Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание права собственности на самовольную постройку». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Написать комментарий
Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа
- Недвижимость. Земля. Строительство
- Собственникам компаний
- Инфраструктура и объекты недвижимости
Суд имеет право признать и передать в собственность самовольные строения только тем лицам, кто фактически и юридически владеет земельным участком, где данная постройка возведена. Положительное решение будет принято в том случае, если земля — это пожизненное или перешедшее в наследство имущество, либо пребывает в постоянной, бессрочной эксплуатации.
Суд правомочен отказать в оформлении права собственности, в тех случаях, когда заявитель:
— не хозяин земли:
— арендует землю, на которой находится объект;
— субарендатор земельного участка с самовольной постройкой;
— бесплатно пользуется землей на определенный срок.
Условия признания права собственности СП
Для признания права собственности на самовольную постройку должны быть в наличии следующие условия:
1) Объект имеет признаки недвижимого владения.
2) Организация строительства объекта без разрешения произойдет с нарушениями строительных требований.
3) Самовольно построенный объект не нарушает границы и права других субъектов.
4) Постройка соответствует требованиям безопасности.
5) Заявитель – это владелец земельного участка.
6) Строение сломано заявителем или на его средства.
7) Законный собственник строения отсутствует.
Верховный суд разобрался, как узаконить самовольную постройку
В том случае, если истец не является владельцем земельного участка, на котором обустроен самовольный объект, однако вложил собственные средства на его постройку, оформить право собственности можно несколькими способами.
1) Выкупить земельный участок: сделать это правомочен лишь субъект, являющийся законным владельцем объектов недвижимости на этой земле, из которых по меньшей мере один должен быть юридически правильно оформлен и зарегистрирован.
2) Если земельный участок, где находится самовольно возведённый объект, принадлежит другому объекту по праву собственности, заявитель, организовавший строительство, может потребовать выкупить этот участок, либо взыскать с собственника расходы на возведение строения.
В ситуации, когда собственник земли, на котором находится постройка, не согласен удовлетворить требования заявителя, самовольный объект пойдёт под снос.
Зачем нужна легализация самостроя
-
Нужно легализовать самовольную постройку, чтобы впоследствии вы могли ее продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог. Вы не сможете распоряжаться постройкой, если она не поставлена на кадастровый учет, а право собственности не зарегистрировано в ЕГРН. Однако поставить на кадастровый учет самовольную постройку и зарегистрировать право собственности на нее нельзя.
-
Легализация самостроя нужна, чтобы постройку не снесли. По иску местной администрации суд обяжет вас снести самовольную постройку своими силами и за свой счет. В итоге вы не сможете пользоваться зданием и понесете огромные дополнительные расходы, которые могут достигать несколько сотен тысяч рублей.
Особенно жестко к самовольным постройкам относятся власти Москвы и Московской области.
Признать право собственности в Москве на самовольную постройку можно двумя способами: административным или через суд.
1 способ легализации самостроя: административный
В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.
После получения данного решения с лицом, которое желает признать право собственности на самовольную постройку, заключается краткосрочный договор аренды, и в течение 30 дней оно должно внести арендную плату. После этого заключается долгосрочный договор аренды и оформляется разрешение на строительство и вся необходимая строительная и разрешительная документация для ввода здания в эксплуатацию.
Каждый год на федеральном и региональном уровнях принимаются нормативно-правовые акты, усложняющие и процедуру оформления, и признания права собственности на объекты самовольного строительства. Поэтому, чем раньше компания начинает процедуру легализации постройки, тем быстрее и проще будет ее оформление в собственность.
Согласно ст. 222 ГК РФ, право собственности на самострой может быть признано судом за осуществившим постройку лицом при соблюдении следующих условий:
- если вид разрешённого использования земельного участка допускает строительство, и Вы имеете право строить здания (например, Вы являетесь собственником или арендатором земельного участка);
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, в том числе в документации по планировке территории, в правилах землепользования и застройки;
- если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Также судебная практика исходит из того, что если Вы никогда не обращались за разрешением на строительство и актом на ввод в эксплуатацию, то право собственности на объект самовольного строительства за Вами не признают.
Для признания права собственности на самострой в судебном порядке нужно получить целый ряд документов:
- Техническое заключение состоящей в СРО проектной организации о конструктивной безопасности здания;
- Получение градостроительного плана земельного участка, на котором находится самовольная постройка;
- Разрешение на строительство или документальное подтверждение о попытке получить его;
- Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства при реконструкции.
Важно! Очень часто в процессе рассмотрения вопросов о признании права собственности на самовольную постройку суд запрашивает дополнительные согласования и экспертные заключения.
о признании права собственности на самовольную постройку
Мною, , в году был построен жилой дом (другое строение или сооружение) по адресу: , на участке, принадлежащем мне .
Данная постройка в соответствии со ст. 222 ГК РФ является самовольной, так как .
Я был лишен возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости, так как .
Во время строительства я приобретал и доставлял строительные материалы, в частности .
Кроме того, я вложил в строительство денежные средства в сумме рублей.
Сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается .
В соответствии со ст. 222 ГК РФ, а также статьями 131 – 133 ГПК РФ.
Исковое заявление о признании права собственности на самовольное строение
Признать за мной право собственности на жилой дом (другое строение или сооружение) по адресу: .
Приложение:
- Копия искового заявления.
- Квитанция об уплате гос. пошлины.
- Доказательства, подтверждающие участие истца трудом и средствами в возведении самовольной постройки.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок под самовольной постройкой.
- Документы, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил постройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации данной постройки.
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Для определения подведомственности дела необходимо принимать во внимание, (1) кто является субъектом (участником) спора, а также (2) характер правоотношений.
Так, дела в отношении самовольных построек, используемых для осуществления предпринимательской деятельности, участником которых являются юридические лица либо индивидуальные предприниматели, должны рассматриваться в системе Арбитражного суда Российской Федерации.
Во всех иных случаях спор должен быть принят к производству судом общей юрисдикции в том числе, если собственником помещения, используемого в коммерческих целях, является физическое лицо.
Дела о сносе самовольной постройки, о запрете самовольного строительства объекта недвижимости, о признании права собственности на него и т.д. подсудны районному суду либо арбитражному суду по месту нахождения данного объекта спора.
Исковые споры о сносе самовольных построек, о запрете строительства объекта недвижимости, о признании реконструкции незаконной, относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Соответственно, государственная пошлина исчисляется по правилам, установленным пунктом 3 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ.
Пункты 4, 5 части 2 статьи 131 ГПК РФ обязывают заинтересованное лицо в исковом заявлении указать на обстоятельства и доказательства нарушения либо угрозы нарушения его прав, свобод или законных интересов. С учетом указанного требования закона, например, в иске по делу о признании права собственности на самовольные постройки, необходимо указать на отсутствие разрешения на строительство, на отсутствие разрешения о вводе объекта в эксплуатацию, а также обосновать перед судом невозможность их получения в связи с чем истец и вынужден обратиться в суд.
В соответствии с положениями российского закона возникновение права собственности в силу приобретательской давности и в связи с осуществлением самовольного строительства является различными самостоятельными правовыми основаниями. Правоприменительная практика четко придерживается положения о том, что приобретательская давность не может распространяться на самовольно возведенное строение (постройку).
Судебная практика свидетельствует, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суд устанавливает, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.
Иными словами, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Подобная правовая возможность действующим российским законодательством не предусмотрена. Позиция судов строится на том, что законом не предусмотрено оснований для признания права собственности на часть объекта, возведенного с нарушением установленных законом норм и правил и являющегося самовольной постройкой. В тоже время право собственности на пристройку к недвижимому объекту можно установить путем предъявления искового требования о признании права собственности на объект в целом, то есть в реконструированном виде.
Таким доказательством является технический план, который может подготовить любой кадастровый инженер.
Технический план подтвердит суду факт существования самовольной постройки как объекта недвижимости. Кадастровый инженер указывает в техническом плане описание характеристик объекта: местоположение на участке, назначение, площадь, материал стен, экспликацию комнат и т. п.
Технический план это первое, с чего необходимо начать, так как он нужен для:
- получения всех остальных доказательств;
- написания искового заявления;
- представления в суд;
- постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.
ВС РФ объяснил, когда дом без документов не самострой
Надо представить суду любой документ, подтверждающий законность владения земельным участком. В основном это свежая выписка из ЕГРН, в которой будет отражена запись о государственной регистрации права на участок.
Суд также примет: договоры, которые были заключены в установленной законодательством форме до 1997 года, нотариальные свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные акты о признании права на участок, распорядительные акты органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка.
Возможность использования земельного участка под эксплуатацию самовольной постройки определяется перечнем видов разрешенного использования участка, которые предусмотрены градостроительным регламентом. Сведения о виде разрешенного использования участка указываются в правоустанавливающих документах. Если указанные в ЕГРН вид разрешенного использования не совпадает с назначением самовольный постройки, то перед обращением в суд рекомендую внести в ЕГРН соответствующие изменения.
Доказательствами соответствия постройки этим требованиям являются заключения экспертов.
Такие заключения могут быть подготовлены любыми организациями или индивидуальными предпринимателями, которые имеют необходимые лицензии, аккредитации или сертификацию в соответствующей области. К заключению обязательно должен быть приложен документ, подтверждающий наличие специальных знаний у эксперта, который непосредственно выполнял работу. Это дипломы, сертификаты, свидетельства и тому подобные документы.
Если подобных документов не будет, то суд не примет заключение в качестве надлежащего доказательства.
Также считаю, что в вопросе соответствия постройки градостроительным требованиям никаких особо уникальных познаний не требуется и заключение кадастровых инженеров будет отвечать признакам допустимости доказательств. У меня в практике такие заключения судами принимались.
Третьими лицами в данном случае являются любые заинтересованные лица, интересы которых могут быть нарушены существованием самовольной постройки. Суд должен привлечь их к участию в деле.
Как правило, это собственники смежных земельных участков, причем именно собственники, а не просто проживающие в доме люди. Если есть возможность, от них нужно получить согласие на сохранение самовольной постройки в письменном виде с оговоркой об отсутствии претензий к застройщику и представить это согласие суду.
В большинстве случаев (все зависит от личного взгляда судьи на ситуацию) достаточно будет просто отсутствия прямых возражений от заинтересованных лиц.
Если право признается на реконструированную квартиру, то письменное согласие от собственников других помещений в доме является обязательным, даже если их 100 или 200 человек. Отсутствие прямых возражений суд принимать не должен (но, в теории. обратная ситуация возможна).
Если возражения поступают, то суд должен рассмотреть их по существу и выяснить, действительно ли нарушение права такого лица имеет место быть, насколько оно существенно и может ли являться основанием для невозможности признания права собственности на самовольную постройку.
Сложно сказать, в каком случае возражения заинтересованных лиц будут являться основанием для отказа в иске. Все зависит от конкретной ситуации.
Доказательствами отсутствия угрозы жизни и здоровью людей будут являться положительные заключения экспертов о соответствии самовольной постройки строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям.
Никаких дополнительных документов по этому вопросу собирать не нужно.
Прежде чем обратиться в суд, я всегда собираю полный пакет необходимых доказательств и только потом готовлю и подаю исковое заявление. Моя практика показывает, что такой подход является правильным. Когда суд сразу видит все документы, правильно оформленные и содержащие необходимую информацию, то и рассмотрение дела происходит гораздо проще и быстрее (много раз мне удовлетворяли иски в первом же заседании).
Нужно понимать, что обращаться только с иском без доказательств, которые подтверждают необходимые условия признания права собственности на самовольную постройку, лишено практического смысла. Суд в любом случае предложит их представить или просто-напросто откажет в иске. Поэтому, собирать весь объем доказательной базы придется в любом случае.
- Технический план на постройку;
- Отказ администрации муниципального образования выдать разрешение на строительство/ввод в эксплуатацию/оформить постройку в административном порядке;
- Документ, подтверждающий право на земельный участок;
- Градостроительное заключение о соответствии постройки градостроительным требованиям, либо иное подобное заключение;
- Заключение эксперта о соответствии постройки требованиям противопожарных правил;
- Заключение эксперта о соответствии постройки строительным требованиям;
- Заключение санитарно-эпидемиологической экспертизы;
- Согласие собственников смежных земельных участков/собственников квартир в доме на сохранение постройки.
В зависимости от ситуации, может возникнуть необходимость представить суду дополнительные документы — генеральный план земельного участка, договоры на приобретение участка, результаты лабораторных исследований экспертов и т. п.
Также не забываем, что иск о признании права на самовольную постройку относится к имущественным искам. При подаче такого иска нужно уплачивать государственную пошлину исходя из стоимости постройки и прикладывать к иску подлинник квитанции об уплате государственной пошлины.
За стоимость самовольной постройки можно принять кадастровую стоимость (если объект стоит на кадастровом учете) или обратиться к оценщику за подготовкой отчета (справки) о рыночной стоимости.
Если все сделать правильно, то вероятность положительного решения суда весьма высока.
Признание права собственности на самовольную постройку
Вы можете подать иск о признании права собственности, если самовольная постройка создана на участке, который находится у вас в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
При этом объект (здание, сооружение или другое строение) мог быть:
- построен;
- реконструирован. Если вы провели реконструкцию, например самовольно пристроили дополнительные помещения, вам нужно подавать иск о признании права на объект в целом, а не на пристройку (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).
Чтобы суд удовлетворил иск, вам нужно доказать следующие обстоятельства в совокупности:
- объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания (возведения) постройки и действовали на дату ее выявления) (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
- самовольная постройка является объектом недвижимости (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Полагаем, что в ином случае суд может отклонить ваше требование;
- права застройщика на земельный участок допускали строительство данного объекта (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
- на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
- сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
- вы предпринимали меры к легализации самовольной постройки, в частности пытались получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. При этом суд будет оценивать, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта (п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Например, если вы при обращении в уполномоченный орган не представили необходимые документы, суд откажет в иске.
Постройку могут снести, признав ее самовольной. Самовольной является постройка, возведенная или созданная (п. 1 ст. 222 ГК РФ):
- на земельном участке:
- который не предоставлен в установленном порядке;
- разрешенное использование которого не допускало ее возведения;
- без необходимых согласований и (или) разрешений;
- с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе достаточно одного из этих нарушений.
Нарушения, связанные с разрешенным использованием участка, наличием согласований (разрешений), соблюдением градостроительных и строительных норм (правил), устанавливаются исходя из тех законов, которые существовали в момент начала возведения (создания) постройки и действуют на момент ее выявления (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Президиум Верховного Суда РФ указал, что при рассмотрении споров по самовольным постройкам надо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время ее возведения.
Не примут решение о сносе, например, если:
- постройка не является недвижимостью (см. Позицию Верховного Суда РФ). Если сохранение такой постройки нарушает ваши права, вы можете обратиться в суд с другим иском в порядке ст. 304 ГК РФ;
- постройка легализована, т.е. право собственности на нее признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
- собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка. В этом случае постройка не будет признана самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
- постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия (п. 3 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ):
- права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018;
- постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки;
- собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.
Учтите, что суд будет оценивать в каждом конкретном случае, является ли объект самовольной постройкой и можно ли его снести.
Рекомендуем проверить судебную практику по таким спорам, в частности, уточнить, не относится ли ваш случай к тем, когда суды не признают постройку самовольной.
Чтобы принудить к сносу самовольной постройки, предъявите иск в суд. Но до этого проверьте, есть ли у вас право обращаться с таким иском.
В определенных случаях принять решение о сносе самовольной постройки во внесудебном порядке могут муниципалитеты поселений, городских округов либо муниципальных районов, если постройка возведена на межселенной территории (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ).
Решение суда и (или) органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки должно исполнить лицо, построившее объект, либо это делается за его счет. Если сведения о таком лице отсутствуют, снести постройку могут обязать, например, собственника земли, на которой она возведена (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ч. 6 ст. 55.32ГрК РФ).
Если данные лица не снесут самовольную постройку, то орган местного самоуправления может обратиться в суд, например, с требованием об изъятии из частной собственности земли и ее продаже с публичных торгов (за исключением случая, указанного в п. 3 ч. 13 ст. 55.32ГрК РФ). При этом обязательство по сносу постройки перейдет к новому правообладателю земли (ч. 8, 12 ст. 55.32ГрК РФ).
Если в аренду передается государственная или муниципальная земля, то снести находящуюся на ней самовольную постройку должен арендатор за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц. Такое условие включается в договор (п. 7.1 ст. 39.8 ЗК РФ).
В ряде случаев органы местного самоуправления самостоятельно сносят самовольные постройки.Снос самовольной постройки осуществляется согласно ст. ст. 55.30 и 55.31ГрК РФ (ч. 10 ст. 55.32ГрК РФ).
Отметим, что застройщику могут возместить за счет казны убытки, вызванные сносом объекта. Например, убытки возместят, если должностное лицо направило уведомление о том, что планируемый к строительству объект ИЖС соответствует установленным параметрам и может быть размещен на земельном участке, а потом его признали самовольной постройкой, и суд признал это должностное лицо виновным (ч. 15 ст. 51.1ГрК РФ).
Обращаем внимание, что закон допускает принятие решения не о сносе самовольной постройки, а о приведении ее в соответствие с установленными требованиями (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ).
Определите, к кому предъявлять иск и в какой суд обращаться, не пропустите срок исковой давности. При составлении иска о сносе важно описать основания, по которым вы считаете постройку самовольной и подлежащей сносу, чтобы обосновать требование о сносе. Не забудьте уплатить госпошлину и приложить к иску все нужные документы.
Если суд удовлетворит ваш иск, подайте исполнительный лист в службу приставов. Если ответчик не исполнит решение суда, вы сможете сами снести постройку за счет ответчика. Это возможно, если суд по вашему ходатайству укажет это в решении.
После того как решение суда вступит в силу, вам нужно:
- после сноса самовольной постройки, сведения о которой содержатся в ЕГРН, подготовить акт обследования здания или сооружения, снять такие здания, сооружения и (или) помещения, машино-места в них, объекты незавершенного строительства с кадастрового учета и зарегистрировать прекращение права собственности на них (ч. 5 ст. 58 Закона о госрегистрации недвижимости);
- при сносе части самовольной постройки или ее реконструкции подготовить технический план в связи с изменением основных характеристик здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства и осуществить кадастровый учет на основании таких изменений (ч. 6 ст. 58 Закона о госрегистрации недвижимости).
Незаконная постройка не подлежит сносу только лишь по причине отсутствия разрешения на ее строительство. Суды выясняют, предпринимал ли ответчик меры по получению указанного разрешения, и какое решение принималось компетентными органами. Данное обстоятельство является существенным для разрешения спора о сносе.
Защита законных прав по делам о самовольных постройках
Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:
- более простой вариант – административный порядок согласования;
- при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.
Второй вариант процедуры – более затратный и сложный, применяется только тогда, когда вариант упрощенного согласования с администрацией не получился.
Так как незаконных построек в Москве и области (например, дачных домов) довольно много, рекомендуется следить за тем, чтобы в процессе строительства неукоснительно соблюдались нормативы и требования по закону. Иначе не избежать негативных последствий вплоть до полной потери недвижимости.
Обращению в суд всегда предшествует попытка легализации в административном порядке. Обойти досудебный порядок согласования постройки невозможно. Только получив отказ на любом из этапов легализации человек получает право на рассмотрение дела в суде.
Исковое заявление о признании права на собственность составляется согласно общих норм ГПК РФ.
Самовольной постройкой признают дом или иной вид недвижимости, который возведен без законных согласований и разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Если строение возведено с нарушением назначения застройки земельного участка или на земле, которая не предоставлена собственнику законном образом, его также признают самостроем.
Все эти требования должны быть соблюдены на момент начала строительства и действовать на дату выявления самостроя. Если на момент момент начала строительства никаких не было ограничений для постройки, то ее нельзя признать самовольной. Также если собственник не мог знать о каких-либо ограничениях по застройке своего участка, но они были, то постройку не признают незаконной.
Использование самовольных построек не допускается, они подлежат сносу. В то же время собственникам дадут возможность привести самострой в соответствие с нормами, требованиями застройки, предусмотренными законом, и в соответствие с разрешительной документацией. Главное — чтобы постройка не угрожала жизни и здоровью собственникам и окружающих.
Частные дома, возведенные на землях для индивидуального жилищного строительства, а также строения для ведения личного хозяйства в населенных пунктах или жилые строения на дачных и садовых участках не снесут, если права на них зарегистрированы до 1 сентября 2018 года. Если параметры домов и строений соответствуют предельным нормам застройки данного участка и законам, а земля находится в собственности на законных основаниях.
Также дом не снесут, если собственник не мог знать о каких-то ограничениях для строительства на своем участке. Если такие ограничения обнаружатся, то это не считает самовольной постройкой.
Снести нельзя признать право собственности
Суд выносит решение о сносе таких построек или приведении их в соответствие с законом или другими нормами и правилами. В некоторых случаях это может сделать муниципалитет. Местные власти не вправе сносить самострой, если он возведен до вступления в силу Земельного кодекса, а у вас нет правоустанавливающих документов на земельный участок. При отсутствии у вас разрешения на строительство муниципалитет не сможет выдать разрешение на снос, если здание было возведено до принятия Градостроительного кодекса. Местные власти также не снесут самострой на государственной или муниципальной земле. Исключением в данном случае может быть необходимость сноса сооружения из-за его угрозы жизни и здоровью граждан.
Снос или приведение в соответствие с законодательством осуществляется собственником земельного участка (или арендатором) самостоятельно или за свой счет.
Сколько времени дадут на снос
Сроки сноса самостроя зависят от индивидуальных характеристик сооружения. Они не могут составлять менее трех месяцев и более года. Согласно закону, срок, за который объект можно привести в соответствие с необходимыми требованиями, — от шести месяцев до трех лет.
Участок самостроя могут изъять в том случае, если владелец не исполнит в срок снос сооружения или не приведет его в соответствие с установленными требованиями.
Какую самовольную постройку можно легализовать
Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России:
— Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. Дом или постройка на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.
Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.
Не подлежит легализации самовольная постройка, которая в силу своих параметров, технических характеристик и состояния создает угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан. Такая постройка в любом случае подлежит сносу. Кроме того, нельзя признать право на самовольную постройку, если она расположена на участке, находящемся в собственности иного лица. Иными словами, нужно обладать вещными правами, прямо предусмотренными законом, для легализации самостроя.
Порядок признания права собственности на самовольную постройку
2018-08-01
Признание права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ) — способ узаконивания объекта недвижимости, который состоит в том, что он вводится в гражданский оборот (легализуется).
Самовольное строительство по своей природе является правонарушением, о чем вполне конкретно высказался однажды Конституционный суд РФ. Разумеется, за правонарушением должна следовать ответственность. Причем не только административная, но и гражданско – правовая. Именно поэтому действующее нормативное регулирование узаконивания самовольных построек (признания права собственности) исходит из введения самовольной постройки в гражданский оборот только при определенных условиях.
Стоит заметить, что действительно, введение в оборот объектов, которые изначально были построены с нарушениями, может повлечь весьма серьезные последствия в виде причинения вреда не только лицу, построившему ее, но и другим лицам.
Прежде всего, стоит определиться с самим термином. В настоящее время под самовольной постройкой понимается объект недвижимости (дом, строение, здание, сооружение и др.). Причем, самовольной постройкой может быть признан и объект незавершенного строительства. Практике известны случаи признания права собственности на фундамент объекта недвижимости как на самовольную постройку.
Однако, кроме данного обязательного критерия, самовольная постройка должны обладать также хотя бы одним из альтернативных:
- Земельный участок, на котором возведена постройка, не был отведен для этих целей (в данном случае необходимо обращаться к понятиям градостроительного и земельного права: целевое назначение земельного участка и его разрешенное использование).
- Создание постройки без необходимых разрешений (разрешение на строительство – также понятие Градостроительного кодекса РФ. Следует учитывать, что есть перечень случаев, в которых разрешение на строительство получать не требуется).
- Существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (имеет значение именно существенность нарушения. Под строительными нормами понимаются СНиП – так и не ушедшие в небытие вследствие замены техническими регламентами).
Только когда постройка обладает такими критериями, она может быть признана самовольной.
Постройка не является объектом гражданских прав, она не может быть отчуждена ни при каких условиях. По наследству сама постройка не передается, но передается право на иск о признании права собственности на нее.
В настоящее время, несмотря на указание закона об административном порядке, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (нельзя считать таким порядком дачную амнистию из-за разных юридических составов). Однако фактически ряд самовольных построек легализуются через процедуру дачной амнистии.
Закон в настоящее время устанавливает возможность признания права собственности на самовольную постройку для лица, который обладает участком:
- на праве собственности,
- на праве постоянного (бессрочного) пользования,
- на праве пожизненного наследуемого владения,
- на праве аренды под застройку (введено судебной практикой).
Поскольку споры о признании права собственности на самовольную постройку связаны с правами на недвижимость, мы обязаны исходить из правил об исключительной подсудности, в соответствии с требованиями статьи 30 ГПК РФ, предусматривающими, что такие споры должны рассматриваться по месту нахождения спорного объекта.
Что же касается родовой подсудности, то на основании статьей 23, 24 ГПК РФ, такие споры подсудны, как правило, районному суду. При этом следует учитывать, что споры при цене иска не превышающей пятидесяти тысяч рублей подсудны мировым судьям. Споры наследников о признании за ними права собственности на самовольную постройку в соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 относятся на основании абзаца 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ к подсудности районного суда в любом случае.
Как правило, авторами указывается, что приобретение права собственности на самовольную постройку возможно только в исковом производстве.
Однако возможно ли установить в особом производстве юридический факт владения и пользования самовольной постройкой на праве собственности? С одной стороны, перечень юридических фактов, которые можно установить, в соответствии со статьей 264 ГПК РФ не является закрытым, а пункт 6 части 2 статьи 264 ГПК РФ напрямую предусматривает возможность установления юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом. Но с другой стороны, в связи с тем, что самовольная постройка не является объектом гражданских прав, сам факт владения и пользования ей не имеет юридического значения. От этого факта не зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан и организаций. Кроме того, право на самовольную постройку не может появиться раньше решения суда о признании на нее права собственности, на основании которого постройка вводится в оборот. Однако после вынесения такого решения постройка уже не будет являться самовольной. Даже в том случае, когда заявитель утратил правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества, который невозможно установить во внесудебном порядке, заявляется требование о признании права собственности на самовольную постройку (постановление Президиума ВАС РФ от 03.09.2002 N 4544/02), которое рассматривается в исковом порядке.
Стоит отметить, что закон не исключает возможности оспорить действия (бездействие) органов власти, связанные с отказом в выдаче разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию. Более того, согласно абзацу 2,3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию. Причем, следует заметить, что постановление не требует, чтобы такой отказ был обязательно оспорен, хотя случаи отказов судами с иске о признании права собственности на самовольную постройку в связи с неоспариванием действий (бездействия) органов власти в судебной практике встречаются нередко. При оспаривании действий (бездействия) органов государственной власти следует учитывать процессуальные особенности производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, такие как особенности распределения бремени доказывания, субъектный состав.
Рассмотрим предлагаемые в научной литературе и судебной практике факты и проанализируем их с точки зрения требований закона и доказывания конкретными доказательствами:
1. Спорный объект должен быть объектом недвижимого имущества. Данное требование следует из самого определения самовольной постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ). Позиция, изложенная в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 подтверждает, что самовольной постройкой может быть признан объект незавершенного строительства, поскольку относится к недвижимым вещам.
В практике встречаются случаи признания самовольной постройкой фундаментов объектов недвижимого имущества (Определение Московского областного суда от 21.12.2010 по делу N 33-24571).
Отнесение объекта к недвижимому имуществу зачастую вызывает немало вопросов. Ряд критериев, данных для определения имущества как недвижимого в судебной практике, позволяет суду самостоятельно определять, является ли объект недвижимым имуществом. Однако часто возникает необходимость проведения судебно — строительной экспертизы по делу для разрешения данного вопроса. Заключение судебно-строительной экспертизы в данном случае является основным доказательством при возникновении сомнений относительно определения постройки как недвижимого имущества.
Следует отметить, что в судебной практике существуют особые подходы по отношению к определенным объектам. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ не признал недвижимостью гидротехническое сооружение, несмотря на противоположное заключение эксперта. Представляется, что данный подход может быть использован и в судах общей юрисдикции.
2. Налицо должны быть признаки самовольности постройки. Данное обстоятельство означает, что в обязательном порядке должен быть доказан также один из следующих признаков самовольной постройки:
1) создание на участке, не отведенном для этих целей (создание ее на участке с нарушением статьи 7 Земельного кодекса РФ, содержащей требования о целевом назначении земельного участка либо с нарушением главы 4 Градостроительного кодекса РФ, нарушающего требования градостроительного зонирования). Данный факт подтверждается, как правило, выписками на земельный участок из государственного кадастра недвижимости;
2) создание без получения необходимых разрешений (в соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, при этом следует учитывать, что не на все объекты недвижимости выдача разрешения является обязательной, исключения обозначены в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ). Данный факт подтверждается документами, полученными на основании запросов в органы местного самоуправления и Росреестр;
3) создание с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (нарушением СНиП, норм Градостроительного кодекса РФ, технических регламентов и других актов). Данный факт подтверждается заключениями уполномоченных государственных органов, органов местного самоуправления, проектных, строительных организаций о соответствии строения СНиП. Пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 также разъяснил, что при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или наличии сомнения в их достоверности суд назначает экспертизу.
3. Принадлежность земельного участка истцу на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, а также отведение земельного участка под строительство или иные цели, подразумевающие возможность возведения на нем построек.
Стоит отметить, что возможность признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном по договору аренды для строительства, не содержится в статье 222 ГК РФ, однако такое положение было выработано в судебной практике, как было указано выше.
Данный факт может быть, в частности, подтвержден свидетельством о праве собственности на земельный участок, выписке из государственного кадастра недвижимости, постановлениями о предоставлении земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, договорами аренды земельного участка.
4. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Под такими лицами, как правило, понимаются субъекты иных вещных прав, в том числе сервитута на земельный участок, лица, обладающие им на праве аренды и в силу других обязательственных правоотношений, владельцы смежных земельных участков. Как правило, вывод об отсутствии нарушений их прав суд устанавливает на основании их опроса в судебном заседании. Также возможно предоставление заключений компетентных органов, проектных организаций, заключений специалиста.
Стоит заметить, что иск о признании права собственности на самовольную постройку является иском имущественного характера, подлежащим оценке. Следовательно, государственная пошлина должна быть исчислена по правилам подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ. Размер государственной пошлины должен рассчитываться на основе инвентаризационной стоимости индивидуализированного объекта.
Чтобы суд удовлетворил иск, вам нужно доказать следующие обстоятельства в совокупности:
- объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания (возведения) постройки и действовали на дату ее выявления) (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
- самовольная постройка является объектом недвижимости. Полагаем, что в ином случае суд может отклонить ваше требование;
- права застройщика на земельный участок допускали строительство данного объекта (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
- на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
- сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
- вы предпринимали меры к легализации самовольной постройки, в частности пытались получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. При этом суд будет оценивать, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта. Например, если вы при обращении в уполномоченный орган не представили необходимые документы, суд откажет в иске.
Для подачи иска в арбитражный суд нужно заплатить 6 000 руб. (пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ). Если вы просите признать право собственности на несколько самовольных построек, то госпошлина уплачивается за каждую из них. Например, если вы подаете иск на три объекта, то должны заплатить 18 000 руб.
Для подачи иска в суд общей юрисдикции госпошлину нужно уплатить по правилам для имущественных требований, подлежащих оценке (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Например, оценку стоимости постройки можно заказать в БТИ.
Если вы уплатите госпошлину по иным правилам, суд оставит иск без движения (ч. 1 ст. 136 ГПК РФ). Если вы не доплатите необходимую сумму, он вернет ваш иск (ч. 3 ст. 136 ГПК РФ).
Если вы самовольно реконструируете недвижимость, в результате чего возникнет новый объект, например, сделаете пристройку к зданию, то вам придется привести постройку в соответствие с установленными требованиями, а если это невозможно – снести ее (п. 2 ст. 222 ГК РФ). В итоге вы понесете существенные расходы или даже можете остаться без реконструированного объекта.