Форма договора купли продажи недвижимости ГК

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Форма договора купли продажи недвижимости ГК». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.

Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.

В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.

Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.

Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.

Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.

Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.

В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:

• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.

К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:

• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.

Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.

Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.

По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:

• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.

Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.

Договор продажи недвижимости заключается только в письменном виде. Без этого он считается недействительным. Составленное соглашение подписывается обоими участниками.

Заверять нотариально не обязательно, этот момент остается на усмотрение подписантов. Однако факт правопередачи от продающего к покупающему требует обязательной госрегистрации.

Свидетельство о госрегистрации — единственное законное подтверждение права собственности на недвижимость.

Если один из подписантов уклоняется от госрегистрации сделки, то другой вправе добиться фиксации факта правопередачи собственности в судебном порядке.

Важно! Государство регистрирует не договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно факт правопередачи на него.

1. Предмет соглашения.
2. Если речь идет о постройке, жилом помещении, то обязательное указывается: адрес, назначение, площадь, дата постройки и так далее. Отсутствие такой информации делает сделку недействительной.
3. Цена. Причем в нее надо включить и стоимость земли, на котором располагается объект продажи. Отсутствие этих сведений также делают сделку недействительной.

Этот вопрос возникает при сделке с земельным участком, на котором есть недвижимость, так и при смене владельца строения, находящегося на определенном участке земли.

Обычно, по договору, при правопередаче, новому владельцу передаются права на участок, где расположено купленное строение, а также часть необходимой для его эксплуатации земли.

Если продающий — владелец участка, на котором расположен продаваемый объект, приобретателю передается право собственности либо право аренды на часть необходимой для эксплуатации этого объекта земли.

Если такое право на участок не определено соглашением, приобретателю все равно переходит право собственности на ту часть участка, где расположен приобретенный объект недвижимости, а также часть необходимой для его эксплуатации земли.

Важно! Если участок, на котором расположен продаваемый им объект, не принадлежит продающему, то он все равно имеет право продать данный объект, даже без согласия собственника этого участка. При условии, что это не идет вразрез с законными условиями пользования данным участком. Причем приобретатель получает те же права на использование этого участка, которые имела до этого продающая сторона.

Если на участок передается право собственности другому, а при этом находящиеся на нем строения остаются в собственности продающего, то последний имеет право пользования этим участком в рамках необходимых для использования данной недвижимости. Однако условия пользования определяются соглашением между продающей и покупающей сторонами.

Если условия пользования необходимой части участка не определены соглашением, продающий все равно сохраняет право пользования этой частью, но с ограничениями.

Росреестр разъяснил правила сделки купли-продажи жилья

Передача недвижимости фиксируется путем подписания акта передачи продающей и покупающей сторонами.

Если кто-то из участников сделки отказывается от подписания такого акта, этот факт считается отказом от выполнения оговоренных в соглашении условий.

Важно! Если объект, принятый покупающей стороной, не соответствует оговоренным в соглашении условиям, даже если эти несоответствия указаны в акте передачи, то ответственность за них все равно возлагается на продающую сторону.

Как и любой важный документ, договор купли-продажи собственности требует ответственного отношения. Чтобы вся процедура от начала до конца не доставила Вам хлопот, следует очень внимательно подходить ко всем этапам. Лучше всего, если в этом Вам будут помогать специалисты.

Так, обратившись в компанию «РосКо», которая предоставляет широкий спектр услуг, а именно: юридические, аудиторские, аккредитационные, бухгалтерские, регистрационные, кадровые, Вы можете быть уверены, что составленный при нашем профессиональном участии договор будет соответствовать всем необходимым требованиям и гарантированно убережет Вас от любых неожиданностей.

• Образовательная лицензия для ИП

  217 0

  Договор купли-продажи недвижимости должен иметь форму, указанную в ст. 550 ГК РФ, то есть такой договор заключается в простой письменной форме. Вместе с тем абз. 1 указанной статьи предусмотрено, что для такой сделки подойдет не каждая письменная форма, а лишь та, которая подразумевает составление единого документа, подписываемого всеми сторонами сделки.

  В том случае, если стороны не облачали свои намерения по совершению сделки с недвижимым имуществом в форму единого договора, подписанного обеими сторонами, или пытались закрепить свои намерения в различных бумагах, направляемых друг другу или подписываемых одной из сторон, то условие о форме считается несоблюденным.

  Свидетельством тому в том числе служит обширная судебная практика, например апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 15.02.2017 № 33-3314/2017 и Свердловского областного суда от 03.09.2015 по делу № 33-12967/2015 и т.д.

  Отсутствие же надлежащей формы договора согласно абз. 2 ст. 550 ГК РФ свидетельствует о недействительности сделки и, как следствие, отсутствии каких-либо правовых последствий для сторон и третьих лиц.

  В то же время столь популярные расписки о передаче задатка (или аванса — именуют их различными способами) не принимаются судами в качестве доказательства о совершении сделки также вследствие несоблюдения установленной законом формы договора. Такая позиция, в частности, была озвучена Новгородским областным судом в апелляционном определении от 20.08.2014 по делу № 2-423-33-1843/2014.

  По ГК договор купли-продажи недвижимости сам по себе никакого особо оформления, помимо наличия письменного договора, не требует. Однако, согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса, необходимо зарегистрировать переход права по таким сделкам в специально уполномоченном органе. Таковым на основании ч. 1 ст. 3 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ является служба Росреестра.

  На основании п. 3 ч. 3 ст. 15 закона 218-ФЗ стороны, заключившие соответствующий договор, обязаны обратиться с соответствующим заявлением в территориальное подразделение Росреестра для регистрации перехода права. Форма указанного заявления является унифицированной, т. к. она утверждена приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920 (в качестве приложения 1).

  Порядок предоставления данного заявления сторонами утвержден другим приказом Минэкономразвития — от 26.11.2015 № 883. Данный правовой акт регламентирует способы направления заявления и необходимого пакета документов (лично, по почте или посредством электронного документа), способы подписания в зависимости от выбранного способа направления, требования к прилагаемым документам (в форме отсылочной нормы). Непосредственно требования к документации для прохождения процедуры регистрации указаны в ст. 21 закона 218-ФЗ.

  Сроки проведения регистрации права собственности нового владельца недвижимости установлены в зависимости от подачи заявления непосредственно в регистрирующий орган или через многофункциональный центр в количестве 7 и 9 рабочих дней соответственно (согласно пп. 1 и 2 ч. 1 ст. 16 закона 218-ФЗ).

  Договор купли-продажи квартиры

  Нотариальная форма договора продажи недвижимости является одной из форм сделки, указанной в п. 1 ст. 158 ГК РФ. В силу ст. 163 ГК РФ данная форма сделки означает, что нотариус осуществляет проверку на предмет законности проведения такой сделки, в том числе наличие полномочий на то всех сторон договора. Нормативными правовыми актами устанавливаются следующие случаи нотариального удостоверения такой сделки:

  • когда предметом договора выступает доля в праве общей долевой собственности на тот или иной недвижимый объект (ч. 1 ст. 42 закона 218-ФЗ);
  • когда сделка по отчуждению недвижимости совершается опекуном в интересах опекаемого, иными лицами в отношении имущества, которое принадлежит несовершеннолетним либо лицам, чья дееспособность ограничена (ч. 2 ст. 54 закона 218-ФЗ);
  • при наличии соглашения между сторонами об оформлении договора купли-продажи недвижимости в нотариальной форме (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).

  Следовательно, при наличии хотя бы одного из указанных условий оформление договора купли-продажи недвижимости должно проходить процедуру нотариального удостоверения. При этом на основании ст. 56 Основ законодательства о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, сторонам надлежит обратиться в ту нотариальную контору, которая находится в субъекте федерации, на территории которого расположен объект недвижимости, составляющий предмет такого договора.

  Гражданским кодексом (п. 1 ст. 489) допускается возможность составить договор купли-продажи объекта недвижимости с внесением в него условия о продаже в рассрочку (то есть с рассрочкой платежа). Главной особенностью такого договора будет являться пункт, касающийся порядка оплаты передаваемого в собственность недвижимого объекта. Так, в договоре необходимо указывать, какие суммы и в течение какого времени покупатель должен передать продавцу недвижимости. Обычно указывается конечная дата периода и сумма, которую надлежит уплатить покупателю.

  Также в таком договоре в силу ст. 556 ГК РФ необходимо определить момент передачи предмета договора продавцу и порядок такой передачи (по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами). Государственная регистрация производится после подписания акта приема-передачи, но для продавца предпочтительно указание на то, что до полной оплаты недвижимости она находится у него в залоге. При этом все зарегистрированные обременения должны быть сняты после получения продавцом всей причитающейся суммы (на основании расписки продавца о получении всей суммы).

  ***

  В заключение статьи подведем некоторые итоги:

  • правовое регулирование договоров, связанных с отчуждением и приобретением объектов недвижимости, осуществляется § 7 и 1 (в части, не противоречащей специальным нормам) главы 20 ГК РФ;
  • данный договор по общему правилу имеет простую письменную форму единого документа;
  • сам договор Росреестром не регистрируется, но надлежит совершать регистрацию перехода права собственности на недвижимый объект;
  • в случаях, прямо указанных в п. 2 ст. 163 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости должен иметь нотариальную форму;
  • основной особенностью сделок купли-продажи коммерческой недвижимости является специфика налогообложения, в связи с чем особое значение следует придавать цене сделки (лучше, если будет проведена независимая оценка);
  • при совершении сделки по продаже-покупке недвижимости в договор может включаться условие о рассрочке платежа, предусматривающее не единовременную, а постепенную (в течение определенных периодов времени) оплату недвижимого объекта.
  • Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
  • Ошибки и нюансы при составлении
  • Гарантии при заключении предварительного договора
  • Возможные риски для покупателя
  • Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

  Договор купли-продажи (ДКП) — юридическое соглашение о том, что продавец передаст покупателю право на определенную вещь, являющуюся предметом по договору, за оплату в оговоренном размере и на указанных условиях. Договор купли-продажи нужен, чтобы подтвердить переход права собственности на товар от продавца к покупателю.

  ДКП по недвижимости заключается на «вторичку», то есть на готовый объект недвижимости, на который ранее было зарегистрировано право собственности. Продавец при этом обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

  Договор купли-продажи — широкое понятие, он может быть устным (когда вы покупаете продукты на рынке) и письменным (например, покупка машины или дома).

  В сделках с недвижимостью ДКП должен быть письменным в любом случае, даже если он заключается между друзьями или родственниками. На основании этого договора в Росреестре регистрируется переход права собственности.

  Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании.

  В любом случае в сделке принимают участие как минимум две стороны:

  ✓

  Продавец — тот, которому принадлежит объект недвижимости

  ✓

  Покупатель — тот, к кому после завершения сделки переходит право собственности на объект договора

  При необходимости в сделке могут принимать участие доверенные лица, которые представляют интересы сторон.

  ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.

  Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее — в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.

  ✓

  Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.

  ✓

  Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.

  ✓

  Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.

  ✓

  Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.

  ✓

  Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов Сбербанка.

  1. Из всех способов заключения договора, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к договору продажи недвижимости выбран только один. Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст. ст. 554, 555 ГК. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется.

  В соответствии со ст. 7 Вводного закона впредь до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных ст. 550 ГК, сохраняют силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК (например, купля-продажа жилого дома, дачи — ст. 239 ГК 1964). Следует отметить, что в г. Москве в соответствии с информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994 г. при заключении договоров купли-продажи, мены и т.п. зданий, сооружений, нежилых помещений требуется их нотариальное оформление (Вестник мэрии Москвы. 1994. N 5. С. 63 — 64).

  2. Комментируемая статья содержит специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, отличающиеся от общих последствий п. 1 ст. 162 ГК. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность с применением последствий недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. ст. 166 — 168 ГК).

  • Арбитражный процессуальный кодекс

  • Бюджетный кодекс

  • Водный кодекс

  • Воздушный кодекс

  • Градостроительный кодекс

  • Гражданский кодекс часть 1

  • Гражданский кодекс часть 2

  • Гражданский кодекс часть 3

  • Гражданский кодекс часть 4

  • Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации

  • Жилищный кодекс

  • Земельный кодекс

  • Кодекс административного судопроизводства

  • Кодекс внутреннего водного транспорта

  • Кодекс об административных правонарушениях

  • Кодекс торгового мореплавания

  • Лесной кодекс

  • Налоговый кодекс часть 1

  • Налоговый кодекс часть 2

  • Семейный кодекс

  • Таможенный кодекс Таможенного союза

  • Трудовой кодекс

  • Уголовно-исполнительный кодекс

  • Уголовно-процессуальный кодекс

  • Уголовный кодекс

  Как оформить договор купли-продажи объекта недвижимости?

  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 26

    «О некоторых вопросах применения законодательства о договоре перевозки автомобильным транспортом грузов, пассажиров и багажа и о договоре транспортной экспедиции»

  • Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)

    (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)

  • Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

    «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»

  • Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

    «Об исполнительном производстве»

  • Федеральный закон от 17.05.2007 N 82-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

    «О банке развития»

  • Федеральный закон от 07.05.1998 N 75-ФЗ (ред. от 29.07.2018)

    «О негосударственных пенсионных фондах»

  • Федеральный закон от 18.04.2018 N 67-ФЗ

    «О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 21.07.2014 N 224-ФЗ (ред. от 18.04.2018)

    «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 04.06.2018 N 142-ФЗ

    «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части совершенствования исполнения судебных актов и Федеральный закон «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и установлении особенностей исполнения федерального бюджета в 2018 году»

  • Федеральный закон от 17.07.2009 N 145-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

    «О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 24.07.2002 N 111-ФЗ (ред. от 29.07.2018)

    «Об инвестировании средств для финансирования накопительной пенсии в Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 03.06.2009 N 103-ФЗ (ред. от 18.04.2018)

    «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами»

  • Федеральный закон от 29.07.2018 N 225-ФЗ

    «О внесении изменения в статью 1080 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 23.05.2018 N 116-ФЗ

    «О внесении изменений в части первую, вторую и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 29.07.2017 N 259-ФЗ (ред. от 23.05.2018)

    «О внесении изменений в части первую, вторую и третью Гражданского кодекса Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

    1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

    Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

    Участники общей собственности уязвимы. Продажа доли в квартире постороннему лицу может сильно отразиться на уровне жизни остальных собственников. Поэтому закон предусматривает такой механизм, как преимущественное право, ограничивающий возможности по распоряжению долями в общей собственности и защищающий других собственников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей с соблюдением определенных гражданским законодательством правил при ее возмездном отчуждении.

    При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество — в течение 10 дней, продавец вправе продать долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

    Если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, ему, как и другим собственникам, при отчуждении доли в праве общей собственности одним из сособственников, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли. Согласно абзацу 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. Пункт 2 ст. 37 ГК РФ запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю — давать согласие на совершение ряда юридически значимых действий, в том числе на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Поскольку преимущественное право покупки является имущественным правом, отказ от него уменьшает объем прав, принадлежащих несовершеннолетнему. Следовательно, отказ подопечного от покупки, относится к сделкам, на совершение которых в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.

    Срок действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения законодательно не установлен.

    Очевидно, что этот правовой механизм несовершенен. Хотя бы потому, что он применяется только при отчуждении доли путем купли-продажи и мены. То есть дарить долю, передавать ее по договору ренты, в залог, завещать можно без ограничений. И никто не помешает собственнику доли подарить малую ее часть третьему лицу, после чего продать оставшуюся часть этому же лицу уже как сособственнику, в обход преимущественного права. Остальные собственники могут заявить иск о признании сделки дарения притворной, и, следовательно, ничтожной, но решение суда в их пользу не гарантировано.

    Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

    • Указ Президента РФ от 02.09.2021 N 510 «О внесении изменения в Порядок подготовки проектов правовых актов и поручений Президента Российской Федерации, проектов правовых актов Правительства Российской Федерации об определении единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) товаров, работ, услуг при осуществлении их закупок для государственных нужд, утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 14 сентября 2020 г. N 558»
    • Приказ Минфина России от 02.09.2021 N 385 «Об эмиссии облигаций федерального займа с индексируемым номиналом выпуска N 52004RMFS»
    • Информационное письмо Банка России от 01.09.2021 N ИН-06-59/67 «Об отдельных вопросах расчета полной стоимости потребительского кредита (займа)»
    • Приказ Банка России от 31.08.2021 N ОД-1834 «Об отзыве лицензий на осуществление страхования акционерного общества Страховой компании «Ингвар»
    • Приказ ФТС России от 31.08.2021 N 728 «О внесении изменения в Реестр банков, обладающих правом выдачи банковских гарантий, утвержденный приказом ФТС России от 25 мая 2020 г. N 463»
    • Распоряжение Правительства РФ от 30.08.2021 N 2396-р О создании федерального казенного учреждения «Цифровая культура» (г. Москва)»
    • Распоряжение Правительства РФ от 28.08.2021 N 2384-р «О внесении изменений в распоряжение Правительства Российской Федерации от 22 декабря 2010 г. N 2357-р»
    • Распоряжение Правительства РФ от 28.08.2021 N 2389-р Об отчуждении принадлежащих ОАО «Российские железные дороги» обыкновенных именных акций акционерного общества «ЖЕФКО» (Пюто, 20 — 22, рю Жан-Жоре)»
    • Распоряжение Правительства РФ от 22.12.2010 N 2357-р (ред. от 28.08.2021) О создании федерального государственного казенного учреждения «Дирекция по строительству и эксплуатации объектов Росграницы»»
    • Постановление Правительства РФ от 28.08.2021 N 1432 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации»

    Текст комментария: «КОММЕНТАРИЙ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ВТОРАЯ ОТ 26 ЯНВАРЯ 1996 ГОДА № 14-ФЗ» Авторы: Н.А. Баринов, С.А. Барышев, Е.А. Бевзюк, М.А. Беляев, Т.А. Бирюкова, Ю.Н. Вахрушева, Р.Р. Долотина, Н.В. Елизарова, Р.Ю. Закиров, Н.А. Захарова, П.З. Иванишин, С.Ю. Морозов, Т.Н. Михалева Издание: 2014 год

    1. Для договора продажи недвижимости установлена письменная форма в виде документа, составляемого в одном экземпляре, в котором должны быть указаны вид недвижимости (земельный участок, жилое помещение, производственное здание и т.п.), сведения о субъектах такого договора, основные условия договора, порядок его расторжения, ответственность за несоблюдение условий договора и невыполнение обязательств, реквизиты сторон.

    Договор подписывается обеими сторонами. В случае если письменная форма договора продажи недвижимости не будет соблюдена, он будет являться недействительным и не повлечет за собой правовых последствий (см. Определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 03.03.2014 по делу N 33-708/2014).

    2. Судебная практика:

    — Определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 03.03.2014 по делу N 33-708/2014;

    — Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 N Ф08-7749/14 по делу N А32-33846/2013;

    — Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 17АП-12234/2014-ГК;

    — Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.10.2014 N Ф04-10351/14 по делу N А67-7710/2013;

    — Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 N 03АП-4379/14;

    — Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 N 16АП-2848/14;

    — Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.09.2014 N Ф01-3523/14 по делу N А28-363/2014;

    — Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.09.2014 N Ф05-10490/14 по делу N А40-142353/2012;

    — Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 N 17АП-10654/2014-ГК;

    — Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 N 11АП-11125/14;

    — Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.04.1999 N А58-2153/98-Ф02-354/99-С1;

    — Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.05.2005 N Ф03-А16/05-1/947;

    — Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.09.2000 N А78-5072-3/134-Ф02-1885/2000-С2;

    — Определение Пермского краевого суда от 22.05.2012 по делу N 33-4232-2012;

    — Постановление ФАС Уральского округа от 09.07.2012 N Ф09-4791/12 по делу N А71-4827/2011.

    • Арбитражный процессуальный кодекс РФ

    • Бюджетный кодекс РФ

    • Водный кодекс Российской Федерации РФ

    • Воздушный кодекс Российской Федерации РФ

    • Градостроительный кодекс Российской Федерации РФ

    • ГК РФ

    • Гражданский кодекс часть 1

    • Гражданский кодекс часть 2

    • Гражданский кодекс часть 3

    • Гражданский кодекс часть 4

    • Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации РФ

    • Жилищный кодекс Российской Федерации РФ

    • Земельный кодекс РФ

    • Кодекс административного судопроизводства РФ

    • Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации РФ

    • Кодекс об административных правонарушениях РФ

    • Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации РФ

    • Лесной кодекс Российской Федерации РФ

    • НК РФ

    • Налоговый кодекс часть 1

    • Налоговый кодекс часть 2

    • Семейный кодекс Российской Федерации РФ

    • Таможенный кодекс Таможенного союза РФ

    • Трудовой кодекс РФ

    • Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации РФ

    • Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации РФ

    • Уголовный кодекс РФ

    • ФЗ об исполнительном производстве

    • Закон о коллекторах

    • Закон о национальной гвардии

    • О правилах дорожного движения

    • О защите конкуренции

    • О лицензировании

    • О прокуратуре

    • Об ООО

    • О несостоятельности (банкротстве)

    • О персональных данных

    • О контрактной системе

    • О воинской обязанности и военной службе

    • О банках и банковской деятельности

    • О государственном оборонном заказе

    • Закон о полиции

    • Закон о страховых пенсиях

    • Закон о пожарной безопасности

    • Закон об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств

    • Закон об образовании в Российской Федерации

    • Закон о государственной гражданской службе Российской Федерации

    • Закон о защите прав потребителей

    • Закон о противодействии коррупции

    • Закон о рекламе

    • Закон об охране окружающей среды

    • Закон о бухгалтерском учете

      Договор купли-продажи недвижимости: зачем он нужен и как его составить

      • Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)

        (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)

      • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.03.2016 N 11 (ред. от 29.06.2021)

        «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок»

      • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.11.2017 N 48 (ред. от 29.06.2021)

        «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате»

      Все документы >>>

      • Федеральный закон от 26.01.1996 N 15-ФЗ (ред. от 11.06.2021)

        «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»

      Все документы >>>

      • Федеральный закон от 02.07.2021 N 325-ФЗ

        «О внесении изменений в статью 51.2 Федерального закона «О рынке ценных бумаг» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

      • Федеральный закон от 11.11.2003 N 138-ФЗ (ред. от 02.07.2021)

        «О лотереях»

      • Федеральный закон от 28.11.2011 N 335-ФЗ (ред. от 02.07.2021)

        «Об инвестиционном товариществе»

      Все документы >>>

    Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

    Договор купли-продажи (ДКП) — соглашение о том, что продавец передаст покупателю определенную вещь, когда получит за нее оплату. Договор купли-продажи нужен, чтобы подтвердить переход права собственности на товар от продавца к покупателю.

    ДКП по недвижимости заключается на «вторичку», то есть на готовый объект недвижимости, на который ранее было зарегистрировано право собственности. Продавец при этом обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

    Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании.

    В любом случае в сделке принимают участие как минимум две стороны:

    Продавец — тот, которому принадлежит объект недвижимости

    Покупатель — тот, к кому после завершения сделки переходит право собственности на объект договора

    При необходимости в сделке могут принимать участие доверенные лица, которые представляют интересы сторон.

    Такой договор вы заключаете, чтобы закрепить ваше намерение купить квартиру и обязать продавца снять объявление о продаже. Когда вы выбрали квартиру — объявление еще висит, а вам нужно, чтобы продавец его убрал. Таким образом больше никто, кроме вас, не будет на эту квартиру претендовать. Ведь с момента вашего «знакомства» с квартирой и заключением договора может пройти и месяц, и два. Поэтому, по правилам делового оборота, должен быть заключен договор предварительной купли-продажи, по которому вы платите продавцу либо задаток, либо аванс. Это такой способ обеспечения обязательств.

    В таком договоре стороны предварительно согласуют все основные условия сделки, а вы, как покупатель. вносите часть денег. Квартира остается за вами и просто ждет сделки — можно сказать, вы её забронировали. Часто в договор добавляют положение о том, что, если до определенного числа стороны не заключили основной договор, то договор предварительной купли-продажи прекращает свое действие.

    Во-первых, как известно, для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма (статья 550 ГК РФ).

    Во-вторых, кроме соблюдения письменной формы договора, стороны также должны оговорить все существенные условия сделки.

    Наличие в договоре его существенных условий является обязательным, и к таковым действующее гражданское законодательство относит:

    • Предмет договора — данные недвижимого имущества, а именно состав, расположение и др. данные, позволяющие четко установить отчуждаемое недвижимое имущество (статья 554 ГК РФ)
    • Условие о цене недвижимого имущества (статья 555 ГК РФ), а в случае, если продажа осуществляется в кредит с рассроччкой платежей, в договоре обязательно нужно указать порядок, сроки и размеры этих платежей (пункт 1 статьи 489 ГК РФ).
    • Перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением в соответствии с законом и основания возникновения такого права, при наличии таких лиц (558 ГК РФ)

    Помните, что нарушение требований закона при составлении договора влечет серьёзные последствия:

    1. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет недействительность сделки
    2. В случае отсутствия в договоре его существенных условий он будет считаться незаключенным.

    Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

    Документ можно составить самостоятельно. Это поможет сэкономить деньги, но существует риск допустить ошибку. Это закончится тем, что сделку признают недействительной. Чтобы избежать этого, можно воспользоваться услугами юриста. В зависимости от сложности договора и расценок фирмы за оформление ДКП придется заплатить от 4 000 до 8 000 рублей.

    Если обратиться к нотариусу, то сумма может увеличиться до 10 000 рублей. Уплатить госпошлину за регистрацию ДКП придется отдельно. Ее размер определяется и составляет 0,5% от стоимости жилого помещения, но не больше 20 000 рублей.

    Нотариальная регистрация сделки требуется лишь в некоторых случаях, они описаны в подразделе «Оформление ДКП».

    Данная сделка наделяет стороны теми же правами и обязанностями, которые предусмотрены и в обычном ДКП, но с некоторыми особенностями:

    1. Продавец обязуется приобрести будущий объект недвижимости (построить его, оформить право собственности), передать его покупателю и осуществить переход права собственности в его пользу.
    2. Покупатель же, как и в обычном договоре, обязуется принять здание или помещение и оплатить его приобретение.

    В этом пункте должно быть указание на то, что недвижимость будет передана покупателю в будущем, а также ее характеристики (при отсутствии кадастрового номера): адрес, планируемая площадь и т.д., со ссылкой на проектный план, если здание еще строится или его постройка только планируется. Здесь же необходимо сделать отметку о том, что недвижимость еще не находится в собственности продавца.

    Для продавца:

    • в срок, оговоренный сторонами (его нужно указать), приобрести право собственности на указанную в предмете договора недвижимость;
    • передать ее в собственность покупателя с предоставлением всех необходимых документов для правопреемства (акт приема-передачи должен присутствовать) и регистрации в ЕГРН (узнать полный перечень документов для купли-продажи недвижимости можно здесь);
    • осуществить все расходы, связанные с подготовкой здания или помещения к продаже.

    Покупатель обязуется:

    • перечислить в указанный срок оплату за приобретение объекта недвижимости;
    • принять его у продавца;
    • оплатить расходы, связанные с переходом права собственности.
    
    

    Похожие записи:

    • Где указана серия и номер медицинского полиса
    • Что делать если дом построен без разрешения
    • Какие выплаты при рождении двойни в 2021 году положены от государства