так получается, что индивидуальные предприниматели не могут воспользоваться такой возможностью. Однако и для них есть выход: если вы получаете другой доход, кроме предпринимательского, с него можно выплачивать 13% НДФЛ.

Есть и другие условия выплат:

• Компенсация не должна была производиться ранее (например, по другой ипотеке).
• Если стоимость недвижимости больше 2 млн, компенсация за нее будет выплачиваться частями. Например, если квартира обошлась вам в 4 млн рублей, то в первый год вы получите только 260 тысяч возврата и столько же – в следующем году.
• Компенсация за проценты выплачивается один раз и не переносится на следующий налоговый период.
• Нельзя получить компенсацию, если сделка была произведена при участии кровных или близких родственников.

Оформлением вычета могут заниматься оба супруга, участвовавшие в сделке. Неважно также, титульный ли заемщик подает заявление или созаемщик. Получить возврат НДФЛ могут в том числе и оба супруга, однако в этом случае цена квартиры будет разделена либо пополам, в равных долях, либо в других пропорциях, если того захотят заемщики.Важный момент: чтобы получить компенсацию в полном размере, не стоит оформлять одновременно возврат по основной сумме и по процентам. Как только получите кредит, займитесь компенсацией основной суммы. Затем дождитесь полной выплаты процентов и только потом снова обращайтесь в ФНС.

Есть два способа, по которым оформляется налоговый вычет – с помощью ФНС или через работодателя.

Обращение в налоговую – самый простой и выгодный вариант, так как после одобрения вы получите полную сумму компенсации. Документы при этом нужно подать в году, следующем за отчетным:

• вместе с заявлением в ФНС нужно подать собранный пакет документов и декларацию, которую можно отправить в том числе и онлайн, на сайте налоговой;
• решение принимается в течение 3 месяцев;
• в течение 30 дней с момента одобрения заявки на ваш счет будут переведены средства.

Подача заявления на возврат НДФЛ через работодателя избавит вас от сбора нужных документов, однако у этого способа есть большой минус. Если в первом случае вы получите деньги разово на счет, то в этом варианте работодатель просто перестанет удерживать 13% из вашей зарплаты. Однако им все еще можно воспользоваться, если вы хотите делегировать этот процесс:

• в год совершения сделки подайте заявление в ФНС и получите уведомление о праве на налоговый вычет;
• передайте уведомление работодателю;
• после этого с вашего дохода перестанут удерживать налог до тех пор, пока не наберется полная сумма компенсации.

Обращаться в ФНС следует на следующий год после оформления сделки или ее окончания, а к работодателю – в любое удобное вам время. Для оформления вам потребуется написать заявление, а также собрать следующие документы:

• паспорт;
• справка о налогах по форме 2-НДФЛ;
• документы на недвижимость;
• договор по ипотеке и график погашения долга;
• документы, подтверждающие выплаты по кредиту – чеки, квитанции;
• справка об использовании маткапитала;
• справка от банка, в которой указан остаток долга и график платежей.

Также вам потребуется декларация 3-НДФЛ, которая составляется на основе приведенных выше бумаг.

Некоторые клиенты могут получить отказ в выплате. Чаще всего причины для этого обоснованы и включают следующее:

• квартира или дом были приобретены у кровных родственников – родителей, брата или сестры и т. д.
• в документах заемщика обнаружены нарушения и несоответствия;
• собраны не все необходимые бумаги;
• не все расходы подтверждены документами;
• ранее вы уже использовали право на компенсацию.

Однако если вы уверены, что ни одна из этих причин к вам не относится, вы можете обжаловать решение ФНС в суде. Для этого потребуется составить заявление и приложить к нему документы, подтверждающие вашу правоту, а также сам факт обращения в налоговую службу и получение отказа.

Впрочем, многие из этих проблем можно решить без обращений в суд. Достаточно уточнить в налоговой, в чем именно вы ошиблись, подготавливая бумаги, и тщательнее собрать пакет документов для повторного обращения.

Если квартира покупалась в ипотеку, то, помимо основного вычета, можно получить еще вычет за уплаченные по кредиту проценты. В расчет берутся все реально погашенные проценты. Но и здесь есть лимит — не более 3 млн руб. Сумма налогового вычета по процентам рассчитывается по аналогии с имущественным вычетом — это 13% от базы (выплаченных процентов). Таким образом, максимальная сумма к возврату по процентам составляет 390 тыс. руб. (13% от 3 млн руб).

В отличие от основного вычета, воспользоваться вычетом от уплаты процентов по ипотеке можно только один раз и относительно одного объекта. Это следует учитывать — иногда лучше сохранить налоговую льготу и потратить ее при оформлении другой ипотеки.

Право получения вычета по процентам, как и при основной сумме, возникает после регистрации права собственности. В общей сложности при покупке жилой недвижимости одному человеку можно вернуть до 650 тыс. руб. (с учетом вычета за проценты по ипотеке).

Все российские семьи, у которых родился второй ребенок, получают Сертификат Материнского Капитала.

Использовать его можно, в том числе на приобретение жилья: на оплату первоначального взноса или погашение действующего ипотечного договора.

Заемщики, которые использовали МК для покупки жилой площади имеют право на получение налогового вычета, но с определенными условиями:

1. Компенсация на государственные средства, которые участвуют в сделке, не начисляется;
2. Из общей суммы сделки вычитается сумма средств МК, на оставшуюся сумму начисляется 13%. Это и будет сумма возможного возврата средств;
3. Максимальная величина выплат в покупки жилья рассчитывается с 2 млн. р., т. е. получить можно до 260 тыс. р.
4. Максимальная величина по выплате процентов рассчитывается с 3 млн. р., т. е. получить можно 390 тыс. р. выплачивается разово.

Пример расчета:

В 2017 году была приобретена квартира, сумма сделки составила 2430 тыс. р., в т. ч. 453 тыс. р. были средствами МК, на остальную сумму был оформлен ипотечный кредит. В текущем году подается декларация в ФНС и можно будет вернуть 257 тыс. р. фактически понесенных затрат на приобретение недвижимости: 2430-453=1978*13%=257.

Любое физическое лицо, которое приобрело недвижимость, имеет право на возврат подоходного налога, перечисленного за отчетный период. Чтобы воспользоваться этим правом покупатель должен быть плательщиком НДФЛ, в сделке должны участвовать собственные или кредитные средства. Выплата будет произведена при наличии документов, подтверждающих факт совершения сделки.

Условия:

• Воспользоваться льготой заемщик имеет право один раз;
• Если в течение отчетного периода вся причитающаяся сумма за покупку жилья не получена, выплаты переносятся на следующие года, пока сумма не будет полностью выбрана;
• Компенсация за выплаченные проценты начисляется разово, на следующий год невыплаченный остаток не переносится;
• Сделка не должна быть совершена с участием близких родственников и других взаимосвязанных лиц, т. е. жилье нельзя приобрести у родителей, детей, братьев/сестер, начальников, и т. д.

Получить вычет могут супруг/супруга сделки, независимо от того, кто является титульным заемщиком, а кто созаемщиком по договору. Если вычет оформляется на обоих супругов, то цена недвижимости определяется 50/50, по желанию стороны могут определить другие пропорции сделки.

Нет необходимости подавать документы одновременно на вычет по основной сделке и по выплаченным процентам. Ограничения по срокам выплаты отсутствуют, поэтому более правильным считается сначала получить компенсацию по сделке с приобретением недвижимости, а затем подавать документы на возмещение по процентам.

Тогда в сумму расчета будут включены все выплаченные проценты с начала заключения кредитного договора.

Три налоговых вычета: как сэкономить при покупке и продаже жилья

Действия зависят от того, какой способ подачи документов выберет заявитель.

При обращении в ФНС:

• Подача документов осуществляется в начале года, следующим за отчетным.
• Налоговая декларация вместе с заявлением и пакетом документов передается в Налоговую службу посредством визита в региональное отделение, отправки документов заказным письмом с уведомлением. Дополнительно заявитель может зарегистрироваться на сайте НС и подать декларацию онлайн.
• Решение принимается налоговыми органами в срок до 3 месяцев.
• Средства бут перечислены на счет в течение 30 дней после принятия решения.

При обращении к работодателю:

• Заявление подается в течение года сделки.
• Потребуется получить уведомление из Налоговой Службы о праве заявителя на налоговый вычет.
• С работника не будет удерживаться НДФЛ, пока не компенсируется сумма выплат.

Сделки по приобретению недвижимости в ипотеку с участием материнского капитала имеют свои индивидуальные особенности, что обуславливает особенности получения налогового вычета.

Если в сделке кроме материнского капитала участвуют собственные средства заемщика, то получить вычет можно с суммы фактических расходов: собственные средства + ипотека.

Когда, при появлении второго ребенка, часть кредита гасится МК, производится перерасчет суммы, причитающейся к выплате. Если получается, что сумма переплачена, ее придется разницу потребуется вернуть.

Дополнительно родители имеют право на получение вычета, причитающего несовершеннолетним детям.

Сумма будет распределена пропорционально доли собственности.

Бывают ситуации, когда в выплате отказано. Если это произошло по немотивированным причинам, заемщик может писать исковое заявление в суд с приложением копий всех документов, и документов, подтверждающих отправку заявления в ФНС.
Причины отказа

Наиболее распространенные причины отказа:

1. Жилье приобретено у родственников;
2. Обнаруженные нарушения, несоответствия в представленных документах;
3. Отсутствие требуемых документов в представленном пакете;
4. Если не все расходы документально подтверждены;
5. Если отсутствует право на выплату, оно может быть ужу использовано.

Маткапитал – это одна из форм поддержки со стороны государства для семей, имеющих 2-х и более детей. Госпомощь представлена в виде специального сертификата, эквивалентного конкретной денежной сумме, которую родители могут получить единожды после рождения (усыновления) 2-го или последующих детей.

Материальная поддержка, выделяемая на одну семью, имеет фиксированный размер и на 2021 год составляет 453 026 рублей. Родители получают только сертификат, гарантирующий выплату упомянутой суммы государством. Бюджетные деньги можно расходовать исключительно на определенные цели, прописанные в федеральных законодательных документах. Одна из таких целей – приобретение жилого имущества.

Выделяемой суммы недостаточно на оплату полной стоимости жилья, но средства на улучшение условий проживания можно внести частично. Законодательство позволяет использовать выделенную сумму на:

• частичную оплату новой или вторичной жилплощади;
• первый платеж по ипотеке, либо ее рефинансирование;
• оплата основной части кредита или насчитанных процентов;
• стать участником кооперативного строительства;
• вложить деньги в возведение частного дома;
• сделать капитальный ремонт жилья, оформленного на одно из членов семьи.

Распорядится деньгами можно согласовав цель траты средств с ПФР.

Право на выплату имеют мужчины и женщины с подданством РФ, родившие/усыновившие 2-го или каждого следующего ребенка после 01.01.2007 (дата, когда закон о маткапитале обрел юридическую силу).

Лица мужского пола, не имеющие подданства РФ, право на получение материальной поддержки от государства получают только, если мать детей умерла или ее в судебном порядке лишили родительских прав. Для распоряжения средствами господдержки мужчина должен имеют юридический статус отца/усыновителя всех детей семьи, а не только того ребенка, за которого был присвоен сертификат.

Если несовершеннолетний числится в статусе сироты, то распорядится госпомощью могут опекуны (дедушки, бабушки, тети или те, кто ухаживает за несовершеннолетним), но такие заявления нужно согласовывать не только с ПФР, но и с органами опеки.

Государство выделяет по одному сертификату на каждую семью, соответствующую упомянутым выше требованиям, так что получить господдержку еще раз нельзя. Семьи, в которых до указанной даты уже родилось 2-е детей, могут рассчитывать на выплату только при рождении/усыновлении следующего ребенка.

Первоначально нужно оформить главный документ ребенка – свидетельство о рождении, где будут указаны имена матери и отца. После этого необходимо вписать сведения о новорожденном (усыновленном) в паспорта родителей. После этого необходимо подавать документацию в ПФР.

Заблаговременно необходимо подготовить полный пакет документации:

• паспорта отца и матери, где указано подданство РФ;
• выписка с места проживания;
• свидетельства о рождении всех детей (копии).

Оформление документации и получение материальной поддержки происходит в местное отделение ПФР. Например, если семья из других областей проживает в Москве, имея временную регистрацию, то обратиться за государственной субсидией можно в локальное подразделение ПФР, привязанное к району проживания.

Получить господдержку можно и проживая в иностранном государстве, если семья соответствует положениям действующего законодательства РФ. Однако важно понимать, что распорядится деньгами можно исключительно в пределах государственных границ РФ.

Удвоение материнского капитала при покупке квартиры не происходит. Однако, кроме государственного маткапитала существуют и локальные программы поддержки многодетных семей, действующие на уровне практически каждого региона РФ. Родители могут оформить дополнительные сертификаты от местных властей, появившегося в семье после 1 января 2011 года. Размеры и условия получения региональной поддержки в каждом из регионов определяются местными властями.

ПФР рассматривает заявку в течение 1 месяца и 5 дней с даты подачи полного пакета документации. При положительном решении госучреждение выдает заявителю сертификат.

В законах, действующих на государственном уровне, строго прописаны правила привлечения маткапитала к приобретению жилплощади. Использовать материнский капитал на покупку квартиры можно если:

• жилплощадь оформляется юридически равными долями на всю семью, включая маленьких детей;
• постройка, в которой располагается жилье, не должна принадлежать к категории аварийных или подлежащих сносу;
• можно приобрести только изолированную жилую единицу;
• все члены семьи имеют российское подданство;
• на момент распоряжения средствами младшему ребенку должно исполниться 3 года, однако на ипотеку такое ограничение не распространяется;
• жилье должно находиться в пределах России;
• ПФР оплачивает по счетам только безналичным способом.

Причиной таких строгих условий покупки квартиры на материнский капитал является предотвращение нецелевого использования средств. ПФР не выдает деньги наличными семье, а переводит их напрямую продавцу.

От правильности подготовки документов зависит рассмотрит ли госучреждение заявку на распоряжение средствами. Перед тем как купить квартиру на материнский капитал, важно тщательно проверить наличие всех этих бумаг:

• заявление с обоснованием целевой траты средств;
• СНИЛС заявителя;
• ксерокопия договора о продаже жилплощади;
• ксерокопия ипотечного договора;
• сертификат;
• ксерокопии паспортов родителей;
• ксерокопии свидетельств о рождении детей;
• номер расчетного счета продавца;
• нотариально заверенное обязательство о долевом оформлении имущества.

Если приобретение жилья происходит на семью с приемным ребенком, то нужно приложить бумаги, подтверждающие факт усыновления. Если документы для покупки квартиры с материнским капиталом буду собраны не полностью, то в рассмотрении заявки будет отказано.

Направить материнский капитал в 2021 на покупку квартиры в ипотеку можно:

• для первого взноса – субсидией можно распорядиться сразу после получения ее от ПФР;
• на оплату основной части задолженности – покупка квартиры в ипотеку с материнским капиталом возможна, только когда второму ребенку выполнится 3 года.

Оформление покупки квартиры с материнским капиталом в доме, который строится возможно, если новостройка готова к сдаче на 70% или более. Семейная пара должна предупредить застройщика, что сделка будет проводиться с использованием субсидии, что требуется отсрочки по платежу. Если строительная компания дает согласие на такие условия, то подписывается договор и распределяется долевое участие каждого из членов семьи.

Алгоритм действий:

1. Составляется двусторонний договор о продаже жилплощади.
2. Регистрация сделки в Росреестре.
3. Отправляется запрос в ПФР о выплате субсидирования строительной компании.
4. После зачисления денег на счет застройщика права владения жилплощадью переходит к семье.

Часть сумы оплачивается покупателем из собственных сбережений, а ПФР переводит деньги позже, после регистрации сделки.

На практике существует три варианта подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности:

1. Через регистраторов. Они занимаются подготовкой документов к самостоятельной подаче в органы ФГБУ Росреестр. Получение документов уже после государственной регистрации перехода права собственности происходит также через них. Услуга платная – от 10 000 рублей и выше;
2. Через нотариуса. Оформление, подписание договора происходит в самом офисе нотариуса, документы сшиваются, и нотариус подает заявление на государственную регистрацию перехода права собственности в ФГБУ Росреестр. Услуга платная – от 20 000 рублей;
3. Самостоятельно. Подача заявления осуществляется через МФЦ. На месте через терминал оплачивается госпошлина в размере 2 000 рублей.

При подаче документов по такому виду сделки важно правильно составить заявление, чтобы не произошла приостановка в регистрации перехода права собственности к покупателю. При самостоятельной подаче ваш представитель должен проконтролировать сотрудника МФЦ, чтобы он составил заявление правильно с учетом того факта, что семья ранее использовала материнский капитал и есть разрешение органов опеки и попечительства.

Государственная регистрация перехода права собственности к покупателю проходит от 3 до 5 рабочих дней в ФГБУ Росреестр. Когда она произойдет, то на выходе вы получаете выписку из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости — база Росреестра) с зарегистрированными правами покупателя на объект недвижимости.

Для информации: обычная сделка от аванса до государственной регистрации перехода права собственности составляет 1-1,5 месяца, тогда как сделка продажи недвижимости, купленной с участием маткапитала – 2-2,5 месяца.

В налоговом вопросе законодательство изменилось в лучшую сторону. Теперь доходы детей, т.е. доходы, полученные от использования материнского капитала, уменьшаются на подтвержденные расходы. Если в объект недвижимости были вложены денежные средства родителей, общая сумма распределяется пропорционально.

Важно! Эта система применима в случае, если доли дети получили ввиду получения маткапитала, иные условия под эту категорию не попадают.

Документы оформляются на владельца сертификата – мать или отца, если за объект недвижимости при покупке заплатил родитель либо супруг родителя (муж мамы, например).

Если семья приобрела жилье до 1 января 2016 года, и срок владения составляет менее 3 лет, то налог рассчитывается двумя способами:

• Цена продажи минус 1 000 000 рублей;
• Цена продажи минус цена покупки (т.е. если семья сама покупала данный объект, при условии документально подтвержденных расходов).

Пример: квартиру купили в 2015 году для семьи из 4 человек. Родители приобрели в собственность квартиру за 4 млн рублей, доли распределились по 25% на каждого члена семьи. В 2018 году продали квартиру в долях за те же 4 млн. Налоговая база по НДФЛ рассчитывается так:

1 000 000 (4 млн (стоимость квартиры при продаже)/ 4 (количество членов семьи)) − (4 млн (стоимость квартиры при покупке)× 25% (доли) = 0 Р

Налог = 0, соответственно, налога на доходы при продаже детских долей не будет.

Если жилье приобретено после 1 января 2016 года и срок владения менее 5 лет (в некоторых случаях 3 года), налог рассчитывается таким же способом, но появляется дополнительное условие: если нет подтверждающих расходы документов, то для расчета налогов берется 70% от кадастровой стоимости. Однако если цена продажи в договоре указана больше, чем 70% от кадастровой стоимости, то налоговая будет считать налог с наибольшей суммы. От этого на практике возникает занижение стоимости реализации объекта в целях уменьшить налогооблагаемую базу.

Предоставление имущественных вычетов регулируется ст. 220 НК РФ.

В частности, на получение имущественного налогового вычета можно рассчитывать при новом строительстве либо приобретении на территории России:

• жилых домов;
• квартир;
• комнат;
• земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома.

Вычет предоставляется также в случае приобретения доли в указанных объектах недвижимости.

Налоговый вычет могут получить налогоплательщики, уплачивающие НДФЛ по ставке 13% (п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 220, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Согласно положениям Гражданского (ст. 256) и Семейного (ст. 34) кодексов РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.

Таким образом, в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет на строительство или приобретение жилья вправе получить каждый из супругов, исходя из величины расходов каждого супруга, подтвержденных платежными документами, или на основании заявления супругов о распределении их расходов на приобретение объекта недвижимости, но не более 2 млн руб. каждым из супругов. Эта позиция подтверждается письмами Минфина России от 21.11.2016 № 03-04-05/68623, от 29.03.2017 № 03-04-05/18320.

Следует также отметить, что любой из супругов имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме уплаченных процентов по целевым займам в отношении своих доходов, облагаемых по налоговой ставке в размере 13%, а также любой из супругов, приобретших квартиру в общую совместную собственность за счет средств, полученных ими на основании заключенного кредитного договора, независимо от того, на кого из супругов оформляются документы по оплате процентов по целевому кредиту (письма Минфина России от 21.11.2016 № 03-04-05/68623, Минфина России от 31.10.2017 № 03-04-07/71589).

Ограничения за сроками получения вычета законодательство не предусматривает (пп. 1 п. 3, п. 9 ст. 220 НК РФ).

При этом, по общему правилу, декларации по форме 3-НДФЛ для получения налоговых вычетов могут быть поданы за три предшествовавших года (п. 7 ст. 78 НК РФ). То есть в 2021 году можно подать декларации за 2018, 2019, 2020 годы.

Если декларация подается только для получения налоговых вычетов, без декларирования доходов, с которых необходимо удержать подоходный налог, ее можно подать в любое время в течение года.

При наличии доходов, с которых требуется удержание подоходного налога (например, при сдаче жилья внаем, продаже квартиры, которая была в собственности меньше установленного законом минимального срока и т.п.), представление декларации 3-НДФЛ – это обязанность. В этом случае отчитаться о доходах нужно до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ). В противном случае грозит штраф.

Налоговые вычеты на покупку жилья и уплату процентов по целевым кредитам могут быть предоставлены до окончания налогового периода при обращении гражданина с письменным заявлением к работодателю при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественные налоговые вычеты налоговым органом по установленной форме (п. 8 ст. 220 НК РФ).

Для этого необходимо:

• обратиться в налоговый орган по месту жительства с заявлением на получение уведомления о праве на имущественный вычет с приложением копий документов, подтверждающих это право;
• по истечении 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет;
• предоставить уведомление в свою организацию.

Уведомление будет являться основанием для бухгалтерии организации не удерживать НДФЛ из заработной платы.

Следует обратить внимание, что сумма возвращаемого налога на доходы физических лиц не может быть больше суммы, которая уплачена в бюджет в соответствующем календарном году.

Налоговый вычет — сумма, на размер которой уменьшается налогооблагаемая база. Если вы официально трудоустроены, то налогооблагаемая база — это ваша заработная плата, из которой работодатель ежемесячно перечисляет в бюджет 13% — налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

При покупке недвижимости часть денег можно вернуть, так как база уменьшается на размер вычета. За счет этого снижается сумма подоходного налога.

Например, ваша годовая зарплата 3 млн рублей. Из этой суммы ваш работодатель в течение года выплатил в бюджет 13% — 390 тыс. рублей. Налоговый вычет позволяет уменьшить налоговую базу (вашу з/п в 3 млн рублей) и оплачивать налог не со всей суммы, а лишь с остатка.

Остаток — это ваша зарплата за минусом налогового вычета. Если ваш налоговый вычет составляет 2 млн, то НДФЛ (13%) платится с 1 млн рублей (3 млн зарплата — 2 млн налоговый вычет).

Тогда в бюджет должно быть выплачено не 390 тыс. рублей, а 130 тыс. рублей (13% от 1 млн рублей): 13% х (3 млн — 2 млн) = 130 тыс. рублей.

Так как заявление на вычет подается по истечении года, а все налоги к этому времени уже уплачены в полном объеме, у вас возникает переплата по НДФЛ: 390 тыс. — 130 тыс. = 260 тыс. рублей.

После того как налоговая инспекция одобрит ваши документы, эта переплата зачисляется на ваш счет.

Второй вариант — вы берете в налоговой инспекции Уведомление и сообщаете работодателю о вашем праве на налоговый вычет. С этого момента он приостанавливает выплату налога из вашей зарплаты до тех пор, пока не будет исчерпана вся переплата.

Это и есть суть применения налогового вычета.

Для оформления вычета необходимо собрать подтверждающие документы и заполнить форму 3-НДФЛ.

Аналогичная ситуация возникает при оплате ипотечных процентов, если квартира приобретена за счет банковского кредита. Ту сумму маткапитала, которую вы направили на их погашение, в составе вычета учесть будет нельзя.

Пример
Вы приобрели квартиру за счет ипотеки. Сумма ипотечных процентов, которую вы должны платить ежемесячно составляет 45 000 руб. На погашение процентов направляются деньги маткапитала. Его общая сумма составила 450 000 руб.

Ипотечные проценты оплачивались маткапиталом 10 месяцев (с января по октябрь включительно). Итого банку была перечислена вся сумма капитала. Начиная с 11 месяца (ноября) вы стали платить проценты из своих средств.

По итогам года вы сможете учесть в составе вычета лишь ту сумму, которую вы заплатили сами. Это проценты за ноябрь и декабрь в размере:
45 000 руб. х 2 мес. = 90 000 руб.

Эту сумму вы и вправе учесть в составе вычета. Так как маткапитала уже не осталось в следующем и все последующие годы вы вправе включить в вычет всю сумму процентов, которую заплатите банку. Но не более 3 млн. руб. за все время пользования кредитом.

Продажа квартиры, купленной с маткапиталом: регистрация сделки и налоги

Материнский капитал — это не доход семьи, а мера государственной поддержки семей с детьми, которая выделяется семьям, где родился второй и последующий ребёнок на строго определённые в законе цели. За редким исключением эти средства нельзя получить живыми деньгами — только постфактум в компенсацию фактически понесённых семьёй целевых расходов. При покупке жилья государство обычно переводит эти деньги на счёт продавца, жилищно-накопительного или жилищно-строительного кооператива, где состоит получательница капитала или её супруг, или в банк, который выдал на это жильё целевой кредит — ипотечный или иной жилищный.

Материнский капитал — это деньги не налогоплательщика, а государства. С них не надо платить налоги, но и затратами налогоплательщика они не считаются.

Теперь разберёмся, что такое налоговый вычет. Так называется часть облагаемого НДФЛ дохода, от уплаты названного дохода с которого государство налогоплательщика освобождает. Если налоговый вычет равен 10 000 рублей, это не значит, что вы не должны платить всю эту сумму или получить её назад, если уже заплатили — только 13% от неё, то есть 1 300 рублей.

Налоговые вычеты бывают разные, но нас интересует только один — имущественный. Так называется вычет, который предоставляется плательщику НДФЛ при покупке или продаже жилья, автомобиля или иного регистрируемого имущества. Имущественный вычет при продаже жилья тоже не относится к теме публикации. А вот в случае покупки нам интересны две его разновидности — по затратам на приобретение жилья и по ипотечным процентам.

Материнским капиталом можно оплатить стоимость жилья непосредственно продавцу, а в случае ипотеки — как тело кредита (сумму, которую вы взяли у банка в долг), так и начисленные по нему проценты.

Использование материнского капитала в любом случае не аннулирует ваше право на налоговый вычет. Но возможность его реализовать зависит от стоимости жилого помещения, которое вы приобретаете.

Общие правила предоставления налогового вычета при покупке жилья такие:

1. Предельная сумма вычета — 2 млн рублей, НДФЛ к возврату — до 260 тыс. рублей.
2. Вычет не может быть больше фактической стоимости жилья: если квартира стоит 1,7 млн рублей, вычет равен тоже 1,7 млн, налога к возврату полагается 221 тыс. руб.
3. Вы должны быть плательщиком НДФЛ по ставке 13%.
4. Сумма НДФЛ к возврату не может быть больше фактически уплаченной вами за тот же налоговый период. Если вы купили жильё за 1 млн рублей, а за год, в котором совершили сделку, заработали 500 тыс., государство вернёт не 130 тыс., а 65 тыс. рублей. Но право на вычет остаётся за вами и на последующие годы — пока не исчерпаете возникшее право на вычет до конца. Так что есть шанс получить оставшиеся 65 тыс. в следующем году, если не перестанете быть плательщиком НДФЛ.
5. Если жильё куплено после 2014 года и вычет по нему составил меньше 2 млн рублей, право на остаток суммы можете реализовать, когда решите снова купить жильё — как взамен купленного ранее, так и в дополнение к нему. Купили квартиру за 1,7 млн и получили вычет на такую же сумму — 300 тыс. остаются за вами и могут пригодиться, если решите купить другую квартиру, приобрести дом в деревне, жильё под сдачу в аренду или для детей и тому подобное.
6. Если сделка частично финансировалась средствами материнского капитала или с помощью иных форм государственной или региональной поддержки (жилищная субсидия военным, субсидии на приобретение жилья стоящим в очереди на улучшение жилищных условий — такое практикуется, например, в Москве — и прочие), сумма затрат уменьшается на эти средства.

Поскольку материнский капитал — это деньги не ваши, а государства, то и затраты при его использовании вами на покупку жилья, несёте не вы, а государство. А под вычет попадают только ваши собственные затраты. Так что если сумма сделки меньше или равна сумме средств, которые Пенсионный фонд перечислит продавцу или банку, вычет вам не положен. Например, вы купили дом в селе или квартиру в райцентре, и общая стоимость этого жилья не превысила 453 026 рублей — столько составляет материнский капитал в 2019 году, а МК стал единственным источником финансирования.

Если купленное жильё дороже, например, квартира в областном центре за 1,7 млн рублей, расклад меняется. Оплатили часть суммы материнским капиталом, направили на это 453 тыс. рублей, а остальное из собственных средств — сумма вычета составит: 1 700 000 — 453 000 = 1 247 000 рублей. А налога к возврату — 162 110 рублей против 221 000, которые полагались вам, если бы материнский капитал вы не использовали.

Если же вы купили жильё в ипотеку, право на вычет до 2 млн рублей распространяется на вас в полной мере независимо от суммы первоначального взноса. Да, вы оплатили покупку деньгами банка. Но ведь он их не подарил, а дал взаймы. А раз их придётся возвращать, это всё равно ваши расходы.

А ещё у вас возникает право на дополнительный вычет. Его размер — до 3 млн рублей, но не больше фактически уплаченных процентов, а максимальная сумма НДФЛ к возврату — 390 тыс. рублей. Но здесь то же правило — если гасили проценты материнским капиталом, сумма из него, которая пошла на эти цели, под вычет не попадает.

Приведём примеры расчёта суммы вычета при покупке жилья за материнский капитал в разных типовых ситуациях. Для этого используем такую вводную:

• семья купила квартиру или дом за 2 млн рублей;
• для финансирования сделки использовались средства материнского капитала в полном объёме — 453 тыс. рублей;
• срок ипотечного кредита — 15 лет;
• часть суммы сделки оплачена в большинстве случаев за счёт ипотечного кредита, первый взнос равен сумме материнского капитала, но мог быть внесён как за счёт них, так и собственных средств;
• ставка по ипотеке составила 16,5% годовых, без скрытых комиссий;
• сумма выплаченных процентов — 3 493 565 рублей.

Алгоритм расчёта аналогичен предыдущему примеру: фактические затраты покупателя на погашение основного долга составили 1,547 млн рублей, 453 тыс. добавило государство. Поэтому суммы вычета, налога к возврату и остаток вычета на случай последующего приобретения жилья те же, что и в предыдущем примере.

Та же, что в предыдущем примере, история и с процентами по ипотеке, ведь покупатель выплачивает их целиком из собственных средств.

Для простоты расчёта возьмём за основу — 300 тыс. ушли на погашение тела кредита, 153 тыс. — на проценты.

Сумма затрат на погашение основного долга уменьшается на 300 тыс. рублей, процентов — на 153 тыс. рублей соответственно.

Считаем вычет на сумму сделки: 2 000 000 — 300 000 = 1 700 000 рублей. Теперь — НДФЛ к возврату: 1 700 000 х 13% = 221 000 рублей. Остаток вычета на будущие покупки жилья: 260 000 — 221 000 = 39 000.

Сумма налога к возврату по процентам — 390 000 рублей.

Всего к возврату причитается 221 000 + 390 000 = 611 000 рублей.

В этом случае из суммы покупки вычитаются средства материнского капитала: 2 000 000 — 453 000 = 1 547 000 рублей.

Сумма налога к возврату: 1 547 000 х 13% = 201 110 рублей.

Остаток вычета на следующую покупку недвижимости — 58 890 рублей.

Поскольку ипотека не бралась, вычет на проценты по ней не положен.

Как показывают приведённые примеры, выгоднее всего покупать квартиру за свои деньги плюс материнский капитал. При цене жилья в 2 млн и использовании всей суммы материнского капитала фактические затраты на него составят: 2 000 000 — 453 000 — 201 110 = 1 345 900 рублей. Если же оно стоит 2 млн — 2 500 000 — 453 000 — 260 000 = 1 787 000 рублей.
Для сравнения рассмотрим фактические затраты на ту же квартиру за 2 млн рублей по варианту, когда вы внесли первый взнос материнским капиталом, а остаток суммы получили в ипотеку. Затраты на жильё равны его стоимости и процентам по ипотеке: 2 000 000 + 3 493 565 = 5 493 565. Максимально причитающийся при этом налоговый вычет равен 565 тыс. рублей. Посчитаем: 5 493 565 — 650 000 = 4 843 565 рублей. При меньшей процентной ставке по ипотеке переплата будет меньше, но тоже ощутимой.
Впрочем, на практике для российских семей основным вариантам решения квартирного вопроса остаётся ипотека, да и та доступна далеко не всем даже с привлечением материнского капитала.

При покупке квартиры в ипотеку можно вернуть подоходный налог с двух вычетов.

Вычеты при покупке квартиры в ипотеку:

1. Вычет со средств, затраченных на покупку жилья (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ), но не более 2 млн р. (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Работает и в случае, если вы взяли деньги в кредит, и в случае, если заплатили нужную сумму из своего кармана.

2. Вычет с процентов, уплаченных банку по ипотеке (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ), но не более 3 млн р. (п. 4 ст. 220 НК РФ)

Материнский капитал можно использовать для первоначального взноса, в погашение основного долга или в уплату процентов.

Чтобы посчитать сумму вычета по расходам на жилье, нужно от стоимости квартиры отнять сумму первоначального взноса, то есть сумма вычета будет равна сумме основного долга по кредиту, но не более 2 млн р. Например, Ольга покупает квартиру за 2 млн р. Из них 300 тыс. первоначального взноса, оплаченные МК. Сумма вычета составит 1,7 млн рублей – это сумма основного долга по ипотеке.

Вычет по ипотечным процентам выплачивается в полном объеме.

Правило не меняется. От общей стоимости квартиры нужно отнять сумму материнского капитала. Например, Таня покупает дом за 1.5 млн р. Берет кредит на эту сумму, вносит первоначальный взнос 300 тыс. р. Из них 200 000 рублей – материнский капитал, а 100 – личные сбережения Тани. Налоговый вычет составит 1.3 млн рублей – деньги Татьяны, которые она потратит на квартиру (часть сразу, часть постепенно вернет банку).

Вычет по ипотечным процентам выплачивается в полном объеме.

Здесь то же самое правило. Расходы на жилье (стоимость квартиры) – МК.

Вычет по ипотечным процентам выплачивается в полном объеме.

Сумму процентов, которую вы платите банку, можно найти в графике платежей. От уплаченной суммы отнимайте сумму МК и получите налоговый вычет. Государство вернет НДФЛ не более, чем с 3 млн р., заплаченных банку в качестве процентов.

Сумма по основному долгу (расходов на квартиру) выплачивается в полном объеме.

Оформить возврат можно двумя способами: через работодателя или в налоговом органе по месту регистрации.

Через налоговый орган. Нужно запросить на работе справку о доходах, заполнить декларацию о доходах З-НДФЛ и вместе с пакетом документов передать ее в налоговой орган. Вы можете отправить документы по почте, подать заявку онлайн или передать лично налоговому инспектору. Налоговая проверяет документы в течение 3 месяцев. При положительном решении еще через месяц государство вернет вам уплаченный в бюджет подоходный налог за предыдущий год.

Через работодателя. После того как вы оформили собственность, нужно обратиться в налоговый орган для подтверждения права на возврат. Полученное подтверждение нужно передать работодателю и написать заявление, в котором вы попросите приостановить удержание налога из заработной платы. Теперь вы будете получать заработную плату без удержания налога 13% до того момента, как достигнете максимальной суммы возврата.

В налоговую нужно отнести пакет документов, которые подтверждают ваше право на получение налоговой льготы.

Какие документы необходимы для получения компенсации:

1. Заполненная декларация 3-НДФЛ. В строке «Сумма фактически произведенных расходов на новое строительство или приобретение объекта» указываете сумму за минусом материнского капитала.

2. Справка о доходах.

3. Заявление на возврат налога.

4. Копия документа, удостоверяющего личность.

5. Копии документов, подтверждающих право собственности. Это договор долевого участия и акт приема-передачи или договор купли-продажи и выписка из ЕГРН.

6. Для вычета по процентам нужна копия кредитного договора и графика платежей.

7. Платежные документы, подтверждающие фактические расходы на жилье.

8. Выписка из пенсионного фонда о предоставлении материнского капитала.

Возврат можно получить, начиная с налогового периода, следующего за регистрацией прав собственности на жилье. Государство вернет сумму налогов, которую вы уплатили в бюджет в предыдущем году. Подать документы можно в любое время в течение следующих за налоговым периодом трех лет.

В каком месяце налогового периода вы оформили право собственности, значения не имеет, то есть нет разницы, оформили вы собственность в марте или декабре 2019 года. В 2020 году государство вернет вам налог за весь год.

Если вы хотите приостановить удержание налога из заработной платы, не нужно ждать следующего налогового периода, можно обращаться в ФНС сразу после регистрации права собственности.

Похожие записи:

• Развод с ипотекой и детьми пошагово
• Журнал инструктажа по технике безопасности
• Оплата за детский сад 2021 Саратов