Закон об ипотеке 102-ФЗ от 16.07.1998

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закон об ипотеке 102-ФЗ от 16.07.1998». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Федеральный закон от 16.07.98 N 102-ФЗ

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

1.1. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке. (в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 N 405-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя. (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

Абзац — Исключен. (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ)

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ)

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

В шестой главе ФЗ-102 «О залоге» описан переход прав на недвижимость в закладе по ипотеке. В статьях этого раздела описаны:

• процедура отчуждения недвижимости;
• сохранение ипотеки при передаче прав на недвижимость в залоге третьему лицу;
• последствия при нарушении процедуры отчуждения прав на имущество;
• последствия изъятия ипотечного имущества со стороны государства, в том числе по программам реновации.

В этом же разделе указано право кредитора истребовать возврата средств по займу досрочно, в ситуации, когда залоговое жилье изымается по виндикации. То есть, когда реальный собственник другой гражданин, а не залогодатель. Процедура проходит при вынесенном решении суда по изъятию жилья, которое вступило в силу.

В седьмой главе введено понятие последующей ипотеки и ситуации, когда допущено ее использовать. В статьях разъяснено при каких условиях один и тот же залог, может быть обеспечением по разным займам одного и того же гражданина или разных физических лиц. Если в тексте первой ипотеке запрещено повторно закладывать имущество, то никаких последующих ипотек возникать не может.

Также в этом разделе описана процедура госрегистрации при оформлении имущества в залог второй или третий раз. И в какой последовательности будут взыскиваться долги с заемщиков, при невыплате кредитов.

Кредитор может передавать свои права на залог, если это не запрещено условиями договора. Одновременно с этим обязательство по выплате займа может передаваться или нет. Такие детали могут быть прописаны отдельно при оформлении соглашения. Права могут передаваться и на закладную. На ценной бумаге делается запись о новом правообладателе.

В Законе 102 прямо запрещено делать надписи, которые указывали бы на запрет передачи закладной другим кредиторам. Если подобные надписи были сделаны, то они лишены юридической силы и являются недействительными.

Некоторые клиенты не исполняют свои обязательства в срок, тогда кредитор может подать на заемщика в суд. Это прописано в 9 Главе ФЗ-102. При таких обстоятельствах у кредитной организации наступает право реализовать залоговое имущество. Средства, полученные от продажи недвижимости, банк направляет на компенсацию собственных затрат.

Бывает так, что денег вырученных от реализации залога может не хватить на возмещение всех понесенных убытков. Тогда кредитор может в судебном порядке потребовать от заемщика компенсации оставшейся разницы.

В 10 главе закона»Об ипотеке» расписана процедура реализации заложенного имущества. Когда у кредитора наступает право продать недвижимость, он может заручиться согласием заемщика, а может запустить процесс и без него. При выборе первого варианта стороны могут прийти к мировому соглашению и продать залог на максимально выгодных для всех участников условиях. Если банк инициирует продажу недвижимости без согласия клиента, то это проходит через торги.

Владельцы вправе заложить землю, которая превосходит минимально установленный размер в данном субъекте РФ. При этом можно направить в ипотеку землю из муниципальной собственности, если:

• участок выделен под индивидуальное строительство в рамках социальных программ;
• заем берется под благоустройства данного участка;
• решение о том, можно ли заложить данный участок выносит муниципалитет.

Владелец земли не должен быть у кредитора разрешение под его застройку. Срабатывает принцип неделимости: здания на земле не могут существовать отдельно от нее.

Две особенности при этом типе залога:

1. При оформлении частного дома в залог земельный участок под ним всегда оформляется вместе с недвижимостью.
2. При наступлении взыскания по залогу земель сельскохозяйственного назначения, выставлять на торги поля не имеют права до тех пор, пока не собран и не реализован урожай.

Если земля используется по договору аренды, арендатор вправе заложить ее на срок, который короче самой аренды. При этом разрешение владельца земли для кредитора не обязательно.

В 12 главе прописаны особенности при передаче в залог нежилых помещений:

• предприятие оформляется в залог со всем имуществом и землей, на которой оно расположено;
• нежилое здание, стоящее на отдельном участке также передается в залог с участком земли под ним;
• кредитор не препятствует владельцу имущества в его использовании, если иное не прописано договором залога.

Исключение по передачи земли со зданиями и сооружениями вместе с землей возникает в том случае, если она передана собственнику на условиях аренды. Взыскивать долги с предприятий по ипотеке можно только после вынесения решения суда.

В законе «Об ипотеке (залоге)» определяются категория льготников, которые используют помощь государства и берут кредит на облегченных условиях. В нее входят многодетные семьи, военнослужащие, семьи, использующие материнский капитал, а также молодые семьи, работники науки, сферы образования и здравоохранения.

Для каждой категории на законодательном основании банки разрабатывают специальные программы ипотечного кредитования. Они учитывают принадлежность заемщика к определенной группе льготников и вид недвижимости. Закон определяет варианты государственной поддержки:

1. Компенсация части процентной ставки. Кредит фактически дается заемщику со сниженной ставкой, т. к. разницу компенсирует государство;
2. Субсидия. Для внесения первого взноса по ипотеке государство сносит определенную сумму за заемщика;
3. Адресная помощь. Ее могут использовать граждане, которые получают капитал по госпрограмме, например, для ипотеки можно использовать «Материнский капитал»;
4. Специальные программы. Например, это может быть «Военная ипотека» – по ней первоначальным залогодержателем, помимо кредитной организации, будет выступать также Министерство обороны.

К льготной категории также относятся медики и работники сферы образования и науки.

Закон «об ипотеке» предусматривает для каждой категории свой перечень документов, необходимых при заключении ипотечного договора с использованием государственной помощи.

ФЗ 102 определяет максимальное количество созаемщиков – их должно быть не более трех. Если правом на объект ипотеки владеют несколько человек, договор можно заключить только с их письменного и нотариально заверенного согласия. Если собственниками жилья, которое берется в ипотеку, являются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, на это нужно разрешение органов опеки. Статья 77 настоящего закона обязывает их проверить, не нарушает ли ипотечный договор их прав.

Тем не менее, у закона есть свои недостатки. Среди них можно отметить следующие. В законе по-прежнему не указаны основания, на которых залог прекращает свое действие (это положение на сегодняшний день регулирует Гражданский кодекс РФ в статье 352).

Если договор прекращает свое действие, закон не снимает обременения с имущества. Так, если заемщик на средства, полученные в кредит, купил недвижимость, но затем произошло расторжение договора с собственником имущества, в Росреестре все равно останется запись о действующей ипотеке, пока не будут совершены выплаты по договору.

Закон сохраняет право кредитора продавать долг по ипотеке третьей стороне. На этом основании лицензированные коллекторские агентства охотно перекупают право на истребование долга с заемщика по ипотечному договору. Лицо, взявшее ипотеку, никак не может воспрепятствовать этому, если с его стороны допущены нарушения по договору.

Все материалы сайта Министерства внутренних дел Российской Федерации могут быть воспроизведены в любых средствах массовой информации, на серверах сети Интернет или на любых иных носителях без каких-либо ограничений по объему и срокам публикации.

Это разрешение в равной степени распространяется на газеты, журналы, радиостанции, телеканалы, сайты и страницы сети Интернет. Единственным условием перепечатки и ретрансляции является ссылка на первоисточник.

Никакого предварительного согласия на перепечатку со стороны Министерства внутренних дел Российской Федерации не требуется.

Принципиальный момент в том, что залог имущества не дает кредитору возможность ограничивать право пользования залогодателем этим имуществом по прямому назначению. Он также вправе извлекать выгоду из залога, при этом кредитор не может претендовать на этот доход.

В то же время залогодатель обязан содержать имущество в исправном состоянии и проводить при необходимости ремонт на собственные средства, если иное не прописано в договоре.

Часто возникают споры относительно правомерности требования кредитора страховать залоговое имущество от повреждения, порчи или утраты. Закон гласит, что такое страхование может быть предусмотрено условиями кредитного договора. Как правило, имущество страхуется за счет залогодателя.

Кроме этого, владелец обязан предпринимать все доступные меры к сохранению имущества в целости и сохранности и сообщать залогодержателю, если есть реальная угроза утраты залога.

Залогодержатель вправе, по своему усмотрению, передать право требования исполнения обязательств по ипотеке любому третьему лицу. К примеру, если банк захочет переуступить залог сторонней организации, она совершенно не обязательно должна иметь лицензию на осуществление ипотечного кредитования.

При этом лицо, к которому перешло право по ипотеке, получает и права по обязательству, обеспеченному залогом. То есть это лицо встает на место первоначального кредитора.

Передача закладной совершается путем заключения договора в простой письменной форме. На ценной бумаге должна быть сделана соответствующая запись о новом залогодержателе.

Что интересно, закон прямо запрещает делать записи на закладной о запрете передачи ее третьим лицам. Такая запись априори является ничтожной.

• Арбитражный процессуальный кодекс

• Бюджетный кодекс

• Водный кодекс

• Воздушный кодекс

• Градостроительный кодекс

• Гражданский кодекс часть 1

• Гражданский кодекс часть 2

• Гражданский кодекс часть 3

• Гражданский кодекс часть 4

• Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации

• Жилищный кодекс

• Земельный кодекс

• Кодекс административного судопроизводства

• Кодекс внутреннего водного транспорта

• Кодекс об административных правонарушениях

• Кодекс торгового мореплавания

• Лесной кодекс

• Налоговый кодекс часть 1

• Налоговый кодекс часть 2

• Семейный кодекс

• Таможенный кодекс Таможенного союза

• Трудовой кодекс

• Уголовно-исполнительный кодекс

• Уголовно-процессуальный кодекс

• Уголовный кодекс

• ФЗ об исполнительном производстве

  Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ

• Производственный календарь 2017

  Для пятидневной рабочей недели

• Закон о коллекторах

  Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ

• Закон о национальной гвардии

  Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ

• О правилах дорожного движения

  Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090

• О защите конкуренции

  Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ

• О лицензировании

  Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ

• О прокуратуре

  Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1

• Об ООО

  Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ

• О несостоятельности (банкротстве)

  Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ

• О персональных данных

  Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ

• О контрактной системе

  Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ

• О воинской обязанности и военной службе

  Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ

• О банках и банковской деятельности

  Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1

• О государственном оборонном заказе

  Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ

• Закон о полиции

  Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ

• Указ Президента РФ от 25.07.2014 N 529 (ред. от 02.10.2018)

  «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента Российской Федерации»

• Указ Президента РФ от 25.03.2004 N 400 (ред. от 02.10.2018)

  «Об Администрации Президента Российской Федерации»

• Распоряжение Президента РФ от 06.04.2017 N 106-рп (ред. от 29.09.2018)

  «Об организационном комитете по подготовке и проведению празднования в 2020 году 500-летия возведения Тульского кремля»

• Распоряжение Правительства РФ от 20.08.2009 N 1226-р (ред. от 04.10.2018)

  «Об утверждении перечня стратегических организаций, а также федеральных органов исполнительной власти, обеспечивающих реализацию единой государственной политики в отраслях экономики, в которых осуществляют деятельность эти организации»

• Распоряжение Правительства РФ от 15.04.2017 N 708-р (ред. от 03.10.2018)

  «О внесении изменений в распоряжения Правительства РФ от 18.01.2005 N 36-р, от 14 мая 2012 г. N 769-р, от 27.05.2015 N 969-р, от 27.11.2015 N 2429-р»

• Распоряжение Правительства РФ от 14.07.2017 N 1503-р (ред. от 29.09.2018)

  «Об образовании организационного комитета по подготовке и проведению этапа чемпионата мира по самолетному спорту в дисциплине «авиагонки — формула-1″ в г. Казани в 2017 — 2019 годах»

• Информация Коллегии Евразийской экономической комиссии

  «Информация, представленная государствами — членами ЕАЭС в Евразийскую экономическую комиссию, об использовании и наличии методик, указанных в Перечне ветеринарных лекарственных средств (фармакологически активных веществ), максимально допустимые уровни остатков которых могут содержаться в непереработанной пищевой продукции животного происхождения, в том числе в сырье, и методик их определения, утвержденном Решением Коллегии Евразийской экономической комиссии от 13 февраля 2018 г. N 28»

• Обзор правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Вер

• Информация ФНС России

  «Упрощен порядок уведомления о счетах за рубежом для резидентов»

Закон об ипотеке

К отношениям, возникающим в рамках ипотечного соглашения, применяются положения о залоге. Основные нормы устанавливаются в ГК. Залоговые отношения, предметом которых выступают предприятия, квартиры, участки, сооружения и прочие объекты, прочно связанные с землей, возникают постольку, поскольку их оборот разрешен федеральным законодательством.

Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяет основания, при которых стороны должны заключить соглашение. Обязательство может вытекать из различных отношений. В частности, это может быть купля-продажа, аренда, подряд, причинение вреда. Если стороны выступают как юридические лица, Закон РФ «Об ипотеке» обязывает их вести бухучет.

Строения, жилые в том числе, прочно связанные с земельным участком, могут выступать как предмет ипотечного соглашения при соблюдении порядка, установленного 69-й статьей рассматриваемого нормативного акта. При этом следует принять во внимание один нюанс. Отсутствие госрегистрации права на территории, государственная собственность на которые не была разграничена, не является препятствием для возникновения ипотечных правоотношений.

В комментируемом нормативном акте содержится определенное требование к кредитору. Заключается оно в том, что объект, выступающий в качестве предмета соглашения, должен являться его собственностью или находиться у него в хозяйственном ведении. Запрещено обеспечивать требования имуществом, которое изъято из оборота, на которое взыскание обратить невозможно, а также на которое не распространяются положения, регламентирующие приватизацию. Предметом соглашения может выступать арендное право. В таком случае для оформления документа необходимо получить согласие собственника. Это допущение имеет место в случае, если законодательство или само соглашение не устанавливает иные условия. При наличии обстоятельств, определенных п. 3 статьи 335 ГК, необходимо дополнительно получить согласие от законного владельца либо субъекта, у которого объект находится в хозяйственном ведении.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости )», № 102-ФЗ от 16.07.1998

Соглашение оформляется письменно. Подписанный договор необходимо зарегистрировать. Нормами установлено, что в отношении соглашения, не содержащего сведений, предусмотренных 9-й статьей комментируемого нормативного акта, данная процедура проводиться не может. Не подлежит госрегистрации договор, оформленный с нарушением положений п. 4 статьи 13. Невыполнение предписаний, касающихся постановки на учет объекта, выступающего как предмет сделки, влечет ее недействительность. При этом само соглашение будет считаться ничтожным. Договор об ипотеке признается заключенным и получившим силу с даты его госрегистрации. В некоторых случаях стороны заверяют соглашение у нотариуса. В таких ситуациях без госрегистрации оно также не будет иметь силу. Для внесения необходимых сведений в реестр участникам сделки необходимо представить заверенную нотариально копию соглашения.

• Социальная ипотека в Казани: условия получения, порядок оформления, список документов
• Программы страхования ВТБ 24: виды и описание, преимущества, отзывы клиентов
• Жилищное ипотечное кредитование в России
• Понятие и виды залога в гражданском праве
• Материнский капитал на покупку жилья. Особенности использования
• Ипотека на земельный участок: особенности договора
• Виды ипотеки в России

Согласно все той же II главе статье 9.1 федерального закона договор подписывается обеими сторонами, а затем производится регистрация в Росреестре. Если в договоре не упомянут хоть один из вышеперечисленных пунктов, тогда сделка признается ничтожной — в регистрации будет отказано. Датой действия договора принято считать день регистрации в Росреестре. Закладная вместе с ипотечным договором передается в Регистрационную палату. В случае если договор ипотеки заверяется нотариусом, тогда обе стороны обязаны предоставить свои заверенные копии в Росреестр.

Для каждого объекта предусмотрены свои сроки, отводимые на регистрацию:

• земельные участки, нежилые или офисные помещения —15 дней;
• жилая недвижимость — 5 дней;
• другие объекты — 1 месяц.

При регистрации в реестр вносятся следующие сведения: вся информация о первом держателе залогового имущества, данные предмета ипотечного кредита, сумма, обеспечивающая залоговое обязательство и отметка, указывающая на оформление закладной.

Погашение регистрационной записи выполняется в течение 3 дней. Основанием служит пришедший в регистрационную палату залогодержатель с закладной, на которой указано, что все его обязательства перед залогодателем выполнены. Затем залогодержатель получает на руки свидетельство на право собственности и закладную с отметкой об исполнении своих обязательств.

Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ Об ипотеке

Какое имущество может выступать в качестве законного предмета ипотеки? Согласно рассматриваемому закону, здесь стоит выделить:

• земельные участки, площадь которых больше установленного минимального размера или соответствует ему;
• здания и предприятия, используемые для предпринимательской деятельности;
• жилые дома и квартиры с изолированными комнатами;
• гаражи, садовые дома и дачи;
• воздушные, морские или космические суда;
• машино-места.

Согласно действующей редакции закона «Об ипотеке», на момент выдачи первоначальному залогодержателю закладная обязательно должна содержать:

• имена и сведения, удостоверяющие личности залогодателя и залогодержателя (требования к сведениям будут немного разниться в зависимости от того, физическими или юридическими лицами являются стороны договора);
• название договора, обеспечиваемого ипотекой;
• указание необходимой ипотечной суммы, а также размер процентов;
• указание сроков уплаты суммы;
• сведения, необходимые для идентификации имущества, на которое устанавливается ипотека;
• подписи сторон договора, а также сведения о государственной регистрации ипотечного договора.

Ипотека – это специальные отношения между кредитором и заемщиком, в рамках которых оформляется кредитный и залоговый договор. Нормы ст. 3 ФЗ № 102 об ипотечном залоге недвижимости в последней редакции 03.04.2020 предусматривают такие требования к должнику:

• уплата основной суммы долга;
• своевременное внесение процентов за пользование кредитом;
• возмещение нанесенных убытков;
• оплата штрафных санкций.

Закон регламентирует основные моменты ипотечных отношений:

• Обязательность заключения ипотечного договора.
• Четкость структуры кредитного соглашения (наименование объекта, адрес, стоимость, основные условия договора, срок погашения, реквизиты сторон и другие базовые моменты).
• Обязательность государственной регистрации кредитной сделки.
• Структуру и порядок оформления закладной.
• Гарантию сохранности залогового имущества. Не секрет, что банк заинтересован, чтобы квартира находилась на протяжении действия залога в таком же состоянии, что и на момент подписания договора.
• Процедуру взыскания залогового имущества и его продажи, если должник не платит банку по кредиту.
• Правила перехода (уступки) ипотеки.
• Конкретные особенности перехода частного дома, квартиры, земельного участка, промышленного предприятия в залог для обеспечения кредита.

Закон об ипотеке в ст. 9 регламентирует существенные условия договора, которые обязательно должны отображаться в тексте. Конкретный перечень важных моментов следующий:

• Предмет. Прописывается название, адрес, площадь и основные характеристики, а также юридические основания возникновения права владения объектом.
• Оценочная стоимость квартиры (дома, земли, предприятия).
• Сумма кредита в рублях.
• Срок исполнения обязательства (до конкретной даты).
• Периодичность внесения платежей.
• Орган государственной регистрации.
• Дата заключения контракта.
• Подписи сторон, что подтверждают согласие залогодержателя и должника с основными условиями контракта.

Сегодня в продаже:

• Ипотека в Российской империиИздательство: Издательский Дом ВШЭ. Год: 2014.

  Эта монография — первое обобщающее исследование по истории отечественных ипотечных банков, которые являлись важной частью кредитной системы как дореформенной, так и пореформенной России. В ней показана специфика дореформенной ипотеки, когда государство было монополистом в сфере банковского кредита. Большое внимание уделено пореформенным государственным, частным и кооперативным ипотечным банкам. Рассмотрен широкий круг вопросов, характеризующих деятельность…

• Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Текст с изменениями на 2021 годИздательство: Эксмо-Пресс. Год: 2021. Серия: Актуальное законодательство (обложка).

  Настоящее издание содержит текст Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с изменениями и дополнениями на 2021 год…

На протяжении всего того времени, что существует ипотека, в законодательные нормы вносились корректировки. На сегодняшний день действует редакция от 2016 года с изменениями, внесенными в 2017 году.

Самой важной поправкой стало ограничение размера неустойки, которая налагается за просроченные платежи. По закону, неустойка не может превысить ключевую ставку Центробанка, которая была принята на момент заключения договора. Ключевой ставкой называют процентную ставку, по которой банк берет краткосрочный кредит и открывает вклады.

Также стало обязательным удостоверение сделок нотариусом. Это касается квартир и домов, поделенных на доли. Если раньше было достаточно заключить простой договор купли-продажи, то с момента изменений необходимо оформлять сделку через нотариуса, при этом пользоваться его формой. Этот момент имеет и негативную сторону — стоимость оформления ощутимо возросла.

Изменился и порядок расчета налога с продажи недвижимости. С 2016 года срок владения недвижимостью, за который собственник освобождается от уплаты налога, продлили до пяти лет. Но это не единственное новшество. Теперь размер налога рассчитывается не только от кадастровой стоимости, но и от цены, которая указана в договоре. Где больше цифра, там и рассчитывают налог. Это значит, что занижать стоимость жилья теперь нет смысла, ведь кадастровая цена практически равна рыночной.

По поводу владения жильем есть некоторые поправки. В частности, если человек зарегистрировал право собственности до января 2016 года, то срок по-прежнему составляет три года. Чтобы было понятнее, приведем пример.

Гражданин купил квартиру за три миллиона в апреле 2016, а через год он ее продал. Кадастровая стоимость оценена в те же три миллиона, а сумма по договору — миллион. В этом случае налог рассчитают с кадастровой стоимости на два миллиона. Два потому, что из трех отнимают налоговый вычет. То есть налог составит 260 тысяч рублей.

Для военных, которые берут ипотеку, есть хорошая новость. Она заключается в том, что информация по ипотечным договорам теперь не будет отображаться в кредитной истории военного. Это обусловлено тем, что по кредиту за него платит государство.

Также 2016 года в законе указано право на закладывание машино-мест.

Чтобы понять, как происходит реализация заложенного имущества согласно статье № 56 ФЗ от 11 февраля 2002 года, нужно сначала разобраться с тем, что может быть оставлено в залог:

1. Земельный участок. Важно помнить, что есть исключения, которые прописаны в статье 63 закона об ипотеке.
2. Имущество, с помощью которого осуществляется предпринимательская деятельность.
3. Жилой дом. Сюда же относится и часть дома, имеющая изолированные комнаты.
4. Садовый дом, дача, гараж, баня и другие хозяйственные строения.
5. Космический объект, морское, воздушное или речное судно.
6. Машино-место.

К залогу применяется принцип неделимости. Это значит, что имущество, которое после раздела не может использоваться самостоятельно по прямому назначению, для залога не подходит. То есть не получится заложить крышу дома или двигатель вертолета.

Что касается жилого дома, то он принимается в залог только вместе с земельным участком. В случае, когда дом арендован, залогом является право аренды. Если договор заключен больше чем на пять лет, то разрешение собственника не требуется.

Теперь, когда мы разобрались с тем, что собой представляет закладная, можно вести речь о порядке реализации заложенного имущества. Имущество, которое было заложено по ипотечному договору, продается путем выставления на публичные торги. Чтобы можно было продать объект залога, на этот счет должно быть вынесено судебное решение.

Порядок продажи имущества определяется процессуальным законодательством Российской Федерации. Это обусловлено тем, что в законе об ипотечном кредитовании подобные действия не прописаны.

Во время судебного разбирательства суд может решить, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, будет реализовываться в порядке, который предусмотрен статьей 59 ипотечного закона. Этот способ можно заранее предусмотреть и прописать в договоре, но чаще всего так решает суд, спросив согласие обеих сторон.

Как правило, торги проводятся в аукционной форме. За месяц до проведения торгов, но не позже, чем за десять дней до них, в газете размещается объявление. Оно должно содержать время и место проведения, а также иметь описание объекта торгов.

Реализация заложенного имущества судебными приставами также не противоречит закону. Форму торгов определяет собственник объекта или тот, кто имеет право на продаваемую вещь. Кроме аукциона существуют торги на конкурсной основе. В этом случае выигрывает тот, кто предложил самые выгодные условия.

Торги признаются несостоявшимися, если на них явилось меньше двух человек.

Проведение процедуры может осуществляться как открыто, так и закрыто. Открытое проведение позволяет участвовать всем желающим. На закрытых торгах могут присутствовать только те, кого туда пригласили.

Начальную цену реализации заложенного имущества определяет суд или соглашение кредитора с заемщиком.

Если сумма, полученная на торгах, не перекрывает весь долг, то кредитор может получить недостающие деньги за счет остального имущества должника. При этом кредитор не имеет преимущества, основанного на залоге. Когда стоимость объекта выше суммы долга, разница возвращается к заемщику.

Когда реализация заложенного недвижимого имущества не состоялась, заемщик имеет право выкупить объект.

Если и повторные торги не состоялись, то кредитор может оставить объект себе, оценив его ниже на десять процентов от начальной стоимости на повторных торгах. Когда кредитор не воспользовался правом оставить имущество себе в течение тридцати дней с момента несостоятельности повторных торгов, договор о залоге перестает действовать.

Прежде чем вешать на себя кредит, убедитесь в том, что сможете его выплатить. Иначе судебные разбирательства по взысканию долгов способны оставить вас с пустыми карманами. Заемщик будет вынужден не только продать квартиру, но и оплатить судебные процедуры.

Реализация заложенного имущества Сбербанком или другим банком будет осуществлена в любом случае. И даже если квартира является единственным жильем не только для заемщика, но и его семьи, все равно процесс не остановится. Единственной сложностью может стать наличие несовершеннолетних детей, так как наше законодательство запрещает оставлять малолетних без жилья.

Жилье изымается, если заемщик не выполняет свои обязательства по ипотечному договору. Но опять же, только систематическое игнорирование платежей станет основанием для обращения в суд. К систематическому нарушению приравнивается несоблюдение сроков погашения больше трех раз за год. Сюда же относятся незначительные просрочки.

Должник будет оплачивать и все издержки на судебный процесс. И это кроме банковских штрафов и комиссий. Для заемщика плохо то, что сопутствующие расходы могут составлять до тридцати процентов от стоимости имущества, а значит, даже при публичных торгах по продаже недвижимого имущества вряд ли что-то останется самому должнику.

Если же суммы, вырученной за продажу, не хватает, то заемщик обязан выплатить недостающую часть.

Когда жилье продано, бывший собственник имеет десять дней для того, чтобы выехать оттуда. При несоблюдении сроков помогут собраться судебные приставы. Это нужно понимать в том смысле, что выселять будут в принудительном порядке.

Для того чтобы ознакомиться с последними изменениями в ипотечном кредитовании, следует внимательно изучить закон об ипотеке действующая редакция 2018 года которого несет в себе некоторые новшества.

Сейчас мы рассмотрим все нюансы, которые касаются этого нормативного документа, также из статьи можно узнать некоторые тонкости процесса ипотечного кредитования.

Этот раздел федерального закона очень часто прописан в банковских ипотечных договорах, в той части, где определяются суммы возмещения:

• При обращении о взыскании долга, залогодержатель может рассчитывать на основную часть долга, актуальную на момент обращения.
• Компенсация начисленных процентов за обслуживание кредита, согласно кредитному договору.
• Оплата штрафных санкций и неустоек, возникших в результате несоблюдения условий договора.
• Компенсация расходов на судебные тяжбы.
• Компенсация расходов, связанных с реализацией залогового недвижимого имущества.

Раздел закона о залоговом имуществе

Эта часть закона регламентирует залог и дает определение того, что можно к нему отнести.

Согласно этому положению в залог для ипотеки можно внести:

• Жилую недвижимость, а именно дома и квартиры.
• Земельные участки.
• Производственную недвижимость.
• Дачные участки с постройками и без.
• Транспортные средства.
• Гаражи.
• Недвижимость на этапе строительства.
• Право аренды.
• Долевое участие в жилищном строительстве.

Чтобы документ имел юридическую силу, его готовят в единственном экземпляре и регистрируют в государственном Росреестре, который проверяет все пункты данного документа на соответствие законам РФ.

Кредитный договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Во избежание спорных моментов при составлении договора и его подписании необходимо указывать только правдивые сведения о залоге.

Похожие записи:

• Правила и учет обеспечения заявок и исполнения контракта
• Отключение радиоточки в СПБ через МФЦ
• Административная ответственность за нарушение государственной тайны