Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли продавать квартиру в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Цены на вторичку на пике, но это ненадолго. На самом деле стагнация уже началась, просто сейчас спрос подстегнут резким поднятием ключевой ставки. На мой взгляд, через пару месяцев спрос неизбежно выдохнется.
Я знаю, что есть разные взгляды на происходящее. Недавно мы даже спорили с коллегой, которая утверждала, что в этот раз падения цен не будет: и инфляция выросла, и пандемия непредсказуема, и вообще трудно сейчас что-то прогнозировать. В чем-то она права. Невозможно предугадать, что произойдет завтра на политическом фоне страны, а всё это напрямую влияет на рынок недвижимости. Возможно, правительство примет какие-то особые меры, чтобы поддержать застройщиков и ипотечные банки, это тоже сыграет роль. Но пока этого нет.
И если не будет больших политических потрясений и всё пойдет по законам рынка, то цены на вторичку упадут. С чего им расти, если покупательская способность населения так стремительно уменьшается? Еще год назад мы могли купить на 100 рублей 5 килограммов морковки, а теперь нам хватает только на один.
Стоит ли продавать квартиру в 2021 году мнение экспертов
Рынок высоких цен — это время продавцов. Такого потом не будет
Тем, кто хочет успеть и продать быстро и подороже, напомню два простых правила:
1. Подготовьте документы до продажи. К тому моменту, как вы нашли покупателя, документы у вас должны быть готовы на 90%. Тогда не придется снижать цену «за ожидание». Заранее выпишите из квартиры всех, тем более тех, кто находится в другом регионе. Нам однажды пришлось ждать месяц, пока продавцы выпишут из квартиры родственника, который уехал в Европу.
2. Подготовьте квартиру. Объект должен выглядеть прилично. Возможно, будет нужен косметический ремонт. Если в ней никто не живет, вывезите вещи и мебель. Чем больше у вас будет свободного пространства, тем лучше ее воспримут покупатели и тем дороже ее удастся продать. Если в квартире кто-то живет, то на покупателей будет влиять, уютно там или нет.
Стоит ли продавать квартиру в России в 2021 году
Жизнь течет своим чередом: люди женятся, разводятся, рождаются дети. Все это требует расширения жилплощади. Предложений сегодня хватает и от застройщиков, и на «вторичке». Однако спрос на них среди покупателей падает. Причин этому несколько:
- Ценообразование и отсутствие кредитования. Высокая стоимость квадратного метра, несмотря на некоторое снижение, многих пугает. Даже возвращение кредитования вторичного жилья в некоторых банках не сильно спасает ситуацию.
- Нестабильная экономическая обстановка и неопределенность будущего заставляют придержать имеющиеся финансы, создать «подушку безопасности» на черный день. Страх перед будущим, неизвестность и нестабильность – факторы, которые влияют на принятие решений. Это заставляет и продавцов, и покупателей застыть в ожидании изменений.
Вот что по этому поводу говорит аналитик рынка недвижимости Оксана Горбач:
– Коронавирус положил начало падению рынка недвижимости. Неизученная болезнь, снижение потребительского интереса, мировой локдаун и неутешительные прогнозы по развитию мировой экономики насторожили людей. Большую лепту в падение рынка внесла отмена кредитования. Уже к маю 2020 года количество сделок по приобретению жилья сократилось на 40%. Летом ситуация стабилизировалась. Но к осени прошлого года внутренние события отодвинули вопросы недвижимости на второй план. Далее коронавирус вновь перетянул внимание на себя. И снова страх, неизвестность, неуверенность. Люди стали жить ожиданиями лучшего. В итоге рынок потерпел очередное фиаско, количество сделок сократилось еще на 30%. К концу года наблюдался небольшой подъем, но он был столь незначителен, что назвать его «трендом» просто невозможно. Говорить о пробуждении рынка недвижимости слишком рано. Он еще не достиг дна и продолжит падать.
В связи со сложившейся ситуацией цены на жилье медленно и неуверенно стали опускаться. В сравнении с прошлым годом они снизились на 10-15%. И это не предел. По моим прогнозам, стоимость квадратного метра будет продолжать постепенно снижаться. Это касается как первичного, так и вторичного жилья. Уже в этом году можно ожидать исторического события, когда метры в старых домах станут дешевле новостроек.
Специалисты агентств недвижимости отмечают, что большое влияние на «погоду» купли-продажи жилья оказывает и информационный фон. В числе важных для рынка новостей – информация о вступлении в силу 9 июля нынешнего года Закона «О валютном регулировании и валютном контроле». В нем, в числе прочего, прописано, что в кризисной ситуации, которая будет нести угрозу для экономики, безопасности и стабильности страны, может быть установлен запрет на проведение всех валютных операций, включая обмен и сделки.
Учитывая, что люди обычно копят на жилье в иностранной валюте, да и расчеты на вторичном рынке, вопреки правилам, редко происходят в белорусских рублях, новшества в Законе «О валютном регулировании и валютном контроле» еще больше усиливают опасения граждан. Вложения в ценные бумаги, драгоценные металлы и другие активы для многих начинают выглядеть более интересными, чем дорогой бетон в образе квадратных метров.
Несмотря на незначительное снижение стоимости жилья, оно по-прежнему остается недосягаемым для многих людей. Собрать крупную сумму, взять кредит и при этом остаться на плаву может позволить себе не каждый. Поэтому предпочтения среди покупателей изменились. Какое жилье сегодня в приоритете? Наш эксперт отмечает:
– Правило, гласящее, что чем больше – тем дешевле, актуально и для недвижимости. Например, квадратный метр одно- или двухкомнатной квартиры может стоить 1200 долларов. В то время как в трехкомнатной – уже 1100 долларов в эквиваленте. Но это не означает, что квартира окажется дешевле. Наоборот, покупатель ощутит существенную разницу в конечной сумме. Это немаленькие деньги, которые многие собирают годами. Поэтому сегодня люди отказываются от излишеств и свободных метров, отдавая предпочтение небольшим квартирам с одной или двумя комнатами. Пусть маленькая, но своя. Привлекательнее становится жилье евроформата, когда кухня совмещена с гостиной, но при этом присутствует дополнительная отдельная комната. Это особенно важно для семей с детьми. А вот квартиры-студии отходят на второй план. Большая площадь и отсутствие изолированного помещения не принимается большинством покупателей. Такой же расклад наблюдается и на рынке вторичного жилья, который пока не может похвастаться большим разнообразием квартир и доступными ценами.
Ситуация на рынке недвижимости сейчас складывается не лучшим образом. Эксперты не теряют надежды на лучший исход, но весенние прогнозы дают неутешительные.
Несмотря на снижение стоимости квадратного метра, количество сделок будет падать. Желающих совершить покупку и остаться без накоплений будет все меньше. Возрастет лишь любопытство тех, кто задумывается о квартире, но трезво взвешивает ситуацию. Количество доступного для продажи жилья может возрасти в разы. При этом застройщики будут всеми силами завлекать потенциальных покупателей: предлагать акции, рассрочки.
С 2021 года изменится НДФЛ — это тот налог, который платят со своих доходов: зарплаты, продажи автомобилей и квартир, выигрышей в лотерею и пр. Теперь ставка налога будет зависеть от того, сколько вы зарабатываете. Все, кто за год получает больше 5 млн рублей, будут платить налог по ставке 15 %, а не 13 %, как было раньше. Такие правила установлены ФЗ от 23.11.2020 № 372-ФЗ.
Повышенная ставка распространяется не на весь доход, а только на ту сумму, которая больше 5 млн рублей.
Пример. Виктор зарабатывает 600 тыс. рублей в месяц. Его доход за год составил 7 200 тыс. рублей. Бухгалтер удержит налог по ставке 15 % не со всей его зарплаты, а только с той части, которая превысила 5 млн рублей. Порядок расчета следующий:
1) НДФЛ по стандартной ставке: 5 000 000 × 13 % = 650 000 рублей.
2) НДФЛ по повышенной ставке: (7 200 000 – 5 000 000) × 15 % = 330 000 рублей.
3) Общая сумма удержанного налога: 650 000 + 330 000 = 980 000 рублей.
Для сравнения. Если бы весь доход Виктора облагался по старым правилам по ставке 13 %, из его заработка удержали бы 936 000 рублей, то есть на 44 000 рублей меньше.
На практике совсем мало граждан РФ зарабатывают больше 5 млн рублей в год, поэтому для большинства ничего не изменится. Но обычно самые крупные доходы мы получаем при реализации имущества, поэтому тех, кто собирается продавать квартиру в 2021 году, волнует вопрос, придется ли платить больше налогов. Чтобы найти ответ, нужно внимательно изучить новый закон.
Успокоим сразу — государство позаботилось о гражданах РФ и освободило от обложения повышенным налогом ряд нерегулярных доходов (п. 1.1 ст. 224 НК РФ):
- От продажи имущества или долей в нем (кроме ценных бумаг);
- От получения имущества в дар (кроме ценных бумаг);
- Страховые выплаты по договорам страхования и выплаты по пенсионному обеспечению.
Отсюда следует, что если в 2021 году вы решите продать квартиру, комнату, долю в доме, машину и пр., налог нужно будет платить по стандартной ставке 13 %. Это касается даже тех случаев, когда сумма дохода от продажи превышает 5 млн рублей.
Минфин посчитал, что установление повышенной ставки для таких разовых доходов противоречит принципу социальной справедливости, так как заставляет платить высокие налоги людей с невысоким уровнем доходов.
Но это касается только резидентов РФ — тех, кто находился на территории России больше 183 календарных дней (90 дней в 2020 году) в течение 12 месяцев. Если вы пребывали в стране меньше указанного срока, то не являетесь резидентом и должны платить увеличенный налог.
Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать
Налоговая база с проданной недвижимости — это наибольшая из следующих величин:
- Сумма полученных от продажи доходов;
- 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года, в котором осуществлена продажа.
Платить налог нужно будет с той суммы, которая окажется больше. Так государство подстраховалось от налогоплательщиков, занижающих цену продажи для уклонения от налогов.
Пример. Петр Петрович продает квартиру за 2,5 млн рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3,7 млн рублей. Налоговой базой будет 70 % от кадастровой стоимости — 2,59 млн рублей, так как эта сумма больше 2,5 млн рублей.
Далее налоговую базу можно будет уменьшить на льготы и вычеты. Петр Петрович не может полностью освободить продажу от НДФЛ, так как квартира находится у него в собственности всего год. При этом у него остался договор купли-продажи квартиры, в котором указано, что он купил ее за 2,4 млн рублей — это подтвержденные документами расходы, на которые уменьшается налоговая база. Кроме того, Петр потратил 100 000 на операцию и может уменьшить на эту сумму налогооблагаемый доход.
Рассчитаем итоговую налоговую базу: 2 590 000 – 2 400 000 – 100 000 = 90 000 рублей.
Рассчитаем сумму НДФЛ к уплате: 90 000 × 13 % = 11 700 рублей.
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
Сейчас покупать жилье кажется уже не так выгодно, как год или полтора назад. Цены на недвижимость, особенно в новостройках, сильно «разогнаны». Произошло это из-за программы льготной ипотеки, которую ввели весной прошлого года под предлогом поддержки граждан и строительной области. Из-за пандемии спрос на жилье упал до 70%. В итоге из-за выгодных условий программы он снова вырос, а вместе с ним выросли и цены на квартиры в новостройках.
Вообще покупка жилья – один из наиболее консервативных способов инвестирования, основной целью которого является сохранение текущего капитала от инфляции. Тем не менее, если грамотно подойти к этому вопросу, получится и не плохо заработать.
Основная формула заработка достаточно проста: нужно сложить все суммы, затраченные на покупку, оформление, ремонт, налоги и прочие расходы, связанные с приобретением и владением недвижимостью, а затем продать её за большую сумму. Разница и будет вашей прибылью.
Что будет с ценами на недвижимость в 2021 году? Прогнозы экспертов
В 2020 году объем ипотечного кредитования в России уже достиг рекордных значений и впервые в истории страны превысил 4 трлн рублей, следует из предварительных оценок ВТБ. Предыдущий максимум был зафиксирован в 2018 году — тогда банки выдали ипотечных кредитов на общую сумму почти 3,013 трлн рублей.
Текущий год перетянул на себя значительную часть спроса, в 2021 году новых ипотечных рекордов может и не быть, предположил в беседе с ТАСС генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Николай Алексеенко. «Однако при отсутствии внешних шоков я не ожидаю и существенного снижения спроса на ипотеку», — прогнозирует он.
Развитие рынков ипотеки и жилья в 2021 году во многом зависит от дальнейшей динамики распространения коронавируса, отметил, в свою очередь руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. По его словам, согласно макроэкономическим прогнозам, доходы населения восстановятся до уровня, достигнутого до пандемии, лишь в 2022 году. «В то же время существенную поддержку рынку ипотеки и жилищного строительства окажет программа льготной ипотеки, продленная по инициативе президента РФ до середины следующего года», — добавил собеседник агентства.
Из-за большого количества льготных программ ставки по кредитам на новостройки в 2020 году в РФ уменьшились на 2,4 п. п. до уровня 5,8-5,9%, рассказал ТАСС главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. Это исторический минимум, в таком стабильном состоянии ставки останутся до лета 2021 года, считает эксперт.
Ключевая ставка ЦБ пока остается исторически низкой (4,25%) и вряд ли в ближайшее время изменится, поэтому нет оснований полагать, что будет какой-то резкий рост ипотечных ставок в 2021 году, полагает председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «При этом текущий уровень ключевой ставки позволяет предположить, что отмена программы льготной ипотеки 1 июля 2021 года слабо скажется на спросе, так как ставки по базовым ипотечным программам уже не так резко отличаются от 6,5% годовых», — сказала она.
Ставки по ипотеке в России должны быть как в развитых странах, в идеале за три — четыре года они должны достичь уровня в 5%, неоднократно подчеркивал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. «За последнее время сложилась тенденция по снижению ипотечных ставок. При сохранении экономической политики и воли государства достижение таких показателей (5% — прим. ТАСС) вполне реально», — прокомментировал ТАСС заведующий кафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
В 2020 году россияне боялись не успеть купить квартиру до очередного подорожания, цены на жилье находились на пике. Так, по данным ЦИАН, в городах с численностью населения от 100 тыс. средняя стоимость квадратного метра в новостройках с января 2020 года выросла на 17% — с 96,6 тыс. до 113 тыс. рублей. На вторичном рынке средняя стоимость «квадрата» за год увеличилась на 16,1% и впервые преодолела отметку в 90 тыс. рублей.
К концу 2020 года запас стремительного роста жилья в России себя исчерпал, считают опрошенные ТАСС эксперты. В первом полугодии 2021 года за счет появления новых проектов на рынке первичного жилья рост средней стоимости должен замедлиться и не превысить 5-7%, на вторичном рынке — 4-5%, прогнозирует Хусаинов. Общий рост цен на жилье в 2021 году возможен на уровне 7-8%, сообщила, в свою очередь, главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. При этом, по ее словам, основной рост придется на время действия программы льготной ипотеки — первую половину 2021 года, тогда же будет реализована большая часть годового спроса на новостройки. «Пока ключевая ставка находится на низком уровне ипотека доступна для многих россиян, что поддерживает спрос и ведет к дальнейшему росту цен», — пояснила эксперт.
Квартиры, подорожавшие на фоне ипотечного бума, точно не станут дешевле после того, как он сойдет на нет, высказала мнение ТАСС управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Связано это с увеличением себестоимости строительства, обусловленным переходом на эскроу, и девальвацией рубля. Впрочем, по завершении госпрограммы льготной ипотеки застройщики, вероятно, смягчат ценовую политику», — считает она.
Прошлый год для рынка недвижимости прошел не очень просто – после начала пандемии и самоизоляции продажи жилья стали падать (вслед за спадом экономической активности в целом), но потом появилась ипотека с государственной поддержкой и ситуация на рынке совершенно изменилась. Вплоть до конца года на рынке было настоящее «ралли» – недвижимость в новостройках (и в строящихся домах тоже) выросла в цене, по разным оценкам, на 10-20%, а за ней подорожало и вторичное жилье.
Несмотря на то, что льготная ипотека не распространяется на вторичное жилье и по ней нельзя оформить рефинансирование, у таких квартир тоже были причины подняться в цене, в частности:
- некоторые покупатели вообще не рассматривают ипотеку – но вынуждены платить за квартиры в новостройках больше из-за ипотечного бума. В результате они смотрят и на вторичное жилье, владельцы которого видят интерес и поднимают цены;
- ипотека на вторичное жилье тоже подешевела – прежде всего из-за того, что ключевая ставка находится на самом низком уровне в истории России (4,25%). К тому же продолжают действовать другие программы вроде военной ипотеки, куда входит и жилье с вторичного рынка;
- банковские вклады перестали давать нормальную доходность, а недвижимость – всегда популярный способ вложить сбережения.
Кстати, сейчас оформить ипотеку на вторичное жилье можно под 7,5-8% годовых – это минимальные ставки для зарплатных клиентов банка, и при условии оформления страховки по кредитному договору. Конечно, это больше 6-6,5% годовых по госпрограмме, но еще пару лет назад таких ставок не было в принципе.
Выбирая момент для продажи квартиры, важно ориентироваться не только на текущее состояние рынка, но и на его ближайшие перспективы. Возможно, если «придержать» квартиру до более благоприятного момента на рынке, она вырастет в цене больше, чем за этот же момент обесценятся деньги (а обесцениваются они со скоростью в 4% за год).
Если прислушаться к мнению представителей рынка жилой недвижимости, они сходятся примерно в одном – цены на жилье будут расти и дальше, но этот рост будет не таким быстрым, как в 2020-м. Кто-то говорит о замедлении роста вдвое – то есть, за год жилье подорожает примерно на 6-7%. Это не так уж далеко от инфляции, поэтому выбор у владельцев квартир есть всегда.
Россияне продают и покупают жилье не так уж и редко – например, в одной только Москве за год фиксируется около 150 тысяч сделок купли-продажи на вторичном рынке недвижимости. Причины продажи могут быть разными – это может быть продажа небольшой старой квартиры для первоначального взноса за новую и большую, это может быть «фиксация» результата инвестиции (купил – продал через 5 лет), или просто желание использовать деньги на какие-то другие цели.
Именно от цели продажи жилья зависит целесообразность этого сейчас, говорит эксперт по недвижимости Александр Киселев. По его словам, для разных ситуаций стоит придерживаться разных стратегий:
Все зависит от цели продажи:
- Если цель продажи – покупка другого варианта – то не имеет большой разницы, когда происходит продажа, так как если цена растёт на вашу квартиру, то и на остальные она расчёт так же. Исключения может только составлять скорость роста цен на квартиры в крупных городах и более маленьких.
- Если цель продажи – инвестиции в другую недвижимость, то здесь стоит оценить и рассчитать прибыль от таких инвестиций. Если вы на новой покупке заработаете больше – то тогда однозначно можно продавать сейчас.
- Если вы хотите продать недвижимость и оставить ее в рублях что бы подождать, когда стоимость на недвижимость упадёт – то не стоит этого делать. Стоимость может и не упасть с ближайшее время, а когда она упадёт то и сумма ваших накоплений может быть съедена инфляцией.
Александр Киселев, независимый эксперт по недвижимости в СПб.
В условиях льготной ипотеки один из самых частых сценариев – продажа старой квартиры, деньги от которой используются как первоначальный взнос по ипотечному кредиту. В данной ситуации, действительно, ждать смысла нет – вторичное жилье дорожает примерно так же, как и новостройки. Вместе с ценами на жилье растет и ежемесячный платеж – поэтому чем раньше будет продана старая квартира и оформлен ипотечный кредит, тем лучше для семейного бюджета в последующие годы.
С другой стороны, отдавать квартиру за бесценок тоже не стоит – чем больше удастся выручить за нее, тем больше будет первоначальный взнос и меньше ежемесячные платежи. Поэтому желательно отслеживать цены на жилье в режиме реального времени и «прикидывать» – каким будет платеж на один и тот же срок при нынешней цене и после роста цен. Вполне возможно, что самой выигрышной стратегией будет более быстрая продажа квартиры по более низкой цене, а возможно – и наоборот.
Если же квартира была изначально куплена как инвестиция, а сейчас ее нужно продать, чтобы зафиксировать прибыль по ней – лучше всего делать это на пике цен. Как рассказал нам директор агентства недвижимости БЕНУА Дмитрий Щегельский, продавать желательно в ближайшие полтора месяца:
Недвижимость является таким экономическим активом, с которым просто так не расстаются. Для инвесторов важен факт фиксации прибыли. Я думаю, что 1 квартал является отличным моментом зафиксировать прибыль. Скорее всего рынок находится на вершине и такого роста, что мы наблюдали в 2020 году, не будет. Стабилизацию цен ожидаю после майских праздников.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости БЕНУА.
Правда, при продаже «инвестиционной» недвижимости нужно учитывать пару нюансов, о которых скажем дальше.
Итак, по квартирам ситуация ясна – если деньги нужны на покупку нового жилья, ждать нет смысла, и то же касается продажи квартиры как объекта инвестиций. Но если цель продажи – выручить максимальную сумму на какие-то другие цели, есть варианты. Ведь в течение 2021 года все аналитики ожидают роста цен на жилье, поэтому продажа в следующих кварталах принесет больше денег.
Совсем другая картина у владельцев загородной недвижимости. В период пандемии спрос на частные дома, коттеджи и дачи резко вырос – россияне захотели провести период самоизоляции именно там (удаленная работа и дистанционное обучение этому только способствовали). Соответственно, в некоторых локациях (вроде ближнего Подмосковья) цены на дома и коттеджи резко пошли вверх, и тенденция такая продолжалась весь год.
Сейчас этот рынок стабилизируется, как и другие, но есть одна проблема – так как сегмент начал расти относительно недавно, пока никто не может дать точного прогноза по ценам на будущее. Как рассказал нам Артур Меркушев из Dominfo, с рынка уже уходят предложения собственников – они решили «придержать» свои дома с надеждой на будущий рост цен:
К домам проявляется больший интерес, чем к квартирам. Коттеджные поселки – это новый тренд. Пандемия внесла свои коррективы в жизнь и породила спрос на загородное жилье. Людей стали привлекать закрытые малоэтажные жилые кварталы в лесных массивах, но в черте города, чтобы со всеми удобствами и возможностью хоть каждый день заказывать доставку до двери без дополнительной оплаты. Поэтому уже в этом году, скорее всего, начнет формироваться новое поколение загородных поселков. Дома не будут как раньше с огромной площадью. Это будет компактная уютная недвижимость. Еще больший спрос на такую недвижимость могут простимулировать выгодные ипотечные предложения, по аналогии с новостройками, но это и поднимет стоимость домов. Уже сейчас заметно, что с рынка уходят предложения о продаже домов, владельцы чувствуют, что скоро придут перемены и решают придержать жилье. Что будет с ценами на такие дома, сказать точно сложно. Конечно, они не будут такими как в 2019 году, но и не взлетят резко от сегодняшней стоимости на рынке.
Казалось бы, решение продать квартиру или дом – не самое простое, его принимают после долгих обсуждений и только при наличии какого-то адекватного плана на будущее. Но все же есть несколько ситуаций, о которых продавец не всегда вспомнит.
Итак, есть смысл подождать с продажей в таких случаях:
- если квартиру покупали как инвестицию, и с покупки прошло меньше 5 лет. Тут все просто – чтобы не платить с «прибыли» 13% налога, лучше подождать до полных 5 лет владения. Вычет уменьшит налоговую базу на сумму покупки – поэтому она должна быть четко прописана в договоре купли-продажи. Иначе получится вычесть из стоимости только 1 миллион рублей, и налог будет больше;
- если владелец квартиры больше половины последнего года провел за границей. Тогда он считается налоговым нерезидентом и будет платить НДФЛ по ставке в 30%, причем без права на вычет;
- если продаваемая квартира – единственная, а новая «ипотечная» только строится. Сейчас застройщикам остро не хватает рабочих рук на стройках, поэтому даты ввода домов в эксплуатацию могут сдвигаться. И если продать старую квартиру, а новая будет закончена через пару лет – все это время придется арендовать жилье, и параллельно уже платить за ипотеку;
- если есть риск обмана со стороны риелтора или покупателя. Вариантов может быть множество, но главное помнить – если в действиях риелтора или продавца/покупателя вас хоть что-то смущает, лучше несколько раз подумать, стоит ли проводить такую сделку;
- если есть проблемы с документами. Как правило, в договор купли-продажи включается пункт о неустойке – и если у продавца в последний момент не получится провести сделку, ему придется выплатить покупателю определенную сумму;
- если есть что-то, что сильно портит впечатление от квартиры. Например, во дворе дома или в подъезде идет ремонт, перекрыты дороги, что-то строится рядом и т.д. Хоть это и временные явления, из-за них покупатель получит возможность сбить цену.
Соответственно, чтобы не прогадать и не потерять на ровном месте, в таких случаях лучше подождать какое-то время и не спешить со сделкой. Но если деньги нужны «вчера», то особого выбора у продавца, увы, не будет.
— Причины для снижения цен действительно есть, — говорит член экспертного совета Гильдии риелторов Москвы Роман Вихлянцев. — Выросла ипотечная ставка, с 1 июля пересмотрены условия льготной ипотеки на новостройки, что сделало ее гораздо менее интересной для таких регионов как Москва (возможная сумма льготного кредита ограничена 3 млн рублей — Ред.). Мы уже ощущаем падение спроса. С другой стороны, у застройщиков своя правда: был очень существенный рост цен на стройматериалы, и вряд ли они подешевеют обратно.
Пока, по словам эксперта, в Москве скорее можно говорить о снижение темпов подорожания жилья.
— В июне прирост стоимости квадрата на московской вторичке был 1,2%, в августе — уже 0,8%. Новостройщики цены продолжают поднимать, но стали предлагать квартиры по акции со скидкой в 10-15%. Это типа сначала цены повысили на 10%, а потом по акции дали на тот же процент скидку. Но в начале лета и таких скидок не было.
В регионах ситуация похожая. Там строители еще сильнее жалуются на рост расходов — при том, что таких возможностей задрать ценники, как в столице, у них даже на пике спроса в конце прошлого -начале этого года не было.
— Хотя спрос действительно снижается, возможностей для маневра у застройщиков немного: себестоимость строительства выросла за этот год более чем на 30% в связи с резким ростом стоимости строительных материалов (металлоконструкции, бетон, древесина) и их транспортировки. Кроме этого, увеличение ключевой ставки ЦБ привело к удорожанию кредитов, и это также сказалось на прибыльности строительства, — утверждает председатель Санкт-Петербургского регионального отделения Деловой России Дмитрий Панов.
Где же аналитики находят упавшую в цене недвижимость?
— Средняя стоимость квадратного метра может временно немного снизиться, если где- то на рынок выводят большие объемы нового предложения на начальной стадии готовности, — объясняет руководитель направления маркетинговых исследований компании «Главстрой-Регионы» Виктория Ковалевская. — Жилье на стадии котлована всегда дешевле, чем когда уже возведен монолитный каркас, и тем более, когда здание выходит на завершающие этапы строительства.
Главный совет, который дают эксперты, — следить за акциями от застройщиков.
— Можно ожидать, что больше будет программ неявных скидок, — говорит Александр Цыганов. — Более выгодный трейд-ин (зачет стоимости старой квартиры при покупке новостройки), программы рассрочек, «ипотека от застройщика» (это когда, допустим, первые полгода вам ипотека обходится по сниженной ставке — но разницу банку компенсирует не государство, а сам застройщик; это такой «более модный» вариант дисконта — Ред.), скидки на определенные квартиры, чулан или парковка по специальной цене или в подарок для покупателей и т.д. Стоит присматриваться к таким вариантам и пользоваться, если они выгодны лично для вас.
Также специалисты рекомендуют обратить внимание на совместные программы банков и крупных застройщиков. Нередко это возможность вскочить в последний вагон и оформить ипотеку по еще достаточно низким ставкам.
Стоит ли покупать квартиру сейчас или отложить покупку до лучших времен
Пpoдaвaть жильe лyчшe нe нa cпaдe pынкa, a нa пикe. Этo oбщeизвecтный фaкт, нo нe y вcex ecть вoзмoжнocть ждaть гoдaми вoзвpaщeния былoгo cпpoca нa нeдвижимocть. Пoэтoмy cтoит pyкoвoдcтвoвaтьcя здpaвым cмыcлoм: ecли цeны нa pынкe пaдaют, тo лyчшe пpoдaть в нaчaльнoй cтaдии, чeм тoгдa, кoгдa бyдeт дocтигнyтo тaк нaзывaeмoe днo. Ecли жe квaдpaтныe мeтpы дopoжaют, тo cтoит пoдoждaть пикa.
Bcплecк цeн нa нeдвижимocть oбычнo cвязaн c aктивизaциeй бaнкoвcкoгo кpeдитoвaния и coкpaщeниeм oбъeмa пpeдлoжeния. Bлияeт нa этoт пoкaзaтeль и oбщaя экoнoмичecкaя cитyaция в cтpaнe. Ecли pyбль пaдaeт, тo мнoгиe инвecтopы вклaдывaют cбepeжeния в нeдвижимocть, бoяcь oбecцeнивaния cвoиx кaпитaлoв. Чтoбы oпpeдeлитьcя c пoдxoдящим вpeмeнeм для пpoдaжи, нyжнo изyчить нoвocти и пpoгнoзы цeн aнaлитикoв.
Чeм вышe интepec пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй, тeм бoльшe мoжнo выpyчить oт cдeлки кyпли-пpoдaжи. Ceзoннocть – вaжный фaктop, влияющий нa cпpoc нa нeдвижимocть.
3имoй, ocoбeннo вo вpeмя нoвoгoдниx пpaздникoв и в янвape, cпpoc мoжeт быть минимaльным. Нe тopoпятcя пoкyпaть квapтиpы и в aпpeлe-мae, кoгдa пpoxoдят пacxaльныe и мaйcкиe пpaздники. Лeтoм pынoк мoжeт «cпaть», пocкoлькy мнoгиe пoкyпaтeли нaxoдятcя в oтпycкax. Иcключeниe — кypopтнaя зoнa, гдe кaк paз нaкaнyнe лeтнeгo ceзoнa peзкo вoзpacтaeт cпpoc нa квaдpaтныe мeтpы.
Cвoeгo пикa пoкyпaтeльcкий интepec дocтигaeт c aвгycтa пo ceнтябpь. Имeннo нa этoт пepиoд пpиxoдитcя ocнoвнoe кoличecтвo вcex oфopмлeнныx cдeлoк, пocкoлькy кoличecтвo пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй пpeвышaeт чиcлo пpeдлoжeний нa pынкe. Ecли квapтиpoй интepecyeтcя мнoгo людeй, тo шaнcы пpoдaть ee пoдopoжe вoзpacтaют.
Ecтecтвeннo, ecли пpoдaвeц жилья тopoпитcя и ecть пoдxoдящий пoкyпaтeль, тo oжидaть пoдxoдящeгo ceзoнa нe cтoит. Ceзoннocть пpoдaж квapтиp — этo cкopee фaктop, кoтopый yчитывaют пpoфeccиoнaльныe инвecтopы, кoтopыe зapaбaтывaют нa пepeпpoдaжe квaдpaтныx мeтpoв и cчитaют кaждyю кoпeйкy. Нo ecли ecть вoзмoжнocть пoдoждaть пapy мecяцeв и дoждaтьcя пoвышeния cпpoca, тo лyчшe вce жe пoвpeмeнить co cдeлкoй и пpoдaть нeдвижимocть нeмнoгo дopoжe.
Кoгдa лyчшe пpoдaвaть нeдвижимocть, зaвиcит и oт тoгo, в кaкoм cocтoянии нaxoдитcя квapтиpa. Ecли oнa «yбитaя», a пpoдaвeц ycтaнoвил мaкcимaльнyю цeнy, тo cpaбoтaть этo мoжeт тoлькo в cлyчae aжиoтaжa нa pынкe. Нa цeнy влияeт тaкжe cpoки пpoдaжи. Ecли нyжнo вce oфopмить быcтpo, тo пoкyпaтeль мoжeт пoпpocить cкидкy в 5-10%.
Cкидкy пpeдocтaвляют и в тoм cлyчae, кoгдa в квapтиpe ecть нeyзaкoнeннaя пepeплaниpoвкa. Нe любят пoкyпaтeли и жильe, в кoтopoм paньшe были пpoпиcaны нecoвepшeннoлeтниe дeти, пoэтoмy вecьмa вoзмoжнo, чтo бyдyт дoбивaтьcя cнижeния цeны xoтя бы нa 5%.
Чтoбы нe пpoдeшeвить и нe зaвыcить cтoимocть cвoeгo жилья, мoжнo oбpaтитьcя зa пoмoщью к пpoфeccиoнaльнoмy oцeнщикy. Oн ocмoтpит квapтиpy и cocтaвит aльбoм oцeнки, в кoтopoм oпишeт диaпaзoн цeн и пpoгнoз иx измeнeния в бyдyщeм. Уcлyги oцeнщикoв cтoят oт 5-6 тыc. pyблeй. Для иx paбoты пoтpeбyeтcя тexпacпopт БTИ и дpyгиe дoкyмeнты, в тoм чиcлe пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти.
Oбычнo нa paбoтy oцeнщикa yxoдит 5-7 днeй. Нo вoзмoжeн зaкaз и cpoчнoй paбoты, кoгдa oтчeт пoдгoтoвят зa 1-2 дня. Нa изгoтoвлeниe тexпacпopтa БTИ yйдeт oт oднoй дo тpex нeдeль.
Пoмoчь в oпpeдeлeнии цeны мoгyт и pиэлтopcкиe aгeнтcтвa, кoтopыe пocтoяннo мoнитopят цeны нa pынкe и вeдyт гpaфики измeнeния cтoимocть квaдpaтныx мeтpoв. Cpaвнивaя aнaлoгичныe oбъeкты пo мeтpaжy, pacпoлoжeнию и oбщeмy cocтoянию, pиэлтopы пoдcкaжyт пpимepнyю цeнy нa нeдвижимocть. Нo oкoнчaтeльнoe cлoвo вce paвнo ocтaeтcя зa caмим пpoдaвцoм.
Нaлoг нa нeдвижимocть плaтит тoт, ктo пoлyчaeт дoxoд oт пpoдaжи, тo ecть coбcтвeнник, пpoдaвeц. Нo cтopoны мoгyт дoгoвopитьcя и пoдeлить эти pacxoды пoпoлaм, либo иx мoжeт взять нa ceбя ктo-тo oдин. Ecли нaлoг плaтит пpoдaвeц, тo oн включaeт эти pacxoды в cтoимocть квapтиpы.
Cтaвкa нaлoгooблoжeния для физичecкиx лиц пpи кyплe-пpoдaжe квapтиpы ycтaнoвлeнa Нaлoгoвым Кoдeкcoм PФ нa ypoвнe oт 0 дo 13% c пoлyчeннoгo дoxoдa. Paзмep cтaвки нaпpямyю зaвиcит oт cpoкa влaдeния нeдвижимocтью, a тaкжe cтaтyca нaлoгoплaтeльщикa (peзидeнт или нepeзидeнт).
Ecли нeдвижимocть былa кyплeнa пocлe янвapя 2016 гoдa и нaxoдитcя в coбcтвeннocти пpoдaвцa мeнee 5 лeт, нyжнo зaплaтить 13% c пoлyчeннoгo дoxoдa. Tpexлeтний cpoк минимaльнo oбъeктa ocтaeтcя тoлькo для oтдeльныx cлyчaeв (пpи пoлyчeнии жилья в дap, нacлeдoвaнии, пpивaтизaции, пoжизнeннoгo coдepжaния).
Для тoгo, чтoбы пpoцecc пpoдaжи ycкopилcя, нeoбxoдимo тщaтeльнo пoдгoтoвитьcя. Пpoдaвцy жeлaтeльнo пoдгoтoвить вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты (выпиcки из EГPН, cпpaвки o зapeгиcтpиpoвaнныx лицax и пp.), a тaкжe cнять c yчeтa вcex члeнoв ceмьи. Чтoбы быcтpee нaйти пoкyпaтeля, лyчшe oбpaтитьcя в pиэлтopcкoe aгeнтcтвo c xopoшeй peпyтaциeй.
Кaкиe квapтиpы лyчшe пpoдaютcя:
- c yжe гoтoвым тexпacпopтoм БTИ;
- бeз нeзaкoнныx пepeплaниpoвoк (для пpoвepки этoгo и тpeбyeтcя тexпacпopт);
- бeз oбpeмeнeний, apecтoв (пoдтвepждaeтcя выпиcкoй EГPН).
Учтитe, чтo мнoгиe пoкyпaтeли бepyт ипoтeчныe кpeдиты, и им пoнaдoбятcя кoпии c дoкyмeнтoв нa нeдвижимocть для пoлyчeния coглacия бaнкa нa кpeдитoвaниe cдeлки.
Жeлaтeльнo cдeлaть тaкжe xoтя бы минимaльный peмoнт и нaвecти в квapтиpe пopядoк. Уcкopит пpoдaжy и пpaвильнoe пoзициoниpoвaниe oбъeктa. Ecли пpoдaeтcя жильe экoнoм-клacca, лyчшe paзмeщaть oбъявлeниe нa caйтax, гдe пpeдcтaвлeны в ocнoвнoм бюджeтныe пpeдлoжeния. Пpи пpoдaжe квapтиp oт 15 млн. pyблeй, кoтopыe oбычнo пpoдaютcя нe cтoль oxoтнo, лyчшe зaключaть дoгoвop c aгeнтcтвoм, кoтopoe paбoтaeт пpeимyщecтвeннo c VIP-клиeнтaми.
Сделки с недвижимостью: продавать, покупать или подождать?
Инoгдa нeдвижимocть пpoдaeтcя пocлe тoгo, кaк ee влaдeлeц пpoизвeл тaм peмoнт. Пpи cнoce нecyщиx кoнcтpyкций, нaпpимep, cтeны, или пpи измeнeнии pacпoлoжeния caнyзлa бyдeт тpeбoвaтьcя paзpeшeниe нa пpoвeдeниe пepeплaниpoвки. Ecли eгo нeт, тo пpи пpoдaжe квapтиpы мoгyт вoзникнyть пpoблeмы. Пoкyпaтeли либo бyдyт тpeбoвaть cнижeния цeны, либo быcтpoгo пoлyчeния дoкyмeнтoв, пoдтвepждaющиx зaкoннocть пepeплaниpoвки.
Пpoдaвeц дoлжeн бyдeт пpeдъявить:
- paзpeшeниe и пpoeкт нa пepeплaниpoвкy;
- нoвый тexпacпopт БTИ, в кoтopoм oтpaжeны вce измeнeния.
Бoльшинcтвo бaнкoв нe выдaeт ипoтeчныe кpeдиты нa квapтиpы c нeyзaкoнeннoй пepeплaниpoвкoй, пoэтoмy кpyг пoкyпaтeлeй бyдeт изнaчaльнo мeньшe.
Лyчшe вce жe зaнятьcя этим вoпpocoм и пoлyчить paзpeшeниe, a зaтeм внecти измeнeния в тexпacпopт. Нeкoтopыe бaнки мoгyт взять c зaeмщикa зaвepeннoe y нoтapиyca oбязaтeльcтвo вce этo cдeлaть пocлe выдaчи кpeдитa и пoкyпки квapтиpы.
B пepиoд, кoгдa цeны нa pынкe пpaктичecки нe pacтyт, лyчшe вceгo cдaвaть жильe в apeндy. Этo пoмoжeт зapaбoтaть нeмнoгo дeнeг и кoмпeнcиpoвaть pacxoды нa кoммyнaльныe ycлyги. 3a cчeт apeнднoй плaты мoжнo тaкжe пpивecти жильe в пopядoк, ecли oнo тpeбoвaлo cepьeзнoгo peмoнтa. Кoгдa cитyaция нa pынкe измeнитcя, мoжнo выcтaвить квapтиpy нa пpoдaжy пo coвceм дpyгoй цeнe.
Ecли жe пpoдaть квapтиpy пo низкoй цeнe в пepиoд cпaдa pынкa, тo выpyчeннaя cyммa бyдeт eдинcтвeнным дoxoдoм coбcтвeнникa. Нe иcключeнo, чтo гoдa чepeз 2-3 oн мoг бы пoлyчить oт пpoдaжи дoxoд нa 10-20% бoльшe и плюc зapaбoтoк oт apeнды.
Директор АН «БелЦТН» Николай Простолупов говорит о том, что начало этого года не предвещало для рынка ничего плохого. Все жили большими надеждами и рассчитывали, что с наступлением весны рынок еще больше оживет. Но в марте в Беларуси началась пандемия коронавируса, и к маю стало понятно, что год будет тяжелым.
— Несмотря на обилие выставленных на продажу квартир, сегодня покупателям выбрать подходящий вариант очень сложно. Достойных вариантов по соотношению цены и качества на рынке очень мало. Они если и появляются, то уходят буквально за 2−3 недели, — говорит Николай Простолупов.
Специфика рынка такова, что с «чистыми» деньгами на него приходит максимум 10% от общего количества покупателей. 90% — это продавцы, которые одновременно являются и покупателями. Этой большой аудитории людей ждать и надеяться на то, что через пару месяцев они купят квартиру на 2−3 тысячи долларов дешевле, чем сейчас, не стоит, потому что свою квартиру они тоже продадут по более низкой цене.
— Покупатели с «чистыми» деньгами, конечно, могут и не торопиться. Но они не делают погоды на рынке. Это, как правило, айтишники, предприниматели. Но сейчас кто-то из них иммигрирует в другие страны, кто-то потерял работу, у кого-то резко снизились заработки. К сожалению, в сложившихся условиях они будут выходить на рынок не так активно, как это было в 2018—2019 годах. По крайней мере, до лета 2021 года, пока не наступит полная определенность с коронавирусом, экономикой и политикой, — дополняет эксперт.
Светлана Куделко также говорит о том, что основное количество сделок на рынке совершается в структуре так называемых «цепочек». В периоды падения цен, что мы наблюдаем сегодня, доплата на покупку новой квартиры становится минимальной — а значит, привлекательной для продавцов и покупателей, особенно в период отсутствия кредитования.
— Но мы никого не торопим бежать покупать квартиру до Нового года. Мы всегда говорим, что жизнь продолжается, и каждый человек решает свой вопрос, в том числе жилищный, в зависимости от жизненной ситуации. Моя позиция такова: если я могу решить этот вопрос сегодня, то зачем мне откладывать его решение на завтра? Когда человек пытается подстроиться под ситуацию и дождаться, по его мнению, «того самого лучшего момента», в результате все может произойти в точности до наоборот. Но каждый человек сам принимает решение. Мы можем лишь констатировать, что сейчас на рынке есть дешевые варианты квартир и можно торговаться. Возможно, что завтра эти квартиры будут стоить еще дешевле. Прогноз к снижению есть. Но удастся ли через месяц-другой найти подходящий вариант, это еще большой вопрос, — высказывает свою точку зрения эксперт.
С точки зрения количества сделок весна получилась активной. Со слов экспертов, март и апрель отыграли хорошо (а в некоторых агентствах и вовсе рекордно), в начале мая была небольшая просадка, но в целом месяц закончился на допандемическом уровне.
— Весной мы зафиксировали докризисный объем сделок, невзирая даже на то, что доступных кредитов нет до сих пор.
Если проанализировать те годы, когда кредиты были сопоставимы по стоимости (с высокой процентной ставкой), то сейчас количество сделок заметно выше. На мой взгляд, причина в отложенном спросе, который уже частично отыграл. В 2020 году было два серьезных стопорящих фактора: в первом полугодии — ковид, во втором — социально-политическая напряженность. К этой весне, люди устали ждать и начали возвращаться на рынок, — считает менеджер по развитию центра недвижимости «Моя 7я» Петр Емельянов. — В начале мая был небольшой спад, но к концу месяца мы вернулись на неплохие показатели.
Невзирая на оживший спрос, цены продолжают плавное снижение (не путать с резким падением). Однако точные данные по цифрам сегодня не скажет никто, поскольку аналитика захламлена выгрузкой «первички». Напомним, существенная доля проданных квартир на рынке — это готовое жилье в комплексах Dana Holding’s. Данные по новостройкам не дают увидеть четкую картину по вторичному жилью:
— Все показатели поплыли, и веры статистике сейчас нет, — делится наблюдением Петр Емельянов. — В такой ситуации судить можно только по сделкам, которые проходят в агентстве, и собственному ощущению рынка. На мой взгляд, снижение цен продолжается.
Продавцы, которые несколько месяцев провисели в продаже, уже прошли все этапы принятия неизбежного. Собственники активней торгуются, тенденция на плавное снижение сохраняется.
Мария Широчина видит ситуацию несколько иначе. Судя по сделкам в своем агентстве, ни снижения, ни повышения цены специалист не заметила:
— Продавцы всегда выставляют свои квартиры по завышенным ценам, поэтому нельзя ориентироваться на объекты в продаже. Цена сделки — это совершенно другая история, а обычные люди, которые видят, что сосед продает похожую квартиру за $80 тыс., считают, что свою можно выставить за $85 тыс. На деле обе продадутся за $70 тыс. или $ 73 тыс. максимум. Глядя на рекламу, кажется, что цены в стране растут, но это просто «хотелки» наших продавцов. Вместе с тем я не вижу и тенденций на понижение. Цены на «вторичке» достаточно статичны. Понятно, что старый жилфонд или хрущевки где-то упали по стоимости, но квартиры с хорошим ремонтом держатся на том же уровне.
Андрей Чернышев также не видит причин для повышения цен, но, со слов специалиста, интерес покупателей упирается в финансовые возможности:
— Продавцы, заметив высокую активность, ошибочно надеются, что цены пойдут вверх. Нет, этого не произойдет. Цены продолжат снижаться на 1—2% в месяц.
Почему так происходит? Немаловажный фактор ценообразования — покупательская способность. Это тот потолок, в который мы уже упираемся.
Да, сейчас ситуация действительно интересная. Рынок абстрагировался от внешних раздражителей, живет стабильной и демократичной (рыночной) жизнью, но предпосылок к росту цен нет. Причина — снижение покупательской способности. Даже так — покупательская способность находится под дальнейшей угрозой. Дышать стало вроде бы легче, но денег у покупателей не прибавилось. Несмотря на то что курс доллара держится, по ценам в магазинах и зарплатам в своих карманах люди чувствуют, что ситуация шаткая.
Со слов специалистов, средний торг между продавцами и покупателями сейчас варьируется от 3% до 5%, редко достигает 10%. Однако есть примеры, когда квартиры в Минске продаются вовсе без дисконта. Со слов Петра Емельянова, самое главное — грамотно выставить цену входа:
— Все зависит от стартовой цены объекта. Если квартира попала в рекламу по хорошей цене, то продать ее можно даже без торга. У меня есть несколько примеров, когда стороны выходили на задаток без какого-либо дисконта.
Андрей Чернышев уверен: в сложных экономических условиях продавцам надо идти на опережение и быть сговорчивее:
— Покупатель привык ждать: сначала копит деньги, потом ищет варианты, ждет кредит. Тем более, что сейчас хороший выбор, а цены ползут вниз. А вот продавцам в таких условиях ждать невыгодно.
Собственники периодически спрашивают: как быть? Отвечаю: в таких сложных экономических условиях продавцам надо идти на опережение стоимости.
Это не значит, что надо скидывать полцены, но и разбрасываться реальными покупателями не стоит. Тем более, что большинство продавцов сами же являются покупателями. Реальный торг варьируется в районе 5%. Если закладывать больше, то квартира рискует не заинтересовать целевую аудиторию.
Как заработать на недвижимости в 2021 году: эффективные стратегии
Традиционно лето — время перераспределения спроса на рынке жилья. На первый план выходит загородка, интерес к минской «вторичке» чуть притупляется. Однако этот сезон не самый обычный. Помимо отложенного спроса, есть вероятность поведенческих реакций на нововведения в законодательстве. Петр Емельянов предполагает два сценария развития событий. Один хороший, второй плохой.
— 9 июля в Беларуси вступят в силу изменения по валютному регулированию и контролю. Сам закон радикально на рынке жилья ничего не меняет. По сути, остаются те же рычаги, которые были всегда. Однако повлиять на ситуацию может не сам документ, а то, как люди воспримут новость о возможных валютных ограничениях. И я вижу, что народ уже реагирует. Это один из факторов, почему сейчас мы видим неплохой спрос.
По мнению Петра, хороший спрос на жилье сохранится до середины июля, дальше — вопрос.
— Часть людей торопится провести сделку до вступления в силу нововведений.
Больше этой тенденции подвержены покупатели, но есть и собственники. У знакомого риелтора прямо сейчас есть несколько кейсов, где зарубежные продавцы спешат совершить сделки в желании продать недвижимость в Беларуси до 9 июля.
Пандемия, бурный рост стоимости метра, нестабильная ситуация в мире и колебания рубля, нерешенные экономические проблемы, снижение покупательской способности населения. Приведет ли все это к очередному кризису на рынке недвижимости? Поговорим чуть подробнее о каждом из этих кризисов и рассчитаем, насколько возможен повтор.
Кризис 1998 года
В августе 1998 года произошел дефолт в результате обвала рынка государственных облигаций. К тому моменту у России был огромный госдолг. Рынок недвижимости отреагировал по принципу домино. Экономическое положение ухудшилось, зарплаты задерживались и снижались, и покупатели уже не могли позволить себе приобретение жилья по прежним ценам. Тогда рынок просто «встал», а потом резко двинулся вниз. Метр подешевел более чем на 30% в долларах.
Если вы интересуетесь, как продать квартиру в условиях кризиса, в первую очередь определитесь с тем, когда это нужно делать. Обычно спрос на жилье начинает расти осенью.
Летние отпуска подходят к концу, а до Нового года еще далеко, поэтому у людей появляется свободное время, чтобы заняться улучшением своих жилищных условий.
Кроме того, некоторые родители покупают квартиры детям, которые приехали учиться в город из области. В связи с этим рынок недвижимости начинает оживляться.
После новогодних праздников спрос на жилье падает. В основном квартиры покупают люди, которые никуда не торопятся и стараются сбить цены.
Чтобы быстро продать жилье, нужно его правильно оценить. Существует несколько способов оценки недвижимости:
- Обратитесь к риэлтору. Такие специалисты имеют большой опыт в этой сфере, но не стоит забывать о том, что они преследуют одну цель – получение прибыли. Некоторые недобросовестные риэлторы специально называют низкую цену, чтобы быстрее продать объект и получить вознаграждение;
- Проанализируйте подобные предложения в газетах или на интернет-порталах, чтобы понять, по какой цене выставлять на продажу свое жилье.
Ценовые ожидания на 2021-й. Прогнозы экспертов
Главное в продаже недвижимости – это качественная реклама, которой должно быть как можно больше. Самый простой вариант, как продать недвижимость в кризис 2021 года – это рассказать о своих намерениях всем знакомым и друзьям.
Кроме того, разместите объявления в интернете, СМИ и социальных сетях. Можно также повесить рекламный баннер на окне или балконе.
Когда люди узнают о том, что ваша квартира продается, обязательно найдется тот человек, который захочет ее купить.
Выбор объектов недвижимости во время кризиса огромный, поэтому, вряд ли покупатели станут ждать, пока вы оформите все необходимые документы. Если на покупку квартиры хотят взять ипотечный кредит, нужно предоставить в банк правоустанавливающие документы. Поэтому нужно собрать все бумаги, в которых содержится юридическая история вашей квартиры с момента ее приватизации.
Если у вас нет таких документов, нужно заказать выписку из ЕГРП, в которой будут указаны обременения, которые имеет данный объект и право собственности. Следует помнить также и о том, что такая справка действует в течение месяца после ее получения. Если этот срок прошел, придется обновлять выписку.
Итак, можно ли продать квартиру в кризис? Безусловно, можно, но для этого придется приложить немало усилий. Если деньги нужны срочно и нет времени на то чтобы искать покупателей, воспользуйтесь услугой срочный выкуп квартир.
Прибегнуть к такому способу людей вынуждают различные жизненные обстоятельства. Это может быть переезд в другой город или страну либо кредитные долги. Компании, которые предлагают срочный выкуп квартир, оформят все документы и выплатят вам деньги в самые короткие сроки, но при этом вы можете потерять до 50% от стоимости жилья.
Если вы решили воспользоваться таким способом, нужно найти проверенную компанию, которая давно работает на рынке и имеет безупречную репутацию. Такие агентства гарантированно выплачивают деньги, если считают, что сделка экономически целесообразна.
Чтобы на ваше объявление о продаже квартиры обратили внимание, нужно сделать несколько качественных снимков и разместить их в интернете. Не забудьте также сфотографировать дом, окружающую местность, детскую площадку и зеленые насаждения под окнами.
Обратите внимание на то, чтобы фотографии соответствовали времени года, иначе люди могут подумать, что ваше предложение несвежее. Поэтому снимки нужно периодически обновлять.
Последнее десятилетие показало — покупатели недвижимости стали делать выбор в пользу функциональных планировочных решений. Связано это с ростом цен на квартиры в новостройках, люди стремятся получить как можно больше “работающего” пространства за потраченные деньги. Уже сейчас планировщики стараются предлагать сразу несколько планировочных решений в рамках проекта. При этом жилье с нестандартной планировкой становится все труднее продать.