Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Иск о снижении арендной платы образец». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Информационное письмо о снижении арендной платы не имеет унифицированной формы, поэтому составляется оно в произвольном виде. Письмо о снижении арендной платы подписывается руководителем организации, выступающей в качестве арендатора, и заверяется печатью (при ее наличии). Такое письмо лучше:
- или направить арендодателю по почте с описью вложения и уведомлением о вручении;
- или вручить лично под роспись руководителю организации, выступающей арендодателем, или ее уполномоченному представителю.
Письмо о снижении арендной платы может выглядеть следующим образом.
В письмо о снижении арендной платы включаются:
- общие сведения об условиях аренды: реквизиты договора, данные об арендуемом объекте и размере платы за него;
- обстоятельства, вызвавшие трудности у арендатора, в том числе в связи с принятием новых нормативных актов (например, о введении режима повышенной готовности в регионе);
- предложение о конкретной сумме арендной платы, посильной для арендатора, и периоде, в течение которого он хотел бы ее вносить;
- при желании — напоминание арендодателю о добросовестном исполнении обязательств по договору с приложением подтверждающих документов.
- Неблагоприятная экономическая ситуация вынуждает арендаторов обращаться к собственникам имущества с просьбой о снижении арендной платы.
- Обращение к арендодателю составляется в письменной форме с указанием причин, вызвавших финансовые трудности.
- При достижении согласия между сторонами договора заключается дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении размера платы.
образец письма арендодателю о снижении аренды.
Для некоторых компаний сложилась парадоксальная ситуация, когда законодательно их деятельность не была ограничена, но работать они не могли. Например, основные покупатели товаров или услуг не работали (отсутствовал спрос) или доставка людей на строительный объект была затруднена. Законодательно такие арендаторы не могут рассчитывать на меры поддержки, установленные государством. Однако это обстоятельство можно доказать в суде.
Любой арендатор недвижимого имущества, который не мог им пользоваться из-за введения в его регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. При этом неважно, был ли договор аренды заключен до момента введения такого режима и относится ли ваша деятельность к числу наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции.
На весь период, в течение которого вы не могли пользоваться арендованным имуществом в связи с действием в вашем регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
На сколько можно уменьшить размер арендной платы?
Процедура, условия и то, насколько может быть снижена арендная плата, в законе не прописаны. В нем лишь говорится об обязанности арендодателя предоставить скидку без установления ее размера. Поэтому все зависит от ситуации и вашей договоренности с арендодателем.
Рекомендуем начать с направления арендодателю письменного обращения с просьбой уменьшить размер арендной платы в связи с невозможностью пользоваться арендованным имуществом. В обращении следует описать, по какой причине вы не можете его использовать. Например, в арендованном помещении вы открыли фитнес-клуб, работа которого в вашем регионе запрещена на период действия режима повышенной готовности.
Также необходимо указать, на сколько вы просите уменьшить размер арендной платы, и привести доводы, почему скидка должна быть предоставлена в таком размере. Для этого нужно обосновать, как повлияли введенные ограничения на вашу работу. Сравните доходы от деятельности на момент заключения договора и сейчас, чтобы показать ущерб.
Вы можете попросить полностью освободить вас от арендной платы за весь период, когда вы не могли пользоваться арендованным имуществом из-за ограничительных мер. Однако не забудьте, что даже если арендодатель согласится, есть риск признания такого условия недействительным в силу запрета на дарение между коммерческими организациями и, как следствие, доначисления налогов как вам, так и арендодателю.
Если арендодатель готов предоставить вам скидку, договоренность надо обязательно зафиксировать в дополнительном соглашении к договору аренды.
Если договор заключен на срок более одного года, то дополнительное соглашение к нему подлежит обязательной государственной регистрации. Помните, что стороны такого соглашения связаны его условиями с момента подписания независимо от факта госрегистрации. Это означает, что арендодатель не вправе не исполнять соглашение (например, требовать от вас оплаты аренды в прежнем размере), ссылаясь на отсутствие регистрации.
Если же договор аренды заключен на меньший или неопределенный срок, то дополнительное соглашение регистрировать не надо.
1. Помните, что снизить арендную плату на время, пока вы не можете пользоваться имуществом из-за действия ограничительных мер, – прямая обязанность арендодателя, установленная законом (п. 3 ст. 19 Закона от 1 апреля 2020 г. № 98).
2. Невозможность использования арендованного имущества в связи с действием ограничительных мер является существенным изменением обстоятельств. Ведь очевидно, что, если бы вы могли предвидеть текущую ситуацию, договор не был бы заключен или вы заключили бы его на иных условиях. Существенное изменение обстоятельств является основанием для изменения договора, в том числе в части размера арендной платы (ст. 451 ГК РФ).
3. Имеют значение история и длительность ваших отношений с арендодателем. Если у вас долгосрочный договор, вы давно арендуете это имущество и исправно вносили арендные платежи, то потеря такого арендатора будет ошибкой арендодателя в большинстве случаев.
4. Если вы вложили в арендованное имущество значительные инвестиции, напомните арендодателю об этом. Особенно актуально это в том случае, когда в договоре есть условие о том, что арендодатель обязан эти вложения компенсировать при досрочном прекращении отношений. Вряд ли в сложившихся условиях у арендодателя найдутся свободные деньги.
5. Право арендодателя досрочно расторгнуть договор может быть обусловлено уплатой вам компенсации. Часто чем больше осталось до окончания первоначального срока аренды, тем большую сумму должен перечислить вам арендодатель.
6. Подумайте, является ли ваш объект полезным для всего здания. Например, именно он может притягивать большое количество посетителей. Это может быть актуально для торговых и бизнес-центров.
7. Если мониторинг рынка показал, что такую арендную плату сегодня никто платить не будет, постарайтесь мягко, но убедительно донести это до арендодателя. Подкрепите свои аргументы примерами предложений по аренде. Нередко арендодатели убеждены, что они быстро смогут найти нового арендатора.
8. Если для арендодателя предусмотрены меры поддержки, то напомните ему об этом. Например, в Москве собственники зданий и помещений, используемых для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, при условии снижения ими ставки арендной платы для своих арендаторов освобождаются от налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю за соответствующий период2.
Это примерный список аргументов, которые можно использовать в разговоре с арендодателем. Подумайте, какими доводами его можно дополнить, исходя из вашей ситуации.
- Откажитесь от части площадей. Если планировка арендуемого имущества и вид вашей деятельности позволяют, попросите арендодателя снизить арендную плату в связи с освобождением части арендуемой площади.
- Предложите арендодателю использовать депозит. Например, вы можете оплачивать половину арендной платы, а вторую половину арендодатель покроет за счет депозита.
- Зафиксируйте курс валюты, к которой привязан размер арендной платы. Например, если ее размер привязан к курсу доллара, то попросите его зафиксировать на комфортной для вас отметке, скажем, 60 руб. за 1 долл.
- Предложите свои услуги в счет уменьшения арендной платы. Например, юридическая фирма может бесплатно консультировать арендодателя. Если у вас заведение общественного питания, предложите арендодателю обеды для его сотрудников на выгодных условиях.
В случае если арендодатель не идет на уступки, а платить за неиспользуемое помещение вы не можете или не хотите, прежде всего нужно постараться минимизировать возможные риски. Если в помещении есть ценное имущество, то его желательно вывезти, чтобы арендодатель не смог его удерживать, пока вы не погасите задолженность по аренде.
Затем вы можете обратиться в суд с требованием об изменении договора в части снижения арендной платы. Но нужно иметь в виду несколько нюансов.
Сейчас суды приостановили рассмотрение большинства дел из-за угрозы распространения коронавирусной инфекции. Вы сможете подать иск, но когда будет вынесено решение – неизвестно.
На сколько именно уменьшить размер арендной платы, будет решать суд с учетом ситуации, принятых вами мер и представленных доказательств. Вы должны будете обосновать, почему арендную плату нужно снизить именно настолько. И снижение может оказаться совсем небольшим.
Если суд удовлетворит иск, измененные условия договора о размере арендной платы будут применяться только после вступления в силу решения суда. Это значит, что до тех пор вы должны будете вносить арендную плату в прежнем размере.
С учетом вышесказанного рекомендуем рассматривать обращение в суд как крайнюю меру.
Ну и не следует забывать о еще одном варианте: если договор аренды дает вам право в одностороннем порядке его расторгнуть, то, возможно, стоит им воспользоваться, чтобы не увеличивать убытки. Велика вероятность, что после отмены ограничительных мер на рынке окажется много выгодных предложений.
1Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
2Постановление Правительства Москвы от 24 марта 2020 г. № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности».
Обычно чем больше комнат и квадратов по договору, тем больше арендная плата. Если отказаться от части помещения, плату логично пересчитать.
Ужаться в площади просто потому, что она не приносит доход, нельзя без согласия арендодателя. Избыток квадратов — это просчёт арендатора. Или тот самый предпринимательский риск.
Но есть два случая из разряда «жизнь к такому не готовила», когда арендатор может потребовать от арендодателя переподписать договор.
Арендодатель существенно нарушил договор — ч. 2 ст. 450 ГК РФ
К примеру, предприниматель снял две комнаты под учебные классы. В одной комнате не было дверей. Арендодатель обещал завтра же поставить дверь — это записали в акт приёмки. Потом снова завтра. В общем, дверь так и не сделали. Класс нельзя закрывать на время занятий. От такой комнаты арендатор может отказаться.
Обстоятельства существенно изменились — ч. 4 ст. 451 ГК РФ
Тут должно произойти что-то выходящее за пределы обычного предпринимательского риска. Это нельзя было просчитать при выборе помещения. И теперь аренда стала бесполезной или вообще убыточной.
Например, помещение взяли на пять лет под детский учебный центр. Через два года поменялся закон, и санпины к детским заведениям ужесточили. Теперь некоторые комнаты не подходят под классы. От них можно отказаться.
Нюансы взыскания арендной платы за период «вынужденных» выходных
-
22 оценили материалы
-
4 в избранном
-
17
Значения расчетных показателей, которые приведены в Исследовании, отражают среднерыночные значения. Однако можно подготовить анализ и провести исследование по конкретному объекту недвижимости в рамках конкретного договора аренды. В таком случае следует устанавливать и учитывать особенности договора, объекта недвижимости, арендатора и арендодателя, которые могут влиять как на выбор метода оценки, так на значения используемых при расчёте показателей. Также описанная методика подходит для оценки не только офисной недвижимости, но и торговой, а в некоторых случаях производственной и складской.
Для определения рыночного размера снижения арендной платы в конкретной ситуации оптимально выбирать 2-3 метода расчёта, учитывая особенности этой конкретной ситуации. Полученные результаты можно согласовать между собой и получить конечный результат, взяв среднее между полученными значениями.
Например, можно использовать данную методику для переговорного процесса между арендатором и арендодателем, а также при урегулировании спора между ними с помощью медиации, выбрав один или несколько подходов расчёта, которые согласованы обеими сторонами.
Также для судебного процесса по данной методологии может быть подготовлено заключение специалиста по ст. 55.1 АПК, с учётом юридической позиции одной из сторон, которая в любом случае должна определять выбор концепции расчёта.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вовремя оплачивать аренду согласно тем условиям, что зафиксированы в договоре. Если же оплата не поступает, то арендодатель имеет право раньше срока расторгнуть договор. Но главное условие — арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд (ст. 619 ГК РФ). Однако нельзя сразу подать исковое заявление в суд, сначала надо направить на адрес компании-арендатора требование добровольно оплатить долг.
Важно! Подавая документы в суд, надо учесть, что в их составе должен быть и документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров (ст. 132 ГПК РФ). Поэтому так важно правильно сформировать и отправить должнику претензию.
К документу при отправке его должнику необходимо приложить расчет, где подробно расписывают, из чего складывается сумма долга: пени, арендная плата, коммунальные платежи и т.д. Сумму долга считают на день написания претензии.
Унифицированной формы документа не существует, используют так называемую свободную форму.
В документе должна содержаться следующая информация:
- Название организации-арендодателя и ее реквизиты. Если претензия составляется сразу на корпоративном бланке компании, то эти данные будут включены по умолчанию.
- Кому адресована претензия. Здесь указывают наименование организации-арендатора, ее реквизиты, ФИО руководителя.
- Исходящий номер. Претензию регистрируют в организации в специальном журнале исходящей документации.
- Дата написания претензии.
- Наименование бумаги.
- Основной текст документа. Это самая важная часть. Здесь указывают факт заключения договора между арендодателем и арендатором, номер и дату этого договора, адрес и площадь помещения. Затем нужно указать на факт неперечисления арендной платы в определенные дни (прописаны в договоре), сумму, которую задолжал арендатор. Также надо сформулировать требование — выплатить денежные средства за аренду помещения. Важно не забыть сослаться на законодательные акты. В нашем случае это ст. 614, 190 и 192 ГК РФ.
- Отметка о приложении к претензии. Нужно указать, что расчет долга по арендной плате прилагается к документу.
- ФИО, должность и подпись главы компании-арендодателя.
Претензию можно отправить арендатору по почте либо с курьером. Вариант электронной почты также приемлем, но лучше убедиться, что письмо арендатор получил и зарегистрировал его в журнале входящей документации. При отправке по почте заказным письмом с уведомлением получатель должен будет подтвердить вручение письма. Это и будет доказательством его получения.
Мы рекомендуем арендодателям в первую очередь проанализировать, осуществляют ли их арендаторы деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
В случае, если соответствующие арендаторы будут выявлены, необходимо проинформировать их о наличии права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ и направить им проект соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды.
Мы также рекомендуем своевременно реагировать на обращения арендаторов по вопросам предоставления отсрочки по оплате арендных платежей и уменьшения арендной платы и конструктивно проводить переговоры по данным вопросам во избежание квалификации судом поведения арендодателя как недобросовестного в последующем.
Арендаторам также рекомендуется учитывать указанные разъяснения и ссылаться на Обзор при проведении переговоров с арендодателями о заключении дополнительных соглашений к договорам аренды о предоставлении отсрочки по уплате арендных платежей, либо об уменьшении арендной платы.
Специалисты компании «Пепеляев Групп» готовы оказать комплексную юридическую поддержку сторонам договора аренды по любым вопросам, возникающим в связи с предоставлением отсрочки по оплате арендных платежей и уменьшением арендной платы.
[1] Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (Обзор).
[2] Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (Закон № 98-ФЗ).
[3] Ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.
[4] Ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.
[5] Вопрос 6 Обзора.
[6] П. 2 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (Требования).
[7] Вопрос 4 Обзора.
- Расторжение брака — Развод
- Взыскание, уменьшение алиментов
- Определение места жительства детей
- Установление порядка Общения с детьми
- Письмо арендодателю в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы (коронавирусом)
- Письмо об отсрочке платежа поставщику
- Можно ли не платить аренду в период коронавируса?
- Форс-мажор в период коронавируса
- Образец искового заявления об изменении условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств (коронавирус)
- Образец письма об освобождении от ответственности в связи с Коронавирусом
- Подача в суд в период коронавируса
- Как бизнесу снизить ответственность по договорам в период коронавируса?
- Договор подряда в период коронавируса
- Письмо Поставщика об отсрочке поставки товара
- Жалоба на постановление о привлечении к административной ответственности за нарушение самоизоляции
- Письма в банк о предоставлении ипотечных каникул в связи с коронавирусом
- Письмо лизингодателю в связи с коронавирусом
- Ответ на претензию туриста в связи с коронавирусом
- Исковое заявление о изменении договора аренды в связи с коронавирусом
Здесь вы можете получить качественную юридическую помощь по любому правовому вопросу бесплатно и прямо сейчас, для этого вам нужно нажать кнопку «Задать вопрос» и дождаться ответа юриста, который мы вышлем Вам на почту.
Возможно ситуация, похожая на Вашу, была уже решена, пожалуйста, ознакомьтесь с нашими ответами другим пользователям
Перейти к ответам нашим пользователям
Уважаемый Дмитрий Алексеевич,
Из-за сложившихся неблагоприятных условий и снижения покупательской способности, просим Вас уменьшить арендную плату на 10%.
Обращаем Ваше внимание, что ранее наша компания ни разу не позволяла себе задержки в оплате. Если Вы пойдете нам на уступки, мы гарантируем своевременное выполнение обязательств, несмотря на условия кризиса.
С уважением,
Сергей Иванович
НЕОБХОДИМА ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ?
Как в условиях РПГЧС составить письмо, в котором содержится просьба уменьшить арендную плату или предоставить отсрочку по ее уплате:
- Составьте текст в произвольном виде — унифицированной формы нет. Заполните шапку, напишите название арендатора, поставьте дату, укажите название и реквизиты своей организации, обратитесь к руководителю организации по имени и отчеству.
- Напишите преамбулу, перечислите нормативные акты, на основе которых вы имеете право рассчитывать на отсрочку по уплате аренды и/или на ее снижение. Приведите доказательства необходимости введения «каникул» — ссылайтесь на ограничения в отношении деятельности вашей компании, принятые в связи с коронавирусом. Если ОКВЭД вашей фирмы не входит в перечень пострадавших отраслей, приведите конкретные показатели выручки и уровень ее снижения, количество посетителей или рабочих дней в месяц.
- В основной часть напишите четко сформулированную просьбу снизить плату или предоставить отсрочку платежей в соответствии с законодательством.
- Имеет смысл посмотреть порядок уведомления о форс-мажоре в вашем договоре с арендодателем. Если указан срок уведомления — постарайтесь в него уложиться.
- Направьте арендодателю письмо. Если он готов пересмотреть договор и расчеты, заключите дополнительное соглашение. Оно оформляется так же, как и основной договор аренды (п. 1 ст. 452, ст. 609, ст. 651 ГК).
В Арбитражный суд ____________________ Истец: _______________________________ (наименование или Ф.И.О. предпринимателя-арендатора) адрес: _______________________________ _____________________________________, (для предпринимателя: дата и место рождения, место работы или дата и место государственной регистрации в качестве предпринимателя) телефон: __________, факс: __________, адрес электронной почты: _____________ Представитель истца: _________________ (данные с учетом ст. 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) адрес: ______________________________, телефон: __________, факс: __________, адрес электронной почты: _____________ Ответчик: ____________________________ (наименование или Ф.И.О. предпринимателя-арендодателя) адрес: ______________________________, телефон: __________, факс: __________, адрес электронной почты: _____________ Цена иска: ________________ рублей Госпошлина: _______________ рублей
«___»_______________ _____ г. между арендатором (истец) и арендодателем (ответчик) был заключен договор аренды N __, согласно которому арендодатель (ответчик) обязывался передать арендатору (истцу) во временное владение и пользование (вариант: во временное пользование) следующее имущество: ______ ___________________________________________________________________________ (наименование, назначение и иные характеристики имущества) на срок до «__»___________ ____ г. (далее — «Договор»). Передача имущества подтверждается актом приема-передачи имущества от «__»___________ ____ г. N _____. Согласно п. _________ Договора условия пользования (вариант: состояние) ______________________________________________ должны(о) быть следующим(и): (указать имущество) __________________________________________________________________________. Вместе с тем указанные условия пользования имуществом (или: состояние имущества) существенно ухудшились по независящим от истца причинам, а именно: __________________________________________________________________, (причины) что подтверждается _______________________________________________________. (обстоятельства, доказательства) Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В соответствии с п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Требование (претензию) от «__»___________ ____ г. N _____ об уменьшении арендной платы ответчик добровольно не удовлетворил, сославшись на ___________________________________________ (вариант: осталось без ответа), (мотивы отказа) что подтверждается _______________________________________________________.
На основании вышеизложенного, руководствуясь п. 2 ст. 424, п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 4, 27, 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Для этого потребуется: своевременно вносить установленные платежи, соблюдать условия договора, возможность внести арендную плату за несколько месяцев вперед, осуществить ремонт на средства наймодателя, использовать свою мебель и офисную технику. Это лучше делать на первоначальном этапе, внимательно исследуя состояние помещения и его возможности.
Например, факторами снижения оплаты может стать отсутствие сети Интернет, стоянки или парковки около здания, необходимость проводить ремонтные работы, расположение окон, отсутствие санузла и другое.
Дополнительной аргументации.
Как бизнесу снизить плату за аренду
— ТРЦ ____________ — ____________________; — ТК _______________ — ______________ Предлагаю внести изменение в договор, где прописать арендную плату равную ________________________ (с НДС).
Генеральный директор _____________
Однако в случае снижения стоимости бензина, мы обязательно пересмотрим свои цены в меньшую сторону. Просим отнестись к этой вынужденной мере с пониманием.
Уважаемый Виктор Александрович, Надеемся на дельнейшее сотрудничество. Уважаемый Виктор Александрович, Надеемся на сотрудничество с Вами. Сообщаем Вам, что с 1.04.2014 года нами будет произведен перерасчет стоимости основных товаров.
Для этого возможно оперировать такими обстоятельствами: Также можно известить о возникших трудностях, в том числе, о понижении доходности, сезонных изменениях продаж и других объективных причинах обращения. От управляющего ООО «Союз» С уважением, Петр Петрович.
Когда возможен отказ «Об уменьшении арендной платы» ООО «АВТОДЕВАЙС» в лице генерального директора Серегина Михаила Сергеевича просит Вас рассмотреть данное обращение.
С января мы снизили свои расценки на 25%. С аналогичной просьбой о взаимной поддержке обращаемся мы и к вам.
И просим рассмотреть возможность предоставления скидки в размере 16% к текущей цене на типографские услуги на оставшиеся восемь месяцев по текущему договору о сотрудничестве. Подобный шаг выгоден обеим сторонам.
Вы сохраняете в портфеле заказчиков проверенную платежеспособную компанию.
Если человек умеет выстраивать деловые отношения правильно, то он с легкостью сможет договориться об оказании ему услуги. При этом она будет выгодна обеим сторонам одновременно.
Это кажется невозможным? Вот лишь один пример такого взаимодействия. Крупный холдинг нуждается в собственной веб-студии.
Для нее выделяют помещение. При этом выполнять работу внутри компании нужно не так уж часто. Такой вариант взаимодействия – отличная альтернатива для арендатора и арендодателя. Если никакие способы и уговоры не действуют, можно перейти к более агрессивной тактике.
Если человек умеет выстраивать деловые отношения правильно, то он с легкостью сможет договориться об оказании ему услуги. При этом она будет выгодна обеим сторонам одновременно. Это кажется невозможным? Вот лишь один пример такого взаимодействия.
Крупный холдинг нуждается в собственной веб-студии. Для нее выделяют помещение. При этом выполнять работу внутри компании нужно не так уж часто. Такой вариант взаимодействия – отличная альтернатива для арендатора и арендодателя.
Образец №1
Уважаемый Афанасий Петрович,
Ввиду кризисной ситуации в стране, мы столкнулись с трудностями материального плана. Поэтому у нас на данный момент нет возможности оплачивать аренду в полном объеме. Просим Вас рассмотреть возможность снижения арендной ставки на время.
С уважением,
Герасим Алексеевич
Образец №2
Уважаемый Афанасий Петрович,
ООО «Славянка» на протяжении многих лет сотрудничества с Вами всегда выполняла свои обязательства по Договору аренды в срок. Нестабильная экономическая ситуация в стране негативно отразилась на материальном состоянии нашей компании. Мы просим Вас снизить арендную ставку.
Надеемся, что вы войдете в наше положение и пойдете на уступки. Мы же даем обязательство выплачивать арендную плату в срок.
С уважением,
Герасим Алексеевич
Образец №3
Уважаемый Афанасий Петрович,
Из-за тяжелой ситуации в стране и резкого снижения покупательской способности, мы просим Вас снизить арендную ставку на 8%.
Обращаем Ваше внимание на то, что наша организация никогда не задерживала выплаты и вносила средства в срок. Если Вы войдете в наше положение и согласитесь снизить размер арендной платы, мы гарантируем, что все обязательства будем выполнять своевременно, не взирая на тяжелую кризисную ситуацию.
С уважением,
Герасим Алексеевич
Образец №4
Уважаемый Афанасий Петрович,
Хотим обратить Ваше внимание на то, что из-за кризисной ситуации в стране, выполнять пункт №6 Договора №814 нам нерентабельно. Просим Вас изменить размер арендной платы.
Надеемся на Ваше понимание и ждем предложений относительно размера арендной ставки.
С уважением,
Герасим Алексеевич
«___»_______________ _____ г. между арендатором (истец) и арендодателем (ответчик) был заключен договор аренды N __, согласно которому арендодатель (ответчик) обязывался передать арендатору (истцу) во временное владение и пользование (вариант: во временное пользование) следующее имущество: ______ ___________________________________________________________________________ (наименование, назначение и иные характеристики имущества) на срок до «__»___________ ____ г. (далее — «Договор»).
Передача имущества подтверждается актом приема-передачи от «__»___________ ____ г. N _____.
Согласно п. _____ Договора арендодатель обязывался производить капитальный ремонт арендованного имущества не реже одного раза в _________________________.
Но капитальный ремонт в установленный Договором срок произведен не был, что подтверждается _________________________.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с абз. 5 п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право потребовать соответственного уменьшения арендной платы.
Требование (претензию) от «__»___________ ____ г. N _____ об уменьшении арендной платы в связи с неисполнением обязанности произвести капитальный ремонт арендованного имущества и о взыскании излишне уплаченной арендной платы ответчик добровольно не удовлетворил, сославшись на ___________________________________________ (вариант: осталось без ответа), (мотивы отказа) что подтверждается _______________________________________________________.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 309, абз. 5 п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 4, 27, 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
1. Уменьшить арендную плату на _____ (__________) рублей в месяц (квартал) на период с «__»___________ ____ г. по «__»___________ ____ г.
2. Взыскать с ответчика в пользу истца излишне уплаченную арендную плату в сумме _____ (__________) рублей.
Приложения:
1. Копия Договора аренды от «__»___________ ____ г. N _____.
2. Копия акта приема-передачи имущества от «__»___________ ____ г. N _____.
3. Копии документов, подтверждающих неисполнение ответчиком обязанности по своевременному производству ремонта.
4. Расчет суммы исковых требований.
5. Копия требования (претензии) истца от «__»___________ ____ г. N _____.
6. Доказательства отказа ответчика от удовлетворения требования (претензии) истца.
7. Уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление ответчику копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у него отсутствуют.
8. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
9. Доверенность представителя от «__»___________ ____ г. N _____ (если исковое заявление подписывается представителем истца).
10. Копия Свидетельства о государственной регистрации истца в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя от «__»___________ ____ г. N _____.
11. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей с указанием сведений о месте нахождения или месте жительства истца и (или) приобретении физическим лицом статуса индивидуального предпринимателя либо прекращении физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя или иной документ, подтверждающий указанные сведения или отсутствие таковых.
12. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей с указанием сведений о месте нахождения или месте жительства ответчика и (или) приобретении физическим лицом статуса индивидуального предпринимателя либо прекращении физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя или иной документ, подтверждающий указанные сведения или отсутствие таковых 3 .
13. Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования.
«__»___________ ____ г. Истец (представитель): _____________/____________________________/ (подпись) (Ф.И.О.)
1 Цена иска по искам:
— об уменьшении арендной платы определяется исходя из суммы, на которую уменьшается арендная плата;
— о взыскании денежных средств, согласно п. 1 ч. 1 ст. 103 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определяется исходя из взыскиваемой суммы.
2 Госпошлина при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, определяется в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
3 Разъяснения, касающиеся документов, которые могут быть представлены в соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, см. в п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации».
Согласно п. 9 ч. 1 ст. 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные документы должны быть получены не ранее чем за тридцать дней до дня обращения истца в арбитражный суд.
Заявление арендодателю о снижении арендной платы составляется в свободной форме. При подготовке такого заявления рекомендуем указать следующую информацию:
- наименование арендодателя, которому адресуется заявление
- информация об арендаторе, который обращается с заявлением
- информация о договоре аренды, в рамках которого арендатор просит уменьшить арендную плату
- в тексте заявления излагаются обстоятельства, в связи с которыми арендатор просит уменьшить размер платы, также следует указать ссылки на нормы права, которые предусматривают возможность снижения аренды при определенных обстоятельствах
- в просительной части заявитель должен указать свою конкретную просьбу об уменьшении размера аренды
- в случае приложения каких-либо документов, их следует перечислить в приложении заявления
- заявление должно содержать подпись заявителя, расшифровку подписи и дату составления
Арендатору: когда можно изменить договор аренды, чтобы платить меньше
Если не получилось уменьшить размер аренды по соглашению сторон, тогда арендатор вправе обратиться за снижением аренды с иском в суд.
До обращение в суд арендатор должен предпринять меры по уменьшении аренды по соглашению сторон, т.е. обратиться с заявлением. Кроме того, необходимо зафиксировать определенные основания, по которым должна быть снижена плата по аренде.
В судебном порядке арендатор будет предъявлять к арендодателю те же требования, что и в заявлении о снижении, обосновывая свою позицию о наличии оснований для такого снижения.
Арендодатель в свою очередь, скорее всего, будет возражать и предоставлять доказательства, опровергающие доводы истца.
По результатам состязательного процесса судом будет вынесено соответствующее решение, которым требования арендатора либо будут удовлетворены, либо нет.
Для арендодателя последствия уменьшения аренды, само собой влечет уменьшение получения дохода.
Если договор аренды был зарегистрирован, то допсоглашение к нему, которым изменяются условия договора, также должно быть зарегистрировано, что влечет расходы на регистрацию. При этом судебная практика в данном вопросе разная, и не всегда суды приходят к мнению о необходимости регистрации допсоглашения к договору аренды.
Заключая соглашение о снижении аренды, необходимо иметь документы, которые подтверждают наличие законных оснований для такого снижения, поскольку могут возникнуть вопросы у налоговых органов в данном вопросе. Налоговая заинтересована в получении больших налогов, поэтому и может заинтересоваться, когда налог начинают уплачивать в меньшем размере.
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67
Правительство обязало предоставить льготы тем арендаторам, которые используют государственное или муниципальное имущество. Для коммерческой аренды недвижимого имущества действуют такие правила (ст. 19 98-ФЗ):
- При введении в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, арендатор вправе обратиться к владельцу с просьбой об отсрочке оплаты.
- Арендодатель в течение 30 дней заключает дополнительное соглашение на отсрочку.
- Стоимость аренды изменяется по соглашению сторон.
Это значит, что собственник принимает решение об уменьшении ежемесячных платежей (по запросу плательщика) и согласовывает его с арендатором. Если вы не согласны на понижение выплат, составьте аргументированный отказ. Обоснуйте принятое решение и сошлитесь на законодательные нормы. Предложите плательщику иные скидки при наличии такой возможности. Если вы не хотите терять клиента, поблагодарите его за долгосрочное сотрудничество и предоставьте ему возможность принять альтернативное решение в рамках действующего договора.
Основания снижения арендной платы
В Москве на этот счет уже есть некоторая определенность, принят Указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» (в редакции от 16.03.2020 г.), так, п. 13 данного указа установлено, что «распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы».
Обратите внимание, что существуют три режима по данному ФЗ:
а) повседневной деятельности — при отсутствии угрозы возникновения чрезвычайной ситуации;
б) повышенной готовности — при угрозе возникновения чрезвычайной ситуации;
в) чрезвычайной ситуации — при возникновении и ликвидации чрезвычайной ситуации.
Пока что в Москве не введен режим чрезвычайной ситуации, а только повышенной готовности, однако и это было признано обстоятельством непреодолимой силы.
Распоряжение МЭРА МОСКВЫ
16 марта 2020 г. № 21-УМ
О внесении изменения в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ
В соответствии с Законом города Москвы от 8 июля 2009 г. № 25 «О правовых актах города Москвы»:
- Внести изменение в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» (в редакции указов Мэра Москвы от 10 марта 2020 г. № 17-УМ. от 14 марта 2020 г. № 20-УМ), изложив указ в следующей редакции:
«О введении режима повышенной готовности
В связи с угрозой распространения в городе Москве новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), в соответствии с подпунктом «б» пункта 6 статьи 4 1 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»:
- Ввести на территории города Москвы режим повышенной готовности.
Запретить до 10 апреля 2020 г. проведение на территории города Москвы спортивных, зрелищных, публичных и иных массовых мероприятий
- Временно приостановить:
- Проведение в городе Москве досуговых мероприятий с участием граждан, в том числе в сфере культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной и просветительской деятельности, в зданиях, строениях, сооружениях (помещениях в них) с числом участников более 50 человек одновременно.
- Работу кружков и секций программы «Московское долголетие», а также проведение иных досуговых мероприятий в центрах социального обслуживания населения.
- С 21 марта 2020 г. по 12 апреля 2020 г. включительно посещение обучающимися организаций, указанных в пункте 8 настоящего указа. При этом, при наличии соответствующего решения родителей или иных законных представителей обеспечить для учеников 1-4 классов включительно работу дежурных групп численностью не более 12 обучающихся. Обеспечить соблюдение в указанных группах санитарного режима.
- Обяза ть граждан:
- Посещавших территории, где зарегистрированы случаи новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV):
- Сообщать о своем возвращении в Российскую Федерацию, месте, датах пребывания на указанных территориях, контактную информацию на горячую линию города Москвы по номеру телефона +7 (495) 870-45-09.
- При появлении первых респираторных симптомов незамедлительно обратиться за медицинской помощью на дому без посещения медицинских организаций.
- Соблюдать постановления санитарных врачей о нахождении в режиме изоляции на дому.
- Прибывших из Китайской Народной Республики. Республики Корея. Итальянской Республики. Исламской Республики Иран. Французской
- Республики. Федеративной Республики Германия, Королевства Испания, иных государств-членов Европейского союза. Республики Сербия, Республики Албания. Соединенного Королевства Великобритании и Северной Ирландии, Республики Северная Македония, Черногории, Княжества Андорра, Королевства Норвегия. Швейцарской Конфедерации, Исландии. Княжества Монако, Княжества Лихтенштейн. Республики Молдова, Республики Беларусь. Украины. Боснии и Герцеговины, Ватикана. Республики Сан-Марино. Республики Хорватия, Соединенных Штатов Америки, помимо мер, предусмотренных пунктом 4.1 настоящего указа, обеспечить самоизоляцию на дому на срок 14 дней со дня возвращения в Российскую Федерацию (не посещать работу, учебу, минимизировать посещение общественных мест).
- Совместно проживающих в период обеспечения изоляции с гражданами, указанными в пункте 4.2 настоящего указа, а также с гражданами, в отношении которых приняты постановления санитарных врачей об изоляции, обеспечить самоизоляцию на дому на срок, указанный в пункте 4.2 настоящего указа, либо на срок, указанный в постановлениях санитарных врачей.
- Обязать всех работодателей, осуществляющих деятельность на территории города Москвы:
- Обеспечить измерение температуры тела работникам на рабочих местах с обязательным отстранением от нахождения на рабочем месте лиц с повышенной температурой.
- Оказывать работникам содействие в обеспечении соблюдения режима самоизоляции на дому.
При поступлении запроса Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве незамедлительно представлять информацию о всех контактах заболевшего новой коронавнрусной инфекцией (2019-nCoV) в связи с исполнением им трудовых функций, обеспечить проведение дезинфекции помещений, где находился заболевший.5.4. Не допускать на рабочее место и (или) территорию организации ра��отников из числа граждан, указанных в пункте 4.2 настоящего указа, а также работников, в отношении которых приняты постановления санитарных врачей об изоляции.
Арендные платежи состояли из двух частей: фиксированной (156,38 долл. США в год за кв м) и переменной( в размере фактических затрат на электроэнергию).
Через год арендодатель предложил повысить базовую ставку на 15% в связи с ростом потребительских цен. Арендатор отказался, тогда компания «ИнвестКиноПроект» обратилась в суд, который проиграла.
Главными аргументами в пользу ответчика стали такие доводы. В договоре не было условия, что изменение арендной ставки привязывается к росту потребительских цен.
Кроме того, не был предусмотрен пункт о том, что, если стороны не придут к взаимному согласию, то внести соответствующие изменения в договор можно будет через суд (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 №1074/10 по делу №А40-90259/08-28-767).
К ним можно отнести действия непреодолимой силы – стихийные бедствия, пожары, наводнения, землетрясения и прочее.
- Выявление недостатков арендного пространства, ответственность за которые возлагается на его хозяина (СТ. 612 ГК РФ).
- Предъявление претензий третьих лиц, претендующих на нанимаемое имущество.
- Невыполнение или нарушение обязательств арендодателем в части осуществления капитальных ремонтных работ объекта (ст. 616 ГК РФ).
- Письмо о снижении арендной платы Перед составлением просьбы арендодателю, необходимо оценить ситуацию в компании, определить проблемы и документально удостоверить их в уведомлении. Для этого возможно оперировать такими обстоятельствами:
- Существенно снизились ставки выплат за аренду в регионе нахождения помещения.
Договор найма помещения составляется в письменной форме, не менее двух экземпляров. Количество листов и экземпляров обязательно прописывается в тексте договора.
Каждая страница подписывается сторонами во избежание подделки. Договор аренды должен обязательно содержать информацию о субъектах договора.
К договору должны прилагаться кадастровый паспорт и план эвакуации снимаемого помещения. Срок договора. Договор найма недвижимого имущества заключаются на срок не менее 12 месяцев.
Похожие записи:
- Посещавших территории, где зарегистрированы случаи новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV):