Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома о переводе жилого помещения в нежилое

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома о переводе жилого помещения в нежилое». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Как перевести помещение в нежилое

2. Перевод жилого помещения в нежилое

3. Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция

4. Некоторые правовые аспекты перевода жилого помещения в нежилое

5. Перевод помещений из жилых в нежилые

6. Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Как перевести помещение в нежилое

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

— Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельное жилое помещение в нежилое, если на это дано письменное согласие всех соседей (над, под и рядом), примыкающих к жилому помещению; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении нет жильцов и/или на него не наложено обременение.

Есть и другие нюансы. При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Перевести из жилого в нежилое можно только отдельную квартиру. Комнату нельзя перевести в нежилое помещение.

Перевод жилого помещения в нежилое

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Жилищным кодексом Российской Федерации установлены особенности проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу согласования перевода жилого помещения в нежилое.
Установлен специальный порядок определения кворума общего собрания — от количества подъездов в соответствующем жилом доме. В многоподъездном доме требуется одновременное выполнение двух условий:
в собрании принимают участие лица, обладающие в совокупности большинством от общего числа голосов всех собственников помещений в доме, и обладающие в совокупности более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в том подъезде дома, в котором находится переводимое помещение.
В одноподъездном жилом доме для кворума необходимо участие собственников, обладающих более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.
Аналогично различается и порядок принятия решения о переводе помещения из жилого в нежилое:
— при наличии в многоквартирном доме более чем одного подъезда требуется большинство от общего числа голосов участвующих в собрании собственников при условии голосования за такое решение большинством голосов присутствующих на собрании собственников помещений в том же подъезде многоквартирного дома, в котором находится переводимое помещение;
— при наличии в многоквартирном доме одного подъезда требуется большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников.

Заместитель прокурора района

советник юстиции С.В. Кузина

Документ, подтверждающий полномочия представителя физического лица (Обязательный документ)

(копий документа: 1)

предоставляются копия и оригинал для сверки
Заявление о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение (Обязательный документ)

(оригинал требуется)

Приложение № 1 административного регламента
Идентификационный документ физических лиц (Обязательный документ)

(копий документа: 1)

предоставляется оригинал для сверки и копия
Информация о правоустанавливающих документах на переводимое помещение

(копий документа: 1)

Сведения из Управления государственной регистрации права и кадастра города Севастополя Предоставляются копия и оригенал для сверки
Иные документы, относящиеся к запросу

(копий документа: 1)
План переводимого помещения с его техническим описанием

(копий документа: 1)

В случае, если переводимое помещение является жилым, то технический паспорт такого помещения Сведения из ГУП города Севастополя «БТИ» предоставляются копия и оригенал для сверки
Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (Обязательный документ)

(оригинал требуется, копий документа: 1)

в случае ,если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения Оригенал на бумажном носителе и копия на электронном CD-R носителе в формате PDF
Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение

(копий документа: 1)

Оригинал или копия заверенная нотариально, либо заверенная должностным лицом, принимающим документы, при предъявлении оригинала документа
Правоустанавливающие документы на переводимое помещение-если право на него не зарегистрировано в Едином Государственном реестре недвижимости (Обязательный документ)

(оригинал требуется)

Подлинники или засвидетельствованные в наториальном порядке копии
Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение (Обязательный документ)

(копий документа: 1)

предоставляются копия и оригинал для сверки
Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение (Обязательный документ)

(копий документа: 1)

предоставляются копия и оригинал для сверки

Копии документов, не заверенные нотариально, предоставляются с предъявлением оригиналов документов. Оператор МФЦ самостоятельно заверяет представленные не заверенные нотариально копии документов после сверки их с оригиналом. Предъявленные оригиналы документов возвращаются заявителю.

Заявление о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение (Обязательный документ)

(оригинал требуется)

Приложение № 1 административного регламента
Идентификационный документ физических лиц (Обязательный документ)

(копий документа: 1)

С предъявлением оригинала для сверки
Информация о правоустанавливающих документах на переводимое помещение

(копий документа: 1)

Сведения из управления государственной регистрации права и кадастра города Севастополя. Предоставляются копия и оригинал для сверки
Иные документы, относящиеся к запросу

(копий документа: 1)
План переводимого помещения с его техническим описанием

(копий документа: 1)

Сведения из ГУП города Севастополя «БТИ» В случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения Предоставляются копия и оригинал для сверки
Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (Обязательный документ)

(оригинал требуется, копий документа: 1)
Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение

(копий документа: 1)

Сведения из ГУП города Севастополя «БТИ». Предоставляются копия и оригинал для сверки.
Правоустанавливающие документы на переводимое помещение-если право на него не зарегистрировано в Едином Государственном реестре недвижимости (Обязательный документ)

(оригинал требуется)

Подлинники или засведетельствованные в нотариальном порядке копии
Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение (Обязательный документ)

(копий документа: 1)

Предоставляется копия и оригинал для сверки
Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение (Обязательный документ)

(копий документа: 1)

Предоставляется копия и оригинал для сверки

Документ удостоверяющий личность заявителя (Обязательный документ)

(копий документа: 1)

предоставляются копии и оригинал для сверки
Документ, выданный медицинским учереждением, подтверждающий, что заявитель или член его семьи относится к маломобильным группам населения

(оригинал требуется)

для случая выполнения мероприятий, направленных на обеспечение беспрепятственного доступа в жилое помещение ограниченного круга лиц, относящихся к маломобильным группам населения
Заявление на получение акта о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (Обязательный документ)

(оригинал требуется)

Приложение № 8 административного регламента
Иной документ

(копий документа: 1)
Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия

(оригинал требуется)

для случаев переустройства и (или) перепланировки помещения, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры
Технический план помещения после переустройства и (или) перепланировки (Обязательный документ)

(оригинал требуется)
Фото прилегающей территории

(оригинал требуется)

для случаев, если при проведении работ затрагивались внешние ограждающие конструкции здания или элементы фасада
Фото фасада здания (Обязательный документ)

(оригинал требуется)

части, где расположено перепланированное помещение

Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция

Документ, выданный медицинским учереждением, подтверждающий, что заявитель или член его семьи относится к маломобильным группам населения

(оригинал требуется)

для случаев выполнения мероприятий, направленных на обеспечение бесприпятственного доступа в жилое помещение ограниченного круга лиц, относящихся к маломобильным группам населения
Документ, удостоверяющий полномочия представителя (Обязательный документ)

(копий документа: 1)

предоставляются копия и оригинал для сверки
Заявление на получение акта о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (Обязательный документ)

(оригинал требуется)

Приложение № 8 административного регламента
Идентификационный документ физических лиц (Обязательный документ)

(копий документа: 1)

предоставляются копия и оригинал для сверки
Иной документ

(копий документа: 1)
Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия

(оригинал требуется)

для случаев переустройства и (или) перепланировки помещения, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником культуры, истории или архитектуры
Технический план помещения после переустройства и (или) перепланировки (Обязательный документ)

(оригинал требуется)
Фото прилегающей территории

(оригинал требуется)

для случаев, если при проведении работ затрагивались внешние ограждающие конструкции здания или элементы фасада
Фото фасада здания (Обязательный документ)

(оригинал требуется)

части, где расположено перепланированное помещение

Документ, подтверждающий полномочия представителя физического лица (Обязательный документ)

(копий документа: 1)

предоставляется копия и оригинал для сверки
Заявление об исправлении опечаток и (или) ошибок (Обязательный документ)

(оригинал требуется)

приложение № 2 административного регламента
Идентификационный документ физических лиц (Обязательный документ)

(копий документа: 1)

предоставляется копия и оригинал для сверки
Иные документы, относящиеся к запросу

(копий документа: 1)

Заявление об исправлении опечаток и (или) ошибок (Обязательный документ)

(оригинал требуется)

Приложение № 2 Административного регламента
Идентификационный документ физических лиц (Обязательный документ)

(копий документа: 1)

предоставляется копия и оригинал для сверки
Иные документы, относящиеся к запросу

(копий документа: 1)

Документ, подтверждающий полномочия представителя физического лица (Обязательный документ)

(копий документа: 1)

С предъявлением оригинала для сверки
Заявление о прекращении делопроизводства и возврате документов на получение государственной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение» (Обязательный документ)

(оригинал требуется)

Приложение № 3 административного регламента
Идентификационный документ физических лиц (Обязательный документ)

(копий документа: 1)

С предъявлением оригинала для сверки
Иные документы, относящиеся к запросу

(копий документа: 1)

Документ должен содержать следующие сведения:

Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные собственника, дающего согласие.
Ф.И.О., адрес, паспортные данные второго владельца, который будет заниматься процедурой.
Адрес, кадастровый номер, площадь квартиры.
Выражение согласия на перепланировку и изменение статуса помещения.
Дата составления и подпись.

Некоторые правовые аспекты перевода жилого помещения в нежилое

Все разрешения по умолчанию оформляются бесплатно: как от владельцев примыкающего жилья, так и от остальных собственников. Человек, занимающийся переводом, должен оплатить только расходы на доставку уведомлений, в среднем выходит 5 000-10 000 р.

Если квартира в долевой собственности, понадобится нотариальное согласие от каждого собственника. Один экземпляр стоит от 1 000 р.

Точный срок проведения всех этапов собрания до получения протокола будет зависеть от решений инициатора, ранее принятых решений собственников. Можно определить примерные сроки, соответствующие Жилищному кодексу РФ:

этап подачи сообщений (уведомлений) – не менее 10 дней;
проведение собрания в очной форме – 1 день;
проведение собрания в заочной или очно-заочной форме – в срок, указанный в сообщении, либо предусмотренный ранее принятыми решениями;
оформление протокола – не более 10 дней;
выдача документов инициатору собрания – не более 5 дней.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение, помимо прочих документов, нужно получить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, а также согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение (п. 6, 7 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Эти положения действуют с 09.06.2019 (введены Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ). То есть нужно и провести собрание собственников квартир, и получить отдельные согласия от собственников примыкающих квартир.

Чтобы провести общее собрание собственников квартир, вы можете обратиться к одному из собственников или управляющей компании (правлению ТСЖ), которые вправе инициировать внеочередное собрание собственников (ст. 45, ч. 8 ст. 148 ЖК РФ).

Для принятия решения собственниками о переводе жилого помещения в нежилое нужно набрать определенный кворум. Так, если в доме один подъезд, то в собрании должны участвовать собственники, которым принадлежит более 2/3 голосов. Если в доме несколько подъездов, то в собрании должны участвовать собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме, в том числе собственники, которым принадлежит более 2/3 помещений в том же подъезде, в котором находятся ваши жилые помещения (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Для того чтобы решение собрания собственников считалось принятым, нужно определенное количество голосов «за» принятие такого решения. В частности, в доме с одним подъездом достаточно большинства голосов от общего числа голосов, принимавших участие в этом собрании. А в доме с несколькими подъездами необходимо набрать большинство голосов от общего числа голосов, принимавших участие в этом собрании, при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимавших участие в этом собрании (ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ). При этом голоса считают не по количеству собственников, а по площади помещений, которые им принадлежат.

Лучше на собрании составить сразу несколько протоколов. Один нужно будет отправить в соответствующий орган власти (или МФЦ) для оформления перевода помещения в нежилое, а второй — передать в управляющую компанию или ТСЖ.

Если перевод помещения в нежилое предусматривает реконструкцию, перепланировку или переустройство и будет задействовано общее имущество, то на собрании нужно получить согласие всех собственников. Дело в том, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Несколько лет назад ВС РФ рассмотрел громкое дело, в котором собственник квартиры получил согласие 75% собственников помещений в многоквартирном жилом доме на реконструкцию принадлежащей ему квартиры под парикмахерскую со строительством пристройки и входного узла. После получения согласия собственников он согласовал в соответствующем госоргане перевод жилого помещения в нежилое. При этом он оборудовал крыльцо для отдельного входа. Впоследствии собственник другой квартиры подал требование в суд о признании разрешения на перевод помещения в нежилое и разрешения на реконструкцию для оборудования входа недействительными. Суд первой инстанции признал недействительным разрешение на реконструкцию и обязал снести пристроенную входную группу. Он указал, что входная пристройка занимает часть земельного участка, являющегося общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, а проектом реконструкции предусматривается вырез подоконной части наружной стены до отметки пола, что свидетельствует об уменьшении общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и требует получения согласия каждого из них. Апелляция с этой позицией не согласилась и отправила дело на пересмотр. Она указала, что реконструкция данного помещения не требует присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме, а занятие части придомовой территории является использованием земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. А значит, для такого использования необходимо принятие решения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома большинством не менее 2/3 голосов.

ВС РФ отменил постановление суда апелляционной инстанции и отправил дело на новое рассмотрение. Он отметил, что собственник квартиры, переведенной в нежилое помещение, использовал для оборудования крыльца общее имущество — земельный участок. А для осуществления любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома (Определение ВС РФ от 11.10.2016 № 83-КГ16-10).

Проблема в том, что, скорее всего, в вашей ситуации тоже придется затрагивать общее имущество и, соответственно, получить на собрании участников 100% голосов собственников. Дело в том, что ЖК РФ требует, чтобы в нежилом помещении был оборудован отдельный вход. Для этого, возможно, понадобится затронуть общее имущество. Кроме того, после перевода из жилого помещения в нежилое должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ). По сути, нужно замуровать вход в квартиру.

Прежде всего выясним, что такое согласие?

Современный перевод жилого помещения в нежилое преследует коммерческую цель. На месте бывшей квартиры могут открыть магазин, игровой салон, клуб и прочие заведения. Логично что это изменит порядок использования жилья, потребует строительства входа, расширения окна, работ с фасадом и т.д. Что в свою очередь затронет интересы жильцов дома.

С 9 июня 2019 года действуют изменения в процедуре перевода жилых помещений в коммерческие объекты. Обязательное условие – согласие от собственников квартир в доме.

Причем тот, кто хочет перевести жилье в нежилое помещение, уведомляет жильцов о характеристиках объекта. Например, заранее сообщает, что желает открыть магазин у дома или парикмахерскую. И если потом он откроет другой объект, например, магазин разливных напитков – ему не потребуется заново собирать голоса. Эти нюансы в законе, к сожалению, еще не учтены.

Собственник – это юридический владелец квартиры в МКД. Считается, что ему принадлежит определенная квартира на основании правоустанавливающего документа (например, договора купли-продажи или свидетельства о праве на наследство).

По новым правилам, если в доме 1 подъезд – для перевода достаточно получить от ⅔ голосов с жильцов подъезда.

Если подъездов больше, действуют иные условия (одновременно):

собрать не менее 50% + 1 голосов от всего МКД;
присутствие собственников с более чем ⅔ голосов указанного подъезда.

Соседи, чьи квартиры примыкают к целевому жилому помещению, должны дать отдельное согласие – об этом сказано в пп. 7. п. 2 ст. 23 ЖК РФ. Сюда относят жильцов справа, слева, с верхнего и нижнего этажа (если таковые есть). Основной критерий – общая стена с переводимым в магазин помещением. Если изменяют статус помещения на втором этаже, а снизу уже расположено нежилое помещение – нужно согласие его собственника.

Допустимо чтобы владельцы примыкающих квартир вообще не участвовали в ОСС, если кворум набрался и без их голосов. Но письменное согласие от них обязательно. По сути, это отдельное согласие – от него зависит судьба процедуры. При отказе хотя бы одного соседа – перевод невозможен!

Пример:

ООО выкупила жилые помещения в МКД и хотела открыть продуктовый магазин у дома. Казалось, никто из жильцов не против, тем более что им пообещали облагородить придомовую территорию. Однако нашлась одна бабушка из соседней квартиры справа. Она была категорически против открытия магазина. Никакие уговоры представителей ООО не помогали, от денег бабушка отказывалась. Ситуация зашла в тупик, открытие магазина не состоялось.

В случае с общедолевой собственностью на квартиру жилье принадлежит нескольким гражданам. Каждый из них имеет документ о регистрации права собственности – на основании этого документа они могут высказаться на общедомовом собрании.

Обычно это происходит так: совладельцы квартиры дают письменное согласие в пользу одного из них, а выбранный собственник голосует «за» или «против».

Кто не может голосовать, так это арендаторы – лица, заключившие договор найма жилого помещения и проживающие в нем с согласия собственника. Влиять на общедомовые вопросы они не могут.

Аналогично и в случае с нанимателями – нуждающиеся лица, проживающие в социальной квартире по договору с муниципалитетом.

Пример:

Краснов сдал 2-комнатную квартиру семейной паре, а сам уехал в другой город. Вскоре объявили о собрании собственников жилья – на повестку дня выносился вопрос о переводе квартиры в нежилое помещение под салон красоты. Квартиранты посчитали, что могут принять участие в ОСС, но их не допустили до голосования. На решение вопроса должен явиться Краснов – собственник квартиры. Учитывая его отъезд, заседание прошло без Краснова, поскольку кворум и так набрали.

Уже с 9 июня 2019 года, вместе с документами на перевод жилого помещения в нежилое нужно прикладывать протокол общего собрания жильцов. Без него заявку даже не рассматривают.

В силу ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 290 ГК РФ, лестницы, подвалы, чердаки, межэтажное пространство, лифтовые шахты и придомовая территория – это общее долевое имущество жильцов. Если переустройство затрагивает эти объекты, требуется разрешение от собственников жилья в доме. Для этого проводят ОСС, на котором присутствуют все желающие владельцы квартир.

Перевод помещений из жилых в нежилые

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Наталья Пшеничникова, старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия»:

Перевод недвижимости из статуса жилой в нежилую процесс не только длительный, но и затратный и во многом зависит от технических условий и услуг привлеченных специалистов, говорит Ольга Эттлер.

Средняя стоимость перевода начинается от 250 тыс. руб., говорит старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия» Наталья Пшеничникова. По ее словам, большая часть расходов уйдет на проект, экспертизу, техническую документацию, услуги нотариуса и строительно-технические работы.

У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы. Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.

Какие же квартиры будут считаться соседствующими? Это любые помещения, имеющие одну общую стену с помещением, которое будут переводить в нежилое. Эти квартиры могут быть расположены рядом, внизу или наверху относительно него. Разрешение можно получить в произвольной форме, главное, чтобы в документе были указаны личные сведения жильцов (ФИО и паспортные данные). Если же соседом является юридическое лицо, то нужно получить его наименование и регистрационный номер, номер помещения и бумагу, которая подтверждает право собственности.

Как было сказано ранее, чтобы осуществить перевод жилого фонда в нежилое, нужно получить разрешение на такую операцию от собственников жилья многоквартирных домов.
Собрание считается проведённым успешно и законно, если в нём приняли участие более половины владельцев квартир.

Проведение кворума теперь зависит от того, сколько подъездов находится в доме:

Если в нём один подъезд, то собрание собственников считается состоявшимся, если в нём приняли участие две трети участников от общего количества в доме.
Если в нём два и более подъезда, то собрание будет считаться законным, если в нём приняли участие более пятидесяти процентов владельцев квартир. Обязательное условие: большинство проголосовавших должны быть жильцами того подъезда, где находится помещение, которое будет подлежать переводу в нежилое.

Без получения разрешения на ведение своего бизнеса переоборудовать помещение, например, в офис будет невозможно. Донесите до соседей цель своей деятельности — это важно. Много отказов следует от нежелания жильцов видеть в своём доме рестораны, бары и прочие заведения, мешающие их покою.

Очень важно получить разрешение именно от собственников квартир, а не от квартиросъёмщиков или людей, которые там прописаны. Ищите различные способы связи с ними.

Шаги к получению согласия:

Заранее уведомите о своём желании управляющую компанию. Напишите заявление с просьбой рассмотреть этот вопрос на общем собрании собственников. Либо персонально передайте письмо о своём намерении каждому владельцу — это самый удобный вариант.
Собрание считается состоявшимся, если на нём было больше половины жильцов и получено как минимум 2/3 голосов.
В конце собрания обязательно должен быть составлен документ с результатами.

Обратите внимание! Осуществить перевод жилого помещения в нежилое можно и без разрешения собственников.

Тут важно, чтобы процесс перевода никаким образом не затрагивал общую собственность жильцов:

Лифты.
Лестничные клетки.
Лестницы.
Крыша.
Подвальные помещения.
Входные группы.

Сначала вы должны убедиться, что у такого помещения будет отдельный вход. Предусмотреть надо и запасный выход, если площадь квартиры более 100 квадратных метров.

Нельзя перевести в нежилой статус только комнату или коридор. Помещение подлежит переводу полностью. Перед совершением процедуры необходимо выписаться из квартиры, иначе это сделать не получится. На вашем имуществе не должно лежать никаких ограничений.

Если вашу недвижимость рассматривают в качестве погашения долгов, то вы получите отказ на её перевод в другой статус.

Если дом панельный, то получить разрешение на перепланировку вряд ли получится, так как в нём запрещено ломать стены, делать новые проёмы, иными словами, менять конфигурацию недопустимо.

Есть ещё ограничения на перевод помещения:

Если оно является культурным наследием или является исторической ценностью.
Если оно не подключено к инженерным коммуникациям.
Плачевное внешнее состояние, требующее сначала ремонтных работ.

Фиксированной цены здесь не существует. Она зависит от каждого конкретного случая и складывается из множества факторов. Какие нужно сделать платежи?

Заплатить разницу в стоимости нежилого фонда при расчёте в Бюро Технической Инвентаризации.
Оплатить подготовку технического паспорта, а также справку, в которой будет указана разница в цене.
Заплатить за услуги нотариуса (заверение копий деловых бумаг и подготовка доверенности).
Оплатить государственную пошлину для того, чтобы зарегистрировать недвижимость в новом статусе.
Заплатить за услуги проектной организации, которая составит новый план квартиры.

«Трудности перевода», «Миссия невыполнима», «9 кругов ада», именно такие ассоциации с кинофильмами возникают при обсуждении вопроса перевода квартиры в нежилое помещение в настоящее время среди собственников таких квартир. Кажется, что перевести квартиру под коммерцию сегодня почти не реально.
Тема перевода квартир в нежилое помещение стала яблоком раздора между предпринимателями, чиновниками и жителями.

	Плюсы	Минусы
для собственника помещения	возможность начать (открыть) свой бизнес в нежилом помещении, более высокая арендная плата – выше в 3-4 раза, чем от сдачи квартиры, высокая стоимость коммерческого помещения при продаже.	длительная (от года и более) и дорогая (от 1 миллиона рублей и более) процедура перевода квартиры, без гарантии положительного результата, длительное время экспонирования на рынке, особенно в кризис, такие помещения могут долго искать своего арендатора или покупателя, более высокие коммунальные платежи и налог на имущество.
для жителей дома	появление в шаговой доступности магазина, аптеки, отделения банка и т.п.; как правило, при обустройстве отдельного входа, собственник за свой счёт осуществляет благоустройство территории, косметический ремонт подъезда взамен на согласие собственников.	увеличение потока людей (посетителей), парковки автомобилей около нежилого помещения, при несоблюдении нормативов в ходе ремонта помещения – неудобства для жителей соседних квартир (шум, запахи).
для государственной власти	решение вопроса магазинов «шаговой» доступности, поддержка малого и среднего предпринимательства, коррупционная составляющая для чиновников, участвующих в согласованиях и принятии решений по переводу.	жалобы в органы власти от некоторых жителей домов, в которых переводятся квартиры в нежилые помещения; конкуренция частной собственности на рынке аренды нежилых помещений для государственной собственности.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое установлен гл. 3 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса органы местного самоуправления в области жилищных отношений вправе принимать в установленном порядке решения о переводе жилых помещений в нежилые помещения. При этом правом по определению перечня документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение, органы местного самоуправления не наделены.

Данный перечень документов, необходимых для представления в орган, осуществляющий перевод помещений, в целях перевода жилого помещения в нежилое помещение, установлен ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ.

К таким документам относятся:

заявление о переводе помещения;
правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).

Частью 3 ст. 23 Жилищного кодекса РФ установлен запрет на требование органами, осуществляющими перевод помещений, других документов, кроме установленных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ.

Частью 1 ст. 24 Жилищного кодекса РФ установлены случаи отказов органов местного самоуправления в переводе жилого помещения в нежилое помещение:

непредставление определенных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ документов;
представление документов в ненадлежащий орган;
несоблюдение предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса РФ условий перевода помещения;
несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

В числе перечисленных случаев отказов в переводе жилых помещений в нежилые помещения отсутствует требование органов местного самоуправления о представлении иных документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение, кроме установленных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ.

Согласно ч. 3 ст. 24 Жилищного кодекса РФ решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

На практике же всё совсем иначе. Органы государственной власти отказывают в переводе при не предоставлении дополнительных документов, не указанных в перечне документов ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ.

К таким дополнительным документам относится протокол общего собрания собственников помещений и листы голосования собственников с согласием собственников помещений дома с переводом квартиры и использованием при этом общего имущества.

Ни у чиновников, выдающих разрешения для перевода квартир в нежилой фонд, ни у судей не возникает сомнений в необходимости волеизъявления собственников дома по вопросу перевода квартиры в виде протокола общего собрания и других материалов собрания.

Однако кто-то под перевод квартиры подводит нормы права, согласно которым требуется согласие ВСЕХ собственников, а кто-то видит в нормах права наличие положительного решения 2/3 голосов собственников помещений.

В аналогичных проектах перевода квартиры в нежилой фонд одни усматривают присоединение части общего имущества (согласие всех собственников), а другие использование общего имущества (2/3 голосов собственников). И если при втором варианте у собственника ещё есть слабый шанс набрать 2/3 голосов, то условие согласия всех собственников делает перевод по умолчанию невозможным.

Итак, в соответствии со статьями 146, 147 Гражданского кодекса РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. А согласно части 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Об этом также сказано в письме Минэкономразвития РФ от 20.01.2011г. N Д23-144.

Что же считать присоединением общего имущества к переводимому помещению? Например, под этим можно понимать присоединение площадей общего имущества к площади переводимой квартиры, т.е. увеличение площади собственника за счёт помещений общего имущества, например, холла, коридора подъезда. В этом случае, действительно при таком присоединении происходит отчуждение помещений общего имущества в частную собственность и здесь, безусловно, требуется согласие вех собственников. Но, к сожалению, присоединением общего имущества многие чиновники и судьи считают использование земельного участка придомовой территории при обустройстве отдельного входа в нежилое помещение, хотя площадь земельного участка общего имущества де-юре и де-факто не уменьшается. Расширение проёма оконных блоков в переводимой квартире также при переводе квартиры подпадает у некоторых под присоединение общего имущества. Ведь фасад здания является общим имуществом и тот факт, что изменение фасада происходит только в границах переводимой квартиры, а не в местах общего пользования, во внимание не принимается. Кстати, если оконный блок расширит собственник жилой квартиры, никому не придёт в голову требовать у него согласие всех собственников дома.

Если считать, что при переводе квартиры происходит не отчуждение, а лишь использование общего имущества, то возникает другая нормативная составляющая. В соответствии с п. 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ принятие решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, и решения по данному вопросу принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме в силу части 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ общее имущество может быть передано в пользование иным лицам, т.е. не являющимся собственниками помещений. Представляется, что указанная норма не исключает возможности предоставить объекты общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, являющимся собственниками.

Во-первых, пп. 3 части 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ относит к компетенции общего собрания принятие решения о передаче в пользование общего имущества, не уточняя круг лиц, которым оно может быть передано. Во-вторых, нормы гражданского законодательства позволяют участникам общей собственности определить самостоятельно порядок пользования имуществом, находящимся в общей собственности.

Таким образом, для перевода квартиры в любом случае необходим протокол общего собрания собственников. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ приказом от 25 декабря 2015 г. N 937/пр утвердило требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие государственный жилищный надзор. Также процедуру общего собрания регламентируют: Жилищный кодекс РФ ст.44-48 и глава 9.1 Гражданского кодекса РФ.

О переводе квартиры в нежилое помещение следует забыть в следующих случаях:

если вход не является отдельным, изолированным (должна существовать техническая возможность для его оборудования не через подъезд);
если право собственности на квартиру отягощено обременениями со стороны третьих лиц (например, по квартире выплачивается ипотека);
если это комната в коммунальной квартире (помещение не может являться частью жилого);
если квартира находится не на первом этаже или над жилыми помещениями;
если квартира находится в аварийном или подлежащем сносу здании.

При переводе жилого помещения в нежилой фонд могут возникнуть большие сложности в следующих ситуациях:

Помещение располагается в доме, признанном объектом культурно-исторического наследия.
Если в помещении была произведена перепланировка, то перед сбором документов для комиссии, необходимо ее узаконить.
Квартира не подключена к основным инженерным коммуникациям;
Также необходимо знать, состоит ли дом на учете в штабе по делам чрезвычайных ситуаций и гражданской обороны.

Если говорить не о юридической стороне дела, а о сугубо коммерческой, то необходимо помнить, что желаемую прибыль помещение может принести, если оно находится в «хорошем» месте. Так, важно оценить автомобильный и пешеходный трафик, близость к метро. Разумеется, центр стоит дорого – площади внутри Кольцевой линии и за 2-3 остановки от неё.

В новых микрорайонах первые этажи, как правило, и так отведены под нежилые помещения и часто простаивают невостребованными.

Правительством Москвы выпущено Постановление N 692-ПП от 27.10.2015 г. «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания», а также Административный регламент предоставления государственный услуги города Москвы «Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение», предусмотренный указанным Постановлением. Согласно Регламенту, во исполнение требований ст. 36 Жилищного кодекса РФ, необходимо предоставление протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества при согласии не менее чем 2/3 голосов собственников, без каких-либо исключений.

Таким образом, возможность использования одним собственником своей собственности по собственному усмотрению (в данном случае в качестве нежилого помещения) поставлено в зависимость от волеизъявления других собственников. При этом основания отказа собственниками в согласовании решения об использовании общего имущества на сегодняшний день никаким образом законодательно не урегулированы. Положения ст. 36 Жилищного кодекса РФ на сегодняшний день позволяют гражданам при голосовании на общем собрании голосовать против принятия решения без обоснований или не голосовать вовсе, несмотря на то, что предлагаемое к принятию решение не нарушает их права, как собственников общего имущества, а также их права на благоприятные и безопасные условия проживания.

Из этого следует, что на сегодняшний день права одних собственников (пытающихся осуществить перевод помещения из жилого в нежилой фонд) имеют меньшее значение, чем права других собственников. В то же время, положения ст. 36 Жилищного кодекса РФ при урегулировании некоторых схожих вопросов использования общего имущества собственников в многоквартирном доме, не применяются.

Например, это касается:

процесса установки кондиционеров, антенн на несущих стенах.
процесса установки перегородок, образующих дополнительные тамбуры перед квартирами. Речь идет, например, об отсекающих перегородках, образующих дополнительные тамбуры, которые устанавливаются собственниками перед входом в две или три квартиры.

Перевод квартиры в нежилое помещение осуществляется в Москве через МФЦ (многофункциональные центры) и услуга по переводу заявлена также на Портале Мосгоруслуг. Но само разрешение (распоряжение) по переводу должен подготовить Департамент имущества города Москвы.

Согласие непосредственных соседей оформляется в произвольном порядке, так как документа установленного образца для него нет. Но реквизиты собственников должны присутствовать в любом случае. В согласии обязательно должны быть указаны:

фамилия, имя и отчество собственника/руководителя юр. лица;
полное название фирмы по уставу (если собственник это организация);
паспортные данные – где, кем и когда выдан, серия и номер;
реквизиты документов на собственность (выписка ЕГРН).

Важно помнить, что согласие может подписать только сам собственник, а не члены его семьи и совместно с ним проживающие.

Правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
Техпаспорт. Он выдается БТИ.
Проект перепланировки/переоборудования. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением.
Если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в нежилое помещение (коммерческую недвижимость), и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
Доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
Если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).
Фотофиксация участка стены, на котором планируется устроить отдельный вход в жилом доме;
Некоторые другие документы, объем которых рознится в каждом конкретном случае.

Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

Стоит выделить основные виды:

Помещения офисного типа, которые используются для обеспечения работы офисных сотрудников;
Торговые помещения – это разнообразные магазины и постройки с похожим предназначением;
Помещения, которые используются для складирования товаров;
Производственные, промышленные комплексы;
Спортивные постройки;
Помещения со свободным назначением.

Почему владельцы квартир хотят продать их людям, которые заинтересованы в открытии магазина? Все дело в ценности квартир, которые расположены на первом этаже. Именно здесь чаще всего можно встретить современные магазины или детские игровые комнаты.

В новостройках чаще всего первые несколько этажей отведены под нежилое использование – супермаркеты, ателье, аптеки, офисные помещения. Такое архитектурное решение предполагает в своем проекте уже на этапе строительства отдельные входы и системы коммуникаций для жилого и нежилого фонда. Покупая квартиры в таких домах собственники должны сразу понимать, что подобное соседство сопряжено с определенными неудобствами – магазины могут работать круглосуточно, привлекать к себе определенный контингент, парковки будут заняты чужими машинами.

Согласия должны давать только владельцы квартир. Не жильцы, прописанные лица или арендаторы, а именно владельцы. Только они имеют право голоса на общем собрании, и только они имеют право подписывать подобные согласия. Если у квартиры есть несколько собственников, то требуется разрешение от каждого из них.

Есть две формы разрешений такого типа:

Протокол общего собрания собственников. Это стандартный документ, который оформляется по общим правилам. В рассматриваемом случае такой протокол может включать в себя одновременно как разрешение на изменение статуса недвижимости, так и разрешение на проведение перепланировки/реконструкции.
Индивидуальные согласия от соседей. Это уже сравнительно новый документ. Устоявшейся формы еще нет. Обычно оформляется в свободном виде.

Формально – нет. На практике – да. Четкого требования в законодательстве не существует, но чаще всего заверять такое согласие все же нужно. Примечательно, что платить за него придется именно тому лицу, которое планирует изменять статус своей квартиры, т.к. соседям это не нужно.

Траты будут сравнительно небольшими (около 1-2 тысяч рублей на каждого соседа) и потому это даже более удобный и выгодный вариант, ведь оспорить нотариально заверенное согласие намного сложнее. Кроме того, нотариусы обычно в курсе, как именно нужно оформлять подобный документ и могут взять на себя эту работу.

Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома о переводе жилого помещения в нежилое

Как перевести помещение в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилое

Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция

Некоторые правовые аспекты перевода жилого помещения в нежилое

Перевод помещений из жилых в нежилые

Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ

Рубрики

Популярные статьи