Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика через арбитражный суд». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Арбитражные суды рассматривают споры экономического характера между субъектами предпринимательской деятельности. Такими субъектами являются юридические лица, а не физические лица.
В действующем законодательстве РФ существует институт уступки прав требований, то есть любое лицо может уступить свои права требования любому третьему лицу, в том числе Юридическому лицу.
Данные отношения регулируются положениями Главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также согласуются с принципом свободы договора, предусмотренным ст.421 ГК РФ.
Руководствуясь положениями 24 Главы ГК РФ, а также положениями ст.421 ГК РФ, участники долевого строительства совершенно законно, пользуясь правами предоставленными им Законодателем, имеют право уступить любому третьему лицу все права требования, которые у них имелись, а также права требования, которые у них возникнут в будущем, заключив при этом Договор уступки права требования (Договор цессии) с любым третьим лицом.
Таким образом, участник долевого строительства может уступить ЮЛ право требования с Застройщика законной неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, а также суммы штрафа, предусмотренного п.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей.
После уступки вашего права требования неустойки, организация самостоятельно осуществляет взыскание неустойки за нарушение сроков строительства с Застройщика, то есть направляет претензию, готовит иск, отстаивает интересы в суде и принудительно исполняет решение. При этом все расходы на юристов, адвокатов, а также иные расходы, связанные с взысканием неустойки, Юридическое лицо оплачивает самостоятельно, но и деньги поступают на счет Юридического лица (не клиенту)!
В настоящее время, в информационно-коммуникационной сети интернет, а также в других источниках информации существует масса объявлений, связанных с предложениями помочь дольщикам взыскать неустойку с Застройщика через Арбитражный суд.
Важно не ошибиться с выбором таких «помощников», ведь необходимо понимать, что взысканные денежные средства с Застройщика изначально поступят организации, которым участник уступил свои права требования, а уже потом вышеназванные лица должны перечислить денежные средства участнику долевого строительства. Следовательно, заключая договор цессии, участник должен быть уверен в организации, которой он уступает свои права требования.
Юридическая компания Силкин и Партнеры существует уже более Десяти лет и за это время зарекомендовала себя как надежный защитник прав участников долевого строительства. Нашей основной специализацией является отстаивание интересов участников долевого строительства, в том числе и взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства с застройщиков в Арбитражном суде.
Более того, мы выкупаем у вас право требования неустойки. То есть вы сразу получаете деньги за уступленное нам право! И все возможные риски со сроками ожидания и фактического неполучения денег от Застройщика или Юридической компании, которой вы уступили ваше право, уже вас не касаются! Нужны деньги на ремонт, отдых, покупку нового авто? Просто продайте свое право требования неустойки и сразу делайте с деньгами, что хотите!
Если у Вас остались вопросы касательно взыскания неустойки с Застройщика через Арбитражный суд, позвоните нам по телефону и запишитесь на бесплатную консультацию!
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
1. Прежде чем запрашивать неустойку по ДДУ проверьте началась ли просрочка. Нюанс в том, что застройщики ставят пару дат в договор ДДУ, из-за чего инвесторы не знают, когда льётся неустойка. Они смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, подают иск об уплате неустойки, а суд шлет их домой. Почему?
Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2020 года, а передача ключей через 12 месяцев. Это означает, что просрочка идет с 2022 года.
2. Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ. Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ. Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену. Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один.
5. Не верьте обещаниям застройщика передать квартиру через день, месяц, полгода. Обещать не значит жениться. Всегда готовьтесь к тому, что объект обанкротится, а застройщик сядет. Это откроет вам глаза. На что?
Представьте сегодня застройщик история. Кредиторы растаскивают его на куски. Что бы вы сделали год назад, если бы знали об этом? Продали бы квартиру, вернули её застройщику, затребовали неустойку? Согласитесь, что-то бы сделали.
6. Не думайте, что сейчас я дождусь ключей и получу неустойку за всю просрочку. Ошпаритесь. Суд выиграете, но останетесь без денег как 69% дольщиков, кто начинает взыскивание как получили ключи. Почему, спросите вы?
Застройщик не сидит сложа руки и ждет, пока дольщик Вася постучится за деньгами. Этот мошенник давным-давно выводит деньги на Кипр. И если просрочка переходит рубикон в полтора года – Вася может остаться в дураках.
Сравните Васю с Петей, который требует неустойку до передачи ключей. Петя за время просрочки берет 400.000 — 600.000 ₽, а Вася ждет ключи, платит юристам и остается с исполнительным листом без рубля в кармане. Что ему, спрашивается, мешало пойти в суд раньше?
7. Не копите неустойку. Накопите 1.000.000 ₽, судья их срежет до 200.000 ₽ и будете сетовать на дураков юристов, купленных судей и несправедливость. Открыли калькулятор неустойки, посчитали более 200.000 ₽ — пошли в суд. Процесс до решения занимает 3 — 4 месяца. За это время неустойка подлетит до 350.000 — 400.000 ₽ после исковых уточнений. В хорошем суде можете рассчитывать на 250.000 — 300.000 ₽. Это отличный результат.
8. Отказывайтесь от взыскания неустойки в арбитраже через уступку права требования неустойки по ДДУ. Арбитраж взыскивает 20 — 40% неустойки, плюс есть 10 — 15% шанса, что вы проиграете дело. Юристы застройщиков научились оспаривать уступки, из-за чего дело затягивается на 1.5 – 2 года, либо сливается всухую.
Чтобы понимать, на что конкретно можно рассчитывать, если застройщик срывает сроки и задерживает сдачу объекта, и быть твердо уверенным в своей правоте, желательно хотя бы минимально ориентироваться в том, какие нормативные акты регулируют обязанности застройщика перед своими дольщиками.
Елена Павлович приводит следующие документы:
• Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который гласит, что в случае, если компания-застройщик действует вопреки достигнутым договоренностям и не соблюдает прописанные в ДДУ сроки, тем самым отказывая дольщику в своевременной сдаче объекта недвижимости, то она обязана будет выплатить пострадавшей стороне неустойку. Юрист подчеркивает, что статус организации при этом не имеет абсолютно никакого значения. Ответственность несет любая организация, вне зависимости от того, коммерческая она или нет. Одно время суды выносили решение не в пользу участников долевого строительства, ссылаясь, к примеру, на тот факт, что жилищные кооперативы не несут такой ответственности.
• Ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно данному пункту, застройщик имеет обязанность по своевременной и единовременной сдаче объектов перед всеми участниками долевого строительства. Срок передачи определяется договором.
• Ст. 10 Федеральный закон № 214-ФЗ. По словам нашего эксперта, именно данная статья как раз и предусматривает ответственность участников сделки за неисполнение своих обязательств по договору.
• Ст. 15 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что сторона, чьи интересы были нарушены, имеет право на полную компенсацию понесенных убытков, помимо самой неустойки, если только закон или соглашение между участниками сделки не предусматривает иное. Павлович поясняет, что под убытками в данном случае понимается не только потеря или реальный ущерб, нанесенный имуществу, но и затраты, которые уже или еще придется понести пострадавшей стороне, а также упущенная выгода, то есть прибыль, которую можно было бы получить, если бы не нарушенные условия договора.
Таким образом, если застройщик нарушил сроки передачи объекта участнику долевого строительства, тот имеет полное право добиваться выплаты неустойки и убытков. Исключение составляет лишь случай, предусмотренный пунктом 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Данное положение гласит, что если возведение объекта строительства не может быть окончено в оговоренные сроки, то застройщик обязан уведомить об этом факте покупателей не менее чем за два месяца и предложить внести в договор соответствующие изменения в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. После подписания соглашения о новых сроках сдачи объекта, по указанным ранее застройщик ответственности уже не несет.
По словам нашего эксперта, посчитать размер неустойки застройщика не составит особого труда.
Для подсчетов используется простая формула: цену, указанную в ДДУ, необходимо умножить на актуальный на сегодняшний день размер ставки Центрального банка России (сейчас он составляет 4,25%) и на то количество дней, на которое просрочена сдача квартиры.
«Получается, что с особым вниманием при проведении расчетов нужно отнестись к действующим ставкам Центробанка и к моменту начала и окончания периода просрочки», — комментирует Елена Павлович.
«Случается такое, что в договоре долевого участия прописывают сразу несколько дат, из-за чего дольщик не знает, когда начинает рассчитываться неустойка. Нужно четко понимать, что период просрочки начинается с момента, когда объект должен быть передан будущему владельцу, что равно подписанию акта приема-передачи и выдаче ключей», — продолжает юрист.
Как же действовать дольщикам, если объект недвижимости не был сдан вовремя?
Елена Павлович предлагает следующий алгоритм действий:
1. Прежде всего проверяется обещанная дата ввода дома в эксплуатацию — данная информация содержится в проектной декларации. Обратите внимание, что в ДДУ порой встречаются опечатки с датами.
2. Затем составляется претензия застройщику о выплате неустойки. В документе должны содержаться следующие данные:
— дата;
— номер договора ДДУ;
— произведенный расчет размера неустойки;
— срок перечисления неустойки (по Закону о защите прав потребителя он составляет десять дней);
— финансовые реквизиты, на которые должны будут перевести деньги (все подробно);
— дата;
— подпись.
3. Далее претензия направляется застройщику ЗАКАЗНОЙ ПОЧТОЙ!
«Конечно, вы вправе и лично принести претензию застройщику, вот только есть варианты «отфутболивания» либо, к примеру, принятие вашей претензии ненадлежащим лицом (в моей практике была ситуация: стоит подпись секретаря, застройщик приносит штатные расписания, а такая должность там попросту отсутствует). Квитанцию копируете (часто выгорает текст) и сохраняете как зеницу ока», — предупреждает юрист.
4. Через 30 дней (если иной срок не прописан в договоре ДДУ), вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд, подкрепив его той самой квитанцией, которую вы так берегли, и документом, подтверждающим отправку копии иска ответчику (сейчас некоторые суды настаивают также на наличии описи вложения ответчику, помимо квитанции об отправке).
Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.
— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью. Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок. При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.
Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб. Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.
Для начала прочитайте и запомните следующую информацию:
Неустойка не начисляется за период просрочки с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — подробности здесь.
Я теперь переходим к образцам. Я загрузил несколько исковых заявлений в зависимости: от факта передачи квартиры; от количества дольщиков; от попадания просрочки на неучтенный период; от наличия несовершеннолетних дольщиков. Основной момент здесь факт передачи квартиры.
Всего получилось 12 образцов. Файлы имеют расширение docx. В них я указал себя как представителя истца. Если в суде истцов не будет представлять адвокат, просто удалите в иске упоминание об этом.
- Квартира не передана, не подписан акт приема-передачи
- Один дольщик, просрочка не попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
- Один дольщик, просрочка попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
- Несколько дольщиков, без несовершеннолетних, просрочка не попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
- Несколько дольщиков, без несовершеннолетних, просрочка попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
- Несколько дольщиков, среди них есть несовершеннолетний, просрочка не попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
- Несколько дольщиков, среди них есть несовершеннолетний, просрочка попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
Взыскание неустойки 214 ФЗ
Проблема дольщика со сроками получения жилья — его личная. Деньги за квартиру застройщик начал получать еще на этапе котлована. Предприимчивые спекулянты, не опасаясь 13% налога, распродают квартиры как только общей массе населения становиться понятно, что жилье в удобном месте и стоит своих денег. Как правило, это происходит на этапе возведения первых четырех этажей. Из обычных смертных – это те люди, которые в ситуации с застройщиком в самом выигрыше.
За каких – то полгода капитализация достигает в 0,5 – 1,5 миллиона рублей. Застройщик так же реализует квартиры самостоятельно. Обычно он это делает через фирму — девелопера. Поскольку спекуляция на рынке недвижимости заставляет цену для конечного потребителя повышаться, срок продажи квартир затягивается. Те граждане, которые покупают квартиры для себя начинают начинают терпеливо ждать. В суд идут не все дольщики, поэтому для застройщика бывает рентабельно подождать с передачей ключей. Иногда дольщик не может закончить стройку по объективным причинам. Например, администрация отказывается принимать дом в эксплуатацию.
Для защиты граждан законодатель пока не придумал ничего лучше, кроме взыскания неустойки. И поверьте, этот механизм реально работает и позволяет компенсировать потраченное время.
Для чего нужно спешить? Из 10 застройщиков 7 выводят деньги. Схема банальна до жути. На любой объект привлекаются субподрядчики из числа своих. Они за деньги застройщика иногда выполняют почти все работы по строительтсву. Проверка всех субподрядчиков для чиновников дело емкое и хлопотное. Пока дойдет до установления истины застройщик либо достроит объект либо обанкротится.
Непроданных квартир нет — они уже в карманном ООО. Однако, вывести деньги сразу застройщик не всегда может. Из-за этого к застройщику начнут задавать вопросы контролирующие органы. Поэтому, у каждого застройщика наблюдается движение по счету до момента сдачи последней квартиры. С момента сдачи по истечении 12 месяцев у застройщика, как правило, денег не остается. За исключением случаев, когда застройщик взял другой объект в работу или является добросовестным бизнесменом.
Главный промах дольщика дожидаться акта приема – передачи
Кто-то боится, что квартиру ему не отдадут. Что абсолютно зря, если застройщик не смог ввести дом в эксплуатацию, то квартиру он отдать не сможет и так. Если застройщик ввел дом и уже начал передавать квартиры, то застройщик не будет намерен отказываться от передачи квартиры. Если сотрудники застройщика приглашают юриста или начальника для того, чтобы как ограничить дольщика в правах — это замечательно лечиться жалобой прокурору или в Росстройнадзор.
После сдачи гражданам квартир, остатки зачастую уходят девелоперу — в карманные ООО. Это если продажей квартир девелопер не занимался изначально. То есть застройщик спокойно начинает выводить активы.
Подача иска не препятствует подписанию акта приемки, а ускоряет передачу квартиры.
Второй промах — подписать акт с указанием на отсутствие претензий. Пришел дольщик в офис к застройщику, а там все такие серьезные. Говорят, что нельзя в акте писать что есть претензии. Иначе квартиру не дадут. Это, конечно, своеобразный вид обмана. Но обыватели, как правило, счастливы что наконец — то дождались и готовы на что угодно, лишь бы закончить свою проблему. Тем более, что идти в суд готовы лишь самые мудрые из дольщиков.
Если совсем страшно, рекомендуем в акте написать, что «претензий нет, кроме сроков передачи квартиры». Это позволит взыскать неустойку, а она составляет минимум стоимость ремонта квартиры.
Период неустойки по дду не ограничен. Размер зависит от цены квартиры. Так от квартиры стоимостью в 2 миллиона рублей неустойка составляет 176 тысяч за год. Размер неустойки зависит от учетной ставки ЦБ РФ и может варьироваться.
Судья зачастую уменьшает неустойку, но в разумных пределах. И делает это далеко не каждый судья и только по обоснованному заявлению застройщика. Поскольку госпошлиной требование по неустойке не облагается имеет смысл заявлять неустойку в максимальном размере.
К неустойке добавляется штраф который равен половине от размера пени. Говоря о неустойке в этой статье мы имеем в виду пеню. Если до рассмотрения дела судом квартира Вам так и не передана, можно заявить требования о взыскании неустойки на будущее. Кроме указанного стоит попросить еще моральный вред. Его размер варьируется от 1 тысячи рублей до 50 тысяч рублей.
Если Ваш договор заключался не по 214 — ФЗ, то штраф и моральный вред будут применимы от позиции суда.
Услуги представителя так же рассматриваются и компенсируются судом. Их размер может быть уменьшен. Средняя сумма компенсации составляет 14 тысяч рублей из расчета 1 судебной заседание и составление иска.
Порядок взыскания неустойки по дду выглядит следующим образом
В иске указываем все, что подлежит взысканию. Опционально можно включать требования о признании недействительным некоторых пунктов договора по ДДУ, если они нас не устраивают.
В заседаниях имеет смысл обращать внимание на сроки рассмотрения дела. Некоторые судьи, как кремень, рассматривают в положенные 2 месяца. При явке застройщика нередко рассмотрение проходит в 1 заседание. Некоторые наоборот — растягивают процесс.
После получения судебного решения важен анализ застройщика, как судебного оппонента. Если застройщик не интересуется судьбой процесса, есть вероятность, что апелляция подана не будет. Тогда исполнительные листы можно получить через месяц после оглашения решения. Плюс время на почтовую пересылку решения. Если застройщик активен — имеет смысл подать апелляцию самому (конечно, если решение Вас не устроило). Дело в том, что застройщикам нередко восстанавливают пропущенный срок на подачу жалобы и дело опять растягивается. Апелляция рассматривает быстро. Это одновременно плюс и минус. В нашем случае это жирный и уверенный плюс.
Получение исполнительных листов позволяет обратиться к банку за списанием денег со счета. Именно в банк, а не к приставам. Если на счету уже пусто — то к приставам.
Даже если застройщик совсем Вас подвел и свои активы распродал или вывел, у Вас остается возможность закрыть зачетом требования застройщика к Вам. Например, за увеличенную площадь квартиры.
Для жителей Крыма — бонус. Аналитика по застройщикам в Симферополе.
В Симферополе строят много. Это раньше строили мало, а теперь строят много. Многие пророчат даже спад стоимости жилья и ссылаются на Краснодарский опыт. Кто-то пророчит рост стоимости, как в Москве. Мы же, как рыцари права, поговорим о проблеме юридического характера — эскроу и возможность компенсации.
Согласно действующему законодательству в сфере долевого строительства при нарушении застройщиком установленных сроков передачи объекта по ДДУ дольщику начисляется неустойка. Компенсация выплачивается из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки с даты, когда жилое помещение должно было быть передано, до даты фактической передачи (подписание соответствующего акта).
При этом пандемия и связанные с ней ограничения привели к задержке в строительстве многих объектов по объективным причинам. И законодатель, чтобы поддержать строительную отрасль и не допустить массового банкротства компаний, временно ограничил ответственность застройщиков: штрафные санкции за срыв сроков в период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. не применяются. Причем это положение действует независимо от того, до или после его введения суд принял решение о начислении неустойки по день фактического исполнения застройщиком своего обязательства.
При начислении неустойки уже после вынесения решения суда (так, при срыве сроков в период моратория неустойка исчисляется со 2 января 2021 г.) ее размер определяется судебным приставом-исполнителем. Если есть вопросы касательно суммы, подлежащей уплате, пристав может обратиться в суд за ее расчетом. Независимо от даты вынесения решения суда период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. при начислении не учитывается.
- Основания для взыскания неустойки
- Истребование неустойки через суд – на что может рассчитывать дольщик
- Судебная практика по взысканию неустойки в СОЮ
- Возможно ли взыскать неустойку без потери процентов
- Требование неустойки через Арбитраж — старая судебная практика
- Неустойка через арбитражный суд — новая практика
- Стоит ли связываться с арбитражем сейчас?
- Этапы проведения сделки
Однако законные требования граждан, как правило, остаются без ответа. При обращении в судебную инстанцию дольщик сталкивается с другой проблемой – снижением размера пени, которое в последнее время повсеместно применяется судами. Это мы подробно обсудили в нашей популярной статье «11 советов по взысканию неустойки по ДДУ». А тут мы подробно разберем вопрос взыскания неустойки через арбитраж.
Важно!
Ранее, до 11 июля 2019 года, взыскание неустойки с застройщика через Арбитражный суд было выгоднее, чем в судах общей юрисдикции. Об этом свидетельствует арбитражная судебная практика 2016 – 2017 годов, которая показывала, что в подавляющем большинстве случаев суды не видели оснований для применения 333 статьи ГК и не удовлетворяли ходатайства строительных компаний о снижении неустойки.
Вместе с тем нередко на юридических форумах возникали вопросы о правомерности взыскания неустойки в двойном размере юр. лицом, поскольку в законе такое преимущество имеют только физ. лица. Ответом на него может послужить решение Девятого Арбитражного апелляционного суда, в котором он указал, что в связи с тем, что нарушение сроков передачи жилья произошло в то время, когда участником долевого проекта являлся гражданин, то и неустойка должна уплачиваться в двукратном размере.
Аналогичную позицию высказывали Арбитражные суды относительно взимания 50 % штрафа в пользу организации, к которой перешло от дольщика право требования неустойки. В этом случае дольщику требовалось (как и сейчас) предварительно направить в строительную компанию требование о денежной выплате. Отсутствие ответа от застройщика являлось основанием для истребования этого штрафа.
В то же время дольщиком не может передаваться право на требование моральной компенсации, поскольку оно отнесено статьей 383 ГК к категории прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, которые не передаются другим лицам. Здесь следует отметить, что сумма моральной компенсации, присуждаемой судом, очень редко поднимается выше пятнадцати тысяч рублей, и в то время, когда речь идет о суммах в сотни тысяч, особого влияния данная статья расходов на общий размер компенсаций не имеет.
Важно!
Таким образом, у дольщика был выбор: либо взыскивать неустойку обычным способом, выступая в качестве истца в суде, где, скорее всего, ему срежут большую часть компенсации, либо, ничем не рискуя, передать свое право другой компании и получить значительно больше. Однако, вскоре ситуация изменилась.
Пройдемся по истории. До 2018 года арбитражные суды вообще не урезали неустойку по 214 ФЗ. При этом в арбитраже можно было получить и штраф в размере 50% от суммы неустойки. Для этого заключался договор цессии (уступки), по которому право на неустойку и штраф переходило от дольщика к компании либо к индивидуальному предпринимателю. И новый кредитор уже обращался в арбитражный суд. Это позволяло получать очень высокие результаты взысканий.
К сожалению, на этот вопрос нельзя ответить уверенно и однозначно. Все очень субъективно. Многое зависит от вашего застройщика, его юр. адреса, суммы неустойки и судьи, которому попадет дело. Конечно, мы, столько лет занимаясь спорами в сфере долевого строительства, уже выработали некоторые алгоритмы и хитрости в работе. Эти разработки позволяют нам получать более успешные решения и добиваться высокого процента взыскания. Но и эти ноу-хау дают осечки.
Юриспруденция – это гуманитарная наука. И кроме присущей ей неопределенности, очень многое решает человеческий фактор. Ведь итоговое решение принимает судья. И очень многое в российском законодательстве отдано на откуп пресловутому «судейскому усмотрению». А тут уже в силу вступает настроение судьи, его убеждения, его симпатии к представителям одной или другой стороны и т.д.
Так что, тут нет четкого рецепта. Но есть инструменты, позволяющие повысить вероятность положительного исхода. И мы постоянно используем их в своей работе. Конечно, это никак не связано с личным знакомством или коррупцией. Ни в коем случае. Просто изучая огромный массив судебной практики и алгоритмы работы арбитражных судов, мы выявили некоторые закономерности, которые пока не известны большинству наших конкурентов. Это и составляет одно из наших конкурентных преимуществ.
И в целом, имея неустойку свыше 700 000 рублей, мы можем предложить некоторые комбинированные решения, включающие в себя работу с арбитражем. Такие решения позволяют увеличить сумму взыскания от 20% до 50%. И когда речь идет о миллионных неустойках – это очень ощутимо.
Плюсы:
- Возможность получить, кроме неустойки, и другие компенсации: морального вреда, убытков, а также штраф 50% от суммы, назначенной судом, – за то, что застройщик не заплатил неустойку добровольно.
- Возможность выбрать подходящий суд, – такой, где меньше «режут» неустойку. Дольщик, как потребитель, может подать иск как по месту нахождения застройщика, заключения договора, так и по месту своей прописки или пребывания. «Место пребывания» трактуется широко. Это может быть адрес временной регистрации, арендованного жилья или гостиницы.
- Нет рисков: деньги поступают сразу на счет дольщика.
- Не нужно платить госпошлину, если сумма иска менее 1 миллиона рублей (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 3 ст. 17 Закона N 2300-1).
Минусы:
- Неустойка будет снижена. Добиться полной суммы практически невозможно.
- Неустойка уменьшается существенно. Иногда суд устанавливает негласный лимит. Например, не более 100 000 рублей. В частности, так происходит, если в суде уже много исков к застройщику.
- Сложно компенсировать затраты на юриста в полном объеме. Обычно суд «выделяет» на представителя не больше 10 000 рублей.
Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ: советы юриста
Перед заключением договора уступки для возможности обращения в арбитраж в каждом конкретном случае, необходимо взвесить все за и против, учитывая размер неустойки, доступные для подачи иска суды общей юрисдикции, их практику.
Важно знать, что в последние годы практика взыскания неустойки через суд общей юрисдикции значительно улучшилась и сравнялась. Если ранее в районных судах могли урезать неустойку в 10-15 раз, то сейчас почти во всех судах общей юрисдикции среднее урезание осуществляется в 2-3 раза.
При этом в арбитражном суде теперь не взыскивают штраф в размере 50% от неустойки по Закону РФ «О защите прав потребителей». Суды руководствуются позицией, в соответствии с которой потребительский штраф может перейти к другому лицу на основании договора уступки только после его присуждения потребителю. Данная позиция применяется на протяжении последних нескольких лет и изложена в следующих судебных актах:
- Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 58 «О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств»;
- Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2019 № 5-КГ19-52.
Кроме того, в арбитражном суде, в частности города Москвы, есть судьи, которые стабильно урезают неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в 10 раз. В таком случае смысл заключения договора уступки и обращения в арбитражный суд отсутствует.
При этом помимо штрафа в суде общей юрисдикции также можно взыскать компенсацию морального вреда в размере 5-20 тысяч рублей, убытки в виде расходов на наём квартиры.
Арбитражный суд Суд общей юрисдикции Взыскание неустойки в размере 10-50% от заявленной суммы и судебных расходов. При этом суды апелляционной и кассационной инстанции не изменяют решение суда при урезании неустойки более чем в 2 раза. Например, если из заявленной к взысканию неустойки в размере 200 000 руб. суд присудил в пользу истца лишь 20 000 руб., решение изменено не будет. Возможность взыскания: - неустойки в размере 30-70%;
- компенсации морального вреда;
- убытков;
- судебных расходов;
- потребительского штрафа в размере до 50% от взысканных судом сумм неустойки, компенсации морального вреда, убытков.
На протяжении последнего года практика в судах апелляционной инстанции поменялось, решения судов первой инстанции отменяются при урезании неустойки более, чем в 3-4 раза.
Необходимость уплачивать госпошлину при подаче искового заявления в суд в любом случае соразмерно цене иска. Государственная пошлина по делам о защите прав потребителей при цене иска до 1 миллиона рублей не уплачивается. Срок рассмотрения дела арбитражным судом по АПК РФ составляет до 6 месяцев. В соответствии с нормами ГПК РФ срок рассмотрения дела районным судом не может превышать 2 месяца, мировым судьей – 1 месяц. Хотя на практике данные сроки нередко не соблюдаются в ряде судов. Срок получения исполнительного листа является непродолжительным. Срок получения исполнительного листа зависит от конкретного суда и может колебаться от недели до нескольких месяцев. Помимо изложенного выше важно учитывать, что существуют случаи, когда взыскание неустойки возможно исключительно через арбитражный суд независимо от желания участника долевого строительства. Так, при введении в отношении застройщика одной из процедур банкротства взыскание штрафных санкций с него допускается исключительно в арбитражном суде, причем в рамках дела о банкротстве. На данное правило акцентируется внимание в Обзоре практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015) (вопрос 8).
Таким образом, во взыскании неустойки через арбитражный суд есть как преимущества, так и явные недостатки, в связи с чем перед выбором способа взыскания необходимо проанализировать целый ряд критериев. В частности, стоит учитывать последние тенденции судебной практики.
Эконом Стандарт Премиум
25.000 руб. (исковые требования менее 250 т. руб.) 35.000 руб. (исковые требования от 250 до 500 т. руб.) 50.000 руб. (исковые требования более 500 т. руб.)
Изучение документов (дду, акта приема-передачи, письменной переписки с застройщиком, ранее направленных претензий и др. документов) Анализ застройщика (платежеспособность, ориентировочный срок окончания строительства, наличие претензий и исков к застройщику со стороны третьих лиц и другое) Подготовка и направление претензии к застройщику Подготовка и подача искового заявления в суд Судебное представительство в суде Получение исполнительного листа в суде Поиск открытых банковских счетов застройщика Подача исполнительного листа в банк или в ФССП (Федеральная служба судебных приставов)
Главным достоинством работы при защите прав участника долевого строительства через арбитражный суд является полнота взыскания неустойки. Снижение неустойки по ДДУ в арбитраже происходит намного реже чем в суде общей юрисдикции. Если при подаче иска в суд общей юрисдикции теряется около 80% законной неустойки и в финале дольщику приходится довольствоваться 20% от того, на что он рассчитывал, то в арбитраже в вероятностью более 80% есть шанс получить полную сумму, рассчитанную по формуле из 214-ФЗ.
С чем это связано? С тем, что арбитражные суды внимательнее подходят к вопросу обоснованности заявлений застройщиков, щепетильнее относятся к предъявляемым сторонами спора доказательствам и в меньшей степени учитывают эмоциональную окраску выступлений сторон. Т.е. арбитраж гораздо более объективен, чем суд общей юрисдикции.
Не удивительно, что многие дольщики, понимая слишком субъективный подход СОЮ к вопросу защиты своих прав выбирают арбитраж. И это правильно. Кому же захочется, чтобы его лишили 80% причитающихся по закону денежных средств?
Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация
- Первое – выбрать синицу в небе (суд общей юрисдикции) или журавля в руке (арбитражный суд).
- Второе – выбрать надежную юридическую компанию. Именно надежную и именно компанию (а не юриста «с улицы»).
- Третье – выбрать тариф на взыскание. Тарифы бывают разные. Юридическая компания Legal Mill, например, предлагает сразу 4 варианта на выбор.
- Четвертое – собрать пакет документов, приехать в офис юридической компании и подписать договор. Обычно это занимает не более 2-х часов вместе с дорогой до офиса юридической компании.
- Пятое – ждать победы в суде, полностью положившись на надежную юридическую компанию. И в итоге получить свои выплаты в размере, который не сможет Вас не порадовать.
Отношения с застройщиком в области договора долевого участия регулируются частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому закону размер неустойки расcчитывается строго по определенной формуле.
Взыскать неустойку вы можете как самостоятельно, так и обратившись за помощью к специалисту. Стоит сравнить все плюсы и минусы обоих вариантов и принять подходящее решение. При выборе самостоятельного взыскания, рекомендуем начать с расчета неустойки. Сделать это можно при помощи нашего калькулятора. После расчета ознакомьтесь с нашими советами по самостоятельному взысканию неустойки по договору долевого участия.
Основными критериями при расчете будут стоимость объекта, срок просрочки и ставка рефинансирования на дату начала просрочки по договору долевого участия.
Для физических лиц формула будет выглядеть следующим образом:
СН = СО*СП*2*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, 2 — множитель, предусмотренный частью 2 статьи 6 закона № 214-ФЗ для взыскания неустойки в двойном размере в пользу участников договора — физических лиц, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Для юридических лиц формула будет немного иной:
СН = СО*СП*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Дольщик — физическое лицо ;
Стоимость объекта — 5 000 000 рублей;
Дата передачи объекта недвижимости по акту (указанная в Договоре) — 24.01.2019
Фактическая дата передачи объекта недвижимости — 13.06.2019
Срок просрочки по ДДУ — 140 дней;
Cтавка рефинансирования на дату начала просрочки — 7,75%.
СН = 5 000 000*140*2*1/300*7,75% = 361 666 рублей
Эта сумма, которую вы вправе потребовать у застройщика за нарушение сроков по договору. Юристы компании «Бессонов и партнеры» будут рады помочь вам взыскать максимальную сумму!
Для того, чтобы Вы могли самостоятельно рассчитать сумму неустойки по ДДУ в Вашем случае, мы подготовили специальный калькулятор расчета. Воспользуйтесь калькулятором и узнайте сколько Вы можете взыскать с недобросовестного застройщика.
Вы также можете взыскать с застройщика штраф в размере 50% от присужденной судом в пользу дольщика суммы неустойки и компенсации морального вреда. Наш калькулятор рассчитывает сумму штрафа, исходя из заявленной неустойки, без учета взыскания компенсации морального вреда.
Решили пойти по сложному пути и самостоятельно разобраться во всех нюансах процедуры взыскания неустойки с застройщика? Для Вас я попробую расписать по шагам действия, необходимые для достижения лучшего результата:
Для получения с застройщика штрафа, составляющего 50% от суммы неустойки, Вам необходимо предварительно выставить ему претензию. Делать это лучше всего по почте России с описью вложения. Так у Вас будут неопровержимые доказательства существования этой претензии.
Отправлять претензию необходимо на актуальный юридический адрес застройщика. В договоре долевого участия адрес указан, но лучше перепроверить его, запросив выписку из ЕГРЮЛ. Для этого Вам потребуется ИНН, который также указан в реквизитах ДДУ.
Как только письмо будет получено адресатом, информация об этом появится на сайте почты России. Подать иск можно не раньше, чем через 10 дней о этой даты.
Стоит заранее выбрать суд, в который Вы будете подавать иск о взыскании неустойки. Для этого мы рекомендуем изучить судебную практику в сфере взыскания неустойки по ДДУ в доступных судах. На выбор Вам предоставлены суды по месту:
- жительства или пребывания истца;
- нахождения организации Застройщика;
- заключения и исполнения договора;
- нахождения филиала или представительства организации (если иск вытекает из деятельности этого представительства или филиала).
Помните, от выбора суда зависит сумма неустойки, которую Вы получите. Разница может быть существенной. Постарайтесь правильно подобрать суд.
В случае, когда изучать судебную практику нет времени или желания, мы рекомендуем остановить свой выбор на суде по месту Вашего жительства. Судья по адресу нахождения организации застройщика может быть знаком с ним (даже в качестве ответчика) и проявить лояльность, что скажется на сумме неустойки.
Итак, Вы выбрали суд и правильно составили заявление. Теперь необходимо его подать. Лучше всего делать это напрямую судье на приеме. Уточнить график и записаться на прием можно в канцелярии суда. Обязательно обратитесь к судье с просьбой посмотреть иск на ошибки. Если ошибок нет — отлично.
Через 10 дней после подачи иска уточните у помощника судьи принят ли иск к производству. Если все хорошо, Вам назначат дату и время судебной подготовки.
В ином случае (если иск не принят к производству) узнайте причины, получите на руки определение и устраните указанные в нем причины. Тогда иск будет принят к рассмотрению.
В среднем судебный процесс по взысканию неустойки в первой инстанции длится 2,5-3 месяца.
Вам необходимо быть готовыми к тому, что застройщик попытается затянуть судебный процесс. В этом случае, обязательно укажите на это судье.
В законе и на бумаге все выглядит красиво – нарушив обязательства, застройщик должен сам выплатить неустойку по первому же требованию дольщика. На практике это не происходит, так как редкая строительная компания согласится добровольно расстаться с деньгами. Поэтому дольщику предстоит доказать факт нарушения, обратиться в суд, настаивать на принудительном удержании средств. Читайте нашу пошаговую инструкцию, которая позволит взыскать и реально получить неустойку по ДДУ с недобросовестного застройщика.
Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками
Точный перечень документов, которые потребуются в суде, зависит от обстоятельств конкретного спора. В стандартный комплект бумаг входит:
- исковое заявление;
- копия паспорта истца;
- копия договора долевого участия или переуступки прав;
- выписка ЕГРН. подтверждающая факт регистрации ДДУ;
- дополнительные соглашения к договору (если они оформлялись);
- копия уведомления о готовности передать квартиру (если оно направлялось застройщиком);
- копия заявления о выплате пени, ответ строительной компании (при наличии);
- передаточный акт, если на момент обращения в суд застройщик передал квартиру;
- расчет суммы неустойки;
- доверенность на представителя (если вы наняли юриста или другое лицо для ведения дел в суде).
Так как дольщик является потребителем услуг, он может сам выбирать подсудность при подаче иска:
- по своему адресу проживания;
- по месту расположения объекта недвижимости;
- по регистрационному адресу строительной компании.
Обычно проблем с определением подсудности не возникает, так как гражданин проживает по месту размещения объекта и юридическому адресу застройщика.
Совет юриста. Не забудьте соблюсти новое правило ГПК РФ, действующее с октября 2019 года. Истец обязан сам направить копии всех документов ответчику до обращения в суд. Сделать это лучше по почте, чтобы приложить к иску подтверждающий документ об отправке. При нарушении указанного правила суд вернет документы без рассмотрения.
Если сумма иска не превышает 50 тыс. руб., документы подаются к мировому судье. Если размер требований выше, обращаться нужно в районный суд. Использовать вариант с получением судебного приказа нельзя, так как взыскание неустойки по ДДУ носит характер спора.
Хотя правила взыскания неустойки с застройщика четко определены Законом № 214-ФЗ, у вас могут возникнуть проблемы. Все суды используют «правило статьи 333 ГК РФ», позволяющее снизить размер штрафных санкций по ходатайству ответчика. Для этого проверяется соразмерность пени основному долгу. На практике, в 99% случаев суд никогда не взыщет неустойку, превышающую основную задолженность, даже если просрочка сдачи квартиры исчисляется годами. Застройщик всегда активно участвует в процессе, поэтому наверняка подаст указанное ходатайство.
Совет юриста. Чтобы повысить шансы на взыскание максимально возможной суммы пени, воспользуйтесь поддержкой опытного юриста. Дополнительные расходы по оплате услуг представителя можно взыскать в этом же процессе, либо по отдельному заявлению. В нашей практике сумма по решению суда всегда была выше, если дела в суде вел юрист или адвокат.
Еще одним основанием для отказа в иске или снижения суммы неустойки будет истечение срока давности. Согласно ГК РФ, обратиться с заявлением в суд нужно не позднее 3 лет с момента нарушения обязательства. На практике, дольщики обычно не ждут так долго, чтобы привлечь застройщика к финансовой ответственности.
Передавать исполнительный лист застройщику не нужно. Хотя строительная компания обязана сама исполнить требования, указанные в решении суда, ждать добровольного исполнения не приходится. В соответствии с Законом № 229-ФЗ, для получения денег исполнительный лист можно направить:
- в банк, где у должника открыты счета;
- в ФССП, где приставы возбудят исполнительное производство и сами займутся удержанием;
- в арбитраж для включения требований в реестр кредиторов, если застройщик находится в стадии банкротства.
Если строительство МКД еще не закончено, на счетах застройщика наверняка имеются средства, ведутся операции. В этом случае лист можно сразу направить в банк для списания. Сведения о счетах строительной компании можно узнать из договора, либо по выписке ЕГРЮЛ. Так как информация обо всех открытых счетах сразу передается в ИФНС, ее может получить и взыскатель. Банк будет держать исполнительный лист до полного погашения долга, либо до закрытия счета.
Обычно взыскание проходит через приставов. Для этого подается заявление в ФССП, после чего возбуждается исполнительное производство. Приставы смогут:
- наложить арест на счета строительной компании;
- наложить арест на имущество, принадлежащее должнику (например, на строительную технику, оборудование, стройматериалы и т.д.);
- передать арестованные активы на реализацию, если должник не рассчитался с взыскателем.
После завершения строительства дома получить деньги с застройщика сложнее, особенно если вся его техника и оборудование были арендованы. По этой причине рекомендуем еще на стадии судебного процесса требовать введения обеспечения. Обеспечительные меры заключаются в аресте имущества и блокировке сумм на счетах, чтобы гарантировать исполнение судебного акта.
При покупке квартиры в строящемся жилом комплексе, стороны (покупатель и застройщик) в обязательном порядке должны заключить договор, в котором будут четко регламентироваться права и обязанности каждой из сторон. Ниже предлагаем рассмотреть все нюансы договора и, собственно, самого процесса, по которому взыскивается неустойка по нему.
В момент заключения договора, покупатель выступает в роли соинвестора – вкладывает свои собственные (или заемные) финансовые средства в строительство жилого комплекса или многоквартирного дома. При этом он не делает физическое лицо коммерческим партнером и, соответственно, обеспечивает для покупателя особые условия, надежно защищающие его от определённых рисков, которые могут возникнуть в рамках проведения строительных работ.
В ДДУ обязательно должны быть отображены следующие параметры:
- Определение объекта недвижимости;
- Сроки строительных работ;
- Сроки передачи квартиры/коммерческого помещения покупателю;
- Стоимость объекта недвижимости;
- Порядок внесения платежей;
- Штрафные меры и санкции для обеих сторон.
В ситуации, когда застройщик нарушает сроки введения жилого дома в эксплуатацию, за каждый день задержки он обязан выплачивать дольщику неустойку за каждый день просрочки, начиная с самого первого. Неустойка за просрочку по ДДУ составляет 1/150 текущей ставки рефинансирования по курсу ЦБ за каждый последующий из уже набежавших дней!
Выше мы уже говорили о том, что застройщик должен выплачивать дольщику 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ. Приведем простой пример для того, чтобы вы понимали, как она рассчитывается.
Формула выглядит следующим образом: 1/150*ставка рефинансирования ЦБ*количество дней просрочки*цена договора (стоимость квартиры)
При действующей ставке рефинансирования, которая равна 7% и цене квартиры 3 млн. руб. путем нехитрых математических вычислений получаем, что застройщик должен покупателю 1,8 тысяч рублей за каждый день просрочки.
Кроме того, что на застройщика налагаются штрафные санкции в виде выплат по неустойке, дольщик также имеет полное право на получение дополнительных компенсаций. Неустойка по ДДУ за просрочку сдачи также может включать в себя возмещение расходов дольщика на аренду жилья, которое он был вынужден снимать из-за несвоевременной сдачи дома.
В этом вопросе очень важно помнить о том, что все расходы, которые вынуждено понес дольщик, должны быть подкреплены документально! В ситуации, когда покупатель снимает жилье, таким подтверждением может стать договор аренды, где прописана сумма ежемесячных выплат, сроки и т.д.
Иногда возникают ситуации, когда квартира в строящемся доме приобретается не напрямую от застройщика, а через посредника (риэлтора). Это достаточно распространённая практика и ничего страшного здесь нет.
В договоре цессии, который заключается между покупателем и посредником может быть не прописана дата ввода жилья в эксплуатацию. В этом случае неустойка с застройщика по ДДУ устанавливается с момента, указанного в первоначальном договоре посредника с застройщиком.
Прежде чем подать на компанию в суд и потребовать полагающиеся выплаты, покупателю очень важно подготовиться к этому самому суду. Ниже мы подробно расскажем о том, как правильно составить заявление о взыскании неустойки с застройщика и какие нюансы необходимо учитывать.
Забегая немного вперед, хотелось бы отметить, что многие недооценивают важность подготовительного этапа. Хотя он, по своей сути, является одним из наиболее серьёзных, требующих максимальной ответственности.
Похожие записи: