Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендатор не платит арендную плату что делать». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
При сдаче жилья в аренду нужно заключать «правильные» договоры, которые защищали бы Ваши права. Если Вы постоянно сдаете квартиру, то не пожалейте денег и обратитесь к адвокату/юристу, чтобы он составил договор. Обязательно укажите ответственность сторон при нарушении условий. Если задержки по оплате квартиры стали происходить регулярно, то будьте готовы к досрочному расторжению договора.
Итак, пошла просрочка оплаты, первое, что Вы должны сделать, – это выяснить причину. Ситуации бывают разные, поэтому не стоит исключать форс-мажорные обстоятельства. Второе – написать претензию и отправить заказным письмом с уведомлением. Как правило, на этом этапе вопрос с задолженностью закрывается. И самый последний вариант – обратиться в суд с взысканием задолженности и дальнейшим расторжением договора.
Если у квартиросъемщиков есть временная регистрация в данном жилье, конечно, выселить их оттуда будет тяжело. Самый логичный выход, если есть договор с арендатором, а задолженность не превышает 500 тысяч рублей, – обратиться к мировому судье. Территориальные суды довольно быстро выносят решения по подобным ситуациям; и, как правило, в более высокие инстанции такие запросы уже не переходят.
То есть через мирового судью Вы получаете соответствующее решение и обращаетесь к судебным приставам. Если арендатор не в состоянии расплатиться, то совместно с приставами его выселяют и описывают личное имущество: арестовываются банковские счета, автомобиль изымается в Вашу пользу и т. д. Следует уточнить, что санкции налагаются только на то лицо, которое прописано в договоре аренды. Именно арендатор несет ответственность перед арендодателем своим имуществом.
Так что процедура достаточно проста. В мировых судах немало таких дел, и они довольно быстро решаются. Главное по возможности, не тянуть до того момента, когда сумма долга неплательщика превысит полмиллиона.
Для некоторых компаний сложилась парадоксальная ситуация, когда законодательно их деятельность не была ограничена, но работать они не могли. Например, основные покупатели товаров или услуг не работали (отсутствовал спрос) или доставка людей на строительный объект была затруднена. Законодательно такие арендаторы не могут рассчитывать на меры поддержки, установленные государством. Однако это обстоятельство можно доказать в суде.
Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.
Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.
Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Решить вопрос аренды без помощи суда – на это сейчас нужно направить все усилия. Арендатор должен четко понимать, вправе ли он рассчитывать на отсрочку по уплате арендных платежей или на уменьшение их размера и как вести переговоры с арендодателем.
Если арендатор – представитель пострадавшей отрасли бизнеса
Арендатор не платит за квартиру. Как его выселить?
Если арендатор работает в отрасли из списка пострадавших и заключил договор аренды нежилого помещения до введения режима повышенной готовности, он вправе ждать уменьшения размера арендных платежей на период, когда деятельность организации была полностью или частично приостановлена2, и с учетом нерабочих дней3.
Однако правительство лишь рекомендовало арендодателям уменьшить арендные платежи на тот период, когда арендованные помещения не использовались. А значит, они не обязаны это делать. Кроме того, порядок расчета и размер снижения платы не установлены.
Но на рекомендации правительства все же можно ссылаться при направлении арендодателю письма об уменьшении размера арендной платы. И здесь нужно подумать, почему и ему это будет выгодно. Например, вы «якорный» арендатор, и именно благодаря вашему бизнесу в торговом центре арендодателя сохранялась высокая проходимость. Объединитесь с другими арендаторами – ваше единомыслие может сделать арендодателя сговорчивее. А возможно, ваш вид деятельности актуален для него – подумайте о бартере. Многие арендодатели идут на уступки, потому что адекватно оценивают ситуацию и осознают, что пустующее помещение – самое дорогое.
Этот способ получения отсрочки по уплате аренды подойдет тем, кто арендует помещения в торговых центрах. Если арендодатель закрыл помещения по указу властей, то их использование становится невозможным. То есть из-за распоряжения государственного органа арендодатель не может выполнить свое обязательство по предоставлению помещения (ст. 417 ГК РФ). А значит, и обязательство арендатора по оплате аренды должно прекратиться на время действия запрета (п. 2 ст. 328 ГК РФ).
Судебная практика, касающаяся применения этого способа в условиях распространения коронавируса, пока не сформировалась, но использовать данный аргумент в переговорах и письмах арендодателю точно нужно.
Предприниматель может рассчитывать на отсрочку по уплате аренды, если компания включена в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и арендует федеральное имущество, в том числе земельные участки5.
Отсрочку должны предоставить в течение 7 дней после получения уведомления от арендатора. Уплатить задолженность без санкций можно будет до 31 декабря 2021 г.
Не все споры удается решить мирными переговорами, поэтому важно заранее понимать, что делать, если без суда не обойтись.
Как добиться расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств?
Чтобы досрочно расторгнуть договор, как «пострадавшие», так и «непострадавшие» арендодатели должны будут доказать судье наличие одновременно четырех условий (ст. 451 ГК РФ).
1. Непредвиденность. Стороны заключили договор до введения режима повышенной готовности и не могли предвидеть такого изменения обстоятельств. При этом непредвиденными нельзя считать, например, валютные скачки, так как анализ даже десятилетнего периода показывает, что такие скачки периодически случаются. То есть стороны должны были исходить из того, что вероятно изменение экономической ситуации. Но, конечно, невозможно предвидеть пандемию коронавируса и применение государством ограничительных мер в связи с распространением инфекции.
2. Непреодолимость. Осмотрительность арендатора не поможет преодолеть последствия введенных из-за пандемии ограничений.
3. Неадекватная убыточность. При заключении договора интересы сторон были сбалансированы: стоимость аренды соотносилась с доходами арендатора. Но из-за распространения коронавируса баланс имущественных интересов сторон был нарушен. Арендодатель лишен того, на что мог рассчитывать при заключении договора.
Рекомендуем попросить специалистов из финансового отдела подготовить заключение о том, что в момент подписания договора были рассчитана разница между доходом и расходом и предусмотрена рентабельность бизнеса. Сейчас ситуация изменилась: доход обнулился, а издержки остались огромными.
4. Отсутствие односторонней ответственности арендатора за риск: из обычаев или существа договора не вытекает, что он несет риск изменения обстоятельств. Можно привести противоположный пример: риски, которые возникают при инвестировании денежных средств, берет на себя инвестор – это правило закреплено законом и практикой. Для арендных отношений такое правило не предусмотрено.
Этот пункт подойдет арендаторам, которые не признаны «пострадавшими». Ссылаться нужно будет на ст. 451 Гражданского кодекса и доказывать придется наличие тех же четырех условий, что и при расторжении договора (см. выше). Но важно будет учесть несколько деталей.
Суды только в исключительных случаях изменяют условия договора. В том числе крайне редко уменьшают размер арендных платежей на определенный период. Это происходит потому, что судья – юрист и не может адекватно оценить, насколько должна быть снижена арендная плата в конкретной ситуации. Нужно иметь в виду, что обычно судьи расторгают договор, если арендатор ссылается на существенное изменение обстоятельств.
Изменение договора в судебном порядке возможно, если его исполнение нарушит соотношение имущественных интересов сторон и приведет к тому, что заинтересованная сторона понесет ущерб и в значительной степени лишится того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. А это нужно дополнительно доказывать. Например, арендатор недавно сделал дорогостоящий ремонт в помещении, что может документально доказать. Расходы эти он планировал покрыть в ходе осуществления деятельности в арендованном помещении, однако из-за распространения коронавируса вынужден был ее приостановить. В данном случае, если арендатор полностью оплатит аренду, он понесет существенный ущерб и будет лишен того, на что рассчитывал при заключении договора.
Форс-мажор — это обстоятельство непреодолимой силы, ситуация, которую никто не мог предвидеть. Но даже если эпидемию коронавируса в России признают форс-мажором, это не значит, что можно будет просто никому не платить. Можно будет лишь избежать ответственности за неуплату — это освободит предпринимателей от штрафов и пеней за просрочку арендной платы.
Но в законе есть нормы, на которые в переговорах с арендодателями можно ссылаться уже сейчас.
Пока власти не ввели режим чрезвычайной ситуации (ЧС) — договор аренды действует без изменений. Арендодателя невозможно обязать отменить арендные платежи, сделать скидку или предоставить рассрочку.
С другой стороны, арендатор имеет право запросить пересчет при наступлении форс-мажора (п. 3 ст. 401 ГК РФ) или при существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
Форс-мажорные обстоятельства — чрезвычайные и непредотвратимые. Чрезвычайные означает, что наступившая ситуация нетипична в текущих условиях. Непредотвратимые — что арендатор и компании со схожей деятельностью были не в состоянии избежать ситуации или ее последствий.
Что считать форс-мажором при пандемии
- закрытие государственных границ,
- запрет на работу общепита, кинотеатров, спортивных центров,
- запрет на мероприятия с числом участников 50 и более человек,
- нерабочие дни с сохранением заработной платы, согласно указу президента РФ «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)»,
- другие меры, которые принимает государство и региональные власти.
Подробнее о форс-мажорных ситуациях
Существенное изменение обстоятельств — ситуация, в которой сделка становится экономически невыгодной для одной из сторон. Например, постановление правительства Санкт-Петербурга от 03.04.2020 запретило доступ посетителей в кинотеатры. Лишившись прибыли от продажи билетов и оплатив аренду, кинотеатр окажется в минусе — это может быть обоснованием существенного изменения обстоятельств.
Если доказан факт форс-мажора или существенного изменения обстоятельств — арендатор может рассчитывать на изменение или расторжение договора аренды. Окончательное решение принимает суд.
Арендатор обязан уведомить арендодателя о форс-мажоре или существенном изменении обстоятельств (ст. 401, ст. 451 ГК РФ). Без уведомления ситуация не считается зафиксированной, и арендодатель вправе требовать арендную плату в полном объеме.
Действия после получения уведомления
- Обратите внимание на срок, в который оно подано. Проверьте, соблюдены ли сроки уведомления о форс-мажоре, указанные в договоре аренды.
- Изучите аргументы: арендатор должен сослаться на действия властей, которые напрямую влияют на возможность заплатить арендные платежи. В уведомлении необходимы ссылки на конкретные законы и постановления.
- Предложите условия. Арендные каникулы, скидка или отсрочка платежа — зависит от вашего решения как арендодателя.
Поможем согласовать условия с арендатором
Бесплатная консультация: +7 812 507 65 85
Рекомендация юриста «Кодекс». Арендодателю целесообразно обсудить условия с арендатором и найти приемлемый для обеих сторон вариант. После этого стоит составить дополнительное соглашение к договору аренды с описанием условий работы в период коронавирусной пандемии.
Стоит ли обращаться в суд
Если арендатор готов обсуждать варианты разрешения ситуации и искать компромисс — не рекомендуем подавать иск в суд. С большой вероятностью решение будет принято в пользу арендодателя, но у другой стороны может физически не оказаться средств на выплаты по исполнительному листу.
Когда подключать суд
- арендатор не платит, отказывается освобождать помещение и не готов искать компромисс,
- арендатор не выходит на связь,
- арендатор начал судебное разбирательство.
Поможем взыскать долг по аренде без суда
Бесплатная оценка перспективы дела: +7 812 507 65 85
Если решили судиться — подавайте иск как можно скорее. Споры по договорам аренды рассматриваются в обязательном претензионном порядке: передать дело в суд можно только через 30 календарных дней после направления досудебной претензии.
Подробнее об изменениях по досудебным претензиям
Арендатор обязан платить за помещение в срок, который записан в договоре — ст. 614 ГК РФ. За просрочку арендодатель может насчитать пени и вычесть из платежа.
Торговые и офисные центры часто прописывают в договорах правила внутреннего режима и штраф за нарушения. Если сотрудники арендатора в разгар дня закрывают магазин на жалюзи или вносят товар через центральный вход, администрация выписывает штраф. Это тоже минус из депозита.
Арендатору принципиально проследить, чтобы по условиям договора арендодатель всегда возвращал платёж или засчитывал его в последний месяц аренды. Не все арендодатели согласны переписывать договор не в свою пользу. Но вести переговоры стоит.
Хороший набор пунктов для арендатора выглядит примерно так:
В качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатор в течение 3 дней после подписания договора перечисляет на расчётный счёт Арендодателя обеспечительный платёж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы.
Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платёж на расчётный счёт Арендатора в течение 3 дней после окончания срока договора аренды или его досрочного расторжения по инициативе любой из сторон.
По требованию Арендатора Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платёж в счёт арендной платы за последний месяц.
При удержании из обеспечительного платежа Арендодатель направляет Арендатору письмо с расчётом и обоснованием удержанных сумм.
Римский постулат гласит: Pacta sunt servanda, что означает – договоры должны исполняться.
Однако из этого правила, как и из многих других, имеются исключения.
Опираясь на общие правоположения ст. 309 ГК РФ, нужно отметить, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Ст. 310 ГК РФ гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Так можно ли отказаться от внесения арендной платы, если арендатор не по своей воле не пользовался арендуемым имуществом?
Многочисленные мнения, с которыми довелось ознакомиться в этот период, и которые были посвящены вопросу о правах арендаторов, увы, обходили данный вопрос стороной.
Неопределенность в этом вопросе породила различные представления об обязанностях сторон по договору аренды, что также не может способствовать устойчивости гражданского оборота.
Судебная практика по понятным причинам по данному вопросу еще не сформировалась.
Верховный Суд РФ также остался в стороне от указанной проблемы, отделавшись общими рекомендациями от 21.04.2020 г. и от 30.04.2020 г., и возложив на нижестоящие суды решение этих вопросов.
При этом, в обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ со ссылкой на ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ указал, что арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы.
Существенные изменения в эти отношения должен внести законопроект № 3853п-П14 от 07.05.2020 г., подготовленный Правительством РФ, и в котором предусмотрено право арендатора отказаться в одностороннем порядке от договора аренды без взимания в пользу арендодателя любых плат, в том числе, за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора. При этом обеспечительный платеж, предусмотренный договором, подлежит возврату арендодателем арендатору без каких-либо условий (п. 5 ст. 18 законопроекта).
Вместе с тем, хотелось бы высказать свою точку зрения на эту проблему, исходя из действующего на сегодняшний момент гражданского законодательства, и имеющейся судебной практики, которая была сформирована до начала пандемии.
Заключение договора, часто в просторечье этот процесс называют подписанием договора, очень важный момент в деятельности любой организации, особенно коммерческой. Наше предпринимательское сообщество рассматривает договор как некое досадное обременение. Договор существует формально для того, чтобы иметь возможность получать по нему плату. Договору не уделяется того должного внимания, которое он заслуживает, выступая, в качестве главного основания возникновения гражданских прав и обязанностей. В ст. 8 ГК РФ, договор, как основание возникновения прав и обязанностей, стоит на первом месте.
Что делать, если арендаторы не платят за съем?
Согласно ст. 606 ГК РФ аренда представляет собой владение и пользование или пользование имуществом.
В этой связи, необходимо обратить внимание на очень важный момент: законодатель говорит о владении и пользовании имуществом, т.е. арендатор не только обладает этим имуществом, но и использует его в коммерческих целях.
Одного факта владения имуществом недостаточно для возникновения аренды, поскольку в коммерческих или имущественных отношениях конечная цель, к которой стремятся стороны договора – это использование имущества для извлечения прибыли и получение платы за право такого использования. Сам по себе факт владения, при отсутствии возможности пользования имуществом, не дает возможности извлекать прибыль из этого имущества.
Владение имуществом без его использования является бессмысленным с правовой точки зрения.
Нельзя, например, заявить, что арендатор, подписав договор аренды, и получив имущество по акту приема-передачи лишь во владение, заключил договор аренды, поскольку сама возможность ИМЕННО пользования имуществом отсутствует.
Не случайно второй составляющей правомочий арендатора в ст. 606 ГК РФ после владения отдельно выделено пользование имуществом, как способ реализации коммерческого интереса арендатора.
Цель арендатора как раз и состоит в использовании имущества, тогда как сам факт его владением не предоставляет ему такого права и не составляет для него какого-либо экономического интереса.
Кроме того, владение имуществом на основании одного лишь подписания акта приема-передачи не возникает, поскольку владение в отношении коммерческой недвижимости предполагает нахождение арендатора в этих помещениях.
Если арендатор не находится в помещении не по своей воле, то нельзя говорить и о владении этими помещениями, исходя лишь из самого факта подписания акта приема-передачи недвижимого имущества.
Следует иметь в виду, что договор аренды, как и большинство других договоров, является возмездным и содержит взаимные права и обязанности сторон.
Проанализировав значительное количество договоров аренды, заключенных в РФ, могу сказать, что большинство из них, особенно, что касается аренды в торгово-развлекательных центрах (ТРЦ), представляют собой договоры аренды, переведенные с иностранных языков.
В период пандемии, когда все ТРЦ, а также иные организации, за исключением их небольшого количества, принудительно закрыты на основании правовых актов федеральных и региональных властей, арендодатель не может обеспечить арендатору пользование имуществом, т.е. не в состоянии исполнить свою основную, и, практически, единственную обязанность.
Так за что же арендодатель желает получить с арендатора плату за период, когда последний не владел и, или не пользовался арендуемым имуществом?
Строго говоря, никаких правовых оснований для этого не имеется.
Арендодатель, скорее всего, заявит в таком споре, что был лишен возможности обеспечить арендатору пользование имуществом не по своей воле.
Но арендатор находится в точно таких же условиях невозможности пользоваться арендованным имуществом, как и арендодатель, что уравнивает положение сторон.
Если арендатор не использовал имущество для своих целей, пусть и не по воле арендодателя, то почему он должен вносить арендную плату за его не использование?
Если предпринимательская деятельность основана на риске (ст. 2 ГК РФ), то арендодатель должен рисковать в той же мере, как и арендатор, а не перекладывать на него неблагоприятные последствия их отношений.
Если договор аренды является двусторонней сделкой, и направлен на возникновение взаимных прав и обязанностей сторон, то взаимной должна быть и имущественная ответственность (в широком смысле этого слова) сторон договора, а именно: возможность потерять или не получить прибыль от сделки, если ответственная сторона не в состоянии исполнить свои обязательства по договору, пусть и по не зависящим от нее обстоятельствам.
Ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. в п. 3 говорит о том, что арендаторы по договорам аренды недвижимого имущества вправе требовать уменьшения арендной платы за период, когда они не пользовались этой недвижимостью.
На это же указывает в своем обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ.
Полагаю, что это положение закона противоречит ст.ст. 611, 614 ГК РФ, и в силу п. 3 ст. 3 ГК РФ не должно применяться.
Кроме того, даже если арендная плата будет уменьшена судом или самим арендодателем, проблема нарушения арендодателем закона и договора в части не обеспечения арендатору возможности пользоваться арендуемым имуществом, никуда не исчезнет.
Арендодатель, даже при уменьшении размера арендной платы, в любом случае получит недолжное. Арендатор же не получит ничего, а только понесет расходы за несуществующее пользование имуществом, которое он оплатил, пусть и в пониженном размере.
При этом хочу заметить, что сторонники такой точки зрения не приводят никаких аргументов, согласно которым арендатор обязан вносить арендную плату, кроме того, что ссылаются на ст. 401 ГК РФ, которая освобождает арендатора лишь от ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной палаты в случае действия непреодолимой силы.
Да, действительно указанная статья закона ничего не говорит об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы по договору аренды.
Вместе с тем, специальные статьи особенной части ГК РФ, которые регулируют арендные отношения, и которые были упомянуты ранее, направлены на защиту прав арендатора, и должны рассматриваться в системной связи друг с другом.
А что же судебная практика, которая существовала до сего дня?
Судебные акты Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно защищают права арендатора и его право не вносить арендную плату, если пользование имуществом было затруднено или являлось и вовсе невозможным.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).
«…5. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы…»
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).
«…Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.
Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы…»
ВАС РФ также придерживался аналогичной позиции по делам такого рода. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011, например, говорится, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
В п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, указано, что если фактически арендатор не использовал и не мог использовать предмет аренды, хотя его передача состоялась, поскольку арендодателем не были переданы предусмотренные законодательством документы, без которых предмет аренды к эксплуатации не допускается, в иске о взыскании с арендатора арендной платы должно быть отказано.
Аналогичного мнения придерживаются и арбитражные суды кассационной инстанции.
Из Постановления Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2019 N Ф05-3889/2019 по делу N А41-64832/2018 следует, что арендатор освобождается от уплаты арендной платы в течение периода, в который арендатор не имел возможности использовать помещение в соответствии с его целевым назначением, если такая невозможность возникла вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств, установленных в договоре (пункт 8.11 договора аренды).
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.05.2019 N Ф02-1814/2019 по делу N А58-7844/2017 гласит, что из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В Определении ВАС РФ от 03.08.2012 N ВАС-10214/12 по делу N А21-5443/2011 говорится, что согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Как следует из судебных актов, с 13.04.2011 арендатор был лишен возможности использовать арендуемые помещения в связи с ограничением в них доступа со стороны арендодателя (помещения были опечатаны). Причины таких действий истец сообщил позднее, в письме от 28.04.2011.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правильно сделали вывод о том, что фактически с 13.04.2011 арендатор имуществом не пользовался, поэтому у истца отсутствовало право на требование внесения арендных платежей в спорный период.
Факт прекращения истцом доступа в помещения и последующие действия по перераспределению своевременно поступивших арендных платежей в рассматриваемом случае не могут являться основанием для опровержения выводов суда об отказе в иске. Взыскание суммы эквивалентной обеспечительному платежу после прекращения действия договора не основано на условиях этого договора.
Да, возможно, но только для особо пострадавших отраслей, перечень которых закреплен соответствующими постановлениями Правительства.
Если ваша компания относится к таким отраслям, то по договору аренды недвижимого имущества, заключенному в Москве до 05.03.2020 года, можно на законных основаниях в течение 30 дней заключить с арендодателем дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендных платежей.
По Москве отсрочка может быть предоставлена на период с 05.03.2020 по 1.10.2020.
При этом задолженность по аренде подлежит уплате не ранее 1.01.2021 г. (и не позднее 1.01.2023). Оплата производится поэтапно (не чаще 1 раза в месяц), равными платежами, размер которых не превышает 50% ежемесячной арендной платы по договору аренды.
Важно!
Штрафы, проценты или иные «санкции» в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы не применяются. Установление арендодателем дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки является незаконным.
Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, также может быть снижен по соглашению сторон.
Изменения в Законе № 98-ФЗ также дают некоторые гарантии для арендаторов, которые снимают площади у владельцев государственного или муниципального имущества (за исключением земельных участков).
Законом предусматривается, что вышеуказанные арендодатели не вправе отказать арендатору, который добросовестно исполнял условия договора аренды до принятия решения о введении режима повышенной готовности или ЧС, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его срока до одного года на тех же условиях или же на иных условиях, которые не ухудшают положение арендатора. Соглашение должно быть заключено без торгов и оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.
Топ-10 арендных споров 2020 года
«Владельцы квартир с пониманием относятся к затруднениям жильцов — в конце концов, все мы находимся в непростой ситуации», — считает Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость. Но не стоит сразу соглашаться на большие суммы. «Переговоры нужно начинать с минимальной скидки, в существующих условиях для крупных городов это 10-15%», — советует Регина Дыдалина, руководитель юридического департамента федеральной компании «Этажи».
Большинство экспертов сходятся на том, что минимальная скидка составит около 10% от арендной ставки. В МИЭЛЬ-Аренда отмечают, что при этом максимальный дисконт в некоторых случаях может достигать 50%. «Мы ожидаем, что ставки поползут вниз — по итогам I полугодия они уже могут упасть на 10-25% в большинстве городов», — считает Павел Луценко.
Сильнее всего снижение доходов квартирантов ощущают на себе те, кто сдает не квартиры целиком, а комнаты
В некоторых случаях речь может идти и вовсе о кратковременном введении арендных каникул, считает Регина Дыдалина. Но даже в этом случае квартира не достанется жильцам бесплатно, так как собственник не может заниматься сдачей квартиры себе в убыток. «Арендная ставка не должна быть ниже эксплуатационных затрат собственника, то есть в любом случае должна покрывать коммунальные платежи», — поясняет Регина Дыдалина.
Снижение платежей, особенно если оно существенное, собственники рассматривают как краткосрочную и временную меру. «Среди самых популярных вариантов решения проблемы — дисконт на один-два месяца — апрель плюс май», — говорит Оксана Полякова. Инициатором переговоров о снижении платы должен выступить квартирант. Арендодатели нечасто предлагают скидку самостоятельно.
В качестве оплаты рассматриваются даже отработки. К примеру, ремонт квартиры. Тем более что в условиях самоизоляции у квартирантов появилось больше свободного времени. «В этом случае необходимо оформить приложение к договору найма, прописать все условия аренды и выполнения работ. Обязательно нужно составить смету, указать сроки и ответственность сторон в случае нарушения соглашений», — говорит Оксана Полякова.
Сильнее всего снижение доходов квартирантов ощущают на себе те, кто сдает не квартиры целиком, а комнаты. Во-первых, это и так наиболее необеспеченные люди — пенсионеры, одинокие люди, молодые семьи. Во-вторых, они находятся в одном пространстве со своими жильцами, знают их проблемы, не могут им отказать в просьбе снизить платеж. В то же время в таких отношениях больше простора для отработки. В счет оплаты можно принять помощь по хозяйству, услуги в качестве няни, водителя. Подойдет и натуральный обмен — товары, которые квартирант может предложить в счет оплаты.
Если собственник все же решает расстаться с квартирантом, следует делать это правильно. «Насильно выселять арендаторов собственник сам не имеет права», — говорит Регина Дыдалина. Надо отправить арендатору уведомление. После истечения срока оплаты, если арендатор не освобождает помещение добровольно, обратиться к участковому. Они не обязаны заниматься такими спорами, но, как показывает практика, могут оказать содействие.
Пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98 -ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендаторам предоставлено право требовать отсрочки арендной платы, предусмотренной в 2020 году.
Требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.
Кому предоставляется отсрочка
Потребовать отсрочку может арендатор — организация или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют деятельность в сферах, наиболее пострадавших от коронавирусной инфекции. Перечень таких сфер установлен в постановлении Правительства от 03.04.2020 № 434. Подтвердить, что организация или ИП осуществляет деятельность в указанных в Перечне отраслях, можно сведениями из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (в Перечне указан код ОКВЭД для каждой из отраслей). Органами государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления могут быть предоставлены меры поддержки и иным, не вошедшим в Перечень, организациям.
Договор аренды недвижимости, по которому предоставляется отсрочка арендных платежей, должен быть заключен до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации
По каким договорам предоставляется отсрочка
Отсрочка предоставляется в отношении договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной и частной собственности (за исключением жилых помещений).
Когда предоставляется отсрочка
Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение к договору аренды о предоставлении отсрочки в течение 30 дней со дня обращения арендатора. При этом условия отсрочки будут применяться с даты введения режима повышенной готовности независимо от даты заключения дополнительного соглашения.
Порядок предоставления отсрочки
Для получения отсрочки необходимо в адрес арендодателя направить письмо, в котором потребовать от арендодателя со ссылкой на вышеуказанные нормативные акты заключить дополнительное соглашение к договору арены о предоставлении отсрочки по арендной плате.
На какой срок предоставляется отсрочка
Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ. При этом дата заключения дополнительного соглашения к договору аренды об отсрочке не влияет на период отсрочки.
Порядок уплаты арендной платы
Отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации-в размере 100% арендной платы за соответствующий период и в объеме 50% арендной платы со дня прекращения действия данного режима до 1 октября 2020 года. При этом размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон.
Сроки уплаты задолженности
Освобождение для пострадавших СМСП
Освобождение от уплаты арендных платежей за апрель-июнь 2020 года предусмотрено в отношении договоров аренды федерального имущества, составляющего государственную казну РФ, для субъектов МСП, входящих в Единый реестр МСП и осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19 (пп. «б» п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 10.04.2020 № 968-р и п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 28.04.2020 № 1155-р).
Освобождение осуществляется в течение 7 рабочих дней со дня соответствующего обращения арендатора.
Для освобождения от уплаты арендных платежей необходимо наличие следующих условий:
-
Если договором аренды предусмотрено предоставление в аренду федерального имущества, составляющего государственную казну РФ (в том числе земельных участков), в целях его использования для осуществления одного из указанных видов деятельности (т.е. имущество должно быть предоставлено для соответствующего вида деятельности); и
-
При наличии документов, подтверждающих использование соответствующего имущества для осуществления указанного вида деятельности (т.е. имущество должно фактически использоваться по целевому назначению).
Отдельные категории арендаторов решением органа государственной власти субъекта РФ могут быть освобождены от уплаты арендных платежей за аренду земельных участков и объектов нежилого фонда, находящихся в собственности этого субъекта РФ.
Так, в г. Москве действует Постановление Правительства Москвы от 15.04.2020 № 405-ПП, в соответствии с которым организации и ИП, осуществляющие определенные виды деятельности по их обращению освобождаются от уплаты арендных платежей (пункты 3.1.-3.3.).
По каким договорам предоставляется освобождение
Освобождение предоставляется по договорам аренды:
- земельных участков, находящихся в собственности города Москвы
- земельных участков на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена
- объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы
Кому предоставляется освобождение
Перечень 1: организации, осуществляющие деятельность в сфере:
- культуры
- физической культуры и спорта
- выставочной, развлекательной, просветительской, образовательной деятельности
- организации досуга и социально-воспитательной работы с населением
Перечень 2: организации, осуществляющие деятельность в сфере:
- общественного питания
- торговли и предоставления бытовых услуг населению
- туризма
- предоставления гостиничных услуг
На какой период предоставляется освобождение
С 1-го числа месяца приостановления деятельности (для Перечня 1)
С 1 марта 2020 года (для Перечня 2)
И до последнего календарного дня месяца, в котором завершилось приостановление деятельности, но не ранее 1 июля 2020 года
Договор аренды действующий. Может ли арендодатель до момента погашения долга по арендной плате удержать вещи арендатора, находящиеся в помещении, а также ограничить доступ в помещение?
Ответ
По общему правилу, удержание арендодателем имущества арендатора до погашения долга по арендной плате является законным, если вещи арендатора оставлены в помещении после расторжения договора. Применение такого способа обеспечения исполнения обязательства в период действия договора возможно, если это предусмотрено условиями договора.
Ограничение доступа арендатора в арендуемое помещение в качестве способа обеспечения исполнения обязательства по уплате арендной платы возможно, если это предусмотрено условиями договора.
На сегодняшний день трудно найти арендодателя, который бы не сталкивался с ситуацией при которой арендатор не платит арендную плату. Более того в некоторых случаях арендатор не освобождает помещение и игнорирует арендодателя.
Причины такого поведения могут быть различны. Хороший вариант, при котором арендатор пытается договориться с арендодателем об отсрочке платежа. В таких случаях советуем взять с должника расписку или составить письменное соглашение о рассрочке платежа. Но не редки случаи, когда арендаторы просто на просто «смываются» оставив за собой горы мусора и массу неприятных ощущений. Или что еще хуже если наглый квартиросъемщик не желает покидать съемное жилье.
В ситуациях, когда договор аренды не заключался проживать в квартире съемщик права не имеет. В этом случае выселить бессовестного поселенца не составит труда. Воспользуйтесь следующей инструкцией:
- Обратитесь в ближайший отдел полиции и попросите сотрудников приехать на адрес квартиры. Совместно с прибывшими правоохранителями предварительно предъявив им документы подтверждающие право собственности на объект недвижимости попросите арендатора немедленно покинуть занимаемое помещение. Если он откажется, то попросите сотрудников полиции разобраться в ситуации.
- Есть и другой способ – лично вынести вещи съемщика за дверь, а также сменить замки. Однако при обращении арендатором в органы, за подобное поведение можно получить наказание за самоуправство и причинение вреда личному имуществу.
В том случае, когда договор составлен официально и нарушений со стороны арендодателя нет, выселить с жилплощади нежелательных арендаторов раньше срока можно на основании нарушений договора (см. ст. 687 ГК РФ).
Однако данное разбирательство будет проходить через суд, где собственнику придется отстаивать свою позицию и приводить реальные аргументы. Такими аргументами являются:
- Систематические нарушения прав и интересов соседей;
- Использование арендованного помещения не по назначению;
- Не уплата арендных платежей в течении полу года, а по краткосрочным договорам в течении двух месяцев;
- Нанесение ущерба имуществу арендодателя
Это основания для одностороннего расторжения договора аренды арендодателем. Если оснований для расторжения договора нет, то вы не вправе в одностороннем порядке его прекращать или изменять (ст. 310 ГК РФ). Тоже самое, когда арендатель не платит всего несколько дней или даже месяц.
Взыскать арендную плату через суд — непростая задача. В ситуации, когда арендатор на платит лучше всего обратиться к профессиональному юристу или адвокату, который поможет Вам взыскать долги.
Пошаговая инструкция по судебному взысканию арендных платежей.
- 1. Составление и подача искового заявления
- 2. Участие в судебных заседаниях
- 3. Получение решения суда
- 4. Получение и предъявление исполнительного листа
Если выселить нежелательных поселенцев в досудебном порядке не удалось и пришлось обратиться в суд, то к судебному заседанию стоит очень хорошо подготовиться. Учтите, что рассмотрение дела проходит в течении двух и более месяцев, а возможность подать апелляцию ответчик имеет право в течение месяца. Однако и здесь есть подводные камни. В течении судебного процесса выселить съемщика не получится. И все же, чем быстрее истец соберет доказательства (жалобы соседей, ведомость платежей с датами, акты правонарушений) и обратится в суд, тем быстрее пойдет судебный процесс.
Перед судебным заседанием ознакомьтесь с судебной практикой по делам о взыскании арендных платежей. Изучите нормы права, которые регулируют спорные правоотношения. Не лишним будет получить консультацию опытного юриста или адвоката. Желательно вообще нанять юриста, которые будет представлять ваши интересы в суде.
В судебном заседании на арендодателя возлагается обязанность доказать факт заключения договора аренды, а также факты его нарушений. Именно Вы должны доказать, что Арендатор не платит арендные платежи. А ответчик в свою очередь может доказывать факт добросовестного исполнения договорных обязательств. Судья в ходе процесса будет задавать уточняющие вопросы, допрашивать свидетелей и исследовать имеющиеся доказательства. Судебных заседаний по таким делам может быть не мало. В итоге судья удалится в совещательную комнату по возвращению с которой огласит принятое решение.
В задержке платежей за один месяц ничего страшного нет – обычно такая проблема решается переговорами, а вот когда плата не поступила за 2 и более периодов – это повод бить тревогу и сомневаться в дальнейших добросовестных намерениях арендатора.
Чаще всего арендодателями используются следующие способы «достучаться» до арендатора и заставить его или же оплатить долг, или же покинуть помещение:
- Досудебное урегулирование в виде направления претензий, писем, уведомлений о необходимости погасить долг;
- Переговоры с представителем арендатора;
- Ограничение доступа в арендуемое помещение;
- Отключение электричества, водоснабжения, канализации;
- Обращение в суд с требованием о принудительном освобождении занимаемого помещения.
Если с досудебным урегулированием, переговорами и судебным порядком все более-менее понятно, то вот с ограничением доступа в помещение и прекращением оказания эксплуатационных услуг не все так гладко.
Теоретически, ст. 328 ГК РФ (а именно ч. 2) дает арендодателю право односторонне прекратить предоставление помещения, если вторая сторона, обязанная во встречном порядке исполнить положенное по договору, нарушает условия этого самого договора.
Вместе с тем в тексте указанной статьи содержится каверзная формулировка «…отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению», что при судебном разбирательстве арендаторы часто стараются обернуть не в пользу арендодателя.
Типичная ситуация: Арендатор третий месяц не платит аренду за помещение, в котором занимается оказанием парикмахерских услуг, а арендодатель желает ограничить ему доступ в помещение. Имеет ли он на это право?
Для максимально точного ответа на этот вопрос нужно знать:
- Было ли право арендодателя на ограничение доступа в помещение включено в договор?
- Уведомлялся ли арендатор о предстоящем ограничении доступа?
- Является ли соразмерным ограничение доступа в помещение допущенному арендатором неисполнению обязательства?
Если на все 3 пункта ответ «Да», то опасаться нечего – даже суд станет на сторону арендодателя.
Судебная практика в этой части почти однозначна – при наличии соответствующего условия (точнее – права ограничить использование помещения в случае невнесения арендной платы) в договоре действия арендодателя признаются законными (см. постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2013 N 18АП-3400/13). Также правомерным считается отключение электричества и прекращение оказания прочих эксплуатационных услуг (водоснабжение, сигнализация, вывоз мусора и т.д.). Для подтверждения сказанного — постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2015 N Ф05-7243/15 по делу N А40-61284/2014).
Но во всех этих и других случаях, когда суд стал на сторону арендодателя, указанное право было включено в договор! Как поведет себя суд при отсутствии такого права у арендодателя – неизвестно.
Если ни отключение электричества и прочих благ, ни ограничение доступа не дали результата – обращайтесь в суд.
Заставить арендатора принудительно освободить занимаемое помещение можно лишь в судебном порядке. Любые самостоятельные действия в этой части являются незаконными и могут попасть под самоуправство.
Подготовку обращения в суд лучше всего поручить опытному юристу, как и сопровождение дела о понуждении освободить занимаемое помещение.
Иск в суд — это крайняя мера, к тому же при длительном неисполнении арендатором обязательств по оплате заставить его в судебном порядке освободить помещение удастся в самом лучшем случае через 4-5 месяцев и при условии, что и суд сработает идеально, и сам арендатор не будет мешать процессу рассмотрения дела. Если арендатор не съезжает и не платит, то сперва придется потратить месяц на досудебное урегулирование, 3-4 месяца на сам суд и далеко не факт, что вам будут выплачены задержанные средства – ведь он вполне может быть банкротом.
Аренда земельного участка: не пользовался – не платишь
Обычно в договоре указывают размер арендной платы и срок оплаты. Понятно, что это ключевая информация, но этого недостаточно.
Стандартные договоры на аренду квартиры или коммерческой недвижимости не включают в себя множество необходимых условий. Чем больше условий детализировано в договоре, тем проще и дешевле урегулировать проблемы с арендаторами.
Договор аренды недвижимости — основной документ в соглашении двух сторон. Если квартиранты не платят, то правильный договор не только поможет урегулировать ситуацию быстро, но сообщит, что делать и в какой последовательности.
Как это бывает.
Женя снял квартиру у Михаила и исправно платил 3 месяца, но потом ему задержали зарплату. Платить нечем.
Михаил пришел за арендной платой, а Женя клянется, что заплатит на следующей неделе: “Ну, пожалуйста! Мне скоро дадут деньги, войдите в положение, прошу Вас!”. В результате Михаил дает отсрочку платежа на словах. Но Женю сократили, компания — банкрот.
В результате бардак и испорченные нервы Михаила и Жени. Михаил вроде сам дал отсрочку и теперь непонятно, а надо ли удерживать неустойку. Неудобно как-то. Жалко Женю. Женя думал, что ему заплатят, а его уволили без выходного пособия.
Чтобы такого не было, нужен пункт, разъясняющий условия предоставления отсрочки платежа. В нем нужно обозначить:
- за какое время можно просить отсрочку;
- на какое количество дней предоставляется отсрочка; если арендатор не оплатит, то какие штрафные санкции он несет за каждый день просрочки;
- каким способом можно просить отсрочку по платежу (желательно письменно!).
Обязательный пункт. В нем прописываем последовательность действий, которые должен выполнить арендодатель с момента, когда арендная плата не поступила на счет.
Что необходимо зафиксировать:
“Если арендодатель не получает арендную плату в срок, указанный в пункте ___, а арендатор в письменном виде не попросил отсрочку платежа за 3 дня до внесения арендной платы, то арендодатель вправе начать урегулирование спора в установленном порядке:
- Обсудить ситуацию с арендатором в устной или письменной форме с сохранением результатов переговоров. Арендатор может записывать разговор в аудио- или видеоформате.
- Отправить письменную претензию арендатору лично или по почте о несвоевременной оплате аренды и требованием погасить задолженность.
- В течение 3 дней после просрочки отправить письменное уведомление о расторжении договора вследствие невыполнения арендатором условий договора. Договор считается расторгнутым.
- Арендодатель готовит исковое заявление в суд для взыскания месячной арендной платы с арендатора (пункт ____), а также неустойки (пункт _____), которая считается со дня неуплаты арендной платы.
Когда этот пункт есть, арендатор и арендодатель урегулируют спор согласно Договору. Все стороны понимают, что будет дальше и в какой последовательности.
Арендодатель самостоятельно должен указать размер неустойки, которую заплатит квартирант. Это позволит взыскать больше денег, чем может назначить суд.
Например: месяц аренды стоит 30 000 р., в день получается около 1000 р. Вы можете написать, что в случае неуплаты аренды неустойка в день — 1500 р. Обязательно учтите это в случае взыскания долгов с арендатора, который перестал платить.