Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдавать или продавать квартиру в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Увеличение стоимости недвижимости диктует свои условия — для того, чтобы инвестиции в жилье приносили прибыль, стоимость аренды также должна расти. Это возможно только при условии значительного роста доходов населения: это должно произойти в течение 2-3 лет, чтобы люди могли позволить себе снимать более дорогие квартиры. Если этого не произойдет, рынок окажется в ситуации значительного избытка предложения уже в 2021-2022 годах.
Стоит ли продавать квартиру в 2021 году мнение экспертов
В 2020 году специалистам было сложно однозначно ответить на вопрос о том, стоит ли продавать жилье в 2021 году. Прогнозы экспертов были разными, причем правы оказались лишь пессимисты. Большому количеству инвесторов пришлось покинуть строительную область, а стоимость новых квартир, по сравнению с предыдущими годами, почти не увеличилась.
Со вторичкой ситуация приблизительно такая же. Большой выбор и минимальный спрос препятствуют выгодной реализации недвижимости в непростые времена. Упала ликвидность загородных земельных участков, предназначенных для строительства частных домов. Недавно начал действовать налог на недвижимость. Это привело к тому, что многие собственники участков решили продать их, так как в ближайшее время заняться строительством дома им не удастся.
В связи с этим крайне важно анализировать, что говорят специалисты о продаже квартир в 2021 году. По мнению экспертов, для успешной и оперативной продажи недвижимости приходится снижать цену. Падение стоимости объекта на 10% от рыночной цены заметно увеличивает вероятность его покупки. Если продавец устанавливает высокую стоимость, деньги съедает инфляция, а цену приходится понижать в любом случае.
По мнению отдельных аналитиков, в 2021 году максимально выгодно инвестировать деньги в жилье. Кризис не будет длится долго, поэтому недвижимость снова вырастет в цене. Иные специалисты не торопятся делать столь оптимистичные прогнозы. Они считают, что в ближайшем будущем цены на жилье не вырастут. Те, у кого были определенные сбережения, успели обзавестись квартирами во время ажиотажа 2014-2015 гг. Пока у людей попросту нет новых накоплений, поэтому количество продаваемых объектов будет гораздо большим, по сравнению с количеством потенциальных покупателей.
Если у вас есть желание выгодно инвестировать средства с целью получения дохода в 2021 году, можно купить несколько бюджетных «однушек» для последующей сдачи в аренду. Это наиболее легкий метод заработка в 2021 году.
Продавцы всегда думают о том, выгодно ли продавать жилье именно сейчас? Или может лучше некоторое время подождать и потом продать квартиру дороже?
Профессионалы уверены, что сделки в сфере недвижимости проходят при различных изменениях в экономике, но это реально лишь в случае наличия действительно выгодных вариантов. Поэтому те, кому сложно понять, стоит ли избавляться от жилья в кризис, должны подумать, испытывают ли они сейчас острую необходимость в решении вопроса. Если ответ отрицательный, можно отложить данный процесс на 2-3 года.
А что делать тем, кто не может ждать на изменения в сфере недвижимости? Иногда квартиру приходится продавать в срочном порядке. В такой ситуации рекомендуется заранее подыскать замену квартире, которую вы намерены продавать.
Так, в 1998 году некоторые люди поторопились и продав жилье в кризис, остались без недвижимости, поскольку их накопления в национальной валюте из-за быстрого падения курса рубля моментально превратились в копейки. О вероятности такого развития событий необходимо помнить всегда, поэтому лучше прислушиваться к экспертам.
Сегодня часто можно увидеть информацию о закрытии отдельных риэлтерских агентств по причине дефицита клиентов. Но всем известно, что сделки на рынке недвижимости происходят в разных экономических условиях. Спрос упал и это правда, поэтому найти потенциального покупателя стало сложнее. Мы проанализируем, как провести продажу недвижимости в текущих условиях самостоятельно, чтобы сэкономить на услугах риэлтора.
- Задействуйте друзей и знакомых. Сегодня почти у всех есть достаточно много друзей в социальных медиа, у которых есть свои знакомые. Отправьте им полное описание жилья с качественными фотоснимками. Вполне возможно, что кто-то из получателей письма рассматривает возможность такой инвестиции.
- Плакаты. На улицах можно увидеть баннеры, информирующие о продаже квартир. Попробуйте повесить аналогичную растяжку на своем балконе. Многие люди интересуются покупкой квартиры в том районе, где они проживают.
- Интернет-площадки. Специалисты, которые помогают продавать квартиры, прежде всего, публикуют соответствующие объявления в прессе и на онлайн-ресурсах. Вы можете сделать то же самое. Помните лишь о том, что текст должен быть продающим, необходимо перечислить все преимущества объекта.
- Соседи. Не стоит недооценивать возможность приобретения квартиры кем-то, кто живет в вашем доме. Нередко люди покупают расположенное рядом жилье родственникам либо детям.
- Показ квартиры. Люди, которые намерены купить жилье, хорошо понимают, что продавцы готовы на многое, поскольку времена непростые. По этой причине потенциальные покупатели придираются ко всем мелочам. Перед проведением показа объекта обязательно сделайте качественную уборку и создайте комфортную обстановку в квартире. Не рекомендуется стоять на своем в вопросе цены. Если вас интересует оперативная продажа объекта, лучше немного уступить.
Профессиональные риэлторы также дают следующие рекомендации:
- ознакомьтесь со всеми объявлениями о продаже похожих квартир и опубликуйте свое предложение по нижней планке;
- при появлении интереса со стороны покупателя, который при этом просит существенно снизить цену, сохраните его контактные данные. Вероятно, ему нужна недвижимость именно в этом районе;
- воспользуйтесь помощью профессионалов, можно при этом руководствоваться рекомендациями друзей. Результат вас точно не разочарует.
Те продавцы, которые понимают особенности текущей ситуации на рынке и снижают стоимость квартиры, в конечном счете выигрывают. Ведь цены на жилье продолжают падать и уже примерно через 1-1,5 месяца они в любом случае опустятся до той суммы, которую столь активно предлагают покупатели. Пока вы думаете, выгодно ли продавать квартиру сейчас и не желаете уступать, покупатели смогут найти более интересные варианты, оставив вас ни с чем.
За бортом спроса в 2021 году останутся переоцененные лоты, а также квартиры в ЖК с непродуманной инфраструктурой, плохой транспортной доступностью, недостатком социальных и коммерческих объектов возле дома, отсутствием мест для отдыха.
Планируется, что при выборе жилья в 2021 г. будет расти значимость мест общего пользования жилого комплекса: от парадных и холлов до внутридворовых пространств. Важно, чтобы они были спроектированы и оформлены так, чтобы находиться в них было приятно, удобно и безопасно, отмечает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.
Средний размер ставки по ипотеке на март 2020 года — 7,3% годовых. Предполагаемый уровень инфляции — 5,67%. Допустим, эти данные не будут меняться со временем.
Если в таких условиях брать ипотеку на 5 лет, то ежемесячный платёж будет 213 390 ₽, а переплата составит 2 103 435 ₽ (16,6% стоимости квартиры). Если срок ипотеки составит 10 лет, то ежемесячный платёж составит 125 897 ₽, а переплатить придётся 4 407 613 ₽ (34,7% стоимости квартиры). Если же оформлять ипотеку на 15 лет, то ежемесячный платёж составит 97 978 ₽, а переплата — 6 936 066 ₽ (54,6% стоимости квартиры).
В среднем двухкомнатная квартира в Москве стоит 12,7 миллиона ₽. Если продать вашу квартиру за 9 миллионов ₽, то эту сумму можно будет использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке (то есть всего у банка придётся занять 3,7 миллиона ₽). Средняя ставка по ипотеке на февраль 2021 года — 7,23% годовых, а предполагаемый уровень инфляции — 5,67% (для простоты расчётов допускаем, что эти данные не будут меняться со временем).
Если при этих условиях брать ипотеку на пять лет, то ежемесячный платёж по ней составит 73 614 ₽, а переплата — 716 844 ₽. Если оформлять ипотеку на 10 лет, то платить за неё придётся 43 343 ₽ в месяц, а сумма переплаты составит 1 501 100 ₽. Если же платить за ипотеку в течение 15 лет, то ежемесячный платёж будет 33 672 ₽ в месяц, а размер переплаты составит 2 360 911 ₽.
Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве — 35 тысяч ₽, а двухкомнатной — 44 тысячи ₽. Если сдать свою «однушку» и снимать двухкомнатную квартиру, то потребуется ежемесячно доплачивать 9 тысяч ₽.
Предположим, у вас каждый месяц есть 73 614 ₽. В первом случае вы тратили бы эти деньги на ежемесячный платёж по ипотеке. Во втором — 9 тысяч ₽ из этих денег пойдут в качестве доплаты за съём квартиры, а оставшиеся 73 605 ₽ каждый месяц будут отправляться на пополняемый вклад с капитализацией процентов по ставке 5% годовых. Таким образом, за 5 лет можно заработать на вкладе 4 442 644 ₽.
Аналогичным образом рассчитаем данные для накоплений вместо ипотеки в течение 10 и 15 лет.
Если вы являетесь собственником однокомнатной квартиры и мечтаете о квартире побольше, выгоднее будет продать её и использовать эту сумму в качестве первоначального взноса за ипотеку.
Мнения: брать квартиру в ипотеку vs. арендовать жильё
Мы нашли героев, которые придерживаются разных точек зрения насчёт того, покупать ли своё жильё в ипотеку или не брать большой кредит и жить в арендованных квартирах.
На самом деле выгодный для вас вариант будет зависеть от дохода семьи, её состава, региона проживания, возможности получить льготные условия — например, социальную ипотеку. Учесть всё это в одном тексте невозможно. Равно как и невозможно предугадать, что будет происходить на рынке недвижимости, со ставками по вкладам и ипотеке или с доходностью облигаций.
| « | Сентябрь 2021 | » | ||||
| Пн | Вт | Ср | Чт | Пт | Сб | Вс |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
| 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 |
| 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 |
| 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 |
| 27 | 28 | 29 | 30 | |||
Вообще покупка жилья – один из наиболее консервативных способов инвестирования, основной целью которого является сохранение текущего капитала от инфляции. Тем не менее, если грамотно подойти к этому вопросу, получится и не плохо заработать.
Основная формула заработка достаточно проста: нужно сложить все суммы, затраченные на покупку, оформление, ремонт, налоги и прочие расходы, связанные с приобретением и владением недвижимостью, а затем продать её за большую сумму. Разница и будет вашей прибылью.
В случае если вы не хотите зарабатывать на постоянной покупке и перепродаже квартир, а просто желаете получить источник небольшого пассивного дохода, то эта стратегия – одна из наиболее подходящих.
Как и в предыдущем примере вам, конечно, же нужно выбрать между новостройкой и вторичкой, ипотекой и покупкой за собственные средства и т.п., однако есть и несколько других очень важных факторов.
Старый хозяин имеет право продать всю квартиру или только ее часть. Новый хозяин может распоряжаться приобретенными квадратными метрами только после прохождения государственной регистрации. Если в соглашении числится два и больше продавцов, то каждый из них несет ответственность и отчитывается перед ФНС.
НДФЛ может быть 13% или 30% от суммы, полученной за продажу имущества. Это зависит от условий продажи, какими правилами и нормами законодательства руководствовались участники, когда именно произошла сделка.
Вступившие в силу изменения в законе теперь обязывают граждан производить расчет налогового сбора, учитывая кадастровую стоимость и сумму, заявленную в соглашении. Налогооблагаемой базой выступает наибольшая величина. Для определения точной кадастровой цены, показатель умножается на 0.7.
Здесь важно понимать, какой налог платить с продажи квартиры. Сбор будет начисляться с той разницы, которую получил продавец с продажи объекта.
Стоит ли продавать квартиру в 2021 году?
Налог с продажи квартиры по наследству не отличается от общих правил и требований. Единственное отличие – срок избавления от внесения денег. Он составляет не 60 месяцев, как в общем случае, а 36 месяцев.
При продаже квадратных метров, полученных по наследству, договорная стоимость недвижимости и это в том случае, если заявленная стоимость выше рыночной.
Налог на жилой объект будет 13% от суммы, приобретенной за жилой объект.
Налог с продажи доли квартиры зависит от размера доли, от полученной прибыли за реализацию квадратных метров.
До момента реализации жилого объекта, специалисты рекомендуют определить какой налог с продажи квартиры в собственности. Здесь значение имеет период продажи. Если это произошло до конца декабря 2015 года, то сделка сопровождается одними нормами, если это произошло уже в 2016 году тогда продажа по новым правилам.
Перечень ситуаций, когда платить обязательный взнос не нужно:
- Жилой объект был унаследован.
- Недвижимость – объект договора дарения.
- Приватизация и продажа до истечения трехлетнего периода пользования.
Оплачивается налоговый сбор и при получении жилого объекта по договору пожизненной ренты.
Жилой объект можно не только купить, но и унаследовать (за квадратные метры принимающая сторона не дает деньги). Если подобная процедура произошла до января 2016 года, потом собственник использовал жилплощадь в своих целях на протяжении трехлетнего срока, то продавая квартиру, устанавливается налог в размере 13%
Если субъект пользовался недвижимым объектом меньше трехлетнего периода, продал его за сумму, больше, чем сумма покупки, то обязательный взнос взимается.
Собственников квартиры часто интересует вопрос, можно ли уменьшить сумму налогового сбора. Такая процедура предусмотрена законодательством, для этого существует несколько способов. Можно из суммы, полученной за продажу вычислить сумму вычета. Также есть сделки, где доходы уменьшаются в счет увеличения расходов.
Например, вычисление из суммы продажи размера вычета или уменьшить доходы на величину расходов.
Какой вариант выбрать решает представитель налоговой службы. Из предложенных вариантов можно выбрать только один.
«Непопулярные» квартиры: на какое жилье упадет спрос в 2021 году
Сейчас покупать жилье кажется уже не так выгодно, как год или полтора назад. Цены на недвижимость, особенно в новостройках, сильно «разогнаны». Произошло это из-за программы льготной ипотеки, которую ввели весной прошлого года под предлогом поддержки граждан и строительной области. Из-за пандемии спрос на жилье упал до 70%. В итоге из-за выгодных условий программы он снова вырос, а вместе с ним выросли и цены на квартиры в новостройках.
- Если вы приобрели квартиру в собственность в 2016 году или позже, то минимальный срок владения – 5 лет. Именно поэтому, если бы вы хотите продать такую квартиру в 2019 году, вам нужно будет подавать декларацию и считать НДФЛ. Если же вы приобрели квартиру до 2016 года, минимальный срок владения составляет также 3 года.
- А вот в 2021 году минимальный срок для таких квартир возможно снизят до 3 лет.
- Однако, снижение срока возможно только при наличии в собственности только единственного жилья. Поэтому, если в вашей собственности есть еще жилье или вы участвуете в долевой собственности, минимальный срок владения составляет также 5 лет. Но если вы купили новую квартиру в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года.
- Если вы получили квартиру в наследство, в подарок или при приватизации, ее можно продать через 3 года.
- При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
- Собственников недвижимости – домов, квартир и комнат;
- Тех, кто собирается приобрести жилье и оформить его;
- Тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников.
Как уменьшить налог при продаже жилья раньше минимального срока?
Если продать квартиру раньше трех или пяти лет, это не значит, что точно придется заплатить НДФЛ. Подавать декларацию нужно в любом случае, а вот налога может не быть. При продаже в любое время можно применить имущественный вычет: это право не зависит от срока владения и новых поправок. Можно купить квартиру, а через неделю ее продать вообще без налога.
Если вы являетесь резидентом РФ, то к вам применяется стандартная налоговая ставка НДФЛ в 13%. Если вы нерезидент РФ, то размер НДФЛ повышается до 30%, причем это размер налога не с прибыли, а со всей суммы сделки. Поэтому, если нерезидент РФ хочет уйти от уплаты НДФЛ, он может подарить квартиру резиденту РФ, который по истечению минимального срока владения сможет продать недвижимость без уплаты НДФЛ. Как рассчитывается НДФЛ с продажи квартиры.
- Во-первых, ищем кадастровую стоимость недвижимости на 1 января того года, когда вы реализовали квартиру (текущий/прошедший год).
- Во-вторых, сравниваем цену недвижимости в ДКП и ее стоимость по кадастру. Если указанная в договоре цена меньше, чем 70% кадастровой цены, то НДФЛ будет высчитывать от этих 70% кадастровой стоимости. Если указанная в договоре цена больше 70% кадастровой – вы уплачиваете налог с указанной в договоре стоимости.
Напоминаем вам, что кадастровая стоимость – это оценочная официально установленная государством стоимость на определенный объект недвижимого имущества.
За 15 лет безупречной работы нашими услугами воспользовались более 14 000 клиентов, у которых есть множество запросов на услуги, которые можете оказывать Вы. И мы готовы предоставить Вам возможность оказывать услуги по своему направлению для наших клиентов!
Заполните форму ниже, для того, чтобы участвовать в отборе компаний для пополнения экосистемы для бизнеса от компании Бизнес-Гарант.
Ипотека vs. аренда: что выгоднее в 2021 году
В 2020 году объем ипотечного кредитования в России уже достиг рекордных значений и впервые в истории страны превысил 4 трлн рублей, следует из предварительных оценок ВТБ. Предыдущий максимум был зафиксирован в 2018 году — тогда банки выдали ипотечных кредитов на общую сумму почти 3,013 трлн рублей.
Текущий год перетянул на себя значительную часть спроса, в 2021 году новых ипотечных рекордов может и не быть, предположил в беседе с ТАСС генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Николай Алексеенко. «Однако при отсутствии внешних шоков я не ожидаю и существенного снижения спроса на ипотеку», — прогнозирует он.
Развитие рынков ипотеки и жилья в 2021 году во многом зависит от дальнейшей динамики распространения коронавируса, отметил, в свою очередь руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. По его словам, согласно макроэкономическим прогнозам, доходы населения восстановятся до уровня, достигнутого до пандемии, лишь в 2022 году. «В то же время существенную поддержку рынку ипотеки и жилищного строительства окажет программа льготной ипотеки, продленная по инициативе президента РФ до середины следующего года», — добавил собеседник агентства.
Из-за большого количества льготных программ ставки по кредитам на новостройки в 2020 году в РФ уменьшились на 2,4 п. п. до уровня 5,8-5,9%, рассказал ТАСС главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. Это исторический минимум, в таком стабильном состоянии ставки останутся до лета 2021 года, считает эксперт.
Ключевая ставка ЦБ пока остается исторически низкой (4,25%) и вряд ли в ближайшее время изменится, поэтому нет оснований полагать, что будет какой-то резкий рост ипотечных ставок в 2021 году, полагает председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «При этом текущий уровень ключевой ставки позволяет предположить, что отмена программы льготной ипотеки 1 июля 2021 года слабо скажется на спросе, так как ставки по базовым ипотечным программам уже не так резко отличаются от 6,5% годовых», — сказала она.
Ставки по ипотеке в России должны быть как в развитых странах, в идеале за три — четыре года они должны достичь уровня в 5%, неоднократно подчеркивал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. «За последнее время сложилась тенденция по снижению ипотечных ставок. При сохранении экономической политики и воли государства достижение таких показателей (5% — прим. ТАСС) вполне реально», — прокомментировал ТАСС заведующий кафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
В 2020 году россияне боялись не успеть купить квартиру до очередного подорожания, цены на жилье находились на пике. Так, по данным ЦИАН, в городах с численностью населения от 100 тыс. средняя стоимость квадратного метра в новостройках с января 2020 года выросла на 17% — с 96,6 тыс. до 113 тыс. рублей. На вторичном рынке средняя стоимость «квадрата» за год увеличилась на 16,1% и впервые преодолела отметку в 90 тыс. рублей.
К концу 2020 года запас стремительного роста жилья в России себя исчерпал, считают опрошенные ТАСС эксперты. В первом полугодии 2021 года за счет появления новых проектов на рынке первичного жилья рост средней стоимости должен замедлиться и не превысить 5-7%, на вторичном рынке — 4-5%, прогнозирует Хусаинов. Общий рост цен на жилье в 2021 году возможен на уровне 7-8%, сообщила, в свою очередь, главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. При этом, по ее словам, основной рост придется на время действия программы льготной ипотеки — первую половину 2021 года, тогда же будет реализована большая часть годового спроса на новостройки. «Пока ключевая ставка находится на низком уровне ипотека доступна для многих россиян, что поддерживает спрос и ведет к дальнейшему росту цен», — пояснила эксперт.
Квартиры, подорожавшие на фоне ипотечного бума, точно не станут дешевле после того, как он сойдет на нет, высказала мнение ТАСС управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Связано это с увеличением себестоимости строительства, обусловленным переходом на эскроу, и девальвацией рубля. Впрочем, по завершении госпрограммы льготной ипотеки застройщики, вероятно, смягчат ценовую политику», — считает она.
Самым волнующим моментом при продаже квартиры для Продавца является:
- полная и своевременная и безопасная оплата за квартиру
- передача квартиры Покупателю в установленные сроки и на договоренных условиях
- оплата налогов после получения дохода от продажи квартиры
Особенно тревожными для Продавца являются сделки, которых оплата цены за квартиру происходит только после регистрации перехода права собственности на Покупателя.
А для этого Продавец подает собственноручно подписанное заявление об этом в Росреестр. То есть сам подписывает себе «приговор» 🙂 . Хотя некоторым порой потом бывает не до смеха.
Подробно рассмотрим как грамотно провести сделку и свести риски при продаже квартиры на нет.
Нередко Покупатели просят рассрочку по оплате. Конечно относится к этому необходимо очень разумно.
Должно быть полное понимание сроков оплаты и источник поступления денег.
Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявлений ВСЕХ участников сделки.
ВНИМАНИЕ! Если в залог уходит не весь объект недвижимости, а только доля в праве собственности на него — это нотариальная сделка.
Новые налоговые правила при продаже новостройки
Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.
Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:
- Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
- Есть ли страхование ответственности риелтора?
- Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
- Кто входит в число собственников?
- Состоит ли продавец в браке?
- Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
- Нет ли обременений?
- Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
- Каким образом и кем застрахована сделка?
- Чем аргументируется цена жилья?
- Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?
Почему эти вопросы имеют большое значение, расскажем далее.
Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.
Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.
Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.
Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки. Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства. Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.
Проводить сделки с недвижимостью имеют право только собственники жилья. Исключение составляют случаи, когда собственник оформил на кого-то генеральную доверенность. В документе должно быть указано право ставить подписи, собирать и подавать документы. Если это не указано, значит, доверенность на продажу не действительна.
Доверенность оформляется на конкретного человека, там указываются его паспортные данные. Третьи лица не имеют права пользоваться чужой доверенностью. К примеру, если документ оформлен на мать, сын не может продать недвижимость с помощью этой доверенности.
Для проверки подлинности доверенностей существует онлайн-сервис. Штамп нотариальной конторы и подпись юриста важны, но они не гарантируют, что доверенность действует. Собственник имеет право отозвать ее, а экземпляр может остаться у продавца или риелтора. Можно также обратиться непосредственно к нотариусу, выдавшему документ, чтобы он проверил доверенность по базе.
Еще один важный нюанс: действительным является только оригинал документа. Копия не имеет никакой юридической силы.
Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:
- Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
- Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.
Проверить недвижимость на подобные нюансы очень сложно, если продавец не расскажет об этом сам. По закону собственник обязан указать всех лиц, имеющих право пользования, в договоре купли-продажи. Но так делают не все. В результате суда сделка рискует быть признана недействительной, но продавец будет обязан возместить покупателю средства.
Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.
Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:
1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;
2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.
Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:
- ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
- Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
- Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
- Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.
Если на квартире наложены обременения, это не всегда становится препятствием к заключению сделки. Но проблем добавит. Например, если квартира в ипотеке, понадобится согласие банка и средства на погашение кредита.
Как заработать на недвижимости в 2021 году: эффективные стратегии
Если собственник состоял в браке, и недвижимость им куплена в этот период, то она считается совместно нажитым имуществом. Соответственно, без согласия второго супруга продать ее нельзя по закону, даже если на момент продажи собственник уже находится в разводе. Право на совместное имущество после развода сохраняется в течение трех лет.
Согласие – это нотариально заверенный документ, где указываются паспортные данные супруга, имеется его подпись, а также прописан адрес квартиры и прочие характеристики. Важно проверить, что согласие актуально, ведь оно могло иметь ограниченный срок действия или второй супруг мог его отозвать.
Важный момент – дееспособность продавца. Гражданин, которого суд лишил дееспособности в силу возрастных изменений или каких-то заболеваний, травм, не может самостоятельно распоряжаться имуществом. Сделка с таким продавцом грозит покупателю тем, что сам собственник или его близкие обратятся в суд и докажут, что продавец находится в невменяемом состоянии на момент подписания документов и не отвечал за свои действия. На этом основании суд признает сделку незаконной и отберет у покупателя квартиру.
Проверить юридическую дееспособность несложно – запросите у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД. Также эти сведения имеются в Росреестре. Правда, 100%-ной гарантии это не дает.
С фактической дееспособностью дело обстоит хуже. К примеру, продавец – запойный алкоголик со всеми вытекающими последствиями. Но если он не состоит на учете, вы об этом не узнаете. А ему ничто не помешает оспорить сделку, хотя сделать это будет сложнее.
Падение курса рубля вызывает панические настроения в обществе, поскольку это первый признак надвигающегося кризиса. В экономике уже начали расти цены, но вот недвижимость находится в неоднозначной ситуации:
- С одной стороны, рост цен должен затронуть и этот сектор. Так, с одной стороны за последние 10 месяцев эксперты отмечают рост цен в среднем на 10%, в том числе на квартиры и дома эконом-класса – на 15%, на объекты премиум-класса – на 9%;
- С другой стороны, активность на рынке затихает: он переходит в стадию стагнации, поскольку граждане опасаются вкладывать свои сбережения в недвижимость, что и провоцирует резкое падение спроса.
Получается, что даже прельщенный высокими ценами продавец с трудом найдет покупателей для своей квартиры. Рост предложения на фоне снижения спроса рано или поздно собьет цены.
Существует три распространенные, но кардинально отличные друг от друга точки зрения, относительно развития ситуации на рынке недвижимости России (как и три варианта того, что будет с рублем):
- Снижение цен на недвижимость только началось и коснулось не всей России. В крупных городах напротив наблюдается умеренный рост. Лучше продать квартиру сейчас, чтобы потом не пришлось довольствоваться грошовой ценой;
- Рынок недвижимости не захлестнут сильные колебания. Дома и квартиры останутся весьма надежным активом, способным сохранить стоимость вложенных в него средств.
- Спрос на рынке будет оставаться низким, а малочисленные покупатели будут тянуть время и добиваться более низкой цены. Следовательно, с продажей недвижимости придется подождать.
Эксперты, которые изучают российский рынок недвижимости, дают такие рекомендации гражданам, желающим продать свою недвижимость в 2021 году:
- Активного роста цен на квартиры в ближайшем будущем не предвидится: увеличение составит в среднем от 1 до 3%;
- В начале 2021 года возможно снижение спроса на объекты премиум и бизнес класса, поскольку в отдельных регионах начнется введение нового налога, который, как известно, зависит от кадастровой стоимости объекта;
- В нынешней ситуации на рынке жилья продавцам нужно быть готовым к продаже объектов по цене на 10-15% ниже средней, что связано с низким уровнем спроса;
- Нестабильная ситуация на рынке недвижимости сохраниться, по меньшей мере, до лета 2021 года.
Квартира свободна: сдавать или продавать?
Рынок высоких цен — это время продавцов. Такого потом не будет
Тем, кто хочет успеть и продать быстро и подороже, напомню два простых правила:
1. Подготовьте документы до продажи. К тому моменту, как вы нашли покупателя, документы у вас должны быть готовы на 90%. Тогда не придется снижать цену «за ожидание». Заранее выпишите из квартиры всех, тем более тех, кто находится в другом регионе. Нам однажды пришлось ждать месяц, пока продавцы выпишут из квартиры родственника, который уехал в Европу.
2. Подготовьте квартиру. Объект должен выглядеть прилично. Возможно, будет нужен косметический ремонт. Если в ней никто не живет, вывезите вещи и мебель. Чем больше у вас будет свободного пространства, тем лучше ее воспримут покупатели и тем дороже ее удастся продать. Если в квартире кто-то живет, то на покупателей будет влиять, уютно там или нет.
Квapтиpy в нoвocтpoйкe кyпили в 2019 гoдy, a пpoдaли в 2021. Этo eдинcтвeннoe жильe coбcтвeнникa
C мoмeнтa пoкyпки пpoшлo 2 гoдa
Квapтиpy в нoвocтpoйкe кyпили в 2017 гoдy, a пpoдaли в 2021. Этo eдинcтвeннoe жильe coбcтвeнникa.
C мoмeнтa пoкyпки пpoшлo 3 гoдa
Квapтиpy в нoвocтpoйкe кyпили в 2017 гoдy, a пpoдaли в 2021. У coбcтвeнникa ecть eщe дpyгaя квapтиpa и кoмнaтa.
C мoмeнтa пoкyпки пpoшлo 4 гoдa
Квapтиpy в нoвocтpoйкe кyпили вecнoй 2016 гoдy, a пpoдaли лeтoм в 2021 гoдy. У coбcтвeнникa ecть eщe дpyгaя квapтиpa и кoмнaтa.
C мoмeнтa пoкyпки пpoшлo 5 лeт
Пocлe пpoдaжи нeдopoгoй нeдвижимocти, кoтopaя нaxoдилacь в coбcтвeннocти мeньшe 3 лeт, нyжнo былo oбязaтeльнo пpeдocтaвлять нaлoгoвyю дeклapaцию.
Нe пpeдocтaвили — пoлyчили штpaф, oт 1000 pyблeй.
Иcключeниe — ecли cpoк влaдeния квapтиpы:
-
3 гoдa — и этo eдинcтвeннoe жильe;
-
5 лeт — и ecть eщe дpyгaя нeдвижимocть
Нeдвижимocть пpoдaли пo цeнe, мeньшe 1 млн. pyблeй, — cдaвaть дeклapaцию нe нaдo