Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли разрешение на перепланировку нежилого помещения в нежилом здании». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:
- были представлены не все документы;
- представление документов в неуполномоченный орган власти;
-
несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.
О требованиях к перепланировке и реконструкции нежилого помещения
Перепланировка помещений в нежилом здании или МКД может начинаться только после подготовки и согласования проектной документации. Внимательно отнеситесь к этому требованию закона. Не рекомендуем рассчитывать на узаконивание уже завершенных работ, так как это всегда влечет дополнительные нюансы и проблемы. Если работы влекут угрозу для прочности и надежности строения, либо не соответствуют нормам закона, узаконивание перепланировки нежилого здания вообще будет невозможно.
Согласие собственников на перепланировку нежилого помещения должно оформляться письменно. Для работ на конструкциях МКД указанное согласие принимается на общем собрании, фиксируется в протоколе. Учтите, что собственников МКД нельзя заставить согласовать перепланировочные работы. По этой причине придется искать компромисс, убеждать участников собрания.
Основным документом для прохождения согласований является проект. Его нужно заказывать по договору с компаниями, входящими в СРО. Обратившись к нам, вы получите документацию, разработанную в строгом соответствии с законом. В состав проекта перепланировки нежилого помещения входят следующие разделы:
- пояснительная записка с описанием текущего состояния, параметров и особенностей объекта;
- описание планировочных решений, перечень предстоящих работ;
- расчеты нагрузок на конструкции, описание решений для их укрепления, усиления;
- описание мер безопасности на период проведения работ;
- предписания к характеристикам и видам строительных и отделочных материалов, оборудования;
- графические материалы – чертежи, планы, схемы;
- сметно-расчетная документация, спецификации.
Проект перепланировки нежилого помещения для согласования изготавливается в цифровом виде. Исходные данные для проектирования берутся по результатам осмотра, обследования, запроса информации ЕГРН и материалов из архива БТИ. Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от особенностей запланированных работ и объекта.
Независимо от функционального назначения и статуса помещения, изменения после окончания работ требуется отразить в ЕГРН. Алгоритм действий включает следующие этапы:
- с актом на завершенные работы необходимо обратиться к инженеру, заключить договор на изготовление техплана;
- в ходе обследования и анализа документов инженер определит новые параметры помещения, опишет их в разделах техплана, на поэтажном плане;
- техплан делается в цифровом виде, передается в Росреестр;
- чиновники Росреестра переносят информацию из техплана в ЕГРН, после чего выдают заявителю выписку.
Перепланировка нежилого помещения всегда завершается учетом в Росреестре. При этом проект в Росреестр представлять не нужно.
Комментарий эксперта. Алгоритм согласования перепланировок нежилых помещений в МКД обязывает внести новые данные в техпаспорт БТИ. Туда нужно обратиться после окончания работ. Подавать техпаспорт в Росреестр не нужно.
Разберем, как узаконить уже сделанную перепланировку. Для подтверждения безопасности выполненных работ в МКД оформляется тех. заключение о безопасности несущих конструкций. Его может оформить автор проекта МКД, либо специализированная организация. Новые параметры будут указаны в техплане, который изготовит инженер.
Если документы подтверждают безопасность законченных работ, все процедуры можно пройти без суда. Однако чиновники госорганов нередко «перестраховываются», отказывают в узаконивании по надуманным причинам. Обжаловать такой отказ нужно в суде. Для этого подается административное исковое заявление, прикладывается техплан с заключением инженера, техзаключение на несущие конструкции. По решению суда сотрудники Росреестра проведут учет, обновят ЕГРН.
Наша компания поможет быстро согласовать любые виды работ. Мы гарантируем клиентам:
- подготовку всех необходимых документов, сопровождение на каждой стадии процедур;
- консультационную поддержку, выбор планировочных решений, соответствующих законодательству;
- доступные расценки на все виды услуг, индивидуальное коммерческое предложение каждому заказчику.
При заключении договора вы можете проверить примеры наших работ. Это поможет сделать правильный выбор.
- Перепланировка нежилого помещения заключается в изменении его характеристики и конфигурации.
- До начала работ оформляется проект, а после завершения ремонта изготавливается техплан, проводится учет в Росреестре.
- Если перепланировка проводится в МКД, согласование пройдет в МЖИ. Для работ в нежилых строениях это не требуется.
- Чтобы обновить информацию в ЕГРН после перепланировочных работ, требуется заказать техплан у кадастрового инженера.
Если нужно пройти согласования на перепланировку, закажите услуги в нашей компании. Подробнее о наших услугах можно узнать на бесплатной консультации.
На самом деле, вариантов перепланировки нежилого помещения, которые используют предприниматели, не так уж много. Чаще всего возникает потребность в расширении полезной площади, либо в объединении помещений, в изменении их предназначения. Например, в целях оптимизации может потребоваться перемещение санитарно-технической зоны в другое место, изменить расположение дверных проемов, установить кондиционеры, стеллажи, какое-либо громоздкое оборудование или оснащение.
Стоит помнить, что если нет официального разрешения на перепланировку, изменение конфигурации помещения считается нелегальным, и это чревато проблемами с законом.
Собственно, самовольно изменить можно только то, что не меняет проекта внутреннего обустройства, например, изменить цвет стен, обновить отделку и встроенную мебель, заменить сантехнику и прочие инженерные коммуникации.
Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).
Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.
Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:
• нормативно-правовые требования;
• строительные нормы и правила;
• санитарно-гигиенические нормы.
Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.
При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.
Согласование перепланировки нежилых помещений
Разрабатывая перепланировку нежилого коммерческого помещения, прежде всего, рекомендуется внимательно изучить УК РФ и в особенности 25 статью, где прописаны базовые термины, перечень необходимых документов, распределение ответственности при проведении работ по переустройству и перепланировке. В частности, там содержатся базовые изменения в нежилых помещениях, которые обязательно надо узаконить. Итак, согласований не избежать, если:
• площадь помещения расширяется за счет сноса или перемещения стен;
• планируется возведение новых стен или капитальных перегородок;
• есть необходимость убрать или переместить двери и окна;
• планируется монтаж нового инженерно-технического оснащения;
• одно большое помещение переделывается в несколько небольших;
• нужна ликвидация или, наоборот, монтаж лестниц;
• необходимо перенести санитарное помещение;
• предполагается изменение конструкции потолка и пола;
• требуется подключить коммуникационные сети;
• планируется монтаж оборудования, которое необходимо подключать к коммуникационным сетям.
Кроме того, стоит обратиться к Градостроительному кодексу и изучить временный регламент согласования проектной документации. Нередко местные власти накладывают свои ограничения, поэтому для уточнения полного перечня стоит обратиться к специалистам и изучить локальные нормативные акты. Если планируется обычный косметический ремонт без какого-либо посягательства на опорные конструкции здания и без изменений существующего проекта, можно приступать к работам, не тратя время на согласования.
Когда радикальные преобразования уже начаты «нелегальным» способом, без предварительного согласования, перепланировку все равно придется узаконить, но уже через суд. Причем, вполне может оказаться, что узаконить изменения невозможно (нарушены строительные и прочие нормы), и владельцу придется возвращать объект к исходному состоянию.
Владельца могут оштрафовать, а в отдельных случаях и применить к нему более серьезные меры воздействия (лишение свободы), если, например, в результате работ произошло обрушение и пострадали люди.
Чтобы органы, которые занимаются технической инвентаризацией, признали вносимые изменения именно перепланировкой, а не более сложной реконструкцией, важно указать, что в ходе изменения базовых параметров помещений фундаментальные конструкции затрагиваться не будут. Под таковыми понимаются, в первую очередь, несущие стены, удерживающие межэтажные перекрытия.
Есть и еще одно немаловажное условие – сохранение внешних параметров преобразуемого нежилого помещения. То есть, внутри можно всеми доступными средствами изменять конфигурацию пространства, но снаружи все должно оставаться неизменным, кстати, внешние коммуникации тоже должны остаться в исходном виде.
Перепланировка нежилого помещения в коммерческой зоне согласовывается по упрощенной процедуре, но когда предстоящие работы по модернизации классифицируются как реконструкция, для ее организации и осуществления надо иметь на руках разрешения местных органов, уполномоченных контролировать градостроительные вопросы в населенном пункте.
Упрощенная процедура касается только перепланировки в нежилом здании. Если это офис в новостройке с изначальной свободной планировкой, проблем с согласованием перепланировки нежилого помещения вообще не будет — все пространство изначально подготовлено таким образом, чтобы собственник или арендатор смог обустроить его на свой лад.
За получением согласия в администрации и проектных организациях может обратиться как собственник нежилого помещения, так и арендатор, который будет действовать по доверенности. Крайне нежелательно начинать любые работы (как перепланировку, так и простой ремонт), не поставив в известность владельца помещения — он может не согласиться с изменениями, отказаться узаконить их и в судебном порядке вернуть все в исходное состояние. Да и на возмещение материального и морального вреда придется потратиться.
Чтобы сделать перепланировку нежилого пространства легитимной, надо изготовить проект (выполняется лицензированной проектной организацией) и согласовать его в администрации (отдел строительства и архитектуры), а затем отправиться в БТИ с заявлением. Мастера технической инвентаризации в оговоренное время приедут на объект, выполнят регламентные измерения и определят категорию работ. Затем, когда перепланировка уже выполнена, приемная комиссия сравнит чертежи и планировочные документы до начала работ и после их завершения, убедится в том, что выполненные работы не вышли за рамки проекта, и выдаст соответствующее заключение. В этом документе будут подробно описаны все работы, выполненные в помещениях, с указанием технических нормативов и строительных регламентов.
После этого документы сдаются в Росреестр, который зарегистрирует внесенные изменения. Как правило, чиновники Росреестра, которые будут впоследствии работать с этим документом, начинают читать заключение с финальной части, где указано, что все сделанное можно классифицировать как перепланировку, которая выполнена по правилам и не представляют угрозы для устойчивости, безопасности всего здания.
Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.
На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.
Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.
Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.
Перепланировка нежилого помещения в 2020 году: особенности согласования
Преобразование недвижимого объекта не всегда требует предварительного разрешения. Действия по перепланировке и переустройству нежилого помещения, не касающиеся переделки внутренней конструкции здания и не меняющие его общую площадь, предварительного согласования не требуют.
Виды работ, которые можно выполнять самостоятельно без разрешения:
- установка сплит-систем;
- смена отопительных радиаторов;
- оштукатуривание стен и внутренняя отделка;
- замена унитазов, кранов, смесителей, сифонов, биде, ванн и т.д. без их перемещения;
- установка вытяжки;
- остекление балконов и лоджий;
- замена напольного покрытия;
- переоборудование шкафов внутри стены;
- замена окон с оставлением их конфигурации и размера.
Для внесения полученных изменений в техническую документацию требуется полное соблюдение законной процедуры перестройки и всех предусмотренных санитарных норм и правил. Преобразование коммерческого объекта будет считаться оконченным после получения от приемной комиссии акта о завершении.
Для соблюдения процедуры необходимо предварительное составление технического проекта. Если вся документация будет соответствовать требованиям законодательства, то шанс на получение одобрения от контролирующего органа будет достаточно высоким.
Условия, которым должно соответствовать переоборудование недвижимости:
- точное выполнение всех санитарных норм и строительных правил;
- абсолютное соблюдение требований противопожарной безопасности;
- отсутствие угрозы для здоровья жизни для других лиц.
Проект на переустройство недвижимого объекта должен составляться организацией, имеющей специальную лицензию и входящую в СРО проектировщиков
Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.
Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.
В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.
Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются действия без согласия от уполномоченного органа или с нарушением утвержденного проекта. Виновное лицо будет нести ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все произведенные реформации нужно будет ликвидировать и возвратить недвижимый объект в первоначальное состояние.
Если требования Жилищной инспекции не будут выполнены, собственность после судебного разбирательства может быть продана. Последствий можно избежать, если реформация не нарушает права других граждан или юридических лиц, находящихся в этом здании. Но рассматривать о законности произведенных изменений будет суд, по итогам разбирательства будет вынесено соответствующее решение.
Кроме этого потребуется уплатить штраф, размер которого будет зависеть от статуса нарушителя. Согласно статье 7.21 Кодекса штрафные санкции за самовольную реформацию в частном доме для гражданина могут составить от 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб. За перестройку без разрешения в многоквартирном доме гражданин может уплатить от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. Для юридических лиц штраф может составить от 40 тыс до 50 тыс. рублей.
Для одобрения перестройки коммерческой собственности потребуется соблюсти целую процедуру. Специальный порядок согласования на проведение работ состоит из нескольких этапов:
- составление предварительного проекта. Для этого необходимо обратиться в проектное бюро;
- если на руках отсутствует технический паспорт на недвижимость, его нужно будет получить в БТИ;
- сбор дополнительных документов, предусмотренных ст. 26 ЖК РФ;
- если перестройку планирует выполнить арендатор, следует получить разрешение собственника;
- подача официальных бумаг и соответствующего заявления в орган, выдающий разрешение (Администрация, Жилинспекция или БТИ). Документы в Жилинспекцию можно подать через МФЦ.
После получения разрешения начинаются строительные работы.
Отказ в переустройстве недвижимости можно обжаловать в суде
По завершении строительных работ необходимо вызвать приемочную комиссию. В ее полномочия входит проверка окончательного результата на соответствие его проекту и действующим нормам. По итогам проверки владельцу вручается акт о завершении работ, который передается в БТИ. Все произведенные перестройки вносятся в техпаспорт.
Перепланировка нежилого помещения
Процедура переоборудования коммерческой недвижимости может отличаться в зависимости от того, в каком помещении находимся искомый объект. Если нежилая собственность находится в многоквартирном доме, то согласовывать свои действия нужно в Жилинспекции. Так как переустройство дома может затрагивать права жильцов соседних квартир, необходимо получить от них согласие на проведение будущих работ.
При составлении проекта следует помнить, что производить перестройку, в результате которой будет затруднен доступ к коммуникациям или общему имуществу многоэтажки, запрещено. Необходимо соблюсти все интересы жильцов. При выполнении перестройки коммерческой площади в многоквартирном доме потребуется соблюсти ряд условий:
- обустроить отдельный вход;
- смонтировать систему вентиляции.
Изменить структуру коммерческой недвижимости в жилом доме будет проще, особенно, если в нем не проживают граждане. Необходимо обязательно перевести жилой объект в нежилой, если это не было сделано до момента его реформации.
Если коммерческая площадь находится на втором этаже, под ней не должно быть жилых квартир. При несоблюдении этого условия получить согласие будет невозможно
Для переоборудования коммерческой собственности в нежилом здании разрешение в Жилищной инспекции получать не нужно. Потребуется только согласие собственника, если работы хочет провести арендатор, или доверенность, если оформление официальных бумаг поручено иному лицу.
Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.
Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:
- план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
- материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.
Если помещение, которое собственник желает переделать, располагается в жилом доме на первом этаже, то в некоторых случаях потребуется проведение общего собрания всех собственников этого дома. Закон и уполномоченные органы несколько строже относятся к таким действиям. Проведение общего собрания необходимо тогда, когда будущий ремонт будет затрагивать общее имущество всех собственников, включая жилые помещения. К такому имуществу относятся:
- крыши, в том числе подъездных групп;
- зоны лестничных клеток или внедрение в подъезды;
- общего тамбура;
- подвалов;
- прочих помещений.
На собрание выносятся вопросы будущих работ. Если достигается общее большинство голосов (50% + 1 голос), то собственник нежилого помещения имеет право начать работы. Какое решение не приняли бы собственники, оно оформляется в письменном виде протоколом.
Основное отличие перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме заключается в том, что собственнику не нужно получать дополнительные разрешения в таких инстанциях как Роспотребнадзор, пожарный надзор и технадзор. Это разрешения уже был получены застройщиком при возведении МКД.
Список документов небольшой, если сравнивать с согласованием работ в торговых центрах и прочих нежилых помещениях.
Основная особенность перепланировки нежилого помещения в нежилом доме заключается в том, что не нужно будет получать дополнительное разрешение от Жилинспекции и согласовывать работы с собственниками жилых помещений.
Список документов и предполагаемых предварительных работ несколько шире, чем для согласования ремонта в жилых домах. Но вероятность одобрения выше, так как не все собственники голосуют за открытие магазина, ателье или парикмахерской в своём доме.
На каждой стадии необходимо чётко следовать административным регламентам и законодательным нормам. В противном случае, собственник может получить отказ на заключительном этапе. Ему необходимо провести следующие подготовительные работы:
- подготовить проект будущих работ. Его не нужно делать самостоятельно. Он выполняется специалистами проектного бюро, которое имеет действующий допуск СРО. Можно обратиться к частнику, то он также должен иметь соответствующий допуск;
- все работы должны быть запланированы в точном соответствии с проектной документацией. На каждый вид работ должно быть отведено определённое время, в него необходимо уложиться;
- после окончания ремонта необходимо заказать новую проектную документацию, в которой будут отражены проведённые изменения;
- после того как все документы готовы, необходимо зарегистрировать новое право на новое помещение в Росреестре.
На что следует обратить внимание при перепланировке нежилого помещения
Чтобы узаконить будущую перепланировку, собственнику помещения или посреднику, необходимо придерживаться следующего порядка перепланировки помещений для согласования:
- подготовить всю необходимую документацию;
- сдать её на проверку в уполномоченный орган администрации. Это можно сделать при личном приёме или через МФЦ;
- согласование проводится в течение 45 календарных дней. По истечении этого времени собственник получит на руки либо положительное решение, либо отказ. При решении в пользу собственника он может приступать к ремонтным работам;
- проведение самой перепланировки в установленные сроки. Они приблизительно прописываются в проектной документации;
- теперь нужно пригласить приёмочную комиссию для согласования уже проведённых работ. Они сверяют техническую и проектную документацию с тем, что видно;
- если вопросов и недочётов нет, эксперты составляют акт и подписывают его;
- с этим актам, а также с техническими документами на помещение, собственник снова посещает МФЦ. Комплект документов он отдаёт для передачи в Росреестр;
- после проведения всех регистрационных процедур, Росреестр зарегистрирует право собственности с обновлёнными данными. Выписку из ЕГРН собственник получит на руки.
Если помещение располагается в нежилом здании, порядок действий может несколько отличаться.
Подача комплекта документов на согласование не означает, что уполномоченные органы дадут положительное решение. Есть причины, по которым могут отказать:
- заявитель предоставил неполный комплект документов;
- комиссия делала межведомственный запрос, по нему пришёл отрицательный ответ;
- заявитель подготовил все нужные документы, но подал их не в тот орган;
- проектная документация не соответствует требованиям действующего законодательства.
Отказ от уполномоченного органа должен быть письменным и аргументированным. Собственнику помещения необходимо объяснить, по какой причине ему отказывают в проведении работ. Объяснение должно быть чётким, ориентированным на ссылки нормативных актов. Если недочёты не критические, то заявителю будет отведён некоторый срок для их исправления. Например, он собрал не все документы или срок действия выписки из ЕГРН истёк. Необходимо подготовить нудные бумаги или заказать новую выписку. После этого можно снова сдавать документы на согласование.
Провести согласование будущей перепланировки, если нежилое помещение находится в жилом доме сложнее, нежели оно находится в ТРЦ или другом нежилом помещении. Подходить к вопросу нужно серьёзно, заранее подготовить проект, найти бригаду. Ремонт нужно провести в установленные сроки, потом его утвердить. Без этого право собственности на переделанное помещение зарегистрировано не будет.
Разрешение на перепланировку нежилого помещения – бесплатное.
Цена складывается из подготовки проекта и самого строительства. Точную сумму назвать сложно. Но, например, если у вас небольшой салон красоты на первом этаже – выйдет не дорого. А если вы хотите сделать перепланировку 2-х этажного магазина в торговом центре, это обойдется в кругленькую сумму.
В целом, такие проекты могут стоить от 50 000 до 200 000 рублей, в зависимости от сложности и региона.
На какие именно работы потребуется получать разрешение, отвечает глава 4 Жилищного кодекса РФ, в которой содержится определение переустройства и перепланировки.
«Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт». Снос перегородок и возведение новых, перенос дверных проемов, изменение местоположения комнат — все это примеры перепланировки, которую нужно согласовать в департаменте градостроительства мэрии.
«Переустройство — это замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которое требуется внести в технический паспорт помещения».
При этом устройство дополнительного входа, который стремится сделать подавляющее большинство собственников нежилых помещений, перепланировкой не является. Такие изменения считаются реконструкцией, так как в данном случае затронуты несущие конструкции дома. На реконструкцию нужно получать отдельное разрешение, причем сделать это сложнее, чем согласовать перепланировку.
Согласование перепланировки в нежилом помещении
Подготовка к перепланировке всегда должна начинаться с консультации проектировщика. Специалист расскажет, что можно и что нельзя изменить при перепланировке в нежилом помещении. Оценит, не нарушают ли работы, которые вы запланировали, строительные или санитарные нормы, не представляют ли потенциальной опасности для конструкций здания и получится ли их согласовать.
Как только вы убедились, что запланированные изменения возможно согласовать, можно собирать документы для получения разрешения на перепланировку. В администрацию подают проект перепланировки, разработанный специализированной проектной организацией, имеющей допуски СРО на выполнение данного вида работ.
Кроме того, потребуется технический паспорт на помещение. Этот документ содержит необходимую информацию об объекте (материал стен, год постройки и т. д.). Если техпаспорта на нежилое помещение у вас нет, его придется заказать кадастровому инженеру. А вот специально менять давно выданный техпаспорт на новый для получения разрешения на перепланировку не нужно. Для оформления перепланировки подойдет даже паспорт, изготовленный много лет назад.
В перечень документов, которые нужно предоставить для согласования перепланировки, также входят заявление и правоустанавливающие документы на недвижимость. Все собственники объекта должны быть согласны с запланированными работами. Если собственников у нежилого помещения несколько, все они должны присутствовать в администрации при подаче заявления. Если это невозможно, они дают заверенное нотариусом согласие на проведение перепланировки. При этом администрация имеет право запросить дополнительные документы. Например, для согласования определенных видов работ может потребоваться поэтажный план.
Документы на получение разрешения на перепланировку нужно подать лично в департамент градостроительства администрации города (улица Карла Маркса, 95, единая канцелярия), а также через МФЦ или направить в электронном виде через портал госуслуг. Специалисты рассмотрят поданные документы в течение 45 дней.
Если администрация принимает положительное решение, собственнику выдают разрешение на перепланировку. Срок действия разрешения устанавливается до одного года. За это время вы должны завершить все запланированные работы.
После завершения работ на объект выезжает комиссия, которая создана при администрации соответствующего района города. В нее входят чиновники, представители управляющей компании, проектировщик. Задача комиссии — проверить, соответствуют ли проведенные в помещении работы проектным решениям. Специалисты подписывают акт выполненных работ, который вам нужно будет предоставить в департамент градостроительства на утверждение.
После этого можно обращаться к кадастровому инженеру, который сделает технический план помещения уже с внесенными при перепланировке изменениями. Затем документы подаются в Росреестр, чтобы обновить информацию об объекте в ЕГРН.
Согласование перепланировки нежилого помещения
- 1. Как узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве? Многоквартирный дом.
- 1.1. Рассмотрим пошагово порядок узаконивания перепланировки нежилого помещения.
- 2. Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения? Нежилое здание.
- 3. Примеры узаконенных перепланировок в нежилых помещениях.
Пункты 1.3 и 2.5.1.1.2 Прилож. №2 ППМ № 508 говорят, что в МосЖилинспекцию, чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве, на Портале городских услуг сдаются в электронной форме необходимые документы:
- запрос. Он оформляется прямо на Портале Госуслуг.;
- техзаключение (или эскиз). Необходимо, чтобы оно было заверено электронной подписью выполнявшей его организации
- в соответствии с п. 1.6 Прил. 3 ППМ № 508 заключение «Центра гигиены и эпидемиологии» на ТЗК;
- выписка из ЕГРН;
- ОГРН;
- документ, подтверждающий право действовать от имени юридического лица;
- устав юридического лица;
приказ об утверждении руководителя юридического лица; - банковские реквизиты;
план БТИ до и после переустройства, а также экспликации; - формы 1а и 5 из БТИ;
- акты освидетельствования скрытых работ;
- журнал работ, если затрагивались несущие элементы;
На объект по озвученному запросу выходит инспектор Жилищной инспекции и сверяет реальную планировку с указанной в техзаключении. Далее в соответствии с п. 18 Прил. № 1 ППМ № 508 он составляет протокол об административном правонарушении, так как переустройство выполнено без полученного разрешения, и устанавливает штраф. Согласно пункту 2 статьи 7.21 КоАП РФ физическим лицам необходимо заплатить 2000-2500 руб., а юридическим- 40-50 000 руб. Чтобы избежать такого штрафа во втором случае, можно заключить договор аренды с физическим лицом и подавать документы от него. После уплаты штрафа, если переустройство не нарушило никаких норм и совпадает с техзаключением, то инспектор выдает акт о завершенной перепланировке. Один экземпляр он отправляет в БТИ.
Теперь с актом на руках необходимо обратиться повторно в БТИ, чтобы вызвать техника на обмеры помещения. Он обмеряет помещение и подготавливает план БТИ и экспликацию без красных линий.
Как согласовать перепланировку нежилого помещения?
Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.
Если мы обратимся к законам, то там мы не увидим упоминание о разрешении на перепланировку. Разрешение на перепланировку можно получить только по ходу согласования, для получения этого согласования для вас будет нужно:
- Выдача согласия от всех собственников данного объекта;
- Заказ проекта, который будет содержать в себе безусловно все работы и изменения в планировке помещения в здании, требования безопасности;
- Нужно будет пройти обязательные процедуры, вид этих процедур и их количество зависят от вида и назначения объекта, а также вида работ, которые на нём будут проводиться;
- После окончания работ требуется пройти все необходимые процедуры для узаконивания изменений в параметрах помещения или здания.
Если один из владельцев объекта против конфигурации его вида, то вы не получите разрешение в государственных и городских органах. Обсуждать это необходимо до подачи заявления, все собственники обязаны быть согласны и иметь одинаковое мировоззрение по данному вопросу. Нельзя принуждать собственников принимать уже указанное решение.
Следует помнить о том, что все данные в статье обобщенная, каждый случай индивидуален и уникален. А если вы обратитесь к нам, то получите персональную консультацию именно по вашему вопросу, она будет абсолютно безвозмездной.
Разрешение на перепланировку нужно в любом случае. Но перечень согласований может отличаться в большой зависимости от неких ситуаций:
- В зависимости от того, какое помещение, и где оно размещается. К примеру, если помещение размещается в многоквартирном доме, то нужно получить все согласования, но если все таки помещение находится в нежилом здании, то могут не потребоваться некоторые разрешения;
- От перечня и места проведения работ, например, если во время выполнения работ будет употребляться общедомовое имущество МКД, то необходимо согласовать этот момент на общем собрании собственников;
- От целей, для которых меняется планировка помещения, например, если помещение переводят из жилого в нежилое или в обратном порядке, то могут понадобиться некоторые дополнительные разрешения.
Может быть, в решении вашей трудности вам поможет статья о согласовании перепланировки нежилого помещения в 2020-м году.
Как правило для согласования перепланировки помещений, которые размещаются в жилом здании, понадобится разрешение от МЖИ. В МЖИ вам необходимо подать проект и иные документы, он будет проверяться по соответствию нормам безопасности. Но если все таки планировка изменяется в нежилом здании, то в МЖИ обращаться не надо. В этом случае работу можно проводить на основе проекта, проект обязан быть утвержден и заказчиком, и управляющим проектной организации.
Для нежилых зданий документы в МЖИ согласовывать не нужно. Однако, это совершенно не означает то, что владелец может изменять планировку так, как ему охото, и при этом не заострять свое внимание на правила безопасности. Даже если перепланировка проводится в нежилом здании, то необходимо заказать проект, который необходим для исполнения работ. После выполнения основного этапа работы необходимо заказать технический план, а также обратиться в росреестр для того, чтоб поставить на учёт все выполненные конфигурации.
В этом разделе вы сможете просчитать цену на данную услугу.
Согласование по перепланировке не получится получить за один раз. Даже при использовании типового проекта для проведения работ необходимо достаточно большое колличество времени для того, чтоб собрать все документы, организовать собрание собственников МКД, подготовить технический план объекта и пройти другие процедуры, которые являются неотклонимыми. Чуть ниже будут рассмотрены действия для перепланировки на различных объектах строительства.
Самым легким вариантом проведения перепланировки будет перепланировка в помещении, которое находится в нежилом здании. Тогда от владельца необходимо:
- Соглашение от абсолютно всех, кто обладает правами на данный объект;
- Заказ проекта;
- Заключение договора с подрядной организацией, все работы обязаны производиться в строгом соответствии с проектом;
- Нужно подписать акт о выполненных работах на объекте;
- Заказ техплана по договору с кадастровым инженером;
- Необходимо заказать технический план по договору, оформленному с кадастровым инженером;
- Необходимо поставить здание на учет в росреестре, а также получить там выписку ЕГРН.
Планировка может производиться как в одном помещении, так и в нескольких помещениях, находящихся в нежилом здании. Все эти работы можно включить в один проект. Для каждого помещения, которое было затронуто при перепланировке, нужна подготовка техплана, а также учет в росреестре.
Безусловно, перепланировка в жилых помещениях будет намного сложнее. Безопасность исполнения таких работ будет контролироваться муниципальными, а также государственными службами. Собственник квартиры обязан:
- Получить согласие от иных владельцев квартиры, если таковые существуют;
- Заказать проект перепланировки, получить техническое заключение о том, что все работы безопасны для несущих конструкций;
- Организовать собрание собственников многоквартирного дома, а также получить протокол, на котором будет отражено положительное решение собственников, это в этом случае, если работы будут затрагивать общедомовое имущество;
- Обратиться в МЖИ и подать туда документы на согласование;
- Выполнить все работы в строгом соответствии с проектом, работу можно выполнить как самостоятельно, так и привлечь исполнителя;
- В МЖИ требуется получить акт приемки, данный акт будет подтверждать то, что все работы выполнены в строгом соответствии с проектом, они вполне отвечают всем требованиям безопасности;
- Заказать технический план объекта, а также пройти учет в росреестре;
- Получить выписку из ЕГРН, там обязаны быть отражены все новые параметры недвижимости.
Возможно, в решении вашего вопроса вам поможет статья об акте освидетельствования скрытых работ.
Получение разрешения будет сильно облегченное, если использовать типовой проект перепланировки. Такие проекты можно найти в жилинспекции, вы можете выбрать какой-то из них. В таких проектах учтены абсолютно все требования, предъявляемые к безопасности работ и конструкций, МЖИ не будет слишком сильно придираться к проверке по проекту. Однако, если говорить о практике, то проекты нравятся собственникам очень редко. Также существуют дома новых или индивидуальных типов, к которым такие проекты вообще не то что надо.
Для нежилых помещений в многоквартирных домах действуют те же требования согласования, что и для планировки в квартире. Для нежилого помещения в таком доме нужен отдельный выход из строения, поэтому строй работы по перепланировке будут затрагивать несущую конструкцию. вот поэтому необходимо получить согласие собственников МКД.
Помните, что все данные в данной статье носит только обобщенный характер. Каждый случай индивидуален, и по нему необходимо получать отдельную консультацию. У нас вы сможете получить безвозмездную консультацию по непосредственно своему случаю, для этого вам нужно позвонить на один из наших номеров.
Если вы хотите ввести предпринимательскую деятельность в нежилом помещении, расположенном в МКД, то вам необходимо учитывать некоторые запреты и ограничения. Например, в жилом доме нельзя расположить склад, производственную точку или магазин, в котором будут продаваться горючие вещества, автопокрышки или пиротехника. Но если все таки соблюдать нормы безопасности, то в многоквартирных домах могут размещаться продуктовые магазины, заведения общепита или другие объекты.
Эксперты говорят о том, что для вас будет нужно особое разрешение в этом случае, если планировка используется для перевода нежилого помещения в жилое или в обратном порядке. Для этого необходимо согласие от правообладателей всех располагающихся рядом квартир, а также от большей части собственников помещений, которые размещаются в подъезде. Данное правило вступило в силу в 2019-м году, ранее нужно было согласие только от владельцев жилых и нежилых помещений. Ежели вы обратитесь к нам за консультацией, то наши специалисты расскажут для вас поподробнее.
Если обратиться к федеральному законодательству, то там можно найти только обобщенные правила получения разрешений и прохождения согласования при перепланировке. Для того, чтоб выяснить более точную информацию, следует обратиться к нормативным актам регионального уровня. В региональном законодательстве можно выяснить о разрешенных и неразрешенных работах, которые проводятся в жилых и нежилых помещениях, подачу документов, а также их проверка в уполномоченных ведомствах. Контролировать безопасность проводимых работ могут и региональные структуры, если говорить о Москве, то там такой структурой является мосжилинспекция.
Вместе с исковым заявлением суду необходимо представить перечень документов:
- техническое экспертное заключение;
- технический паспорт;
- выписка из ЕГРН;
- согласие собственников квартир (если изменение затрагивает общедомовую собственность);
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Перечень не является исчерпывающим и может дополняться любыми документами, доказывающими, что произведенная перепланировка не несет опасности.