Закон о сдаче квартиры в аренду 2021 посуточно

Самозанятых впишут в закон о защите прав потребителей как продавцов и как покупателей

3,1 тыс. 4

Запрет на оказание гостиничных услуг в квартирах. Что это значит

• Как подготовила квартиру
• Что докупила
• На каких сайтах разместила объявления
• Как написала объявление об аренде
• Какие получила рейтинги и отзывы
• Как влияет сезонность
• Сколько заработала
• Какие сделала выводы

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Аренда квартиры в 2021 году. Что изменится?

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противоречит закону. Но если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок или ваши арендаторы будут иным способом мешать соседям, вы рискуете.

В прошлом году в Орловской области жители одного из многоквартирных домов подали судебный иск на мужчину, который сдавал квартиру в краткосрочную аренду. Арендаторы вели себя вызывающе, громко слушали музыку по ночам и выбрасывали мусор из окон. В результате судебной тяжбы суд обязал владельца квартиры запретить арендаторам проводить шумные мероприятия и выплатить соседям компенсацию морального ущерба в размере 75 тысяч рублей.

Дело о запрете на посуточную аренду жилья отправлено на новое рассмотрение

Рассмотрим случай, когда вы не прибегаете к помощи агентства, а сдаете квартиру самостоятельно, например, при помощи онлайн-платформ для поиска временных жильцов.

Чтобы иметь право сдавать квартиру в аренду, вы должны быть ее собственником и иметь документы, подтверждающие этот факт — выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Они понадобятся при заключении договора кратковременного найма.

При сдаче квартиры в аренду или в краткосрочный наем необходимо заключить с арендатором договор в простой письменной форме.

Нет, не требуется. Договор найма регистрируется в Росреестре только, если он заключается на срок от одного года. Удостоверять договор у нотариуса также необязательно.

Если вы решили сдать квартиру посуточно с помощью агентства, важно выбрать проверенное агентство. Сделать это можно по рекомендации людей, которым доверяете, либо почитав отзывы и пообщавшись с представителями компании (а в идеале — и с теми, кто уже сдает через это агентство квартиру).

После того, как выбор сделан, необходимо подписать договор, в котором должны быть учтены все нюансы ведения бизнеса: тарифы, условия сдачи квартиры в аренду, размер вознаграждения агентства, условия и сроки перечисления прибыли собственнику квартиры, ответственность перед владельцем за сохранение внешнего вида и состояния жилого помещения.

Доверительное управление квартирой предполагает, что вы не участвуете в процессе, но при этом получаете прибыль, часть которой уплачиваете агентству за услуги. Этот вариант отлично подойдет тем, кто живет за рубежом.
Для собственного спокойствия и ради безопасности вашей недвижимости вы можете застраховать имущество. Небольшая регулярная плата позволит, в случае необходимости, получить компенсацию от страховой компании.

Основные риски при сдаче квартиры в посуточную аренду связаны с порчей имущества и кражей вещей — фена, посуды, полотенец и бытовой техники. Чтобы себя хоть немного подстраховать, рекомендуется брать полную стоимость аренды при въезде нанимателей.

Правильно составленный договор также защитит вас в суде, если арендаторы разнесут вашу квартиру и придется делать серьезный ремонт. К договору нужно будет приложить акт приема-передачи квартиры, находящегося в ней имущества, фотографии до заселения и после, а также акт состояния, в котором квартира была после выезда нанимателей, подписанный консьержем. В этом случае повышаются шансы на то, что суд обяжет нанимателей выплатить вам компенсацию ущерба. А вот при отсутствии договора выиграть суд будет сложно.

Гражданский кодекс позволяет сдать квартиру в аренду на любой срок. Собственник может сдавать квартиру в аренду как долгосрочно, так и посуточно. Чтобы сдавать квартиру в посуточную аренду (кратковременный наём) по закону и избежать проблем, нужно оформлять договор найма.

При сдаче квартиры в аренду или в краткосрочный наем необходимо заключить с арендатором договор в простой письменной форме. Краткосрочный договор особо не отличается от обычного договора аренды. Но в нем необходимо прописать, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток, указаны конкретные числа и даже часы и минуты. Важно указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно.

Государственная регистрация такого краткосрочного договора не нужна. Удостоверять договор у нотариуса необязательно.

Сегодня многие оказались взбудоражены сообщением информагентств о введении с ноября запрета на посуточную аренду квартир. Данный вид деятельности приносит солидный доход и многим казанцам. Во многих СМИ сообщали о выходе постановления правительства №1417, которое запрещает оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов. Фактически речь идет о запрете хостелов в жилых домах, что долго обсуждалось на федеральном уровне и наконец было закреплено в правительственном документе за подписью премьер-министра РФ Дмитрия Медведева.

В документе говорится, что в квартирах запрещено размещать промышленные предприятия и осуществлять миссионерскую деятельность, за исключением случаев, предусмотренных ст. 16 Федерального закона «О свободе совести и о религиозных объединениях». Но вместе с тем жилые помещения можно использовать для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, но только если это не нарушает прав других граждан.

Загвоздка возникла из-за последнего пункта документа. В нем говорится, что «жилое помещение не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Поскольку существует тонкая грань между краткосрочной арендой (то есть с фиксированным сроком аренды, как у гостиниц) и самими гостиничными услугами, то некоторые интерпретировали последнее положение как прямой запрет на посуточную аренду.

Казанские риелторы и отельеры не поверили двусмысленным трактовкам, которые появились в прессе. Тем не менее эта сенсационная новость вызвала ажиотаж в социальных сетях, признал глава «Казан Реал Эстейт» Марсель Валиахметов. По его словам, со вчерашнего дня в профильных группах идут споры о том, как понимать эту последнюю формулировку в свете последних новаций, касающихся хостелов. Хотя он уверен, что аренду жилья нельзя путать с гостиничными услугами, потому что они находятся в разных правовых плоскостях. «Собственник вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению, и это регулируется Гражданским кодексом», — отметил он.

Президент Ассоциации отельеров Татарстана, управляющая отелем Relita-Kazan Гульнара Сафина также заявила «Реальному времени», что предоставлять квартиру в посуточную аренду можно. По ее словам, между оказанием гостиничных услуг и договором найма большая разница, поэтому их нельзя сравнивать.

В Пскове слушается дело, которое может стать определяющим в вопросе о посуточной аренде жилья. «Комсомолка» не раз уже писала о том, какие баталии разворачиваются вокруг этого бизнеса, и даже внесла свою лепту в то, чтобы владельцы квартир могли сдавать свое жилье не только на длительные сроки, но и на несколько суток. Слишком востребована эта услуга среди туристов и командированных, которым не по карману гостиничные расценки, а привычка к определенному комфорту не позволяет селиться в дешевых мотелях и хостелах. А если взять курортные регионы, то запрет краткосрочного найма может пустить по миру добрую половину жителей Крыма, Краснодарского края и других популярных мест отдыха.

Псковская история банальна. Сосед написал жалобу на владельца квартиры, указав, что тот оказывает гостиничные услуги. Закон у нас так хитро сформулирован, что краткосрочный найм в жилом фонде разрешен, а гостиничные услуги — нет. Такая витиеватость и противоречивость — результат компромисса в борьбе сторонников и противников «посутки». На практике это свелось к тому, что посуточники перестали называть свои квартиры «мини-отелями» и не афишируют услуги, традиционно считающиеся гостиничными — например, завтраки, трансфер из аэропорта, смена постельного белья.

Псковский сосед изобрел новый довод. Он аргументировал свое требование тем, что владелец посуточого жилья размещает объявление на том же агрегаторе, где помимо краткосрочников продвигают свои услуги отели. Мол, раз ты в их компании, значит и сам такой же — оказываешь гостиничные услуги.

Суды в затруднении. Первая инстанция решила вопрос в пользу соседа. Вторая защитила посуточника. Определяющим стало письмо из Минстроя о том, что «услуги по предоставлению жилья в помещениях, предоставляемых по договору краткосрочного найма не относятся к гостиничным услугам, а деятельность по предоставлению жилых помещений по договорам краткосрочного найма не относится к деятельности гостиниц».

Но сосед добился апелляции, и судьи снова думают над вердиктом.

В этом году Минстрой планирует внести в Госдуму законопроект, который направлен на легализацию рынка аренды жилья. Это следует из плана законопроектной деятельности правительства. Пока документ находится только на стадии обсуждения, но направление работы уже понятно. В частности, предлагается создать информационную систему учёта договоров найма и объединить её с системами ФНС. Это позволит упростить процедуру начисления и сбора налогов.

— Безусловно, Минстрой и ФНС можно понять. В одной только Москве сдаётся около миллиона квартир. Это несколько миллиардов рублей налоговых платежей в месяц, если считать по минимальной стоимости месячной аренды. На самом же деле — несколько десятков миллиардов. И ещё как минимум столько же — в целом по стране, — говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Проблема, с точки зрения государства, колоссальная. Суммы недополученных в казну денег огромны. Как отметила старший аналитик ИАЦ «Альпари» Анна Бодрова, при ужесточении условий сдачи жилья суммы подоходного налога можно увеличить как минимум на 10%. По её словам, сейчас в России сдаётся около 12% квартир от всего жилого фонда.

Руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов считает, что подобные перемены в первую очередь заметят арендаторы. Он уверен, что расходы по налогообложению, которые будут дополнительно ложиться на наймодателя, включат в стоимость аренды.

— Это совершенно очевидно — никто не будет сдавать квартиру себе в убыток. Поэтому, если рынок когда-нибудь придёт всё-таки к «белому» варианту существования, на ценах это скажется, — считает Дмитрий Таганов.

Верно. Вообще, было ожидание, что в нормативной базе появится всем понятное уточнение, разрешена ли после изменения 17-й статьи почасовая и посуточная аренда квартир. Но уточнений не последовало, сожалеет Николай Хмелевский — партнер, руководитель практики недвижимости и строительства адвокатского бюро LOYS.

Между тем разъяснения были бы отнюдь не лишними, потому что первоначальная редакция «закона Хованской» содержала запрет использования жилых помещений в многоквартирном жилом доме для оказания не только гостиничных услуг, но и «иных услуг размещения». Такая размытая формулировка сразу дала основания предположить, что запрет распространится и на сдачу жилого помещения в наем, по крайней мере, на краткосрочный.

По этому поводу даже пошумела Общественная палата РФ, которая в 2015 году указала разработчикам законопроекта как раз на неясность его формулировок. В финальной редакции закона, а позже и в постановлении правительства остался лишь запрет на «предоставление гостиничных услуг», а про часть «иные услуги размещения» была изъята. Но большей ясности в итоге не стало.

Если вы сдали квартиру в аренду на несколько месяцев, а то и лет, и при этом дали арендатору временную прописку, волноваться вряд ли стоит. Разве что об отношениях с налоговой службой, которая, конечно, хочет получать налог с вашей ренты. Никто не отменял статью 671 Гражданского кодекса РФ и пункт 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, которые позволяют сдавать жилое помещение в аренду (юридическим лицам) или наем (физическому лицу).

На эти же положения закона никак не ограничивают сроки аренды и найма, в том числе в меньшую сторону, отмечает Николай Хмелевский. Таким образом, настаивает он, и в случае с более коротким сроком аренды пока не все так однозначно.

Краткосрочная аренда – идеальный выбор для крупных туристических центров или мелких курортных городков. Подобные правоотношения превращаются в прибыльный бизнес (со своими нюансами).

Краткосрочная аренда актуальна для:

• туристических городов, в которых постоянно много приезжих (Санкт-Петербург, Москва);
• курортных населенных пунктов, которые буквально «живут» за счет сдачи помещений в аренду (Крым, Геленджик, Краснодар, Сочи);
• деловых и коммерческих центров, куда люди часто приезжают в командировку

Цены на краткосрочную аренду чуть ниже, чем на отели и гостиницы. Но при этом наниматель получает такой же комфорт, как дома.

Плюсы краткосрочной аренды — возможность заработать больше (по сравнению с «долгосроком»). Но есть и минусы:

Одно дело, когда недвижимость досталась в наследство от бабушки, а вы решили сдавать помещения в аренду. По сути, вложений никаких.

Но совершенно другая ситуация получается, когда вы копите деньги / берете кредит в банке и покупаете квартиру, вкидываете деньги в ремонт и покупку мебели. Во втором случае не обойтись без бизнес-плана и просчета рисков. Каковы же они?

Как сдавать квартиру посуточно, чтобы все было законно

1. Отключаем междугороднюю связь. Как правило, посуточное жилье ищут люди из других городов или регионов. Чтобы связываться с ними, придется оплачивать роуминг. На начальных стадиях это можно стать причиной убытков, которые вы не закладывали в бизнес-план.
2. Заключаем официальный договор. Важно прочитать документ (и постараться привлечь грамотных юристов). В договоре должны содержаться нормы об ответственности за порчу имущества (штрафы). Когда бизнес «встанет на ноги», можно будет заключить договор страхования.
3. Берем предоплату. Удивительно, но до сих пор есть люди, которые принимают оплату после выселения. Как результат – большое количество обмана и «ключей под ковриком / в почтовом ящике». Как правило, после первого «развода» бизнесмены быстро учатся брать и предоплату, и залог, и задаток.
4. Проверяем личность арендаторов. Смотрим ФИО, фотографии и номер телефона. Не лишни будет запомнить адрес прописки (постоянного места жительства).
5. Осматриваем квартиру до отъезда нанимателей. Это нужно, чтобы проверить состояние мебели, бытовой техники, коммуникаций. Известны случаи, когда арендаторы «забирают с собой» даже старые полотенца и пластмассовые тарелки.

Надеемся, что вопросов о том, как заработать на аренде, больше не будет.

Но приготовьтесь к тому, что «квартирный бизнес» не такой простой, как могло бы показаться. И это точно не классические заверения: «Сдам комнату и буду жить на арендную плату!».

Оказывается, 11 ноября на Официальном портале правовой информации появилось постановление «О внесении изменения в правила пользования жилыми помещениями», подписанное председателем правительства Дмитрием Медведевым. В нем черным по белому написано, что теперь «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг».

Интернет-сообщество тут же всполошилось. Новостные ленты запестрели заголовками «В России запретили посуточную аренду жилья», «Посуточная аренда вне закона»…

Однако опубликованное постановление на самом-то деле не сулит ничего революционного. И собственники сдаваемых в аренду квартир могут выдохнуть и спать спокойно (если, конечно, исправно платят налоги).

Документ не приравнял сдачу жилья внаем к гостиничным услугам, а лишь привел правила пользования жилыми помещениями в соответствие с Жилищным кодексом РФ, изменения в который были внесены еще в апреле 2019 года, а вступили в силу относительно недавно – 1 октября 2019 года. В этих поправках речь идет о запрете хостелов и гостиниц в многоквартирных жилых домах.

Правда, тех, кто сдает квартиры в краткосрочную и посуточную аренду, а также их соседей любые законодательные подвижки на сей счет нервируют. Но в данном случае «рантье» могут не беспокоиться – по крайней мере пока.

«Постановление, подписанное Дмитрием Медведевым в начале ноября, не отменяет и не заменяет аренду, закрепленную Гражданским кодексом РФ: для найма жилого помещения достаточно наличия договора и уплаты налогов, – комментирует Юрий Кочергин. – Упомянутое постановление дублирует действующий Жилищный кодекс РФ в части п. 3 ст. 17 с упоминанием недопущения гостиниц в жилых домах».

Напомним, что закон, запрещающий гостиницы в жилых домах, был инициирован депутатами, продвигавшими «государственное» арендное жилье. Первый раз он был внесен в Госдуму в 2015 году, прошел первое чтение, но был заморожен до чемпионата мира по футболу 2018 года – потому что «официальных» средств размещения не хватало.

Нынешней весной депутаты вернулись к обсуждению закона. Он прошел третье чтение, причем ряд депутатов настаивали на включении в него формулировок, запрещающих в том числе и краткосрочную аренду жилья.

Вплоть до третьего чтения в законопроекте фигурировал запрет на размещение «гостиниц и иных средств размещения». Но к моменту подписания президентом запрет на гостиницы остался, а «иные средства» (к которым, собственно, пытались отнести краткосрочный коммерческий наем жилья) – выпали.

Во-первых, тема строительства арендного жилья, в связи с реформами в сфере долевки, также отошла на второй план. И лоббировать ужесточение условий коммерческой аренды стало некому.

Кстати, нигде в законодательстве не прописано, что же такое посуточная аренда (а точнее, коммерческий наем жилых помещений). Есть только долгосрочная аренда (на сроки от года), требующая регистрации договора найма в Росреестре, и краткосрочная (регистрация не требуется). Причем минимальный срок найма также не обозначен: хоть на сутки, хоть на неделю.

Что же касается краткосрочного найма и гостиничных услуг, то и здесь грань не то чтобы тонкая. «Услуги гостиниц регламентируются соответствующими гостами и кодами ОКВЭД. То есть если ваша квартира не разбита на номера, в ней нет стойки ресепшен и бара с кассовым аппаратом, а вы сдаете ее целиком и приличным людям – беспокоиться не о чем», – говорит Александр Усачев.

«Гостиница – помещение, часто нежилое, для размещения граждан с номерным фондом, – поясняет Юрий Кочергин. – Как правило, косвенным признаком гостиниц также может являться перечень дополнительных услуг, к которым можно отнести услуги питания, химчистки, горничной, оздоровительные, туристические и иные услуги, закрепленные в прейскуранте гостиницы. То есть гостиница – не только сдача помещения в аренду, но и оказание дополнительных услуг. При сдаче жилого помещения от физического лица в аренду в абсолютном большинстве случае передается во временное пользование исключительно жилое помещение, без оказания дополнительных услуг».

Коммерческий наем жилого помещения предусматривает предоставление этого помещения в пользование нанимателю. А чем последний будет в нем заниматься – его личное дело. Главное, чтобы пользователь не нарушал закон и порядок, соблюдал региональный закон о тишине (не шуметь после 22 часов) и упомянутые выше правила (не заниматься миссионерской и производственной деятельностью и не оказывать гостиничные услуги).

В России предложили прикрыть посуточную аренду квартир

• 1-комнатные квартиры
• 2-комнатные квартиры
• 3-комнатные квартиры
• купить комнату

• 1-комнатные квартиры
• 2-комнатные квартиры
• 3-комнатные квартиры
• снять комнату в квартире

• купить дом
• купить коттедж
• купить участок
• снять дом

Как пояснила директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева, документ не подразумевает запрета на посуточную аренду.

Она отметила, что постановление является подзаконным актом и вносит правки в правила пользования жилыми помещениями, утвержденным ранее. Оно конкретизирует нормы, установленные принятым ранее законом о запрете размещения гостиниц и хостелов в жилых домах.

Кроме того, подчеркнула она, даже если бы такой запрет появился, его невозможно было бы реализовать в нашей стране.

В свою очередь руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма компании Cushman & Wakefield Марина Смирнова указывает, что гостиничные услуги в квартирах традиционно оказываться не могут, при этом сдача квартиры в аренду на любой срок остается законной.

Смирнова напомнила, что Жилищный Кодекс не запрещает сдачу квартиры в субаренду, поэтому сдача посуточно возможна.

«Другое дело, что этот бизнес должен быть узаконен с налоговой точки зрения. Но посуточная аренда — это не гостиничная услуга, поэтому новое постановление никак не регулирует посуточную аренду жилых квартир», — пояснила Смирнова.

Замглавы Минстроя России Никита Стасишин пояснил, что постановление правительства не ограничивает права аренды жилья.

Он напомнил, что с 1 октября жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. «Аренда квартир не является гостиничными услугами», — заявил замминистра.

Постановление правительства РФ направлено исключительно на применение правил пользования жилыми помещениями, оно не ограничивает прав граждан на аренду квартир, заключил Стасишин.

Можно ли сдавать квартиры посуточно

В России уже действует закон, запрещающий размещение хостелов в многоквартирных жилых домах. Согласно документу, с 1 октября «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг».

Как заявляли власти, закон направлен на обеспечение прав жильцов домов и борьбу с «проблемными» хостелами. Чтобы хостел продолжил работу после 1 октября, занимаемое им помещение должно быть переведено из жилого фонда в нежилой.

В комментариях к закону неоднократно отмечалось, что законодательство не запрещает собственникам квартир сдавать их в аренду.

Доход, получаемый гражданами РФ, облагается налогом. Любая сумма является основанием для обязательного исчисления сумм для уплаты их в бюджет. В общем порядке применяется ставка 13%. Но в зависимости от системы налогообложения, которую выбирает для себя арендатор, могут использоваться и другие ставки.

Каждая система отличается своими особенностями, требованиями к плательщику и процентной величины налога с получаемого от аренды суммы:

• НДФЛ. Самый распространенный налоговый режим, в соответствии с которым гражданин исчисляет и уплачивает налог с дохода в размере 13 %. Основанием является договор аренды квартиры и налоговая декларация, представленная по итогам года;
• патентная система налогообложения. Ставка налога составляет 6 % от предполагаемого годового дохода. Арендодателю потребуется встать на учет в налоговый орган в качестве индивидуального предпринимателя и приобрести патент. Срок патента от 6 месяцев до 1 года;
• упрощенная система налогообложения. Налоговая ставка 6 % от фактически полученного от аренды дохода. Применяется УСН только к индивидуальным предпринимателям. Обязанностью плательщика является расчет и внесение авансовых налоговых платежей;
• налог на профессиональный доход. Новый для россиян налоговый режим позволяет уплачивать только 4 % от дохода для физических лиц, для ИП составляет 6 %. Необходимо пройти регистрацию в качестве самозанятого населения.

Пример. Гражданин РФ в качестве арендодателя заключил договор аренды. Размер получаемого дохода от этого вида деятельности составляет 180 тысяч рублей в год. Разберем сумму налога для каждой из налоговых систем:

• НДФЛ по ставке 13 % — 23,4 тысячи рублей;
• УСН по ставке 6 % — 10,8 тысяч рублей (арендодатель зарегистрировался в качестве ИП) + обязательные взносы за себя;
• налог на профессиональный доход по ставке 4 % — 7,2 тысячи рублей (как физическое лицо).

Получатель дохода самостоятельно отчитывается, исчисляет и уплачивает налог. По итогам прошедшего года, в котором были получены арендные платежи, составляется декларация и передается в налоговый орган до 30 апреля следующего календарного года (до 30 апреля 2021 года за полученный в 2020 году доход). Срок уплаты налога определен п. 4 ст. 228 НК – не позднее 15 июля.

Оплата производится одним из удобных способов:

• по платежному поручению в любом банковском учреждении (в поручении указываются все необходимые реквизиты платежа);
• на сайте ФНС в личном кабинете плательщика.

Налоговый кодекс предусматривает меры воздействия на граждан, уклоняющихся от своевременной уплаты налоговых платежей в бюджет:

• декларация не представлена или сдана с опозданием – 5 % от недополученного налога за каждый месяц просрочки (минимальный предел штрафа составляет 1 000 рублей, максимальный – 30 %);
• сумма налога не внесена вовремя – 20 % от недоимки или 40 % при условии, что будет доказан умысел от уклонения;
• за каждый день задолженности начисляются пени – 1/300 ставки ЦБ.

Взыскание недополученных сумм налога, а также штрафных начислений должно производиться в добровольном порядке (по требованию, выставленному налоговым органом) или принудительном, когда дело передается в суд.

Сдавать посуточно можно: запрет в СМИ оказался фейком

Не следует путать срок действия договора, когда требуется его регистрация в Росреестре, с уплатой налога с полученного от аренды дохода. Договора, заключенные на период менее одного календарного года, необходимо зарегистрировать. Но регистрация и исчисление налога – понятия разные.

Любой доход становится объектом налогообложения. Даже посуточная аренда приносит собственнику квартиры прибыль и по ней он обязан отчитаться и заплатить налог.

Исключение составляют случаи, когда квартира сдается безвозмездно, т.е. хозяин с нее доход не имеет. Для этого используется другой тип соглашения – договор безвозмездного пользования, где прописано условие о безвозмездном предоставлении помещения. Второй стороной договора могут выступать родственники, друзья или другие лица, нуждающиеся во временном жилье.

Интересная статья: Все тонкости бизнеса на посуточной аренде квартир!

У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем. — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.

«Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился „чудесный“ Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию.

И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату.

Чудесное начало 2019 года», — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.

Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить.

Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.

Однако, есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.

«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.

Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Основные проблемы с трактовкой Постановления № 1417 связаны с крайне тонким разграничением понятия гостиничных услуг и краткосрочной аренды квартир (с посуточной оплатой).

В обоих случаях речь идет о предоставлении помещения для временного проживания, причем краткосрочный наем в квартире, по сути, не существенно отличается от гостиницы для самого постояльца. Также при аренде квартиры можно получить множество дополнительных услуг, которые сможет оказать не каждая гостиница или хостел.

Для разграничения понятий гостиничных услуг и аренды жилья нужно применять следующие нормы:

• ГК РФ – трактует аренду как гражданскую сделку, которую нельзя запретить или ограничить без законных оснований;
• ЖК РФ – определяет целевое назначение квартир и иных жилых помещений, позволяет вести в квартирах ряд видов профессиональной деятельности;
• Правила предоставления гостиничных услуг № 1085 – дают официальную трактовку гостиниц и иных мест для размещения граждан, а также перечень основных и дополнительных услуг для постояльцев.

В краткосрочную аренду обычно сдаются квартиры или отдельные комнаты. Распоряжаться жилой недвижимостью могут только собственники или их представители, имеющие нотариальную доверенность. Если жилое помещение принадлежит на условиях соцнайма, т.е. находится в муниципальной собственности, указанное право не возникает.

Из указанных правил следует, что для сдачи квартир в посуточную или долгосрочную аренду их не нужно переводить в категорию нежилых помещений, обеспечивать отдельный выход на улицу, соблюдать еще ряд обязательных требований. Сдачу своей квартиры в аренду можно в любой момент прекратить, либо отказать клиенту в предоставлении площади вообще без обоснования причин. Для отелей это невозможно, что следует из определений и сути гостиничного бизнеса.

Закон Хованской вступает в силу. Как работать после 1 октября?

Ведение гостиничного бизнеса невозможно без оказания услуг. Основной и обязательной услугой, как следует из определения, является предоставление номера для временного проживания.

Также в состав обязательных услуг отнесено:

• обеспечение клиентов питьевой водой, коммунальными услугами, столовыми приборами и посудой, рядом иных предметов;
• вызов по просьбе и требованию клиента служб специального назначения (скорая помощь, пожарная служба, полиция);
• оказание первой медицинской помощи, предоставление аптечки с минимально необходимым набором средств;
• ряд иных услуг, указанных в Правилах.

Важно, что перечисленные основные услуги всегда предоставляются бесплатно. Их обязано обеспечить заведение любого типа и класса, от отеля с 5 звездами до хостела вообще без звезд. Чем выше уровень звездности и тип заведения, тем больше будет перечень обязательный услуг. Например, для гостиниц с двумя и более звездами становится обязательной организация питания для клиентов. Это автоматически обязывает владельца открывать собственную кухню и место употребления пищи, либо организовать доставку от третьих лиц (кафе, ресторанов и т.д.).

Также гостиница или иное заведение должно разработать и утвердить правила обслуживания клиентов. В этом документе указываются дополнительные и сопутствующие услуги, которые гостиница обязана предоставлять каждому клиенту.

В указанный перечень может входить:

• услуги химчистки и прачечной, ремонта одежды и обуви;
• обеспечение конференцсвязью, иными видами связи;
• организация доставки пассажиров и багажа с вокзалов, аэропортов, других мест;
• предоставление транспорта в аренду;
• множество других услуг.

Если гостиница декларирует определенный перечень услуг в своих правилах, она обязана оказывать их каждому своему клиенту. Именно это является одним из ключевых отличий гостиничного бизнеса от сдачи частных квартир и помещений в аренду.

Также при заселении в гостиницу клиенты обязаны заключить договора, заполнить карту гостя. Это необходимо для контроля за перемещением граждан, даже если они не подпадают под регистрационный учет по месту пребывания. В карте гостя нужно указывать свои личные данные, которые проверит служба размещения.

Гостиницы обязаны предоставлять сведения о постояльцах правоохранительным и иным органам, поэтому достаточно строго следят за достоверность данных. Предусмотрено требование и об указании причины размещения. Обычно она указывается формально (например, временное заселение на период командировки).

Посуточная сдача квартир в аренду по правовым последствиям ничем не отличается от обычных долгосрочных арендных отношений. Единственная разница возникает для договоров, заключаемых на срок свыше года – их нужно регистрировать в Росреестр с внесением сведений в ЕГРН.

Сдавая квартиру на одни или несколько суток, собственник должен соблюдать нормы ГК РФ:

• даже краткосрочная аренда является сделкой, поэтому стороны должны согласовать все ее существенные и дополнительные условия (срок размещения, помещение для заселения, размер арендной платы и порядок ее внесения);
• посуточная аренда может осуществляться без заключения письменного договора, однако постоялец вправе требовать выдачи подтверждающих бланков (например, квитанции или расписки о приеме денег);
• кроме предоставления помещения во временное пользование собственник не обязан оказывать никаких дополнительных услуг, если это не предусмотрено договором.

При посуточной аренде собственник заинтересован в привлечении клиентов. Поэтому сам поддерживает чистоту в квартире, предоставляет чистое белье, столовые приборы. Могут оказываться и иные услуги, если об этом договорились стороны. Однако арендодатель не обязан содержать собственную службу для приема гостей и оказания им услуг, разрабатывать положения и правила.

Так как квартира относится к жилым помещениям, арендодатель и арендатор обязаны соблюдать общие требования ЖК РФ:

1. не ухудшать техническое состояние помещений и многоквартирного дома, мест общего пользования;
2. не мешать соседям и иным жильцам дома (это касается и мест общего пользования);
3. своевременно оплачивать коммунальные услуги (эта обязанность возлагается на собственника квартиры);
4. соблюдать правила тишины, утвержденные нормативными актами субъекта РФ;
5. не размещать в жилом помещении производства и заведения общепита, проводить религиозные службы с массовым посещением.

На жилые помещения распространяются общие правила пожарной и санитарно-гигиенической безопасности. В отличие от гостиниц, собственник квартиры не должен проходить согласований с пожарным ведомством или Роспотребнадзора. Однако при разовом или систематическом нарушении указанных правил, жалобу могут подать другие жильцы подъезда или многоквартирного дома.

Формально, сдача квартиры в аренду не относится к предпринимательской деятельности, хотя собственник извлекает дополнительный доход. Однако даже без регистрации ИП или юридического лица, арендодатель обязан декларировать полученные доходы, самостоятельно рассчитывать и уплачивать НДФЛ по ставке 13%. Для этого по итогам года подается декларация в ИФНС.

Налоговая служба вправе проводить проверки в отношении граждан, сдающих свое жилье за плату. При выявлении нарушений налогового законодательства, последуют штрафные санкции по НК РФ и КоАП РФ. На практике, сделать это почти невозможно, так как отследить посуточную аренду крайне сложно. Риск попасть под налоговые санкции возникает только при агрессивной и постоянной рекламе аренды квартир, по которой налоговая служба может организовать контрольную проверку.

В подавляющем большинстве случаев, сдача квартир посуточно не является гостиничными услугами. Поэтому нормы ЖК РФ и Постановления № 14171 не коснутся рядовых граждан, передающих свои квартиры под краткосрочное размещение гостей. Однако с введением поправок будут ужесточены требования к мини-отелям и хостелам, которые нередко маскируют свои услуги под сдачу в аренду квартир.

Отличить посуточную аренду от деятельности хостелов и мини-отелей можно по следующим признакам:

• по наличию и отсутствию службы размещения, предоставления обязательных гостиничных услуг;
• по возможности сдавать отдельные комнаты разным людям (в гостиничном деле допускается даже сдача одного номера двум и более лицам);
• по наличию или отсутствию вывесок, специальных парковочных мест для постояльцев.

Максимальные сроки посуточной аренды законом не ограничены, хотя в СМИ уже была ссылка на «180 дней». Сроки определяются договоренностью арендодателя и арендатора, условиями устного или письменного договора. Однако при этом нужно соблюдать правила регистрационного учета граждан, своевременно подавать документы в МВД и оформлять свидетельства при длительном проживании.

До тех пор, пока собственник квартир не переведет ее в категорию нежилых помещений, никаких претензий к нему не должно возникнуть. Рекомендуется строго следить за правилами проживания, обеспечения интересов других граждан.

Хотя ЖК РФ позволяет вести в квартире отдельные виды профессиональной деятельности, это не должно нарушать интересы соседей по подъезду и дому. Если постояльцы квартиры будут создавать помехи в передвижении по лестницам, шуметь в ночное время, к собственнику будут применены стандартные меры административного воздействия.

Нововведения, утвержденные Постановлением № 1417, вступили в силу с 1 октября 2019 года. Применяются новые нормы только в отношении объектов, по всем признакам подпадающим под понятие гостиницы, хостела, либо иного места временного размещения постояльцев. Соответственно, действующие гостиницы и хостелы обязаны освободить жилые помещения в многоквартирном доме, либо пройти процедуру их перевода в нежилой объект. В противном случае будет предъявлен иск о принудительном освобождении занимаемых площадей.

Постановление № 1417 вводит только ограниченный запрет на оказание гостиничных услуг в многоквартирных домах. Если объекты, в которых размещен хостел, мини-отель или гостиница, надлежащим образом переведены в нежилое помещение, услуги можно оказывать даже после утверждения новых правил.

Типичными признаками нежилых помещений по ЖК РФ являются:

• изолированность и обособленность нежилого помещения от остальной части дома, мест общего пользования (например, должен быть заделан выход на общие лестничные клетки и в подъезды);
• собственник или арендатор должен возвести отдельный выход на улицу;
• нежилые помещения допускается размещать только на первых этажах многоквартирного дома (на втором этаже это допускается только в случае, если помещения ниже также отнесены к нежилым).

Таким образом, нововведения Постановления № 1417 коснуться только имущественных комплексов (гостиниц), оказывающих минимально обязательный перечень услуг клиентам, подпадающим под классификацию. В иных случаях претензий у контролирующих органов быть не должно.

Гостиница – это всегда бизнес, т.е. предпринимательская деятельность. Если предоставление номеров посторонним лицам будет признано оказанием гостиничных услуг, гражданина могут привлечь к административной или уголовной ответственности. Чтобы избежать таких проблем, следуйте рекомендациям, указанным в этой статье. За посуточную сдачу квартир в аренду обычно наступает только налоговая ответственность, если будет доказан факт получения дохода без подачи декларации и оплаты НДФЛ.

Похожие записи: