Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие надо документы для продажи квартиры если собственник несовершеннолетний». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
3aкoны Poccии нe зaпpeщaют cдeлки c нeдвижимocтью, пpaвo coбcтвeннocти или пpoживaния нa кoтopyю нaxoдитcя y нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa. Coглacнo Ceмeйнoмy и Гpaждaнcкoмy кoдeкcaм, нecoвepшeннoлeтними cчитaютcя лицa, нe дocтигшиe 18 лeт. Coглacнo cтaтьям 26–28 ГК PФ, нa дeecпocoбнocть дo 18 лeт влияeт вoзpacт:
- c 14 дo 18 лeт peбeнoк cчитaeтcя oгpaничeннo дeecпocoбным — тo ecть мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax, нo нe мoжeт caм иницииpoвaть paзныe cдeлки c нeдвижимocтью;
- c 6 дo 14 лeт peбeнoк cчитaeтcя чacтичнo дeecпocoбным, нo нe мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax;
- дo 6 лeт peбeнoк cчитaeтcя пoлнocтью нeдeecпocoбным, и вcю oтвeтcтвeннocть зa нeгo нecyт poдитeли либo oпeкyны.
Как продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний
3aщитa имyщecтвeнныx пpaв нecoвepшeннoлeтниx — oднa из фyнкций opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Oни кoнтpoлиpyют cдeлкy и тpeбyют, чтoбы peбeнкy пpeдocтaвили:
- дoлю copaзмepнyю плoщaди в cтapoй квapтиpe, ecли oн являлcя
- coбcтвeнникoм квapтиpы;
- cвoeвpeмeннyю peгиcтpaцию в нoвoй квapтиpe;
дeньги нa pacчeтный cчeт, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннaя нeдвижимocть в coбcтвeннocти, либo в cвязи c пepeeздoм в дpyгoй гopoд.
B нeкoтopыx cлyчaяx чacть cpeдcтв oт пpoдaжи квapтиpы пepeчиcляeтcя нa cчeт peбeнкa. B дaльнeйшeм иx мoжнo иcпoльзoвaть c paзpeшeния opгaнoв oпeки нa пpиoбpeтeниe дpyгoгo oбъeктa нeдвижимocти, пpи ycлoвии нaдeлeния peбeнкa coбcтвeннocтью в нeй. Taкжe peбeнoк в пpaвe cнять дaнныe дeнeжныe cpeдcтвa пocлe coвepшeннoлeтия. К тaким cлyчaям oтнocитcя:
- Пepeeзд в дpyгyю cтpaнy. B этoм cлyчae poдитeли мoгyт нe выдeлять дoлю peбeнкy, y кoтopoгo былa дoля в пpoдaннoй квapтиpe. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe, нyжнo пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa пepeeздa, нaпpимep, oфopмлeннyю визy нa дoлгocpoчнoe пpoживaниe.
- Пepeeзд в дpyгoй гopoд. B этoм cлyчae тoжe мoжнo нe выдeлять дoлю, нo c oдним cyщecтвeнным oгpaничeниeм. Дeньги, пoлyчeнныe oт пpoдaжи дoли нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны быть пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa.
Moжeт ли нecoвepшeннoлeтний peбeнoк быть coбcтвeнникoм квapтиpы? Moжeт, ecли eгo poдитeли дo этoгo кyпили жильe и oфopмили в eгo coбcтвeннocть, либo peбeнoк вcтyпил в нacлeдcтвo. Moжeт ли oпeкyн пpoдaть квapтиpy нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa? Moжeт, нo c жecткими oгpaничeниями:
- ecли нecoвepшeннoлeтнeмy бyдeт кyплeнa квapтиpa нe xyжe и тaкжe пepeдaнa в coбcтвeннocть;
- ecли дeньги oт пpoдaжи бyдyт пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa, нo тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннoe жильe в coбcтвeннocти нecoвepшeннoлeтнeгo.
Чтoбы oфopмить cдeлкy, cлeдyйтe пpocтoй инcтpyкции.
Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa и зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa y в Pocpeecтpe, вaм пoнaдoбятcя:
- 3aявлeниe oбoиx poдитeлeй или зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa.
- Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции peбeнкa (пpи дocтижeнии 14 лeт) + cвидeтeльcтвo o poждeнии, или cвидeтeльcтвo o poждeнии (ecли peбeнoк нe дocтиг 14 лeт).
- Пacпopтa или дpyгиe дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй нecoвepшeннoлeтнeгo — poдитeлeй либo oпeкyнoв.
- Bыпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa нa квapтиpy — пoлyчитe ee в мecтнoм Pocpeecтpe или зaкaжитe oнлaйн, нa oфициaльнoм caйтe.
- Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, ycтyпки пpaв тpeбoвaний пo дoгoвopy yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, peшeниe cyдa o пpизнaнии пpaвa coбcтвeннocти.
- Cпpaвкa o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa нe мeнee чeм нa 70% пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.
- Кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй — ecли пo кaким-тo пpичинaм oн yтepян, пoлyчитe eгo в БTИ.
- Cпpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти — цeнy мoжнo пocмoтpeть нa caйтe Pocpeecтpa либo зaкaзaть выпиcкy из EГPН.
Oпциoнaльнo oпeкa мoжeт пoтpeбoвaть дpyгиe дoкyмeнты. Нaпpимep, бyмaги, пoдтвepждaющиe пpиoбpeтeниe нoвoгo имyщecтвa — coглaшeниe o зaдaткe либo дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.
Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.
Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.
Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия. Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.
Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.
«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».
Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.
Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. «Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.
Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.
— Имеет ли право ребенок на недвижимость отца после развода?
— Дети не имеют права на собственность родителей ни до развода, ни после него. Однако они могут быть зарегистрированными и проживать на жилплощади родителей до совершеннолетия даже после развода.
— С какого возраста можно оформить квартиру на ребенка?
— Законодательство не ограничивает возможность оформления недвижимости на человека по возрасту.
— Приобретение несовершеннолетним недвижимости в собственность возможна только при участии его законных представителей. Ребенок может стать собственником с момента получения свидетельства о рождении. Право собственности можно сразу оформить на ребенка без предварительного оформления на законных представителей. Если сделка осуществляется при участии кредитных средств, в том числе и ипотечных, необходимо получение разрешения органов опеки и попечительства.
«Разрешение органов опеки и попечительства требуется для того, чтобы соблюсти интересы ребенка и не допустить нарушения его законных прав», — объясняет Марина Светлицкая.
Не получив такового, родитель на законных основаниях не сможет распоряжаться имуществом, которое полностью или частично принадлежит несовершеннолетним. Под запрет попадают следующие виды сделок с недвижимостью:
- сдача внаем или в аренду;
- передача в безвозмездное пользование;
- использование в качестве залога;
- обмен и дарение;
- раздел имущества несовершеннолетнего и деление его на доли;
- иные сделки, результатом которых станет уменьшение стоимости недвижимости, принадлежащей ребенку.
Для совершения любого из перечисленных действий потребуется одобрение органов опеки. Ждать долго не придется — согласно действующему законодательству, решение (положительное или отрицательное) должно быть выдано в письменном виде не позднее чем через 15 дней с момента подачи соответствующего обращения.
Получить разрешение опеки на продажу квартиры через госуслуги не получится, придется лично обратиться в местное управление опеки и попечительства.
Многих интересует вопрос, сколько действует подобное разрешение. Марина Светлицкая рассказывает, что конкретный период законодательством не предусмотрен, тем не менее чиновники вправе указать срок, в который должна пройти сделка. По его истечении нужно будет обращаться за разрешением повторно.
Если же таковой не установлен, то одобрение опеки будет иметь бессрочное действие.
СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ С УЧАСТИЕМ ДЕТЕЙ
По словам нашего эксперта, в каждом отдельно взятом субъекте Российской Федерации существует свой перечень документов, которые необходимо будет предоставить в органы опеки для получения разрешения на проведение сделки. Вне зависимости от региона заявителей в обязательном порядке попросят предоставить следующие сведения:
- общая информация о сделке (какой объект планируется продать, каковы условия продажи);
- куда планируется потратить деньги, вырученные от продажи доли, принадлежащей ребенку;
- что предполагается приобрести взамен.
Кроме того, необходимо будет предоставить:
- Свидетельство о рождении или паспорт, если таковой имеется.
- Заявление.
- Паспорта родителей.
- Документы, подтверждающие права собственности (для обоих объектов недвижимости).
- Технические или кадастровые паспорта на оба объекта. Будьте также готовы предоставить по требованию справки из БТИ, а также экспликации и копии поэтажных планов.
- Отчет об оценке с указанием рыночной стоимости обоих объектов.
- Документы жилищного учета.
- Реквизиты счета, оформленного на имя несовершеннолетнего, когда предполагается, что доля будет заменена денежной суммой.
- Может потребоваться личное присутствие ребенка старше 14 лет.
«Обращаясь за разрешением, нужно понимать, что вердикт не всегда будет положительным, — предупреждает Марина Светлицкая. — Однако отрицательное решение всегда должно иметь под собой веские основания. При этом как разрешение, так и отказ подлежат обжалованию в суде».
Что может служить причиной для отказа:
- Планируется приобретение недвижимости в недостроенном объекте со всеми вытекающими рисками.
- Ребенку предполагается выделить долю в ипотечной квартире. Зачастую органы опеки не любят такой вариант, поскольку вплоть до момента полного погашения ипотечного кредита недвижимость полностью принадлежит банку. Если родители окажутся не в состоянии гасить ежемесячные платежи, дети могут остаться без крыши над головой. К тому же финансовые организации неохотно идут на выделение долей на несовершеннолетнего, поскольку такой объект будет сложно пустить с молотка, если взрослые не смогут платить.
- Нет согласия матери или отца, если они живы, не числятся без вести пропавшими и не были ограничены в родительских правах.
- Несовершеннолетнему сособственнику выделяют долю по договору дарения, но при этом не кладут на его счет сумму, эквивалентную стоимости проданной доли.
- У родителей нет участка земли под строительство дома.
- Продаваемый и покупаемый объекты существенно отличаются по цене.
- Потенциальная квартира признается непригодной для проживания или значительно хуже нынешнего жилья.
- Метраж нового помещения меньше учетной нормативной площади.
«Такие сделки не так сложны, как может показаться на первый взгляд, — обнадеживает наш эксперт. — Главное — подстраховаться и получить как можно больше информации о приобретаемом объекте недвижимости».
1. Прежде всего, важно поинтересоваться историей будущего приобретения, тщательно ознакомиться с документами и убедиться в наличии разрешения от органов опеки, а также узнать условия, на которых оно выдано.
2. Необходимо получить подтверждение того, что ребенок не будет обделен в правах, ему будет предоставлена равнозначная замена. В некоторых ситуациях органы опеки идут на то, чтобы разрешить перевести деньги, эквивалентные стоимости доли, на детский счет, но гораздо чаще требуется покупка равноценной доли.
3. Если альтернатива еще не подобрана, процесс продажи и покупки должен производиться одномоментно — если интересы несовершеннолетнего будут ущемлены, сделку с большим процентом вероятности признают недействительной.
4. Если изначально нынешними продавцами при покупке использовались средства материнского капитала, детям обязаны были выделить доли. Если этого не было сделано, связываться с таким объектом рискованно еще и потому, что по достижении совершеннолетия человек может заявить, что его права были нарушены.
Марина Светлицкая советует попросить продавца предоставить справку из ПФР об остатке материнского капитала.
Минимальная стоимость доли детей определяется путем деления денежных средств, выделенных по программам поддержки семей с детьми, на количество членов семьи и пропорционально сумме квадратных метров, которые должны быть закреплены за каждым ребенком. Можно и больше, но это не обязательно.
5. Важно! Ребенок становится полноправным участником процесса купли-продажи, если он собственник. Если несовершеннолетний не наделен правом собственности, а лишь зарегистрирован в квартире, то никаких разрешений от органов опеки не потребуется. Впрочем, для собственного спокойствия лучше иметь подтверждение, что ребенок будет зарегистрирован на другой жилплощади. В отличие от взрослых, дети не могут быть выписаны «в никуда». Прописка должна быть обеспечена им еще до совершения сделки, иначе МФЦ не выпишет несовершеннолетнего. Важное уточнение: дети до 14 лет обязаны быть зарегистрированы вместе с одним из родителей. А вот метраж и расположение в такой ситуации не важны.
6. Если согласие опеки было получено, но родители не приобрели равнозначную жилплощадь для ребенка, сделка может быть признана недействительной со всеми вытекающими последствиями, поскольку она является противоречащей действующему законодательству.
Похожие правила действуют и для продажи квартиры недееспособного.
«Подтверждением недееспособности являются дополнительные документы (например, справка о факте установления инвалидности, выданная бюро медико-социальной экспертизы), — объясняет наш собеседник. — Оптимальным представляется запрос документов у продавца. Уполномоченный орган не выдаст данную информацию третьим лицам».
При этом покупатель имеет полное право убедиться в том, что продающая сторона соблюдает все требования, предъявляемые органами опеки, поскольку они являются существенными условиями договора купли-продажи и могут повлечь признание сделки недействительной.
Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.
При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.
Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:
- сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
- данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
- сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.
Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном
Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.
Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.
Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).
Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.
Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.
Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.
Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?
Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд. Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.
Юрист рассказала о сложностях при продаже жилья, которым владеют дети
Российский закон разделяет всех несовершеннолетних на три группы:
· До 14 лет. За них все решения принимают родители, либо опекуны, усыновители.
· От 14 до 18 лет. Граждане этой возрастной категории имеют право заключать сделки самостоятельно, если законные представители дали на это свое официальное, заверенное у нотариуса согласие.
· Эмансипированные подростки. Решение об эмансипации принимает суд, после вынесения подобного вердикта несовершеннолетний признается взрослым и дееспособным – в этом случае он получает право распоряжаться своим имуществом без участия органов опеки и родителей.
В случае, если ребенок не эмансипирован или не имеет официального согласия от родителей на продажу недвижимого имущества, в будущем сделку признают незаконной. Удастся ли новому собственнику вернуть потраченные деньги – большой вопрос, а вот с квартирой придется распрощаться.
Квартира с долей, принадлежащей ребенку, не может быть продана без согласия органов опеки и попечительства – об этом должен знать каждый покупатель. Данное разрешение обязан подготовить продавец – агент или непосредственно текущий собственник. Кроме согласия на продажу от органов опеки продавец должен предоставить подтверждение получения несовершеннолетним доли в новой недвижимости.
Если документы предоставлены, но в них обнаружены ошибки, это чревато серьезными неприятностями – впоследствии сделку опять же могут признать недействительной. Проверить необходимо такие данные:
· Фамилия, имя и отчество несовершеннолетнего – написание должно быть идентичным в справках, паспорте, свидетельстве о рождении, а также в выписке из ЕГРН (или праве собственности);
· Размер доли в новой недвижимости – он не может быть меньше, чем в продаваемой квартире, иначе права несовершеннолетнего признают ущемленными, а сделку будет легко оспорить.
Помимо двух указанных справок потребуется подготовить следующие документы:
· Паспорта и СНИЛС всех участников сделки;
· Выписку из ЕГРН, полученную не ранее, чем за месяц до сделки (справка, в том числе, подтверждает, что объект недвижимости не арестован и не находится в обременении у банка);
· Правоустанавливающие документы – это могут быть договора купли-продажи, долевого участия, мены, дарения, наследования;
· Технический паспорт на квартиру;
· Форму 9 и, в отдельных случаях, форму 9а (архивная форма, которая включает не только список ныне зарегистрированных жильцов, но и всех, кто был прописан в квартире в разное время);
· Нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу, если продавец состоит в браке или состоял в нем на момент покупки жилья;
· Подтверждение отсутствия задолженностей по коммунальным услугам, взносам за капитальный ремонт, налоговым отчислениям.
Получение справки от органов опеки – самый сложный момент. Необходимо, чтобы родители или опекуны удостоверили, что у ребенка имеется альтернативное жилье, в котором условия жизни не хуже, чем в имеющемся (либо, что подобное жилье будет куплено в самое ближайшее время). То есть, квартира или доля в ней должны быть не меньше по площади и стоимости.
Когда квартира уже есть. Наиболее простой вариант оформления разрешения органов опеки – когда уже имеется квартира, куда ребенка можно переселить без ухудшения жизненных условий. В такой ситуации риски для покупателя минимальны – он может не переживать о том, купят ли родители альтернативные квадратные метры своему чаду. Как правило, если продаваемая квартира небольшая, органы опеки и вовсе разрешают не тратить их на недвижимость, а позволяют положить на специальный счет для несовершеннолетнего.
Когда квартира будет куплена после продажи текущей. Это чуть более сложная ситуация – обычно при такой расстановке факторов осуществляется встречная сделка, и прямо в договоре купле-продажи на новую квартиру указывается, какая доля будет принадлежать несовершеннолетнему. Одновременное проведение сделок защищает не только права ребенка, но и права покупателя – он получает реальное подтверждение, что ребенок не останется без жилья.
Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?
Прежде всего, наймите хорошего риелтора. Затем проверьте, не привлекался ли материнский капитал – в большинстве случаев, это прописывается прямо в договоре купли-продажи. Если же такой отметки нет, попросите предоставить продавца справку из Пенсионного фонда о размере оставшегося маткапитала. Не предоставит – отказывайтесь от покупки.
Тщательно проверьте все документы, особенно – согласие от органов опеки. Если сомневаетесь, свяжитесь с ведомством лично. И, конечно, уточните условия, которые поставили органы опеки, выдав свое согласие – права ребенка не должны быть ущемлены.
Также можно воспользоваться титульным страхованием. Оно защищает от потери права собственности. Но, конечно, лучший способ обезопасить себя – выбрать квартиру, где всем собственникам уже есть восемнадцать лет.
Да, собственники (в том числе и несовершеннолетние) могут распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Но на продажу квартиры Вам потребуется согласие органов опеки и попечительства. Для этого Вам нужно, чтобы при продаже жилья доля ребенка не ущемлялась, то есть во вновь купленной квартире доля дочери не должна быть меньше первоначальной и по соотношению долей в праве, и по соотношению площадей (общей и жилой). Ваша прописка и прописка дочери на продажу квартиры не влияет.
Препятствий для продажи квартиры нет, однако в связи с наличием детей-собственников потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Судя по описанию в вопросе, несовершеннолетние граждане, владеющие долями, зарегистрированы в разных местах, что вносит свои сложности.
Дело в том, что документы для получения разрешения на продажу подаются в органы опеки по месту регистрации ребенка, поэтому мы рекомендуем сначала всех зарегистрировать по одному адресу и уже затем обращаться с соответствующим заявлением в органы опеки и попечительства.
Важно помнить, что приобретаемая квартира должна быть не меньше по площади и количеству комнат, чем изначальный вариант. Органы опеки следят за тем, чтобы новые жилищные условия не могли ущемить права детей.
Если семья не планирует покупать жилье взамен прежней квартиры, то в таком случае опека может выдать разрешение на отчуждение недвижимости, но это произойдет при условии зачисления денежных средств соразмерно долям на расчетные счета детей. Законные представители смогут воспользоваться денежными средствами только после получения разрешения органов опеки и попечительства.
- Процедура покупки и продажи жилья с несовершеннолетними
- Законодательное регулирование
- Требования при продаже квартиры несовершеннолетнего собственника
- При продаже квартиры
- Для новой квартиры
- Оформляем справку на портале за 15 минут
- Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте
- Как получить разрешение органов опеки на продажу/покупку жилья
- Подготовка документов для органа опеки
- Обращение в отдел опеки
- Заявление для получения разрешения на продажу/покупку
- Получение согласия отдела опеки
- Дополнительные документы, которые могут запросить
- Когда могут отказать в разрешении
- Когда разрешение органа опеки не нужно
- Сроки рассмотрения заявления
Юридические операции с недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний, имеют свои нюансы. Для совершения сделки необходимо предоставить документы для опеки при покупке и продажи квартиры и получить разрешение.
Перед заключением сделки купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних, нужно получить согласие от ООП.
Перечень документации отличается в зависимости от региона, где находится имущество. В базовый список входят следующие бланки:
- Паспорта родителей (опекунов, попечителей);
- Паспорт несовершеннолетнего или свидетельство о рождении (если собственник младше 14 лет);
- Правоустанавливающие документы на квартиру, которая продается и на приобретаемое жилье;
- Правоподтверждающие документы на оба объекта (выписка ЕГРН);
- Договор о предварительной покупке недвижимости;
- Постановление попечительного органа об установлении опеки (если интересы ребенка представляет попечитель или опекун);
- Разрешение на продажу имущества от собственника (если ребенок достиг десятилетнего возраста);
- Выписка из банковского счета, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- Номер счета ребенка, на который поступят средства после продажи квартиры.
Вместе с комплектом документов в отдел опеки нужно предоставить заявление. Бланк содержит следующую информацию:
- Название и адрес ООП;
- Данные и должность главы административного района;
- ФИО заявителя;
- Официальное название документа;
- Информация о несовершеннолетнем владельце;
- Причины продажи квартиры;
- Описание приобретаемой недвижимости;
- Список прилагаемых документов;
- Дата и подпись заявителя.
Попечительный орган дает разрешение на продажу квартиры, если заявитель смог доказать необходимость сделки, а несовершеннолетнему владельцу взамен предоставляется альтернативное жилье. При этом права собственности должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.
Новая жилплощадь должна по площади и другим характеристикам соответствовать предыдущей квартире. если это требование не соблюдается, то заявитель может компенсировать разницу денежными средствами. Хотя на практике подобные варианты редко одобряет опека.
ООП не дает согласие на продажу квартиры в таких случаях:
- Ухудшение условий проживания ребенка;
- Новое жилье меньше по размеру старого;
- Полученная доля собственности ребенка меньше отчужденной;
- Оформление сделки между родственниками;
- Отсутствие разрешения на юридическую процедуру от одного из родителей (попечителей).
Опека обязана аргументировать свой отказ. Отрицательное решение попечительского органа можно оспорить в суде.
Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?
При обращении в орган опеки понадобится:
- Совместное заявление о выдаче разрешения от обоих родителей;
- Заявление от ребенка старше 14 лет;
- Паспорта представителей;
- Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет;
- Паспорт ребенка от 14 лет;
- Свидетельство о заключении или расторжении брака (если есть).
Понадобятся документы и на квартиру, продажа которой запланирована. Это справка об отсутствии долгов по ЖКУ, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.
Отдел опеки запросит и документы от продавца квартиры, которая приобретается ребенку вместо продаваемой. Понадобится его паспорт, предварительный ДКП, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, выписка из домовой книги. Если у жилплощади двое собственников и они супруги, предоставляется свидетельство о заключении брака.
Опека может отказать в выдаче разрешения, если:
- Квартира получена по завещанию ребенком, но в наследство он не вступил.
- Второй родитель не пришел для подачи совместного заявления в опеку.
- Выделяемая доля несовершеннолетнему в другой недвижимости меньше по метражу или стоимости, чем в продаваемом жилье.
- Общая площадь приобретаемой на замену квартиры меньше, чем в продаваемой.
- «Альтернативная» недвижимость находится в районе с плохой инфраструктурой или экологической обстановкой.
- Ребенку предоставляется жилье в аварийном доме.
- Несовершеннолетнему покупается квартира в другом городе, который хуже, чем тот, в котором продается его имущество.
- Квартира покупается в строящемся доме.
Отказ оформляется и выдается заявителям в письменном виде. В этом случае они могут найти другое жилье вместо не подошедшего, и попробовать оформить разрешение заново. Количество попыток не ограничивается.
Чтобы продать квартиру ребенка после получения разрешения опеки, нужно:
- Найти покупателя.
- Взять справку об отсутствии долгов по ЖКХ и выписку из домовой книги. Это делается при выходе на сделку, т.к. срок действия таких документов ограничивается одним месяцем.
- Оформить ДКП у нотариуса, взяв задаток. Обычно он не превышает 50 000-100 000 руб., если жилье не в ипотеке. Остаток перечисляется продавцу после регистрации перехода права собственности.
- Подать документы на регистрацию. Можно обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ. Покупатель приходит вместе с продавцом.
- Получить выписку из ЕГРН. Она выдается новому собственнику, но может понадобиться и продавцу. Например, если остаток денег передается через банковскую ячейку, и банку нужно удостовериться, что сделка зарегистрирована.
Если документы поданы в Росреестр, заявление рассмотрят за 7 рабочих дней. При обращении в МФЦ срок рассмотрения составит 9 рабочих дней.
Для покупки квартиры использовался маткапитал. Теперь хотим продать ее, но доли детям выделили в доме. Возможна ли продажа?
Нет. Доли нужно выделить в квартире, на приобретение которой направлялся маткапитал.
Можно ли продать квартиру ребенка в одном городе и купить в другом? Одобрит ли это опека?
Все зависит от параметров предоставляемой квартиры и самого города, в котором он находится. Например, если продается жилье в Москве и покупается в Костроме, опека сочтет это ухудшением жилищных условий ребенка.
Можно ли перечислить ребенку деньги на счет в банке вместо покупки другой недвижимости на замену?
Да, но такие сделки опека одобряет крайне редко, т.к. несовершеннолетнему нужно жилье именно для проживания.
Может ли опека одобрить продажу квартиры ребенка, если ему срочно нужны деньги на лечение?
Да, это относится к исключительным случаям, когда разрешение могут выдать без предоставления другого жилья. Понадобятся подтверждающие документы.
Можно ли подарить ребенку недвижимость вместо покупки?
Да. В таком случае у несовершеннолетнего будет и жилье, и деньги от продажи его квартиры. Они перечисляются на специальный банковский счет.
- Продать квартиру несовершеннолетнего ребенка можно только после получения разрешения органа опеки.
- Родители могут приобрести ребенку другое жилье, отложить деньги на банковский счет или выделить долю по договору дарения. Условия согласовываются индивидуально.
- Если продать квартиру без разрешения опеки, в дальнейшем сделку могут оспорить.
- ДКП с несовершеннолетним обязательно удостоверяется нотариусом.
- От лица ребенка могут заключать сделку родители, опекуны или попечители. Дети от 14 лет расписываются в ДКП самостоятельно с согласия представителей.
Российское законодательство разрешает продавать недвижимое имущество, собственником которого является ребенок. Однако в целях защиты имущественных прав несовершеннолетних такие сделки требуют обязательного согласия органов опеки. Получить его можно лишь в том случае, если не ухудшаются имущественные и жилищные права ребенка, владеющего недвижимостью.
Если ребенок является собственником квартиры, то продать ее можно лишь с тем условием, что одновременно или немногим позже он станет владельцем не меньшей доли в жилье не худшего по своим характеристикам качества. Получать согласие нужно в органе опеки.
Например, если ребенок владеет однокомнатной квартирой в 30 м2, то согласие будет получено, если ребенок станет собственником:
- однокомнатной квартиры не менее, чем 30 м2;
- владельцем доли в многокомнатной квартире не менее, чем в 30 м2.
На практике согласие можно получить, если несовершеннолетний становится из единоличного собственника владельцем доли, если общее количество принадлежащих ему метров станет больше. Например, по мнению опеки обмен жилого помещения на равную ему по площади долю может нарушать имущественные права несовершеннолетнего — рыночная стоимость доли меньше, чем изолированного помещения. В этом случае долю ребенка, скорее всего, придется нарастить. Например, он может стать собственником 3/5 доли.
Однако и в обратной ситуации также можно получить отказ. Например, если ребенок был владельцем ½ доли в квартире в 66 м2, а ему будет выделена в собственность изолированная квартира в 25 м2, то орган опеки может дать отказ.
Важное значение имеет и качество продаваемого и приобретаемого жилья. Никто не позволит совершить сделку, в которой ребенок из собственника благоустроенной квартиры становится владельцем неблагоустроенного или аварийного жилья, даже если его доля в результате возрастает. Обратная ситуация допускается, даже если общая доля ребенка в результате сделки может незначительно уменьшится.
Иногда органы опеки принимают во внимание и место расположения обоих объектов недвижимости. Если продаваемая квартира находится в Москве, а приобретаемая — в маленьком провинциальном городке, то подобный размен может быть признан как неравноценный.
Четких и однозначных критериев для получения согласия опеки нет. Поэтому каждый случай рассматривается отдельно, однако за основу для принятия решения принимаются вышеуказанные условия.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей принципиально ничем не отличается от случаев, когда объектом продажи владеет лишь один ребенок. Впоследствии каждому из них должна быть выделена не меньшая доля в жилье, не уступающем по качеству продаваемому. Покупаемая взамен квартира может быть одна, также дети могут стать единоличными или долевыми собственниками разных объектов недвижимости. Главное, чтобы их имущественные и жилищные права не были нарушены.
Регистрация ребенка в продаваемой квартире также может стать препятствием для проведения сделки, однако подобная проблема решается гораздо проще. Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не требует разрешения органов опеки — достаточно лишь перед проведением сделки прописать ребенка в другое жилье.
По закону, малолетние дети (до 14 лет) должны быть зарегистрированы там, где прописаны их родители. Частично дееспособные (от 14 до 18 лет) могут быть зарегистрированы и в другом месте.
При проведении сделки купли-продажи допускается, что в продаваемом жилье остаются зарегистрированными граждане, которые должны выписаться в течение указанного в тексте соглашения срока. Однако в отношении несовершеннолетних детей ситуация иная. Регистрация сделки купли-продажи жилья будет приостановлена или отменена, если выяснится, что на момент оформления в квартире проживает несовершеннолетний, даже если является не собственником помещения, а лишь прописанным в нем.
Поэтому перед тем, как заключить договор купли-продажи и обратиться в органы регистрации, нужно прописать ребенка в другом жилье. Так как малолетний может быть зарегистрирован только с родителями (одним из родителей), то выписаться придется как минимум одному из них. В идеале, лучше продавать квартиру, в которой на момент заключения сделки никто не прописан — это избавит от лишних хлопот как покупателей, так и продавцов.