Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сообщить арендатору о расторжении договора». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Желание расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке может возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Причем по существующему законодательству арендатор вправе это сделать, если:
- Арендуемое имущество пришло в негодность, однако это произошло без участия арендатора. К примеру, ввиду стихийного бедствия.
- У арендуемого объекта есть недостатки, которые не позволяют его использовать по прямому назначению и о которых до заключения договора арендатору не было известно.
- Существуют препятствия для использования имущества, которые устраиваются арендатором и пр.
Существующая судебная практика может расширить этот список до бесконечности. Арендатор при этом может ссылаться как на пункты заключенного договора, так и на статьи Гражданского кодекса.
У арендодателя же могут быть веские причины для расторжения договора, например, в таких случаях:
- Порча арендуемого имущества, эксплуатация не по назначению, другие неправомерные действия арендатора.
- Отсутствие выплат, положенных по договору. Естественно, задержка должна быть не на один день. Но если иных условий не содержится в договоре, то критическим значением является долг за два месяца арендной платы.
- Несоблюдение арендатором отдельных пунктов договора, таких как осуществление ремонта в конкретно определенные сроки.
Письмо о прекращении договора аренды
Письмо о прекращении договора аренды будет уместным вариантом для документального оформления в случаях, если:
- Договор аренды бессрочный.
- Срок аренды без такого рода письма автоматически продляется (что делает соглашение также заключенным на неопределенный срок).
- Одна из сторон не выполняет взятые на себя обязательства. Самый распространенный случай – это когда арендатор не платит положенную (прописанную в договоре) сумму.
Помимо этих ситуаций, бывают еще и другие, требующие именно такого поведения со стороны арендатора либо арендодателя.
В приложенном образце письма приведена конкретная ситуация: арендатор не платил за аренду помещения в течение двух месяцев. По этой причине арендодатель решил воспользоваться своим правом прервать соглашение в одностороннем порядке. Для того чтобы придать своему сообщению юридически грамотную структуру, он ссылается как на заключенный договор, так и на статьи Гражданского кодекса, регулирующие подобного рода отношения.
Письмо имеет три части: введение, основную часть и заключение.
В основной части находится вся смысловая нагрузка, но и остальные важны. Без введения и заключения письмо просто не будет иметь юридической силы.
В шапке письма прописываются:
- Реквизиты обеих организаций или лиц, которые заключали договор аренды. Должно быть четко понятно, от кого и кому направлено уведомление.
- Должность руководителя организации, которой посылается письмо.
- Наименование.
- Дата.
- Если в организации принята нумерация деловых писем, то номер.
Идеальный вариант – размещение информации на фирменном бланке компании. В этом случае в верхней части всегда будут прописаны ее реквизиты. Если же договор был заключен между частными лицами либо частным лицом и организацией, то достаточно будет паспортных данных и сведений об адресе проживания (регистрации) этого лица.
Уведомление о расторжении договора аренды
По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.
Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.
Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.
Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.
В соглашении пропишите:
- С какой даты прекращается договор аренды.
- Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
- В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
- В какой срок арендатор платит долг по аренде.
Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.
- Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
- Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
- Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
- Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.
При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.
В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.
В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.
Нередко договорные обязательства в отношении аренды прерываются досрочно. Это может касаться аренды недвижимости (жилой или нежилой), автомобиля и т.д.
Причиной прекращения договора со стороны арендодателя может стать порча имущества, использование недвижимости или вещей не по назначению или грубое нарушение условий соглашения.
Такое право есть и у арендодателя. Он может инициировать прекращение договора, если ему не позволяют пользоваться имуществом, не сделан оговоренный ранее ремонт, или были обнаружены существенные недостатки, о которых владелец не упоминал ранее.
Написать комментарий
У договора аренды две стороны — арендатор и арендодатель. Прекратить договорные отношения досрочно может каждая из них, но лишь в том случае, если на то есть основания.
Договор можно расторгнуть:
- По соглашению сторон — так проще: не нужно обращаться в суд, тратить время и деньги на разбирательства.
- В одностороннем порядке, если продолжительность аренды не определена — по инициативе одной из сторон. Вторую сторону необходимо предупредить о расторжении за месяц, а если в аренду передана недвижимость — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
- В одностороннем порядке, если продолжительность аренды определена договором — в этом случае без суда не обойтись. Только он прекратит договорные обязательства, даже если одна из сторон не хочет этого.
Расторгнуть договор досрочно можно, если арендатор:
- существенно его нарушил (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
- неподобающим образом использует имущество (п. 3 ст. 615 ГК РФ);
- портит имущество (подп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
- не платит за аренду два месяца подряд и более (подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
- не осуществляет капремонт имущества (если по договору он должен это делать) (подп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ).
Досрочное расторжение договора аренды допускается и при других обстоятельствах, при условии что вы заранее прописали это в тексте расторгаемого соглашения.
Порядок прекращения договорных обязательств определен законодательно. Если его соблюдать, проблем с оформлением документов не будет. Важно выполнять все действия в определенной последовательности — это сэкономит и время, и деньги.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя имеет одну особенность — если арендатор не выполняет свои обязательства по договору аренды, арендодатель должен письменно напомнить ему о том, что их нужно исполнять (п. 3 ст. 619 ГК РФ). В обратной ситуации арендатор может никаких предупреждений не направлять, а сразу приступить к процедуре расторжения.
В остальном процедура одинакова как для арендатора, так и для арендодателя.
Потребуется:
- составить предложение о прекращении действия договора;
- направить его второй стороне;
- если вторая сторона согласится с предложением, составить и подписать допсоглашение о расторжении договора аренды;
- если вторая сторона откажется принимать предложение или просто его проигнорирует, обратиться в суд.
О каждом из этих этапов расскажем подробнее.
Кто и как может расторгнуть договор аренды
Предположим, вторая сторона согласилась с предложением и не против расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды. При подготовке учтите следующие моменты:
- допсоглашение должно быть составлено в письменном виде;
- если основной договор был зарегистрирован в Росреестре (например, если в аренду была передана недвижимость на срок, превышающий один год), дополнительное соглашение также подлежит госрегистрации.
После того как договор аренды расторгнут (неважно, по соглашению сторон или решению суда), отношения между арендодателем и арендатором прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Это значит, что они возвращаются в условия, которые существовали до заключения договора. Арендодатель получает назад свое имущество, а арендатор больше не может им пользоваться, но при этом он избавляется от обязательства по уплате арендных платежей.
Чтобы передать имущество от одной стороны другой, нужно составить акт приема-передачи. В нем описывается состояние объекта аренды в момент передачи, а также указывается перечень дефектов. Если на момент заключения договора аренды их не было (например, в квартире оказались разбиты окна и оторвана люстра), арендодатель может потребовать возмещения ущерба — сначала в досудебном порядке, а потом через суд.
22 мая в третьем чтении Госдумой был принят закон, предоставляющий арендаторам — владельцам малого и среднего бизнеса — право на досрочное расторжение договоров аренды коммерческой недвижимости до 1 октября 2020 года (см. законопроект № 953580-7).
Условия для получения права на расторжение договора такие:
- арендатор — предприниматель, имеющий статус субъекта МСП;
- арендатор работает в отрасли, наиболее пострадавшей от коронавирусной инфекции;
- арендатор и арендодатель не смогли договориться об уменьшении или отсрочке арендных платежей по договору.
При этом к арендатору не могут применяться штрафные санкции, даже если они предусмотрены положениями договора. А вот обеспечительный платеж, уплаченный арендодателю (если он был), арендатору не возвращается.
***
Итак, расторжение договора аренды — многоступенчатая процедура, пренебрегать исполнением которой не стоит. Причем неважно, согласен ваш контрагент на прекращение действия договора или нет — в любом случае придется составлять документы: от предложения о расторжении договора до дополнительного соглашения и даже искового заявления в суд.
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
Между Обществом с ограниченной ответственность»Компания» (Арендодатель) и Обществом с ограниченной
ответственность»Апрель»(Арендатор) был заключен Договор аренды нежилого помещения №14 от
13.01.2020 г. (далее — Договор).
Согласно условиям Договора Арендатору во временное владение и пользование предоставляется нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Новосибирск, пр. Ленина, д.3,оф. 1, площадь» 35,5кв.м, (далее — Помещение).
Арендная плата составляет 33 000 рублей в месяц. Срок уплаты- не позднее 10 числа каждого месяца.
09.06.2020 Арендатор перечислил на расчетный счет Арендодателя арендную плату за июнь 2020 г. За июль и август 2020г. арендная плата не поступила. Письмо о погашении задолженности по арендной плате и предупреждении о досрочном расторжении договора аренды оставлено без ответа.
Таким образом, Арендатор нарушил срок внесения арендной платы более чем на 2 месяца.
На основании п. 3ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную платы.
Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Настоящим Арендодатель уведомляет Арендатора о расторжении Договора.
На основании п. 3 ст. 450 ГК РФ и п. 6.3 Договора договор считается расторгнутым со дня получения настоящего уведомления.
На основании изложенного требуем направить вашего уполномоченного представителя 10.09.2020г. 10-00 для подписания Акта возврата Помещения.
Требуем погасить задолженность в размере 66 000 рублей. В противном случае будем вынуждены обратиться в суд с отнесением на ваш счет всех судебных издержек.
Расторжение договора по инициативе арендодателя
*12″ января 2020г. между нашими организациями ООО «Трейдинг» (Арендодатель) и ООО «Крендель» (Арендатор) был заключен договор аренды N 34 (далее по тексту — Договор).
В соответствии с п. 3.2 Договора Арендатор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть Договор в том случае, если Арендодатель нарушит п. 4.3 Договора.
Согласно п. 4.3 Договора Арендодатель должен был выполнить ремонтные работы в офисных помещениях до 01. 03. 2020 г. Однако свои обязательства Арендодатель не исполнил, тем самым нарушив п. 4.3 Договора.
В связи с этим, настоящим уведомляем Вас о том, что Договор аренды от «12» января 2020 г. № 34 в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ и п. 3.2 Договора считается расторгнутым с момента получения Вашей организацией настоящего уведомления.
г. Кр — ск
дата___________
Общество с ограниченной ответственностью «Сибирь», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора Васильева Василия Николаевича, действующего на основании Устава с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью»Соболь», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Николаевой Ирины Николаевны, действующей на основании Устава, с другой стороны, подписали настоящий акт о нижеследующем:
1.Арендатор передал, а Арендодатель, в связи с расторжением договора № ______от ____________, принял нежилое помещение № _____ общей площадью 24 кв. м на первом этаже здания, расположенного по адресу: 660006, г. Кр-к, ул. 60-лет Октября, 30.
2.Арендодатель претензий по техническому состоянию переданного помещения не имеет.
Если речь идет об аренде, между сторонами заключается соответствующее соглашение. Оно может иметь определенный срок действия, или не иметь такового. Если не указан срока действия, соглашение будет автоматически продлеваться, пока кто-то не пожелает прекратить этот процесс. В таком случае понадобится составить уведомление, и передать его контрагенту.
Также любой участник сделки имеет право потребовать досрочного расторжения договора, у которого установлен определенный срок действия. Логично предположить, чтобы принять такое решение, должны быть веские причины. Например, арендатор не совершает обещанные платежи, арендуемое имущество используется не по назначению, также могут быть другие причины, по которым возникает такая необходимость.
Если в контракте не прописано специальных условий, то, по нормам Гражданского кодекса РФ, в любой момент без объяснения причин отказаться сторона вправе только от бессрочных арендных отношений, направив уведомление о прекращении договора аренды:
- за 3 месяца — при пользовании недвижимым имуществом;
- за 1 месяц — в остальных случаях.
Арендатор и арендодатель вправе предусмотреть иной срок для предварительного оповещения контрагента, например, в отношении недвижимости часто договариваются об уведомлении за 1 месяц.
Установленной формы для письма о прекращении договора аренды нет, применяем общие правила для деловых документов:
- используем фирменный бланк или указываем собственные данные;
- обозначаем реквизиты контракта, контрагента;
- четко прописываем намерение отказаться от дальнейшего сотрудничества и основания для отказа со ссылками на соответствующие пункты соглашения и нормы закона;
- ставим число и подпись уполномоченного лица, печать — при наличии.
Если определенной формы для отправки уведомления сторонами не предусмотрено, выбираем способ, при котором возможно подтвердить дату получения документа другой стороной, например:
- нарочно;
- заказным письмом с уведомлением;
- доставкой курьером.
Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.
Согласно ГК РФ, сделка может быть завершена только по причине существенного изменения текущих обстоятельств. При наличии такой причины съемщик может обратиться ко второй стороне с соответствующим требованием.
Если участники не смогут договориться друг с другом, то наниматель вправе составить исковое заявление и передать его в суд.
На законных основаниях можно истребовать досрочное прекращение, если:
- арендодатель не смог передать предусмотренные документом жилые или нежилые помещения;
- вторая сторона мешает свободно пользоваться имуществом;
- переданные объекты имеют характерные недостатки, если они не были оговорены в первоначальном контракте, то съемщик не мог знать о них заранее, их невозможно было обнаружить в момент передачи;
- наниматель не смог получить планируемую прибыль в связи с низким трафиком товаров/услуг;
- невозможно использовать с юридической точки зрения;
- арендодатель уклоняется от взятых на себя обязательств по осуществлению мероприятий в рамках капитального ремонта;
- стало непригодным для постоянного использования не по вине принимающей стороны.
Если документ прекращает свое действие по инициативе съемщика, то ему необходимо в обязательном порядке следовать установленному алгоритму:
| Этап | Описание |
| Отправка почтой специального уведомления о необходимости расторжения | Принимающим лицом является арендодатель. Формируется в стандартном письменном виде и отправляется заказным письмом с извещением о вручении. Разрешается личная передача в руки (под подпись). Письмо нужно отправлять за 3 месяца до наступления предполагаемого момента завершения профессиональных отношений. |
| Принятие решения в течение 30 дней | Он может исправить имеющиеся допущения или полностью отказаться от сотрудничества. Если в течение заявленного срока от второй стороны не поступит ответ, то инициатор получает основания для обращения в суд в целях получения постановления. |
| Передача искового заявления в районную судебную инстанцию вместе с пакетом сопровождающими бумагами | Обязательно должен иметься оригинал договора на определенный объект и закрепленные доказательства нарушений, допущенных уведомляемым лицом. |
| Вынесение решения судом о прекращении действия документа в одностороннем порядке | Если судья убедится в том, что представленная доказательная база имеет место и в деле фигурирует законодательное основание. |
| Ожидание апелляции от ответчика | У арендодателя есть 10 календарных дней для оспаривания принятого решения. Если он не подает ответный иск, то нанимателю требуется обратиться в территориальное подразделение государственного реестра и внести запись в ЕГРП. |
При инициировании расторжения со стороны съемщика, состояние имущественного объекта и порядок оплаты необходимо зафиксировать в документальном порядке.
Каждый арендатор должен соблюдать следующий комплекс обязательств сразу после завершения процесса:
- своевременное освобождение собственности;
- внесение оплаты за время использования;
- оформление акта возврата;
- получение подписи от второго участника сделки.
Может предусматриваться оговорка о страховом депозите на случае расторжения ранее регламентированного срока. Эта сумма остается у арендодателя. Инициатор не сможет добиться возврата собственных средств.
- Образец типового договора найма:
Официальное расторжение договорных отношений происходит в государственном реестре путем фиксации соответствующей пометки. Арендодатель в автоматическом порядке освобождается от необходимости выплаты налоговых сборов.
В 2019 году список бумаг имеет следующий вид:
- обоюдное соглашение о прекращении сделки или судебное постановление;
- подтверждение отправки уведомления ответчику;
- контракт, который был составлен ранее и зарегистрирован в едином государственном реестре;
- акт о приеме и передаче имущественного объекта от одной стороны в пользу другой – дополнительно прописывается отсутствие взаимных претензий;
- решение компетентных государственных структур о прекращении действия документа;
- квитанция о полной оплате заявленной государственной пошлины.
Заявление подается заинтересованным лицом или ее официальным представителем, имеющим полномочия на основании нотариальной доверенности. Решение о завершении действия соглашения принимается в течение 60 календарных дней с момента подачи документации в Росреестр.
В каждом случае досрочного расторжения требуется обязательное составление специализированного акта приема-передачи объекта. Без него операция не будет завершена.
Бумага включает в себя следующий комплекс данных:
- Подробная информация о сторонах. Включаются:
- реквизиты паспортов;
- сведения об учредительной документации;
- номера мобильных телефонов и электронная почта;
- адрес постоянной регистрации, если в сделке принимает непосредственное участие физическое лицо.
- Предмет договора. Намерение о досрочном расторжении. Если планируется односторонний разрыв, то пункт можно не учитывать. Прописывается информация о подписанном ранее соглашении, включая информацию из Росреестра.
- Причина.
- Наличие претензий.
- Дата и подпись.
Перечень:
| Личное вручение уведомления генеральному директору компании или другому ответственному сотруднику под расписку | Вторая сторона должна проставить собственную подпись, отразить должность, фамилию и инициалы, а также дату вручения. Если извещение передается через секретариат или канцелярию, то дополнительно фиксируется номер исходящей корреспонденции. |
| Направление через отделения Почты России или службы курьерской доставки | Формируется классическое заказное письмо с описью вложения. Отправка корреспонденции происходит по юридическому адресу контрагента. Допускается перенаправление по месту, согласованному в момент первоначального заключения договора. |
| Направление по электронной почте | Обычно применяется в целях моментальной передачи информации, но не может выступать в качестве доказательства в суде. |
Получите консультацию прямо сейчас!
Инициирование судебного разбирательства возможно только после применения всех механизмов, способных решить вопрос заблаговременно. Если уведомленная о намерениях сторона отказывает в расторжении сделки, то это также является основанием для передачи иска в канцелярию суда.
На размышление отводится 30 дней, в течение которых арендатор может изменить свое решение. Дело рассматривается не более 2 месяцев, но полноценное прекращение договора возможно только после издания постановления. Инициатор процедуры обязан все то время вносить плату за пользование имуществом.
Расторжение договора аренды по соглашению сторон — это документ, который закрепляет решение участников договора прекратить сотрудничество.
ГК РФ в основном регулирует порядок расторжения договорных правоотношений и составления соответствующих соглашений. В частности, по ст. 452 ГК РФ, участники арендного соглашения могут обратиться в суд, если мирно разрешить противоречия не удается: скажем, когда одна сторона хочет расторгнуть сделку, а вторая против этого.
По ст. 619 ГК РФ, арендодатель может досрочно расторгнуть договор через суд (только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), если арендатор:
- капитально не ремонтирует имущество, когда по договоренностям или закону это его обязанность;
- по истечении установленного договоренностями срока платежа не платил за аренду (более двух раз подряд);
- существенно ухудшает имущество либо использует его с существенным нарушением (договорных условий или назначения), либо с неоднократными нарушениями.
По п. 2 ст. 450 ГК РФ, у арендодателя могут быть и другие основания для досрочного расторжения сделки. Правило действует и для арендатора.
По ст. 620 ГК РФ, арендатор может досрочно расторгнуть сделку через суд, когда:
- имущество (по обстоятельствам, не зависящим от арендатора) оказалось непригодно для использования;
- арендодатель капитально не ремонтирует имущество в оговоренные или разумные сроки, если это его обязанность;
- при заключении арендного соглашения арендодатель умолчал о недостатках имущества, которые препятствуют его эксплуатации и которые арендатор не мог обнаружить при заключении сделки, когда осматривал или проверял имущество;
- не передает или иным образом препятствует использованию имущества.
С инициативой выступает любая из сторон при наличии у нее таких оснований. По общим нормам Гражданского кодекса РФ заявление на расторжение договора аренды вправе направить как арендатор, так и арендодатель, если срок арендных отношений не определен, главное — предварительно уведомить об этом другого участника сделки. Но условиями контракта допускается распространить данное правило и на случай, когда арендное соглашение заключено на обговоренный период, или изменить сроки для предварительного информирования, например при владении и пользовании недвижимым имуществом уведомлять о расторжении за месяц, а не за три, или предусмотреть иные случаи для одностороннего отказа.
На законодательном уровне не установлены какие-либо четкие требования (помимо сроков) к уведомлению о прекращении аренды.
Однако при составлении такого документа нужно руководствоваться следующими общепринятыми положениями:
- составляется в письменной форме
- стиль изложения исключительно деловой
- документ должен кратко и ясно выражать основою суть
- не допускается использование нецензурной лексики и оскорблений
- текст лучше набрать при помощи компьютерных программ
- стандартный формат бумаги – А4
- обязательно должны быть прописаны все реквизиты (договора аренды, сведения о каждой стороне и т.д.)
В действующем законодательстве четко прописан период времени, в течение которого арендатор/арендодатель обязан уведомить вторую сторону о принятом решении.
В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ тут установлены следующие сроки:
- за 3 месяца – при аренде недвижимого имущества
- за 1 месяц – в остальных случаях
Особенности расторжения договора аренды недвижимости
На практике нередко происходят ситуации, когда плата за аренду внесена на год вперед, однако до истечения этого срока арендатором или владельцем имущества принимается решение о досрочном расторжении договора.
При возникновении подобной ситуации арендодатель обязан вернуть излишне уплаченную сумму. В противном случае это может быть признано неосновательным обогащением собственника имущества. Подтверждением такому выводу выступает Постановление АС Центрального округа № А35-3391/2010 от 27 марта 2015 года.
Однако тут есть и другой важный нюанс. Ключевым фактором выступает момент возврата имущества его собственнику. Согласно ч. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не вернул своевременно вверенное ему имущество, то арендодатель имеет право взимать плату за весь период просрочки.
Таким образом, плата будет взиматься до тех пор, пока объект не будет передан его владельцу.
Подытоживая вышесказанное, следует отметить, что при возникновении необходимости раньше срока прекратить арендные отношения, принявшая такое решение сторона должна уведомить об этом своего партнера в письменном виде. Однако такое правило распространяется только на те случаи, когда договор аренды заключен на неопределенный срок.
Чтобы уточнить интересующую Вас информацию по составлению уведомления о расторжении арендного договора, обратитесь к юристу-консультанту с помощью формы ниже или позвоните по номеру, указанному на сайте.
Этот вид соглашения регулируется главой 34 ГК РФ. В нормах Кодекса установлено, что взаимоотношения между арендатором и арендодателем по поводу временного владения и использования вещи оформляются в письменном виде как на определенный, так и на неопределенный срок.
В первом случае при окончании срока отдельное письмо о прекращении действия контракта не требуется (но не запрещено и напомнить об этом факте и одновременно предложить подписать акт приема-передачи в определенный срок, например). Но односторонний отказ от исполнения срочного договора в ГК РФ не предусмотрен (исключением являются случаи, когда возможность одностороннего отказа во внесудебном порядке прямо включена в текст соглашения).
При бессрочном контракте каждая их сторон вправе отказаться от обязательств, предупредив вторую за три месяца (разрешено предусмотреть и иной срок предупреждения).
Кроме того, в главе 34 предусмотрены случаи, когда арендодатели и арендатор вправе инициировать разрыв соглашения:
- при существенном нарушении обязательств по оплате;
- в случае использования имущества не оговоренным в соглашении способом и т. д.
В этих случаях контракт прекращается судом. Чтобы эти или иные случаи стали основанием для досрочного расторжения просто по заявлению одной из сторон, необходимо в контракте предусмотреть их в качестве повода для одностороннего отказа от исполнения обязательств контракта (ст. 450.1 ГК РФ). В таком случае односторонний отказ оформляется в письменном виде: составляется уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, жилья или иного имущества. Взаимоотношения прекращаются в момент получения письма, исходя из смысла п. 2 ст. 450.1 ГК РФ.
Проявить инициативу вправе как арендодатель, так и арендатор, если второй стороной нарушаются условия, при которых, в соответствии с текстом соглашения, возможен односторонний отказ. Желательно оформить письмо до обращения в суд в претензионном порядке, но для арендатора он не обязателен: письмо о досрочном расторжении договора аренды арендатором может быть направлено сразу же, без предварительного урегулирования спора. А вот по ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе предоставлять исковое заявление в суд только после предварительного письменного обращения к арендатору с предложением исполнить обязательства в установленный отдельно срок. Это правило обязательно для обращения в суд, не для одностороннего отказа.
Уведомление об отказе от аренды составляется в письменной форме с указанием реквизитов контракта, который сторона намерена разорвать. Устная форма здесь не используется. В некоторых случаях за досрочный отказ от исполнения обязательств предусматривается денежный штраф или иное взыскание, на это необходимо обратить внимание.
У сторон будет меньше проблем, если они заранее в текст контракта включат условия, касающиеся:
- срока извещения о расторжении договорных отношений;
- способа доставки уведомительного письма (почтой, заказным письмом, курьером, по какому адресу);
- момента прекращения контракта.
Если бланк не согласован заранее, используйте образец уведомления о досрочном расторжении договора аренды, подготовленный в произвольной письменной форме. Допускается такая формулировка:
Настоящим уведомляем вас о своем решении отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора № ____ от «___» ________ 20__ г. на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.
Одностороннее расторжение договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ:
- Ст. 619 – если расторжения желает арендодатель.
- Ст. 620 – если на то воля арендатора.
При этом обе статьи дополнительно ссылаются на п. 2 ст. 450 ГК, содержащий общие принципы одностороннего расторжения для любого вида договора.
Как и везде, аренда, срок действия которой указан в договоре, может быть односторонне расторгнута:
- Если есть соответствующее судебное решение (без него стороны вынуждены будут договариваться мирно и расторгать договор по взаимному согласию).
- Только в случае, когда существенно нарушены условия договора, и в результате одна из сторон не может получить ту выгоду, на которую вправе была рассчитывать, заключая сделку.
Любая сторона может просто отказаться от договора, если в нём не указан срок действия. В этом случае достаточно предупредить контрагента за месяц, а если речь идёт о недвижимости – за 3 месяца (ст. 610 ГК).
Конкретные основания для расторжения различаются для каждой из сторон аренды.
По инициативе арендатора договор может быть расторгнут в случаях, указанных в ст. 620 ГК РФ. Основаниями для того чтобы арендатор обратился в суд и добился расторжения договора, согласно нормам этой статьи будут являться:
- Не предоставленное в пользование имущество либо препятствия в пользовании им, если их чинит арендодатель.
- Недостатки арендованного имущества, которые не были оговорены до заключения договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены при осмотре или проверке до того, как сделка была заключена.
- Если в обязанности арендодателя по закону либо договору входит капитальный ремонт передаваемого имущества – то отсутствие этого ремонта в установленные, либо в разумные сроки.
- Имущество пришло в состояние, делающее невозможным его использование по назначению – если при этом в порче арендатор не виноват.
Ст. 620 также указывает, что стороны вправе предусмотреть и иные случаи, когда арендатор будет иметь право на досрочное расторжение договора.
Кроме того, она же ссылается на общие нормы, касающиеся права на расторжение из-за того, что условия договора были существенно нарушены (ст. 450 ГК).
Однако правом досрочно расторгнуть договор наделён не только арендатор.
Арендодатель, если его существенные интересы нарушены, тоже может воспользоваться помощью суда и прекратить действие аренды. Ст. 619 ГК РФ указывает, что досрочное расторжение по инициативе арендодателя возможно в следующих ситуациях:
- Арендатор пользуется имуществом таким образом, что ухудшает его состояние.
- При пользовании имуществом арендатор нарушает его назначение либо условия договора, если такое нарушение происходит неоднократно.
- Больше двух раз подряд не была внесена плата за пользование арендованным имуществом.
- Если по договору либо закону обязанность капитально ремонтировать имущество возложена на арендатора, то в случае, если такой ремонт не производится в установленные либо разумные сроки.
Как и в предыдущем случае, арендодатель вправе произвести расторжение договора через суд и в других случаях, когда есть существенное нарушение его условий со стороны арендатора.
ГК ограничивает право арендодателя на расторжение. По закону обратиться в суд он может не раньше, чем после письменной претензии арендатору. Если тот не отреагирует и в разумный срок не исправит допущенные нарушения, договор может расторгаться.
Расторжение арендного договора нежилого помещения без судебного участия в этом процессе возможно, когда стороны не предъявляют претензий друг к другу. Составляется специальное соглашение, которое прилагается к основному договору. В нем участники прописывают, что не имеют друг к другу финансовых претензий. Закрепляют намерения подписями.
В порядке вне участия суда в процессе расторжения договорных отношений необходимо выбрать основание и составить оповещение, адресованное второму участнику. Отправившей стороне нужно ждать ответа. Если на уведомление пришел ответ, сторона не против того, чтобы по–деловому расстаться, заключается об этом соответствующее соглашение.
К документу, служащему уведомлением, не предъявляется никаких требований. Оно составляется в аналогичной форме, что и само соглашение.
Уведомление о расторжении договора аренды за три месяца
Аренда прекращает правовое действие по истечении срока, в результате мирного, досрочного расторжения или по инициативе арендатора (арендодателя).
Так как аренда выступает сделкой, в которой принимают участие две стороны, инициатива одной из них по прекращению сотрудничества может привести к убыткам второй. Исходя из этого, законодатель выделяет случаи, когда договор может быть расторжен, а также юридические последствия этого процесса.
Если срок не истек, сотрудничество прекращается на следующих основаниях:
- взаимная договоренность;
- судебный порядок, связанный с инициативой одной из сторон;
- желание участников и по пункты, прописанным в арендном контракте.
Обратите внимание! Если лица, являющиеся сторонами по договору аренды, разрывают сотрудничество по согласию между собой, никаких правовых проблем возникнуть не должно. Участники составляют специальное соглашение, в котором отражается ситуация по расторжению договорных отношений в досрочном порядке в результате достижения договоренности между ними.
Ситуация, в которой участники не хотят расторгать договор, проблемная. Часто вопрос решается с помощью судебной инстанции.
Письмо об освобождении от обязанностей по арендному договору нужно отправить заранее. Участник, которому оно адресовано, вероятно, не будет согласен с тем, что написано на бумаге, и условиями. Если уведомление направляется ЮЛ, и его принимает секретарь ответственного лица, то нужна его подпись или печать. То есть тот, кто принес оповещение, должен понимать, что оно принято в надлежащем порядке. То же самое происходит, когда письмо передается гражданину, работающему в статусе ИП.
Если возможность отнести оповещение отсутствует, это можно сделать через почту – заказным письмом с уведомлением. Последнее посылается по адресам организации, указанным в договоре: фактическому и юридическому.
После отравления письма срок окончания контракта будет зависеть от последующей реакции второй стороны. Собственник имущества, предупредив надлежащим образом вторую сторону, обычно дает 5 дней для того, чтобы освободили помещение. Неважно какое – жилое или нежилое.
По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.
1. Внесудебное прекращение арендных отношений.
В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.
Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.
Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.
2. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.
Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:
- нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
- использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
- не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
- арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.
Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.
Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.
Договор аренды можно расторгнуть досрочно как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке. Желание расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке может возникнуть и у арендатора, и у арендодателя. При этом о намерении расторгнуть договор необходимо уведомить вторую сторону (арендатора/арендодателя). В этой статье мы расскажем о ситуации, когда инициатором расторжения договора выступает арендодатель, а образец письма на расторжение договора аренды помещения по инициативе арендодателя мы приведем в конце данной консультации.
Дело в том, что если арендодатель не смог полюбовно договориться с арендатором о досрочном расторжении договора, то арендодатель вправе обратиться в суд. И тот, в свою очередь, может принять решение о расторжении договора при существенном нарушении его условий арендатором, а также в случаях, предусмотренных этим договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Причем до подачи иска в суд арендодатель обязан направить арендатору предупреждение о необходимости исполнения им в разумный срок обязательств по договору, а также предложение о расторжении договора (п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). И предупреждение, и предложение можно объединить в одном документе.